房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范

1、 房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(fngxin)防范共五十一頁講 解 大 綱一、籌建期間的政策解析二、建設(shè)期間的政策解析三、內(nèi)部認(rèn)購以后(yhu)的政策解析四、公開銷售以后的政策解析五、交付使用以后的政策解析共五十一頁設(shè)立(shl)房地產(chǎn)公司一、公司設(shè)立(shl)采取準(zhǔn)則主義公司法具體規(guī)定： 1）股東符合法定人數(shù)； 2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額； 3）股東共同制定公司章程； 4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任 公司要求的組織機(jī)構(gòu)； 5）有公司住所。共五十一頁設(shè)立(shl)房地產(chǎn)公司2、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔(dān)任，并依法登記；3、法人人格的喪失：20條，公司股東濫用公

2、司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；4、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則(fuz)處五年以下有期徒刑或拘役。5、投資的資本金不到位,國稅函2009312號6 、一人有限責(zé)任公司：58-64條共五十一頁設(shè)立(shl)房地產(chǎn)公司二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：4）有足夠的專業(yè)(zhuny)技術(shù)人員：5）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條共五十一頁設(shè)立

3、(shl)房地產(chǎn)公司三、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例有關(guān)的規(guī)定1、5條：1）100萬元以上(yshng)的注冊資本 ；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、8條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的變革企業(yè)所得稅暫行條例、83號、舊新31號共五十一頁設(shè)立(shl)房地產(chǎn)公司 六、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃 1、股東出資方式不同的稅負(fù)分析 1）貨幣(hub)出資 2）貨物出資 增值稅的規(guī)定及相關(guān)票據(jù) 3）無形資產(chǎn)出資(除土地使用權(quán)以外) 4）土地使用權(quán)和不動產(chǎn)出資 財稅200621號的相關(guān)規(guī)定 5）以

4、發(fā)行權(quán)益性證券出資 6）以投資權(quán)出資 7）以債權(quán)出資共五十一頁設(shè)立(shl)房地產(chǎn)公司 2、法人股東和個人股東稅負(fù)差異 3、內(nèi)資和外資(wiz)公司稅負(fù)差異 4、分公司和子公司稅負(fù)差異 5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 6、 匯總納稅分析共五十一頁籌建(chujin)年度申報表如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段(jidun)發(fā)生的企業(yè)開辦費用，先在長期待攤費用科目歸集，會計規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月一次性進(jìn)入會計損益，稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，即會計和稅法基本一致，或者按照不低于36個月分?jǐn)傎Y產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)持續(xù)發(fā)生開辦費，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調(diào)整共五十一頁籌建

5、(chujin)年度申報表如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，直接確認(rèn)為管理費用進(jìn)入(jnr)會計損益，但稅法認(rèn)為尚未進(jìn)入(jnr)生產(chǎn)經(jīng)營期，不允許申報扣除，一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，形成時間性差異，或者按照不低于36個月分?jǐn)倱p益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報，未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少共五十一頁前期(qinq)立項一、可行性研究與策劃二、申請辦理土地使用權(quán)土地局三、申請開發(fā)項目立項規(guī)劃局四、委托勘察和設(shè)計五、建設(shè)工程規(guī)劃(guhu)許可證規(guī)劃局六、建設(shè)工程開工許可證 建委共五十一頁前期(qinq)立項前期立項涉及稅種分析：項目可行性分

6、析房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)涉及稅種:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、車船稅企業(yè)所得稅、個人所得稅契稅、耕地占用稅、土地增值稅共五十一頁 取得(qd)土地使用權(quán)一、土地儲備制度-一級開發(fā)(kif)1、有償使用，招標(biāo)、拍賣關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知2、2002年7月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定3、2003年8月1日協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)二、土地使用權(quán)的取得方式1、取得出讓土地使用權(quán)2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 城市房地產(chǎn)管理法38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)(y jing)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并

7、取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。3、取得出租土地使用權(quán)共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)三、取得(qd)土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及印花稅的全部業(yè)務(wù)列舉2、契稅有關(guān)自承自建行為的簡介3、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間及具體操作4、承諾負(fù)擔(dān)對方稅收的問題共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)四、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式1、購買土地使用權(quán)2、購買整體資產(chǎn)3、購買股權(quán)4、合并討論(toln)，吸收合并的財務(wù)處理及清算的規(guī)定5、分立購買股權(quán)討論，哪

8、種分立的方式稅負(fù)最輕？共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)五、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1、出讓(chrng)招拍掛方式2、購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式3、購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式 6、租賃方式共五十一頁取得或轉(zhuǎn)讓土地(td)使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用六、債務(wù)重組1.債務(wù)重組會計處理：（1）債權(quán)人的會計處理 （2）債務(wù)人的會計處理2.債務(wù)重組一般性所得稅處理（1）以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù) （2）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)3.債務(wù)重組特殊性所得稅處理（1）債務(wù)重組所得分(d fn)5年繳納所得稅（？） （2）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的處理共五十一頁取得(qd)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運

