太原茂業(yè)項目

1、太原市場的宏觀分析1 太原是山西省的省會，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是以冶金、機械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機械產品為主要特征的全國重要的能源重化工城市，是我國北方最著名的歷史名城之一。社會總體經濟情況：太原市下轄6個區(qū)、3個縣、1縣級市?？偯娣e 6988 平方公里，人口410萬。2009年，太原市GDP完成1545.24億元，占山西省GDP的21.7%。大量的購買人群和高速發(fā)展的經濟為房地產帶來了持續(xù)穩(wěn)定的購買力。2 太原市城市總體規(guī)劃（2007-2020）中對太原市的總體定位是“山西省省會、承東啟西的區(qū)域中心城市、山水園林宜居城市、全國重要的新

2、材料和先進制造業(yè)基地、具有世界影響力的華夏歷史文化名城”。太原按照“南移西進、北展東擴、提升品質、重塑形象”的總要求和“改造舊城、建設新城、開發(fā)古城”“三城”聯動的建設思路，樹立“大太原”理念，全面加快城市建設步伐，不斷加強省會城市的輻射力、影響力和帶動力。因此，對太原整體城市價值的升級以及房地產良好發(fā)展環(huán)境提供了極大的可塑性.3 眾多品牌開發(fā)商均看好太原地產的發(fā)展，紛紛大舉進入，如：萬達、富力城、星河灣、恒大、遠洋等公司，太原房地產市場的競爭非常激烈。據悉，中信地產也將進入太原，遠洋地產也有將拿地2000畝的意圖。 太原房地產市場“高端豪宅”和“普通住宅”兩級分化非常嚴重，多個區(qū)域，相鄰的高

3、端豪宅和普通住宅的價格相差1倍以上。 2009年下半年，太原樓市價格有緩慢的小幅度上漲，客群購房理性，房地產市場基本平穩(wěn)，2010年房價未有明顯的漲幅變化。4小結總體而言，太原住宅市場及不動產投資本地化特征顯著，太原的市場研究和營銷手段絕不能簡單的采用“常規(guī)手段的復制”，深入的市場及營銷思路的特性化研究格外重要。同時，雖作為山西的省會城市，但地產市場長期呈現“不溫不火”的態(tài)勢，前階段房地產發(fā)展穩(wěn)定，但市場活躍度不夠。隨著大型房企的進駐及更加復雜的營銷概念的多彩紛呈，這一局面在可以預見的較短周期內必將發(fā)生本質的變化。5本次市調內容分為4個部分：1、太原高端住宅市場和典型項目2、太原高端酒店市場和

4、典型項目3、太原高端商業(yè)市場和典型項目4、太原高端寫字樓市場和典型項目6太原高端住宅市場調研7年齡結構家庭年收入客戶群分析用途戶型需求戶型面積購房考慮因素09年銷售統(tǒng)計今年上半年銷售情況職業(yè)特征已購高端住宅客戶群分析銷售情況分析太原高端房地產市場調研8太原高端住宅項目已購房客群分析3645歲年齡段的客戶是高端項目的主力購買人群，比例占到49%，4050歲的群體占到20%，50歲以上的占到15%的比例。太原高端項目已購房客戶年齡結構分布9太原高端住宅項目已購房客群分析個體和私營企業(yè)主、政府公務員、以及效益好的私企管理人員是購房的主力客群。太原高端項目已購房客戶職業(yè)分布10太原高端住宅項目已購房客

5、群分析在高端項目購房需求中，年收入在50萬以上的客戶占到65%,高收入家庭占高端住宅市場消費絕對比例。太原高端項目已購房客戶家庭年收入11太原高端住宅項目已購房客群分析從目前購房者客群分布情況來看，外地購房者比例占到38%，說明在高端項目中，外地購房群體的比例越來越大。太原高端項目已購房客戶部分圖例12太原高端住宅項目已購房客群分析在選擇購房用途的比例中，75%的客戶選擇自主，選擇投資的占15%，其他用途的占10%。太原高端項目已購房客戶購房用途13太原高端住宅項目已購房客群分析 高端項目中客群收入較高，而且在購房中又以自主為主，所以在選擇戶型需求是，普遍選擇大戶型。其中選擇三居的比例為30%

