[廣州]知名房企住宅小區(qū)項(xiàng)目營銷策略解析(附圖豐富)

1、XX營銷策略2011.8.10 非常感謝貴公司給我們這個合作機(jī)會! XX項(xiàng)目是一個占地約3000平方米，建筑面積51000余平方米項(xiàng)目，與廣州很多地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它沒有宏大的社區(qū)規(guī)模，沒有大面積的園林、沒有獨(dú)特的自然資源，更經(jīng)歷了8年的風(fēng)風(fēng)雨雨！ 因此，這是一個具有一定營銷難度的項(xiàng)目！是一個非常有挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目！能夠?yàn)檫@樣一個有挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目貢獻(xiàn)自己的營銷思想,我們感到十分榮幸! 如何完成這個項(xiàng)目的營銷？我們認(rèn)為，核心問題是如何消除項(xiàng)目在客戶心中的負(fù)面影響和對爛尾項(xiàng)目的質(zhì)量擔(dān)憂，解決市場，解決客戶對本項(xiàng)目的信心問題，因此，本項(xiàng)目的營銷，就是如何建立客戶的信心，充分發(fā)揮 信心的力量！ 銷售目標(biāo) 在前期

2、初步溝通中，貴公司提出的銷售目標(biāo)是：開盤之日起，一個月內(nèi)完成銷售總量的50%，春節(jié)前，完成70%。我們認(rèn)為，這不是一個很高的目標(biāo)，通常情況下，350套房兩個月就可完成銷售80%以上，但由于項(xiàng)目的歷史原因，在市場上產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，而目前廣州房價(jià)處于歷史高位，政策調(diào)控處于最嚴(yán)時(shí)期。如何圓滿地完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，我們必須進(jìn)行深入的策略思考！要圓滿地實(shí)現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)， 我們應(yīng)當(dāng)怎樣做？ 背景：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢走好，樓價(jià)持續(xù)攀高，進(jìn)入回落階段政策：流動性持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策也逐步嚴(yán)厲。上海、重慶兩城市已開始進(jìn)行房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)；數(shù)次提高準(zhǔn)備金，兩次加息，限購限貸；市場：今年上半年廣州樓市

3、呈觀望態(tài)勢，市場表現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量跌成交量：成交量萎縮十分明顯，僅低價(jià)盤和高素質(zhì)盤獲市場追捧成交價(jià)格：價(jià)格上升到頂跡象明顯，正在掉頭向下。 明確當(dāng)前形勢宏觀背景 國家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為31873億元，同比增長33.6%。其中，住宅投資為22789億元，增長36.4%；商品房銷售面積為52037萬平方米，增長13.6%。其中，住宅銷售面積增長12.9%。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比上月回落0.25點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，7月份的數(shù)據(jù)延續(xù)了上半年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，由于基數(shù)原因，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會維持在30%以上的較高水平。值得注意的是，7月份全國

4、住宅銷售面積、銷售額、商品住宅完成投資額等，環(huán)比6月均大幅回落。業(yè)內(nèi)人士分析，這從一定程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，下階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策或難放松，未來幾個月內(nèi)開發(fā)商或大面積采取降價(jià)銷售策略。數(shù)據(jù)反映的真相資金投入多，銷售回籠少；房屋空置率上升，資金鏈緊張！真相一線城市房地產(chǎn)市場似現(xiàn)退燒跡象 調(diào)控沒有松動跡象 8月8日，央行、北京房協(xié)及地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)揭示了這樣一個結(jié)果：量價(jià)齊跌、開發(fā)熱情下降，房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。其中，北京市房協(xié)更預(yù)計(jì)，未來幾個月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。央行8日發(fā)布的2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地

5、產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平。央行在報(bào)告中稱，這顯示房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。 銀行結(jié)算賬戶是指銀行為存款人開立的辦理資金收付結(jié)算的人民幣活期存款賬戶。一般來說，開發(fā)商單個開發(fā)項(xiàng)目都會單獨(dú)設(shè)立銀行結(jié)算賬戶，一線地區(qū)的結(jié)算賬戶增幅低于全國的平均水平，意味著開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目正逐漸離開一線地區(qū)，趨向于二三線城市或中西部地區(qū)。 房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進(jìn)入“由量變到價(jià)變”的關(guān)鍵期，隨著各項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)未來幾個月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。隨著最近新國五條的出臺，限購等調(diào)控政策向二

