房地產(chǎn)投資策略分析課件

1、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析深圳大學(xué)管理學(xué)院崔世娟 教材：房地產(chǎn)投資分析，石海均主編， 大連理工大學(xué)出版社。參考書(shū)： 房地產(chǎn)投資分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地產(chǎn)投資決策分析，蓋倫E 格里爾等著，龍勝平等譯，上海人民出版社。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan教學(xué)形式雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論房地產(chǎn)投資三要素分析房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資的成本分析房地產(chǎn)投資的對(duì)象分析房地產(chǎn)投資策略分析2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第一章 房

2、地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié) 房地產(chǎn)投資形成條件相關(guān)概念房地產(chǎn):房屋建筑部分（房產(chǎn)）與建筑地塊（地產(chǎn)）的統(tǒng)一體。物業(yè)：?jiǎn)卧缘姆康禺a(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)：從事房屋、土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理及中介服務(wù)的獨(dú)立行業(yè)。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)的單一性房地產(chǎn)的耐久性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系密切房地產(chǎn)的增值性、保值性和相互影響性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1978年以前:無(wú)償、無(wú)限期的行政劃撥以土地出讓為特征的初級(jí)階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后）房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)城市土地開(kāi)發(fā)

3、土地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的二個(gè)層次2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan新區(qū)開(kāi)發(fā)舊區(qū)開(kāi)發(fā)城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)的一體化房地產(chǎn)銷售與物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營(yíng)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)中介服務(wù)法律咨詢價(jià)格評(píng)估經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan投資：企業(yè)和個(gè)人以獲得未來(lái)利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的行為。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資目的房地產(chǎn)投資的代價(jià)房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值。2000房管本科用 Cop

4、y Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資的類型劃分按投資來(lái)源分自有資金銀行資金集資利用外資財(cái)政撥款預(yù)收收入承包商帶資承包2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan按投資對(duì)象分土地開(kāi)發(fā)投資房屋開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資形成的條件投資者有投資房地產(chǎn)的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機(jī)會(huì)投資者有滿意的預(yù)期回報(bào)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第二節(jié) 房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析優(yōu)點(diǎn)有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越

5、稅收收益投資回報(bào)高收益的多重性房地產(chǎn)的非同質(zhì)性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan缺點(diǎn)投資量大，支出集中性強(qiáng)。投資合作性強(qiáng)投資回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大投資技巧性強(qiáng)投資流動(dòng)性差投資的固定性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資特征的意義分析問(wèn)題、解決問(wèn)題、理論研究。房地產(chǎn)投資原則市場(chǎng)需求原則近期需求：1-2年：實(shí)力弱，守業(yè)型遠(yuǎn)期需求：2年：實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)拓型主動(dòng)需求：市場(chǎng)已提出需求被動(dòng)需求：引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)需求2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan準(zhǔn)備充分：詳細(xì)周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報(bào)率的關(guān)系背靠大樹(shù)原

6、則公共建設(shè)所到之處政治經(jīng)濟(jì)信息追隨大投資者風(fēng)險(xiǎn)收益適當(dāng)“一三法則”2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目的比例關(guān)系投資期長(zhǎng)的項(xiàng)目與投資期短的項(xiàng)目的比例關(guān)系投資額大的項(xiàng)目與投資額小的項(xiàng)目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資積極：穩(wěn)妥=4：62000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan利用財(cái)務(wù)杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)環(huán)保概念，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資與投機(jī)的關(guān)系共同點(diǎn)：目的相同 對(duì)象相同不同點(diǎn) 投機(jī) 投資風(fēng)險(xiǎn)不同： 高 低依據(jù)不同： 感性 理性出發(fā)

7、點(diǎn)不同： 僥幸 腳踏實(shí)地限制不同： 有限制 鼓勵(lì)保護(hù)褒貶不同： 貶責(zé) 褒獎(jiǎng) 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第三節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境 政治環(huán)境：國(guó)家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性 社會(huì)環(huán)境：社會(huì)文化、宗教、家庭、消費(fèi) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境 法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭(zhēng)議仲裁的公正性 自然環(huán)境：地理位置、氣候、地質(zhì)水文等2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究?jī)?nèi)容目的歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律分析研究房地產(chǎn)投資運(yùn)作技巧指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動(dòng)減少投資浪費(fèi)增大投資效益2000房管本科用 Copy

8、 Right Cui Shijuan研究?jī)?nèi)容-5W1H問(wèn)題Why-目的、目標(biāo)分析What-投資類型、特征、質(zhì)量、對(duì)象Where-地點(diǎn)(地段分析)When-時(shí)間(時(shí)機(jī)分析)Who-人-投資形成條件How-方法-原則，受益，成本，利潤(rùn)等2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資獲取土地開(kāi)發(fā)土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資消費(fèi)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第五節(jié) 房地產(chǎn)投資目標(biāo)分析房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)目標(biāo)：獲取利潤(rùn)，無(wú)形收益，社會(huì)效益，環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高：政府機(jī)關(guān)辦公大

9、樓等安全性較低：新旅游區(qū)商場(chǎng)投資等投資對(duì)象的變現(xiàn)性易于出手的房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)性高2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan投資對(duì)象的收入現(xiàn)期收入：高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目遠(yuǎn)期收入：升值潛力大的擬開(kāi)發(fā)區(qū)投資對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)的制約因素投資能力大?。嚎捎觅Y金大（?。┠繕?biāo)大（小）投資經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)驗(yàn)豐富目標(biāo)高承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資本身風(fēng)險(xiǎn)高目標(biāo)低（保守）投資者愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)高目標(biāo)高投資回報(bào)預(yù)期預(yù)測(cè)結(jié)果樂(lè)觀目標(biāo)高預(yù)測(cè)結(jié)果把握不大目標(biāo)低2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan市場(chǎng)需求現(xiàn)實(shí)景氣目標(biāo)高預(yù)測(cè)樂(lè)觀

10、目標(biāo)高房地產(chǎn)供給競(jìng)爭(zhēng)情況供給量大（小）目標(biāo)低（高）貸款問(wèn)題貸款額大目標(biāo)高貸款利率大目標(biāo)低2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan收入增長(zhǎng)國(guó)民收入、工資收入增長(zhǎng)快目標(biāo)高物價(jià)水平物價(jià)上漲大目標(biāo)高儲(chǔ)蓄水平： 儲(chǔ)蓄額高目標(biāo)高 儲(chǔ)蓄比率大、儲(chǔ)蓄利率高目標(biāo)底投資項(xiàng)目的選擇2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)的參考數(shù)據(jù)杠桿作用：用借款來(lái)加大收益或虧損例結(jié)論借款利率投資收益率，則杠桿作用對(duì)借款者不利，借款越多，賺的越少，虧損越多。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)利潤(rùn)分析 -研究目標(biāo)利潤(rùn)與成本、開(kāi)發(fā)量之間的關(guān)系目標(biāo)利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)量的關(guān)系2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan目標(biāo)利潤(rùn)的靈敏度分析單位售價(jià)變化引起的開(kāi)發(fā)量變化2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan單位變動(dòng)成本變化引起的開(kāi)發(fā)量變化2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan固定成本變化引起的開(kāi)發(fā)量變化2000房管本科