2007年福建泉州市某房地產(chǎn)抵押估價報告_secret

1、 第 PAGE 1 頁 正文部分共 NUMPAGES 21 頁-第 PAGE 1 頁-房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：*區(qū)*路*花園*號住宅及其儲藏間的房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方：*估 價 方：*房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：*、*估價作業(yè)日期：2007年10月16日2007年10月17日估價報告編號： *估字第A2007504號估價報告概要估價報告編號：*估字第A2007504號一估價對象*區(qū)*路*花園*號住宅及其儲藏間的房地產(chǎn)二委托方*三建筑面積住宅為102.06平方米，儲藏間為4.27平方米。四建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋砼結(jié)構(gòu)五估價目的抵押價值評估六估價時點二七年十月十六日七市場價值估價對象在

2、合法產(chǎn)權(quán)狀況下在二七年十月十六日的正常市場價值總計為人民幣 = 328100 * CHINESENUM2 陸拾萬元整（RMB60萬元），住宅單價為RMB5714元/平方米，儲藏間單價為RMB3000元/平方米。八抵押價值抵押價值為估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款，即抵押總價值為人民幣 = 310100 * CHINESENUM2 伍拾伍萬元整（RMB55萬元）。九價值定義本次評估的價值為評估對象于估價時點（2007年10月16日）的房地產(chǎn)抵押價值，該價值包括評估對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值及其建筑物價值；建筑物剩余使用年限為54年，本次評估設(shè)定估價對象所在宗地為國有出

3、讓住宅用地，土地剩余使用年限為62年。十估價機(jī)構(gòu)*房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價資格證書編號：*目 錄第一部分18頁致委托方函1估價師聲明2估價的假設(shè)和限制條件34房地產(chǎn)估價結(jié)果報告58附件第二部分、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告共9頁致委托方函*：您擬以抵押方式將位于*區(qū)*路*花園*號住宅及其儲藏間的房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的抵押物，要求我公司對其市場價值進(jìn)行估價, 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。受您的委托，估價人員依據(jù)國家和地方等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件及您所提供的有關(guān)資料，按照建設(shè)部頒發(fā)的城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法、福建省人民政府頒發(fā)的福建省房地產(chǎn)價格評估管理辦法的規(guī)定，按照國家質(zhì)

4、量技術(shù)監(jiān)督和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價規(guī)范，遵循獨立、客觀、公正的原則，經(jīng)過細(xì)致的實地勘察后，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的估價方法，通過周密準(zhǔn)確的測算，確定該估價對象在完整產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下于二七年十月十六日的房地產(chǎn)正常市場總價值為人民幣 = 328100 * CHINESENUM2 陸拾萬元整（RMB60萬元）；房地產(chǎn)抵押總價值為人民幣 = 310100 * CHINESENUM2 伍拾伍萬元整（RMB55萬元）?，F(xiàn)將完成的估價報告書（包括房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及附件）提交給您。*房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人: *二七年十月十七日 估價師聲明 我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和

5、準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價的中國注冊房地產(chǎn)估價師： *,房地產(chǎn)估價師注冊號:3520040015,簽字:*,房地產(chǎn)估價師注冊號:3520040016,簽字:估價的假設(shè)和限制條件一、該報告使用的限制條件 (1)本估價報告只為估價目的服務(wù)，若

6、改變估價目的或使用條件需向本評估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。(2)估價報告應(yīng)用的有效期：自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。(3)未經(jīng)估價方和委托方書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。(4)隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。(5)估價人員對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)

7、任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程，其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。(6)本次估價基于目前及未來的社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場均是正常穩(wěn)定發(fā)展的前提進(jìn)行估價，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前的狀況確定的，均不考慮未來的變動。(7)由于房地產(chǎn)的不可移動性和價值較大的特性，房地產(chǎn)抵押期間將可能遇到各類商業(yè)性風(fēng)險，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)、市場供求等因素的變化，對所抵押的房地產(chǎn)在抵押期間的價格變動影響甚大；其次由于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭及其它不可抗力的因素，將造成所抵押房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損及滅失，使其價值急劇跌落甚至消失；而且，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點，如

