2008年蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、蘇 州 商 業(yè) 調(diào) 研高檔百貨地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037。面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬(wàn)人，其中市轄區(qū)230萬(wàn)人，2006年全市出生人口4.6萬(wàn)人，出生率為7.57%，全市人口自然增長(zhǎng)7214人，增長(zhǎng)率為1.18。第一部分 蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟(jì)狀況綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產(chǎn)

2、配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費(fèi)支出:14500元人均可支配收入及人均消費(fèi)支出:均保持在13左右的幅度增長(zhǎng) GDP走勢(shì)人均可支、消費(fèi)支出走勢(shì)經(jīng)濟(jì)狀況部門(mén)經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易社會(huì)零售品總額:1055億,增長(zhǎng)16.6% 批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長(zhǎng)16.7% 住宿餐飲業(yè)額:135億,增長(zhǎng)17.1% 其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額:377億,增長(zhǎng)19.8%旅游業(yè)旅游總收入:525億,增長(zhǎng)21.5%國(guó)內(nèi)游客:4135萬(wàn)人,增長(zhǎng)16.3%境外游客:181萬(wàn)人增長(zhǎng)13%星級(jí)飯店:134家四星級(jí)以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總投資:470億,增長(zhǎng)13.6%施工面積:5058萬(wàn)平米,

3、增長(zhǎng)7.6%竣工面積:1440萬(wàn)平米,增長(zhǎng)-14.1%銷售額:599億,增長(zhǎng)19.9%經(jīng)濟(jì)狀況在長(zhǎng)三角地位對(duì)比長(zhǎng)三角16個(gè)城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬(wàn)億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長(zhǎng)三角第6位。分析總結(jié)蘇州GDP總量在國(guó)內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長(zhǎng)三角16個(gè)城市中僅處于中等水平。預(yù)計(jì)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。蘇州人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的持續(xù)增長(zhǎng)，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)

4、代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)的次級(jí)商務(wù)中心，國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。 總規(guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸?，次要發(fā)展方向?yàn)槟希拗莆鞑可襟w至太湖的城市建設(shè)。 規(guī)劃綱要：古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū) 東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城 北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個(gè)層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里

5、。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來(lái)有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局一個(gè)板塊二新二軸四帶 “一個(gè)板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門(mén)三個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個(gè)商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位發(fā)展，最終形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)。 “二新”即兩個(gè)新的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)

6、的獅山廣場(chǎng)商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造引領(lǐng)時(shí)尚的現(xiàn)代市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。 “二軸”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過(guò)景德路連接觀前、石路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸?！八膸А敝腑h(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽(yáng)澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。 本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑等

7、功能，并積極吸引跨國(guó)公司分部、外資銀行進(jìn)駐。 由此可見(jiàn)政府對(duì)湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場(chǎng)有相悖之處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店及專賣(mài)店、購(gòu)物中心、超市及便利店。古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展。 “購(gòu)物中心”布局應(yīng)盡量避開(kāi)居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會(huì)集處和快

8、速軌道交通通達(dá)處）的地方。對(duì)于社區(qū)購(gòu)物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。 “大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購(gòu)物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級(jí)和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。 僅從政府對(duì)湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定位應(yīng)該是區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時(shí)要兼顧休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等配套功能。商業(yè)概況傳統(tǒng)、新興、未來(lái)商圈傳統(tǒng)商圈平江區(qū)觀前商業(yè)街金閭區(qū)石路廣場(chǎng)附近區(qū)域滄浪區(qū)南門(mén)泰華廣場(chǎng)區(qū)域新興商圈高新區(qū)綠寶廣場(chǎng)、

9、淮海街、錦華商業(yè)中心工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來(lái)商圈平江新城萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)吳中區(qū)南蘇州生活廣場(chǎng)工業(yè)園區(qū)圓融時(shí)代廣場(chǎng)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)快速發(fā)展區(qū)域商業(yè)成熟區(qū)域吳中區(qū)相城區(qū)商業(yè)起步區(qū)域（傳統(tǒng)）石路廣場(chǎng)（未來(lái)）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（新興）左岸商業(yè)街（新興）李公堤（未來(lái)）園融廣場(chǎng)（未來(lái)）南蘇州廣場(chǎng)（傳統(tǒng)）泰華商城（新興）綠寶廣場(chǎng)（傳統(tǒng)）觀前商業(yè)街（新興）歐尚超市商業(yè)概況傳統(tǒng)、新興、未來(lái)商圈分布傳統(tǒng)商圈觀前街商圈所處板塊：古城板塊居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用瘢鈦?lái)游客板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業(yè)格局：美食，休閑，購(gòu)物，觀光，商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)： 總

10、評(píng)：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國(guó)際、大洋百貨、第一百貨、長(zhǎng)發(fā)、人民商場(chǎng)等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)休閑的去處，更是吸引了眾多前來(lái)旅游的客人。不過(guò)，觀前的商鋪?zhàn)饨鸶瞧渌倘Φ囊话闵啼佀芡漤?xiàng)背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進(jìn)斗金，仍是吸引著眾多投資客進(jìn)入。劣勢(shì)在于交通擁堵，停車?yán)щy人民商場(chǎng)第一百貨大洋百貨久泰百貨美羅城豫園商廈長(zhǎng)發(fā)商廈金鷹國(guó)際高檔百貨：美羅城中檔百貨：金鷹國(guó)際、大洋、一百、人民商場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)商廈純服飾商場(chǎng)：久泰百貨、豫園商廈傳統(tǒng)商圈石路商圈所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外?lái)游客交通：便捷商業(yè)格局：商廈林立，美食、

