物流園-項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、-PAGE . z.物流園工程可行性研究報(bào)告工程經(jīng)濟(jì)學(xué)作業(yè)工程可行性研究報(bào)告物流園建立工程目錄一、總論11.1工程背景11.2工程概況21.3結(jié)論與建議3二、工程的規(guī)劃相關(guān)性及建立必要性32.1工程的規(guī)劃相關(guān)性32.2工程的建立必要性4三、場(chǎng)址選擇53.1場(chǎng)址現(xiàn)狀53.2場(chǎng)址建立條件5四、投資估算與資金籌措84.1 投資估算84.2資金來源與籌措9五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)95.1評(píng)價(jià)依據(jù)95.2根底數(shù)據(jù)與參數(shù)105.3營(yíng)業(yè)收入估算105.4本錢費(fèi)用估算105.5盈利能力分析105.6償債能力分析105.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論10六、可行性研究的結(jié)論與建議116.1可行性研究結(jié)論116.2可行性研究建議11附表12

2、-. z.一、總論1.1工程背景工程名稱百麗通州物流園工程。1.1.2承辦單位概況本工程由百麗國(guó)際控股*承辦。百麗國(guó)際控股*，前身是百麗集團(tuán)，創(chuàng)立于1992年3月8日，于2007年5月23日在*成功上市，中國(guó)大陸著名的鞋業(yè)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)公司，主要經(jīng)營(yíng)鞋類業(yè)務(wù)及運(yùn)動(dòng)服飾業(yè)務(wù)，據(jù)中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2011年度，以銷售額計(jì)國(guó)內(nèi)女皮鞋市場(chǎng)排名前10名中，有6個(gè)品牌屬于白麗集團(tuán)，它們分別是百麗第一，天美意第二、他她第三，思加圖第五,百思圖第八和森達(dá)-女鞋第九;森達(dá)-男鞋居男裝皮鞋市場(chǎng)排名首位，截至于2012年6月30日，百麗國(guó)際控股*在中國(guó)大陸擁有自營(yíng)零售店15,964家，在*及澳門擁有自營(yíng)零售店

3、163家，實(shí)力宏厚。1.1.3報(bào)告編制依據(jù)1投資工程可行性研究指南試用版；2建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版；3馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃20042020年4通州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要5市十二五時(shí)期物流業(yè)開展規(guī)劃6市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要7相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)*標(biāo)準(zhǔn)等1.1.4工程提出的理由與過程正在加快步伐融入世界經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，物流業(yè)開展空間巨大，市場(chǎng)前景看好，將成為經(jīng)濟(jì)開展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為繼勞動(dòng)力、自然資源之后的第三利潤(rùn)源泉物流管理已引起企業(yè)界的廣泛關(guān)注。然而，長(zhǎng)期以來，我國(guó)許多廠商把經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)都放在生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)上，想方設(shè)法從這兩個(gè)環(huán)節(jié)中找到利潤(rùn)，卻往往對(duì)物流中潛

4、在的利潤(rùn)視而不見。不僅大多數(shù)國(guó)有大中型企業(yè)對(duì)物流認(rèn)識(shí)和重視不夠，而且不少地區(qū)和主管部門也未能充分意識(shí)到物流管理對(duì)市場(chǎng)流通、經(jīng)濟(jì)繁榮所起的重要作用。有資料顯示，2000年我國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP為89404億元，全社會(huì)物流費(fèi)用支出高達(dá)17880億元，約占GDP的20；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值73965億元，物流費(fèi)用高達(dá)29586 億元，約占40，就是說，全社會(huì)物流費(fèi)用每降低一個(gè)百分點(diǎn)，就可以節(jié)約178.8億元費(fèi)用 ；工業(yè)總產(chǎn)值每提高1個(gè)百分點(diǎn)，賬面反映占?jí)嘿Y金就多達(dá)近300億元。美國(guó)目前全社會(huì)物流費(fèi)用支出缺乏GDP的10，如果我國(guó)能到達(dá)這一水平，按照2000年的GDP水平，將可以為全社會(huì)節(jié)約8940.4億元的物流本

