[長(zhǎng)沙]房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告（12頁(yè)）_secret

1、 PAGE 12房產(chǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委 托 方： 單位：長(zhǎng)沙XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：王X 公司地址：長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)藩城堤XX號(hào)X樓聯(lián)系電話： 二、估 價(jià) 方 單 位：長(zhǎng)沙XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法人代表：任X 地址及電話：曙光中路XX號(hào)雨花區(qū)房地局二樓、5566* 蔡鍔中路XXX號(hào)房地產(chǎn)大廈一樓、2236* 資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)三、估價(jià)項(xiàng)目概況1、估價(jià)對(duì)象評(píng)估對(duì)象為位于長(zhǎng)沙市潮宗街當(dāng)鋪巷008號(hào)的房產(chǎn)，房屋所有權(quán)人為賀岱蘭，建成時(shí)間為1986年12月，建筑面積68.97，產(chǎn)權(quán)面積56.16，房屋使用性質(zhì)為自住。2、估價(jià)對(duì)象位置與環(huán)境評(píng)估對(duì)象所處樓宇位于潮宗街當(dāng)鋪巷東側(cè)，東靠黃興

2、北路、市青少年宮斜對(duì)面，北有創(chuàng)世紀(jì)電腦學(xué)校，南抵潮宗街，金滿地商業(yè)街近在咫尺；該區(qū)域位置為城市老城區(qū)內(nèi)，周邊多為住宅，基礎(chǔ)配套設(shè)施一般。隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，對(duì)周邊的房地產(chǎn)影響較大，地理位置較好。3、評(píng)估對(duì)象物業(yè)權(quán)屬及現(xiàn)狀評(píng)估標(biāo)的物為混合結(jié)構(gòu)，共4層，于1986年12月建成，用途為住宅，建筑面積為68.97平方米，產(chǎn)權(quán)面積56.16平方米，產(chǎn)權(quán)來(lái)源為自建，房屋權(quán)證號(hào)碼為私029855號(hào)。評(píng)估對(duì)象東西朝向，房屋東西南北均為自墻。評(píng)估標(biāo)的物外墻一般抹灰，室內(nèi)水、電設(shè)施齊全，通風(fēng)采光情況一般。四、估價(jià)目的：為房屋拆遷補(bǔ)償提供價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二三年九月二十七日六、價(jià)值定義：房屋拆遷評(píng)估的價(jià)值定

3、義是被拆除房屋無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。房屋拆遷評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。七、估價(jià)依據(jù)： 1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2、中華人民共和國(guó)土地管理法 3、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 5、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 6、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 7、房屋拆遷許可證拆許字（2003）第083號(hào) 8、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 9、湖南省實(shí)施城市房屋拆遷管理?xiàng)l例辦法 10、長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定 11、長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 12、委托方提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料 13、受理估價(jià)方實(shí)地勘察獲取的資料及收集的價(jià)格信息 14、公證書(shū)八、估價(jià)

4、原則：本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循： 1、合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。 2、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大受益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 3、供求原則：房地產(chǎn)價(jià)格同其它物品的價(jià)格一樣，受供求關(guān)系的影響。若需求不變，供給增加，則價(jià)格下降；若供給不變，需求增加，則價(jià)格上升。由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個(gè)別性，這種供求狀況主要是指當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。 4、替代原則:同一個(gè)市場(chǎng)中的具有相近效用的房地

5、產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過(guò)與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來(lái)確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。6、公平原則: 房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法：本次采用市場(chǎng)比較法和重置成本法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有

6、收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。1、市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與評(píng)估對(duì)象相類似的交易實(shí)例，在結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易內(nèi)容、交易時(shí)間、區(qū)域因素和個(gè)別修正，加權(quán)取值，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格交易實(shí)例價(jià)格（100/交易修正）（日期修正/100）（100/區(qū)域因素修正）（100/個(gè)別因素修正）2、重置成本法是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正

7、常價(jià)格，扣除折舊，并做適當(dāng)修正來(lái)確定對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式如下：評(píng)估對(duì)象價(jià)格重置價(jià)格成新率（1調(diào)節(jié)系數(shù)）十、估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序采用科學(xué)適用的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，在本報(bào)告書(shū)中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為人民幣101400元，（大寫：人民幣壹拾萬(wàn)壹仟肆佰元整），單價(jià)1805.5元/。十一、估價(jià)人員任 遠(yuǎn)：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章： 徐志革：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章：曹帥：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章：十二、估價(jià)作業(yè)日期： 2003年12