6、三線城市擴(kuò)大，預(yù)計(jì)3-4季度降價(jià)求量的行為將大大增加。 面對樓市調(diào)整，從中央到地方，調(diào)控政策沒有絲毫松動跡象。因?yàn)?，必須警惕現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固；通脹預(yù)期依然比較強(qiáng)烈。另外，作為房地產(chǎn)市場的長效制度性安排還在程序或調(diào)研過程中，直接影響或改變地產(chǎn)發(fā)展模式的根本性制度還未出臺。調(diào)控政策一旦松動，市場極有可能再現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。中央政策現(xiàn)階段調(diào)控重點(diǎn)是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)做好調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)工作?！眮碓矗喝嗣窬W(wǎng)2011年8月9日發(fā)布時(shí)間： 2011-08-09 1）廣州市國土部門限購范圍： 本市戶籍居民家庭

7、擁有兩套住房，可以賣一買一；擁有兩套以上的家庭，只能賣得剩一才可買一；非本市戶籍居民家庭只能買一套.2）銀行限購范圍： 經(jīng)國土部門和銀行系統(tǒng)記錄為準(zhǔn)；第一套首付3成；第二套首付6成；第三套限貸。分析：遏制房價(jià)過快上漲已經(jīng)成為中央政府堅(jiān)決的目標(biāo)，但廣州地方政府卻要考慮地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、稅收和就業(yè)，因此，出臺了此較為溫和的地方特色明顯的限購政策。反而會導(dǎo)致買家惜售，短期內(nèi)二手市場的供應(yīng)量會明顯減少。如此，造成了供不應(yīng)求的局面。廣州的限購政策解讀 結(jié)論 短期內(nèi)，二手價(jià)格不會大幅下跌，但一手市場國慶期間將加大折扣力度，以價(jià)換量 延續(xù)了過去兩年以來的嚴(yán)厲調(diào)控，2011年伊始，中央各部委及各地方政府又紛紛出

8、臺了更為嚴(yán)厲的“限購”和“限貸”政策，這一極具行政干預(yù)色彩的限制政策籠罩了今年整個上半年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，從而使此輪調(diào)控更加升級。然而，在持續(xù)通脹的背景下，雖然各地房價(jià)過快上漲的勢頭受“政策市”的影響而有所遏制，甚或部分城市房價(jià)松動跡象有所顯現(xiàn)，但全國范圍的大幅降價(jià)仍未出現(xiàn)。上半年，在限購政策影響下，各地住宅市場低迷，恢復(fù)的進(jìn)程緩慢，而限購的嚴(yán)厲程度也成為各地市場表現(xiàn)分化的重要標(biāo)尺。 市場現(xiàn)狀如果說限購是通過限制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)篩選了一批符合資格的購房者，那么這批購房者有無資金實(shí)力而轉(zhuǎn)化為有效需求則成為制約市場成交的關(guān)鍵。目前上浮的首付比例以及連續(xù)的加息無疑大大增加了購房者的成本，雖然此舉一定程度上抑

9、制了些許投資投機(jī)性的需求，但同時(shí)也對首套剛需購房者甚或改善性需求者則產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)，從而加劇了市場的低迷，對市場的健康流通帶來了意想不到的副作用。 市場現(xiàn)狀 流水不腐，戶樞不蠹，市場亦然。只有流通的市場，才是健康的市場。而市場的流通有賴于兩個方面的帶動，一為價(jià)格破冰，二為信貸支持，此二者合力方能促使符合資格的購房者回歸市場。也只有如此，限購的正效應(yīng)才能真正發(fā)揮，市場才能因此有所起色。下半年，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，政策更難輕言放松。然而，破冰在即，量價(jià)交換已是大勢所趨。 市場現(xiàn)狀拐點(diǎn)正在來臨政策風(fēng)險(xiǎn)放大銀根逐步收緊市場持幣觀望成交不斷下滑總結(jié)廣州樓市近期的基本狀況市場運(yùn)行情況概述