8、出現(xiàn)借款人違約而引發(fā)對所抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時，則可能導(dǎo)致處置價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常價值。因此，抵押權(quán)人需充分考慮抵押期間可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險，從而科學(xué)合理確定貸款限額和年期。 二、其他需要聲明的事項(1)本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機(jī)構(gòu)蓋章并由估價師簽字后方為有效。(2)本房地產(chǎn)估價報告所依據(jù)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、建筑物面積等來源于委托方提供的房屋所有權(quán)證復(fù)印件及附圖等有關(guān)資料；委托方對其提供資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。(3) 評估對象房屋所有權(quán)證上未注明土地權(quán)利狀況，委托方亦未提供其它有關(guān)土地權(quán)屬方面的資料；待估對象所在建筑物為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，根據(jù)規(guī)范，鋼筋砼結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，據(jù)調(diào)查，估價對

9、象所在建筑物建成于2001年左右，剩余使用年限為54年；本次評估設(shè)定評估對象所在宗地為以出讓方式取得的國有住宅用地，土地使用年限為住宅用地法定最高使用年限70年，土地剩余使用年限為62年（建設(shè)期2年）；被強(qiáng)制處置后，若需補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并交納相關(guān)稅費，具體以有關(guān)部門核定為準(zhǔn)。(4)估價中未考慮抵押財產(chǎn)處置的強(qiáng)制性、短期性對房地產(chǎn)價值的影響。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告委托方：* 聯(lián)系電話：* 估價方： *房地產(chǎn)評估有限公司住所：泉州市*區(qū)*大樓五層北側(cè)房地產(chǎn)估價資格等級：丙級資格證書號：*法定代表人：*聯(lián)系電話：*估價對象： 1、評估對象權(quán)屬估價對象為*區(qū)*路*花園*號住宅及其儲藏間，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，已取得

10、房屋所有權(quán)證，其證號為泉房權(quán)證*區(qū)（豐）字第200712408號，房屋所有權(quán)人為*，無共有權(quán)人。2、評估對象現(xiàn)狀估價對象所在建筑物為六層鋼筋砼結(jié)構(gòu)，不帶電梯，約建成于2001年，據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，待估建筑物為紅色瓷磚外墻面，建筑成新度好；樓梯為水泥踏步，鐵制扶手。待估住宅位于該建筑物的第二層，住宅現(xiàn)戶型為三房一廳，南北朝向，布局合理，室內(nèi)通風(fēng)、采光性能較好。至估價時點,待估住宅室內(nèi)具體情況如下：廳及臥室均為磁磚鋪地，涂料粉刷內(nèi)墻面及頂棚；廚房及衛(wèi)生間均為磁磚鋪地，瓷磚貼內(nèi)墻面至頂，扣板頂棚，屬普通裝修。估價對象所在小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理，保安24小時值班，物業(yè)管理較好。估價對象面積：住宅為10

11、2.06平方米，儲藏間為4.27平方米。3、評估對象地理位置及周圍環(huán)境狀況*花園臨*路，有17路、30路公交車經(jīng)過，臨近*客運站，交通條件較好；估價對象所在區(qū)域有線電視，且道路、上、下水管道、電力、電訊線路均已接通，達(dá)到五通一平，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好；基本無污染，環(huán)境條件較好；周邊有*客運站、店鋪、門診、超市、*小商品市場等，生活服務(wù)配套設(shè)施較好，估價對象所處地塊系配套設(shè)施完善、功能較齊全的住宅區(qū)。估價對象屬泉州中心市區(qū)三級住宅用地。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點：根據(jù)委托方要求，本次估價結(jié)果的基準(zhǔn)日為二七年十月十六日。價值定義：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房

12、地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款；本次評估的價值為評估對象于估價時點（2007年10月16日）的房地產(chǎn)抵押價值，該價值包括評估對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值及其建筑物價值；建筑物剩余使用年限為54年，本次評估設(shè)定估價對象所在宗地為國有出讓住宅用地，土地剩余使用年限為62年。估價依據(jù)：本次估價的資產(chǎn)評估委托書；房地產(chǎn)估價規(guī)范；全國人大、國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和泉州市等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的有關(guān)資料；估價人員實地勘察所獲取的有關(guān)資料。主要內(nèi)容如下：本次估價的資產(chǎn)評估委托書。房地產(chǎn)估價規(guī)范（

13、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999）。主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國城市規(guī)劃法；中國人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的公告（2007年9月15日）；城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法；福建省房地產(chǎn)價格評估管理辦法；泉州市房地產(chǎn)管理局的相關(guān)文件。委托方提供的相關(guān)資料的復(fù)印件（見附件）。估價原則:本估價報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：遵循合法原則，即以估價對象的合法使用、合法贈與或合法處分為前提估價。遵循最高最佳使用原則，按照在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下而使估價對象達(dá)到最佳效用和