11、休閑、娛樂(lè)綜合綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)石路面對(duì)的消費(fèi)群和觀前大同小異，因?yàn)槠涞乩砥饕稽c(diǎn)，人氣不如觀前。該處的商務(wù)比較發(fā)達(dá)，比如石路金座，離主干道干將路不遠(yuǎn)，交通方便。 劣勢(shì)在于商業(yè)定位于中低檔次，難以吸引高端消費(fèi)客源。石路國(guó)際商城威尼斯商廈成泰百貨女人街中檔百貨：石路國(guó)際商城、成泰百貨純服飾商場(chǎng)：威尼斯商廈、女人街傳統(tǒng)商圈南門(mén)商圈所處板塊：古城居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外?lái)游客交通：便捷商業(yè)格局：美食，休閑，購(gòu)物綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)南門(mén)商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購(gòu)物中心之一，優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境、國(guó)際級(jí)的品牌、良好的信譽(yù)吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門(mén)人氣提升起到了極大

12、的作用。劣勢(shì)在于除了泰華商城外沒(méi)有其他大型商場(chǎng)存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應(yīng)。泰華商城西樓泰華商城東樓高檔百貨：泰華商城西樓時(shí)尚休閑服飾：泰華商城東樓新興商圈高新區(qū)商圈所處板塊：新區(qū)獅山板塊消費(fèi)民眾：高新區(qū)的居民，附近學(xué)校學(xué)生，還有追求新鮮時(shí)尚的年輕人。交通： 位于獅山路長(zhǎng)江路處，極為便利。商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂(lè)，購(gòu)物綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)：綠寶廣場(chǎng)是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有諸如交通便利，品類眾多， 車位充足等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，打破了傳統(tǒng)的購(gòu)物模式，滿足了全家人的休閑購(gòu)物需求。是蘇州第一家綜合性大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。劣勢(shì)在于過(guò)大的營(yíng)業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。新興商圈園

13、區(qū)商圈李公堤風(fēng)情商業(yè)街所處板塊：雙湖板塊板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費(fèi)能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。板塊交通：地面交通：機(jī)場(chǎng)路是該板塊的交通干線，通過(guò)其可以迅速到達(dá)蘇州各個(gè)區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。軌道交通：正在規(guī)劃中 商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務(wù)綜合消費(fèi)指數(shù)：圓融休閑廣場(chǎng)所處板塊：雙湖板塊圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬(wàn)平方米，分

14、為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道水濱餐飲娛樂(lè)區(qū)以及蘇州首座10萬(wàn)m2的Shoppingmall。項(xiàng)目擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、九大主題景觀、時(shí)尚夜景。建成后的圓融時(shí)代廣場(chǎng)將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。 目前已建成湖東唯一的五星級(jí)酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍(lán)槍魚(yú)西餐廳、唐風(fēng)漢格休閑會(huì)所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。 居住人口及消費(fèi)能力：外資企業(yè)的

15、林立，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的高品質(zhì)，加之雙湖獨(dú)有的環(huán)境，一切無(wú)需多說(shuō)。交通：地面，多路公交。軌道：規(guī)劃中。綜合消費(fèi)指數(shù)： 未來(lái)商圈園區(qū)商圈圓融休閑廣場(chǎng)引進(jìn)“久光百貨”預(yù)計(jì)08年10月開(kāi)業(yè)所處板塊：平江新城板塊交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國(guó)道、蘇虞張一級(jí)公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)平江新城藍(lán)圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務(wù)，這三大功能區(qū)相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務(wù)區(qū)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計(jì)劃投入25億元建造一個(gè)集

16、商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)等功能一體的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積約45萬(wàn)平米，商業(yè)約20萬(wàn)平米，萬(wàn)達(dá)訂單式的商業(yè)模式更是帶來(lái)了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊(yùn)的支撐，引進(jìn)商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫(xiě)了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。未來(lái)商圈蘇州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 未來(lái)商圈南蘇州生活廣場(chǎng) 所處板塊：越溪石湖板塊 南蘇州生活廣場(chǎng)在吳中開(kāi)發(fā)區(qū)的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大學(xué)城，越溪區(qū)域第一個(gè)開(kāi)工建設(shè)的大型集中型商業(yè)旗艦。總建筑面積約14萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積達(dá)到約10萬(wàn)平方米。體現(xiàn)多樣、現(xiàn)代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂(lè)、酒店為一體。南蘇州生活廣場(chǎng)是屬于體驗(yàn)式商業(yè)

17、，與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購(gòu)物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場(chǎng)隨意逛逛，這是一種全新的商場(chǎng)的消費(fèi)模式。綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評(píng)：越溪城市副中心的建立，吳中區(qū)各政府機(jī)關(guān)集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的“衛(wèi)星城”，友新高架與銜接城市與太湖的 “吳中大道”，實(shí)現(xiàn)了越溪板塊與城區(qū)的15分鐘快速對(duì)接，加之未來(lái)輕軌的建設(shè)，可謂交通無(wú)比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮(zhèn)、水岸清華、越湖名邸住宅項(xiàng)目的陸續(xù)完工，急需商業(yè)配套的完善，南蘇州生活廣場(chǎng)可謂是應(yīng)時(shí)而生。教育園八萬(wàn)多的學(xué)生，加之政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，附

