萬通地產(chǎn)財務(wù)報表分析報告

1、萬通地產(chǎn)的財務(wù)報表分析報告一、公司背景情況公司概況 萬通地產(chǎn)（北京萬通地產(chǎn)股份）是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司（股票代碼：600246，簡稱“萬通地產(chǎn)”），總股本為12.168億股。截至2009年12月31日，總資產(chǎn)為95.00億元；凈資產(chǎn)為29.83億元。萬通地產(chǎn)具備一級開發(fā)資質(zhì)，下設(shè)11家控股子公司和3家參股子公司，均為房地產(chǎn)開發(fā)公司。 萬通地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌企業(yè)之一，是最受尊敬的行業(yè)品牌之一，也是“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”（簡稱“中城聯(lián)盟”）的聯(lián)合創(chuàng)始企業(yè)和輪值主席單位，是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會輪值主席單位。 作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者，萬通地產(chǎn)倡導(dǎo)房地產(chǎn)的“

2、美國模式”，踐行“反周期理論”，提出“低風(fēng)險，中速度，高回報”的發(fā)展策略，發(fā)展以住宅開發(fā)和商用物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)體系，成為開發(fā)與運營并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力。在多變的市場環(huán)境中，萬通地產(chǎn)已經(jīng)成為業(yè)界兼具穩(wěn)健和發(fā)展雙高能力的“龜兔”型標(biāo)桿企業(yè)。萬通地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)以美國的托爾兄弟為標(biāo)桿企業(yè)，以商品住宅為核心產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加值，做中國一流的專業(yè)住宅開發(fā)商和盈利水平一流的房地產(chǎn)上市公司。公司住宅業(yè)務(wù)集中在京津地區(qū)，已經(jīng)形成新新家園和新城國際兩個成熟產(chǎn)品系列。已經(jīng)開發(fā)的項目絕大部分已經(jīng)成為區(qū)域地標(biāo)和知名物業(yè)。開發(fā)主導(dǎo)、地域集中是萬通地產(chǎn)在住宅業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略選擇，公司將充分

3、利用濱海新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢有效集聚各方資源，加大對京津地區(qū)投資力度，使得公司擁有在該區(qū)域領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。 公司基本信息公司簡稱 HYPERLINK :/stockdata.stock.hexun /600246.shtml t _blank 萬通地產(chǎn)股票代碼 HYPERLINK :/stockdata.stock.hexun /600246.shtml t _blank 600246流通股121680.00萬股發(fā)行日期2000-09-04上市日期2000-09-22所屬行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所屬地區(qū)北京所得稅率25.00%法人代表馮侖主承銷商南方證券證券簡稱更名歷史：G先鋒 先鋒股份 萬通先鋒 萬

4、通地產(chǎn) 公司股本情況1、注冊成立北京萬通先鋒置業(yè)股份（以下簡稱“本公司”或“公司”）是經(jīng)北京市人民政府京政辦函（1998）182號批準(zhǔn)，由北京順通實業(yè)公司、山東鄒平糧油實業(yè)公司、山東鄒平西王實業(yè)(以下簡稱“西王實業(yè)”)、延吉吉辰經(jīng)濟發(fā)展(以下簡稱“延吉吉辰”)、中國建筑第一工程局第五建筑公司共同發(fā)起，于1998年12月30日設(shè)立的股份，設(shè)立時本公司注冊資本為6,200萬元。 2、IPO經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)發(fā)行字（2000）119號文批準(zhǔn)，公司于2000年9月4日公開發(fā)行人民幣普通股3,000萬股（發(fā)行后，本公司注冊資本變更為9,200萬元），并于同年9月22日在上海證券交易所上市交易。3、增發(fā)記錄