5、錢，或者說可以多產(chǎn)生近9000億元的利潤(rùn)。由此可見，物流管理這個(gè)第三利潤(rùn)源泉噴涌而出，將會(huì)給企業(yè)、給社會(huì)帶來滾滾財(cái)源，節(jié)約大量的人力物力，物流業(yè)開展空間將是巨大的。這將對(duì)企業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。而且通州區(qū)是京杭大運(yùn)河河畔的產(chǎn)業(yè)新城，作為重點(diǎn)建立的新城區(qū)，通州新城開展目標(biāo)也定為區(qū)域效勞中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。同時(shí)通州區(qū)也正在加快建立中心城，使之成為城市化的龍頭。中心城將在現(xiàn)有根底上向東南方向拓展，新城規(guī)劃中心城面積到達(dá)115平方公里，能容納90萬人口。在通州新城*圍內(nèi)，將構(gòu)建一河兩翼，南拓東進(jìn)，組團(tuán)開展的空間構(gòu)造，主要引導(dǎo)開展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功能，是中心城

6、行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)。在近兩年，通州投資百億元加強(qiáng)了以道路交通、供熱、燃?xì)狻⑸鷳B(tài)環(huán)境等為主的城市根底設(shè)施建立，新城根本框架初步形成、公共效勞設(shè)施不斷完善。京津公路通州段、運(yùn)河?xùn)|西大街、北苑高架橋、北關(guān)高架橋等一大批道路橋梁建成，二中通州分校、育才中學(xué)、史家胡同小學(xué)、北工大通州分校、中醫(yī)醫(yī)院通州分院等眾多優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源相繼落戶，城市效勞功能不斷增強(qiáng)，為未來新城開發(fā)和產(chǎn)業(yè)開展創(chuàng)造了條件。商家也對(duì)通州中心城覬覦多時(shí)：品牌商業(yè)和社區(qū)商業(yè)都在快速進(jìn)駐，精品百貨正在快速崛起。這表達(dá)了通州的潛力。而此時(shí)百麗通州物流園工程建成后，其為總部+物流的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，它將作為地區(qū)的區(qū)域配送中心，承

7、當(dāng)?shù)貐^(qū)包括城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)各連鎖店商品的總庫存儲(chǔ)周轉(zhuǎn)任務(wù)，對(duì)商品進(jìn)展存儲(chǔ)與零售配送及售后維修，滿足每年1500萬件的商品周轉(zhuǎn)量的作業(yè)要求，為企業(yè)帶來巨大的盈利。同時(shí)為了通州乃至地區(qū)的可持續(xù)開展，加快傳統(tǒng)作業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)、向現(xiàn)代效勞業(yè)的轉(zhuǎn)型與提升城市形象和促進(jìn)長(zhǎng)效管理，滿足社會(huì)與經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需要，依據(jù)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要文件精神，工程的建立顯得尤為迫切。百麗通州物流園工程建成后將作為地區(qū)的區(qū)域配送中心。1.2工程概況1.2.1擬建地點(diǎn)本工程位于市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，具體地點(diǎn)為：東至通州物流園八號(hào)路，南至通州物流園二號(hào)路，西至空地，北至倉(cāng)儲(chǔ)一街。1.2.2建立規(guī)模、內(nèi)容與主要設(shè)

8、備材料建立規(guī)模：工程總占地面積58926.9平方米，工程占地面積25040平方米，建筑面積43228平方米，其中建筑控制規(guī)模43333平方米，用地性質(zhì)：W4物流用地。建立內(nèi)容：建2棟倉(cāng)庫、1棟辦公樓、地上4-5層、簡(jiǎn)單裝修；1棟宿舍樓、地上6層、簡(jiǎn)單裝修。外墻采用涂料裝飾，安裝小型空調(diào)。主要設(shè)備材料： 1、建筑材料，外墻裝飾材料，門窗玻璃，衛(wèi)生潔具； 2、防水防腐材料，油漆涂料，閥門組件，陶瓷制品，儀器儀表； 3、給排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，管件管材，供水設(shè)備，室外排水； 4、建筑電氣，照明燈具，低壓電器，電線電纜，弱電系統(tǒng)，防雷系統(tǒng)，低壓配電柜。1.2.3工程建立選址本工程為市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)建立工

9、程，地處縣城區(qū)，周邊六通一平六通指通上水、通下水、通燃?xì)?、通電力、通電信、通路；一平指宗地?nèi)場(chǎng)地自然平整城市根底設(shè)施配套條件好。1.2.4工程建立進(jìn)度本工程方案于2013年02月開場(chǎng)，2014年09月完成，預(yù)計(jì)建立工期19個(gè)月。1.2.5工程投資和籌資方案本工程總投資為27032.70萬元，其中建立投資22682.30萬元，籌資方案為銀行貸款。1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)工程名稱單位數(shù)量1工程占地面積250402建筑面積432283建筑密度%42.54容積率1.735總投資估算萬元27032.706建立投資估算萬元22682.307預(yù)計(jì)年均營(yíng)業(yè)收入萬元2800

