2007年8月武漢硚口某項(xiàng)目市場分析及定價(jià)報(bào)告_secret

1、目 錄市場分析宏觀市場分析宏觀政策分析武漢市樓市分析區(qū)域市場分析硚口區(qū)區(qū)情分析硚口區(qū)樓市分析區(qū)域同類可比性樓盤分析市場調(diào)查啟示項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)方法分類確定定價(jià)方法項(xiàng)目價(jià)格定位投資計(jì)劃贏利成本預(yù)算項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總投資情況成本盈利預(yù)算市場分析 宏觀市場分析連續(xù)四年來，不少城市的房價(jià)上漲過快，過猛。成為政府和廣大老百姓關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和擔(dān)憂的問題。國家相繼出臺了多次文件，從2002年的11號令到2006年的“國六條”，從土地調(diào)控再到相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。這一系列的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策被業(yè)界稱為房地產(chǎn)新政?！胺康禺a(chǎn)新政”的出臺并不突然，這是國家根據(jù)市場

2、走向進(jìn)行的宏觀調(diào)控的必然選擇。是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，構(gòu)建和諧社會實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展的科學(xué)決策。新政的精神宗旨是：突出重點(diǎn)，區(qū)別對待，因地制宜，分類指導(dǎo)。房地產(chǎn)新政的調(diào)控是全程調(diào)控，調(diào)控涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)，有開發(fā)、保有和流通等幾乎所有的環(huán)節(jié)。1、 宏觀政策分析 涉及的供給政策層面： 加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度； 完善低價(jià)住宅供應(yīng)政策； 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度； 加大二手房供應(yīng)及調(diào)控與支持力度； 加大發(fā)展住房租賃市場。 針對需求政策的安排： 根據(jù)居民購房數(shù)量對契稅實(shí)行改進(jìn)稅序； 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、保有和流通等環(huán)節(jié)的管理； 加強(qiáng)拆遷計(jì)劃的管理； 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，完善房

3、地產(chǎn)市場監(jiān)管制度及銷售管理； 加強(qiáng)輿論宣傳力度，增強(qiáng)市場透明度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期，引導(dǎo)理性購房； 理性投資與消費(fèi)； 開辟多種投資渠道，豐富社會投資品種，分流社會資產(chǎn)； 控制住宅使用性質(zhì)，嚴(yán)控住宅非居住使用。 新政及對武漢地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響 用地和房地產(chǎn)信貸的宏觀調(diào)控使群眾產(chǎn)生商品房供給的減少，房價(jià)上漲的錯(cuò)覺和預(yù)期，加大土地價(jià)格的持續(xù)上漲，直接推動了房價(jià)的上漲； 境外或外地機(jī)構(gòu)及人員的購房需求增加； 城市改造和拆遷所帶來的被動性購房需求； 鋼材、水泥等原料價(jià)格上漲，住宅小區(qū)的精心打造和房屋質(zhì)量的提升，客觀上導(dǎo)致了樓市成本的增加； 其它投資渠道和投資品種的單一，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場； 某

4、些不法機(jī)構(gòu)投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手抬哄房價(jià)，以房價(jià)的領(lǐng)袖抬高區(qū)域房價(jià)，從中牟取開發(fā)的巨額利潤； 一線中心城市：上海、北京、深圳、廣州等地房價(jià)的大幅上漲，對武漢房價(jià)有明顯的助推作用； 武漢作為華中經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，具有良好的發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ?一線城市的上升勢頭被擠壓和調(diào)控，相關(guān)資金轉(zhuǎn)向具有良好前景的二線中心城市武漢。 武漢市政府應(yīng)對措施 加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度2006年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目20個(gè)，總開發(fā)面積為222.77萬。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2007年5月份前武漢經(jīng)濟(jì)適用房投資達(dá)9億元，比上年同期增長近兩倍，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積達(dá)158.5萬，同比增長98%。 90以下住房必須達(dá)總面積70%以