9、用七、企 業(yè) 重 組-股權(quán)收購1.股權(quán)收購的會計處理（1）同一控制下股權(quán)收購會計處理a)合并方取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日其在被合并方的帳面價值計量。b)合并方取得的長期股權(quán)投資(tu z)成本按照合并日取得被合并方所有者權(quán)益的帳面價值的份額計量c)合并方支付的對價按帳面價值結(jié)轉(zhuǎn)d)長期股權(quán)投資初始投資成本與支付對價帳面價值的差額調(diào)整資本公積，不足沖減的，調(diào)整留存收益共五十一頁取得或轉(zhuǎn)讓土地(td)使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用(2)非同一控制下股權(quán)收購會計處理a)合并方取得的資產(chǎn)和負(fù)債,應(yīng)當(dāng)按照購買日其在被合并方的帳面價值計量。b)合并方取得的長期股權(quán)投資成本,按照購買日取得被合并方股權(quán)支付對

10、 價的公允(gngyn)價值及支付相關(guān)稅費計量c)合并方支付的對價在購買日確認(rèn)的公允價值與其帳面價值的差額，應(yīng)作 為資產(chǎn)處置損 益，計入當(dāng)期利潤表。2.股權(quán)收購的一般性所得稅處理 1）同一控制下：不同，需要調(diào)整 2）非同一控制下:相同3.股權(quán)收購的特殊性稅務(wù)處理1）同一控制下：不全一致，需要調(diào)整 2）非同一控制下：不同，需要調(diào)整共五十一頁取得或轉(zhuǎn)讓(zhunrng)土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用八、資產(chǎn)收購1.資產(chǎn)收購的會計處理1）一般性收購業(yè)務(wù)會計處理 2）非貨幣資產(chǎn)交易會計處理 3）有商業(yè)交易實質(zhì) 4）沒有商業(yè)交易實質(zhì)2.資產(chǎn)收購一般性稅務(wù)處理1）一般性收購，稅務(wù)與會計處理相同 2）有商業(yè)交

11、易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交換，稅務(wù)與會計處理同3）沒有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，所得稅視同銷售，需要納稅(n shu)調(diào)整3.資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理1）一般性收購不符合特殊性稅務(wù)處理2）有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，稅務(wù)與會計處理不同，需調(diào)整3) 沒有商業(yè)交易實質(zhì)的非貨幣資產(chǎn)交易，稅務(wù)與會計處理相同共五十一頁取得或轉(zhuǎn)讓(zhunrng)土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用九、企業(yè)合并(hbng)1.企業(yè)合并的會計處理-合并準(zhǔn)則1）同一控制下吸收合并會計處理a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以付現(xiàn)、非現(xiàn)金方式合并2）非同一控制下吸收合并會計處里a)以發(fā)行權(quán)宜性證券合并 b)以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式合并2.

12、企業(yè)重組的一般性稅務(wù)處理1）同一控制下吸收合并，會計與稅務(wù)處理不同，需要調(diào)整2）非同一控制下吸收合并，會計與稅務(wù)處理相同，不需要調(diào)整3.企業(yè)合并的特殊性稅務(wù)處理1）同一控制下吸收合并， 2）非同一控制下吸收合并共五十一頁取得或轉(zhuǎn)讓(zhunrng)土地使用權(quán)在資產(chǎn)重組中的運用十、企業(yè)分立1.企業(yè)分立的會計處理1）同一控制(kngzh)下分立會計處理a) 以發(fā)行權(quán)宜性證券分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立2）非同一控制下分立會計處理a) 以發(fā)行權(quán)宜性證券分立 b) 以支付現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)方式分立2.企業(yè)分立一般性稅務(wù)處理 3.企業(yè)分立特殊性稅務(wù)處理共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)十一、拆

13、遷方式取得土地使用權(quán)1、法規(guī)城市(chngsh)房屋拆遷管理條例2、拆遷補償安置協(xié)議3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補償2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 共五十一頁取得(qd)土地使用權(quán)例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積(min j)8萬平米。拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元視同銷售收入：5000*8000=4000萬元單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本：4000*5000=2000

14、萬元視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬元。共五十一頁前期(qinq)報批報建準(zhǔn)備工作前期(qinq)報批報建階段涉及稅收及籌劃1、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 1）土增稅的免稅政策及清算問題 2）所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)?、通過稅負(fù)測算確定設(shè)計方案共五十一頁 項目(xingm)施工建設(shè)一、開發(fā)成本核算內(nèi)容財務(wù)核算的具體程序以及賬套的設(shè)置土地征用及拆遷(chi qin)補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費共五十一頁項目(xingm)施工建設(shè)二、項目開發(fā)成本對象的確定1、有關(guān)法律:計委申請立