14、最高價值為前提估價；認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價。遵循替代原則，即房地產(chǎn)估價是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的，其估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循估價時點原則，即估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。估價方法：估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法等五種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易實例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下的

15、房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。因泉州市房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場比較活躍，交易資料齊全，類似房地產(chǎn)交易案例較多等因素，根據(jù)評估的替代原則，選用市場比較法評估待估房地產(chǎn)的價值；又由于待估房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，故同時選用收益法評估該房地產(chǎn)的價值。十、估價結(jié)果：經(jīng)以上的分析估價計算，最終確定體現(xiàn)估價對象在具備完整產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下于估價時點二七年十月十六日的房地產(chǎn)抵押總價值為人民幣 = 310100 * CHINESENUM2 伍拾伍萬元整（RMB55萬元）。十一、估價人員：*、*十二、估價作業(yè)日期：二七年十月十六日至二七年十月十七日止。十三、估價報告應(yīng)用

16、的有效期：本估價報告的有效期限自估價報告完成之日起為一年。參加本次估價的中國注冊房地產(chǎn)估價師： *,房地產(chǎn)估價師注冊號:3520040015,簽字:*,房地產(chǎn)估價師注冊號:3520040016,簽字: 估價機(jī)構(gòu):*房地產(chǎn)評估有限公司二七年十月十七日房地產(chǎn)估價技術(shù)報告?zhèn)€別因素分析：1、評估對象權(quán)屬估價對象為*區(qū)*路*花園*號住宅及其儲藏間，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，已取得房屋所有權(quán)證，其證號為泉房權(quán)證*區(qū)（豐）字第200712408號，房屋所有權(quán)人為*，無共有權(quán)人。2、評估對象現(xiàn)狀估價對象所在建筑物為六層鋼筋砼結(jié)構(gòu)，不帶電梯，約建成于2001年，據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，待估建筑物為紅色瓷磚外墻面，建筑成新度好

17、；樓梯為水泥踏步，鐵制扶手。待估住宅位于該建筑物的第二層，住宅現(xiàn)戶型為三房一廳，南北朝向，布局合理，室內(nèi)通風(fēng)、采光性能較好。至估價時點,待估住宅室內(nèi)具體情況如下：廳及臥室均為磁磚鋪地，涂料粉刷內(nèi)墻面及頂棚；廚房及衛(wèi)生間均為磁磚鋪地，瓷磚貼內(nèi)墻面至頂，扣板頂棚，屬普通裝修。估價對象所在小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理，保安24小時值班，物業(yè)管理較好。估價對象面積：住宅為102.06平方米，儲藏間為4.27平方米。3、評估對象地理位置及周圍環(huán)境狀況*花園臨*路，有17路、30路公交車經(jīng)過，臨近*客運站，交通條件較好；估價對象所在區(qū)域有線電視，且道路、上、下水管道、電力、電訊線路均已接通，達(dá)到五通一平，基礎(chǔ)設(shè)施

18、條件較好；基本無污染，環(huán)境條件較好；周邊有*客運站、店鋪、門診、超市、*小商品市場等，生活服務(wù)配套設(shè)施較好，估價對象所處地塊系配套設(shè)施完善、功能較齊全的住宅區(qū)。估價對象屬泉州中心市區(qū)三級住宅用地。 估價對象二、區(qū)域因素分析：泉州市位于福建省東南沿海，北緯24222556，東經(jīng)1173411905,面積11220.5千方千米，與臺灣隔海相望，東連莆田，南接廈門，西鄰龍巖，北靠三明，全市東西寬約153公里，南北長約157公里。*花園臨*路，有17路、30路公交車經(jīng)過，臨近*客運站，交通條件較好；估價對象所在區(qū)域有線電視，且道路、上、下水管道、電力、電訊線路均已接通，達(dá)到五通一平，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好；

19、基本無污染，環(huán)境條件較好；周邊有*客運站、店鋪、門診、超市、*小商品市場等，生活服務(wù)配套設(shè)施較好，估價對象所處地塊系配套設(shè)施完善、功能較齊全的住宅區(qū)。三、市場背景分析：2006年1月12月，全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資87.49億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的17.69，同比增長27.6，低于全社會固定資產(chǎn)投資增幅6.6個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資合理增長。2006年泉州市區(qū)批準(zhǔn)上市的商品住房供應(yīng)面積55.4萬平方米，與2005年同期相比下降32.74。從2006年供應(yīng)情況看，住宅140平方米以下供應(yīng)面積27.98萬平方米，占總供應(yīng)量的50.48，其中90平方米以下的住宅供應(yīng)15.87萬平方米，占總供應(yīng)量的