10、2011年6月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積54.72萬平方米，同比增加60.2%，環(huán)比增加7.0%；網(wǎng)上簽約均價(jià)12914元/平方米，同比上升10.4%，環(huán)比上升3.5%。2011年6月，全市10區(qū)存量住宅交易登記面積54.84萬平方米，同比減少15.9%，環(huán)比增加14.6%。商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況2011年6月，全市10區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共28個，批準(zhǔn)預(yù)售商品房5916套，同比減少14.73%，環(huán)比減少20.54%；面積68.43萬平方米，同比減少5.38%，環(huán)比增加41.63%。其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅4686套，同比減少0.43%，環(huán)比增加4.25%；面積53.59萬平方米，同比增加

11、3.14%，環(huán)比增加12.54%。2011年6月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 面積單位：萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售各用途情況商品房批準(zhǔn)預(yù)售各區(qū)情況住宅批準(zhǔn)預(yù)售各區(qū)情況 新建商品房網(wǎng)上簽約情況 2011年6月，全市10區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約9297宗，同比增加65.4%，環(huán)比增加16.8%；網(wǎng)上簽約面積70.75萬平方米，同比增加57.5%，環(huán)比增加5.6%；網(wǎng)上簽約金額104.21億元，同比增加72.0%，環(huán)比增加11.4%。1、各用途新建商品房網(wǎng)上簽約面積情況。2011年6月各用途新建商品房網(wǎng)上簽約面積情況 面積單位：萬平方米網(wǎng)上簽約面積情況 2011年6月，新建商品房網(wǎng)上簽約70.75萬平方米。新建

12、商品住宅網(wǎng)上簽約面積占新建商品房網(wǎng)上簽約總面積的77.3%。各用途占比見下圖：各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況2011年6月各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況如下圖：2011年6月各區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積情況如下圖: 2011年6月全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積54.72萬平方米，同比增加60.2%，環(huán)比增加7.0%；其中，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔六區(qū)合計(jì)網(wǎng)上簽約16.15萬平方米，同比增加14.9%，環(huán)比增加14.8%。網(wǎng)上簽約均價(jià)情況2011年6月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)12914元/平方米，同比上升10.4%，環(huán)比上升3.5%。1、各用途新建商品房網(wǎng)上簽約均價(jià)情況。201

13、1年6月各用途新建商品房網(wǎng)上簽約均價(jià)情況 均價(jià)單位：元/平方米各區(qū)新建商品住宅本月網(wǎng)上簽約均價(jià)對比各區(qū)新建商品住宅本月網(wǎng)上簽約均價(jià)對比見下圖：各街道新建商品住宅簽約均價(jià)情況。2011年6月廣州市各街道新建商品住宅簽約均價(jià)情況表 單位：元/平方米存量房交易登記情況各用途存量房交易登記面積情況。2011年6月存量房交易登記面積情況 面積單位：萬平方米 2011年6月，存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的75.2%。見下圖：各區(qū)存量房交易登記面積情況。2011年6月各區(qū)存量房交易登記面積情況如下圖：2011年6月各區(qū)存量住宅交易登記面積情況如下圖: 2011年6月，全市10區(qū)存量住宅交易登記

14、面積54.84萬平方米，同比減少15.9%，環(huán)比增加14.6%。 存量房交易登記均價(jià)。各區(qū)存量住宅均價(jià)對比見下圖：結(jié)論中心區(qū)域成交量萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動郊區(qū)成交量大幅下滑，價(jià)格出現(xiàn)明顯下降第三季度較大幅度的價(jià)格調(diào)整可能性很大為了回籠資金，以價(jià)換量是唯一選擇競爭分析偉騰嘉逸寬派（嘉逸花園第二期）： 商品房，2008年入住，位于東莞莊路偉逸街，26層高的商住樓設(shè)計(jì)，1-2層為商場，3-26層為住宅，二期住宅約460戶，以中小戶型為主；單身公寓36-41M，二房約70M，三房約76-90M；管理費(fèi)1.8元/M；現(xiàn)小區(qū)具有部分二手房源均價(jià)為14000-15500元/M；單身公寓租金為1800元/月（帶家

