房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點

1、房地產(chǎn)企業(yè)管控(un kn)模式和流程管理課程附件：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點 共三十頁設(shè)計配合采購策劃、總包監(jiān)理(jin l)招標地質(zhì)勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工項目(xingm)取得項目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項目發(fā)展營銷設(shè)計工程采購組織項目論證項目取得市場調(diào)研初步項目定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設(shè)計項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測算設(shè)計階段成本控制及測算、形成控制性目標成本確定合約框架動態(tài)成本管理工程實施階

2、段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證規(guī)劃許可證 （辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報建） 許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理項目后評估項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項二次設(shè)計、部品策劃內(nèi)部立項項目論證階段項目策劃會 方案評審會方案設(shè)計階段 初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 程管理階段銷售管理階段房地產(chǎn)開發(fā)基本模式（7階段、7專業(yè)、53個關(guān)鍵活動/節(jié)點）共三十頁里程碑節(jié)點(ji din)集團(jtun)增加的15個節(jié)點某標桿企業(yè)的項目關(guān)鍵節(jié)點（集

3、團25、城市公司）1. 投資分析完成2. 概念設(shè)計3. 規(guī)劃用地許可證4. 基礎(chǔ)施工圖完成5. 施工報建圖完成6. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證7. 節(jié)能審批通過8. 室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9. 取得施工許可證10.基礎(chǔ)開工11.（銷售展示區(qū)實施計劃確定）12.（銷售展示區(qū)開放時間）13.外腳手架拆除14.室外配套、園建完成15.模擬驗收及整改完成城市公司增11個1. 項目啟動時間2. 施工至正負零3. 交付風險檢查完成. 裝修樣板房樣板驗收. 土建單位與安裝單位工作面移交1. 項目定位(分解)2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 施工圖設(shè)計. 總包監(jiān)理確定. 開工. （達預(yù)售條件）. 結(jié)構(gòu)封頂.

4、竣工備案1.集中入園共三十頁4共三十頁5產(chǎn)品定位、營銷管理 地塊調(diào)查、客戶細分/體驗研究、競品調(diào)研、可行性研究 項目定位、產(chǎn)品建議（集團產(chǎn)品品類、產(chǎn)品線支撐） 營銷策劃總案 品牌管理、會員管理 營銷推廣 銷售模式選擇、合作單位選擇及控制 展示區(qū)設(shè)計、工程管理 銷售現(xiàn)場管理 內(nèi)部認籌、開盤、入伙(r hu)、售后服務(wù)、權(quán)證辦理、 數(shù)據(jù)分析、后評價共三十頁6規(guī)劃設(shè)計管理建造標準、設(shè)計任務(wù)書、深度要求設(shè)計出圖計劃（各階段）勘察設(shè)計單位的招標選擇設(shè)計全程跟蹤管理設(shè)計評審標準、物業(yè)管理前期介入不同階段、不同設(shè)計單位、不同層級設(shè)計管理部門的穿插協(xié)作設(shè)計與報批報建、招標采購的緊密互動材料、設(shè)備選型，材料確樣

5、/封樣設(shè)計評審（關(guān)注各專業(yè)協(xié)調(diào)）、設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計監(jiān)理設(shè)計變更管理變更提出單位變更類別（需否通過設(shè)計部門？）變更技術(shù)審查變更預(yù)警/估算( sun)變更后的圖紙管理變更實施確認（設(shè)計合同履約）共三十頁7規(guī)劃設(shè)計管理（續(xù)）施工中的設(shè)計配合設(shè)計交底、圖紙(tzh)會審深化設(shè)計、綜合管線設(shè)計樣板驗收、確認現(xiàn)場指導(dǎo)設(shè)計效果監(jiān)督 注：設(shè)計合同的約束條款設(shè)計后評價、標準化工作共三十頁設(shè)計師設(shè)計院例：規(guī)劃設(shè)計改進信息(xnx)渠道內(nèi)外部檢查、設(shè)計評審、圖紙(tzh)會審標桿學習、行業(yè)資訊 規(guī)劃設(shè)計部項目后評價/管理評審案例庫、設(shè)計任務(wù)書、審圖要點、產(chǎn)品/部品標準等示意物業(yè)管理處、集團客服部(維修報告及投訴)建立

6、如下圖所示的規(guī)劃設(shè)計改進機制顧客滿意信息員工合理化建議共三十頁9概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體(dn t)設(shè)計施工圖部品設(shè)計(shj)標桿企業(yè)通過流程的知識化，實現(xiàn)了質(zhì)量和效率的提升！初步設(shè)計傳統(tǒng)設(shè)計管理流程某地產(chǎn)公司現(xiàn)行設(shè)計流程：產(chǎn)品創(chuàng)新研究剛剛才起步，對住宅產(chǎn)品沒有系統(tǒng)的研究成果，部品定板則是由事業(yè)部在工程實施階段配合規(guī)劃創(chuàng)意中心選定，設(shè)計周期長，一旦要趕“開盤”，就經(jīng)常會出現(xiàn)“忙中出亂、亂中出錯”的情況。共三十頁10拿地節(jié)點(ji din) 方案(fng n) 報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖 部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計市政施工圖設(shè)計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴

