2008年成都市寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告_secret

1、 PAGE PAGE 282008年成都市寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告四川*物業(yè)顧問有限公司目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc219886265 一、相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及影響 PAGEREF _Toc219886265 h 3 HYPERLINK l _Toc219886266 二、相關(guān)政策及影響 PAGEREF _Toc219886266 h 3 HYPERLINK l _Toc219886267 1、成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) PAGEREF _Toc219886267 h 3 HYPERLINK l _Toc219886268 三、相關(guān)規(guī)劃及影響 PAGEREF

2、 _Toc219886268 h 3 HYPERLINK l _Toc219886269 1、政府相關(guān)規(guī)劃及招商引資情況 PAGEREF _Toc219886269 h 3 HYPERLINK l _Toc219886270 1.1成都金融后臺(tái)中心擴(kuò)容1500畝 PAGEREF _Toc219886270 h 3 HYPERLINK l _Toc219886271 2、主要商務(wù)區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc219886271 h 4 HYPERLINK l _Toc219886272 2.1成都中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃全新出籠 PAGEREF _Toc219886272 h 4 HYPERLINK l

3、 _Toc219886273 四、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc219886273 h 4 HYPERLINK l _Toc219886274 1、整體市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc219886274 h 4 HYPERLINK l _Toc219886275 1.1供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc219886275 h 4 HYPERLINK l _Toc219886276 1.2需求情況 PAGEREF _Toc219886276 h 5 HYPERLINK l _Toc219886277 1.3價(jià)格及租金 PAGEREF _Toc219886277 h 6 HYPER

4、LINK l _Toc219886278 1.4小結(jié) PAGEREF _Toc219886278 h 7 HYPERLINK l _Toc219886279 2、商務(wù)區(qū)寫字樓情況 PAGEREF _Toc219886279 h 7 HYPERLINK l _Toc219886280 2.1各商務(wù)區(qū)概況及供需情況 PAGEREF _Toc219886280 h 7 HYPERLINK l _Toc219886281 3.1CBD區(qū)域（騾馬市-順城街） PAGEREF _Toc219886281 h 9 HYPERLINK l _Toc219886282 4.1天府廣場(chǎng)-跳傘塔 PAGEREF _

5、Toc219886282 h 10 HYPERLINK l _Toc219886283 5.1 SBD區(qū)域 PAGEREF _Toc219886283 h 12 HYPERLINK l _Toc219886284 6.1東大街區(qū)域 PAGEREF _Toc219886284 h 13 HYPERLINK l _Toc219886285 7.1天府新城 PAGEREF _Toc219886285 h 15 HYPERLINK l _Toc219886286 8.1各商務(wù)區(qū)寫字樓空置率對(duì)比 PAGEREF _Toc219886286 h 17 HYPERLINK l _Toc219886287 9

6、.1小結(jié) PAGEREF _Toc219886287 h 17 HYPERLINK l _Toc219886288 三、主城區(qū)寫字樓等級(jí)分析 PAGEREF _Toc219886288 h 17 HYPERLINK l _Toc219886289 1、劃分標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc219886289 h 17 HYPERLINK l _Toc219886290 1.1甲級(jí)寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc219886290 h 18 HYPERLINK l _Toc219886291 1.2乙級(jí)寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc219886291 h 18 HYPERLINK

7、l _Toc219886292 1.3普通寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc219886292 h 18 HYPERLINK l _Toc219886293 2、甲級(jí)寫字樓 PAGEREF _Toc219886293 h 18 HYPERLINK l _Toc219886294 2.1租金及售價(jià) PAGEREF _Toc219886294 h 18 HYPERLINK l _Toc219886295 2.2吸納情況 PAGEREF _Toc219886295 h 18 HYPERLINK l _Toc219886296 2.3主要入駐企業(yè) PAGEREF _Toc219886296 h

8、19 HYPERLINK l _Toc219886297 2.4空置情況 PAGEREF _Toc219886297 h 19 HYPERLINK l _Toc219886298 2.5小結(jié) PAGEREF _Toc219886298 h 19 HYPERLINK l _Toc219886299 3、乙級(jí)寫字樓 PAGEREF _Toc219886299 h 20 HYPERLINK l _Toc219886300 3.1租金及售價(jià) PAGEREF _Toc219886300 h 20 HYPERLINK l _Toc219886301 3.2吸納量 PAGEREF _Toc219886301

9、 h 20 HYPERLINK l _Toc219886302 4、普通辦公用房 PAGEREF _Toc219886302 h 20 HYPERLINK l _Toc219886303 4.1租金及售價(jià) PAGEREF _Toc219886303 h 20 HYPERLINK l _Toc219886304 4.2吸納量 PAGEREF _Toc219886304 h 20 HYPERLINK l _Toc219886305 5、小結(jié) PAGEREF _Toc219886305 h 21 HYPERLINK l _Toc219886306 四、集中的工業(yè)園區(qū)商務(wù)辦公情況 PAGEREF _T

10、oc219886306 h 21 HYPERLINK l _Toc219886307 1、武侯科技園 PAGEREF _Toc219886307 h 21 HYPERLINK l _Toc219886308 1.1園區(qū)概況 PAGEREF _Toc219886308 h 21 HYPERLINK l _Toc219886309 1.2重點(diǎn)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886309 h 21 HYPERLINK l _Toc219886310 2、高新技術(shù)開發(fā)區(qū) PAGEREF _Toc219886310 h 22 HYPERLINK l _Toc219886311 2.1園區(qū)概況 PAG

11、EREF _Toc219886311 h 22 HYPERLINK l _Toc219886312 2.2重點(diǎn)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886312 h 22 HYPERLINK l _Toc219886313 3、錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū) PAGEREF _Toc219886313 h 23 HYPERLINK l _Toc219886314 3.1園區(qū)概況 PAGEREF _Toc219886314 h 23 HYPERLINK l _Toc219886315 3.2重點(diǎn)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886315 h 23 HYPERLINK l _Toc219886316 4、

12、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) PAGEREF _Toc219886316 h 23 HYPERLINK l _Toc219886317 4.1園區(qū)概況 PAGEREF _Toc219886317 h 23 HYPERLINK l _Toc219886318 4.2重點(diǎn)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886318 h 24 HYPERLINK l _Toc219886319 5、龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū) PAGEREF _Toc219886319 h 24 HYPERLINK l _Toc219886320 5.1龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)概況 PAGEREF _Toc219886320 h 24 HYPE

13、RLINK l _Toc219886321 5.2龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886321 h 24 HYPERLINK l _Toc219886322 6、各園區(qū)主要發(fā)展產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc219886322 h 25 HYPERLINK l _Toc219886323 小結(jié) PAGEREF _Toc219886323 h 25 HYPERLINK l _Toc219886324 六、典型項(xiàng)目 PAGEREF _Toc219886324 h 25 HYPERLINK l _Toc219886325 七、總結(jié) PAGEREF _Toc21988632