5、上 省級人民政府落實(shí)調(diào)控政策，城市新審批、新開工的住房面積、套型面積90以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 輿論導(dǎo)向，指責(zé)那些利益集團(tuán)在幕后助推房價(jià) 新華社12日發(fā)文剖析樓市怪現(xiàn)象：一些房地產(chǎn)商、地方政府、黨政官員、專家學(xué)者等構(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)打出樓市“漲價(jià)組合拳”，消解房地產(chǎn)調(diào)控政策，使普通購房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。以上這些都是政府對房地產(chǎn)發(fā)展過快的一種控制。其主要目的就是要抑制房價(jià)的過快過猛的增長速度，改善目前的房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。武漢市樓市分析武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年1-8月份全市主城區(qū)在售樓盤417個(gè)，其中新增樓盤167

6、個(gè)，成交均價(jià)4180.45元/，銷售總套數(shù)57896套。2007年上半年武漢市樓盤價(jià)格大幅度上揚(yáng)，尤其是5-8月形成前所未有的爆漲之勢，其均價(jià)月漲幅最高達(dá)到4.2%。2007年1-8月份武漢市樓盤均價(jià)月走勢圖2007年1-8月份武漢市樓盤均價(jià)周走勢圖2007年1-8月份商品住宅成交均價(jià)主要集中在40005000元/平方米，占到了整體成交量的35.11%；其次是3000-4000元/平方米，占總成交量的31.24%；3000元/平方米以下占總成交量的7.38%；5000 -6000元/平方米和6000元/平方米以上分別占總成交量15.89%和10.38%。區(qū)域市場分析硚口區(qū)區(qū)情分析 極具發(fā)展?jié)摿?/p>

7、的區(qū)位硚口區(qū)地處武漢市商貿(mào)中心地區(qū)漢口，東部是繁華的商貿(mào)旅游區(qū)，西部是廣闊的武漢市新經(jīng)濟(jì)增長帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長江最大的支流漢江，擁有14.5公里長的濱江景觀資源，是武漢市最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)之一。硚口區(qū)總面積為41.92平方公里，常住人口68.63萬人，區(qū)內(nèi)6座橋梁橫跨漢江，分別連通京廣鐵路、武漢內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線，轄區(qū)內(nèi)沿河大道、中山大道、京漢大道、解放大道、建設(shè)大道5條城市主干道和即將建成的輕軌1號線貫通全區(qū)。硚口區(qū)緊鄰漢口火車站，離武漢天河國際機(jī)場只有二十多公里的路程，區(qū)內(nèi)107國道連通京珠、滬蓉高速公路，交通極為便利。 極為厚實(shí)的工商業(yè)基礎(chǔ)硚口區(qū)商貿(mào)歷史悠久，明末清初，漢

8、口鎮(zhèn)位居“天下四大名鎮(zhèn)”之首，名滿天下。硚口區(qū)內(nèi)的漢正街即為昔日漢口鎮(zhèn)之正街和商業(yè)中心。改革開放以來，漢正街率先在全國發(fā)展個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)，被譽(yù)為全國改革開放的風(fēng)向標(biāo)。全區(qū)已形成以漢正街市場、西漢正街市場、順道街市場為主的市場群，市場總面積達(dá)到200萬平方米，市場商戶2.4萬戶，云集國內(nèi)外知名商品總經(jīng)銷、總代理商千余家。其已規(guī)劃的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)達(dá)16.81平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完成“六通一平”，全區(qū)基本形成了東貿(mào)西工的經(jīng)濟(jì)格局。 強(qiáng)大的投資吸引力硚口區(qū)具有得中獨(dú)厚的區(qū)位、輻射力強(qiáng)的市場、豐富的存量資源和較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施，投資環(huán)境較優(yōu)，發(fā)展?jié)摿薮?。截止目前，已有來自全?8個(gè)國家和地區(qū)的外商在我區(qū)投資