5、2006-12-27增發(fā)類型：定向配售發(fā)行價格：貨幣名稱：CNY募集資金合計：發(fā)行費用：發(fā)行數(shù)量：5200萬股2007-09-20增發(fā)類型：網(wǎng)下定價發(fā)行發(fā)行價格：貨幣名稱：CNY募集資金合計：發(fā)行費用：發(fā)行數(shù)量：5000萬股二、行業(yè)及競爭對手分析行業(yè)概述房地產(chǎn)在當(dāng)前處于一個整體轉(zhuǎn)型期，國10條、國5條兩次調(diào)控和十二五征求意見稿的出臺說明了調(diào)控的勢在必行。在這一趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)將越來越趨于金融化、產(chǎn)業(yè)化、品牌化以及綠色低碳化，并相應(yīng)地出現(xiàn)了旅游度假地產(chǎn)、公益地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合發(fā)展的新型地產(chǎn)，其中以旅游度假地產(chǎn)發(fā)展勢頭最為強勁。本身作為旅游發(fā)展的核心因素，再加上金融的介入，使得旅游

6、度假地產(chǎn)成為未來房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型的重要方向之一。2010年第一季度，我國商業(yè)地產(chǎn)市場有比較好的發(fā)展，主要是因為隨著實體經(jīng)濟的恢復(fù)，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，商業(yè)用房跟整個居民的消費呈顯著正相關(guān)。2010年歲初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，4月17日出臺的國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，調(diào)控力度力度之大，堪稱史無前例。新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必將迎來新的高潮。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。(二)行業(yè)競爭能力分析萬通地產(chǎn)的利潤增長比較快（見下圖）,可是毛

7、利率略低于行業(yè)均值。 根據(jù)行業(yè)平均值比較（見下表），其經(jīng)營能力和償債能力均低于行業(yè)平均水平，而盈利能力和現(xiàn)金流評價均高于行業(yè)均值。最新報告期經(jīng)營能力評價經(jīng)營能力評分行業(yè)均值行業(yè)排名 市場均值市場排名461417最新報告期盈利能力評價盈利能力評分行業(yè)均值行業(yè)排名 市場均值市場排名23433最新報告期償債能力評價償債能力評分行業(yè)均值行業(yè)排名 市場均值市場排名421248最新報告期現(xiàn)金流評價現(xiàn)金流評分行業(yè)均值行業(yè)排名 市場均值市場排名24540三、公司盈利能力分析主要會計數(shù)據(jù)：主要財務(wù)指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)利潤率由上表可以看出，萬通地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)分為兩塊：房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)出租。其中前者仍然保持行業(yè)較高水平，

8、達(dá)到了44%，比08年增加了0.33個百分點；而物業(yè)出租方面受金融危機的影響，較多公司在08-09年搬離或者降租，整體營業(yè)利潤率比上年減少了53.27個百分點，所受的沖擊極大。成本費用利潤率成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額100% =38.39%雖然經(jīng)歷了金融危機，但可以看出來萬通地產(chǎn)仍維持了較高的成本費用利潤率。這說明企業(yè)的整體銷售價格還維持在一個較為理想的價格，所受沖擊較小?？傎Y產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額X100% =/ =6.34%高于行業(yè)平均數(shù)據(jù)，回報較好。凈資產(chǎn)收益率ROE = P/E0 + NP2 + EiMiM0 - EjMjM0 =9.21

9、%行業(yè)平均值為4.88%，萬通地產(chǎn)幾乎兩倍于該值，顯示出驚人的盈利能力和成長性。四、公司盈利管理分析從09年度資產(chǎn)負(fù)債表及其它報表中，我們可以看出有如下一些主要變化（和08年度相比）：公司貨幣資金有大幅增加，增長了129%；公司預(yù)付賬款有大幅降低，減少了79.9%；投資性房地產(chǎn)有大幅增加，增加了237%；公司預(yù)收賬款有大幅增加，增加了108.7%；其它應(yīng)付款有大幅增加，增加了255.87%；公司進(jìn)行了債務(wù)融資，每年需承擔(dān)相當(dāng)數(shù)額的債務(wù)還款；總負(fù)債比上年增加了21億元；營業(yè)收入較去年下降了49%；營業(yè)利潤較去年下降了56%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，為去年的近8倍；各種攤銷和折舊及資產(chǎn)減值有