14、5 h 26 HYPERLINK l _Toc219886326 八、發(fā)展前景 PAGEREF _Toc219886326 h 26 HYPERLINK l _Toc219886327 九、附件 PAGEREF _Toc219886327 h 26 HYPERLINK l _Toc219886328 1、新增辦公用房列表 PAGEREF _Toc219886328 h 26 HYPERLINK l _Toc219886329 2、成交土地列表 PAGEREF _Toc219886329 h 28說明：本報(bào)告數(shù)據(jù)截止日期為2008年12月31日；本報(bào)告中的“新增供應(yīng)/成交量”是指2008年取得預(yù)

15、售許可的供應(yīng)及其成交情況；本報(bào)告中的“吸納量”是以2000年以后投入使用的寫字樓作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括買賣面積(包括二手寫字樓)和租賃面積；除特別注明外，本報(bào)告中的數(shù)據(jù)均來自于四川*數(shù)據(jù)庫(kù)一、相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及影響第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)行業(yè)初步定型，高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速在成都，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到突出發(fā)展，已確立了電子信息、食品、醫(yī)藥和機(jī)械四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而高新區(qū)成為全省發(fā)展電子信息一號(hào)工程的主要載體。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各行業(yè)齊頭并進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各主要行業(yè)商業(yè)貿(mào)易、交通郵電、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社會(huì)服務(wù)業(yè)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，最突出的表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重明顯上升。以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、會(huì)展等

16、為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)寫字樓的需求最為直接，近年來成都第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供了動(dòng)力，是支撐寫字樓市場(chǎng)的重要發(fā)展基礎(chǔ)。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10月第一產(chǎn)業(yè)140.2153.2168182.3195.1275.5第二產(chǎn)業(yè)758.1589.110221007.71211.61504751.5第三產(chǎn)業(yè)764.9858.6955.71181.11343.71584.91544.28二、相關(guān)政策及影響1、 HYPERLINK 10.12.1.10研究部資料庫(kù)政策08年政策成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn).docx 成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)成

17、都市商務(wù)局、成都外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)及六大行聯(lián)合制訂的成都商力寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。這是成都第一個(gè)真正意義上具備完整系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)將頂級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓及乙級(jí)寫字樓分別在地理位置、建筑規(guī)模、建筑規(guī)劃、層高、電梯、空調(diào)、業(yè)權(quán)、物管、入駐率等條件上做了詳細(xì)區(qū)分。影響：以此標(biāo)準(zhǔn)來看，目前成都市場(chǎng)上還沒有頂級(jí)寫字樓，而目前市場(chǎng)上大量自我標(biāo)榜的甲級(jí)寫字樓也在嚴(yán)苛的劃分條件下被排除在外，雖然地理位置和建筑規(guī)模等硬件條件無法改變，但標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)為建筑規(guī)劃、電梯、物管等人力可控的條件提供了一個(gè)基準(zhǔn)線，為規(guī)范目前寫字樓的檔次劃分和售價(jià)，以及租金費(fèi)用的收取提供了一個(gè)參照的標(biāo)準(zhǔn)，將促使寫字樓物業(yè)的開發(fā)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)

18、展的方向作出變革。三、相關(guān)規(guī)劃及影響1、政府相關(guān)規(guī)劃及招商引資情況1.1成都金融后臺(tái)中心擴(kuò)容1500畝為了滿足大量金融機(jī)構(gòu)的需求，高新區(qū)將原有的成都金融后臺(tái)服務(wù)中心擴(kuò)容一倍，規(guī)劃建設(shè)1000畝至1500畝金融后臺(tái)服務(wù)中心擴(kuò)展園區(qū)，以此打造西部最大的金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。目前的金融后臺(tái)服務(wù)中心于去年8月底開始規(guī)劃建設(shè)，規(guī)模為1500畝，能容納6萬至7萬名從業(yè)人員，但隨著大量金融機(jī)構(gòu)的入駐，加上政府搬遷給整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來的深厚發(fā)展?jié)摿Γ乖?guī)劃園區(qū)已無法滿足市場(chǎng)需求，園區(qū)的擴(kuò)展成為當(dāng)務(wù)之急。依據(jù)新規(guī)劃，擴(kuò)展園區(qū)緊鄰原規(guī)劃園區(qū)的西南方位，占地1000畝至1500畝，仍然處于大源組團(tuán)商務(wù)片區(qū)內(nèi)，擴(kuò)展后的

19、成都金融后臺(tái)服務(wù)中心規(guī)模將達(dá)到3000畝。影響：預(yù)計(jì)在2-3年內(nèi)，金融后臺(tái)中心將成為一個(gè)投資超過100億元、從業(yè)人員超過10萬人的中國(guó)西部最大的金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。由此可見，金融商務(wù)后臺(tái)中心園區(qū)擴(kuò)展建設(shè)在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)為大源甚至南城區(qū)域的發(fā)展提供金融支持。將大大提升大源商務(wù)組團(tuán)甚至整個(gè)成都作為西南金融中心的影響力。2、主要商務(wù)區(qū)規(guī)劃2.1成都中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃全新出籠2008年12月，成都中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃全新出籠。根據(jù)規(guī)劃的試驗(yàn)區(qū)建設(shè)重大項(xiàng)目計(jì)劃，在未來的35年，成都城市建設(shè)重大項(xiàng)目將以“二軸四片”為重點(diǎn)，把中心城區(qū)建設(shè)成為西部地區(qū)金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)的高度聚集區(qū)。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)城市建筑

20、形態(tài)設(shè)計(jì)、中央商務(wù)區(qū)交通體系設(shè)計(jì)、中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃、“一三七的發(fā)展戰(zhàn)略”等一系列指導(dǎo)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展三大規(guī)劃相繼出爐；荔枝巷、青年路、東大街一段，這些地方改造也基本結(jié)束，中央商務(wù)區(qū)面貌煥然一新。影響：中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)對(duì)今后城市中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展有著積極的指導(dǎo)意義，對(duì)中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展方向，發(fā)展規(guī)模，發(fā)展節(jié)奏和產(chǎn)業(yè)打造重點(diǎn)均做出了戰(zhàn)略性的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)完善成都的商務(wù)體系，提高商務(wù)環(huán)境均有著極為重要的作用。四、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1、整體市場(chǎng)情況1.1供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源于成都房管局2005年至2007年三年間，辦公用房的供應(yīng)趨勢(shì)比較穩(wěn)定。不過到了2008年，市場(chǎng)供應(yīng)大幅上升，全年供應(yīng)量達(dá)到了77.