6、，選擇四居的32%，選擇五局及以上的客戶也占到了25%的比例。選擇三居以下的僅占到15%的比例。太原高端項目已購房客戶戶型選擇比例14太原高端住宅項目已購房客群分析此次抽樣分析中，選擇120140的客戶占到22%，選擇140160的占到23%，選擇160180的占到14%，選擇180以上的占到18%。可以看出高端項目中選擇140以上大面積的占到50%以上的比例，大面積、大戶型是高端客群的主要選擇。太原高端項目已購房客戶面積需求比例15太原高端住宅項目已購房客群分析購房者在選擇高端項目是，很明顯對開發(fā)商的品牌和實力成為了首要的條件，其次是物業(yè)服務。太原高端項目已購房客戶的置業(yè)考慮因素16太原高端

7、住宅項目已購房客群分析小結 從上述分析可以看出目前高端市場購房群體的主要特征表現在：購房客群主要集中在家庭收入在50萬元以上的政府官員和私營業(yè)主，以及部分經濟效益好的私企高層管理人員；購房用途主要以自主為主，戶型的需求主要為140平米以上的三居或四居大戶型，在購房過程中價格已不是主要考慮因素，他們更注重開發(fā)商的品牌實力以及后期物業(yè)管理服務。17銷售情況太原市2009年不同類型住宅銷售統(tǒng)計普通住宅公寓別墅商住兩用18銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售金額排行榜排名項目名稱行政區(qū)域銷售金額（元）1太原萬達廣場杏花嶺區(qū)1154907992太原恒大綠洲小店區(qū)8551532073太原富力城杏花嶺

8、區(qū)4431843634太原富力現代廣場萬柏林區(qū)4006944995辰憬天地萬柏林區(qū)3889320276太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)3734489837十二院城萬柏林區(qū)3182823648濱東花園小店區(qū)2619891009綠地世紀城晉源區(qū)23681081810星河廣場小店區(qū)20019065019銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售面積排行榜排名項目名稱行政區(qū)域銷售面積（平方米）1太原恒大綠洲小店區(qū)1621942太原萬達廣場杏花嶺區(qū)1454343辰憬天地萬柏林區(qū)912684太原富力城杏花嶺區(qū)753415太原富力現代廣場萬柏林區(qū)669616太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)654437星河廣場小店區(qū)5759

9、88十二院城萬柏林區(qū)516259浦東雅典小店區(qū)4495310綠地世紀城晉源區(qū)4110820銷售情況分析2010年1月6月太原城市銷售套數排行榜排名項目名稱行政區(qū)域銷售套數（套）1太原萬達廣場杏花嶺區(qū)17712太原恒大綠洲小店區(qū)13933太原富力城杏花嶺區(qū)9584太原富力現代廣場萬柏林區(qū)7385辰憬天地萬柏林區(qū)7096太原奧林匹克花園萬柏林區(qū)6437十二院城萬柏林區(qū)5058濱東花園小店區(qū)4289綠地世紀城晉源區(qū)40310星河廣場小店區(qū)33921銷售情況分析小結 單價集中在60007000元，價格比高檔住宅相對較低的普通商品住宅熱銷，公寓、別墅等高檔住宅產品所占市場份額很小。 由于太原市商品房投入

10、比重過大，特別是大量高端房地產項目入市，與大多數普通百姓實際購買力相比形成巨大反差。而太原當地又有很多一部分高收入者對高檔住宅有很高的需求，因此高端住宅產品必然面向高收入人群，且市場廣闊。22House-高端住宅23太原市重點高端項目太原萬達廣場太原摩天石太原星河灣太原萬國城 MOMA24萬達公館（太原萬達廣場）重點項目分析項目位置：太原市新建路與阜西門街建筑類別：高層產權情況：50年占地面積：450畝總建筑面積：150萬建筑形式：高層，33層戶型情況：項目提供96240多種戶型，萬達公館二期的戶型：233244目前市場報價：16000元/精裝修：裝修標準3000元/開盤時間：2009年4月3