9、，投資項(xiàng)目涉及工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多領(lǐng)域，麥德龍、家樂福、好又多、泰國正大等315家外資企業(yè)在我區(qū)落戶，硚口已成為一片投資開發(fā)的熱土。 城市建設(shè)駛?cè)氚l(fā)展的快車道面對中國加入WTO的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，硚口區(qū)制定了新的發(fā)展規(guī)劃，全面實(shí)施“開放先導(dǎo)、體制創(chuàng)新、強(qiáng)東興西和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化”發(fā)展戰(zhàn)略。在中部著力完善商務(wù)功能，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)；在西部規(guī)劃了集居住、科研、生產(chǎn)、生活等多種功能于一體的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和都市工業(yè)；在濱江地區(qū)制定了漢江（北岸）濱水區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)新家園區(qū)、東風(fēng)居住生態(tài)區(qū)、SOHO商務(wù)公寓區(qū)和漢正商貿(mào)文化區(qū)，營造優(yōu)越的人居環(huán)境。 理想的人居環(huán)境硚口區(qū)地理坐標(biāo)為

10、北緯3033、東經(jīng)11419，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，年降水量1150毫米1450毫米，年日照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)2100小時(shí)，年平均氣溫16.3，環(huán)境舒適、氣候溫和、四季分明。硚口區(qū)公共服務(wù)設(shè)施完善，是理想的安家置業(yè)樂園。全區(qū)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2萬余個(gè)，有同濟(jì)醫(yī)院、武漢第四醫(yī)院等眾多知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)，各級各類學(xué)校115所，現(xiàn)代化教學(xué)園區(qū)2個(gè)，其中武漢市第11中學(xué)與武漢市第4中學(xué)等省級示范高中，能夠?yàn)槭忻裉峁┝己玫尼t(yī)療、金融、教育服務(wù)。 2、硚口區(qū)樓市分析從房地產(chǎn)市場角度來看，硚口區(qū)可分為三個(gè)主要片區(qū)：寶豐片區(qū)、古田片區(qū)與東西湖片區(qū)（包括金銀湖片區(qū)）。這三大片區(qū)擁有地理、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面的不同

11、環(huán)境，因此造就了各自不同的樓市特征。同樣，受2007年武漢市房價(jià)出現(xiàn)前所未有飛漲的大趨勢帶動，該區(qū)各樓盤售價(jià)均飛躍到一個(gè)新的高度。寶豐片區(qū)：該片區(qū)為漢口最核心地段，與武廣商圈一街之隔。由于片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，各類基礎(chǔ)與配套設(shè)施極為成熟，因此，區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤被定位為城市中心的高尚樓盤，現(xiàn)售價(jià)多在7000元/平方米至9000元/平方米之間。代表樓盤有同馨花園、時(shí)代天驕等。古田片區(qū)：該片區(qū)位于硚口區(qū)西部，屬漢口老工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房價(jià)水平長期居于硚口的谷底。隨著區(qū)域內(nèi)交通條件、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成，片區(qū)區(qū)域價(jià)值不斷提升，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展

12、。該片區(qū)內(nèi)大部分樓盤現(xiàn)售價(jià)多在5000元/平方米至7000元/平方米之間，成為武漢市樓盤均價(jià)僅次于漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)、漢陽中心區(qū)的房地產(chǎn)片區(qū)。代表樓盤有融僑錦城、天澤一方等。 東西湖片區(qū)（包括金銀湖片區(qū)）：該片區(qū)離城市中心較為偏遠(yuǎn)，屬近郊地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展受到較大限制，但隨著城市向近郊的逐步推進(jìn)，該片區(qū)配套與交通均有明顯改善，各樓盤售價(jià)也有了一定幅度的攀升。片區(qū)樓盤售價(jià)現(xiàn)處于3000元/平方米-6000元/平方米之間，水平較為參差。代表樓盤有萬科高爾夫城市花園、萬科西半島等。2007年8月份武漢市各片區(qū)樓盤成交均價(jià)一覽表3區(qū)域同類可比性樓盤分析（1）、同馨花園2期（2組團(tuán)）地理位置：武漢市橋

13、口區(qū)解放大道582號（同濟(jì)醫(yī)院斜對面）開發(fā)規(guī)模：占地面積156256平方米，建筑面積669124平方米，容積率4.28，綠化率暫無，總戶數(shù)1350戶 物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007年，3組團(tuán)08年4，5月交房時(shí)間：2008年2組團(tuán)價(jià)格組合：高層均價(jià)7100元/平方米銷售情況：2組團(tuán)已銷售98%，剩幾套185大面積戶型。樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目整體體量較大，分多期開發(fā)?，F(xiàn)2期2組團(tuán)在建設(shè)當(dāng)中，以高層為主。通過前期的發(fā)開，項(xiàng)目得到了很好的口碑，有較好的市場競爭力。戶型信息： A型四室兩廳152.28平米 D型三室兩廳138.38平米 E型三室兩廳133.13平米 F型兩室兩廳94.26平米

