嘉怡置業(yè)項(xiàng)目建議書終

1、目錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc244845353 第一部分、地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc244845353 h 3 HYPERLINK l _Toc244845354 1.城市概況： PAGEREF _Toc244845354 h 3 HYPERLINK l _Toc244845355 2.交通狀況： PAGEREF _Toc244845355 h 4 HYPERLINK l _Toc244845356 3.城市特點(diǎn)： PAGEREF _Toc244845356 h 5 HYPERLINK l _Toc244845357 第二部分、濰坊房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望 PAGEREF _Toc244845357 h 7 HYPERLINK l _Toc244845358 1在高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出了一些管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制方面的問題。 PAGEREF _Toc244845358 h 7 HYPERLINK l _Toc244845359 2看到不足的同時(shí)，我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，城市的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇。 PAGEREF _Toc244845359 h 8 HYPERLINK l _Toc244845360 3在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的今天，我們也注意到濰坊房市場(chǎng)正在向正規(guī)化、精品化、國(guó)際化和品牌化發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方

3、面： PAGEREF _Toc244845360 h 10 HYPERLINK l _Toc244845361 第三部分、項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc244845361 h 12 HYPERLINK l _Toc244845362 文化路項(xiàng)目 PAGEREF _Toc244845362 h 12 HYPERLINK l _Toc244845363 一、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc244845363 h 12 HYPERLINK l _Toc244845364 二、項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc244845364 h 13 HYPERLINK l _Toc24484536

4、5 三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 PAGEREF _Toc244845365 h 14 HYPERLINK l _Toc244845366 四、分析結(jié)論 PAGEREF _Toc244845366 h 22 HYPERLINK l _Toc244845367 五、項(xiàng)目建議 PAGEREF _Toc244845367 h 22 HYPERLINK l _Toc244845368 六、營(yíng)銷推廣 PAGEREF _Toc244845368 h 26 HYPERLINK l _Toc244845369 福壽街商務(wù)樓項(xiàng)目 PAGEREF _Toc244845369 h 33 HYPERLINK l _Toc

5、244845370 一、產(chǎn)品建議： PAGEREF _Toc244845370 h 33 HYPERLINK l _Toc244845371 二、價(jià)格定位： PAGEREF _Toc244845371 h 36 HYPERLINK l _Toc244845372 昌邑項(xiàng)目 PAGEREF _Toc244845372 h 37 HYPERLINK l _Toc244845373 一、地塊現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc244845373 h 37 HYPERLINK l _Toc244845374 二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc244845374 h 38 HYPERLINK

6、 l _Toc244845375 三、本案項(xiàng)目建議 PAGEREF _Toc244845375 h 40 HYPERLINK l _Toc244845376 四、總結(jié) PAGEREF _Toc244845376 h 41 HYPERLINK l _Toc244845377 安丘項(xiàng)目建議書 PAGEREF _Toc244845377 h 42 HYPERLINK l _Toc244845378 一、地塊現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc244845378 h 42 HYPERLINK l _Toc244845379 二、總結(jié) PAGEREF _Toc244845379 h 43 HYPERLIN

7、K l _Toc244845380 第四部分、合作模式 PAGEREF _Toc244845380 h 44嘉怡置業(yè)項(xiàng)目建議書前言：濰坊房地產(chǎn)銷售代理有限公司系天津榮信行房地產(chǎn)銷售代理公司下屬子公司。本公司主要與各開發(fā)商進(jìn)行合作，對(duì)各種住宅項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行前期定位策劃、后期銷售策劃、市場(chǎng)研究分析及代理銷售等工作，具有豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。首先，衷心感謝貴司對(duì)敝司的支持和信任，為我們提供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。在此，謹(jǐn)祝我們合作愉快，為項(xiàng)目的銷售成績(jī)可以寫上精彩的一頁！ 就嘉怡置業(yè)有限公司四個(gè)項(xiàng)目的銷售策劃工作，我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，就項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，力求為本項(xiàng)

8、目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 本次方案由以下三部分構(gòu)成：濰坊市地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望、項(xiàng)目分析第一部分、地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析1.城市概況：濰坊市位于山東半島中部，南依沂山與臨沂接壤，北瀕渤海，東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)。東西寬164公里，南北長(zhǎng)178公里。轄四區(qū)(濰城、奎文、坊子、寒亭)、六市(青州、諸城、安丘、壽光、昌邑、高密)、二縣(臨朐、昌樂)，總面積15859.3平方公里。人口836萬。濰坊市城區(qū)面積63.3平方公里。近幾年，公路、鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)、郵電通信及城市供電、供水、供氣設(shè)施建設(shè)和生活、工業(yè)及商貿(mào)設(shè)施建設(shè)取得重

9、大進(jìn)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，一個(gè)良好的投資環(huán)境和生活環(huán)境已經(jīng)形成。 2.交通狀況：濰坊市地處山東半島中部，是重要的交通樞紐，交通便利。濟(jì)青高速公路橫貫市境東西，益羊、青臨地方鐵路縱貫?zāi)媳?，公路成網(wǎng)通各鄉(xiāng)村；北海有濰坊港和羊角溝、下營(yíng)港可通北方沿海各地；濰坊機(jī)場(chǎng)與全國(guó)航空聯(lián)網(wǎng)。近幾年，加快了公路主骨架、海陸空主通道、港站主樞紐建設(shè)，形成了海陸空三位一體化交通網(wǎng)絡(luò)。到1998年底，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到1.4萬公里，公路密度達(dá)到每百平方公里88.8公里，濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫東西，濰萊（陽）高速公路正在建設(shè)。實(shí)現(xiàn)了市縣一級(jí)公路聯(lián)接、縣縣二級(jí)公路連接。膠濟(jì)鐵路穿越全境，益羊、宅羊、青臨三條地方

