高品質(zhì)住宅架空層研究（商業(yè)房地產(chǎn)）

1、架空層專(zhuān)題研究品控中心2架空層基本概念解讀3架空層的概念 架空層應(yīng)用范圍架空層的功能及優(yōu)點(diǎn) 3.1 營(yíng)造園林景觀 3.2 增加私密性減少干擾 3.3 連接大小環(huán)境 3.4“低層化”高層建筑 3.5 泛會(huì)所概念 3.6 其他作用目錄架空層基本概念解讀4架空層的概念架空層（OPEN FLOOR）：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層。架空層基本概念解讀52. 架空層應(yīng)用范圍目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤(pán)的活動(dòng)空間等目的 ，架空層的層高并 不一定低，有的可以達(dá)到 69m，但主要是高層（100M）以下的建筑采用。普通的也可達(dá)到3m。架空層從功能上來(lái)說(shuō)并不一定是防止沉降。防止沉降以現(xiàn)在

2、的施工技術(shù)來(lái)說(shuō)可以采用沉 降縫或變更基礎(chǔ)形式處理。架空層在內(nèi)陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公 共面積而作出的一種變相指標(biāo)平衡方式。架空層基本概念解讀63. 架空層的功能及優(yōu)點(diǎn)造園者可在架空層呈設(shè)置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門(mén)、景窗，放 置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度 及觀賞度大為增加。3.1 營(yíng)造園林景觀架空層處在建筑底層或中間，由建筑的支柱形成各種相對(duì)獨(dú)立的空間，易與園林景觀 相融合，是小區(qū)綠化的延伸。架空層基本概念解讀73.2 增加私密性減少干擾以往建筑底層住宅存在著干擾大、缺乏安全感

3、、潮濕、通風(fēng)及采光差等問(wèn)題。而架空層的 出現(xiàn)不僅解決了原來(lái)房產(chǎn)商底層房子不好賣(mài)的老問(wèn)題，還大大提升了樓盤(pán)的品質(zhì)。首先，把住宅底層作為架空層進(jìn)行園林綠化，可以促進(jìn)了空氣流通、減少潮濕、美化景觀； 其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個(gè)人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場(chǎng)所；另外， 架空層不僅增加了居住區(qū)內(nèi)部空間層次同時(shí)又加強(qiáng)了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼 近自然。架空層基本概念解讀83.3 連接大小環(huán)境長(zhǎng)期以來(lái)，城市中的土地被人類(lèi)高度地開(kāi)發(fā)利用，形成了日益密集的建筑，城市綠化用地 已受到嚴(yán)重的制約。而架空層的設(shè)計(jì)能使綠化得到延伸及擴(kuò)展。架空層基本概念解讀9置身于架空空間內(nèi)仿佛漫步于室外的大

4、自然中既有室內(nèi)宜人的氣氛，又具有室外的自 然親切感，業(yè)主們多了溝通交流的場(chǎng)所。不管是下雨還是天晴，沐浴著滿園的綠色和清新空氣， 清晨打拳、練功，傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個(gè)安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境。3.4“低層化”高層建筑隨著居住區(qū)建筑越造越高，使得人們離綠地及鄰居也就越來(lái)越遠(yuǎn)。在鋼筋 水泥的建筑日益 占據(jù)城市主流的今天，架空層為城市空間和居住空間提供了鏈接，為人們架起鄰里溝通的溫馨橋梁，提供了具有人情味的自然空間，滿足了居民交往及活動(dòng)的需要，增進(jìn)了鄰里的情感交流。架空層基本概念解讀103.5 泛會(huì)所概念高檔樓盤(pán)常出現(xiàn)雙會(huì)所、泛會(huì)所概念，利用架空層局部圍合做半開(kāi)放式會(huì)所。利用架空層做半開(kāi)放

5、式泛會(huì)所，（室外泳池）架空層基本概念解讀113.6 其他作用架空層的空間除了可以營(yíng)造綠化景觀以外還可以作多種用途： 作為停車(chē)場(chǎng)等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；B. 作為一些管線出口、儀器儀表集中的管理區(qū)；架空層基本概念解讀12C. 居住區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè)(物業(yè)服務(wù)中心、宿舍)的運(yùn)用。其中，架空層用于車(chē)位、商業(yè)、物業(yè)、大堂等功能能使物業(yè)更加便利化、人性化， 并且后期的經(jīng)營(yíng)管理能為開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司帶來(lái)豐厚的回報(bào)，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價(jià)值。架空層基本概念解讀13架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議141.商業(yè)價(jià)值 1.1 不占用容積率指標(biāo) 1.2 拉近樓房間距 1.3 面積公攤 1.4 提升樓盤(pán)品質(zhì)2. 對(duì)應(yīng)用的建