8、月01日2003年12月04日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：一年 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素及區(qū)域因素分析(1)商業(yè)服務(wù)中心繁華影響度主要指不同類型的商業(yè)服務(wù)中心自身等級(jí)規(guī)模和對(duì)其它商業(yè)服務(wù)中心的程度。評(píng)估對(duì)象位于潮宗街當(dāng)鋪巷東側(cè)，東靠黃興北路，市青少年宮斜對(duì)面，北有創(chuàng)世紀(jì)電腦學(xué)校，南抵潮宗街，金滿地商業(yè)街近在咫尺；區(qū)域位置為城市老城區(qū)內(nèi)，周邊多為住宅，基礎(chǔ)配套設(shè)施一般。隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，對(duì)周邊的房地產(chǎn)影響較大，地理位置較好。(2)交通便捷度該物業(yè)位于潮宗街當(dāng)鋪巷，東靠黃興北路，到公交站點(diǎn)不遠(yuǎn)，交通較便捷度較好。 (3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度 該物業(yè)的供水、供電的保證度較高。 (4)公用設(shè)施

9、完備度 該物業(yè)所處位置基礎(chǔ)設(shè)施完善，公用設(shè)施完備度較高。(5)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度主要用人文環(huán)境與自然環(huán)境兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映環(huán)境質(zhì)量。該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒(méi)有嚴(yán)重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無(wú)周期性洪水災(zāi)害。 (6) 城市規(guī)劃限制 該物業(yè)建筑高度、建筑密度、容積率、綠化率、消防間距及土地使用要求等基本符合規(guī)劃限制要求。 二、市場(chǎng)背景：近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍處于舉世矚目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，從九八年開(kāi)始，國(guó)家根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，制定了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極財(cái)政政策，使作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一的房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)家為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供的許多優(yōu)惠政策正在落實(shí)，房地

10、產(chǎn)業(yè)面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)家停止福利分房、實(shí)施貨幣分房以及銀行存貸款利率大幅下調(diào)等政策的出臺(tái)，城市居民的消費(fèi)觀念已經(jīng)開(kāi)始形成質(zhì)的轉(zhuǎn)變，特別是國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)消費(fèi)推動(dòng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)前景更是可觀。這一切都表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從九十年以來(lái)經(jīng)歷的迅猛高速、超常規(guī)模、宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)控等歷史階段以后，進(jìn)入理性穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，按照價(jià)值規(guī)律作用，它必維持持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭。長(zhǎng)沙系湖南省省會(huì)，是全省政治中心、文化中心、金融決策中心，中國(guó)內(nèi)陸的開(kāi)放城市。長(zhǎng)沙市總面積為11819.5平方公里，市區(qū)面積556.33平方公里，轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五個(gè)區(qū)和4個(gè)縣，總?cè)丝?82.47萬(wàn)人，每天還有50萬(wàn)以上的流動(dòng)人

11、員，商業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利，伴隨著改革開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙市地處湖南省東部富饒的湘中河谷平原。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，春溫多變，夏秋多晴，嚴(yán)冬期短，暑熱期長(zhǎng)。年平均氣溫16.8-17.2，年平均降水量1400毫米。清澈的湘江穿城而過(guò)，把市區(qū)分為東西兩片。東片是人海鬧市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整個(gè)市區(qū)依山傍水，景色宜人。由于長(zhǎng)株潭城市群協(xié)調(diào)發(fā)展的呼聲愈來(lái)愈高，要求長(zhǎng)沙建立相應(yīng)機(jī)制和措施在更大區(qū)域內(nèi)發(fā)揮核心城市的帶動(dòng)作用，無(wú)疑有著巨大的發(fā)展空間。近三年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，以及啟動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)等政策的積極引導(dǎo)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高速

12、發(fā)展，投資總額大幅度增加。20002002年房地產(chǎn)投資總額的增長(zhǎng)速度分別為46.2%、91.4%和29.3%；商品房的銷售額的增長(zhǎng)速度分別為30.3%、71.0%和405.5%。長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局企業(yè)調(diào)查隊(duì)景氣調(diào)查顯示，從2001年一季度開(kāi)始，本市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)開(kāi)始走出低谷，向上攀升，宏觀經(jīng)濟(jì)積極樂(lè)觀。2002年初，中央繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，央行實(shí)行第八次降息，按揭貸款和公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，一些單位實(shí)行的貨幣化分房政策以及居民個(gè)人收入的逐漸增多使得本市房地產(chǎn)業(yè)的有效要求也明顯增加。隨著城市化建設(shè)步伐的加快，城市居民收入水平不斷提高，改善居住環(huán)境和住房質(zhì)量已成為城市居民生活消費(fèi)的主流；城市居

13、民用于居住支出的增長(zhǎng)速度明顯高出其他生活費(fèi)用的支出；長(zhǎng)沙作為全省人口密集和流動(dòng)的中心城市，近年來(lái)市政府制定出的一系列優(yōu)惠政策，吸引了大批外地人員在長(zhǎng)沙市內(nèi)購(gòu)買住房和農(nóng)村居民的流入，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，擴(kuò)展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的容量。諸多的有利因素使本市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，以及城市規(guī)劃的要求，決定了其最高最佳使用用途為住宅。 四、估價(jià)方法的選用：本次估價(jià)的目的是房地產(chǎn)