7、初 報建 施工圖 報建概念規(guī)劃方案產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃市政概念及方案住宅設(shè)計管理流程參考標桿優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計管理思路部品材料調(diào)研提高有效性及效率！共三十頁11開發(fā)報批報建流程國土規(guī)劃部門報建辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、核實地價規(guī)劃、建筑方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗收建設(shè)主管部門報建工程招投標或直接發(fā)包基坑支護(zh h)方案備案樁基提前施工許可證施工合同備案墻體材料使用手續(xù)施工許可證辦理燃氣工程驗收項目竣工驗收計劃主管部門報建計劃立項固定資產(chǎn)投資許可證共三十頁12開發(fā)報批報建流程（續(xù)）消防局報建方案報建擴初報建施工圖報建消防工程竣工驗收環(huán)保局報建項目環(huán)境影

8、響審批，提出環(huán)境評估報告環(huán)保驗收（包括發(fā)電機機房噪音單項驗收、排污(pi w)驗收、排煙與隔油驗收）城管辦報建占用綠化及人行道的審批開路口審批營銷廣告審批供電部門報建水務(wù)部門報批鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建一覽表共三十頁13工程計劃管理項目發(fā)展計劃工程進度控制總計劃、總計劃評審記錄(jl)、總計劃調(diào)整施工圖交付計劃及調(diào)整情況承建商進場計劃及調(diào)整情況甲供材料進場計劃及調(diào)整情況樣板確認計劃及調(diào)整情況施工過程控制計劃施工總進度計劃報表及評審意見（內(nèi)/外控計劃？）施工月進度計劃及評審意見施工周進度計劃及評審意見延長工期報審表或報告（考核及問責）共三十頁房地產(chǎn)企業(yè)的計劃(jhu)體系戰(zhàn)略規(guī)劃年度計劃月度

9、(yud)計劃項目總體控制計劃項目銷售計劃項目開發(fā)計劃項目資金計劃現(xiàn)場工程進度計劃項目設(shè)計計劃項目招標采購計劃項目報批報建計劃項目開發(fā)計劃項目計劃統(tǒng)籌項目關(guān)鍵節(jié)點計劃戰(zhàn)略層面（概念計劃）戰(zhàn)術(shù)層面（執(zhí)行計劃）實施層面（滾動計劃）共三十頁總進度(jnd)計劃ABCDP1P2P3里程碑計劃(jhu)標段計劃執(zhí)行計劃一級計劃二級計劃三級計劃四級計劃如何制訂計劃 分級計劃示意圖共三十頁項目開發(fā)(kif)總計劃示例共三十頁項目(xingm)施工進度計劃（四級節(jié)點，有約300個節(jié)點）共三十頁供應(yīng)商（供方）管理供應(yīng)商資源庫供應(yīng)商準入初次考察評價 禁用、不合格、準入級、合格級、優(yōu)秀級、戰(zhàn)略級履約(lyu)過程評

10、價按重要性分級評審（評審主體層級、頻次）評審信息渠道與付款審批節(jié)點捆綁合同履約完成后評價年度評審定級、調(diào)級思考？什么樣的施工單位才是好的施工單位？什么樣的監(jiān)理單位才是好的監(jiān)理單位？共三十頁招標采購管理招標采購計劃（按照項目發(fā)展計劃和合約規(guī)劃、前置）招標委托（盡量做到圖紙完備、標準明確）招標文件的編制和審查工程量清單、標底編制邀請招標過程控制（數(shù)量、準入門檻、可競爭性、異常狀況應(yīng)對）開標、評標、談判、定標中標通知書的簽發(fā)招標后評價(pngji) 紀律要求及審計的介入共三十頁20評標過程風險識別：1、評標組人員的資質(zhì)、能力、公正性？2、評標準則的合理性3、技術(shù)標針對性和雷同性4、材料設(shè)備是否存在被

11、限制品牌的排他性陷阱5、材料設(shè)備是否未明確檔次6、是否存在不平衡報價7、對低于合理成本的投標(tu bio)者是否進行質(zhì)詢？8、評標過程是否存在泄密風險？9、評標組是否能得到有關(guān)投標者不良業(yè)績的信息？10、評標過程是否關(guān)注是否掛靠投標？是否圍標、串標？風險識別評價運用評標管理(gunl)流程關(guān)鍵點識別？共三十頁合約管理之工程分判合同管理合約規(guī)劃：工程分判范圍的劃分及其相互關(guān)系認質(zhì)認價及材料樣板策劃項目整體施工招標方案及計劃（含結(jié)算形式）招標采購合同談判（一次、二次）合同編號(bin ho)、歸檔、傳遞（包括保密）合同內(nèi)、外部交底和解釋辦理工程保險和保險索賠事宜合同履約的推動（如計劃、會議、激勵