11、0日（一期） 2010年5月30日（二期）25 2007年9月，萬達集團以15億成功取得太原市中心地域土地，該地塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，距離府西街中央商務區(qū)僅500米，環(huán)繞太原市著名景點龍?zhí)豆珗@，環(huán)境非常優(yōu)美；太原萬達廣場是太原市乃至山西省迄今為止最大的商業(yè)地產項目，太原萬達廣場集大型購物中心、六星級酒店、商業(yè)街區(qū)、高檔住宅及相關配套的小學、幼兒園為一體的大型城市綜合體。26太原萬國城MOMA重點項目分析項目位置：長風橋西路南 ，長風大街、新晉祠路交匯處建筑類別：高層產權情況：40年占地面積：12萬總建筑面積：65萬建筑形式：一期6棟高層，33層戶型情況：項目提供102336多種戶型，精

12、裝修：裝修標準3000元/目前市場報價：14000元/開盤時間：2010年4月23日27萬國城MOMA作為長風文化商務區(qū)內唯一提供住宅產品的項目，主打商務區(qū)內專屬居住板塊。萬國城MOMA倡導“高舒適度微能耗”的生活理念，具有“恒溫、恒濕、恒氧、微噪”的科技特色，將成為一個結合商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、文化娛樂及居住一體化的現代化城市綜合體。 MOMA售價在14000元/，是區(qū)域內的價格標桿。太原當地的住宅項目是50年產權，萬國城MOMA項目是工業(yè)用地40年產權，對購房客群影響較小。但MOMA是商住兩用產品，缺乏居住氛圍，不適宜長期居住。 28太原星河灣重點項目分析項目位置：小店區(qū)龍城大街南側、濱

13、河東路以東、平陽路以西。建筑類別：高層產權情況：50年占地面積：8.3萬總建筑面積：21萬建筑形式：高層戶型情況：主力戶型300，目前市場報價：27000元/開盤時間：2010年7月31日29太原星河灣綠化景觀注重與建筑結合，體現“以人為尊，融于自然”的設計原則。綠化以實現園林景觀和諧流暢，連綿不斷的效果。中央綠化在采用豐富手法營造景觀的同時，兼顧功能。充分利用園區(qū)道路和景觀綠地的高差，使植物、山石、疊水等營造層次錯落的立體景觀。組團綠化，強調綠化均好性，以實現隨時隨地暢享園林盛景。 星河灣的房價在開盤后的4個月內，由1.8萬/平米的均價上升到2.7萬/平米的均價，主要是后期供應產品的價格較高

14、，拉高了項目整體銷售均價。30摩天石項目重點項目分析項目位置：小店區(qū)龍城大街南側、濱河東路以東、平陽路以西。建筑類別：高層產權情況：50年占地面積：5.6萬總建筑面積：21萬建筑形式：高層戶型情況：300800多種戶型，目前市場報價：13500元/開盤時間：2010年11月25日31 摩天石頂級公寓毗鄰汾河，其將汾河景觀帶完美的融合在自身的建筑設計中，270度觀景設計讓汾河已經成為摩天石頂級公寓的“別院風景”，其打造的超星級酒店將成為太原市的新地標。摩天石頂級公寓的系列動作在聚集高端人群方面已經起到良好的效果，摩天石與頂級資源的聯合在太原建立一種新的地產模式，其精準定位聚攏“上流客”成就了一場

15、摩天石頂級公寓的“豪門盛宴”。32SHOPPING-商業(yè)33 據2008年山西省人口抽樣調查，年末全省常住人口為3410.64萬人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1.3萬元，人們有很大的消費欲望?！耙坏街苣?，北京一些高檔商場和高消費場所經常能看到晉牌車，太原存在很大的消費市場。 早在2005年，太原市政府出臺的太原市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃中，“城南商業(yè)區(qū)域”和“柳巷區(qū)域”一起被定義為太原市的兩個核心商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)老大“柳巷鐘樓街商圈”與商業(yè)新貴“親賢北街長風街商圈”的南北分布格局已經形成！太原市商業(yè)市場情況34“柳巷鐘樓街商業(yè)圈”在許多消費者的概念中屬于大眾消費 ?！坝H賢北街長風街商圈”以精品時尚為主，