21、11萬平方米，較去年上漲36%。數(shù)據(jù)來源于成都房管局從08年辦公用房的整體情況來看， 4月和9月寫字樓市場(chǎng)集中放量，這兩個(gè)月的供應(yīng)量總量達(dá)到了48.60萬平方米，占全年總量的七成。1.2需求情況數(shù)據(jù)來源于成都房管局從近幾年的需求情況來看，05、06年的成交量比較穩(wěn)定，但07年市場(chǎng)需求有所增長(zhǎng)，成交量達(dá)到了47.18萬平方米，漲幅達(dá)到了52%。但在08年遭遇地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，需求市場(chǎng)卻出現(xiàn)了萎縮，成交量也隨之大幅下降，08年全年成交39.07萬平方米，較07年下降17%。數(shù)據(jù)來源于成都房管局08年辦公用房市場(chǎng)需求走勢(shì)波動(dòng)比較明顯，基本呈現(xiàn)出逐月下降的一個(gè)趨勢(shì)。08年1、9月成交量最大，分別

22、達(dá)到5.34萬方，8.6萬方，遠(yuǎn)超過全年月均水平（3.25萬方）。在年底，成都寫字樓成交市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)小小高潮，達(dá)到3.85萬方。 08年寫字樓吸納量約為9.66萬平米，其中租賃面積6.29萬平米，成交面積3.37萬平米。雖然接連天災(zāi)人禍，但從全年成都寫字樓吸納量的走勢(shì)來看，除了年初由于春節(jié)造成的需求減少以外，全年吸納量的走勢(shì)呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。1.3價(jià)格及租金數(shù)據(jù)來源于成都房管局自05年以來，辦公用房的成交價(jià)持續(xù)大幅升高，三年間共上漲83.74%，其中08年在07年的基礎(chǔ)上上漲了30.6%，成交價(jià)達(dá)到了7831元/平方米。08年上半年成交價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)出明顯下降趨勢(shì)，特別在5月份的地震之后，市

23、場(chǎng)供需受到很大影響，成交價(jià)大幅下降，在7月下降到了最低點(diǎn)，僅為4379元/平方米。不過隨著地震影響的逐漸減弱，8月和9月市場(chǎng)需求開始大幅放量，成交價(jià)也大幅回升。到年底隨著寫字樓市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，成交價(jià)格又有所回升。成都寫字樓租金相對(duì)穩(wěn)定。全年基本穩(wěn)定在70-86元/平方米/月之間。1.4小結(jié)供應(yīng)市場(chǎng)大幅放量在經(jīng)過三年的穩(wěn)定發(fā)展后，辦公用房的市場(chǎng)供應(yīng)在2008年大幅放量，全年供應(yīng)量達(dá)到了77.12萬平方米，增幅達(dá)到了36%。不過由于受到春節(jié)、地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了明顯波動(dòng)。需求市場(chǎng)相對(duì)萎靡在地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，需求市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮，成交量回落到了39.07萬平方米。不過雖然辦公

24、用房在08年的新增成交量大幅減少，但2000年后面市的寫字樓在08年的吸納量仍然達(dá)到了9.66萬平方米，吸納量的走勢(shì)仍然呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。成交價(jià)格波動(dòng)明顯雖然在地震和金融危機(jī)的影響下，08年辦公用房成交價(jià)波動(dòng)明顯，但仍然達(dá)到了7831元/平方米，相比07年上漲了30.6%。2、商務(wù)區(qū)寫字樓情況2.1各商務(wù)區(qū)概況及供需情況成都商務(wù)區(qū)主要分為四大區(qū)域，分別為CBD區(qū)域、天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域、東大街及延線區(qū)域和SBD區(qū)域。CBD區(qū)域：該區(qū)域是成都最早發(fā)展的商務(wù)區(qū)之一，也因此片區(qū)內(nèi)的寫字樓呈現(xiàn)檔次和租金偏低、建筑老舊的特點(diǎn)。商務(wù)區(qū)范圍北至新華路、西至東城根街、南至錦江、東至紅星路及其東側(cè)局部區(qū)域。

25、天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域：該商務(wù)區(qū)囊括了成都的中心天府廣場(chǎng)和人民南路，是成都甲級(jí)寫字樓最集中的商務(wù)區(qū)，其范圍北至人民西路、南至一環(huán)路跳傘塔、西至東城根南街、東至鹽市口。東大街及延線：該商務(wù)區(qū)是成都政府致力打造的“西部華爾街”，片區(qū)內(nèi)商務(wù)發(fā)展以金融業(yè)為核心，未來將有許多頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)。其范圍始于東大街鹽市口，止于東大街沙河大橋。由于其規(guī)劃特殊，特將其分出CBD區(qū)域，以便觀其現(xiàn)狀。SBD區(qū)域：該商務(wù)區(qū)由政府在2005年提出規(guī)劃，區(qū)域包含金融、商務(wù)、科技、文化等功能于一體。其范圍為人民南路四段至火車南站、科華北路及錦繡路共同組成一個(gè)“H”形。08年CBD發(fā)展平緩，09年值得期待CBD區(qū)域相對(duì)其他商

26、務(wù)區(qū)來說，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展較早，交通體系發(fā)達(dá)，周邊配套比較完善，需求群體相對(duì)固定，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟， 08年的吸納量在各商務(wù)區(qū)中最大，達(dá)3.62萬平方米。但是該區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)使用時(shí)間較長(zhǎng)，軟硬件配置已經(jīng)比較陳舊，辦公環(huán)境和檔次明顯降低，租金及售價(jià)是各商務(wù)區(qū)中最低。同時(shí)08年區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目較少，導(dǎo)致供應(yīng)量在四個(gè)商務(wù)區(qū)中也最少，僅4.61萬平米。盡管如此，年底的五大項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，為整個(gè)市場(chǎng)增添不少信心。天府廣場(chǎng)-跳傘塔高檔寫字樓最多天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域位于城市中軸線，交通便利度高，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，聚集了很多新寫字樓項(xiàng)目。區(qū)域供應(yīng)量在08年位列所有商務(wù)區(qū)之首，達(dá)到9.36萬平米。同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字

27、樓配置和辦公環(huán)境好，檔次較高，受到大型企業(yè)和新興企業(yè)青睞，08年其租金和售價(jià)較其他區(qū)域來說也甚為可觀。同時(shí)08年區(qū)域內(nèi)寫字樓新增供應(yīng)量也最多，達(dá)到了9.36萬平方米。東大街及延線、SBD區(qū)域和天府新城發(fā)展?jié)摿Υ髺|大街金融商業(yè)街的規(guī)劃是政府07年才開始下重手打造，目前市場(chǎng)發(fā)展成熟度較低，但由于區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地較多，使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)俱備了極大的發(fā)展?jié)摿Γ?8年的供應(yīng)量達(dá)到8.66萬平米，僅次于天府廣場(chǎng)-跳傘塔。下半年喜年廣場(chǎng)的面市使區(qū)域規(guī)劃初現(xiàn)雛形，年底又傳來了3座超高寫字樓同時(shí)興建的消息，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展前景非常好。SBD商務(wù)區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟，標(biāo)志性的高檔寫字樓保證了區(qū)域內(nèi)的吸納量，08年為2