6、議 2.1營(yíng)造方面 2.營(yíng)銷(xiāo)方面 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議15商業(yè)價(jià)值架空層越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，因?yàn)橘?gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)大多不愿意住 1 樓，這 部分空間很難利用。架空層能夠增加整個(gè)小區(qū)特別是高層小區(qū)的通透度，增加綠化面積，為小區(qū)的業(yè)主提供 更多的公共交流空間，所以從建筑角度來(lái)說(shuō)，政府是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建架空層的。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議161.1 不占用容積率指標(biāo)如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開(kāi)發(fā)商就要交納相應(yīng)的配套費(fèi)、土地出讓金等， 這是一筆不小的開(kāi)支。正因?yàn)檫@樣，一些原本建造有架空層的樓盤(pán)甚至重新改為商鋪出售，很 多開(kāi)發(fā)商對(duì)建造架空層心存疑慮。關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算

7、規(guī)則，規(guī)則中規(guī)定：建筑底層布置層高 3.0 米以 上架空層，其建筑面積可不計(jì)入地塊容積率，但電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部門(mén)應(yīng)計(jì)入容積率。 架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開(kāi)敞；無(wú)特定功能，只作為公共 休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)建造架空層只是增加了一些建造成本，不會(huì)占用容積率的指標(biāo)。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議171.2 拉近樓房間距假設(shè)在 B 樓沒(méi)有架空層的情況下，A、B 樓間距應(yīng)為 18 米（假定 A、B、C 為多層 18 米， 間距規(guī)劃為 1：1 為 18 米），如圖 3-1 所示。但實(shí)際情況下，要求 A、B 兩樓間距為 15

8、 米，此 時(shí)可以在 B 樓一層做架空層 3 米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日，B 樓的一層的某一房間應(yīng)該 保證 2 小時(shí)的滿窗日照）A 樓即可和 B 樓相距 15 米，如圖 3-2 所示。圖 3-1圖 3-2架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議18A 圖B 圖1.3 利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值A(chǔ) 圖：通過(guò)架空層功能的衍生（健身、車(chē)位）贈(zèng)送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價(jià)大大提高，而 多賣(mài)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于架空層的造價(jià)；（但要注意此處的架空層面積不得進(jìn)行公攤，并建議層高 不超過(guò) 2.2，不計(jì)容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈(zèng)送使用權(quán)方式處理）。B 圖：一號(hào)區(qū)域?yàn)樯啼?，通過(guò)一號(hào)商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈(zèng)

9、送，注意事項(xiàng)一致）的運(yùn)用，同樣可以大大提升商鋪的售價(jià)。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議19A 圖B 圖1.3 利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值A(chǔ) 圖：通過(guò)架空層功能的衍生（健身、車(chē)位）贈(zèng)送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價(jià)大大提高，而 多賣(mài)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于架空層的造價(jià)；（但要注意此處的架空層面積不得進(jìn)行公攤，并建議層高 不超過(guò) 2.2，不計(jì)容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈(zèng)送使用權(quán)方式處理）。B 圖：一號(hào)區(qū)域?yàn)樯啼?，通過(guò)一號(hào)商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈(zèng)送，注意事項(xiàng)一致）的運(yùn)用，同樣可以大大提升商鋪的售價(jià)。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議201.3 面積公攤架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流

10、的機(jī)會(huì)，目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。 地上架空層又可以分為幾種情況：A. 層高小于 2.2 米，因?yàn)槟壳暗囊?guī)劃中本身不計(jì)算建筑面積，無(wú)所謂公攤；B. 層高大于 2.2 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率，不算公攤；C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒(méi)有圍護(hù)，不計(jì)算建筑面積。但對(duì)其中有圍護(hù)的樓梯、 電梯井、住宅門(mén)廳等，要算建筑面積。這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個(gè)必要條件：一是這部分面積是經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)的，需要計(jì)算容積率和建筑面積的；二是這部分面積是為上戶住宅所服務(wù)的一個(gè)區(qū)域。架空層的性質(zhì)為公建配套設(shè)施，不發(fā) 產(chǎn)權(quán)證。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用