16、消費群體更偏向中高端。隨著太原市“南移西進”戰(zhàn)略發(fā)展構想的實施，中心城區(qū)將逐漸從北向南轉移，省政府和市政府都將遷入長風街和親賢北街區(qū)域，這里必將擁有更廣闊的發(fā)展空間。太原市商業(yè)市場情況35 親賢北街長風街商圈是太原市政府重點發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，這里擁有城南四通八達的交通體系，可輻射太原周邊晉中、陽泉、忻州等財富城市，優(yōu)勢的地段吸引了重多品牌商家的進駐。目前，區(qū)域內已經有王府井百貨、華德中心廣場、千禧世紀廣場、梅園百盛、沃爾瑪、燕莎友誼商場等，基本上在長風街平陽路親賢北街之間畫了一個U字，這里即將成為全市新興的商務中心，這一區(qū)域的輻射范圍將覆蓋整個太原市。各家商場形成“集聚效應”的同時，在商品上也有

17、差異，搭配上各有不同。進入長風街、覆蓋大太原36 太原王府井百貨位于親賢北街，于2009年5月28日開始營業(yè)。其總建面8.4萬平米，是北京王府井百貨（集團）股份有限公司旗下的精品時尚百貨大型購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體 。太原王府井百貨擁有的地下400多個停車位和橫店影院的進駐，對周邊商場都是一個挑戰(zhàn)。 其09年的營業(yè)額達到2.76億元。王府井百貨太原店梅園百盛 梅園百盛位于親賢北街，于2002年11月開始營業(yè)。其總建面3.8萬平米，是太原第一家外阜大型百貨店，集超市、百貨零售、家具銷售、快餐業(yè)和金融業(yè)于一體的綜合性商廈 。37 華德中心廣場位于長風街，與2007年12月開業(yè)，規(guī)劃

18、有商業(yè)、寫字樓和住宅，商業(yè)建面6.4萬平米 。華德中心廣場千禧世紀廣場 千禧世紀廣場是集五星級大酒店、高檔寫字樓以及飲食、娛樂、休閑、購物一體的高檔綜合體 ，目前，已有家樂福、美特好進駐。38 和信摩爾廣場位于長風路，是山西省第一家超大型綜合購物中心，總建筑面積達15萬平米，包括了和信購物中心，北京燕莎友誼商城太原店，沃爾瑪購物廣場，特色商品街精致柳巷，充分體現了購物、餐飲、休閑、娛樂一站式消費的現代商業(yè)理念。燕莎友誼商場位于長風街的和信摩爾廣場，是燕莎商場在外阜開設的第一家分店。其于2005年8月25日開業(yè)，營業(yè)面積1.2萬平米。和信摩爾廣場山西世貿中心 世貿中心位于長治路，集商業(yè)、商務、國

19、際公寓為一體的地標性建筑 。其商業(yè)面積7萬平米，定位于大型高端現代化購物中心。39OFFICE 寫字樓40太原市寫字樓市場情況目前，太原寫字樓市場呈現兩個極端：高端和低端火爆，中端的卻是一片低迷。 高端寫字樓適合外資企業(yè)或國內知名企業(yè)辦公，走的是精品路線，優(yōu)越的地理位置和國際化的配套設施，令此類寫字樓的租售價格不菲。目前太原市高端寫字樓其每平方米售價在8500元到10000元之間，而租金也是目前太原市寫字樓中最高的，基本上在每天每平方米3.5元左右。 高端寫字樓雖然總量不多，但由于配套齊全、位置優(yōu)越而受到一些大型公司的寵愛，比較典型的就是國貿 ，已經聚集了50多家業(yè)內著名公司。而在長風街上則有