15、電）；2房租金為2300元/月（帶家電）；3房租金為2700元/月（帶家電）。富力院士庭： 商品房，08年入住，位于東莞莊路72號，共開發(fā)四期為18-28層高層住宅；總戶數(shù)約1500戶；一房為54-56M，兩房為73-85M、三房四房為91-135M；管理費(fèi)2.8元/M；現(xiàn)小區(qū)具有部分二手房源均價(jià)為19000-21000元/M；一房租金為2500-2800元/月（帶家電）；2房租金為3000-3300元/月（帶家電）；停車位：地下為400元/月；僑英花園： 商品房，2009年5月入住，粵墾路與瘦狗嶺路交界，B區(qū)小高層公寓由4棟11層聯(lián)排小高層和兩棟28層的高層住宅；總戶數(shù)約519戶；主要戶形為

16、6070M的兩房，單身公寓30-40M，一房多為55M；管理費(fèi)1.8元/M；現(xiàn)小區(qū)具有小量二手房源均價(jià)為19500-20500元/M；單身公寓租金為2300-2500元/月（帶家電）；1房租金為2800-3000元/月（帶家電）；2房租金為3500-3800元/月（帶家電）；嘉尚國際公寓： 商品房，2011年6月收樓，位于天河區(qū)林和東路沾益直街89、91、93號，為32層高酒店式公寓設(shè)計(jì)；總戶數(shù)約680戶；單身公寓為29M，一房為54-56M；管理費(fèi)3元/M；現(xiàn)一手售銷售價(jià)格為22000-24000元/M；部分收樓單位租金為：單身公寓為2500-2800元/月，一房租金為3000-3500元/

17、月；日出觀山： 一手商品房，位處廣州天河區(qū)粵墾路觀峰北街8號（燕嶺醫(yī)院旁），2010年11月開盤，2012年8月收樓，現(xiàn)在二期由，6棟小高層；產(chǎn)品類型為4056公寓及一房一廳，7882兩房兩廳，92131三房兩廳2衛(wèi)；現(xiàn)一手售銷售價(jià)格為45均價(jià)20000-21000元/M；151均價(jià)29000-30000元/M *以上數(shù)據(jù)來源于二手中介和一手銷售人員序號物業(yè)名稱樓齡層數(shù)入住率均價(jià)管理費(fèi)主要就讀學(xué)校戶型1嘉逸花園寬派7年11-18層95%14500元1.8元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房2富力院士庭 615-2695%21500元2.5元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房3僑英花園 62895%19500元1.

18、8元紅英小學(xué)長征小學(xué)三房4嘉尚國際公寓 新3270%23000元3元56中五一小學(xué)一房5日出觀山 新111895%20000元2元紅英小學(xué)長征小學(xué)一房、二房項(xiàng)目位置項(xiàng)目解讀項(xiàng)目簡介：總用地面積 約3000平方米總建筑面積 51441平方米商業(yè)面積 2164平方米住宅面積 40827平方米地下室二層 5872平方米夾層部分（自行車庫） 555平方米建筑層數(shù) 27層車位數(shù) 102個容積率 約15% XX住宅項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)粵墾路中段之上，項(xiàng)目對面是金燕生活區(qū)；交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及中信廣場。周邊眾多大型樓盤，如金燕城市花園、瑞心苑

19、、僑英花園等將近約20個樓盤，居住人口眾多，而且結(jié)合多間教育設(shè)施第75中學(xué)、暨大華文學(xué)院、華工、華農(nóng)、廣工五山校區(qū)、農(nóng)墾工商管理學(xué)院等，此區(qū)商業(yè)氣氛濃厚。地理優(yōu)勢，得“天”獨(dú)厚： 天河，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，拔地而起的中信廣場、維多利廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心、天河城、太平洋數(shù)碼城等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 XX與之比鄰，優(yōu)勢是分明顯。周邊配套：公共交通：B11、7、54、89、135、138、27、3、503及夜10

