地鐵商業(yè)五大弊病

1、地鐵商業(yè)五大弊病1規(guī)劃先天不足“地鐵商業(yè)的不景氣，首先與整個地鐵商業(yè)的規(guī)劃有很大關(guān) 系?！鄙仄瘴飿I(yè)顧問（深圳）有限公司策劃中心總監(jiān)譚偉光指出，他 認(rèn)為，當(dāng)初在地鐵建設(shè)規(guī)劃時，并沒有對地鐵商業(yè)考慮得很充分?！霸趺醋?，出入口如何設(shè)計，包括買票進(jìn)出口和地面出入口的設(shè) 計，引入什么規(guī)劃，如何設(shè)計通道，如何引導(dǎo)人流等等問題，當(dāng)初可 能沒有把未來的地鐵商業(yè)充分考慮進(jìn)去，”譚偉光說，“所以深圳地 鐵商業(yè)可謂有些先天不足。”在調(diào)查中，商戶們也反映了類似意見。有商戶認(rèn)為，地鐵通道 設(shè)計對人流的引導(dǎo)存在一些問題，搭乘地鐵的人流，完全可以不經(jīng)過 地鐵商業(yè)就直接進(jìn)出地鐵站。2地鐵不是交通首選“最根本原因在于，深圳地

2、鐵還不具備不可或缺性和首選性。” 德思勤置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中心總經(jīng)理周欣表示，地鐵在城市交通網(wǎng)絡(luò) 中的地位決定了地鐵商業(yè)目前的現(xiàn)狀。目前單線運(yùn)行的地鐵，乘坐人 群較為單一，以白領(lǐng)和福田、羅湖區(qū)的居民為主，涵蓋面還不充分。 同時，人流量也不大，“只有后續(xù)幾條線開通后，整個網(wǎng)狀的地鐵系 統(tǒng)才能真正帶來大量人流，那時才是地鐵商業(yè)興旺的契機(jī)。”“地鐵幾條線開通的時間配合不太好，還沒有形成網(wǎng)絡(luò)。”譚偉 光也認(rèn)為，與上海、廣州等城市相比，深圳私家車保有量高，增長速 度快，同時，公交系統(tǒng)很發(fā)達(dá)，地面道路交通相對比較通暢，市民并 沒有養(yǎng)成乘坐地鐵的習(xí)慣?！白罔F的習(xí)慣都沒有，怎么會養(yǎng)成地鐵商業(yè)消費(fèi)的習(xí)慣？”周

3、欣反問道。3興旺還需要時間“不管怎樣，任何一種商業(yè)興旺有個過程，都需要時間?！鄙钲?慧通行房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理母舟表示，地鐵商業(yè)雖然目前 不景氣，但是前景還是很光明的，只是在興旺之前，需要很多商家摸 索，堅持、付出犧牲?！暗罔F其他線路的開通需要時間，消費(fèi)者習(xí)慣的改變也需要時 間?！弊T偉光說，開發(fā)商、運(yùn)營商、商戶都需要努力，付出投入和犧 牲。需要進(jìn)行規(guī)劃的改善，業(yè)態(tài)的調(diào)整，共同引導(dǎo)消費(fèi)者習(xí)慣在地下 消費(fèi)?！暗罔F4號、3號和1號延長線順利開通后，地鐵商業(yè)將迎來 高峰期。”譚偉光預(yù)測說?！昂诵膯栴}是時間問題?！敝苄勒f，地鐵商業(yè)有其先天優(yōu)勢，雖 然目前優(yōu)勢沒有完全發(fā)揮，但是有人流的支撐，前景還

4、是很看好，即 使目前地鐵商業(yè)出現(xiàn)定位不好、業(yè)態(tài)不對等等問題，都可以逐漸調(diào)整， “地鐵全線貫通后半年到一年，地鐵商業(yè)將旺盛起來?！?定位還在調(diào)整階段“目前地鐵商業(yè)成功的不多，定位是一個問題?！敝苄辣硎?，目 前地鐵商業(yè)的定位在調(diào)整階段，定位比較復(fù)雜，因?yàn)楝F(xiàn)在處于培育期， 有些商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計從長遠(yuǎn)來看也許是對的，但是短期內(nèi)還得熬。有 些現(xiàn)在短期內(nèi)做能夠旺場的，長期看未必是好業(yè)態(tài)?！暗罔F商業(yè)的定位一定要與地面已有商業(yè)相結(jié)合，形成互補(bǔ)、融 合和借勢的關(guān)系。”周欣舉例說，比如世界之窗站，觀光客、旅游者 很多，可以根據(jù)這一特點(diǎn)設(shè)計相應(yīng)的業(yè)態(tài)，而別的站點(diǎn)可能就不具備 同樣的人流，也就不能照搬。他認(rèn)為，目前華強(qiáng)

5、地鐵電子中心打造電 子元器件專業(yè)市場，是希望借勢整個區(qū)域旺盛的電子市場，但是還需 要考慮產(chǎn)品的差異性與互補(bǔ)性。5無“放水養(yǎng)魚”心態(tài)在華強(qiáng)地鐵電子中心，好幾名商戶均表示，開發(fā)商在前期銷售中 沒有進(jìn)行控制，結(jié)果有不少炒鋪的進(jìn)入，“買了柜臺不經(jīng)營，空在那 里，商城內(nèi)稀稀落落的，人氣怎么起得來？”“開發(fā)商和運(yùn)營商可能出于快速回籠資金、促進(jìn)銷售考慮，對買 家和租客沒有嚴(yán)格要求?！蹦钢壅f，國際商業(yè)發(fā)展的趨勢是定單商業(yè) 地產(chǎn)，根據(jù)已確定的主力店的要求，進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，前期投入大量精 力做調(diào)研，定位?！跋愀塾忠怀?，前期工作做了3年，地鐵商業(yè)旺得 很，而深圳很多幾下子就賣出去了，自然會出現(xiàn)一些問題?！弊T偉光也建議