10、鐵路均已通車?，F(xiàn)有港口三處，13個(gè)泊位，可直通天津、大連等地，年吞吐能力136萬噸，萬噸級(jí)濰坊港二期擴(kuò)建工程已投入運(yùn)營(yíng)。濰坊機(jī)場(chǎng)一期工程已投入運(yùn)行?，F(xiàn)開通北京、上海、哈爾濱、廣州等17條航線。濰坊市已成為山東半島海陸空交通樞紐，是半島通往內(nèi)陸腹地的咽喉。3.城市特點(diǎn)：濰坊自然資源較為豐富，為社會(huì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 市內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富，種類較多。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)57種，探明礦產(chǎn)地240余處，但大礦少、小礦多。礦產(chǎn)資源潛在價(jià)值達(dá)2800多億元(含遠(yuǎn)景儲(chǔ)量)，人均占有潛在值3.4萬元（含遠(yuǎn)景量）， 為山東省人均值的63.6%，為全國(guó)人均值的42%。礦產(chǎn)資源中以非金屬礦產(chǎn)占優(yōu)勢(shì)。 從各行業(yè)情況

11、看，（1）輕工業(yè)：濰坊的輕工業(yè)是在手工業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。經(jīng)過多年的發(fā)展完善，目前已形成造紙、釀酒、食品、印刷、日用化工、硅酸鹽、日用機(jī)械、塑料、五金、皮革、家具、室內(nèi)裝飾等16個(gè)行業(yè)。（2）化工：濰坊的化學(xué)工業(yè)創(chuàng)始于1923年的化工染料作坊。解放后，化學(xué)工業(yè)發(fā)展迅猛?，F(xiàn)已形成化學(xué)肥料、化學(xué)農(nóng)藥、無機(jī)化工、有機(jī)化工、橡膠加工、化工機(jī)械和其他化工等7個(gè)行業(yè)。近年來，濰坊市充分發(fā)揮沿海資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展海洋化工，取得了顯著成效。目前，8個(gè)海洋化工主導(dǎo)產(chǎn)品市場(chǎng)份額全國(guó)第一，是全國(guó)最大的海洋化工基地。（3）機(jī)械：濰坊的機(jī)械工業(yè)是一個(gè)以農(nóng)機(jī)為主，民機(jī)并重發(fā)展，門類比較齊全，具有一定物質(zhì)技術(shù)優(yōu)勢(shì)的行業(yè)?，F(xiàn)

12、有農(nóng)業(yè)機(jī)械、工程機(jī)械、儀器儀表、石化通用、重型礦山機(jī)床工具等10個(gè)分行業(yè)，主要生產(chǎn)內(nèi)燃機(jī)、拖拉機(jī)、農(nóng)用運(yùn)輸車、工程機(jī)械、鍛壓設(shè)備等20余類400多種產(chǎn)品。（4）紡織：濰坊的紡織工業(yè)歷史悠久，紡織工業(yè)是濰坊市起步早、發(fā)展快、規(guī)模大的行業(yè)之一。經(jīng)過建市50年來的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已成為化纖、棉紡織、印染、針復(fù)制、毛紡織、麻紡織、服裝及紡織機(jī)械等門類齊全的重要的紡織工業(yè)基地。主要生產(chǎn)漿粕、粘膠纖維、棉紗及混紡紗、印染布、服裝等20多類系列產(chǎn)品，遠(yuǎn)銷歐、美、東南亞等50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。（5）建材：濰坊的建材工業(yè)現(xiàn)已基本形成了多產(chǎn)業(yè)、多品種、多層次的結(jié)構(gòu)體系，主要生產(chǎn)門類包括水泥及水泥制品、石材及加工、防水密

13、封材料、房建材料、保溫裝飾材料、非金屬礦開采及加工等產(chǎn)品30多種。建筑衛(wèi)生陶瓷、衛(wèi)生潔具配套五金件、礦物棉及制品等新型建材工業(yè)與傳統(tǒng)建材水泥工業(yè)構(gòu)成濰坊建材工業(yè)的四大支柱。（6）電子：濰坊的電子工業(yè)有30多年的歷史。主要產(chǎn)品有華光電子出版系統(tǒng)、程控交換機(jī)、無線通信設(shè)備、儀器儀表、電子元器件、錄音機(jī)芯、音響設(shè)備、音像制品及電子技術(shù)推廣應(yīng)用產(chǎn)品等九大類上百個(gè)品種。華光集團(tuán)被列為國(guó)家級(jí)重大裝備國(guó)產(chǎn)化基地。（7）醫(yī)藥：濰坊的醫(yī)藥工業(yè)門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)。主要生產(chǎn)原料藥、制劑、中成藥、醫(yī)療器械、藥用包裝、衛(wèi)生材料、保健品等8大類340多種產(chǎn)品，有10余種產(chǎn)品銷往美國(guó)、日本、新加坡、香港等國(guó)家和

14、地區(qū)。醫(yī)藥商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)中藥材、中成藥、西藥、醫(yī)療器械、玻璃儀器、化學(xué)試劑、保健品等7大類。（8）煙草：濰坊的煙草工業(yè)是在烤煙種植業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。濰坊是全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)煙區(qū)之一，是重要的煙草原料基地。第二部分、濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望近幾年來，濰坊房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道，并且保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。2004年濰坊市全市總施工面積達(dá)1728.96萬平方米，完成投資43億元，其中住宅投資33.5億元，去年全年商品房銷售13.5億元，商品房?jī)r(jià)格比2003年平均上漲了2.6%。1在高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出了一些管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制方面的問題。（1）開發(fā)樓盤缺乏市場(chǎng)調(diào)研，開發(fā)商盲目性強(qiáng)，。近兩年隨