14、（2）、時(shí)代天驕2期地理位置：硚口區(qū)寶豐一路武漢市血液中心對面開發(fā)規(guī)模：占地面積12861平方米，建筑面積73000平方米，容積率4.91，綠化率30.20%，總戶數(shù)716戶其中住宅342戶，公寓374戶物業(yè)形態(tài)：高層住宅、小戶型公寓交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、1棟精裝修開盤時(shí)間：2007.10交房時(shí)間：2008.1.31價(jià)格組合：均價(jià)8000元/平方米，復(fù)式均價(jià)9000元/平方米銷售情況：前期銷售狀況良好，10月推出104套，現(xiàn)客戶登記中。樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目體量不大，其中一棟精裝修是其賣點(diǎn)之一。戶型以3房為主，有少量2房供應(yīng)。立面色彩較為時(shí)尚。戶型信息： 戶型復(fù)i:3室2廳2衛(wèi)63 戶型復(fù)f:1室1廳1衛(wèi)3

15、5 j戶型:1室1廳1衛(wèi)66 f戶型:1室36（3）、融僑錦城地理位置：硚口區(qū)解放大道與古田三路交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積95924.40平方米，建筑面積230000平方米，容積率2.36，綠化率：35.6%，總戶數(shù)1755戶物業(yè)形態(tài)：小高層、高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2006.11.12（一組團(tuán)）2007.8.30（二組團(tuán)）交房時(shí)間：2007.12.31（一組團(tuán)）2008（二組團(tuán)）價(jià)格組合：均價(jià)6500元/平方米，物業(yè)管理1.30元/平方米月銷售情況：銷售火爆，8月銷售113套，排硚口區(qū)第二。樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目由香港融僑集團(tuán)開發(fā)所建，體量較大。前期一組團(tuán)銷售火爆，現(xiàn)二組團(tuán)也在火熱搶購中，銷售情況

16、可觀。戶型信息： C3兩房兩廳一衛(wèi)92.93 C4三房兩廳兩衛(wèi)127.3 B5四房兩廳兩衛(wèi)170.52-171.37（4）、麗水康城地理位置：硚口區(qū)建一路與沿河大道交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積80000平方米，建筑面積160000平方米，容積率1.98，綠化率46.05%，總戶數(shù)1300戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007.05.19交房時(shí)間：2007.12.31價(jià)格組合：均價(jià)5500元/平方米；最高價(jià)6000元/平方米，物業(yè)管理1.20元/平方米月銷售情況：樓盤銷售80%，銷售狀況良好，8月份銷售122套，排硚口區(qū)第一。樓盤點(diǎn)評：樓盤戶型兩房居多，雖異形房多，但價(jià)格較片區(qū)稍低

17、，市場搶占力強(qiáng)。戶型信息： H3:2室2廳1衛(wèi)85 H1:1室1廳1衛(wèi)68.37 G2:3室2廳2衛(wèi)134.55 G1:3室2廳2衛(wèi)150.45（5）、天澤一方2期地理位置：硚口區(qū)古田四路與長豐大道交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積40000平方米，建筑面積90000平方米，容積率2.68，綠化率35%，總戶數(shù)696戶物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：07.7.21交房時(shí)間：2008年價(jià)格組合：均價(jià)5600元/平方米銷售情況：銷售較差，8月銷售9套樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目位于古田四路與長豐大道交匯，位置相對區(qū)域其他樓盤較差。主要以110以上的3房為主，且項(xiàng)目賣點(diǎn)不多，銷售狀況較差。戶型信息： 三房兩廳一衛(wèi)11