20、28.63。2006年國家出臺宏觀調(diào)控政策要求，進(jìn)入第4季度，商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善，第4季度90平方米以下的商品住宅供應(yīng)占季度總供應(yīng)量的比例為33.27，比第3季度提升了17個百分點。2006年泉州市區(qū)存量房交易面積88.95萬平方米，比商品房銷售面積70.64萬平方米（*、*、清蒙）多出18萬平方米，同比增長46.40；其中存量住宅交易面積59.89萬平方米，比商品住宅銷售面積56.85萬平方米（*、*、清蒙），多出3萬平方米，同比增長32.85。2006年以來，存量房市場交易量首次超過一手商品房交易量，已形成一、二級市場互動局勢。根據(jù)國土部門提供數(shù)據(jù)，2006年全市土地招、拍、掛

21、供應(yīng)面積176.41平方米，同比下降27.01；交易金額50.24億元，同比增長45.62。從總體上看，2006年在國家宏觀調(diào)控政策的指引下，泉州市的房地產(chǎn)市場得到有效調(diào)節(jié)。同時，泉州房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資繼續(xù)保持合理增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善，住房供應(yīng)總量基本平衡，后續(xù)開發(fā)土地有保障，存量房交易日趨活躍，住房價格小幅攀升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。因此，2007年隨著各地貫徹住房建設(shè)專項規(guī)劃，新建商品住宅有所放量，供求關(guān)系保持平衡，全市房價將保持穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)保持健康發(fā)展態(tài)勢。四、最高最佳使用分析：根據(jù)估價人員的現(xiàn)場查勘，分析估價對象所處特殊地域，周圍環(huán)境以及估價對象批準(zhǔn)的用地條件、規(guī)

22、劃條件、設(shè)計方案和其目前的利用狀況，經(jīng)過充分合理的論證，考慮到在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，估價人員認(rèn)為宜以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提，對估價對象進(jìn)行估價。五、估價方法選用：估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法等五種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易實例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。因泉州市房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場比較活躍，交易資料齊全，類似

23、房地產(chǎn)交易案例較多等因素，根據(jù)評估的替代原則，選用市場比較法評估待估房地產(chǎn)的價值；又由于待估房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，故同時選用收益法評估該房地產(chǎn)的價值。估價測算過程：（一）計算過程A、收益法1.基本原理 將預(yù)計的估價對象未來正常年純收益,以一定的綜合還原利率,將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。2.計算公式 V=A/R*1-1/（1+R）n其中：V收益法評估價格 A房地產(chǎn)年純收益 R房地產(chǎn)還原利率 n房地產(chǎn)收益年期3.具體計算過程如下表：一、年房地產(chǎn)總收益(元m2)264.501、月租金(元m2)23.00根據(jù)估價人員市場調(diào)查分析，預(yù)計該區(qū)域同類型建筑物月租金約為

24、23.00元/平方米。2、年空置（元/ m2）11.50空置期按0.5個月計算。二、年總費用（元/ m2）7.301、維修費（元/ m2）2.65指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用，按年房地產(chǎn)總收益的1%計。2、管理費（元/ m2）2.65指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用,按年房地產(chǎn)總收益的1%計。3、房產(chǎn)稅（元/ m2）0.00該稅費一般由承租方繳交，因此不計4、營業(yè)稅及附加（元/ m2）0.00該稅費一般由承租方繳交，因此不計5、保險費（元/ m2）2.00按房屋重置價格的0.2%計,同類型房屋重置價格為1000元/平方米左右。6、租賃中介費(元)0.00不計三、年租金凈收入（元

25、/ m2）257.20四、資本化率3.9%房屋還原利率以一年期存款利率3.87%作為安全利率，結(jié)合該地區(qū)房屋租售比并考慮風(fēng)險調(diào)整，確定本次估價的房地還原利率為3.9%。五、可獲收益年限（年）54根據(jù)規(guī)范，鋼筋砼結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，據(jù)調(diào)查該建筑物建成于2001年左右，該建筑剩余使用年限為54年，土地剩余使用年限為62年(建設(shè)期2年)，則待估住宅可收益年限為54年。六、收益價格（元/ m2）5759.33七、土地折現(xiàn)價值48.85根據(jù)規(guī)范，建筑物耐用年限短于土地使用年限時，先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折