15、著房地產(chǎn)市場(chǎng)的陸續(xù)升溫，濰坊許多開發(fā)商盲目跟風(fēng)，頭腦發(fā)熱，在前期市場(chǎng)調(diào)研和策劃論證不足的情況下，照抄照搬其他項(xiàng)目，造成部分項(xiàng)目銷售困難甚至滯銷。另一方面的開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，只注重短期回報(bào)率，而沒有看到長(zhǎng)期品牌經(jīng)營(yíng)的收益率。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏健全管理。部分開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃手續(xù)不全，或無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證，或未辦理開工許可證、無開發(fā)資質(zhì)的條件下，公然開發(fā)房地產(chǎn)，這些違規(guī)開發(fā)的房屋由于開發(fā)成本低，因此價(jià)格也比較低，如此低的房?jī)r(jià)，吸引了一部分低收入的家庭，極大的沖擊了房產(chǎn)市場(chǎng)。（3）城市規(guī)劃見縫插進(jìn)，缺乏精品大盤。濰坊市目前整體城市規(guī)劃水平還處于起步階段，城市規(guī)劃缺少前瞻性，整體布局散亂、也欠合理

16、，超過10萬的項(xiàng)目少之又少，3、4萬甚至于幾千平米的項(xiàng)目比比皆是，這樣的項(xiàng)目無論是景觀規(guī)劃，還是配套水準(zhǔn)都很難達(dá)到一定水平，這也很大程度影響了項(xiàng)目的整體水平和物業(yè)品質(zhì)，不利于城市的總體發(fā)展。2看到不足的同時(shí)，我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，城市的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇。（1）舊城改造，帶動(dòng)發(fā)展，市場(chǎng)需要量持續(xù)擴(kuò)大?，F(xiàn)三河改造工程已基本完成，火車站的改造工程正在緊張的施工中，下一步，城區(qū)內(nèi)一些老工業(yè)出面臨著搬遷改造。老工業(yè)的搬出城區(qū)，是一個(gè)兩方面的問題，一是建造新工業(yè)區(qū)，新廠房，另一個(gè)方面是舊廠區(qū)的開發(fā)建設(shè)，這些建設(shè)單靠政府的財(cái)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力量，多方引資。這無疑就會(huì)為房產(chǎn)開發(fā)企

17、業(yè)帶來了發(fā)展的機(jī)遇。近兩年來，我市舊城改造力量持續(xù)擴(kuò)大，拆遷戶、搬遷戶的數(shù)目在增加；以及戶口政策放開后，大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的進(jìn)城務(wù)工，使房屋需求量增大。解決這類問題只有加大房層建設(shè)的力度，特別是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度才能適應(yīng)城市的需求。（2）城市遠(yuǎn)景規(guī)劃為房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了空間。隨著我市新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，東部開發(fā)區(qū)的框架已初步形成，新工業(yè)區(qū)的建設(shè)亦開始啟動(dòng)，周圍的衛(wèi)星城市已進(jìn)入中小城市行列，建立起了職能分工明確、空間布局合理、等級(jí)規(guī)模有序的等級(jí)發(fā)展體系，這種城市化發(fā)展目標(biāo)，為房地產(chǎn)開發(fā)拓展了發(fā)展空間。（3）經(jīng)濟(jì)水平提高，百姓改善住房意識(shí)增強(qiáng)由濰坊市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，城鄉(xiāng)居民的收

18、入在逐漸增加，人均可用于消費(fèi)性支配的資金數(shù)目也逐步增加，2004年城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出4923.4元。城市居民在生活水平提高后，對(duì)住房的需求也越來越高，從居住型住宅向改善型住宅發(fā)展，對(duì)新建樓盤的規(guī)模、檔次、景觀、配套、物業(yè)等都有了更高的要求。3在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的今天，我們也注意到濰坊房市場(chǎng)正在向正規(guī)化、精品化、國(guó)際化和品牌化發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）外省市開發(fā)企業(yè)陸續(xù)登陸濰坊，引起市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。隨著新的土地制度出臺(tái)，土地交易招牌掛以來，越來越多的異地公司登陸濰坊，其中包括北京、上海、廈門、濟(jì)南等大城市許多實(shí)力強(qiáng)大的公司，這些公司的到來，打亂了濰坊市原有的市場(chǎng)布局，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更

19、加規(guī)范，更加透明，新的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方式必將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更良性的發(fā)展。（2）注重品牌，搞精品社區(qū)。隨著市政建設(shè)的加快，舊城改造及河道景觀的治理，濰坊市城市面貌越發(fā)的美麗，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，老百姓的購房熱情也是空前的高漲。同時(shí)老百姓對(duì)樓盤的選擇也越來越挑剔，這就使得開發(fā)商不得不在項(xiàng)目的品質(zhì)上下功夫，無論從建筑造型、綠化設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。打造精品樓盤，創(chuàng)造品牌社區(qū)成了他們新的開發(fā)理念。一大批外觀靚麗、景觀優(yōu)美、配套齊全的小區(qū)不斷涌現(xiàn)。原先火柴盒、豆腐塊似的小區(qū)已經(jīng)難入購房者的法眼。（3）新概念房產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)全新居住文化。在追求生活享受的同時(shí)，人們對(duì)居住文化的需求也日趨增強(qiáng)，也催

20、生了房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列的新概念。從國(guó)安商廈的產(chǎn)權(quán)式商鋪、怡和星國(guó)際的空中別墅到東方曼哈頓的酒店式公寓，還有產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)服務(wù)式酒店讓濰坊的老百姓對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)品有了許多新的認(rèn)識(shí)。（4）高品質(zhì)的高層住宅將成為市場(chǎng)主流。國(guó)家有關(guān)部門對(duì)實(shí)心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。而土地供應(yīng)限制政策的出臺(tái)，則為高層住宅項(xiàng)目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。同時(shí)其獨(dú)棟建筑的高密度特點(diǎn)，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢(shì)，而居住社區(qū)也可以因?yàn)楦邔幼≌ㄖ芏?/p>