20、號線等多條公交路線；地鐵5號線燕塘站（步行約3分鐘）；距離中信廣場車程約10分鐘，距離天河火車東站車程約15分鐘；學(xué)校配套：福龍藝術(shù)幼兒園、五一小學(xué)、長征小學(xué)、紅英小學(xué)、廣州市第113中學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)華文學(xué)院、廣省新聞出版高級技工學(xué)校、繼續(xù)教育學(xué)院；醫(yī)院配套：武警醫(yī)院、長興人民醫(yī)院、廣東燕嶺醫(yī)院；銀行：中國工商銀行、廣州銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行；購物：世紀(jì)華聯(lián)超市，惠多多超市、粵墾肉菜綜合市場、銀河肉菜市場產(chǎn)權(quán)情況：項(xiàng)目權(quán)證： A 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（穗城東片地字【1994】第469號） （已過期）B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（穗城東片地字【1995】第237號）

21、 （已過期）C 國有土地使用證（穗【2002】字第特76號） （已過期）D 建筑工程施工許可證（552332，天河區(qū)建設(shè)和市政局） （已過期）E 商品房預(yù)售許可證（穗房預(yù)字第20030146號） （已過期）百度一下 綜合上述，我們認(rèn)為，本案必須在開盤之前處理好產(chǎn)權(quán)情況（最好是房產(chǎn)證在手，不然銷售方面的阻力非常大）和收樓問題，這兩大問題是銷售本項(xiàng)目的主要障礙；不及時(shí)解決將會無法銷售。要有效解決這兩方面的問題，則需要調(diào)動多方面的資源進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，特別是房管局、銀行、社會媒體言論等方面的工作。 戶型分析 戶型設(shè)計(jì)合理，空間分割科學(xué)，動靜分區(qū)，但餐廳采光弱，次臥出陽臺為其兩大缺陷。戶型分析 戶型設(shè)計(jì)合

22、理，空間分割科學(xué)，動靜分區(qū)，但主臥通過次臥進(jìn)出極不合理，帶書房次臥無法采光為其兩大缺陷。戶型分析無餐廳，客廳小，且通風(fēng)采光差戶型分析客廳采光通風(fēng)差，餐廳正對洗漱間戶型分析客廳采光通風(fēng)差，次臥出陽臺，餐廳位太小戶型分析 設(shè)計(jì)極不合理，空間分割不科學(xué)，客廳采光通風(fēng)差，面積浪費(fèi)大，該戶型將是銷售難度最大的戶型戶型分析 客廳采光通風(fēng)很差，很不好使用，最小次臥無法采光通風(fēng)，洗手間太小項(xiàng)目自我檢視劣勢 優(yōu)勢 項(xiàng)目規(guī)模不大 面積合適，總價(jià)相對較低戶型缺點(diǎn)多 臨近公交地鐵，交通便利較少園林景觀 緊鄰天河中心，市場稀缺配套車位少 帶裝修，產(chǎn)品附加值高處于最嚴(yán)政策調(diào)控期 貨量不多，相對容易消化前期負(fù)面影響大 多數(shù)

23、產(chǎn)品面對剛性需求目標(biāo)消費(fèi)群如何界定？用什么方式找到他們？價(jià)格策略如何制定？怎樣得到市場的認(rèn)同？如何降低推廣成本，且保證營銷方式有效？廣告如何有效傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)？怎樣的銷售說辭才具有吸引力？銷售人員應(yīng)當(dāng)如何做好現(xiàn)場說服工作？短時(shí)間內(nèi)如何培訓(xùn)銷售人員？。我們必須思考若能有效解決上述問題，完善上述工作，那么XX的營銷，將轉(zhuǎn)變成為簡單任務(wù)！ 實(shí)現(xiàn)我們的營銷目標(biāo)！貼近市場需求提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)滿足生活需要拓寬銷售渠道提高性價(jià)比營銷戰(zhàn)略務(wù)實(shí)營銷務(wù)實(shí)的配套務(wù)實(shí)的推廣務(wù)實(shí)的價(jià)格務(wù)實(shí)的銷售務(wù)實(shí)的利益我們怎樣才能制定一個務(wù)實(shí)的價(jià)格？應(yīng)把握怎樣的原則?定價(jià)原則1、貼近周邊市場2、科學(xué)合理3、符合市場預(yù)期4、結(jié)合客戶群的承受

