房地產(chǎn)項目工作流程圖表

1、房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)流程根據(jù)房地產(chǎn)項目的自身特點并結(jié)合公司實際情況，按照項目開展的先后順序房地產(chǎn)項目的業(yè)務(wù)流程分為三個階段七個模塊，即：項目調(diào)研階段（可行性研究模塊） 前期準備階段（項目形成模塊、設(shè)計形成模塊） 組織運行階段（施工組織模塊、公司組建模塊、施工管理模塊、營銷及服務(wù)模塊）。各階段中相應(yīng)模塊的具體流程和重點內(nèi)容如下：項目調(diào)研階段工 作 內(nèi) 容 涉及的文件或合同可行性研究模塊一、企業(yè)管理部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和決策層的意圖確定合適的投資地域， 投資建議書規(guī)劃初步的物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)）并估算投資數(shù)量級二、企業(yè)管理部負責(zé)組建項目調(diào)研小組并 調(diào)研提綱或方案開展可行性評估調(diào)研1、調(diào)研人員涵蓋技

2、術(shù)經(jīng)濟、財務(wù)成本和工程建設(shè)等方面2、確定調(diào)研范圍和方向，包括目標市場本身、和目標市場聯(lián)系密切的相關(guān)市場、具有經(jīng)濟技術(shù)可比性的對照市場3、科學(xué)調(diào)配調(diào)研人員，注意各個專業(yè)力量的合理比例并確定牽頭負責(zé)人、各調(diào)研方向責(zé)任人、報告執(zhí)筆人三、可行性評估調(diào)研必須涉及但不限于下列事項：1、目標市場的概況介紹，包括地理位置、歷史沿革、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟排名、支柱行業(yè)和份額比例、人口結(jié)構(gòu)和國民收入、自然資源和交通情況、氣候特產(chǎn)和風(fēng)俗2、項目技術(shù)分析 = 1 * GB3 開發(fā)項目的座落區(qū)域、交通環(huán)境、人口密度、主要廠礦、居民區(qū)、學(xué)校和商業(yè)設(shè)施情況，市場繁榮和活躍程度 = 2 * GB3 開發(fā)項目的技術(shù)指標介紹，包括物業(yè)類型

3、、占地面積、建筑面積、容積率、土地取得途徑、四至范圍、建筑控制線情況、相鄰建筑物情況、區(qū)域內(nèi)目前建筑物情況描述（毛地、凈地） = 3 * GB3 宏觀環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的扶持力度、行業(yè)進入門檻、優(yōu)惠政策情況，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策及走向估計 = 4 * GB3 市場環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟度、目前房地產(chǎn)開發(fā)量和未來開發(fā)量及銷售量的估計，房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)中所占比重和經(jīng)濟貢獻度，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有利及不利因素，當(dāng)?shù)刂饕康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)和銷售情況的現(xiàn)狀和前景分析、對本項目的正面及負面影響分析 = 5 * GB3 市場購買力分析，包括有效購買群的數(shù)量估算和地區(qū)分布、年齡分布、

4、職業(yè)分布，對房產(chǎn)的消費偏好、購買能力的估算、對價格的敏感程度、對價格接受程度的變化區(qū)間，銷售周期和前景預(yù)測、潛在或替代購買力的可能性分析3、項目初步規(guī)劃方案分析，包括規(guī)劃物業(yè)類型、不同物業(yè)形態(tài)的比例和面積占比、綠化率、輔助設(shè)施配比、不同物業(yè)在區(qū)域內(nèi)的位置情況、主打物業(yè)的特點和市場接受程度4、項目建設(shè)成本分析，包括土地成本、設(shè)計規(guī)費、政府審批部門的收費、土建成本、配套設(shè)施成本、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費和應(yīng)交稅金等各項目的開支預(yù)測和變動范圍5、項目經(jīng)濟效益分析，包括總投資成本（固定成本和可變成本分列）、總收入和利潤等項目的數(shù)額預(yù)測及發(fā)生時間，估算自有資金投入和借貸資金的數(shù)量及成本，編制成本明

5、細表、預(yù)計收入明細表和現(xiàn)金流量表四、形成項目可行性報告 可行性評估報告1、綜合分析評價項目的經(jīng)濟技術(shù)指標情況、投資環(huán)境情況、銷售前景預(yù)測情況、政策風(fēng)險、相關(guān)人際關(guān)系以及對項目有重要影響的潛在因素2、各調(diào)研方向責(zé)任人做出各自領(lǐng)域內(nèi)的投資結(jié)論，調(diào)研牽頭人組織專題會議，通過充分討論和科學(xué)分析最終做出對整個項目的投資建議，明確投資可能性、運作風(fēng)險點及其防范建議3、組織專人撰寫可行性研究報告并附上必要的調(diào)研依據(jù)文件報決策層審議4、繼續(xù)收集整理相關(guān)信息資料做補充，供決策層參考前期準備階段可行性研究報告被決策層批準實施后即進入前期準備階段，其中項目形成模塊和設(shè)計形成模塊中的工作內(nèi)容根據(jù)具體情況可以交替進行，

