房地產(chǎn)稅收基本規(guī)定課件

1、主講人： 劉 磊國家稅務(wù)總局所得稅管理司 處 長中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院 博 士 后廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士美國金門大學(xué)法學(xué)院 法學(xué)碩士廈門大學(xué)研究生院 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士中國稅務(wù)學(xué)會學(xué)術(shù)委員會 委 員個人簡介已從事稅收工作26年著有稅收控制論、所得稅理論與實證分析等著作十余部公開發(fā)表稅收論文120多篇曾獲第九屆“中國圖書獎”等全國性獎勵五次，省級獎勵三次現(xiàn)為新的中華人民共和國企業(yè)所得稅法起草小組成員第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收基本規(guī)定一、營業(yè)稅銷售不不動產(chǎn) 稅率5%建筑、安裝、修繕及其他工程作業(yè) 稅率3%城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅額的1%-7%（市區(qū)、縣區(qū)、農(nóng)村）優(yōu)惠規(guī)定：企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方

2、利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的建筑物，免征營業(yè)稅企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅 一方土地，一方出資金，合作建房，組成項目公司，建成后按照比例分房自用的；二、企業(yè)所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200631號2006-03-06國家稅務(wù)總局三、其他稅種城鎮(zhèn)土地使用稅按大中小城市，0.2-10元/平方米房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值1.2%, 租金12%城市房地產(chǎn)稅土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物四級超率累進(jìn)稅率30%-60

3、%優(yōu)惠規(guī)定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的；一方出土地，一該出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的；房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為；在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。印花稅建設(shè)工程勘察設(shè)計合同 萬分之五建筑安裝工程承包 萬分之三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 萬分之五契稅土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換房屋買賣、贈與、交換稅率3%-5%第二節(jié) 主要政策規(guī)定回顧財政部國家

4、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知財稅1999210號一、關(guān)于營業(yè)稅和契稅的政策問題為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。三、關(guān)于土地增值稅征免政策問題對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。本通知自1999年8月1日起執(zhí)行。國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)

5、稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知國稅發(fā)200389號一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次

6、月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1996718號）個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人(以下簡稱“地主”)簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負(fù)責(zé)雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。個人與地主的關(guān)系，屬于一方提供土地使用權(quán)，另

7、一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應(yīng)按國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅函發(fā)1995156號)第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。二、關(guān)于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。三、關(guān)于

8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。四、關(guān)于 “贈與”所包括的范圍問題細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況:(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。五、關(guān)于個人互換

9、住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指

10、建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(一)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。九、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅

11、。十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金睢十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評

12、估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定。十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍?/p>

13、況制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。十六、關(guān)于納稅期限的問題根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅

14、人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策走向一、中國正在分步實施稅收制度改革在去年10月召開的十六屆三中全會上關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定第20條指出：分步實施稅收制度改革。按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的原則，穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革改革出口退稅制度統(tǒng)一各類企業(yè)稅收制度增值稅由生產(chǎn)型改為消費型，將設(shè)備投資納入增值稅抵扣范圍；完善消費稅，適當(dāng)擴(kuò)大稅基；改進(jìn)個人所得稅，實行綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制；實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費；在統(tǒng)一稅政前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)；創(chuàng)造

15、條件逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一。二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題稅種復(fù)雜重復(fù)征稅（如契稅、印花稅）房產(chǎn)、土地分設(shè)稅種，按租金、余值或土地面積征稅，不能合理準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價值內(nèi)外有別（內(nèi)：房產(chǎn)稅、土地使用稅 外：城市房地產(chǎn)稅）稅基偏窄（主要在城市，對城鄉(xiāng)結(jié)合部的耕地占用）對房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅在轉(zhuǎn)讓時、購買時稅負(fù)過重，對保有稅負(fù)輕三、國外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗一、房地產(chǎn)保有稅制（一）不動產(chǎn)稅1、將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其他固定資產(chǎn)綜合征收（巴西、日本、芬蘭、加拿大）2、土地房屋合并課征（墨西哥、波蘭）3、單獨征收土地稅、房屋稅（奧地利、韓國）（二）財產(chǎn)稅對不動產(chǎn)、其他財產(chǎn)合并征稅美國、荷蘭、瑞典（三）定期不動產(chǎn)稅對占有房地產(chǎn)超過一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，分五年、十年評定價值，對增值額征收意大利二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制（一）以所得稅的形式對轉(zhuǎn)讓收益征稅美國、英國、法國（二）直接征收土地增值稅意大利、我國臺灣（三）對房地產(chǎn)投資增值征稅三、房地產(chǎn)取得稅制登記許可稅印花稅不動產(chǎn)取得稅四、基本經(jīng)驗地方稅按評估價征稅主要對保有征稅，對轉(zhuǎn)讓稅收相對較少，鼓勵不動產(chǎn)流動寬稅基：只有慈善、宗教、公共機(jī)構(gòu)免稅少稅種：不重復(fù)征稅低稅率：四、改革方向?qū)⑴c房地產(chǎn)相關(guān)收費“取消一批、保留一批、轉(zhuǎn)移一批、轉(zhuǎn)為稅收一批”將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城