12、）合同履約檢查評價（檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行情況，建立承建商履約情況記錄）合同執(zhí)行偏差的原因分析及糾偏調(diào)整、信息反饋（供方資信評價）；合同后評價共三十頁合約管理之物資(wz)分判合同管理（補充）編制甲供物資采購進度計劃組織工程物資的招標工作及評標定標工作提供需送樣報審物資的樣品工程維修備用物資的移交及工程剩余物資處理工作工程物資的統(tǒng)計工作乙供物資的詢價工作共三十頁工程成本管理立項(l xin)階段區(qū)域、參照產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)庫調(diào)研、建立產(chǎn)品定位建議、部品建議編制項目建安成本匡算編制分部分項工程成本匡算設(shè)計階段限額設(shè)計要求編制項目建安成本估算、預(yù)算目標成本、責任成本編制成本控制建議書發(fā)包階段編制項目工程量

13、清單、標底商務(wù)標評比招標談判、交底材料、設(shè)備認質(zhì)認價共三十頁24工程成本管理（續(xù)）施工階段制項目資金投入計劃(jhu)明細變更、簽證預(yù)警、動態(tài)管理審核工程進度款、補充預(yù)算建安成本動態(tài)評估竣工階段工程竣工結(jié)算外審單位的運用和管理內(nèi)審審核保固金的支付成本后評價共三十頁思考(sko)： 成本(chngbn)投入與產(chǎn)品定位、客戶定位？最低價中標的思考？ 目標成本的剛性？目標成本的階段和精細程度？何為成本預(yù)警？如何實施？變更、簽證的編號重要嗎？一單一算？一月一結(jié)？造價工程師的管理？共三十頁26施工準備及施工階段之技術(shù)管理項目管理策劃書（不僅是技術(shù)管理內(nèi)容）圖紙管理圖紙會審審查(shnch)要點編制圖紙會

14、審紀要及補充設(shè)計變更圖紙會審與圖紙的標識設(shè)計變更管理施工組織設(shè)計施工組織設(shè)計審查要點施工單位總平面布置的關(guān)注施工方案專家論證、重要工藝方法標準（合約附件）、方案交底監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則的審查規(guī)范標準的管理適用規(guī)范標準清單、檢查測量管理基準點座標測量報驗資料沉降及變形觀測記錄儀器配備的要求及校準共三十頁施工(sh gng)過程之工程質(zhì)量管理建立質(zhì)量目標、明確甲方管控重點精密的合約系統(tǒng)和管理項目策劃設(shè)備材料進場控制（驗收標準、封樣、品牌及合格證驗收、復(fù)檢、平行檢測、甲供材料現(xiàn)場移交、材料退場管理）方案先行樣板引路：樣板清單樣板交底、樣板驗收（大面積施工前15天）、樣板返工、樣板檔案實物交底、考試(k

15、osh)甲方進行技術(shù)交底 工序控制措施 人機料法環(huán)控制，工作面交接，會議的管理驗收的控制（檢驗批、分項、分部、交工驗收、專項驗收內(nèi)部預(yù)驗）檔案資料標準化質(zhì)量通病預(yù)防成品保護措施 對監(jiān)理的管理 示例鏈接：監(jiān)理單位管理流程共三十頁28風險識別評價運用房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(zhngdin)控制的工序房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制關(guān)鍵點（工序）1 驗線2 工程質(zhì)量樣板的制作與交底3 混凝土澆灌(jiogun)4 滲漏5總平標高、管線標高、外網(wǎng)管線鋪設(shè)6橋梁預(yù)制（含預(yù)應(yīng)力）、道路沉降控制7 工作面移交8 水管試壓、通水試驗昆明某小區(qū)的樁位偏差案例：由于未履行放線復(fù)核程序，導(dǎo)致樁位偏差達200-900mm，給公司造成直接經(jīng)濟損失達300萬元，如果算上相關(guān)的工期延誤等間接損失，那就更多了共三十頁其他(qt)關(guān)鍵節(jié)點管理要點 工程安全及文明施工管理安全目標危險源辨識及評價安全管理方案、施工組織設(shè)計檢查安全投入、重視重大危險源控制（包括設(shè)備驗收、運行、安裝(nzhung)及拆卸；易燃材料的控制）、危險作業(yè)作業(yè)許可制、將安全及文明施工管理績效作為對施工單位、監(jiān)理、項目部檢查評價的重要項目重視公司品牌影響公司對項目部的檢查評價項目后評價共三十頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)企業(yè)管控模式和流程管理。規(guī)劃要點/規(guī)劃草案。工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合。某標桿企業(yè)的項目關(guān)鍵節(jié)點（集團25、城