21、的相對(duì)降低，進(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。第三部分、項(xiàng)目分析文化路項(xiàng)目一、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目坐落于文化路北段，總占地26畝，市政配套全部到位，計(jì)劃建4棟多層住宅，臨街有商鋪。周邊配套設(shè)施：金融：周圍有三家銀行及一家信用社教育：項(xiàng)目周邊學(xué)校較多，有十中、孫家小學(xué)、建材中專、育才學(xué)校、工業(yè)干校、輕工技工學(xué)校等醫(yī)療：附屬醫(yī)院政府：奎文區(qū)委、第三監(jiān)獄、大虞派出所等企業(yè)：山東濰坊拖拉機(jī)廠、生建集團(tuán)、動(dòng)力機(jī)械配件廠、天倫實(shí)業(yè)開發(fā)公司、北虞預(yù)制廠、紅旗機(jī)械廠、濟(jì)軍冷藏廠等總體來看，文化路是未來的規(guī)劃路，所以本案區(qū)位的前景優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)，而且周邊金融機(jī)構(gòu)、教育、醫(yī)療以及政企事業(yè)單位相對(duì)齊全，整個(gè)

22、地段擁有較大的升值潛力。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)： 1.開發(fā)商實(shí)力雄厚，利于打造項(xiàng)目品牌 2.緊鄰奎文區(qū)委、周邊配套較為齊全 3.項(xiàng)目地段已經(jīng)形成一定的居住規(guī)模 4.交通便利 5.項(xiàng)目所在地段升值潛力大劣勢(shì)： 1.項(xiàng)目總體量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng) 2.地理位置稍偏，短時(shí)間難以形成優(yōu)勢(shì) 3.區(qū)域形象一般，購買力相對(duì)低下 4.項(xiàng)目本身服務(wù)性設(shè)施缺乏（例如會(huì)所、區(qū)內(nèi)幼兒園、社區(qū)診所等）機(jī)會(huì)： 1.距離政府較近，方便吸引有效客戶 2.周邊項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少特色，走差異化產(chǎn)品的路線將利于項(xiàng)目推廣。 3.地域范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤多為尾盤銷售，存在一定市場(chǎng)空缺 4.項(xiàng)目體量較小，易于消化威脅： 1.周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓

23、盤前期的余房和即將開發(fā)組團(tuán)會(huì)分流部分客群 2.房地產(chǎn)開發(fā)處于初期，消費(fèi)心理價(jià)位較低，消費(fèi)觀念不成熟。改善住房+投資的意識(shí)有一定欠缺。 3.體量過小使物業(yè)很難提高到較高的檔次三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析在考察完地塊之后，我們制定了較為周密、詳細(xì)的調(diào)研計(jì)劃，有針對(duì)性的進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研。我們根據(jù)已經(jīng)掌握的調(diào)研資料在第一時(shí)間對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行了全新的調(diào)研分析，這里面包含金都花園、錦繡苑、怡新苑、虞新花園跟吉祥家園。他們?nèi)慷际嵌鄬咏ㄖ?，磚混結(jié)構(gòu)，而且占地面積較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其中一期已經(jīng)入住一年多，二、三期項(xiàng)目也進(jìn)入到了銷售的尾聲階段，具體調(diào)研結(jié)論如下：基礎(chǔ)部分開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積建筑面積金都花園濰坊金慶

24、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文化路北段1218號(hào)200多畝16萬錦繡苑濰坊市中魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司虞河路北段玉清東街北150畝12.5萬怡新苑濰坊吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司福壽街與新華路交叉口北600畝50萬吉祥家園濰坊漢典置業(yè)有限公司虞河路與玄武街東南角200多畝10萬本案濰坊嘉怡置業(yè)文化路北段 從基礎(chǔ)部分來看各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商都具有一定的開發(fā)實(shí)力，其項(xiàng)目也都圍繞北宮街、福壽街、文化路、虞河路來興建，從而再一次證明了本項(xiàng)目地段升值的潛力。各個(gè)項(xiàng)目的總體投放量相對(duì)較大，已經(jīng)形成區(qū)域居住區(qū)。而與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比較本案開發(fā)體量較小，形不成規(guī)模效應(yīng)，存在一定劣勢(shì)。產(chǎn)品部分建筑形式戶型種類面積區(qū)間車位地下室金都花園磚混兩

25、室、三室、四室兩室：85-90三室：110-160地上5萬750/平米怡新苑磚混兩室、三室、四室兩室：60-80三室：100-1303.8萬/個(gè)（地上）860/平米虞新花園磚混兩室、三室兩室：80-100三室：140吉祥家園磚混兩室、三室兩室：82-88三室：128-145地上4萬一個(gè)從產(chǎn)品角度來看，所有的項(xiàng)目都采用了磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑，其主力戶型也是以兩室（80-100平米）、三室（110-135平米）為主。銷售狀況開盤時(shí)間入住時(shí)間總戶數(shù)剩余戶數(shù)銷售率金都花園2002年初2005年12月1600余套40左右97.5%錦繡苑1200余套20左右98.3%怡新苑2004年2006年10月600套