28、.42萬平米，僅次于CBD區(qū)域。由于吸納量可觀，區(qū)域的售價(jià)和租金水平也相對(duì)較高，特別是08年的租金位于各商務(wù)區(qū)之首。同時(shí)目前區(qū)域內(nèi)擁有像來福士廣場(chǎng)等潛在大型項(xiàng)目，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)還有很大的潛力可以挖掘。天府新城作為新興商務(wù)區(qū)，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，市場(chǎng)成熟度低，吸納量小，08年僅0.55萬平方米，是所有商務(wù)區(qū)中最少的。目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓售價(jià)和租金也較低，但城市新中心的規(guī)劃和此前市政府搬遷到該區(qū)域的計(jì)劃以及世紀(jì)城新會(huì)展中心的建設(shè)，已經(jīng)為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，形成了一定規(guī)模的寫字樓市場(chǎng)，潛在的甲級(jí)寫字樓較多。3.1CBD區(qū)域（騾馬市-順城街）3.1.1CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)新增供應(yīng)情況

29、08年CBD區(qū)域僅供應(yīng)了4.61萬平方米寫字樓物業(yè)，在全年77.11萬平方米的市場(chǎng)總供應(yīng)量中僅占6%。雖然該區(qū)域范圍很大，但區(qū)域內(nèi)一是可開發(fā)土地有限，二是許多潛在項(xiàng)目還未上市，08年的新增供應(yīng)也多為爛尾樓包裝，因此其供應(yīng)量較少。3.1.2 CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)吸納情況08年的整體吸納量不高，商務(wù)區(qū)總租賃面積為19341平方米，總成交面積為16879平方米。11、12月吸納量占總量的35%，其中又以成交為主。隨著年底商務(wù)區(qū)內(nèi)幾個(gè)大型寫字樓項(xiàng)目的動(dòng)工（如愛美高項(xiàng)目、成商集團(tuán)項(xiàng)目等），明年的CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)很值得期待。3.1.3 CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格及租金情況從08年CBD區(qū)域?qū)懽謽歉髟碌膬r(jià)

30、格情況來看，區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)和租金波動(dòng)較大。售價(jià)在5180-9562元/平方米之間波動(dòng)，最高價(jià)是最低售價(jià)的1.8倍；租金在11月達(dá)到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金為87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。3.1.4影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的因素有利：四大項(xiàng)目齊動(dòng)工，市場(chǎng)信心加強(qiáng)九龍倉(cāng)、愛美高、成百大樓、成商集團(tuán)四大項(xiàng)目不僅具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而且居于很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，他們的動(dòng)工為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)注入了新的活力，使市場(chǎng)信心得到了很大的加強(qiáng)。CBD新規(guī)劃出籠，提高了商務(wù)區(qū)整體環(huán)境新規(guī)劃的出臺(tái)在中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展方向，發(fā)展規(guī)模，發(fā)展節(jié)奏和產(chǎn)業(yè)打造重點(diǎn)等方面做出了戰(zhàn)略性的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)完善成都的商務(wù)體

31、系，提高CBD 區(qū)域的商務(wù)辦公環(huán)境有著積極的作用。4000多萬元的投資進(jìn)入騾馬市，增強(qiáng)了區(qū)域吸附力投資3000多萬的單體KTV和投資1000多萬的會(huì)所進(jìn)駐鉑金城后，對(duì)增強(qiáng)區(qū)域的吸附力，繁榮區(qū)域商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)有著很積極的帶動(dòng)作用。不利：物業(yè)老舊，售價(jià)租金均不高CBD區(qū)域發(fā)展最早，目前的寫字樓使用時(shí)間都比較長(zhǎng)，老舊寫字樓較多，軟硬件配置已經(jīng)比較落后，租金和售價(jià)受此影響均不高。春熙路、太升南路、青石橋控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，部分道路不利于寫字樓周邊交通青石橋的街道路寬度原規(guī)劃的30米寬地段調(diào)為20米寬，道路寬度縮窄后雖然會(huì)顯得比較繁榮，但極易導(dǎo)致交通的擁堵，不利于周邊寫字樓物業(yè)的人車流疏導(dǎo)，其他幾個(gè)區(qū)域

32、道路規(guī)劃的修改也對(duì)交通的組織有一定的影響。4.1天府廣場(chǎng)-跳傘塔4.1.1天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)情況該區(qū)域內(nèi)的寫字樓新增供應(yīng)量是所有商務(wù)區(qū)中最多的一個(gè)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓幾乎都是高檔純寫字樓物業(yè)，使得其在寫字樓市場(chǎng)，特別是高檔寫字樓中占據(jù)著極為重要的位置。4.1.2天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)吸納情況從08年各月吸納量的整體情況來看，區(qū)域總租賃面積為10132平方米，總成交面積為3116平方米。成交面積僅占總吸納量的24%，原因一，區(qū)域內(nèi)的寫字樓多為開發(fā)企業(yè)自有物業(yè)，買賣的供應(yīng)量本就較少；二，是因?yàn)樯虅?wù)區(qū)內(nèi)多為建筑年代近或檔次高的寫字樓，租賃情況較好，房東無意轉(zhuǎn)賣；三，有可能是由于

33、租賃情況好，物業(yè)升值速度快，出售房源的單價(jià)較高，面積較大，使得總價(jià)可以高達(dá)上千萬元，因此最終導(dǎo)致了該商務(wù)區(qū)的成交面積較少。4.1.3天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格及租金情況由于受到了5.12地震和10月金融危機(jī)的打擊，區(qū)域內(nèi)寫字樓價(jià)格和租金出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，不過即便如此，該區(qū)域的寫字樓價(jià)格和租金的整體走勢(shì)還是比較平穩(wěn)，區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)需求仍然比較穩(wěn)定。除2、3月份沒有寫字樓成交外，其它幾個(gè)月的買賣成交單價(jià)基本在12000元/平方米以上，是四大商務(wù)區(qū)里成交單價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域的寫字樓租金波動(dòng)明顯，5月受地震影響使租金跌至全年最低的40元/平方米/月，而金融危機(jī)在中國(guó)顯現(xiàn)影響后

34、，該區(qū)域的租金也相對(duì)較低，僅在64-91元/平方米/月之間。4.1.4影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的因素有利：甲級(jí)寫字樓還將繼續(xù)上市隨著天一廣場(chǎng)、仁恒廣場(chǎng)、航天科技大廈、城市之心二、三期等新建寫字樓特別是高檔寫字樓的上市銷售，區(qū)域還將受到大型企業(yè)和新興企業(yè)青睞，對(duì)今后區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展將起到進(jìn)一步的帶動(dòng)作用。地鐵錦江賓館站、小天竺站恢復(fù)地面主車道交通天府廣場(chǎng)-人南路區(qū)域位于城市中軸線，交通便利度高，目前地鐵站的主體建設(shè)已經(jīng)結(jié)束，而在地鐵建成后，區(qū)域的交通將會(huì)更加便利，寫字樓市場(chǎng)還將獲得更大的發(fā)展空間。5.1 SBD區(qū)域5.1.1 SBD區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)情況該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地

