2004年秦皇島某項目調研報告_secret

1、PAGE PAGE 8秦皇島某項目調查報告分析本次報告為我公司南戴河項目開發(fā)的調查報告，目的是通過對有錢有閑階層的消費偏好進行收集分析，以期獲得有參考價值的數(shù)據(jù)，推動項目的有效開展和順利實施?，F(xiàn)歸納如下：前言調研時間：04年12月8日9：00AM04年12月10日6：00PM調研方法：半定向式的多項選擇式的問卷調查3、調研行業(yè)及地點： 國貿、金融街及亞運村IT、金融、貿易企業(yè)及高級會所，如財政局、中國電信、中國信托投資公司、南方證券、中體倍力健身房等4、座談會：在訪問者會議室5、調研問卷有效標準所有受訪者均須填寫年齡，否則一律作廢卷處理；在數(shù)字（如價格）問題上，受訪者重復選擇者，一律按最高數(shù)字

2、處理；若未做選擇者，均按最低數(shù)字處理；本調查問卷一人一份，重復填寫無效。6、調研容量：問卷100份，問卷有效率94%7、調研對象：要求被調研對象工作級別為部門經(jīng)理以上，年薪在10萬元以上，年齡26-60歲之間。調研結果及分析1、客戶群體分析本次調研按年齡段分為26-30歲（8名）、31-35歲（14名）、35-40歲（9名）、41-50歲（8名）、50-60歲（5名）五組，從94份調研報告看，31-35歲客戶群比例最高，約為32%。其余年齡段基本都在20%以內。一方面是由于高職位人士普遍拒絕接受調查，所以使得本次36歲以上年齡段調查比例有所偏低。 2、客群工作范圍：此次調查所選擇的被調查者的工

3、作范圍大致分為政府機關、外企、個體私營、合資和國營企業(yè)五類。而且政府機關的比例明顯比其他行業(yè)高，可能是與政府機關灰色收入多有關，此次調查者所占比例分布如圖所示。3、海邊度假房產(chǎn)特征構成 在客戶最心動的四種度假房產(chǎn)特征中，排列在前四名的特征依次為：房間可以看海（占72.72%）、離海近3分鐘到海邊（占40.90%）、270大飄窗（占40.90%）和全面智能化要求（占36.36%），基本都是項目的外在物理屬性。顯示出受訪者非常注重物業(yè)的形象、檔次與品味。而個性化的要求如開放式陽臺、超大舒適的床、開酒店式管理選擇比例也在30%左右，在一定程度上也表明這些有錢有閑階層是非常注重個人享受的，如果能包裝好

4、項目，提升到相當?shù)臋n次，使物業(yè)能成為一種身份或地位的象征，對有錢和有閑人士來說，將是非常有吸引力的。表格一：度假房產(chǎn)特征總量比例度假房產(chǎn)特征總量比例1房間可以看海327272 %10家政服務51136%23分鐘到海邊184090%11大吧臺51136%3270大飄窗184090%12異國精裝修51136%4全面達到智能化163636%13帶家電4909%5開放式陽臺143181%14大開間無間隔2454%6超大舒服的床132954%153米層高2454%7酒店式管理1125%16投資回報高2454%8按摩浴缸81818%17開放式廚房009有山有水71590% 部分海邊度假特征選擇比例4、周邊

5、配套設施： 在提供的10種選擇和建議里，客群對娛樂休閑設施需求非常突出，占總比例達到42.10%，其他選項均比較低。在訪談中，他們認為，度假物業(yè)周邊設施應該是比較齊全的，所以他們更注重休閑性設施的配置，以滿足其全身心放松的目的。部分受訪者還提出，度假物業(yè)應該象酒店一樣，有很好的配套設施，設置應該設有會所，有明顯的奢侈和享受需求。5、客戶使用房產(chǎn)的目的如圖所示，在調查使用度假房產(chǎn)目的問題上，周末使用目的為市場消費主導，占53%。其次是長假使用，占33.5%，可以看出頂層消費者周末娛樂已經(jīng)成為重點，這與有錢有閑階層的休閑習慣是一脈相承的。訪談結果顯示，這部分有錢人士因經(jīng)濟殷實，生活質量及品位要求極

6、高，而且已經(jīng)追求到每一天，同時越有錢的人士，就越注重周末休閑的質量，希望能享受完整無打擾的假期，而避免長假與社會大眾去擠旅游景點。相對而言，其他選擇均比較低，如果能提高項目的服務功能和質量，該部分消費市場應該有很大的潛力可挖。6、房產(chǎn)的價格在置業(yè)問題上，被調查者買與不買的比例為86.62 %：13.38%，顯示出強烈興趣。同時值得我們關注的是是3640歲與41-50歲的被調查者似乎對購買有著更濃厚的興趣，他們購買率為100%，而26-30歲購買的比例僅為25%，從這里我們可以很明確的看出，36-50歲客戶是我們最有力的購買群。在價格方面，被調查者比較認同的房產(chǎn)價格主要集中在10-15萬、15-

7、20萬、20-30萬三種價格段，三者比例均超過20%，相對是比較平均的。按照3000元/平米單價計算，其主力面積應在30-70平米之間。在戶型戶數(shù)比例上基本都為4：3：2：1。但訪談時，客戶非常關注項目的檔次，而且希望能有具體的產(chǎn)品進行評價，由于本次調查沒有對項目進行具體描述，所以他們選擇的價格均是最低價，價格彈性很大，至少可以達到20%。購房總價10-15萬15-20萬20-30萬30萬以上戶型面積30-5050-6767-100100以上戶數(shù)比例26%27%21%13%7、分時度假房產(chǎn)的選擇 如果不買，而采取分時度假方式，被調查者均表現(xiàn)出了審時謹慎的態(tài)度。23.3%的被調查者不購買。35%的人認為2萬元以下為合理費用，認為2-3萬元合理的占17.21%，4-5萬的占其總數(shù)的9.30%，認為4、5萬和5萬以上合理為合理費用的寥寥無幾。這主要是因為大部分人士都考慮購買，所以對分時度假不太感興趣。但訪談時，他們認為，如果能享受國際度假酒店集團的待遇，他們仍是非常歡迎的?；旧希侠韮r格在3萬元左右。結論：大部分的中產(chǎn)及富裕階層有強烈的度假需求，而且他們購買度假物業(yè)的欲望非常明確，是市場的生力軍。有