20、和信商座?！氨眹Q，南和信?！苯裉?，這兩座高端寫字樓已經呈現南北呼應之勢 。41太原市寫字樓市場情況目前，太原寫字樓市場呈現兩個極端：高端和低端火爆，中端的卻是一片低迷。 一些不追求很高利潤的中低端的寫字樓行情也不錯，這種經濟型寫字樓的售價在5000元到5500元之間，不少項目早已銷售一空，每天每平方米的租金在1.5元2元之間，適合傳媒、廣告創(chuàng)意等公司辦公。 尷尬的是那些看似高端、實為中端的寫字樓。這些寫字樓目前在太原市的存量較大，雖然有的地理位置好一點，但配套不足而身價又高，在中小企業(yè)面前顯得有些“曲高和寡”，一些大型企業(yè)則又嫌其配套不夠難以接納 。42太原市寫字樓市場情況 寫字樓的配套是決

21、定其市場的重要因素，如果配套不齊或較差，這樣的物業(yè)是難以吸引企業(yè)入駐的。寫字樓的開發(fā)應更實用一些，避免貪大求全，應根據山西企業(yè)的特點和辦公模式來設計。43太原企業(yè)和辦公模式具有顯著的特點： 首先，太原的經濟以能源為主的經濟鏈條，第三產業(yè)的經濟主體沒有占到主流地位。如智力型公司在經濟結構中的比重不大，與其他一二類城市相比相差甚遠。 其次，寫字樓整體租金不高，像一些一線城市寫字樓的租金較高，這使得公司租房成本較高，這樣當租房和買房相差無幾時，公司一般會選擇貸款買房。但目前太原市租金水準較低，刺激不了人們的購買欲望。“外來企業(yè)少，而本地企業(yè)又以能源或上下游產業(yè)為主，大一點的企事業(yè)單位基本上都有自己的

22、辦公樓，而中小企業(yè)又不太多。因此，整體需求不發(fā)達導致寫字樓的低迷。 太原市寫字樓市場情況44太原市寫字樓市場情況在太原，以區(qū)域為特征細分寫字樓的趨向已初步顯現，基本上形成兩個商務區(qū)。 府西街、府東街已經被業(yè)內稱為太原商務金融中心區(qū)域 ，地理位置優(yōu)越，辦公氛圍很，聚集了國貿大廈、華宇國際、金融大廈、王府國際、第五大道、盛唐萬象等一批中高檔寫字樓，正成為中高檔寫字樓的聚集地。 高新技術園區(qū)是另一個商務區(qū)，那里的寫字樓商戶集中在以高新技術產業(yè)為主要業(yè)務的群體。這里辦公環(huán)境優(yōu)良，聚集了很多知名企業(yè)及高新產業(yè)，而且太原南移西進的整體規(guī)劃令很多客戶看到了入駐高新區(qū)的商機。45太原市寫字樓市場情況 隨著時間

23、進一步推移，太原“南移”速度加快，長風街和親賢街這個商務區(qū)出現在人們的視線中。目前來看，這里交通便利，商務氛圍逐漸發(fā)展起來，隨著其發(fā)展將成為都市化商務區(qū)的代表。未來幾年集中在北城的省市級行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已經在這一帶規(guī)劃出新的商務辦公區(qū)域。 今年國家一系列的房產調控措施影響到商業(yè)地產，商業(yè)地產的投資價值日益明顯，投資資金向商業(yè)地產轉移，商業(yè)地產投資將成為未來房地產發(fā)展重點。46 國貿大廈區(qū)域寫字樓周邊政府機關、金融機構眾多，因其特殊額地理位置，客戶群體主要是經營效益較好且與政府、銀行、稅務等部門業(yè)務往來較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司、國內知名企業(yè)太原辦事處等資金雄厚的企業(yè)成為國貿寫字樓的主力軍 。國貿大廈和信商業(yè)廣場 和信商業(yè)廣場位于長風街，寫字樓部分建面31萬平米，一棟35層建筑。47時代廣場 時代廣場位于高新區(qū)，所在區(qū)域是國際知名企業(yè)總部基地和分公司所在地，商務氛圍，未來發(fā)展?jié)摿?/p>