15、項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計2、會計核算3、土地增值稅要求4、所得稅要求 1）確定成本對象原則(yunz)：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。共五十一頁項目(xingm)施工建設(shè)三、土地征用及拆遷補償1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途(yngt)和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、涉及稅務(wù)問題 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意； 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建

16、造支出； 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 問題。 4）交納土地使用稅共五十一頁項目施工(sh gng)建設(shè)四、前期工程費1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。2、注意稅務(wù)事項 1）從土增稅的角度考慮 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā) 20092 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒?fngf)沒有明確，可以用建筑面積法共五十一頁項目(xingm)施工建設(shè)五、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題：1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、

17、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。2、注意稅務(wù)事項 1）土增稅問題2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_(mngqu)，可以用建筑面積共五十一頁項目施工(sh gng)建設(shè)六、建筑安裝工程費1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函199853 ）2、注意稅務(wù)事項 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 2）取得發(fā)票是否合規(guī)（如何防控） 3）虛開發(fā)票遺留問題（虛開建安發(fā)票的風(fēng)險提示） 4）所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法 5）對單位建安成本的掌控(zhn kn) 6）工程結(jié)算和竣工結(jié)算

18、共五十一頁項目(xingm)施工建設(shè)七、配套設(shè)施費1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋3、注意稅務(wù)(shuw)事項 1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒?2）是否可以所得稅前扣除 3）人防工程處理 4）土地增值稅共五十一頁項目(xingm)施工建設(shè)八、開發(fā)間接費1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生(fshng)的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷

19、設(shè)施建造費等。2、注意稅務(wù)事項 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價法 3）項目營銷設(shè)施建造費 4）土地增值稅共五十一頁項目施工(sh gng)建設(shè)九、其他有關(guān)注意事項1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則2、發(fā)票問題(wnt)3、分配方法及原則4、事后事項的處理5、施工過程中的資產(chǎn)損失：土地、開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損共五十一頁項目(xingm)開發(fā)方式代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且未成立獨立法人(fr

20、n)公司。營業(yè)稅的合作建房方式：國稅函1994644、國稅函1995156、國稅函1996718、國稅函2005103共五十一頁 預(yù)售(y shu)環(huán)節(jié)一、商品房預(yù)售條件城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例23條： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有(ch yu)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 4、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。共五十一頁預(yù)售(y shu)環(huán)節(jié)二、預(yù)售商品房的會計核算 1、取得預(yù)售款時 2、結(jié)轉(zhuǎn)收入(shur)時 3、納稅要求： 1 ）季

21、度預(yù)交所得稅 2 ）按會計利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅 3 ）季度預(yù)繳所得稅時調(diào)整項目有明確規(guī)定 4 ）季度預(yù)繳所得稅時，按預(yù)收房款繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅可以扣除共五十一頁預(yù)售(y shu)環(huán)節(jié)5、土地(td)增值稅6、營業(yè)稅及附加7、印花稅共五十一頁預(yù)售(y shu)環(huán)節(jié)四、銷售方式(fngsh) 1、自行銷售 2、交代理公司銷售:國稅函1996684、國稅函2005917、國稅發(fā)200631號、國稅發(fā)200931號。共五十一頁竣工(jngng)驗收環(huán)節(jié)一、工程竣工驗收條件 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例18條：1、城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(lush)；2、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的

22、建設(shè)情況；3、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；4、拆遷安置方案的落實情況；5、物業(yè)管理的落實情況。（分期開發(fā)的可以分期驗收）共五十一頁竣工驗收(ynshu)環(huán)節(jié)二、財稅事項1、會計業(yè)務(wù)的處理(chl)2、所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件）3、土地增值稅清算條件共五十一頁現(xiàn)房(xin fn)銷售一、現(xiàn)房銷售條件(tiojin)1、預(yù)售的條件2、項目已經(jīng)竣工驗收共五十一頁現(xiàn)房(xin fn)銷售二、會計核算處理 1、 會計收入確認(rèn)(qurn)條件 2、原來預(yù)售商品房結(jié)轉(zhuǎn)的核算 3、現(xiàn)房銷售的核算 4、完工年度預(yù)繳所得稅時，對以前按預(yù)計毛利繳納了所得稅的預(yù)售房款如何處理 共五十一頁現(xiàn)房(xin fn)銷售 三、營業(yè)稅的處理1、營業(yè)稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間(shjin)2、營業(yè)稅計稅依據(jù)3、營業(yè)稅視同銷售4、原來預(yù)售商品房的處理5、現(xiàn)房銷售的處理共五十一頁現(xiàn)房(xin fn)銷售四、所得稅處理：1、所得稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間2、所得稅計稅依據(jù)3、不同銷售方式所得稅收入確認(rèn)4、所得稅視同銷售5、原來(