10、008預(yù)計(jì)年均利潤(rùn)總額萬元849009預(yù)計(jì)年均凈利潤(rùn)5075810預(yù)計(jì)投資凈利潤(rùn)率18.711財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后12投資回收期稅后年213借款歸還期年21.3結(jié)論與建議本工程的實(shí)施滿足社會(huì)與經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需求，有助于經(jīng)濟(jì)的快速開展，利于我們生活水平的的提高，更會(huì)給企業(yè)帶來滾滾的財(cái)源，使企業(yè)得到更好的開展，符合通州經(jīng)濟(jì)開展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進(jìn)和諧社會(huì)的開展。 二、工程的規(guī)劃相關(guān)性及建立必要性2.1工程的規(guī)劃相關(guān)性2.1.1馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃20042020年馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃20042020年中指明了馬駒橋鎮(zhèn)位于進(jìn)京、下衛(wèi)、入冀、出關(guān)的交通樞紐上，交通條件極為便利，物流運(yùn)輸對(duì)馬駒橋鎮(zhèn)來

11、說是一種新興產(chǎn)業(yè)，馬駒橋鎮(zhèn)開展物流運(yùn)輸?shù)臐摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)也說明了要利用市物流園區(qū)落戶馬駒橋的重大機(jī)遇，結(jié)合其作為重要交通樞紐的地位，梳理園區(qū)對(duì)內(nèi)對(duì)外交通，統(tǒng)籌合理安排倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，為區(qū)域周邊地區(qū)和城市生產(chǎn)生活提供有效效勞的原則。還規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)物流用地集中分布在通州物流園區(qū)和大杜社工業(yè)園區(qū)北側(cè)，分別占地276.79公頃和20.61公頃。對(duì)于物流園區(qū)的規(guī)劃則按照通州物流園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的用地規(guī)模建立，占地504公頃。并且在第七十九條也說明了近期的建立重點(diǎn)為：1加快對(duì)馬駒橋鎮(zhèn)中心區(qū)改造；2完善環(huán)保園區(qū)和物流園區(qū)；3建立馬駒橋鎮(zhèn)東西部聯(lián)系道路。通州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要通州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)

12、和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要中點(diǎn)明了要堅(jiān)持優(yōu)化提高一產(chǎn)、二三產(chǎn)業(yè)并重，突出開展現(xiàn)代效勞業(yè)的思路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，形成了三二一產(chǎn)業(yè)格局，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重到達(dá)50%以上。并提出環(huán)渤海區(qū)域合作進(jìn)一步深化：通州是環(huán)渤海多條開展走廊的重要節(jié)點(diǎn)，地處京津聯(lián)系帶軸心、京津冀現(xiàn)代化交通體系核心位置，是參與區(qū)域分工合作、效勞環(huán)渤海的橋頭堡。隨著以京津冀為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略地位的提高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，分工協(xié)作趨勢(shì)更加明顯，依托首都、面向環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將使通州可以利用更大*圍的資源實(shí)現(xiàn)自身快速開展。也指出了要大力開展與世界城市功能相適應(yīng)的高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)

13、，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式，深度調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，使之成為首都經(jīng)濟(jì)開展新的增長(zhǎng)極，成為國(guó)家第三增長(zhǎng)極及環(huán)渤海城市群合作開展的重要樞紐。在一個(gè)目標(biāo)：建立現(xiàn)代化國(guó)際新城中包含了要打造高端物流中心。在構(gòu)建一核三區(qū)、三帶四組團(tuán)的區(qū)域空間格局中，京哈高速產(chǎn)業(yè)帶、京滬高速產(chǎn)業(yè)帶重點(diǎn)開展高端制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。在綱要第二章更是指明了要重點(diǎn)打造三大產(chǎn)業(yè)，其一即為現(xiàn)代物流，要大力引進(jìn)總部+物流、生產(chǎn)基地+物流、展示交易+物流等高端物流工程，繼續(xù)提高協(xié)作程度，加強(qiáng)城市物流系統(tǒng)和物流主通道建立，逐步形成末端共同配送的高效物流組織模式。繼續(xù)完善電子商務(wù)開展環(huán)境，搭建認(rèn)證、支付、交易、清算、誠(chéng)信等平臺(tái)，做大做強(qiáng)電子商務(wù)。同時(shí)也指出