10、大幅增長；我們分析有如下一些客觀情況影響了這部分?jǐn)?shù)據(jù)的變化：金融危機的影響帶來樓市的沖擊極大，造成營業(yè)收入和營業(yè)利潤都大幅度降低；處于對未來地產(chǎn)市場的不確定，公司減少了土地市場的投入，于是貨幣資金反而有了大量的增長；公司開發(fā)項目減少，預(yù)付款支出也相應(yīng)減少；投資性房地產(chǎn)有大幅增長，是因為公司將萬通中心D 座寫字樓及地下車庫作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算；本年度項目交房較去年少，所售房款未被確認(rèn)為收入；其它應(yīng)付款項內(nèi)容不詳，但估計應(yīng)該為土地或股權(quán)投資部分；09年金融危機的全面影響整個投資行業(yè)，公司投資活動不利；但同時由于金融危機的影響，公司決策層也有可能想借此機會進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠喙芾?，我們認(rèn)為公司可能有如

11、下動機和行為：充分考慮到金融危機這個全球性的災(zāi)難的影響，利用這個機會將之前公司存在的一些賬面及管理問題進(jìn)行調(diào)整，這樣既不會暴露給公眾，又使大眾充分的相信公司的業(yè)績下滑只是單一受金融危機的影響。所以可能公司決策層決定將這種攤銷和折舊及資產(chǎn)減值進(jìn)行處理一次到位，這樣壓縮了本年度的會計利潤，為以后的業(yè)績提升創(chuàng)造了前提條件。雖然業(yè)績大滑，但為了向公眾表示公司仍然具備較強的后續(xù)盈利能力，萬通地產(chǎn)可能通過延遲支付供貨商的貨款或者不購入土地的方式來積累公司的貨幣資金數(shù)額，然后通過不把當(dāng)期收到的預(yù)付款確認(rèn)為收入來將此收款定性為應(yīng)收款項，可視外界認(rèn)為此公司未來收入較高，產(chǎn)生較強的信心。萬通中心在幾年前即已經(jīng)竣工

12、，但公司只是在今年才將其作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，而且很可能進(jìn)行了較高的評估，這樣就可以增加一大筆可經(jīng)營的投資性房地產(chǎn)。雖然從以上我們的分析中可以看出該公司存在一定的盈余管理的動機和嫌疑，但從整體市場角度來看，金融危機帶來的影響和沖擊對地產(chǎn)行業(yè)是必須考慮的因素，而且對比其他地產(chǎn)企業(yè)的報表我們也可以看出銷售收入和利潤指標(biāo)的變化也是屬于正常范圍的，所以我們在此不對萬通地產(chǎn)的報表做相應(yīng)調(diào)整和變更了。五、各項財務(wù)指標(biāo)分析及研究盡管不對報表做調(diào)整，但我們?nèi)匀灰獙W(wǎng)通地產(chǎn)09年的經(jīng)營情況進(jìn)行分析和研究，財務(wù)比率分析和研究結(jié)果如下： 償債能力指標(biāo)變化對比1、短期償債能力指標(biāo)（1）流動比率 公司的流動比率為1

13、.96%，地產(chǎn)行業(yè)的平均值為1.89%，略高于平均值，說明短期資金運作存在一定優(yōu)勢。（2）速動比率 %，略低于行業(yè)平均值。 從公司的流動比率和速動比率來看，公司的短期償債能力和行業(yè)平均水平保持一致，基本能滿足公司短期支付債務(wù)的需要，但是公司新發(fā)行了公司債，造成今后幾年的債務(wù)償還難度加大，應(yīng)該提高這方面的應(yīng)對意識。2、長期償債能力指標(biāo)變化對比（1）資產(chǎn)負(fù)債率 公司該值為65%，相對于地產(chǎn)行業(yè)來說并不算高，因為房屋和土地往往占壓大量資金，當(dāng)該部分資產(chǎn)一般情況下都是升值的，所以實際風(fēng)險比該數(shù)值要低。（2）產(chǎn)權(quán)比率 公司的產(chǎn)權(quán)比例數(shù)值為1.84，在行業(yè)內(nèi)也屬于正常范疇。（3）已獲利息倍數(shù) 該值為28.