11、建議211.4 提升樓盤(pán)品質(zhì)引進(jìn)架空層景觀，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑要付出一定代價(jià)。架空層景觀設(shè)計(jì)跟一般的樓層不同，這 里面涉及到一個(gè)施工時(shí)的轉(zhuǎn)換成本，加上一般的架空層為精裝修，業(yè)主入住即可使用，要布置 一些設(shè)施，增添綠化、小品，開(kāi)發(fā)商不僅不能將這部分面積拿出來(lái)銷(xiāo)售，反而要倒貼不少成本。 此外，有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議222. 對(duì)應(yīng)用的建議2.1營(yíng)造方面架空層的利用應(yīng)該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應(yīng)結(jié)合樓盤(pán)條件具體分析，不可盲 目照搬。B. 對(duì)出戶抄表的問(wèn)題應(yīng)該盡量在架空層考慮：A.對(duì)于市內(nèi)土地緊張，對(duì)停車(chē)位要求較高的樓盤(pán)應(yīng)對(duì)

12、架空層作停車(chē)位考慮：架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議23D. 對(duì)于架空層用于停車(chē)位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時(shí)應(yīng)保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過(guò)隔音等手段；于地形起伏的坡地建筑，架空層的運(yùn)用可以配合地形營(yíng)造獨(dú)立綠化和停車(chē)位，以解決一樓 采光不足和坡地景觀的矛盾；C. 架空層用于大堂對(duì)于高檔住宅樓盤(pán)和商住樓盤(pán)有很好的品質(zhì)提升和彌補(bǔ)配套的作用：架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議242. 營(yíng)銷(xiāo)方面在房地產(chǎn)具體營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，建議在銷(xiāo)售價(jià)格制定的過(guò)程中其實(shí)可以對(duì)架空層的造價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?，而不要?duì)面積進(jìn)行分?jǐn)偅欢鴮?duì)面積低于 2.2 米的架空層車(chē)位實(shí)行使用權(quán)出讓?zhuān)詈靡再?zèng)送 的方式處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價(jià)；對(duì)高于 2.2

13、 米的架空層車(chē)位報(bào)請(qǐng)規(guī)劃進(jìn)行改造審批 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售或作為商業(yè)出售。如果不報(bào)產(chǎn)權(quán)，對(duì)其進(jìn)行公攤處理，后期采用出租方式進(jìn) 行贏利。但是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：A. 業(yè)主的法律意識(shí)不斷加強(qiáng)，對(duì)其自身權(quán)益進(jìn)行維護(hù)； B. 業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)物審核；C. 物業(yè)管理公司發(fā)生更換，為其他與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)聯(lián)的公司，由于無(wú)產(chǎn)權(quán)保證，開(kāi)發(fā)商將 永遠(yuǎn)失去架空層的收益。2. 運(yùn)用方面在架空層的運(yùn)用方面，一般情況下，花園洋房下的架空層層高不會(huì)超過(guò) 2.2 米，不計(jì)產(chǎn)權(quán)， 用贈(zèng)送的形式送給業(yè)主，自然其房屋的單價(jià)也會(huì)加高；多層或小高層、高層下的架空層由于車(chē) 位短缺，故按產(chǎn)權(quán)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)建造，以產(chǎn)權(quán)車(chē)位形式出售給業(yè)主。架空層的

14、商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議25架空層景觀的營(yíng)造26目錄 1. 設(shè)計(jì)規(guī)范 1.1 建筑面積計(jì)算 1.2 面積分?jǐn)傄?guī)則2.景觀營(yíng)造 2.1 建筑空間 2.2 園林景觀 2.3 交通組織3.可能遇到的問(wèn)題 3.1 造園要素單一 3.2 層高限制 3.3 受地域條件限制 3.4 景觀管理不善271. 設(shè)計(jì)規(guī)范架空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開(kāi)敞；無(wú)特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等 公共開(kāi)敞空間使用。架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。1.1 建筑面積計(jì)算架空層架空部分能否計(jì)算建筑面積依據(jù)兩點(diǎn)：一是層高是否滿足 2.2 米；二是架空層是否 做地面，即與室外地坪是否有高差。1.1.1 設(shè)計(jì)用途為公共

15、開(kāi)放空間A. 與室外地坪無(wú)高差，層高小于 2.2 米，不計(jì)入建筑面積，不計(jì)入公攤；B. 層高大于 2.2 米，3 米以下，之前規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率，不計(jì)入公攤；C. 建筑底層布置層高 3.0 米以上架空層，四周通透，沒(méi)有圍護(hù)其建筑面積可不計(jì)入地塊 容積率。其電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部門(mén)應(yīng)計(jì)入容積率。1.1.2 設(shè)計(jì)用途為停車(chē) 指除電梯、樓梯、門(mén)廳等建筑必要共用部位及配電間、信報(bào)間等必要使用空間外，全部架空作為停車(chē)場(chǎng)所。 A架空層與室外地面有高差，2.2 米以上的架空層可計(jì)算建筑面積 B架空層與室外地面無(wú)高差或低于 2.2 米的架空層不計(jì)算建筑面積。架空層景觀的營(yíng)造282.1 建筑空間架