14、拆遷價(jià)值評(píng)估，根據(jù)委托方所提供的資料及估價(jià)方實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查、收集的價(jià)格信息資料之后，鑒于評(píng)估標(biāo)的物為居住用途的合法性原則，該地段同類性質(zhì)的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，故擬用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，再采用重置成本法進(jìn)行修正評(píng)估，最后綜合確定評(píng)估對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：（一）采用市場(chǎng)比較法估算市場(chǎng)比較法是首先調(diào)查與評(píng)估對(duì)象相類似的交易實(shí)例，在結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查的資料，進(jìn)行交易內(nèi)容、交易時(shí)間、區(qū)域因素和個(gè)別修正，加權(quán)取值，求出委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。比較實(shí)例的選擇：案例名案例A案例B案例C待估案例座 落潮宗街通泰街北正街待拆住宅用 途居住居住居住居住建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合面 積61

15、654256.16附屬設(shè)施較好較好較好較好案例交易價(jià)格1836元/1846元/1905元/建成時(shí)間89年95年90年1986備注毛胚高裝1、交易情況修正。選擇案例均為正常市場(chǎng)價(jià)，而評(píng)估對(duì)象為拆遷房，市場(chǎng)交易行為不一樣，故作交易情況修正如下。案例A案例B案例C待估案例交易情況市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易拆遷估價(jià)交易情況修正系數(shù)9595951002、期日修正。選擇案例均為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，日期相近，故不作修正。3、區(qū)域因素修正。區(qū)域因素修正是指待評(píng)估地塊所在區(qū)域的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然等綜合產(chǎn)生的效應(yīng)對(duì)待評(píng)估案例的影響因素，其主要內(nèi)容區(qū)域的交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、地形環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。通過(guò)

16、對(duì)比較案例與待估案例的差異進(jìn)行調(diào)整。區(qū)域因素修正列表如下：區(qū)域因素比較案例案例A案例B案例C待估案例自然條件15151515社會(huì)環(huán)境15141515道路狀況15151615公交狀況10101010距商服中心距離15141415距公共設(shè)施距離10101010基礎(chǔ)設(shè)施狀況10101010規(guī)劃限制10101010小 計(jì)10099100100、個(gè)別因素修正個(gè)別因素是指房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特性，如面積、臨街狀態(tài)、位置、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度等。個(gè)別因素修正列表如下：個(gè)別因素比較案例案例A案例B案例C待估案例結(jié)構(gòu)差異17171715戶 型10101010樓 層10101010朝 向

17、10101010裝修標(biāo)準(zhǔn)15171615物業(yè)管理15151515施工質(zhì)量10101010新舊程度17191815小 計(jì)1051081061005、評(píng)估結(jié)果比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算，列表如下：案例A案例B案例C待估案例案例坐落潮宗街通泰街北正街待拆住宅-案例價(jià)格183618461905交易情況修正100/95100/95100/95100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/99100/100100/100個(gè)別因素修正100/105100/108100/106100/100比準(zhǔn)價(jià)格18411817 1892待估 案例比準(zhǔn)單價(jià)（案例A單

18、價(jià)案例B單價(jià)案例C單價(jià)）3 （184118171892）3計(jì)算得住宅比準(zhǔn)價(jià)格1850元平方米，則： 評(píng)估對(duì)象評(píng)估值比準(zhǔn)單價(jià)建筑面積1850元平方米56.16平方米103896元（二）采用重置成本法估算1、土地價(jià)值基準(zhǔn)地價(jià)是政府各級(jí)土地或勻質(zhì)區(qū)段及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估出的土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素（包括土地使用年限）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。（1）估價(jià)對(duì)象基本情況宗地位置：長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)潮宗街當(dāng)鋪巷土地用途：住宅土地等級(jí)：二級(jí)樓面基準(zhǔn)地價(jià)：889元/平方米依

19、據(jù)長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)土地有償使用規(guī)定（長(zhǎng)政發(fā)2003號(hào)16文件）（2）區(qū)域因素和個(gè)別因素、土地利用狀況修正宗地區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)選取住宅用地 距商業(yè)中 心距離公交便捷度道路通達(dá)度綜合環(huán)境質(zhì)量狀況宗地位置偏向度公共設(shè)施配套程度合計(jì)因素指標(biāo)值好好好好好系數(shù)選取5.91%7.86%3.76%4.58%3.31%25.42%土地利用狀況土地年限擬定為法定最高出讓年期，土地年期修正為1.0臨街加價(jià)額加價(jià)面積加價(jià)幅度00%基礎(chǔ)設(shè)施配套程度配套情況修正系數(shù)好5.64%街角地0備注根據(jù)上表得區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后的樓面地價(jià)為：889（125.42%5.64%）1.01165.12元/土地（4）評(píng)估對(duì)象建筑面積62.76平方米，則其地價(jià)為：估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值為：1165.12元/56.16平方米65433元2、房產(chǎn)價(jià)值（1）重置價(jià)格評(píng)估人員通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市近期建筑市場(chǎng)的調(diào)查和1998年長(zhǎng)沙市房改售房?jī)r(jià)格測(cè)算過(guò)程的分析，以及1999年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)（