18、近的居民，可以說(shuō)未來(lái)此地會(huì)形成一個(gè)不算太小的商業(yè)圈。 未來(lái)商圈相城區(qū)商圈 所處板塊：春申湖板塊板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。綜合消費(fèi)指數(shù)：中翔商貿(mào)城：蘇州市相城區(qū)相城大道，滬寧高速公路蘇州市區(qū)入口處，總占地近500畝，總建筑面積為50萬(wàn)方。小商品批發(fā)市場(chǎng)是中翔商貿(mào)城的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為華東地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散基地。 嘉元廣場(chǎng)：地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長(zhǎng)約210米。嘉元廣場(chǎng)位于相城區(qū)嘉元路以北、相城大道以西交界處。其西側(cè)是工行相成支行、南亞大廈、開(kāi)元銀座寫(xiě)字樓，嘉元路政府?dāng)M規(guī)劃為金融

19、一條街；正東過(guò)相城大道是相城區(qū)政府、行政服務(wù)中心、大潤(rùn)發(fā)超市；北側(cè)隔河是國(guó)際服裝城；南臨嘉元路。 商圈比較分析無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場(chǎng)精品專賣(mài)店商業(yè)街大賣(mài)場(chǎng)便利超市觀前街商圈石路商圈南門(mén)商圈當(dāng)?shù)鼐用裢鈦?lái)工作人員外籍人士游客輻射強(qiáng)，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣，消費(fèi)者的認(rèn)同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風(fēng)情街大賣(mài)場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內(nèi)工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致區(qū)域人口人口結(jié)構(gòu)年輕化，消費(fèi)傾向與能力加大，特色風(fēng)情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級(jí) Mall大型百貨精品店

20、商業(yè)街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)圓融廣場(chǎng)南蘇州廣場(chǎng)相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購(gòu)物中心吸引力不小，各種資源整合力強(qiáng)，整體運(yùn)作，有成本優(yōu)勢(shì)，主題定位明確市場(chǎng)空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析直接競(jìng)爭(zhēng)間接競(jìng)爭(zhēng)間接利好直接利好 中心商圈的核心地位無(wú)法撼動(dòng)，客源分流 湖東圓融時(shí)代廣場(chǎng)帶來(lái)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，其力量甚至可以影響到全市的商業(yè)格局 湖西CBD區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目也對(duì)本案構(gòu)成威脅 中心商圈的核心地位無(wú)法撼動(dòng)，客源分流 火車站旁的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)影響力不可小視，作為中 國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，與其競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大 其他區(qū)域商業(yè)圈的興起 周邊城市的商業(yè)輻射 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位帶來(lái)潛在的商業(yè)

21、價(jià)值 湖西CBD區(qū)配套的逐步完善，周邊商業(yè)形成積聚效應(yīng) 軌道交通帶來(lái)巨大人流 周邊高檔寫(xiě)字樓集中，白領(lǐng)階層眾多 蘇州城市的高速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)地位的提升 政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)支持，園區(qū)高級(jí)人才的引進(jìn) 環(huán)金雞湖休閑帶的成熟與繁榮 湖西CBD乃至整個(gè)園區(qū)的面貌不斷的更新升級(jí)中蘇州商業(yè)潛力分析產(chǎn)業(yè)分析47.96%全國(guó)17大城市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè))平均所占比例為47.96%，而蘇州只有32.7%,水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于十七大城市的平均水平，但是政府已經(jīng)注意到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低的問(wèn)題，從而在未來(lái)幾年重點(diǎn)改造、新建、引導(dǎo)、扶持大型商貿(mào)流通業(yè)。另一方面也說(shuō)明蘇州的商業(yè)空間巨大，但不排除未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈蘇州商業(yè)潛力分析工業(yè)園區(qū)的高檔商

22、業(yè)工業(yè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重很大，第三產(chǎn)業(yè)也在逐漸跟上，但第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是密切的，也是相互促進(jìn)的，但兩者不是互為充分必要條件，應(yīng)該是充分條件或者說(shuō)是相互發(fā)展的前提條件。我認(rèn)為影響園區(qū)商業(yè)潛力主要取決于以下六個(gè)方面因素。真實(shí)需求有效需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政府引導(dǎo)生活和居住成本結(jié)構(gòu)性供應(yīng) 有需求但不一定有效，高端 商業(yè)可控性不強(qiáng)，異地 消費(fèi)嚴(yán)重，其購(gòu)物的頻次、需求量也不高 園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性會(huì)直接 增加對(duì)專業(yè)市場(chǎng)、流通性商 業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百 貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與 高昂的居住生活成本、商業(yè) 配套分不開(kāi)，未來(lái)結(jié)構(gòu)供應(yīng)也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存 空間大，但定位需“精

23、準(zhǔn)”受政策面影響深遠(yuǎn) 周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特色發(fā)揮是關(guān)鍵商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)才是“王道”商圈內(nèi)消費(fèi)者特征分析家庭收入2000元以下 2000-4000元 4000-10000元職業(yè)家庭主婦其他職業(yè)其他白領(lǐng)白領(lǐng)/專業(yè)人士教育程度高等教育 中級(jí)教育 初級(jí)教育家庭人數(shù) 4-5人家庭 3人家庭1-2人家庭性別:男性 女性年齡:20-22歲23-25歲26-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲婚姻狀況:已婚，無(wú)小孩已婚，有小孩單身年齡23-39歲男女一般無(wú)小孩是商圈最旺盛消費(fèi)群體家庭月收入2000元以上有固定職業(yè)受過(guò)初級(jí)以上教育家庭成員3人以上是商圈最基礎(chǔ)、消費(fèi)量最大的群