18、7.05 三房兩廳兩衛(wèi)131.94（6）、漢口中心嘉園地理位置：硚口區(qū)京漢大道528號/順道街121號（武廣背后）開發(fā)規(guī)模：占地面積23703平方米，建筑面積106663，容積率4.50，綠化率35%，總戶數(shù)900戶物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007年9月底或10月初交房時(shí)間：2009年底價(jià)格組合：起價(jià)8000元/平方米，均價(jià)8500元/平方米銷售情況：項(xiàng)目未開盤，現(xiàn)接受客戶登記中。樓盤點(diǎn)評：項(xiàng)目位于漢口武廣商圈中心，地理位置俱佳，其升值潛力大。戶型涵蓋面廣，從50-150不等。戶型信息： A1戶型一室一廳50.78平米 A2戶型一室一廳70.51平米 B1戶型兩室兩廳83.77平

19、米 B2戶型兩室兩廳84.97平米B3戶型兩室兩廳94.89平米 4市場調(diào)查啟示 如寶豐片區(qū)這樣的城市核心區(qū)域，受多種因素影響，只能做純高尚住宅； 該區(qū)域，85-100平方米之間的兩房與115-140平方米之間的三房最受目標(biāo)客戶親睞； 該區(qū)域，40-70平方米之間的精致小戶型對年輕白領(lǐng)與投資者也極具吸引力； 該區(qū)域，將價(jià)格定于7000-9000元/平方米是能被目標(biāo)客戶接受的； 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；項(xiàng)目分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地點(diǎn)：硚口區(qū)寶豐路3506汽配勞保服市場所在地（藍(lán)天賓館正對面）項(xiàng)目占地：3.47公頃建筑面積：173000平方米容

20、積率：4.985建筑密度：40.1%綠地率：30.2%總停車位：890輛地上車位：90地下車位：800 項(xiàng)目周邊配套分析商業(yè)配套：除新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、莊勝崇光、中百倉儲、易初蓮花、國美電器等大型商超外，還有各類特色餐飲及娛樂配套； 教育配套：包括崇仁路小學(xué)、東方紅小學(xué)、長征小學(xué)、營房村小學(xué)、武漢十一中、武漢四中、六十三中、二十六中、六十二中、二十四中、永紅幼兒園、海工幼兒園、商業(yè)廳幼兒園等眾多優(yōu)秀教育單位；醫(yī)療配套：同濟(jì)醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等國內(nèi)著名綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)；文化配套：中山公園、武漢人民廣場、武漢國際會展中心、武漢體育館等； 金融配套：建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、光大銀行、民生銀

21、行、浦發(fā)銀行等；酒店配套：亞洲大酒店、長江大酒店、華美達(dá)天祿大酒店等；交通配套：36、46、505、508、520、546、588、604、701、712、737、716、806等50多條公交線路可通達(dá)項(xiàng)目；其它配套：武漢市郵政局、天同證券營業(yè)廳、聯(lián)通與電信營業(yè)廳等；項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢（Strength）地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位居漢口最核心，擁有其它地段無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢，是武漢市住宅綜合價(jià)值最高的區(qū)域；配套優(yōu)勢：項(xiàng)目地處武廣黃金商圈之內(nèi)，商業(yè)、文化、休閑等各類生活配套極為純熟；景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰武漢人民廣場，與中山公園近在咫尺，具有良好景觀資源；人文優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊中山公園、武

22、漢人民廣場、武漢國際會展中心、武漢體育館等文化單位分布，人文氛圍極為濃厚；交通優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰城市主干道解放大道，50多輛公交線路經(jīng)項(xiàng)目而過，交通非常便捷；規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目總建筑面積17.3萬方，相對于本區(qū)域其它樓盤的規(guī)模而言，已占有較大優(yōu)勢；項(xiàng)目劣勢（Weakness）項(xiàng)目緊鄰城市主干道解放大道，受噪音與灰塵干擾較大；項(xiàng)目地塊的東面與南面被同馨花園項(xiàng)目的高層所環(huán)圍，對其整體規(guī)劃及采光通風(fēng)造成較大影響；項(xiàng)目機(jī)會（Qpportunity）項(xiàng)目周邊樓盤較為成功的運(yùn)作已將區(qū)域售價(jià)提升到一個(gè)較高水平，其城市金領(lǐng)住宅圈的高端形象已經(jīng)形成；武漢市房價(jià)上漲趨勢極為強(qiáng)勁，為開發(fā)商獲取更大利潤奠定了基礎(chǔ)；房價(jià)的持續(xù)