14、要加快建立重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，其一即為現(xiàn)代物流集聚區(qū)，以物流基地為根底，抓住市重點(diǎn)物流基地建立以及*口岸東移契機(jī)，以電子商務(wù)型物流和快速消費(fèi)品物流為重點(diǎn)，逐步形成流通企業(yè)集聚區(qū)、綜合效勞區(qū)和流通總部商貿(mào)區(qū)等功能區(qū)域。2.1.3市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要中的專欄1：生產(chǎn)性效勞業(yè)中亦點(diǎn)明了開展流通效勞。運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)、創(chuàng)新營(yíng)銷模式及金融效勞配套等手段，提升流通業(yè)的現(xiàn)代化水平。加快交通樞紐、大型物流節(jié)點(diǎn)和流通網(wǎng)絡(luò)的建立，強(qiáng)化批發(fā)業(yè)和物流業(yè)的營(yíng)運(yùn)控制功能。鼓勵(lì)商業(yè)流通企業(yè)開展連鎖經(jīng)營(yíng)和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，培育專業(yè)化、規(guī)?；馁Q(mào)易企業(yè)和品牌代理商。

15、同時(shí)第二篇中指出打造通州高端商務(wù)效勞區(qū)。依托新城開發(fā)，重點(diǎn)開展總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)、康體醫(yī)療、文化傳媒、會(huì)展培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，積極吸引僑資總部落戶，建立成為彰顯國(guó)際新城形象的特色高端商務(wù)效勞區(qū)。在第五篇也指明了集中力量聚焦通州，全面承接中心城功能疏解，突出商務(wù)、文化、教育、醫(yī)療等城市綜合效勞功能，充分彰顯運(yùn)河文化及濱水特色，堅(jiān)持先進(jìn)理念、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，將通州新城打造成為國(guó)際一流的現(xiàn)代化新城。2.2工程的建立必要性企業(yè)優(yōu)勢(shì)百麗國(guó)際控股*自籌建以來，公司就定位與廣闊客商建立的不僅僅是一種單純的供需關(guān)系，同時(shí)還結(jié)實(shí)的建立了相互促進(jìn)、共同開展的友好合作伙伴關(guān)系。堅(jiān)持以滿足客戶的需求為奮斗目標(biāo)，以客戶的意見和建議

16、為鞭策，以推己及人，士為知己，誠(chéng)信互動(dòng)，成敗相依為宗旨，來滿足客戶的技術(shù)要求與不同需求，用我們的技術(shù)和責(zé)任與榮譽(yù)感為客戶提供產(chǎn)品的價(jià)值及效勞。在政府的支持和公司的努力下，共濟(jì)一班人已成為有志之士發(fā)揮聰明才智、一展壯志抱負(fù)的理想舞臺(tái)。以小河無水大河干為原則，以尊重心對(duì)待員工與企業(yè)之間的關(guān)系，通過先進(jìn)和科學(xué)的國(guó)際質(zhì)量管理模式，公司在管理上將更加規(guī)*和完善。本著創(chuàng)新*、改革進(jìn)取、爭(zhēng)抓實(shí)干的宗旨和鍥而不舍的創(chuàng)業(yè)精神，百麗國(guó)際控股*將開創(chuàng)一個(gè)更加輝煌的明天。2.2.2工程投資優(yōu)勢(shì)本工程具有投資回收期短，效益好，利潤(rùn)高的特點(diǎn)，有利于企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整與轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，實(shí)現(xiàn)較快企業(yè)盈利。在經(jīng)營(yíng)上，公司一直以

17、供給鏈控制最大化，供給鏈運(yùn)行快速化為戰(zhàn)略目標(biāo)，將產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售網(wǎng)絡(luò)控制與品牌經(jīng)營(yíng)合為一體，并充分運(yùn)用信息技術(shù)縮短供給鏈的運(yùn)行周期，縮短產(chǎn)品與市場(chǎng)的時(shí)空距離，使生產(chǎn)、銷售保持均衡，產(chǎn)品供給與市場(chǎng)需求達(dá)成良性循環(huán)。因此本工程貫徹了公司一貫的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：供給鏈控制最大化和供給鏈運(yùn)行快速化，同時(shí)工程也屬于綠色物流順應(yīng)政策物流的開展趨勢(shì)。綠色物流是指在物流過程中抑制物流對(duì)環(huán)境造成危害的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)物流環(huán)境的凈化，使物流資源得到最充分利用。綠色物流源于對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，對(duì)資源的節(jié)約，表達(dá)了可持續(xù)開展的戰(zhàn)略觀點(diǎn)。綠色物流的概念目前還沒有完全成熟，但把綠色物流的概念引向?qū)嵺`，其意義是非常重大的。我國(guó)十二五規(guī)劃提