14、28倍，大大高于行業(yè)平均值，顯示了非常優(yōu)異的支付利息能力。從以上數(shù)據(jù)可看出不論是短期償債能力還是長期償債能力，萬通地產(chǎn)均表現(xiàn)較好，整體表現(xiàn)和行業(yè)平均水平持平或者略高；但需注意公司新發(fā)行的公司債，會加重償債壓力，應(yīng)隨時保持清醒的認(rèn)識。運營能力指標(biāo)變化對比1、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況指標(biāo) （1）應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 該值經(jīng)過計算為377，數(shù)值較為理想，跟房地產(chǎn)行業(yè)銷售現(xiàn)狀相關(guān)，整個行業(yè)收款情況較好，較少存在不能收回的賬款，所以一定程度上也反映出該公司在此方面表現(xiàn)較好。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 該值經(jīng)過計算為0.97，也同樣是較為理想的數(shù)據(jù)。（2）存貨 存貨周轉(zhuǎn)率 該數(shù)值為0.27，行業(yè)平均值為0.37，低于平

15、均值，因為市場行情的好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)公司大都消耗了前期存下了的房產(chǎn)，銷售速度明顯加快，實際上不存在任何問題。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)該數(shù)值為98.55，符合行業(yè)規(guī)律，為正常值。（3）流動資產(chǎn) 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 該數(shù)值經(jīng)過計算為27.16%，和去年相比有一定下降，但仍處于行業(yè)中等水平。2、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況指標(biāo)（1）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 該數(shù)值經(jīng)計算為1.69，低于平均值。3、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況指標(biāo) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 該數(shù)值經(jīng)計算為0.29%，低于平均值，說明萬通公司盈利能力方面在同行業(yè)相比顯得較弱，可能跟公司穩(wěn)健發(fā)展的一貫經(jīng)營作風(fēng)有關(guān)，雖然盈利能力不強，但在如此波動起伏的地產(chǎn)企業(yè)里能做到如此更尤為可貴，能有效地抵御市場風(fēng)險。獲利

16、能力分析變化對比1、主營業(yè)務(wù)利潤率該數(shù)值經(jīng)過計算為17.34%，行業(yè)平均值為20.81%，低于平均值，跟這幾年開發(fā)的部分商業(yè)項目有關(guān)，回收期長，資金占壓較多，回款慢的特點，但善待經(jīng)營的話，可以形成很大的一筆優(yōu)良資產(chǎn)。2、成本費用利潤率該數(shù)值經(jīng)過計算為16.2%。3、總資產(chǎn)報酬率 該數(shù)值為2.89%，行業(yè)平均值為4.8%，低于平均值，和建設(shè)的萬通大廈商業(yè)項目有關(guān)，寫字樓全部自持，沒有形成收入，但日后寫字樓出租收入會極為可觀。4、凈資產(chǎn)收益率 該數(shù)值為9.21%，行業(yè)平均值為13.63%，低于行業(yè)平均值，同時也大幅低于去年的18.96%，建議公司在穩(wěn)健經(jīng)營的同時，可以適當(dāng)考慮快速擴展業(yè)務(wù)。六、對公司2011年發(fā)展的預(yù)估以上表格為2010年第三季度財務(wù)報告，我們可以看出來同比09年同期數(shù)據(jù)有了明顯變化：預(yù)付款翻了4番，說明公司購買土地和收購股權(quán)動作較大，對未來的發(fā)展是充分利好消息；應(yīng)收款增長了137%，說明很可能按揭客戶的銀行放款未到位，隨著工程進(jìn)度達(dá)到要求，必然短期內(nèi)就會收到該賬款；營業(yè)收入提升了54%，說明公司銷售情況好轉(zhuǎn)；從以上變化中可以判斷2010年公司營業(yè)收入和營業(yè)利潤均會有大幅的增長，甚至有可能達(dá)到2008年的高峰值。展望2011年，我們認(rèn)為隨著海南、和天津等地新項目的動工建設(shè)，公司的發(fā)展會上升到一個新臺階；特別是海南項目，超過2