23、上漲非但沒有降低市民的購房需求，反而刺激了其消費(fèi)心理，且在短期內(nèi)這種需求不會減弱，這些均為項(xiàng)目入市后的火爆熱銷提供了機(jī)會；項(xiàng)目威脅（Threat）區(qū)域內(nèi)同檔次競爭樓盤的存在，尤其是同馨花園3期的開盤，將會對項(xiàng)目產(chǎn)生一定銷售壓力；區(qū)域內(nèi)的大戶型將帶來高總價(jià)，這將會對項(xiàng)目的銷售進(jìn)程產(chǎn)生一定影響； 2、項(xiàng)目應(yīng)對策略打造區(qū)域內(nèi)獨(dú)具風(fēng)格的高品質(zhì)樓盤，應(yīng)能從周邊眾盤中脫穎而出；充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，精心規(guī)劃，樹立武漢市高尚樓盤的品牌典范；突出項(xiàng)目緊鄰武漢人民廣場的獨(dú)有景觀賣點(diǎn)，在推廣中進(jìn)行大力宣傳；項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注意規(guī)避緊鄰的同馨花園高層建筑與本項(xiàng)目太近造成的影響；項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分考慮總價(jià)過高

24、對其銷售進(jìn)程的限制性，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)；抓住當(dāng)前武漢市樓價(jià)急速攀升的大好時(shí)機(jī)，積極籌備，為2008年的高調(diào)入市打下基礎(chǔ)；根據(jù)周邊競爭樓盤的銷售進(jìn)度，合理制定本項(xiàng)目的開盤時(shí)間與推盤進(jìn)度，減小它們帶來的競爭壓力；三、項(xiàng)目價(jià)格預(yù)定 在進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)格預(yù)定時(shí)，需要考慮多方面因素。而四個(gè)主要的因素是：成本、客戶需求、競爭對手的價(jià)格以及產(chǎn)品內(nèi)涵附加值。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競爭對手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對產(chǎn)品獨(dú)有特征的評價(jià)是價(jià)格的上限。（一）、定價(jià)方法分類目前，房地產(chǎn)市場上主要有以下幾種定價(jià)方法：1、 成本加成定價(jià)方法產(chǎn)品的成本加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的加成。2、 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格。它要求價(jià)格水平

25、與客戶心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致。3、 市場比較定價(jià)法即隨行就市定價(jià)法，它是以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。4、市場漲幅預(yù)測定價(jià)法通過區(qū)域市場房價(jià)漲幅的空間，給于預(yù)測定價(jià)。（二）、確定定價(jià)方法通過分析，選擇市場比較定價(jià)法和市場漲幅預(yù)測定價(jià)來確定本項(xiàng)目的價(jià)格。理由有：1、 本項(xiàng)目的成本尚未最后確定，不能采用成本加成定價(jià)方法。2、 項(xiàng)目區(qū)域租賃市場不旺，給目標(biāo)投資收益率的實(shí)現(xiàn)造成困難；而認(rèn)知價(jià)值需要利用市場營銷組合中的非價(jià)格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立。3、 市價(jià)反映了區(qū)域市場合理的市場需求與價(jià)格空間，該價(jià)格將帶來合理的利潤。（三）、項(xiàng)目價(jià)格定位這里將采用的是市場

26、比較法制訂項(xiàng)目的平均售價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行差異定價(jià)（即考慮樓層差異、朝向差異、景觀差異），再結(jié)合市場漲幅預(yù)測來最終確定項(xiàng)目的市場定價(jià)。由于市場比較法涉及項(xiàng)目諸多細(xì)節(jié)配置和材料的使用情況，在現(xiàn)階段還無法完全確定，在此我們確定具體的細(xì)節(jié)配置和材料的使用情況參照一般市場行情。輻射參照樓盤：同馨花園2期、時(shí)代天驕2期、漢口中心嘉園影響住宅售價(jià)因素的比較比較因素評估分值理想分值同馨花園2期時(shí)代天驕2期漢口中心嘉園本項(xiàng)目1地區(qū)級差1076.57.572自然環(huán)境7544.543人文環(huán)境733334繁華程度75.55.5655市政配套53.53.5336交通條件555557整體規(guī)劃32.52.238小區(qū)綠化53