18、出，十二五末我國(guó)萬元GDP能耗將下降17%，排污指標(biāo)要下降10%，并明確提出要把我國(guó)建立成一個(gè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會(huì)。而化工企業(yè)具有高能耗、高污染的特點(diǎn)，它不但存在化工生產(chǎn)中，而且存在化工企業(yè)的物流中。在化工企業(yè)的供給物流、生產(chǎn)物流及分銷物流等物流子系統(tǒng)的各物流環(huán)節(jié)中，都存在著非綠色因素，嚴(yán)重地影響著企業(yè)的開展?jié)摿腿藗兊纳姝h(huán)境。因此對(duì)化工企業(yè)實(shí)施綠色物流具有戰(zhàn)略意義，勢(shì)在必行。三、場(chǎng)址選擇3.1場(chǎng)址現(xiàn)狀3.1.1地點(diǎn)與地理位置通州區(qū)區(qū)域地理坐標(biāo)北緯39364002，東經(jīng)1163211656位于市東南部，京杭大運(yùn)*端，地處長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線東端，是京杭大運(yùn)河的北起點(diǎn)、首都的東大門，西臨*

19、區(qū)、大興區(qū)，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與*省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和*市武清區(qū)、*省*市交界。緊鄰中央商務(wù)區(qū)CBD，西距國(guó)貿(mào)中心13公里，北距首都機(jī)場(chǎng)16公里，東距塘沽港100公里，素有一京二衛(wèi)三通州之稱，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的核心樞紐部位。3.1.2場(chǎng)地土地權(quán)屬類別與占地面積本工程位于市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)：東至通州物流園八號(hào)路，南至通州物流園二號(hào)路，西至空地，北至倉(cāng)儲(chǔ)一街。用地性質(zhì)：W4物流用地。土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，使用權(quán)為百麗國(guó)際控股*。工程總占地面積58926.9。3.2場(chǎng)址建立條件自然條件1、氣象通州區(qū)屬于典型的溫帶人陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。具有春秋干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季天

20、高氣爽，冬季寒冷枯燥的四季清楚的氣候特點(diǎn)。1氣溫通州區(qū)全年平均氣溫13.8，年平均最高氣溫為17.4 ，年平均最低氣溫5.8 ，最熱月7月平均氣溫25.7 ，最冷月1月平均氣溫-5.1 ，年極端最高氣溫為40.3 ，極端最低氣溫為-21 ，無霜期190天左右。春季日平均氣溫穩(wěn)定通過0 的平均初日為3月2日，秋季日平均氣溫穩(wěn)定降至0 以下的平均日期為11月26日；全年高于0 的持續(xù)日數(shù)為269天。2日照本區(qū)光照充足、熱量豐富。年平均太陽輻射為132.6kcal/cm,月平均太陽輻射5月份最強(qiáng)，為16.24kcal/cm;年日照數(shù)為2435.4h，年日照百分比率為62%。3降水通州區(qū)年平均降水量6

21、20.9mm，其中65%的降水集中在七八月份。雨熱同季，但是降水季節(jié)分配不均，常年發(fā)生春旱、夏澇。降水年際變化大，對(duì)排水系統(tǒng)提出較高要求。4風(fēng)速一年中春季風(fēng)速最大，4月份平均風(fēng)速為3.6m/s，夏季平均風(fēng)速最小，8月份平均風(fēng)速為1.8m/s，多年10分鐘最大風(fēng)速達(dá)22m/s；年平均相對(duì)濕度為60%；歷年平均蒸發(fā)量為1895mm。年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，次風(fēng)為西北風(fēng)，西風(fēng)出現(xiàn)的幾率最小，全年平均風(fēng)速為2.9m/s。2、地形、地貌 通州區(qū)位于市東南部，據(jù)已有資料，通州區(qū)基巖包括震旦亞界、下故生界及新生界地層，缺失上古生界和中生界地層。說明通州區(qū)在上古生代和整個(gè)中古生代，處于隆起上升受剝蝕的地質(zhì)歷史時(shí)期

22、。在燕山運(yùn)動(dòng)以后的新生代第三紀(jì)晚期，底殼逐步下降，才再次承受沉積物，形成第四系蓋尼，覆蓋厚度一般在150m500m之間，但馬駒橋及臺(tái)湖鎮(zhèn)東石村一帶只有80m，差異較大，基地不平。轄域內(nèi)大局部地區(qū)處于大興隆起與大廠凹陷的中間地帶，地質(zhì)條件比擬穩(wěn)定，中生代以來基巖升降幅度不明顯，境內(nèi)基巖埋深500m以內(nèi)，變化較周邊地區(qū)小，且無明顯巖漿侵入及火山活動(dòng)跡象，明確顯示通州地區(qū)的地下基巖巖層完整性好，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單。區(qū)內(nèi)有兩條主要的活動(dòng)斷裂，并有多條隱狀性斷裂存在，單在第四紀(jì)末顯示有活動(dòng)跡象。通州區(qū)轄域?yàn)檠嗌竭\(yùn)動(dòng)以后的下降地區(qū)。東南距渤海100KM，西北距燕山山脈70km。全境屬華北平原的一局部，整個(gè)平原主

