房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的四個(gè)途徑精選

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制(kngzh)的四個(gè)途徑房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)(xinxin)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。因此，可以說控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的共二十五頁開發(fā)成本由多項(xiàng)構(gòu)成，本文僅從如何(rh)控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費(fèi)等方面闡述成本的控制。降低資金(zjn)成本加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓共二十五頁0c85f9e 易博 寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資

2、租賃等，要合理利用各種( zhn)融資渠道，募集更多的資金。（1）嚴(yán)格(yng)按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要撥付大共二十五頁量的工程款項(xiàng)發(fā)商對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計(jì)劃，在規(guī)定的時(shí)間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證；對(duì)于任何(rnh)不按計(jì)劃撥款的要求，要予以堅(jiān)決抵制。共二十五頁0c85f9e 易博 （2）壓縮(y su)現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要準(zhǔn)備一定數(shù)額(sh )的現(xiàn)金，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一

3、律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增共二十五頁值。由于現(xiàn)金不具備(jbi)增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形成，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。（3）可加快(ji kui)在途資金的入帳。在途資金是指開發(fā)企業(yè)所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定共二十五頁0c85f9e 易博 手續(xù)方可以進(jìn)入(jnr)帳戶的資金。對(duì)這一類資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時(shí)入帳，方能產(chǎn)生效益。（4）加快(ji kui)應(yīng)收款項(xiàng)的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企

4、業(yè)共二十五頁對(duì)外發(fā)放的低息(d x)甚至無息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度?？刂乒こ坛杀?chngbn)1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階共二十五頁0c85f9e 易博 段設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及(yj)在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的 1%以下，但設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá) 75%以上，由此共二十五頁可見設(shè)計(jì)在整個(gè)(zhngg)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要

5、有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳(zu ji)的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控共二十五頁0c85f9e 易博 制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠(nnggu)達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行(tuxng)限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按共二十五頁專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用(ciyng)新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。實(shí)行(shxng)設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意

6、見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相共二十五頁0c85f9e 易博 脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢(wnb)而不能通過驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。建立獎(jiǎng)懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)(jl)各方人員設(shè)法降低工程成共二十五頁本。2、在施工過程(guchng)中成本控制至關(guān)重要加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段(jidun)。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減共二十五頁0c85f9e

7、易博 分析(fnx)，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)共二十五頁容是否允許(ynx)調(diào)整。把好施工過程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備(shbi)的關(guān)。在本專門的采購(gòu)網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購(gòu)公告，每個(gè)都可以來參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。共二十五頁0c85f9e 易博 做好工程竣工結(jié)算的審查。工

8、程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具(ch j)一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)共二十五頁的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外(ln wi)就是對(duì)結(jié)算書的審核，由于項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢（或監(jiān)理）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)投控部作好復(fù)審，最后送到集團(tuán)經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。共二十五頁0c85f9e 易博

9、合理使用銷售推廣(tugung)費(fèi)用銷售推廣費(fèi)用(fi yong)指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的共二十五頁銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用(zuyng)。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。共二十五頁0c85f9e 易博 控制開發(fā)項(xiàng)目投資成本是從項(xiàng)目的策劃開始，直至項(xiàng)目投付使用、銷售完成

10、的全過程的控制，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的，需要各個(gè)部門參與，并相互配合。要求開發(fā)努力提高房地產(chǎn)營(yíng)銷水平，進(jìn)一步(y b)規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、程序化、制度化。共二十五頁作好項(xiàng)目開發(fā)(kif)完畢的后評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目(xingm)開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目(xingm)的后評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)共二十五頁0c85f9e 易博 據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期成本預(yù)測(cè)和成本控制(kngzh)提供參考依據(jù)。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于(d

11、uy)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。從宏觀上講，成本控制是共二十五頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(sh chn jn j)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。以上四種途徑可以或多或少的降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。共二十五頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的四個(gè)途徑。房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要撥付大。量的工程款項(xiàng)發(fā)商對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃。（2）壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為。形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)