2007年浙江臺州某住宅開發(fā)項目選址分析建議報告_secret

1、PAGE PAGE 20*職工住宅項目開發(fā)選址分析建議報告（修改稿）浙江*工程項目管理有限公司2007年3月28日編制：*簡 介*職工住宅項目主要目的是解決自2004年來新入院職工的住宿問題。這部分新員工主要是年輕職工，人數(shù)約為800人。按普通居住區(qū)的建設(shè)標準，估計職工住宅項目建筑面積達到10-12萬平米，需征地100-120畝地。目前有兩塊備選地塊，分別為雙橋地塊和新橋地塊。我們在這里為了研究比較方便分別為其進行編號，分別為C1：雙橋地塊、C2：江下渚地塊。報告的主體結(jié)構(gòu)分為二部分：第一部分，首先我們需要收集大量相關(guān)地塊的信息進行描述，再加以定性對比；第二部分，對收集信息進行提煉形成重要決定

2、選址的因素，再對關(guān)鍵因素采用進行數(shù)理分析、統(tǒng)計和驗證，得出地塊選擇建議。第一部分：兩地塊收集信息對比：備選地塊對比信息求息雙橋地塊C1江下渚地塊C2一、宗地位置：宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置?，F(xiàn)狀：位于臨海東城開發(fā)區(qū)，雙橋村，回浦中學(xué)東、臺州學(xué)院北側(cè)雙橋地塊，和現(xiàn)狀的臨海市政府和商貿(mào)較成熟的古城區(qū)距離較遠，離上班地點*8.5公里。規(guī)劃：位于長遠規(guī)劃中臨海行政中心（大洋分區(qū)）區(qū)域內(nèi)。預(yù)計今后將成為商貿(mào)和金融的中心 現(xiàn)狀：位于靈江臨海大橋南岸、江下渚地塊，和現(xiàn)狀的臨海市政府較遠，和商貿(mào)非常成熟的古城區(qū)距離較近；離上班地點*5公里。規(guī)劃： 位于規(guī)劃中臨海江

3、南分區(qū)區(qū)域內(nèi)；但是與長遠規(guī)劃中的大臨海市區(qū)行政中心距離較遠；附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。臨海市住房2006-2010年規(guī)劃圖二、宗地現(xiàn)狀：1、四至范圍；西面是三峰寺景區(qū)；回浦中學(xué)東、臺州學(xué)院北側(cè)北面靠靈江，東側(cè)面下西山；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；背靠山體，整個地塊南低北高的坡地，自然標高最底點海拔11米，最高點20米，有接近10米的高差。地勢平坦，與周邊地勢比較較低。自然標高基本在海拔4米到5米之間。3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、

4、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；在地塊范圍內(nèi)有兩條清澈溪渠（寬約4米，深約2米）交匯通過。無4、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；目前本地塊還未有詳規(guī)出臺，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田；現(xiàn)有周邊居民主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部的雙橋村民為主。無需要進行拆遷的建筑物。無需受保護的古跡和構(gòu)建；地塊范圍內(nèi)前期主要是農(nóng)業(yè)用地。無需要進行拆遷的建筑物；無需受保護的古跡和構(gòu)建；5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分土地；在地塊范圍內(nèi)

5、有兩條清澈溪渠（寬約4米，深約2米）交匯通過。把地塊分割為大小不等的三塊。同時需要指出的是土地形狀不規(guī)則，成粗短“L”形，地形邊界多與周邊山體交錯。完整，邊界主要以平直的四至道路為為界。地塊地形成規(guī)則的梯形。6、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。位于山體南側(cè)，經(jīng)驗判斷基巖持力層由北向南傾斜，地基承載力好；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)成本較低。 位于靈江南側(cè)；經(jīng)驗判斷地下水位高，土地結(jié)構(gòu)、承載力相對欠佳?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)成本較高。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套：（一）周邊

6、3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；暫無，同時距離上班地點*較遠，走不同線路，至少有8.5公里。已有規(guī)劃。同時距離上班地點*較近，走不同線路，至少有5公里。（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要自己解決； 出行主要依靠的交通方式是機動車輛，醫(yī)院要自行解決出行問題。處在臨海大橋南端交通便捷，估計通車后與之伴隨的公交系統(tǒng)就會配套。（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。規(guī)劃中有臨海外環(huán)通過地塊靠近山麓區(qū)域。預(yù)測影響不大。建設(shè)中的臨海市重點工程臨海大橋?qū)?007年上半年通車（全長746米，寬33米，雙向6

7、車道）。對地塊交通出行影響較大。同時修建中的臨?；疖囌炯伴L途客運站距地塊較近。2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。地塊周邊教學(xué)環(huán)境優(yōu)越，主要有臨海市中學(xué)教學(xué)質(zhì)量排名第二的中學(xué)，回浦中學(xué)（高中部）距地塊500米、臺州地區(qū)唯一的高等學(xué)府臺州學(xué)院距地塊500米。離名牌中小學(xué)距離較遠，江南地塊附近有市臨江中學(xué)、臨海龍興高級中學(xué)，但教學(xué)水平不高。針對新宿舍區(qū)的使用居民主要是年輕人，對將來子女擇校會帶來不便。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平附近暫無，距臺州地區(qū)唯一的三級甲等醫(yī)院8.5公里。過臨江大橋后城關(guān)中心醫(yī)院2000米范圍，距臺州地區(qū)唯一的三級甲等醫(yī)院5公里。4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場附近暫無配套的大型購