24、體有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有消費(fèi)傾向有消費(fèi)沖動(dòng)部分享受型商圈內(nèi)消費(fèi)者偏好分析基本生活消費(fèi)大宗商品消費(fèi)娛樂(lè)休閑消費(fèi)大、中、小型超市日雜商店大賣(mài)場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)、專營(yíng)店購(gòu)物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會(huì)所享受型消費(fèi)高檔百貨商場(chǎng)樂(lè)購(gòu)、歐尚、百潤(rùn)發(fā)華聯(lián)、菜市場(chǎng)、商業(yè)街五星、國(guó)美其他專業(yè)市場(chǎng)十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費(fèi)類型消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)典型分析百貨業(yè)態(tài)市中心觀前街美羅城、金鷹國(guó)際、大洋百貨、人民商場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)商廈、第一百貨石路區(qū)域石路國(guó)際商城、成泰百貨、威尼斯百貨南門(mén)區(qū)域泰華廣場(chǎng)東樓、泰華廣場(chǎng)西樓工業(yè)園區(qū)擬引入（金雞湖東）久光百貨人民商場(chǎng)第一百貨長(zhǎng)發(fā)商廈威尼斯百貨金鷹國(guó)際泰華商城東樓石路國(guó)際商

25、城成泰百貨大洋百貨泰華商城西樓美羅城高檔中高檔中低檔百貨商場(chǎng)基本分析商場(chǎng)名稱位置營(yíng)業(yè)面積經(jīng) 營(yíng) 種 類人民商場(chǎng)觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽(tīng)中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺(tái)灣波卡貓游戲機(jī)、兒童娛樂(lè)天地。長(zhǎng)發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、游樂(lè)場(chǎng)、書(shū)店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用

26、品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國(guó)際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、

27、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、超市。類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個(gè)數(shù)占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441

28、.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他271.1%合計(jì)2395100%百貨商

29、場(chǎng)內(nèi)鋪位營(yíng)業(yè)面積情況表 百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城品牌一線品牌LOUISVUITTON（路易威登）TODS（托德斯）MARCBYMARCJACOBS（馬克雅可布）MOSCHINO（莫斯奇諾）JOSEPH（約瑟夫）KENZO（高田賢三）STEFANEL（史帝文麗）DIOR（迪奧）PRADA (普拉達(dá))ErmenegildoZegna(杰尼亞)GianniVersace(范思哲)CELINE（賽琳）BVLGARI（寶格麗）BURBERRY（巴寶莉）Catier（卡地亞）BALLY PAUL&SHARK（大鯊魚(yú)）S.T.Dupont（都彭）RalphLauren（拉夫勞倫）Aquascutum（雅格獅

30、丹）百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城體驗(yàn)式購(gòu)物百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城消費(fèi)者反饋商場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)很好布局合理，主樓休閑小吧可以讓購(gòu)物的疲勞得到放松體驗(yàn)式購(gòu)物開(kāi)創(chuàng)蘇州商場(chǎng)之先河停車比較方便（憑購(gòu)物發(fā)票就可拿停車票）打折促銷活動(dòng)不多化妝品、服裝品牌仍不夠多，尤其是名牌化妝品品牌沒(méi)有美羅更新快一線品牌ARMANI(阿瑪尼)GUCCI（古奇）CKMAXMARABOSSHUGO登喜路萬(wàn)寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城頂級(jí)品牌百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城消費(fèi)者反饋一流的硬件設(shè)施，店堂明亮，幾乎每年都翻修，購(gòu)物環(huán)境十分突出國(guó)際化品牌，且更新速度快，很多品牌都是蘇州獨(dú)一無(wú)二的化妝品一線品牌大多到齊，

31、在蘇州沒(méi)有別的商場(chǎng)能在短時(shí)間內(nèi)撼動(dòng)美羅城在化妝品上的地位很多品牌服裝鎖定的消費(fèi)人群一般在三十歲以上，年輕人由于購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題只能望洋生嘆太貴、累人是很多消費(fèi)者反映的問(wèn)題，部分人感覺(jué)去趟美羅不如找個(gè)機(jī)會(huì)去趟香港來(lái)的實(shí)惠服務(wù)態(tài)度差交通擁擠，停車?yán)щy百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋品牌戰(zhàn)略品牌競(jìng)爭(zhēng)策略以18-35歲年青女性為主要訴求，與其他百貨公司錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)力求蘇州大洋成為當(dāng)?shù)啬贻p女性流連往返的購(gòu)物休閑首選地。 衣服品位差，都是三、四線品牌，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送金券、打折嚇跑優(yōu)惠券的促銷活動(dòng)變成困擾消費(fèi)者的頑疾價(jià)格基本適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，美譽(yù)度低女裝品牌比較豐富，男裝略顯不足適合“小女生”購(gòu)物的地方環(huán)境越來(lái)越凌

32、亂,東西檔次也不高交通擁擠，停車難百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋百貨消費(fèi)者反饋另人生厭的代金券百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況租金狀況單個(gè)鋪位按銷售額16-32%抽傭（視經(jīng)營(yíng)業(yè)種、地段、樓層進(jìn)行調(diào)整）結(jié)算系統(tǒng)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一結(jié)算（半月或一月一結(jié)）品牌管理積極引進(jìn)“名、優(yōu)、新”品牌末位淘汰淘汰部分經(jīng)營(yíng)不善、品牌過(guò)時(shí)商家人流量與顧客滯留量人流量、顧客滯留量與百貨商場(chǎng)檔次成反比，可見(jiàn)絕大多數(shù)蘇州市民處在中檔消費(fèi)層次提袋率提袋率與百貨商場(chǎng)檔次成正比，越是高檔消費(fèi)場(chǎng)所，消費(fèi)者購(gòu)物目的性越強(qiáng)，沖動(dòng)型消費(fèi)、搶購(gòu)現(xiàn)象少，高檔商場(chǎng)平均提袋率高于30%，中高檔在25%左右，中低檔在18%左右（提袋率按顧客組計(jì)算）平均消費(fèi)額中低端平均消費(fèi)在3