23、要有永定河、潮白河沖擊而成，地勢(shì)由西北向東南傾斜。全區(qū)平均海拔20m，坡降0.3%0.6%。全區(qū)地勢(shì)平坦而略有起伏，境內(nèi)地貌可分為階地地貌、泛濫平原地貌、河漫灘地貌、沙丘地貌、人為地貌等。境域北部，由*家灣東北經(jīng)通州鎮(zhèn)至宋莊一線西北部地區(qū)，地面高程均在20m以上，地形較為復(fù)雜，今仍有明顯陡坎、沖溝，呈緩坡狀態(tài)遺跡和沙丘等階地地貌特征；東部北運(yùn)河與潮白河之間地區(qū)，由于近代河流泛濫堆積作用，其地勢(shì)表現(xiàn)為近河高、遠(yuǎn)河床低的態(tài)勢(shì)，形成順河床延伸的條形洼地；西部與南部為永定河作用地域，地勢(shì)除總的形態(tài)外，在馬駒橋、臺(tái)湖至北運(yùn)河區(qū)間，呈現(xiàn)東高西低或西南高東北低之勢(shì)；由于古河改道和流水沖刷等原因，北部徐辛莊、

24、永順地區(qū)有坡崗地；風(fēng)蝕和風(fēng)力搬運(yùn)作用造成北運(yùn)河、潮白河沿岸有沙丘存在；南部低洼易澇地區(qū)還有鹽堿土分布。建立工程所屬地塊地勢(shì)平坦，與周圍鄰地?zé)o高差，交通通達(dá)度高，符合建造要求。3、水文通州地處京杭大運(yùn)*起點(diǎn)，境內(nèi)河渠縱橫，多河富水。共有大小河流13條，分別屬于潮白河、北運(yùn)河兩大河系。主要河道多為西北、東南走向。通州區(qū)地下水貯存條件好，地下水位受區(qū)域地質(zhì)和水文地質(zhì)條件所制約。潛水水位一般年初開場(chǎng)緩慢下降；3月中旬，大地解凍，潛水埋深較淺的地區(qū)，水位略有上升；4、5月份，抽取地下水面積灌溉，水位迅速下降；5、6月，出現(xiàn)潛水最低水位值；7月至9月，雨水滲入補(bǔ)給，農(nóng)業(yè)停采地下水，水位上升，夏末秋初出現(xiàn)最

25、高水位值：10月后緩慢下降。除100m一下保持自然動(dòng)態(tài)特征外，100m以上淺層承壓水嚴(yán)重超采區(qū)，在5、6月份，形成常年或季節(jié)性水位降落漏斗狀，水位逐年下降。3.2.2區(qū)位優(yōu)勢(shì)通州是環(huán)渤海多條開展走廊的重要節(jié)點(diǎn)，地處京津聯(lián)系帶軸心、京津冀現(xiàn)代化交通體系核心位置，是參與區(qū)域分工合作、效勞環(huán)渤海的橋頭堡。隨著以京津冀為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略地位的提高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，分工協(xié)作趨勢(shì)更加明顯，依托首都、面向環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將使通州可以利用更大*圍的資源實(shí)現(xiàn)自身快速開展。交通條件 通州境內(nèi)擁有密集的公路路網(wǎng)、便捷的軌道交通和重要的鐵路大動(dòng)脈。京哈、京沈、京津塘高速等5條高速路穿境而過，擁有5條連接中

26、心城的干線通道分別為京通快速路、*路、*北路、京沈高速和和兩廣路延長(zhǎng)線，1條直接連接首都機(jī)場(chǎng)3號(hào)航站樓的快速路，4條聯(lián)系*濱海新區(qū)的交通通道，3條聯(lián)通其他地方的高速路，已建成的六環(huán)路、地鐵八通線和規(guī)劃的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八條軌道交通貫穿全境，新東站已確定落戶通州，立體式交通網(wǎng)絡(luò)將通州新城與環(huán)渤海多個(gè)財(cái)富中心嚴(yán)密相連。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件十一五時(shí)期，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)下同到達(dá)315億元，年均增長(zhǎng)17.1%，實(shí)現(xiàn)翻一番目標(biāo)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過4000美元，到達(dá)中等興旺地區(qū)水平。稅收實(shí)現(xiàn)104億元，年均增長(zhǎng)22.6%。政府財(cái)力持續(xù)增強(qiáng)，地方財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)31.5億元