6、說，運(yùn)營商不能將目標(biāo)盲目指向租金，而是應(yīng)該在 前期“放水養(yǎng)魚”。深圳到底需要什么樣的地鐵商業(yè)專家說法地鐵商業(yè)主題應(yīng)鮮明譚偉光認(rèn)為，地鐵的最大價值在于龐大的人流，所以，以后的地 鐵商業(yè)從業(yè)態(tài)設(shè)計上可以考慮三點(diǎn)，一是設(shè)計吸引人流的快速消費(fèi)品 的業(yè)態(tài)。二是提供人們?nèi)粘１匦杵返臉I(yè)態(tài)。三是在規(guī)劃和裝修定位上， 要更加休閑，有明確的主題，這樣才能吸引人流駐足。“未來趨勢是以大商家為主導(dǎo)的定單地產(chǎn)商業(yè)?！蹦钢壅f，以后 的商業(yè)發(fā)展趨勢，包括地鐵商業(yè)在內(nèi)，都是要圍繞主力店做文章?！皬?零售管理學(xué)角度說，靠一個小商鋪是很難將人氣帶起來的。”母舟表 示，目前，在廣州地鐵商業(yè)最旺的天河城，就是由吉之島、百佳等大 的主

7、力店帶動。深圳地鐵商業(yè)引入大的主力店，未來經(jīng)營將有保障。“未來深圳地鐵商業(yè)沒有定勢，商業(yè)本身就不該有定勢?！敝苄?說，不過一個原則是，主題必須鮮明，各個地鐵站點(diǎn)的地下商業(yè)要與 地面商業(yè)的特征相互融合、互補(bǔ)?！耙欢ㄒ芙鑴荨?，同時又要突出 地鐵商業(yè)的優(yōu)勢。市民觀點(diǎn)業(yè)態(tài)及商品要求有特色“路面上有大把的商場，我為什么要去地下的商場逛呢？”肖小 姐反問道。周末逛街，肖小姐常常從東門轉(zhuǎn)戰(zhàn)華強(qiáng)北再到萬象城，從 來沒有在地鐵商鋪里停留過?！皼]有多少開業(yè)的，開業(yè)了的也和外面 沒有區(qū)別?！卑凑找恍┦忻竦恼f法，地鐵商業(yè)最大的優(yōu)勢是其便捷的交通，缺 陷則是毫無特色，以及無法與shopping mall相比擬的購物環(huán)

8、境?！安?要同質(zhì)化競爭，”在華強(qiáng)北某電子市場工作的陳先生也指出，地鐵商 業(yè)可以有所復(fù)制，但是絕不要跟近距離的地面商業(yè)重復(fù)?！叭绻荒?進(jìn)行業(yè)態(tài)細(xì)分，地上與地下不僅形成不了規(guī)模效應(yīng)，反倒可能分流一 部分原有消費(fèi)群?！薄按送?，除了引進(jìn)知名的商家，完善配套，還應(yīng)推出一些特色的 商品，做到除此之外絕無僅有。比如，某一件商品，某一個款式，只 有一個碼，一種顏色，那樣也會吸引固定的人氣。”肖小姐也認(rèn)為。周邊白領(lǐng)期待“速食店”在很多市民看來，隨著深圳地鐵線路網(wǎng)絡(luò)鋪展開，今后很多市民 出行都將依賴地鐵交通工具，像逛商場一樣逛地鐵商鋪，將成為很多 人習(xí)慣的消費(fèi)模式。但是這樣的方式，對目前而言還為時過早?！艾F(xiàn)在的

9、地鐵商業(yè)太不成熟了，賣的東西都不適合地鐵商鋪?！?在深圳書城附近上班的劉小姐對記者說，“你看華聯(lián)的地下街，開業(yè) 一年多了，生意還不是很理想?！焙蛣⑿〗阋粯樱瑤孜辉谥行膮^(qū)上班 的白領(lǐng)也表示，對目前深圳地鐵商業(yè)沒有興趣。他們說，如果地鐵商 鋪形不成規(guī)模效應(yīng)，不能滿足一般乘客便捷快速的需求，很可能會出 現(xiàn)開張不久就不得不關(guān)門的局面。劉小姐建議說，深圳地鐵可以借鑒 香港的地鐵經(jīng)營模式，“一般地鐵站賣的都是報刊、小件零食、飲料 或者高級快餐，甚至是一些價值比較高的小玩意兒，不用怎么試，買 了便可以隨身帶走的。一般人乘地鐵時不可能有很多時間去逛，所以 根本不適合賣衣服?！钡罔F商鋪投資要訣第一，各地鐵站點(diǎn)由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而， 投資時應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求合適站點(diǎn)進(jìn)行商鋪投資。第二，即使同處一個站點(diǎn)，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道 商鋪相對比較便宜。第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境， 即選址應(yīng)挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能 夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境