33、00元以下，中高端平均消費(fèi)在300-800元左右，高端平均消費(fèi)在2000元以上百貨商場(chǎng)消費(fèi)者特征百貨店重度和中度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店2次以上者年齡：20-39歲婚姻狀況：?jiǎn)紊恚鸦闊o(wú)小孩收入和職業(yè)：2000元以下低收入藍(lán)領(lǐng)，以及3000-5000中等收入白領(lǐng)教育：高等或中級(jí)教育程度輕度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店1次者年齡：40-50歲婚姻狀況：已婚有小孩收入：2000元以下者為主重點(diǎn)客戶群百貨商場(chǎng)影響消費(fèi)者購(gòu)物因素分析價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找空間寬敞有寬松的退換貨政策不斷更新商品服務(wù)人員態(tài)度親切自然有足夠的空間休息購(gòu)物結(jié)賬速度快商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流無(wú)

34、干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到距離很近交通便捷，近公交車點(diǎn)經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真有免費(fèi)購(gòu)物專車通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的綠化和自然景觀有更多高檔品牌的商品促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)有附帶的超市重要性蘇州百貨商場(chǎng)特點(diǎn)與總結(jié)本次調(diào)查這幾家百貨商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)面積在28000平米左右，體量適中。未來(lái)將會(huì)有單體超過(guò)十萬(wàn)平米的超級(jí)商場(chǎng)出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻。九家百貨商場(chǎng)共數(shù)得店中店632個(gè)，面積范圍在20-250平米之間，主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各占38%左右，兩者相加占到店

35、中店總個(gè)數(shù)的76%。絕大多數(shù)的店中店都是經(jīng)營(yíng)服裝類。百貨品牌多樣化、國(guó)際化、頂級(jí)化是蘇州大型百貨商場(chǎng)的主要特征，其品牌、業(yè)種的多樣化、差異化基本滿足蘇州市民及其他人群的需求，商場(chǎng)單純依靠高檔、頂級(jí)、精品百貨來(lái)獲得市場(chǎng)空間難度很大。從服務(wù)上來(lái)看，蘇州的百貨商場(chǎng)的意識(shí)仍然處在中流水平，無(wú)論是接待的熱情、售后服務(wù)均差強(qiáng)人意。商場(chǎng)營(yíng)銷方式單一，除了打折、贈(zèng)券、VIP促銷活動(dòng)吸引客源以外，其他如戶外活動(dòng)、電視廣告形式的促銷鮮見(jiàn)。便捷性一般，主要是因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)交通擁堵，停車位匱乏，部分商場(chǎng)人氣相對(duì)不足。引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)需重點(diǎn)考慮的問(wèn)題：商場(chǎng)軟硬件要突出，注意人性化設(shè)計(jì)，留有足夠的顧客活動(dòng)、休息、體驗(yàn)空間。品牌更

36、新速度要快，需緊貼世界潮流。如做不到品牌在蘇州的唯一性，那么服務(wù)水平與產(chǎn)品檔次應(yīng)做到第一，需完善客服機(jī)制，注意保持與顧客互動(dòng)，了解消費(fèi)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)脈搏。項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目周邊商業(yè)軟硬環(huán)境總體分析商圈輻射人口及人流狀況隨著CBD區(qū)域商業(yè)配套逐步的完善，其輻射能力亦在增強(qiáng)，加之軌道交通的營(yíng)運(yùn)，以周邊半徑2公里計(jì)算，保守估計(jì)商圈可輻射人口在20萬(wàn)人以上。除去工作、外來(lái)人流，估計(jì)商圈內(nèi)常住人口密度將大于5000人/平方公里車流與交通狀況項(xiàng)目位于蘇州核心大道干將路延伸段，屬于商業(yè)東軸線中端。由于園區(qū)道路寬闊、筆直、沒(méi)有護(hù)攔，商業(yè)體可視性強(qiáng)，加上軌道交通分流，擁堵現(xiàn)象將不太明顯，但是CBD區(qū)寫(xiě)字樓林立，停

37、車問(wèn)題將十分突出，勢(shì)必引起關(guān)注。消費(fèi)能力與潛力勿庸置疑園區(qū)內(nèi)居住的大部分都是高收入階層和外企高管，其能力足以支撐起高層次消費(fèi)，另外蘇州的人均可支配收入與人均消費(fèi)將隨著GDP的攀升而提高，消費(fèi)潛力巨大。政府的支持城市建設(shè)逐漸成熟、市政府、園區(qū)各級(jí)政府的重視與扶持將成就湖西CBD地理中心及商業(yè)集聚效應(yīng)地塊處于湖西CBD中心的中心，加上周邊商業(yè)的大量興起，區(qū)域輻射與消費(fèi)吸納能力將愈發(fā)增強(qiáng)。地理的中心CBD的核心東軸線的中端軌道交通與地面交通的交匯處消費(fèi)群體來(lái)源分析來(lái)源包括對(duì)象居住人口 指居住在項(xiàng)目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本客戶的主要來(lái)源。工作人口 指那些工作地點(diǎn)在項(xiàng)

38、目附近的人口，這部分人口有不少會(huì)形成購(gòu)物、休閑的習(xí)慣，他們是商圈顧客的次主要來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對(duì)的擴(kuò)展路力就愈強(qiáng)，對(duì)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)就越有利。流動(dòng)人口 指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過(guò)往的人口，這些人口構(gòu)成次級(jí)、邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人流導(dǎo)入示意軌道交通出入口商業(yè)軸線人口結(jié)構(gòu) 園區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將對(duì)人口遷入帶來(lái)很大的影響，人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長(zhǎng)不是問(wèn)題，僅僅是增長(zhǎng)速度的問(wèn)題。收入水平 高收入階層、外企高管、CBD