26、70套左右88%吉祥家園2003年2005年10月1800余套沒房100%從銷售部分來看，周邊多數(shù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間早，銷售均價(jià)較低，正在銷售中的二期、三期銷售率也都超過90%，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤。這也證明了周邊客群對(duì)此類中低端產(chǎn)品有一定購買力，總體項(xiàng)目也存在一定的升值潛力。價(jià)格狀況起步價(jià)最高價(jià)均價(jià)套價(jià)值差價(jià)物業(yè)費(fèi)金都花園159822581900兩室：13.520.3萬三室：17.636.1萬70元0.35怡新苑167826482100兩室：14.8- 23.3萬三室：19.6- 30.9萬均差80元0.3虞新花園210026002200兩室：16.2- 26萬三室：29.4- 36.4萬均差6

27、0元0.3吉祥家園152018501700兩室：13.3-16.3萬三室：18.2-26.8萬50元0.23各項(xiàng)目均價(jià)：各項(xiàng)目套價(jià)值：從銷售價(jià)格狀況來看，目前本區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)大多在2000元/m2左右，其房屋總價(jià)也控制在了13萬以上，40萬以下，均套價(jià)值在25萬左右，物業(yè)費(fèi)也都在0.2-0.4元之間。配套情況各個(gè)項(xiàng)目配套及其他金都花園小區(qū)設(shè)有幼兒園、超市、活動(dòng)中心、醫(yī)療中心、警務(wù)區(qū)綠化：綠蔭率43%，14000平方米中心花園車庫：共有600多個(gè)停車位和獨(dú)立車庫物業(yè)：全封閉、全方位智能化管理外觀：簡(jiǎn)潔大方，四坡水屋頂帶閣樓，外墻高檔塊材鑲嵌采暖：集中供暖，分戶控制水電氣：配套齊全，三表出戶，戶均供

28、電功率不小于6千瓦，陽臺(tái)均設(shè)供、排水通訊：電話、有線、寬帶入戶、溝通更自由門窗：?jiǎn)卧獙?duì)講防盜門、入戶高級(jí)名牌防盜門，鋁合金玻璃窗，一層優(yōu)質(zhì)鋁合金防盜網(wǎng)。錦繡苑歐式建筑，三段式外立面，超大樓間距，浪漫經(jīng)典；區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園，中心花園；另有商場(chǎng)、銀行、超市等；南北通風(fēng)的健康陽光戶型79-130，270度觀景外飄窗，雙層塑鋼玻璃窗；雙氣入戶，暖氣分戶控制，集中管道井，三表出戶；特聘專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行封閉式物業(yè)管理，戶戶電子對(duì)講系統(tǒng)，保證您和家人的安全；怡新苑社區(qū)橫跨新華路至北海路，真正大盤品質(zhì)，會(huì)所、幼兒園等生活配套設(shè)施，地處新華路黃金地段置業(yè)街與北宮新街交界處，地理位置優(yōu)越，升值前景無限，24小時(shí)全封閉

29、智能化、售后服務(wù)式物業(yè)管理，解除您的后顧之憂，讓您生活更放心、更舒心、更安心、更貼心虞新花園水、電、煤氣、地暖單戶控制；電話、有線、寬帶入戶；單元對(duì)講門、入戶防盜門；前陽臺(tái)設(shè)上下水；地上獨(dú)立車庫。封閉式物業(yè)管理，二十四小時(shí)保安，電子監(jiān)控、給您一個(gè)安全舒適的環(huán)境、開發(fā)建設(shè)手續(xù)完備，銀行提供最長(zhǎng)20年80%按揭。吉祥家園 水電超前設(shè)計(jì)容量，單元對(duì)講防盜門，管道煤氣，集中供暖，有線電視，電話，花園，長(zhǎng)廊，親水，老人晨練，兒童娛樂從配套等其他方面來看，各項(xiàng)目均屬同一檔次，采用了一定的人性化的設(shè)計(jì)理念，全封閉式的物業(yè)管理以及24小時(shí)的監(jiān)控服務(wù)。但是在外檐設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等方面還存在較大的欠缺，故

30、本案應(yīng)在以上部分力求突破，通過差異化的產(chǎn)品定位來贏得市場(chǎng)。四、分析結(jié)論綜上所述，該地區(qū)的購買力相對(duì)比較集中，對(duì)地段的價(jià)值比較認(rèn)可，可以接受80-100平米的兩室與100-135平米的三室，其套價(jià)值在16-30萬左右的樓盤，所以，我們應(yīng)該把更多的精力放在對(duì)于產(chǎn)品的理念創(chuàng)新上，這樣才能使我們的項(xiàng)目在此區(qū)域樹立口碑，并形成品牌效應(yīng)，便于我們后期的推廣。五、項(xiàng)目建議1. 市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位獨(dú)具特色的低密度中檔社區(qū)客群定位高級(jí)公務(wù)員，高級(jí)教師、醫(yī)療工作者事業(yè)單位人員效益較好企業(yè)職工年輕一族（即將結(jié)婚，買房資金大部分需要父母資助）特征描述：以上人群家庭收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定的積蓄，大部分有住房公積金。能承受2

31、5萬左右的房款，而且大部分需要貸款購房。他們是有一定文化、涵養(yǎng)的高素質(zhì)人群。他們希望下班之后能夠有一定的個(gè)人空間來靜心考慮事情、看看自己喜歡的書、欣賞一下輕音樂來放松身心，追求時(shí)尚的生活品位。價(jià)格定位 銷售均價(jià)：2100元/對(duì)于價(jià)格，我們采取高質(zhì)中價(jià)的定位策略，在推廣上實(shí)現(xiàn)高開平走。2. 產(chǎn)品建議：規(guī)劃及園林建議由于本案地快不規(guī)則、且只有4棟樓，在布局上建議采用圍合的形式，中心形成主體景觀，景觀建議采用立體式規(guī)劃，多采用灌木、喬木，豐富園林景觀，適當(dāng)點(diǎn)綴小的水景，使項(xiàng)目在畫像水影中體現(xiàn)生氣。外檐建議：外檐設(shè)計(jì)體現(xiàn)異域風(fēng)格，采用后現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，立面上要錯(cuò)落有致，色調(diào)要沉穩(wěn)大氣，打破此區(qū)域千篇一律