24、能力務(wù)實(shí)的價(jià)格 采用競爭對手綜合比較定價(jià)法詳細(xì)對比我們的直接競爭對手日出觀山的各項(xiàng)指標(biāo)后，我們的均價(jià)應(yīng)該低于其15%較為合理，這是上限價(jià)格，超過這個價(jià)格水平，客戶就會拋棄我們，而選擇日出觀山，由此得出，我們項(xiàng)目的均價(jià)為17000元/平方米！ 詳細(xì)對比我們的次要競爭對手金燕花園和嘉逸寬派的各項(xiàng)指標(biāo)后，我們的均價(jià)應(yīng)該高于其10%較為合理，由此得出，我們項(xiàng)目的均價(jià)為16000元/平方米，但部分戶型存在嚴(yán)重缺陷，銷售價(jià)格將會大幅下調(diào)！ 因此，我們項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間應(yīng)在14500元/平方米17000元/平方米之間較為合理！價(jià)格結(jié)論務(wù)實(shí)的推廣 由于我們的產(chǎn)品為中小戶型，重點(diǎn)推廣對象為改善型需求的二次置業(yè)者。由

25、于目標(biāo)消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受力相對較高，因此，我們的推廣必須具有十分強(qiáng)的針對性，而且，我們要用最小的營銷投入，換取最大銷售效果，因此，我們必須深入提煉和挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為置業(yè)者的利益點(diǎn)，做到給每一位置業(yè)者一個選擇XX的充分理由！ 項(xiàng)目入市前期，我們必須吸引大量的客戶，為項(xiàng)目聚集人氣，這是營銷戰(zhàn)略上的需要！戰(zhàn)略上立于不敗，才能追求可靠的利潤；因此，我們的推廣手段首要考慮效果，還要考慮節(jié)約費(fèi)用，確保在短時(shí)間內(nèi)聚集到足夠的客戶，為開盤銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)訂目標(biāo)扣上保險(xiǎn)帶。如此，才能隨著銷售的深入，再以小幅快跑的方式提價(jià)，順利完成銷售因此，我們必須充分整合多種媒體資源，打推廣組合拳。報(bào)紙廣告計(jì)劃短信發(fā)送

26、計(jì)劃夾報(bào)投放計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)推廣計(jì)劃單張派發(fā)計(jì)劃 由于項(xiàng)目在前期造成的負(fù)面影響較大，影響面寬，因此，我們應(yīng)當(dāng)利用主流媒體的力量，將項(xiàng)目的正面信息大范圍的傳播，以樹立客戶對項(xiàng)目的信心，如利用廣州日報(bào)，南方都市報(bào)，網(wǎng)絡(luò)平臺等，以軟性新聞的形式，將項(xiàng)目的糾紛解決進(jìn)度，工程進(jìn)度，辦證進(jìn)度，工程質(zhì)量保障等正面信息進(jìn)行傳播，扭轉(zhuǎn)客戶對項(xiàng)目的看法和印象，為正式開盤銷售掃清障礙！報(bào)紙推廣網(wǎng)絡(luò)推廣搜房網(wǎng)白金卡搜房網(wǎng)項(xiàng)目展示搜房網(wǎng)新聞搜房網(wǎng)視頻搜房網(wǎng)業(yè)主論壇房博士網(wǎng)新聞 房博士網(wǎng)新盤展示 搜房白金卡是屬于搜房網(wǎng)的貴賓卡種，購房者需支付一定金額會員服務(wù)費(fèi)，確保其購房意向，方可申領(lǐng)。白金卡持卡會員可以低于市場價(jià)的優(yōu)惠政策購買白金卡聯(lián)盟樓盤，享受專屬的購房服務(wù)，在額外優(yōu)惠的吸引下，不少意向購房者還是樂意于辦理搜房白金卡，從而讓搜房白金卡具有鎖定意向客戶的功能，項(xiàng)目可通過白金卡，確定意向客戶，從而可以對項(xiàng)目起到銷售預(yù)判的作用。關(guān)于搜房網(wǎng)白金卡1、購房者身份合法、真實(shí)有效 申請搜房卡的購房者，都必須主動填寫準(zhǔn)確的身份資料，搜房卡客服人員還將對登記