39、白領(lǐng)、企業(yè)中級(jí)管理技術(shù)人員的收入、消費(fèi)水平高出蘇州的平均水平。購(gòu)買(mǎi)行為 目前在園區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時(shí)歐尚超市附近小區(qū)在整個(gè)園區(qū)入住率最高，這無(wú)一不顯示出商業(yè)配套的對(duì)人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務(wù)匱乏，市場(chǎng)存在較大的發(fā)展空間。消費(fèi)水平 園區(qū)消費(fèi)水平高于市區(qū)平均水平消費(fèi)者生活結(jié)構(gòu)分析隨著園區(qū)開(kāi)發(fā)力度的加大、生活配套設(shè)施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運(yùn)營(yíng)、政府的積極引導(dǎo)，都將大大增加商圈內(nèi)的輻射人口，為本項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。歐尚超市人滿為患，昭示著園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的嚴(yán)重不足，更反映了園區(qū)生活群體對(duì)大型商業(yè)的迫切渴望與需求。項(xiàng)目SWOT矩陣分析S（

40、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）位于商業(yè)、交通主干道和軌道交通站口，路面交通狀況很好政府機(jī)關(guān)的大力支持，園區(qū)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)力加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不段深化，為湖西CBD將帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用園區(qū)乃至市區(qū)的地標(biāo)性建筑，形象好，影響力大環(huán)境的優(yōu)越，兩湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性為商業(yè)的形象、商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了良機(jī)距城市中心商圈較近，部分客源將會(huì)分流目前較低的小區(qū)入住率，使得園區(qū)人氣不足地塊小，容積高，投入大，工期長(zhǎng)，回收慢規(guī)劃較難操作，尤其是停車場(chǎng)的規(guī)劃問(wèn)題突出就目前園區(qū)商業(yè)氣氛來(lái)看招商則顯得比較困難市場(chǎng)對(duì)超高層建筑接受程度在未來(lái)三年內(nèi)經(jīng)受考驗(yàn)國(guó)家收緊銀根在一定程度影響了項(xiàng)目的推案速度，不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)在工期長(zhǎng)的項(xiàng)目中表現(xiàn)尤為突出W

41、（劣勢(shì)點(diǎn)）O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）T（威脅點(diǎn)）區(qū)域內(nèi)大量高檔小區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)的成功奠定了客源基礎(chǔ)，園區(qū)大量的工作人員亦擁有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力周邊商業(yè)的興起，環(huán)金雞湖商業(yè)帶充足的人氣為本項(xiàng)目帶來(lái)外在的拉動(dòng)力區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在增長(zhǎng)期，本案的地標(biāo)及率先開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)將隨著園區(qū)不斷的完善和成熟而受到市場(chǎng)追捧如能引進(jìn)全球知名百貨公司，將為本項(xiàng)目加重成功的砝碼商業(yè)的部分領(lǐng)域受到上海的壓制區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈尤其百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，僅靠走高端百貨路線如履薄冰由于高端商品購(gòu)買(mǎi)頻次相對(duì)較低，難免使本來(lái)人氣不足的商場(chǎng)雪上加霜現(xiàn)金流面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分估計(jì)市場(chǎng)疲軟時(shí)遇到的困境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的招商能力、商業(yè)人才儲(chǔ)備、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力較

42、我們更具優(yōu)勢(shì)商業(yè)部分高檔百貨市場(chǎng)切入點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者而言什么是重要的？最重要的、一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素：價(jià)格合理商品貨架布置合理，容易找商品品牌有特色，和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到能夠形成差異的、百貨店A需要區(qū)別對(duì)待的因素：促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人有附帶的超市通過(guò)不同方式來(lái)宣傳促銷更多適合身材高大，中年女性穿著的服裝未滿需求：服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策有免費(fèi)購(gòu)物專車高檔百貨優(yōu)秀因素表現(xiàn)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超

43、市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素高檔百貨差異化因素表現(xiàn)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)

44、更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車差異化因素高檔百貨存在的機(jī)會(huì)價(jià)格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動(dòng)豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場(chǎng)不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無(wú)干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動(dòng)、熱情周到通過(guò)很多不同方式來(lái)宣傳促銷活動(dòng)更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或

45、負(fù)責(zé)人對(duì)待顧客誠(chéng)懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購(gòu)物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動(dòng)交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購(gòu)物專車可能的機(jī)會(huì)我們公司的優(yōu)勢(shì)在哪里？項(xiàng)目商業(yè)部分創(chuàng)新突破點(diǎn)在哪里？?jī)?yōu)勢(shì) 集團(tuán)管理層眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，思路清晰、能力出眾 基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力強(qiáng) 團(tuán)隊(duì)的凝聚力強(qiáng) 經(jīng)驗(yàn)豐富，成績(jī)突出 名人效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人魅力 形象包裝能力尤為出色 傳播渠道多元化 資源整合能力極佳 創(chuàng)新能力優(yōu)秀 善于總結(jié)，能虛心接受批評(píng)與建議 經(jīng)營(yíng)意識(shí)、管理意識(shí)超前 商場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備 裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間的優(yōu)化 外部綠化廣場(chǎng)的綜合