35、推出量少，目前無新增物業(yè)上市銷售。5.1.2 SBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)吸納情況08年SBD區(qū)域的租賃面積共17957平米，成交面積共6242平米。由于受到春節(jié)假期和地震的影響，導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎縮，1-8月SBD 區(qū)域?qū)懽謽堑奈{量比較少，市場(chǎng)需求略顯平淡。不過到了9月，市場(chǎng)積壓需求逐漸釋放，使得四季度的市場(chǎng)需求量在上半年的基礎(chǔ)上有了明顯增多。5.1.3 SBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格及租金情況區(qū)域內(nèi)的威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈等甲級(jí)寫字樓將整個(gè)商務(wù)區(qū)的售價(jià)和租金大幅拉高。從月度走勢(shì)來看，雖然出現(xiàn)了些許波動(dòng)，但是整體價(jià)格和租金水平都比較高，08年全年的平均售價(jià)和平均租金分別達(dá)到了11934元/平方米和96元/

36、平米。5.1.4影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的因素有利：來福士廣場(chǎng)、大陸國(guó)際為商務(wù)區(qū)增添新亮點(diǎn)由于區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限，來福士廣場(chǎng)和大陸國(guó)際項(xiàng)目是今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要新增供應(yīng)量，他們的開工建設(shè)為區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)發(fā)展注入了活力，是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)后續(xù)發(fā)展的重要保證。曼哈頓（首座）國(guó)際酒店、成達(dá)酒店滿足商務(wù)配套與CBD和天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域相比，SBD區(qū)域在酒店配套方面相對(duì)缺乏，而未來首座國(guó)際酒店和成達(dá)酒店的開業(yè)將與現(xiàn)有的凱賓斯基酒店練成一體，互為補(bǔ)充，使區(qū)域的配套更加完善。6.1東大街區(qū)域6.1.1東大街區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)情況東大街寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量較多，達(dá)到了8.66萬平方米，約占總體

37、供應(yīng)量的11%。目前區(qū)域內(nèi)存量土地多，市場(chǎng)潛在開發(fā)量大，加上金融街的規(guī)劃為其提供良好的政策保障，凸顯出東大街在整體市場(chǎng)中的重要地位。6.1.2東大街區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)吸納情況東大街及延線寫字樓全年總租賃面積9421平米，成交面積3020平米。從吸納走勢(shì)來看，除了幾個(gè)特殊的月份，其它各月的吸納量均保持在700-1100平方米之間，寫字樓市場(chǎng)需求比較穩(wěn)定。從目前市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，隨著金融街規(guī)劃的逐步實(shí)施，大量知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，東大街寫字樓市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景令人看好。6.1.3東大街及延線區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格及租金情況東大街及延線商務(wù)區(qū)的寫字樓成交趨勢(shì)呈現(xiàn)兩極分化的形勢(shì)。上半年除5月受地震影響跌至

38、9028元/平米以外，其余幾月均在11000元/平米以上。而下半年一方面是受金融危機(jī)的影響，另一方面是成交物業(yè)多為檔次較低的普通寫字樓，因此價(jià)格陡然降低至7384元/平米。6.1.4影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的因素有利：東大街整治，西部華爾街形象加固?hào)|大街鹽市口紅星路口段的道路景觀和沿線建筑物立面整治，使東大街這個(gè)西部華爾街的形象有了很大改觀，對(duì)區(qū)域內(nèi)寫字樓檔次的提高大有幫助，減弱老舊寫字樓對(duì)區(qū)域定位和發(fā)展的影響。金融街企業(yè)家俱樂部成立，搭建合作平臺(tái)作為省內(nèi)首家金融行業(yè)企業(yè)家的俱樂部，目前已經(jīng)聚集了荷蘭銀行、匯豐銀行等中外資銀行負(fù)責(zé)人以及證券、保險(xiǎn)和其他金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)人。這對(duì)于引導(dǎo)省內(nèi)乃至西部金融行

39、業(yè)的信息、資金等資源匯聚成都，匯聚東大街，把打造東大街打造成為金融街將帶來專業(yè)的指導(dǎo)作用和行業(yè)帶頭作用。喜年廣場(chǎng)面市，東大街正式邁出了第一步花樣年喜年廣場(chǎng)的面市，是東大街正式向西部華爾街邁進(jìn)的第一步，標(biāo)志著把東大街打造成為金融街的規(guī)劃正式啟動(dòng)，它的出現(xiàn)不僅會(huì)帶動(dòng)?xùn)|大街沿線新建寫字樓的發(fā)展，還會(huì)吸引更多的企業(yè)入駐東大街，促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展。潛在高端寫字樓項(xiàng)目眾多目前東大街已拍賣的土地中已知有：新鴻基的國(guó)際金融中心、九龍倉(cāng)國(guó)金天地、信德廣場(chǎng)、信合地產(chǎn)項(xiàng)目等，且入駐企業(yè)就包括了羅森王、凱泰集團(tuán)、太古地產(chǎn)、菲律賓首都銀行集團(tuán)、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份等十余家國(guó)內(nèi)外實(shí)力財(cái)團(tuán)集團(tuán)公司，東大街寫字樓市場(chǎng)未來十分看好。7

40、.1天府新城7.1.1天府新城區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)情況盡管天府新城區(qū)域在08年的供應(yīng)量較少，僅6.68萬平米，但前期城市新中心的規(guī)劃以及世紀(jì)城新會(huì)展中心的建設(shè)，已經(jīng)為其寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)還有許多潛在寫字樓項(xiàng)目將提升09年的供應(yīng)量。7.1.2天府新城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)吸納情況天府新城區(qū)域在08年的總吸納量?jī)H0.55萬平方米，且成交量相對(duì)較少。由于區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，相關(guān)商務(wù)配套比較缺乏，市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，因此其市場(chǎng)需求是所有商務(wù)區(qū)中最少的；加之區(qū)域內(nèi)寫字樓多為開發(fā)企業(yè)自有物業(yè)，使得區(qū)域?qū)懽謽琴I賣成交量較小。隨著拉德方斯大廈、特拉克斯大廈、銀海芯座等新項(xiàng)目的租售步