6、以提高工作效率、節(jié)約工作成本項目形成模塊組建項目前期運作小組，由其出面聯(lián)絡(luò)溝通當(dāng)?shù)赝恋?、?guī)劃、招商、建設(shè)、稅務(wù)等政府部門，了解相關(guān)政策規(guī)定，進行項目前期談判并獲取擬開發(fā)土地的技術(shù)限制指標，領(lǐng)取土地掛牌投標文件二、研究競標土地的技術(shù)限制指標并編制投 規(guī)劃要點標方案，確定投標價格和競標策略 地價及前期費用表三、了解和掌握現(xiàn)實及潛在競標對手的情況，包括實力分析、股東背景、開發(fā)歷史、人脈關(guān)系和特殊能力等，以調(diào)整優(yōu)化競標策略四、確定競標班子，在規(guī)定時間參加土地掛牌投標，確保以最優(yōu)價格取得目標土地五、獲得目標土地后，按照規(guī)定辦理土地使 用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，和相關(guān)政府部門簽訂 土地出讓合同轉(zhuǎn)讓合同，確保排除可能

7、的法律風(fēng)險，辦理土地使用權(quán)證六、繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整項目的投資計劃，制定項 目進度表，并對項目公司的組建提出初 項目開發(fā)進度表步設(shè)想意見設(shè)計形成模塊前期運作小組負責(zé)向規(guī)劃主管部門報送項目批準文件二、獲得同意規(guī)劃的批文后盡快索取項目規(guī)劃紅線、市政配套情況、規(guī)劃條件等技術(shù)指標三、到規(guī)劃部門核實有關(guān)設(shè)計技術(shù)指標的準確性，并通過現(xiàn)場勘察和鉆探等方式進一步對照，確保數(shù)據(jù)真實可靠四、根據(jù)規(guī)劃限制指標進行項目初步設(shè)計規(guī)劃，選擇設(shè)計單位并充分聯(lián)絡(luò)溝通，確 概念規(guī)劃設(shè)計合同保體現(xiàn)設(shè)計意圖； 方案設(shè)計任務(wù)書五、將初步設(shè)計規(guī)劃報主管部門批準； 規(guī)劃設(shè)計許可證六、初步規(guī)劃方案批準后立即進行編制擴初 方案及建筑擴充設(shè)計設(shè)計方案

8、，將審批意見及時反饋給設(shè)計 合同單位并進行優(yōu)化設(shè)計并報批七、擴初設(shè)計方案批準后立即進行施工圖紙 委托施工圖設(shè)計合同的設(shè)計并報批組織運行階段施工組織模塊向主管部門提出開工申請，同時組建項目公司二、落實煤氣、自來水、供電等市政配套情況，到開發(fā)辦辦理同意開發(fā)的手續(xù)三、進行工程招投標，經(jīng)主管部門同意后編寫并發(fā)放招標文件，組織招標評審活動，將中標設(shè)計方案修改優(yōu)化后報主管部門批準四、與中標施工單位簽訂施工合同 建筑施工合同五、對開發(fā)現(xiàn)場進行“三通一平”整理以符合開工條件六、選擇并確定監(jiān)理單位七、申請辦理施工許可證 施工許可證八、通知施工隊進場施工公司組建模塊一、前期運作小組負責(zé)組建項目公司，設(shè)計部門機構(gòu)、

9、招聘工作人員 用工合同二、制定公司的規(guī)章制度，包括行政、人事、財務(wù)和工程管理等方面三、與總公司對口部門建立信息上報和交流制度，定期匯報公司經(jīng)營情況四、根據(jù)總公司考核指標制定工作計劃和工程進度表并貫徹執(zhí)行五、在開發(fā)項目所在地物色辦公場地，進行必要的物資采購，建立和完善后勤保障體系六、指定專人負責(zé)與規(guī)劃、建設(shè)、國土、稅務(wù)等主管部門的日常聯(lián)系，更多了解當(dāng)?shù)厍闆r，保持和外部順暢高效的溝通七、合理估算公司日常經(jīng)營費用和開支，嚴格執(zhí)行費用預(yù)算和審批制度，力求勤儉節(jié)約八、對項目前期的所有資料文件進行分類整理，建立嚴格的檔案資料保管制度九、開展銷售對象的調(diào)查，初步確定銷售策 銷售合同略和營銷方案施工管理模塊一、組建工程管理部，制定和完善工程質(zhì)量控制、現(xiàn)場管理、進度管理、材料采購以及信息上報等工作流程的制度二、監(jiān)督施工隊的施工活動，掌握工程質(zhì)量和進展情況三、協(xié)調(diào)監(jiān)理單位的日常工作，強化對施工的現(xiàn)場管理四、按照工程預(yù)算的標準控制成本，嚴格執(zhí) 簽證單行現(xiàn)場簽證五、執(zhí)行工程款的支付，控制支付數(shù)額和節(jié)奏六、選擇施工所需各類材料及設(shè)備的供應(yīng)單 材料采購合同位，在質(zhì)量和價格之間尋求最佳平衡七、組織工程驗收的各項工作營銷及服務(wù)模塊一、組建營銷管理團隊，選擇合適的 委托銷售合同營銷代理機構(gòu)并簽訂委托協(xié)議二、聯(lián)系房屋交易部門，熟悉和掌握相關(guān)政策、辦理流程，領(lǐng)取必要的