46、利用 購(gòu)物班車的配備 商場(chǎng)業(yè)種名優(yōu)齊整，塑立某業(yè)種的龍頭地位 利用獨(dú)特的建筑格局經(jīng)營(yíng)“露天”酒吧，音樂(lè)茶座 電游城、臺(tái)球館滿足不同年齡層次和階層的娛樂(lè)需求 引入西方超前的服務(wù)意識(shí)，建立完善的客服系統(tǒng)因?yàn)槲覀円恢痹谒伎?、一直在用心、一直在努力，所以我們的?chuàng)新突破一定會(huì)不斷的 “綻放”突破商業(yè)部分整體定位建議市區(qū)傳統(tǒng)商圈的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域新興商業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)生活工作人員的真實(shí)需求本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)政府意愿與行政壓力公司的綜合實(shí)力定位依據(jù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行以打造區(qū)域型購(gòu)物中心為目標(biāo)，依托大型超市帶動(dòng)人氣，高檔百貨提升檔次，商務(wù)辦公優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，縱深兼顧的戰(zhàn)略定位商業(yè)部分功能定位及配套建議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經(jīng)

47、營(yíng)范圍備注（理由）負(fù)三層6000停車場(chǎng) 地下泊車位450個(gè)，地面臨時(shí)泊車位30個(gè)（貨物運(yùn)輸車） 盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造更多的附加值負(fù)二層8000負(fù)一層8000大型超市/倉(cāng)儲(chǔ) 經(jīng)營(yíng)生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等 園區(qū)至少缺三個(gè)歐尚超市首層5000百貨/餐飲 一層外圍區(qū)域盡可能留有營(yíng)業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內(nèi)部劃分盡可能多的面積經(jīng)營(yíng)化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營(yíng) 化妝品是吸引女性的法寶，同時(shí)也是女性平衡男女消費(fèi)的杠桿，應(yīng)包括世界盡可能多的頂級(jí)化妝品品牌二層5000高檔百貨 職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內(nèi)衣、飾品等 滿足園區(qū)女白領(lǐng)、外企女高管

48、需求三層5000高檔百貨/體驗(yàn)式中心女士休閑服飾，時(shí)尚地帶，休閑驛站 滿足園區(qū)時(shí)尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級(jí)品牌服裝 滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運(yùn)動(dòng)系列，休閑服飾，游藝城/臺(tái)球城 游藝城、臺(tái)球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具 滿足貴族般奢華需求經(jīng)濟(jì)測(cè)算成本及稅金營(yíng)運(yùn)成本營(yíng)運(yùn)費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)運(yùn)費(fèi)用年租金*5%營(yíng)業(yè)稅及附加年租金*5.55%項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)總投資（萬(wàn)）備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設(shè)期一年總成本分為

49、建筑裝修總投資和營(yíng)運(yùn)成本兩部分商場(chǎng)每3年裝修一次，費(fèi)用為1900萬(wàn)（按500元/ m2計(jì)算）在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均攤銷效益測(cè)算收入樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8 元/m2197118632139樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5 元/m2273825873001一般大型高檔百貨起租期為10年，多數(shù)在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之間第4年至第13年第14年至第

50、23年第4年至第13年樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬(wàn)）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5 元/m2383336224142經(jīng)濟(jì)測(cè)算現(xiàn)金流量表見(jiàn)附錄經(jīng)過(guò)推算可以得出以下結(jié)論投資回報(bào)率為5.23%酒店市值為4.94億元單位物業(yè)價(jià)值為13000元/平米購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)一般要求 顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，其中一般有半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)是休息時(shí)間。超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。 顧客購(gòu)物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過(guò)4800米。

51、顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在3萬(wàn)平方米左右。 商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)一般要求蘇 州 商 業(yè) 調(diào) 研高檔酒店美國(guó)*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)研展部2008年1月17日第二部分 蘇州酒店概況分析相關(guān)指標(biāo)2006年2007年上半年同期增長(zhǎng)入境游客（萬(wàn)人次）181.4984.9219.54%國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）4135235016%旅游創(chuàng)匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級(jí)飯店（家）1341468.9%主要特點(diǎn)：入境旅游繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，增幅高達(dá)19.54%歐美洲際客源市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大景區(qū)接待全面普漲，品牌效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)旅行社境外外聯(lián)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)

52、接待能力增強(qiáng)旅游飯店規(guī)模不斷擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)一步增強(qiáng) 假日旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升其中蘇州市2007年上半年接待游客773.15萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)38.83% 蘇州旅游洲際客源市場(chǎng)分析洲際客源市場(chǎng)接待以及市場(chǎng)份額增減情況 指標(biāo)亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數(shù)（人次）3185571106568425910365129711995同比（）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場(chǎng)份額（）59.3120.6015.691.930.242.23市場(chǎng)份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市共接待“過(guò)夜”外國(guó)人53.71萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)19.16。

53、從洲際客源市場(chǎng)來(lái)看，歐美客源市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，增幅達(dá)到35個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額相應(yīng)增加了2.15個(gè)百分點(diǎn)和1.72個(gè)百分點(diǎn)。 蘇州旅游客源國(guó)接待分析客源國(guó)接待以及市場(chǎng)份額增減情況排名國(guó)家接待人數(shù)（人次）同比增長(zhǎng)（）市場(chǎng)份額（）市場(chǎng)份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國(guó)1056023.7219.66-3.133美國(guó)7142132.7913.301.284馬來(lái)西亞2234936.204.160.495法國(guó)2224836.704.140.516德國(guó)2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國(guó)1682528.943.130.229意大