41、入軌道，商務(wù)區(qū)內(nèi)的吸納量應(yīng)該會(huì)在短期內(nèi)上漲。7.1.3天府新城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格及租金情況從成交價(jià)來看，由于天府新城是成都的新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)新建寫字樓較多，檔次較高，成交價(jià)多在8000元/平方米以上。但目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)還不太成熟，市場(chǎng)需求相對(duì)較少，租金因此相對(duì)較低，多在70元/平方米左右。雖然目前的租金售價(jià)都較低，但區(qū)域內(nèi)新面市的甲級(jí)寫字樓將在未來帶動(dòng)租售價(jià)格上漲。7.1.4影響區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的因素不利：政府公開南遷計(jì)劃停止地震后市政府公開表示暫緩搬遷，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)失去了重要的市場(chǎng)依托，導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期大為降低，發(fā)展前景也受到了一定的影響。有利：蘇寧、伊藤洋華堂旗艦店、美美百貨、茂業(yè)百貨等

42、的建設(shè)將完善區(qū)域商業(yè)配套目前蘇寧和伊藤已經(jīng)確定入駐南延線，這不僅對(duì)住宅市場(chǎng)是利好消息，對(duì)寫字樓物業(yè)來說也有著積極的作用，使區(qū)域的配套更為成熟，對(duì)吸引更多的企業(yè)入駐有很大的幫助。天府新城內(nèi)正在建設(shè)的其它商業(yè)還有：茂業(yè)百貨、美美百貨等。08年已投入使用的歐尚超市、富森美家居、宜家家居等使得天府新城的商業(yè)配套日漸成熟，為在區(qū)域生活和工作的人們提供了使捷的商業(yè)配套。金融配套已逐步完善成都金融后臺(tái)約3000畝用地，就在天府新城內(nèi)，如若金融后臺(tái)建成后，區(qū)域內(nèi)的金融配套將十分完備。目前在高新國(guó)際廣場(chǎng)周邊已有的銀行有：中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、成都銀行等。高星級(jí)灑店聚集目前天

43、府廣場(chǎng)內(nèi)已知的高星級(jí)酒店有：豪生酒店、紫羅蘭酒店、希爾頓酒店等，眾多國(guó)內(nèi)外知名四五星級(jí)酒店云集，使得區(qū)域商務(wù)配套日趨完善。海洋公園開園增加區(qū)域聚集效應(yīng)海洋公園的建設(shè)將進(jìn)一步完善區(qū)域的配套，使區(qū)域的聚集效應(yīng)大為增強(qiáng)，加快南部新城規(guī)?；男纬?，在大的規(guī)劃層面上給區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)帶來刺激。市場(chǎng)潛在高端寫字樓眾多據(jù)*市場(chǎng)監(jiān)控了解，該區(qū)域有大量的商務(wù)辦公用地，且目前已知的甲級(jí)寫字樓較多，如中航國(guó)際廣場(chǎng)、三峽大廈、拉德方斯、中信廣場(chǎng)等已知有11個(gè)左右的甲級(jí)寫字樓，隨著未來區(qū)域商務(wù)規(guī)劃的完善，片區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓將越來越多，有助于提升區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的品質(zhì)和檔次。8.1各商務(wù)區(qū)寫字樓空置率對(duì)比CBD天府廣場(chǎng)-跳傘

44、塔SBD東大街天府新城45%38%46%41%62%從各個(gè)區(qū)域空置情況的對(duì)比來看，作為核心商務(wù)區(qū)的CBD 區(qū)域，其市場(chǎng)成熟，需求穩(wěn)定，并且由于使用時(shí)間較長(zhǎng)導(dǎo)致租金偏低，從而吸引了較多的企業(yè)，區(qū)域的空置率在所有商務(wù)區(qū)域中相對(duì)較低。而目前市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟，新建寫字樓特別是高檔寫字樓較多的天府廣場(chǎng)-跳傘塔和東大街區(qū)域由于物業(yè)較新，配置高，受到了許多企業(yè)的青睞，但是由于租金較高，因此空置率也略高。天府新城雖然一直以城市新中心來定位，但目前的發(fā)展還不成熟，再加上地震后政府公開表示暫緩搬遷，使得區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期陡然降低，導(dǎo)致區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡槠摺?.1小結(jié)CBD與SBD寫字樓市場(chǎng)最為成熟綜合幾個(gè)寫字樓集中

45、區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r來看，CBD與SBD兩個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，成熟度高，擁有比較穩(wěn)定的客戶群體，吸納量分別達(dá)到3.62萬平米和2.42萬平米，價(jià)格和租金走勢(shì)也比較平穩(wěn)；天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域高檔寫字樓最多天府廣場(chǎng)-跳傘塔區(qū)域甲級(jí)寫字樓最多，同時(shí)潛在寫字樓多，供應(yīng)也最大，包括仁恒廣場(chǎng)、城市之心二期等檔次較高的寫字樓未來都將呈現(xiàn)。其售價(jià)達(dá)到12563元/平米，是目前所有商務(wù)區(qū)中最高；東大街和天府新城發(fā)展?jié)摿春脰|大街和天府新城市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，目前的市場(chǎng)成熟度較低，吸納量分別只有1.24萬平米和0.55萬平米。但政府在規(guī)劃預(yù)期方面下了很多功夫，加上區(qū)域存量土地較多，因此這兩個(gè)商務(wù)區(qū)還具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?

46、三、主城區(qū)寫字樓等級(jí)分析1、劃分標(biāo)準(zhǔn)由于新出臺(tái)的成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)未來市場(chǎng)的寫字樓等級(jí)進(jìn)行劃分，其中許多標(biāo)準(zhǔn)目前市場(chǎng)上的寫字樓都還無法達(dá)到，因此暫不使用該標(biāo)準(zhǔn)作為本次寫字樓等級(jí)劃分的準(zhǔn)則。1.1甲級(jí)寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)位于城市中心或副中心地帶；物管費(fèi)大于12元/月；租金高于85元/月；品牌電梯不少于8部、品牌中央空調(diào)、品牌并具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物管、監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為大型實(shí)力企業(yè)且入駐率高；建筑面積大于40000且有大堂。1.2乙級(jí)寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)租金為60-84元/月；品牌電梯不少于5部；監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為中型企業(yè)且入駐率高。1.3普通寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)租金為35-59元/月；品牌

47、電梯不少于3部；入駐公司多為中小型企業(yè)；入駐率常期不穩(wěn)定。2、甲級(jí)寫字樓2.1租金及售價(jià)從上圖可以看出，寫字樓使用時(shí)間越長(zhǎng)租金越低，如冠城廣場(chǎng)、川信大廈等。這主要是因?yàn)槔?、舊寫字樓在軟硬件配置方面均相對(duì)較差，對(duì)企業(yè)尤其是對(duì)公司形象比較看重的大型企業(yè)的吸引力逐漸減弱，因而租金價(jià)格相對(duì)較低。同時(shí)在售價(jià)情況上也基本符合此規(guī)律。2.2吸納情況甲級(jí)寫字樓是寫字樓市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，其市場(chǎng)需求量是當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接反應(yīng)，08年成都寫字樓市場(chǎng)總吸納量的1/3以上來自于甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)寫字樓在整體市場(chǎng)中具有較強(qiáng)的吸引力。2.3主要入駐企業(yè)寫字樓名稱主要入駐行業(yè)企業(yè)名稱時(shí)代廣場(chǎng)電子MOTO、諾基亞、東芝、索