16、空層空間的充分利用，可以營(yíng)造出以人為本的不同景觀系列的休閑空間，為各年齡層 次及愛(ài)好不同的小區(qū)居民提供豐富多彩的娛樂(lè)、晨練等活動(dòng)場(chǎng)所。功能分區(qū)劃分為：兒童活動(dòng)區(qū)、成人健身區(qū)、棋牌活動(dòng)區(qū)、休閑閱覽區(qū)等。室內(nèi)與室外的空間過(guò)渡可以利用不同材質(zhì)、顏色的鋪裝劃分空間，并結(jié)合游戲器械及體育器械的擺設(shè)，形成多樣化的活動(dòng)場(chǎng)地。中老年健身區(qū)休閑設(shè)施室外游泳池休閑閱覽區(qū)架空層景觀的營(yíng)造292.2 園林景觀2.2.1 造景手法 利用底層架空之后，會(huì)產(chǎn)生從細(xì)節(jié)到整體環(huán)境都放大的透視效果。真正要達(dá)到步移景異及景觀共享的效果，在營(yíng)造架空層園林景觀時(shí)通常的造景手法：A.結(jié)合居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的功能布局，遵循環(huán)境設(shè)計(jì)的理念設(shè)計(jì)；

17、B.充分考慮視距的比例，適當(dāng)縮小景物的尺度；C.運(yùn)用借景、框景、障景等造園手法，讓室內(nèi)空間向戶外延伸，從而起到增大空間、增強(qiáng)景深的作用。利用框景，增強(qiáng)環(huán)境的穿透力，欣賞原本不屬于這個(gè)組團(tuán)的景觀。架空層景觀的營(yíng)造302.2.2 植物配置植物的配置對(duì)架空層景觀的影響至關(guān)重要。架空層的面積一般較大，中間甚至終年得不到 陽(yáng)光的照射，而由于植物的生長(zhǎng)需要陽(yáng)光、土壤和空氣，架空層綠化對(duì)植物負(fù)面影響最大的是 光照。在光照強(qiáng)度、光照時(shí)間與光質(zhì)都不能滿足植物生長(zhǎng)的要求時(shí)，選擇觀葉、抗風(fēng)及耐陰的 植物，如：八角金盤(pán)、桃葉珊瑚、魚(yú)尾葵等。架空層景觀的營(yíng)造312.2.3 硬景設(shè)計(jì) 造園者可在架空層呈設(shè)置廊架、花池，修

18、筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門(mén)、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。架空層景觀的營(yíng)造322.3 交通組織在架空層中的人行交通布局上需充分考慮到人的行走習(xí)慣，整個(gè)交通組織可以考慮為廊架 及每棟樓之間的園路、架空層的消防通道等有機(jī)地交織在一起，形成多個(gè)循環(huán)通道，使人行走 的路線更加便利科學(xué)，茶余飯后漫步其中深感輕松與愜意。架空層景觀的營(yíng)造333.1 造園要素單一架空層內(nèi)部的墻面與架空層的支柱占的面積較大，處于人們視線所敏感和行為可及的范 圍，對(duì)墻面和支柱的景觀設(shè)計(jì)決定了園林景觀的風(fēng)格和特性，因此，新穎且有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)理念 能更

19、 好地構(gòu)建出優(yōu)美的空間環(huán)境。但是目前有些居住區(qū)的架空層僅僅是在外墻垂直面的邊緣 簡(jiǎn)單地栽一些植物，空間內(nèi)部簡(jiǎn)單地布置幾條小路，而缺少了其他的造園要素，不能形成良好 的園林景觀。解決方法： 如果能充分利用垂直空間，對(duì)天花、墻、柱子面采用吊盆的形式種植各類(lèi)草本、花卉、藤本植物和蕨類(lèi)植物或設(shè)置花架等進(jìn)行垂直綠化，則能大大增強(qiáng)綠化空間的視覺(jué)美感和最大生態(tài)效應(yīng)。3. 存在問(wèn)題及解決對(duì)策架空層景觀的營(yíng)造34架空層從其技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，可分為層高 22 米以上和層高 22 米以下兩種，目前大部分居住區(qū)的層高在 335 米，只有少數(shù)層高在 45 米以上。層高低矮限制了一些構(gòu)筑 物的體量、尺度及高大喬木的栽植，因此造園要素的布置受到了限制，大規(guī)模的園林空間難以 營(yíng)造。解決方法： 可以借鑒中式景觀設(shè)計(jì)的一些做法，用對(duì)景、借景、夾景、框景、隔景、障景