32、的外檐風(fēng)格，外檐材質(zhì)選用涂料和面磚相結(jié)合，創(chuàng)造非常親切、和諧、富有生活味的感覺，在簡(jiǎn)約當(dāng)中引入很多文化韻味的風(fēng)格。使得建筑本身能夠引導(dǎo)生活，能夠提高生活品質(zhì)，能夠引導(dǎo)居住生活行為。使得生活精致一點(diǎn)，不要豪華，而是很精致舒服，很好的保證了住宅的私密性與享受功能，是一種居住品質(zhì)與生活的理想的雙重實(shí)現(xiàn)，是適應(yīng)現(xiàn)在人們對(duì)新生活要求的一種新型的住宅形式。 戶型及面積建議：采用小進(jìn)深，大面寬的全新設(shè)計(jì)理念，主力戶型采用橫廳及退臺(tái)設(shè)計(jì)，打造全明戶型，各戶室采用適當(dāng)?shù)某叨龋O(shè)立多功能的空間。戶型二室小三室大三室四室比例25%55%15%5%面積80-110110-130140-150150-170其中：錯(cuò)層在

33、30%的比例。配套建議：在配套方面，建議采用雙層中空玻璃，既可隔音又可保溫，采用地板采暖方式，可視對(duì)講系統(tǒng)，并適當(dāng)升級(jí)智能化系統(tǒng)增加產(chǎn)品的差異化。 六、營(yíng)銷推廣1. 案名建議：逸然居 2. 形象定位 品位源自文化！3.開發(fā)周期： 預(yù)計(jì)10個(gè)月時(shí)間 以10月份開工為例計(jì)算周期 11月中旬完成基礎(chǔ)施工，并進(jìn)入冬歇期 4月中旬主體封頂 7月份配套完成 8月底景觀完成項(xiàng)目入住 4. 銷售周期 本案體量約0000平方米（不含商業(yè)），預(yù)計(jì)銷售周期為個(gè)月。1.銷售進(jìn)度：以取得銷售許可證為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，銷售計(jì)劃如下：銷售階段銷售比例銷售面積銷售時(shí)間工程結(jié)點(diǎn)導(dǎo)入期%2000m22個(gè)月銷售中心落成開盤期

34、%4000m22個(gè)月強(qiáng)銷期%6000m2個(gè)月外檐落成旺銷期%8000m2個(gè)月整體竣工總計(jì)100%20000m212個(gè)月/2.回款計(jì)劃：根據(jù)銷售面積、銷售均價(jià)。推算出月協(xié)議銷售額約為面積約平米價(jià)格元=萬元/月具體回款預(yù)計(jì)如下表：銷售階段銷售均價(jià)銷售平米數(shù)協(xié)議回款金額導(dǎo)入期1950元/平米2000平米390萬元(此進(jìn)款需并入正式開盤)開盤期2000元/平米4000平米800萬元強(qiáng)銷期2100元/平米6000平米1260萬元旺銷期2200元/平米8000萬平米1760萬元總計(jì)2105元/平米20000平米4210萬元5. 價(jià)格策略 考慮到項(xiàng)目的總體量較小，地理優(yōu)勢(shì)在短時(shí)間內(nèi)難以形成的情勢(shì)下，回款無疑

35、成為我們首要考慮的問題，故而，我們提出低開高走的價(jià)格策略，迅速、有力切入市場(chǎng)，并營(yíng)造項(xiàng)目升值潛力，增強(qiáng)客戶信心，快速回籠資金。6. 階段推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，營(yíng)銷工作大體可以分為4個(gè)階段第一階段：導(dǎo)入期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：以售樓中心落成為項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間階段目的：在項(xiàng)目正式開盤前，營(yíng)造一種良好的市場(chǎng)氛圍，讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)本案，了解本案，感悟本案，理解本案；形成初步的良好印象主要媒介：報(bào)紙、戶外看板、傳單、圍擋、售樓中心展示推廣要點(diǎn)：利用一系列的廣告宣傳、迅速樹立本案良好的物業(yè)形象和知名度，引起社會(huì)的關(guān)注，并形成客戶積累營(yíng)銷組織：由于產(chǎn)品力還不能完全展現(xiàn)，影響客戶購買決策的實(shí)施，所以銷售人員須向客戶傳遞，在

36、該階段落單享有特殊優(yōu)惠，通過價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)部分成交。第二階段：開盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：導(dǎo)入期后個(gè)月階段目的：通過開盤前一段時(shí)間的積累，全面引爆項(xiàng)目，揭開項(xiàng)目的神秘面紗，以全新理念的居住模式在社會(huì)上引起轟動(dòng)。此階段樹立的不僅僅是項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，更為重要的是灌輸時(shí)尚、自然、享受的生活方式，吸引目標(biāo)人群的進(jìn)一步關(guān)注，并大量消化前期積累的客戶主要媒介：報(bào)紙、戶外看板、圍擋、售樓中心展示推廣要點(diǎn)：通過前期推廣，在充分形成有效的需要和消費(fèi)者強(qiáng)烈的心理期待的基礎(chǔ)之上，利用對(duì)項(xiàng)目開盤的宣傳，有效引爆市場(chǎng)。一定要在社會(huì)上產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。營(yíng)銷組織：充分利用項(xiàng)目開盤的有利時(shí)機(jī)，通過兩條通道進(jìn)行宣傳。一是硬性廣告，選擇平面