27、.52239區(qū)內(nèi)配套3221.82.810附屬設(shè)施31.52.81.5211建筑風(fēng)格32332.512體型設(shè)計(jì)322.82213戶型設(shè)計(jì)107.588.57.514結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)422.52.5315采光朝向634.54316建筑材料4223317施工質(zhì)量422.52.5218物業(yè)管理4333319區(qū)域發(fā)展3334320綜合引力42.522.52合計(jì)10067.569.671.368.8由實(shí)際比較得分，結(jié)合參照樓盤的售價(jià)，本項(xiàng)目住宅的售價(jià)為：以同馨花園2期為參照，價(jià)格為：67.5/68.87100元/=6966元/以時(shí)代天驕2期為參照，價(jià)格為：69.6/68.88000元/=8093元/以漢口中心嘉

28、園為參照，價(jià)格為：71.3/68.88500元/=8809元/按參照樓盤的可比性，確定價(jià)格權(quán)重為：同馨花園2期占48.5%，時(shí)代天驕2期占27.5%，漢口中心嘉園占24%。本項(xiàng)目住宅現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)為：6966元/48.5%+8093元/27.5%+8809元/24%=7718元/結(jié)合市場漲幅預(yù)測定價(jià)：2004年武漢房地產(chǎn)市場開始了中心回歸的趨勢，這一趨勢在2005年和2006年得到了延續(xù)，并且有望在今后的3-5年內(nèi)武漢的房地產(chǎn)市場開發(fā)重心依然在市中心。房地產(chǎn)市場的中心回歸直接導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。2006年11月和12月，漢口、武昌和漢陽三個(gè)中心城區(qū)的住宅成交均見先后突破了5000元/平方米的大

29、關(guān)。2007年，武漢房價(jià)瘋漲。雖國家政策不斷出臺，銀行利息今年已連續(xù)上調(diào)5次，但房價(jià)仍舊不斷快速上漲。我司認(rèn)為，硚口區(qū)房屋銷售價(jià)格仍有很大的上升空間。我司估計(jì)硚口區(qū)08年房屋銷售價(jià)格月均增長幅度將在5%以上。因此，通過前面市場比較定價(jià)，綜合考慮片區(qū)增值、項(xiàng)目品牌、營銷推廣、土地增值對項(xiàng)目價(jià)格的增值影響，我司認(rèn)為未來本項(xiàng)目入市均價(jià)為：基準(zhǔn)均價(jià)（按7718元計(jì)）+ 片區(qū)增值（1.5%）+ 項(xiàng)目品牌（0.8%）+營銷推廣（0.7%）+ 土地增值（1%）=8027元/平方米根據(jù)項(xiàng)目周邊幾條商業(yè)街商鋪的售價(jià)情況以及我們對未來本項(xiàng)目商業(yè)格局的分析，來對商業(yè)價(jià)格提出以下定位：如商業(yè)按三層來算，屆時(shí)，一層均價(jià)

30、可定于1300016000元/之間，二層均價(jià)可定于9600-12000元/之間，三層均價(jià)可定于9600元/左右。樓盤定價(jià)策略分：高開低走和低開高走，兩者利弊如下：價(jià)格走勢低開高走高開低走賣場人氣熱烈一般升值空間先大后小先小后大銷售速度較快一般品 牌一般一般考慮到項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，為了聚集人氣，同時(shí)也形成物業(yè)迅速升值的現(xiàn)象，從而刺激投資者們投資欲望，我們建議，該項(xiàng)目在初期入手階段的價(jià)格定位應(yīng)本著“低開高走，分階段逐步攀升”的策略。（此價(jià)格策略須有工程進(jìn)度及相關(guān)廣告媒體配合）四、投資計(jì)劃盈利成本預(yù)算 （一）項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目總用地3.47公頃，總建筑面積17.3萬平方米，其中：星級酒店73000平方米，寫字樓48000