48、尼川信大廈電子飛利浦、西門子、美利捷自動(dòng)識(shí)別儀器城市之心金融花旗銀行、東亞銀行、嘉實(shí)基金冠城廣場(chǎng)運(yùn)輸/外貿(mào)上海鐵洋、馬士基中環(huán)廣場(chǎng)房地產(chǎn)新嘉置地、戴德梁行、凱德置地、信和地產(chǎn)力寶大廈各類外資美國(guó)沃特、美國(guó)貓頭鷹、布爾克國(guó)際、美國(guó)艾默生威斯頓聯(lián)邦各類外資奧林巴斯、美國(guó)福祿克、百威、英美煙草香格里拉各類外資賓利汽車、卡塔爾航空、雪佛龍匯日央擴(kuò)金融民生銀行寫字樓是企業(yè)形象最直接的反映，因此選擇甲級(jí)寫字樓的企業(yè)有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加上一些寫字樓還對(duì)入駐企業(yè)的資質(zhì)做出了規(guī)定，因此甲級(jí)寫字樓的構(gòu)成規(guī)律比較明顯。從成都甲級(jí)寫字樓的入駐企業(yè)來看，電子行業(yè)最多，這些企業(yè)多是大型集團(tuán)，品牌形象高，如西門子等，是甲

49、級(jí)寫字樓最主要的客戶群體；此外，金融、房地產(chǎn)等對(duì)寫字樓軟硬件均比較看重的行業(yè)也較多的選擇甲級(jí)寫字樓，如各大銀行、和記黃埔等。2.4空置情況項(xiàng)目名稱力寶大廈香格里拉川信大廈冠城廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈匯日央擴(kuò)空置率50%44%13%20%57%5%5%7%17%由于08年下半年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，在甲級(jí)寫字樓辦公的外資企業(yè)與大型企業(yè)多少受到了影響。部分企業(yè)選擇了換租或退租，造成甲級(jí)寫字樓目前的空置率較高。但與區(qū)域?qū)懽謽堑恼w空置率相比，大部分甲級(jí)寫字樓的空置率還是偏低，但是由于區(qū)域發(fā)展的不同，交通便利度、區(qū)域配套、自身配置以及招租時(shí)間的長(zhǎng)短不同，寫字樓之間的空置率也存在著一些差異

50、，不過差異并不會(huì)十分明顯。其中力寶大廈由于投入使用時(shí)間短，租金高，使得目前的空置率偏高。2.5小結(jié)老舊甲級(jí)寫字樓租售價(jià)格低隨著使用時(shí)間的推移，以前比較出名的甲級(jí)寫字樓逐漸老舊，軟硬件配置相對(duì)落后，售價(jià)和租金相對(duì)較低。如川信大廈，冠城廣場(chǎng)等，08年的平均租金分別為87元/平米和85元/平米。甲級(jí)寫字樓整體吸納量頗具吸引力08年成都甲級(jí)寫字樓的整體吸納量在市場(chǎng)總吸納量中約占36%，雖然甲級(jí)寫字樓的需求并不是市場(chǎng)的主導(dǎo)，但是甲級(jí)寫字樓在整體市場(chǎng)中仍然頗具吸引力。3、乙級(jí)寫字樓3.1租金及售價(jià)2008年乙級(jí)寫字樓的平均租金為70元/月，售價(jià)為7908元/平方米。從租金和售價(jià)水平來看，乙級(jí)寫字樓要明顯低

51、于甲級(jí)寫字樓，這也決定了乙級(jí)寫字樓在軟硬件配置方面略遜于甲級(jí)寫字樓。3.2吸納量從乙級(jí)寫字樓的吸納量來看，48%的市場(chǎng)占有率使其成為目前成都市場(chǎng)上最受歡迎的寫字樓。一方面此類型的寫字樓性價(jià)比較高，適合各類中型企業(yè)。另一方面此類型的寫字樓在市場(chǎng)上的供應(yīng)量也最大，客戶選擇面較廣，使得其整體需求量最高。4、普通辦公用房4.1租金及售價(jià)普通級(jí)別的寫字樓在2008年的租金水平僅44元/月，而售價(jià)僅6890元/平米。如此低廉的租金反映出成都市場(chǎng)上的普通寫字樓老舊、服務(wù)意識(shí)較差以及軟硬件配置很低的情況。4.2吸納量成都的普通寫字樓市場(chǎng)吸納量約1.5萬平方米，占市場(chǎng)總吸納量的16%。這些寫字樓由于硬件配套不全

52、，軟件服務(wù)也無法滿足客戶，因此市場(chǎng)需求量較小。而在未來的發(fā)展規(guī)律中，普通寫字樓的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步降低，最后逐漸被淘汰。5、小結(jié)市場(chǎng)吸納量集中于乙級(jí)寫字樓綜合三種檔次的寫字樓需求情況來看，目前成都的寫字樓市場(chǎng)主要需求量集中在乙級(jí)寫字樓上，吸納量約占總量的48%。反映出目前成都中型企業(yè)較多，在寫字樓的選擇上對(duì)性價(jià)比比較看重。甲級(jí)寫字樓發(fā)展提速隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上極佳的生活環(huán)境和低廉的人力成本，成都成為了眾多國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，這為成都今后寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展特別是甲級(jí)寫字樓的發(fā)展提供了條件，而且政府也在著力打造高檔次的辦公物業(yè)集中區(qū)，今后甲級(jí)寫字樓的發(fā)展將會(huì)逐漸提速。四、集中的工業(yè)園區(qū)商務(wù)辦公

53、情況1、武侯科技園1.1園區(qū)概況簡(jiǎn)稱武侯科技園是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委審核批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)。園區(qū)成立于2000年8月，規(guī)劃面積6.5平方公里，目前，建成區(qū)面積已達(dá)2.12平方公里。優(yōu)勢(shì)：園區(qū)緊臨成都市三環(huán)路西二段，毗鄰國(guó)家級(jí)西南物流中心，交通便利，企業(yè)物流成本低。03年正式晉升為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，園區(qū)形象明顯提升。園區(qū)規(guī)劃早，發(fā)展較為成熟，配套較為成熟。劣勢(shì)：入駐企業(yè)規(guī)模小，小型制造型企業(yè)較多，園區(qū)品質(zhì)不高。辦公環(huán)境較差?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)比較滯后1.2重點(diǎn)項(xiàng)目名稱：商環(huán)境招商對(duì)象：生產(chǎn)、科研、總部辦公地址：武侯科技園武興二路8號(hào)總建面：11000容積率：1.5 綠化率：50%均價(jià)：4500銷售