37、媒體（報(bào)紙、戶外等）進(jìn)行炒作，使本案的認(rèn)知更加具像化；二是軟性宣傳，組織系列活動(dòng)及公關(guān)活動(dòng)，制造社會(huì)關(guān)注力，提升認(rèn)知項(xiàng)目檔次，以區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。 第三階段：強(qiáng)銷期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：以外檐落成時(shí)間為項(xiàng)目第一銷售高潮啟動(dòng)時(shí)間階段目的：經(jīng)過首輪的市場(chǎng)引爆之后，市場(chǎng)熱度會(huì)有一定的回落，而越接近現(xiàn)房時(shí)，消費(fèi)者越容易做出購買行動(dòng)，所以外檐的落成，使有效促使部份客戶做出實(shí)際消費(fèi)行動(dòng)，基于此因，此階段以促銷活動(dòng)為主，推出一系列的利好消息，刺激消費(fèi)，消化大宗買家。主要媒介：售樓中心展示，此階段應(yīng)適量控制廣告投放，蓄積力量。推廣要點(diǎn)：價(jià)格提升、針對(duì)性促銷活動(dòng)營(yíng)銷組織：利用外檐落成可以消除大客戶購買疑慮的作用，采用“外緊內(nèi)松

38、”的手段，一方面通過價(jià)格調(diào)整，更堅(jiān)定這部份消費(fèi)群體的信心，和購買緊迫感，另一方面，通過各種優(yōu)惠活動(dòng)，最終使之實(shí)現(xiàn)成交。第四階段：旺銷期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目完工階段目的：項(xiàng)目完工意味著產(chǎn)品力的全面展現(xiàn)，全面進(jìn)入銷售高峰期 主要媒介：戶外看板、報(bào)紙、圍擋、售樓中心展示推廣要點(diǎn)：充分利用項(xiàng)目完工，產(chǎn)品力全面展現(xiàn)的時(shí)機(jī)，通過廣告進(jìn)行短暫的轟炸宣傳，以吸引大量客戶前來參觀。 營(yíng)銷組織：針對(duì)完工，組織系列“入住”活動(dòng)，活動(dòng)的組織應(yīng)以已購房客戶互動(dòng)為原則，使之成為我們的最好的說客，配合廣告宣傳所吸引的新客戶，使新客戶產(chǎn)生購買沖動(dòng)，最終擴(kuò)大成交量。說明：導(dǎo)入期價(jià)格不宜過高。由于市場(chǎng)對(duì)于本案的認(rèn)識(shí)還不夠詳實(shí)，一個(gè)良好

39、的物業(yè)形象是十分重要的。在擁有良好的物業(yè)形象的同時(shí)，價(jià)格上勢(shì)必做出一定的讓步，給目標(biāo)客戶以更為實(shí)際的誘惑，使其深深地感到本案才是最佳的選擇，進(jìn)而關(guān)注、了解、 產(chǎn)生購買欲望。其中一部分沖動(dòng)型購房者在此階段就可能完成購買事實(shí)。這部分人群看到的往往只是本案的某一個(gè)點(diǎn)上的優(yōu)勢(shì)，很難縱觀全局，從不同的角度發(fā)現(xiàn)問題分析問題。通過以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格上的誘惑是這部分人群最容易接受、也是最無法抗拒的一個(gè)利益點(diǎn)。在一個(gè)項(xiàng)目開盤初期，良好的銷售開端是十分重要的。開盤前的積累過程中可依靠的東西很少，很簡(jiǎn)單，價(jià)格是其中最直接，最有效的。所以我們認(rèn)為本案的導(dǎo)入期應(yīng)該采用低開的方式進(jìn)入市場(chǎng)。 開盤期價(jià)格定位準(zhǔn)確有力。經(jīng)過

40、了導(dǎo)入期對(duì)市場(chǎng)的摸索，整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格體系往往經(jīng)過了幾輪的調(diào)整，對(duì)于市場(chǎng)的接受能力與價(jià)格潛力有了更加清楚的分析。此時(shí)一個(gè)準(zhǔn)確的價(jià)格定位可以一步切中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要害，贏得市場(chǎng)先機(jī)，迅速回收一批目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)本案項(xiàng)目充滿信心，對(duì)本案所屬區(qū)位升值潛力充滿信心的購房者，這部分購房者一般都屬于非常自信、有一定知識(shí)層次的目標(biāo)人群，他們相信自己的判斷能力，在物業(yè)正式開盤后，手續(xù)齊全，價(jià)格合理有升值潛力的情況下會(huì)毫不猶豫的完成購買。 促銷期、旺銷期價(jià)格穩(wěn)步攀升。對(duì)于一個(gè)成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目來講價(jià)格走勢(shì)的穩(wěn)定是至關(guān)重要的。價(jià)格出現(xiàn)大的起伏一般有兩種情況：一種是房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，如海南、廣西等地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫

41、的破裂，但這種情況隨著整個(gè)市場(chǎng)逐步走入正軌將不再可能出現(xiàn)；另一種情況就是說明項(xiàng)目定位的不準(zhǔn)確性。在本案進(jìn)入促銷期、旺銷期后隨著工程進(jìn)度的發(fā)展，價(jià)格走勢(shì)應(yīng)穩(wěn)步上揚(yáng)，給已購房者以物業(yè)升值的信心保障。在此期間推出各種形式的優(yōu)惠措施，并通過這些促銷手段吸引一部分持幣觀望的有效客戶。在優(yōu)惠措施的驅(qū)使下，在小區(qū)整體即將成為現(xiàn)房，價(jià)格即將大幅度上揚(yáng)的情況下，會(huì)將一部分客戶成功的吸納進(jìn)來，變購買愿望為最終的購買事實(shí)。福壽街商務(wù)樓項(xiàng)目本項(xiàng)目緊鄰福壽東街，項(xiàng)目東側(cè)為順都花園，總體占地面積畝，一、產(chǎn)品建議：、項(xiàng)目總體技術(shù)參數(shù)建議：由于本項(xiàng)目的特性，并結(jié)合濰坊當(dāng)?shù)厣逃梦飿I(yè)的總體狀況分析，為了在盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，努