27、，年均增長(zhǎng)22%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額實(shí)現(xiàn)360億元，年均增長(zhǎng)26.2%，超額完成目標(biāo)任務(wù)。全區(qū)銀行類金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額突破1000億元，年均增長(zhǎng)52.2%。社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)188億元，年均增長(zhǎng)18%。四、投資估算與資金籌措4.1 投資估算4.1.1投資估算依據(jù)1建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版2投資工程可行性研究指南試用版3建筑工程費(fèi)用按當(dāng)?shù)氐念愃乒こ探ㄖ靸r(jià)估算4其他費(fèi)用參照國(guó)家有關(guān)取費(fèi)指標(biāo)估算5預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)與其他費(fèi)用總和的5%估算6利率按銀行五年以上長(zhǎng)期借款利率7.56%計(jì)算7業(yè)主方提供的有關(guān)資料4.1.2建立投資估算本估算的*圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建立費(fèi)。本工程建

28、筑設(shè)計(jì)高端。建立投資估算以建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，投資估算要滿足建筑設(shè)計(jì)要求。按照建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版的規(guī)定，將建立投資的估算分為工程費(fèi)用、工程建立其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三局部，分別估算。1建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建筑物工程量和單位造價(jià)指標(biāo)估算，單位造價(jià)指標(biāo)確實(shí)定參照市同類工程造價(jià)水平，并按現(xiàn)行價(jià)格水平予以調(diào)整。本工程建筑工程費(fèi)用估算為2268.30萬元。其中包括有主體工程、輔助工程、公用工程、環(huán)境保護(hù)工程、園區(qū)道路建立工程、廠區(qū)效勞性工程、生活福利工程和廠外工程。2工程建立其他費(fèi)用根據(jù)市工程建立其他費(fèi)用定額2007，本工程工程建立其他費(fèi)用中主要包括土地使用費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)、建

29、立管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、建立單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)?？偣纼r(jià)為3063.10萬元。3預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，根本預(yù)備費(fèi)按照工程建立費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算，即 22682.30+3063.105%=1287.30萬元 因此，估計(jì)值為1287.30萬元4建立投資以上合計(jì)為建立投資，其估算值為27032.70萬元。詳見附表1建立投資估算表。4.1.3建立期利息工程建立投資27032.70萬元，建立總工期19個(gè)月，計(jì)算期為2年，預(yù)計(jì)第一年9348.20萬元，第二年投資17684.50萬元，貸款年利率按7.20% 計(jì)，經(jīng)估算，建立期利息為600.20萬

30、元。4.1.4工程總投資工程總投資為28133.00萬元，其中建立投資27032.70萬元，建立期利息600.20萬元。4.2資金來源與籌措本工程資金建立投資為27032.70萬元，資金來源為銀行貸款。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1評(píng)價(jià)依據(jù)1建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版；2投資工程可行性研究指南試用版；3國(guó)家有關(guān)稅收政策及市、通州區(qū)、馬駒橋鎮(zhèn)的相關(guān)收費(fèi)政策；4工程建立單位提供的相關(guān)資料；5財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。5.2根底數(shù)據(jù)與參數(shù)5.2.1財(cái)務(wù)價(jià)格本工程在運(yùn)行過程中主要消耗水、電，其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格，分別為2.8元/噸、1元/千瓦時(shí)。5.2.2計(jì)算期根據(jù)工程實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確

31、定本工程計(jì)算期為10年，從投資發(fā)生年2013年開場(chǎng)為第1年。5.2.3其他計(jì)算參數(shù)其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合工程的具體情況選取。1房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計(jì)，采用平均年限法計(jì)算；2維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值不含建立期利息的2%計(jì)取；3人工工資及福利費(fèi)按人均3000元/月測(cè)算；4土地購(gòu)置費(fèi)按40年平均攤銷計(jì)算；5營(yíng)業(yè)收入根據(jù)建立單位提供的有關(guān)資料測(cè)算6設(shè)施設(shè)備折舊率為10%7工程最低資本金所占經(jīng)營(yíng)本錢的比例為25%。5.3營(yíng)業(yè)收入估算 工程建成后，預(yù)計(jì)年銷售收入16億。到2016年，銷售收入預(yù)計(jì)可到達(dá)28億元。5.4本錢費(fèi)用估算 總本錢費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估