54、率：2期80%2、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2.1園區(qū)概況高新區(qū)1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積67平方公里，由南區(qū)和西區(qū)兩部分組成，南區(qū)位于成都市正南，規(guī)劃面積47平方公里；西區(qū)位于成都市西、成都至都江堰黃金旅游通道兩側(cè)，規(guī)劃面積20平方公里。優(yōu)勢(shì)：國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)模大，起步高。南區(qū)已經(jīng)逐漸發(fā)展成為城市副中心，西區(qū)逐步成為成都高新區(qū)國(guó)際化的制造基地，形象好。知名度高，受到大型企業(yè)的青睞，帶動(dòng)區(qū)域的迅速發(fā)展。劣勢(shì)：目前建成區(qū)相對(duì)還比較小，規(guī)模效應(yīng)還不夠大。規(guī)劃范圍太大，道路和配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)比較滯后，還未形成大面積的覆蓋。2.2重點(diǎn)項(xiàng)目名稱：科技財(cái)富中心招商

55、對(duì)象：軟件、生產(chǎn)、科研地址：天府大道南延線高新孵化園總建面：20萬容積率：0.6 綠化率：50%租金：28-40元/月均價(jià)：5200銷售率：70%名稱：天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園招商對(duì)象：軟件、生產(chǎn)、科研地址：高新西區(qū)西芯大道30號(hào)容積率：0.83綠化率：40%均價(jià)：5000銷售率：75%3、錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)3.1園區(qū)概況成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)地處成都錦江琉璃鄉(xiāng)，規(guī)劃控制面積1.29平方公里，緊靠成都市高科技技術(shù)開發(fā)區(qū)， 成都市三環(huán)路橫貫其中。根據(jù)成都市總體規(guī)劃，是發(fā)展醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的理想基地。優(yōu)勢(shì)：是城市東南方向近郊的工業(yè)規(guī)劃布點(diǎn)區(qū)域和城市向東向南發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)項(xiàng)目。園區(qū)為高新技術(shù)的項(xiàng)目實(shí)行地價(jià)補(bǔ)貼，

56、吸引了一些小型技術(shù)型公司。規(guī)劃面積大，具備了規(guī)模化發(fā)展的條件。靠近高新區(qū)，有利于借勢(shì)發(fā)展。劣勢(shì)：目前建成面積較小，入駐企業(yè)也比較少，形成規(guī)?；€需要較長(zhǎng)的時(shí)間。入駐主要以小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主，檔次相對(duì)較低。3.2重點(diǎn)項(xiàng)目名稱：火炬動(dòng)力港招商對(duì)象：生物制藥、印刷、乳業(yè)地址：錦江工業(yè)園南北一路總建面：6萬容積率：2.05綠化率：40%均價(jià)：6000元/銷售率：2期75%4、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)4.1園區(qū)概況青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)地處成溫邛公路以北，三環(huán)路與外環(huán)之間，占地面積3000多畝，建筑面積250萬平方米，項(xiàng)目總投資55億元。園區(qū)主要分為933畝的科技創(chuàng)新基地、1545畝的精密加工區(qū)和467畝的綜合配

57、套服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)域。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境較好，緊靠日月大道和成飛大道，臨近三環(huán)路和繞城高速路和火車西站僅2公里，距雙流機(jī)場(chǎng)僅12分鐘車程，交通十分便捷。園區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施齊全，其獨(dú)棟孵化樓總價(jià)大約等于CBD高檔寫字樓三年租金，對(duì)新興的創(chuàng)新型公司具有很大的吸引力。園區(qū)內(nèi)交保證金免租金即可入住的時(shí)尚青年城對(duì)入駐企業(yè)員工極具吸引力。劣勢(shì)：相比其它大型工業(yè)園區(qū)，青羊工業(yè)基地的規(guī)模過小，規(guī)?；?yīng)比較弱。入園條件較高，阻礙了一部分成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展。4.2重點(diǎn)項(xiàng)目名稱：青羊工業(yè)園招商對(duì)象：生物制藥、電子信息、軟件地址：青羊區(qū)成飛大道1號(hào)總建面：55萬容積率：1.2綠化率：20%均價(jià)：4800元/銷售率：3

58、期90%5、龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)5.1龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)概況龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成都市東北部，規(guī)劃占地面積約13000畝，是成都中心城區(qū)規(guī)模最大的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。于2007年9月被批準(zhǔn)成為成都市唯一的總部經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)，園區(qū)定位為中西部地區(qū)規(guī)模最大、布局最合理、配套最完善、功能最齊全的總部新城。優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，是三環(huán)沿線規(guī)劃最大的都市型工業(yè)園區(qū)征地價(jià)格比較低廉，僅為(20萬凈地價(jià)+5萬配套)/畝，企業(yè)入駐條件較低劣勢(shì)：園區(qū)開工建設(shè)面積比較小，周報(bào)配套差，入駐企業(yè)檔次較低園區(qū)內(nèi)以生產(chǎn)型企業(yè)為主，作為總部基地的辦公環(huán)境較差5.2龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目名稱：多元總部國(guó)際1號(hào)招商對(duì)象：服

59、裝、食品地址：成華區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)總建面：6萬容積率：1.54綠化率：20%均價(jià)：4700銷售率：65%6、各園區(qū)主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)武侯科技園電子信息、制藥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)電子信息、制藥、新材料錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)印刷、乳業(yè)、生物制藥青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)制造、電子信息龍?zhí)抖际屑邪l(fā)展區(qū)服裝制造、食品加工小結(jié)集中工業(yè)園區(qū)是成都現(xiàn)階段城市外圍辦公物業(yè)的主要發(fā)展模式，良好的規(guī)劃條件和完善的園區(qū)配置使園區(qū)具備了一流的辦公環(huán)境，吸引了不少制造類和高新產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，發(fā)展前景令人看好，將成為今后成都寫字樓市場(chǎng)的重要組成部分。六、典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱力寶大廈香格里拉中心時(shí)代廣場(chǎng)城市之心商務(wù)區(qū)SB

60、D天府廣場(chǎng)-跳傘塔地址科華北路濱江東路9號(hào)總府路2-4號(hào)人民南路一段86號(hào)租售方式可租可售只租不售可租可售可租可售物管世邦魏理仕世邦魏理仕成都時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司奧萊物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)16201515車位408472400300建筑面積()720764652610545952000層高2.62.62.62.6項(xiàng)目配套24部瑞士迅達(dá)高速電梯2.5米/秒、新風(fēng)系統(tǒng)12部高速東芝電梯、美國(guó)特靈空調(diào)系統(tǒng)、感應(yīng)卡12部德國(guó)蒂森電梯、1000臺(tái)水源熱泵空調(diào)機(jī)組、無線上網(wǎng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)三菱客梯6部，貨梯2部、美國(guó)特靈中央空調(diào)、光纖六類綜合布線、IC卡一卡通服務(wù)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)入駐率50%47%95