42、力追求公司最大利益，建議層做沿街商鋪，層做寫字樓，容積率控制在左右。規(guī)劃建議建筑外檐突出現(xiàn)代感，線條要簡(jiǎn)潔，充滿動(dòng)感活力。色調(diào)亮麗、但用色不要過多，體現(xiàn)公司總部的青春活力。外檐材質(zhì)可選用鋁塑板。設(shè)置豪華大堂，體現(xiàn)客戶尊貴身份。 配套建議中高檔品牌中央空調(diào)。在中間某一樓層設(shè)置小型會(huì)所（提供客戶會(huì)客、休閑、會(huì)議及交流的場(chǎng)所），增強(qiáng)辦公空間的使用功能。安全防范系統(tǒng)（只限寫字樓部分）通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（只限寫字樓部分）停車場(chǎng)建議在大廈前后設(shè)置一定量停車位，大廈前停車位為商鋪服務(wù)，后面車位公司自行使用。商鋪參數(shù)建議根據(jù)本司長(zhǎng)時(shí)間以來對(duì)市場(chǎng)的研究和分析，我們認(rèn)為商鋪的一些最佳參數(shù)如下：面積大?。阂话愣陨啼伱娣e

43、在80200M2之間較為適宜樓層：最佳為一樓，次之為一樓加二樓，較差為三層樓位置：轉(zhuǎn)角最佳房型：門面寬與進(jìn)深之比為1.5：1或1：1為佳，而一般門面寬與進(jìn)深之比達(dá)到1：3為較差鑒于本案所處的地理位置和公司的戰(zhàn)略考慮，我們建議第一，做層商鋪；第二，面寬與進(jìn)深之比控制在：，為了使寫字樓的空間布局合理有效，進(jìn)深控制在米左右,而面寬為了符合建筑模數(shù)單套面寬控制在.9為宜；第三，戶型面積為平米左右。第四，建筑層高米以上。二、價(jià)格定位：商鋪：7000元m2昌邑項(xiàng)目一、地塊現(xiàn)狀分析1. 地塊用途：住宅2. 地塊形狀：本項(xiàng)目地塊近似長(zhǎng)方形3. 地塊面積：占地60畝4. 地塊SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：1.本案位于市中

44、心，地理位置優(yōu)越。2.該地塊周邊道路屬于未來規(guī)劃路，地段具有一定的升值潛力。3.項(xiàng)目周邊有一定的購買群體。4.緊鄰北海公園，有利于提升項(xiàng)目周邊整體環(huán)境。5.開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大。劣勢(shì)：1.項(xiàng)目周邊缺乏大型的生活配套設(shè)施。2.地塊周邊現(xiàn)有建筑物比較破舊，影響項(xiàng)目形象。3.地塊地勢(shì)較低，可能增加建筑成本。4.規(guī)劃路短時(shí)間內(nèi)無法興建，可能暫時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目。機(jī)會(huì)：1.昌邑房地產(chǎn)尚處于起步階段，政策上重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。2.受城市發(fā)展影響，昌邑人民需要改善自己的居住條件。3.開發(fā)商力求把本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)刂懈邫n的住宅項(xiàng)目，其戰(zhàn)略機(jī)會(huì)較好。威脅：1.東方家園項(xiàng)目可能對(duì)本案形成一定的威脅。2.地產(chǎn)行業(yè)受政策影響比較直

45、接，不確定因素較多。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀分析1.當(dāng)前供應(yīng)量分析 從現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的情況來看，整體土地供應(yīng)量不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)相對(duì)較多。2.典型項(xiàng)目分析在當(dāng)前昌邑房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很明朗的情況下，我們有針對(duì)性地考察了當(dāng)?shù)氐牡湫晚?xiàng)目“東方家園”希望可以從中吸納借鑒。東方家園北靠北海路、南至東環(huán)路、西鄰利民街、東到富昌街，整個(gè)項(xiàng)目占地26公頃，屬于舊城改造，開發(fā)周期2-3年，最低售價(jià)1400元/平米，最高2300元/平米，均價(jià)1800元/平米。共分三期開發(fā)，一共70多棟樓，戶型10余種，其中主力戶型：兩室80-100，三室120-130，面積最小80平米，最大130平米。該項(xiàng)目體量較大，在當(dāng)?shù)貙?/p>

46、于有一定規(guī)模的樓盤。3.價(jià)格分析由于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，所開發(fā)的樓盤同類化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且缺少高檔次項(xiàng)目，所以整體的均價(jià)在2000以下。但是從目前發(fā)展來看，開始出現(xiàn)一些規(guī)模較大的樓盤，而且也開始注意項(xiàng)目品質(zhì)的提升，由于新一代住宅產(chǎn)品的問世，在價(jià)格上會(huì)出現(xiàn)逐步攀升的勢(shì)頭。三、本案項(xiàng)目建議1.項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品建議建議將本案定位于中高檔次的樓盤，希望借助有效宣傳在當(dāng)?shù)貥淞㈨?xiàng)目高端形象及開發(fā)商品牌形象。配套建議建議本案小區(qū)生活配套設(shè)施健全，如便利店、兒童游樂區(qū)，小型會(huì)所包括小型咖啡廳、書吧、酒吧、美容、美發(fā)、健身、洗衣店等，充分體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)要求，給業(yè)主一個(gè)安全舒適的家。規(guī)劃建議從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋“精品住宅”概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映昌邑中高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國(guó)際性，均要符合昌邑中高階層的居住感受和審美需求，為昌邑高檔物業(yè)