32、算。環(huán)境保護(hù)費(fèi)工程達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)總本錢為20.2562億元。詳見附表二工程資金現(xiàn)金流量表。5.5盈利能力分析根據(jù)中華人民*國(guó)企業(yè)所得稅法企業(yè)所得稅稅率按33%計(jì)。經(jīng)計(jì)算得出本工程年平均利潤(rùn)總額為7.5758億元，年平均所得稅2.5億元，年均凈利潤(rùn)為5.0758億元。投資凈利潤(rùn)率為18.2%，詳見附表三營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。5.6償債能力分析本工程銀行長(zhǎng)期借款為14980萬元，貸款年利率計(jì)6.65 %，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤(rùn)。經(jīng)測(cè)算，貸款歸還期為2年含2年建立期。詳見附表四借款還本付息方案表5.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過對(duì)工程進(jìn)展財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)

33、部收益率大于基準(zhǔn)收益率。工程具有很好的盈利能力、很強(qiáng)的償債能力，工程的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本工程在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，工程可行。六、可行性研究的結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論1.本工程功能定位恰當(dāng)，倉(cāng)儲(chǔ)、加工、批發(fā)銷售、進(jìn)出口貿(mào)易、電子信息化，具有現(xiàn)代化學(xué)品綠色物流特征和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用的專業(yè)物流基地。同時(shí)工程建立規(guī)模適度，設(shè)備選型合理，選址適宜，建立配套條件好，工程建立資金落實(shí)有保障。工程建立的相關(guān)市場(chǎng)開展的空間和潛力大，工程建立是必要的。并且工程對(duì)促進(jìn)通州區(qū)物流業(yè)持續(xù)快速安康開展，增加地方稅收，增強(qiáng)通州區(qū)經(jīng)濟(jì)的對(duì)外輻射能力，增加就業(yè)時(shí)機(jī)

34、等有積極的作用。工程具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，滿足企業(yè)的開展的需求并能為企業(yè)帶來巨大的利潤(rùn)。綜上所述，該工程立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各項(xiàng)效益，工程是可行的。2.工程的建立符合通州區(qū)和馬駒橋鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃規(guī)劃和 十二五開展規(guī)劃。3.工程建立的配套公用設(shè)施完善，采用的設(shè)計(jì)方案合理，投資估算合理，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，建立方案可行。綜上所述，百麗通州物流園的建立是必要的，也是可行的。6.2可行性研究建議1.強(qiáng)化工程進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度方案，建立單位要嚴(yán)格執(zhí)行根本建立程序，嚴(yán)把建立質(zhì)量關(guān)，加快建立進(jìn)度，盡快投入使用，實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。工程承建單位應(yīng)加強(qiáng)工程的組織管理，配備專人進(jìn)展工程前

35、期準(zhǔn)備工作，抓好工程的考察、論證、申請(qǐng)立項(xiàng)、資金籌措、工作人員培訓(xùn)等工作，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防*對(duì)策，以保證工程按期完成。2.工程運(yùn)營(yíng)過程中的污染問題是需要注意的問題，物流園的建立管理應(yīng)遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求，遵守我國(guó)十二五規(guī)劃的綠色物流原則，積極采取有效的措施保證物流園區(qū)周圍環(huán)境以及將來的綠色運(yùn)營(yíng)，塑造真正的城市名片。-. z.附表1 建立投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)比例1工程費(fèi)用1960.1015174.005548.2022682.3083.91%1.1主體工程564.0012105.004586.2017255.201.2輔助

36、工程282.00781.0050.001113.001.3公用工程310.001405.00596.002311.001.4環(huán)境保護(hù)工程68.00646.00293.001007.001.5園區(qū)道路建立工程51.10237.00288.101.6廠區(qū)效勞性工程235.00235.001.7生活福利工程450.00450.001.8廠外工程23.0023.002工程建立其他費(fèi)用3063.103063.1011.33%2.1土地使用費(fèi)2608.102608.102.2市政設(shè)施費(fèi)256.00256.002.3建立管理費(fèi)66.0066.002.4勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)133.00133.003預(yù)備費(fèi)1287.301287.304.76%4投資合計(jì)1960.1015174.005548.204350.4027032.70100%附表2工程資金現(xiàn)金流量表工程資金現(xiàn)金流量表序號(hào)工程合計(jì)計(jì)算期3451現(xiàn)金收入177986.7975298116.895296534.29251.1營(yíng)業(yè)收入1600002800002800001.2補(bǔ)貼收入3005005001.3回收固定資產(chǎn)余額16399.497514616.89513034.29251.4回收流動(dòng)資金1287.3300030002現(xiàn)金流出160960195064.19711916802.1工程資本金2500030000300002.2借款金歸還8