8、物中心、主要商業(yè)和菜市場。過橋后可以與城關(guān)內(nèi)陽光超市等主要商業(yè)和菜市對接。5、文化、體育、娛樂設(shè)施作為規(guī)劃中的大臨海市行政中心（大洋分區(qū)），配套的文化、體育、娛樂設(shè)施將會到位。但是成熟時間預(yù)計在10年左右。所在地城南作為規(guī)劃中的江南分區(qū)中心，配套的文化、體育、娛樂設(shè)施將會到位。成熟時間預(yù)計35年左右。6、公園暫無與濱江公園接壤，同時被臨海靈江防洪堤景觀綠化帶環(huán)抱。7、銀行暫無過橋后可以與城關(guān)內(nèi)銀行對接，新區(qū)規(guī)劃中會具備。8、郵局暫無過橋后可以與城關(guān)內(nèi)銀行對接，新區(qū)規(guī)劃中會具備。9、其他（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境1、治安情況現(xiàn)狀：基本處于城市邊緣，通

9、往城市最近的道路要穿過村莊，治安方面不太樂觀。長遠規(guī)劃：規(guī)劃中的臨海大行政心建設(shè)成規(guī)模后，城市東移，治安會有所改善；現(xiàn)狀:比鄰古城分區(qū)，治安狀況比較樂觀。規(guī)劃：位于江南分區(qū)，治安情況較好2、空氣狀況處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，背靠大山，空氣質(zhì)量較好。但從地塊所在地與城東區(qū)毗鄰；城東區(qū)主要定位為工業(yè)發(fā)展區(qū)，日后還是有消極影響的。處在靈江之濱，和主城區(qū)一江之隔，一側(cè)為低矮山林，從風(fēng)玫瑰看地塊處在本市盛行風(fēng)向的上風(fēng)方向，空氣質(zhì)量較好。3、噪聲情況目前安靜，在規(guī)劃中的外環(huán)線通過地塊后部邊界時，噪聲水平可能會有提高。目前安靜，新橋開通后，作為聯(lián)通一江兩岸的主交通線路，預(yù)計噪聲會有所提高。4、污染情況（化工廠、河流湖

10、泊污染等）暫無臨江水質(zhì)較差。5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）暫無暫無6、周邊景觀較好，北面是三峰寺風(fēng)景區(qū)；南、西、東面地勢開闊，無遮擋。并有規(guī)劃中的城市主干道貫穿三峰寺景區(qū)和靈湖景區(qū)。好，東面是下西山，綠化狀況好；北面是靈江。隔江遙望臨江一橋、二橋、千佛塔、江南古長城。沿江岸有靈江防洪堤景觀帶（07年投入1.2億建設(shè)）。7、傳統(tǒng)意識情況背有大山，面有活水。背有大水，側(cè)有小山。冬季地塊風(fēng)大，較冷。8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。近期無；長遠規(guī)劃是大臨海市中心，客人、可以預(yù)計此片區(qū)發(fā)展前景潛力大，

11、地價升值潛力巨大。但應(yīng)指明的是受臨海市狹長的城市格局限制，本地塊處在此片區(qū)的邊緣地帶。所以近期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差，發(fā)展成熟速度較慢。城南是臨海市規(guī)劃中江南分區(qū)，預(yù)計很多配套設(shè)施會跟上，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?、其他附：20022020年臨海市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖臨海市近期綠地建設(shè)規(guī)劃圖臨海市近期總體規(guī)劃圖雙橋地塊江下渚地塊五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。暫無預(yù)計規(guī)劃完備2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。暫無預(yù)計規(guī)劃完備3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。暫無預(yù)計規(guī)劃

12、完備4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。暫無預(yù)計規(guī)劃完備5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、電源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。暫無預(yù)計規(guī)劃完備6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。暫無預(yù)計規(guī)劃完備7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。暫無預(yù)計規(guī)劃完備附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。臨海市城市綜合交通規(guī)劃（2004-2020）交通設(shè)施規(guī)劃圖臨海市城市綜合交通規(guī)劃（2004-2020）交道路規(guī)劃圖六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積

13、、綠化面積、道路面積地塊已標紅線范圍，總用地面積為164635.70平方米。約250畝地塊未標紅線范圍，經(jīng)咨詢紅線范圍將以地塊四至道路為界，總用地面積約350畝。2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積暫無暫無3、綜合容積率、住宅容積率16左右16-184、建筑密度暫無暫無5、控高暫無暫無6、綠化率暫無暫無7、其他暫無暫無七、土地價格：土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。本宗地估計掛牌成交價100萬元/畝。按規(guī)劃預(yù)期中長期有較佳潛力。本宗地估計掛牌成交價100萬元/畝。憑經(jīng)驗判斷短期內(nèi)土地具有較快的升值潛力。根據(jù)以上分析以及臨海市規(guī)劃局征詢意見，雙橋區(qū)塊土地以后將成為臨海大城區(qū)的中心，但是因為新城建設(shè)基礎(chǔ)套配設(shè)施尚不完善，預(yù)計大規(guī)模的建筑高潮將出現(xiàn)46年以后，項目周邊市政配套真正完善將要10年左右的時間。因此從長遠發(fā)展看，該地塊的升值潛力肯定很大，但是需要較長的時間等待。但在近幾年建成住宅后住宿套配設(shè)施相對比較差，距離*較遠，考慮到將要入住的對象均為年輕員工，未來3-5年內(nèi)他們