26、現(xiàn)值。土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限為8年，計算式10001-1/（1+3.00%）8/1-1/（1+3.00%）70/（1+3.00%）54八、房地產(chǎn)單價（元/ m2）5808（取整）4、收益法評估結(jié)果:估價對象的單價為5808元/平方米。B市場比較法 1.理論依據(jù)：市場比較法是在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，將估價對象房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格,修正得出估價對象房地產(chǎn)的價格的一種估價方法。市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)。 2.估價對象市場價格比較案例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 3.比較實例選擇 根

27、據(jù)替代原則，選取近期交易的三個交易實例為比較案例。實例A：*花園五樓套房，八層鋼筋砼結(jié)構(gòu)，現(xiàn)房，建筑面積125平方米，三房二廳，普通裝修，售價為5450元/平方米，交易時間為2007年3月；實例B：*花園四樓套房，七層鋼筋砼結(jié)構(gòu)，現(xiàn)房，建筑面積130平方米，三房二廳，普通裝修，售價為5400元/平方米，交易時間為2007年1月；實例C：*花園三樓套房，七層鋼筋砼結(jié)構(gòu)，現(xiàn)房，建筑面積118平方米，三房二廳，中檔裝修，交易價為5420元/平方米，交易時間為2007年1月。4.因素選擇綜上所述，估價對象與實例A、B、C相比較,影響其價格主要因素為交易方式、交通通達(dá)性、繁華度、公共設(shè)施、小區(qū)配套、區(qū)域

28、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、景觀、面積、樓層、裝修、現(xiàn)狀等。 房地產(chǎn)價格影響因素說明表：項 目待估房產(chǎn)實例A實例B實例C交易情況正常正常正常正常交易日期2007年10月2007年3月2007年1月2007年1月區(qū)域因素交通條件臨*路，交通條件較好臨*路，交通條件較好臨*路，交通條件較好臨*路，交通條件較好環(huán)境條件基本無污染，環(huán)境條件較好基本無污染，環(huán)境條件較好基本無污染，環(huán)境條件較好基本無污染，環(huán)境條件較好生活設(shè)施條件生活設(shè)施條件較好生活設(shè)施條件較好生活設(shè)施條件較好生活設(shè)施條件較好基礎(chǔ)設(shè)施五通一平五通一平五通一平五通一平區(qū)域規(guī)劃商住商住商住商住個別因素建筑結(jié)構(gòu)六層鋼筋砼八層鋼筋砼七層鋼筋砼七層鋼筋砼建筑成新度

29、好好好好建筑面積102.06平方米125平方米130平方米118平方米所在樓層2層5層4層3層朝向南北南北南北南北功能結(jié)構(gòu)三房一廳三房二廳三房二廳三房二廳通風(fēng)采光較好較好較好較好配套設(shè)施無電梯無電梯無電梯無電梯物業(yè)管理較好較好較好較好裝修水平普通普通普通中檔5. 房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)的確定設(shè)定估價對象的各項影響因素比較系數(shù)為100，以評估實例的各項影響因素與估價對象的進(jìn)行比較，得出房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù) 比較表如下：項 目待估房產(chǎn)實例A實例B實例C住宅交易價格(元/M2)待估545054005420交易情況修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100

30、/100104/100105/100105/100區(qū)域因素交通條件100/100100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100100/100生活設(shè)施100/100100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100100/100區(qū)域規(guī)劃100/100100/100100/100100/100個別因素建筑結(jié)構(gòu) 100/100100/100100/100100/100建筑成新度100/100100/100100/100100/100建筑面積100/100100/100100/100100/100所在樓層100/1

31、00100/100100/101100/101朝向100/100100/100100/100100/100功能結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100通風(fēng)采光100/100100/100100/100100/100配套設(shè)施100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100裝修水平100/100100/100100/100100/101住宅比準(zhǔn)價格(元/M2)5620566856145579即市場比較法評得的住宅單價為5620元平方米。C、評估結(jié)果的確定以上收益法和市場比較法估算結(jié)果相差不大，以其算術(shù)平均值作為最終估價結(jié)果，即待估住宅單價為（5808+5620）25714（元/平方米）。另據(jù)估價人員調(diào)查，估價對象所在區(qū)域類似儲藏間市場平均交易價約為3000元/平方米，經(jīng)過分析和測算，本次評估取待估儲藏間單價為3000元/平方米。（二）未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值評估總價5714102.0630004.2760（萬元）（三）法定優(yōu)先受償款：根據(jù)委托方提供的資料，本次估價考慮的法定優(yōu)先受償款如下：1、營業(yè)