54、利1029450.981.920.4010泰國(guó)747232.081.390.13從客源國(guó)來(lái)看， 日本、韓國(guó)、美國(guó)、馬來(lái)西亞、法國(guó)位居前五位日本、韓國(guó)增長(zhǎng)趨緩，市場(chǎng)份額呈現(xiàn)下降趨勢(shì)美國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利等增長(zhǎng)強(qiáng)勁，尤其是美國(guó)增長(zhǎng)迅猛，使得市場(chǎng)份額進(jìn)一步增長(zhǎng)，達(dá)到13.3%。 全市146家旅游飯店?duì)I收總額為15.59億元，同比增長(zhǎng)16.62，其中客房收入7.46億元，同比增長(zhǎng)10.05，餐飲收入6.77億元，同比增長(zhǎng)23.19，客房平均入住率為52.19，同比下降8.03%，平均房?jī)r(jià)為352.99元，同比增長(zhǎng)3.81元/間天。隨著各地旅游飯店規(guī)模不斷擴(kuò)張，規(guī)格和檔次不斷提升，致使各地客房供應(yīng)進(jìn)一

55、步緩和，平均入住率逐步下降，蘇州市區(qū)房?jī)r(jià)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈房?jī)r(jià)略有下滑，其他轄市房?jī)r(jià)不斷攀升。2007年上半年蘇州市酒店經(jīng)營(yíng)狀況各地區(qū)旅游酒店主要經(jīng)營(yíng)情況區(qū)域入住率同比平均房?jī)r(jià)同比營(yíng)收總額客房收入餐飲收入（）（）（元）（）（億元）（億元）（億元）蘇州市（整體）52.19-8.033531.0915.597.466.77主城區(qū)51.43-9.03390-1.197.284.012.72吳中區(qū)40.672.012515.390.30.160.11工業(yè)園區(qū)72.8-7.05638-4.991.290.90.33常 熟45.88-14.25317-1.691.720.680.93張家港60.47-6.213

56、392.942.10.80.92昆 山53.49-3.143219.712.391.151.08吳 江55.95-5.952721.741.330.50.71太 倉(cāng)47.83-4.993507.230.770.330.4園區(qū)酒店出租率“一枝獨(dú)秀”星級(jí)飯店主要經(jīng)營(yíng)情況2007年上半年蘇州市星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況星級(jí)入住率同比平均房?jī)r(jià)同比營(yíng)收總額客房收入餐飲收入（）（）（元）（）（億元）（億元）（億元）5星56.56-11.45870-4.442.791.241.134星51.98-8.47375-1.644.121.931.843星54.68-5.2246-1.813.241.431.552星51.3

57、9-6.211814.930.90.370.49非星級(jí)48.94-8.884255.374.552.491.76酒店經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)星級(jí)越高，客房入住率越高，平均房?jī)r(jià)越高等特點(diǎn) 2006年著名旅游城市五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況城市房?jī)r(jià)入住率上海1358 69%北京943 71%蘇州910 63%深圳862 69%青島785 77%大連762 68%三亞759 76%廣州742 60%成都717 69%天津711 68%杭州709 69%西安619 68%廈門(mén)592 60%06年五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況06年著名城市五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)：804元平均入住率：68%06蘇州五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)910元，列第三，高于07年40元

58、入住率63%，列倒數(shù)第三，高于07年6.5個(gè)百分點(diǎn)蘇州市五星級(jí)酒店概況蘇州五星級(jí)酒店一覽表（含掛牌、準(zhǔn)五星級(jí)）名稱區(qū)域地址開(kāi)業(yè)時(shí)間層數(shù)套間(個(gè)）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）蘇州吳宮喜來(lái)登大酒店滄浪區(qū)新市路259號(hào)1999年9月5391401200780蘇州南園賓館滄浪區(qū)十全街249號(hào)2006年310044800800蘇州中茵皇冠假日酒店工業(yè)園區(qū)星港街168號(hào)1997年10月264371171929蘇州中茵皇冠國(guó)際公寓工業(yè)園區(qū)星港街169號(hào)1997年10月213030938858蘇州維景國(guó)際大酒店工業(yè)園區(qū)機(jī)場(chǎng)路328號(hào)2007年8月22497421080988蘇州御庭精品酒店）工業(yè)園區(qū)李

59、公堤2號(hào)2007年9月2453022431817蘇州金雞湖大酒店工業(yè)園區(qū)國(guó)賓路168號(hào)2006年4月2636019881038蘇州建屋新羅酒店工業(yè)園區(qū)旺墩路現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)2006年73073514501080蘇州尼盛萬(wàn)麗酒店工業(yè)園區(qū)機(jī)場(chǎng)路星州街9號(hào)2004年8月203773314951265蘇州和喬麗晶公寓酒店工業(yè)園區(qū)蘇華路229號(hào)2005年1月816633698658蘇州茉莉花假日酒店金閭區(qū)閶胥路345號(hào)2006年6月2828735650398蘇州玄妙索菲特酒店平江區(qū)干將東路818號(hào)2006年11月832935688688蘇州東山賓館太湖風(fēng)景區(qū)東山鎮(zhèn)1994年630034548548蘇州太湖高

60、爾夫酒店吳中區(qū)太湖度假區(qū)吳城路2號(hào)2007年11936890850蘇州春申湖度假酒店相城區(qū)春秋路28號(hào)2005年9月624036578548蘇州香格里拉大酒店新區(qū)塔園路168號(hào)2006年7月54390421127791蘇州亞致酒店新區(qū)長(zhǎng)江路379號(hào)2006年12月413936788529區(qū)域酒店數(shù)套數(shù)單間面積總面積工業(yè)園區(qū)8164937.562249新區(qū)25293920631滄浪區(qū)24914220622平江湖風(fēng)景閭區(qū)12873510045相城區(qū)1240368640吳中區(qū)1119364284總數(shù)173944148186蘇州共有17家五星級(jí)酒店（