房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告1(共22頁(yè))

1、PAGE PAGE 23房地產(chǎn)估價(jià)(gji)報(bào)告估價(jià)(gji)項(xiàng)目名稱：望江縣華陽(yáng)鎮(zhèn)望華路工業(yè)園區(qū)安徽省聯(lián)河米業(yè)有限(yuxin)公司工業(yè)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：安徽省聯(lián)河米業(yè)有限公司估價(jià)方：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估 價(jià) 人 員：XXX XXX估價(jià)作業(yè)日期：2014年7月23日至2014年7月25日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX估報(bào)字2014第0270號(hào)目錄(ml)致估價(jià)(gji)委托人函估價(jià)師聲明(shngmng)估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件致估價(jià)(gji)委托人函安徽省聯(lián)河米業(yè)有限公司(yu xin n s)：我公司(n s)接受貴方委托，對(duì)位于安慶市望江縣華陽(yáng)鎮(zhèn)望華路工業(yè)園區(qū)

2、房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年07月23日。估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，房屋證載總層數(shù)為01-03層，估價(jià)對(duì)象所在的層數(shù)為01-03層，混合結(jié)構(gòu)，證載用途為工業(yè);房屋所有權(quán)人為安徽省聯(lián)河米業(yè)有限公司，權(quán)證字號(hào)：房地權(quán)華陽(yáng)鎮(zhèn)字第20070890號(hào)，房地權(quán)望公房字第0429-1號(hào)0429-2號(hào)，第0500號(hào)建筑面積依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證所載的6864.65m2為準(zhǔn)。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法之規(guī)定，遵循公正、公平、客觀、科學(xué)的原則，對(duì)貴方委托的估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察和核實(shí)，查閱了貴方提供的有關(guān)資料和文件以

3、及本公司資料庫(kù)中有關(guān)資料，嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的工作程序，采取了市場(chǎng)法和受益法進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)評(píng)估，確定委托估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為：總價(jià)：RMB13736165元大寫（人民幣）：壹仟叁佰柒拾叁萬(wàn)陸仟壹佰陸拾伍元XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：2014年07月25日估價(jià)師聲明(shngmng)我們(w men)鄭重聲明：1、估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)(zhnsh)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、本公司及本次參與估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵

4、押當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、估價(jià)師依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT502911999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員已于2014年07月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告由XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。9、本報(bào)告附件是本報(bào)告的重要組成部分，使用本報(bào)告時(shí)

5、請(qǐng)仔細(xì)閱讀附件。本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容而導(dǎo)致的有關(guān)糾紛和損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不承擔(dān)任何法律責(zé)任。本次注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽名XXX XXXXXX XXX 估價(jià)(gji)的假設(shè)和限制條件變現(xiàn)能力(nngl)分析估價(jià)(gji)的假設(shè)：假設(shè)該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最佳使用狀態(tài)，且權(quán)屬關(guān)系不存在糾紛，不受任何權(quán)利限制。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。假設(shè)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處在交易過(guò)程中，估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。假設(shè)市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，

6、對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)和未來(lái)合理存續(xù)期間，按目前使用方式、規(guī)模、環(huán)境和用途等情況下可以繼續(xù)使用。假設(shè)委托方提供的所有材料真實(shí)有效，估價(jià)對(duì)象的建筑面積、使用性質(zhì)及建成年代均依據(jù)委托方提供相關(guān)資料上記載的為準(zhǔn)。本次估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象隱蔽工程進(jìn)行測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題，且符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)用的限制條件：本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得作其它用途使用。本次報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可抵押市場(chǎng)價(jià)值，等于估

7、價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告(bogo)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年07月23日。估價(jià)結(jié)果應(yīng)用(yngyng)有效期自本估價(jià)報(bào)告出具之日（2014年07月25日）起壹年內(nèi)有效(yuxio)。估價(jià)對(duì)象所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象本身在本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的有效期內(nèi)發(fā)生了重大變化，該估價(jià)對(duì)象必須重新估價(jià)。房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)價(jià)值=評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)折扣率-法定優(yōu)先受償款拍賣處置稅費(fèi)：1、估價(jià)對(duì)象通用性分析：估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)合法用途為工業(yè)用房，鋼、鋼混結(jié)構(gòu)，整體質(zhì)量

8、較好，且總價(jià)值量較大，一旦進(jìn)行處置，受眾面小，不易于處置和變現(xiàn)。另外，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)程度較高，區(qū)位條件較優(yōu)越，市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)潛在買家較多，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。2、估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用性與可分割轉(zhuǎn)讓性分析：估價(jià)對(duì)象不具有獨(dú)立對(duì)外通行的出入口，獨(dú)立使用受任何限制；估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房，可以分割轉(zhuǎn)讓，但分割后部分使用功能貶損，使用受限制，變現(xiàn)能力不強(qiáng)。3、處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的價(jià)格與變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額以及清償順序處置方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)過(guò)程中可能發(fā)生的費(fèi)用主要有：評(píng)估拍賣費(fèi)用（約5）、訴訟執(zhí)行費(fèi)用（約1.5）、營(yíng)業(yè)稅以及附加（5.

9、76）、土地增值稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)等，合計(jì)約15-20。4、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及消費(fèi)偏好等因素影響，安慶市望江縣類似房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣變現(xiàn)時(shí)間一般在5-6個(gè)月，估價(jià)對(duì)象在強(qiáng)制變現(xiàn)時(shí)間內(nèi)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值要低，差異程度即變現(xiàn)折扣率大約在15-20。5、通過(guò)上述分析，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處置變現(xiàn)時(shí)，在沒(méi)有(mi yu)過(guò)多損失的條件下，轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性不超過(guò)本報(bào)告評(píng)估價(jià)的70，銀行在確定抵押貸款額度時(shí)應(yīng)充分予以(yy)關(guān)注。房地產(chǎn)抵押報(bào)告使用風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)提示1、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地

10、產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響 ，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)可抵押價(jià)值不會(huì)有大的變化。2、對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價(jià)對(duì)象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產(chǎn)抵押價(jià)值減損；國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市規(guī)劃、市政拆遷等變化引起的房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌，人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速物理折舊導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的下跌等。3、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用估價(jià)價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及變現(xiàn)費(fèi)用的影響，以及當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間，是

11、否會(huì)新增法定優(yōu)先受償權(quán)利。4、抵押期間抵押權(quán)人應(yīng)每年進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評(píng)估，如遇房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況急劇變化時(shí)或估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況發(fā)生意外變化時(shí)，則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評(píng)估，建議加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的動(dòng)態(tài)跟蹤。房地產(chǎn)估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托方名稱(mngchng)：安徽省聯(lián)河米業(yè)有限(yuxin)公司聯(lián)系人：聯(lián)系電話、估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人：XXX住所：XXX估價(jià)(gji)資格等級(jí)：叁級(jí)聯(lián)系電話：XXX三、估價(jià)(gji)對(duì)象估價(jià)人員(rnyun)根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行描述，具體見下表：房屋座落華陽(yáng)

12、鎮(zhèn)望華路工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)證號(hào)房地權(quán)華陽(yáng)鎮(zhèn)字第20070890號(hào)，房地權(quán)望公房字第0429-1號(hào)0429-2號(hào)，第0500號(hào)建筑面積（m2）6864.65建筑結(jié)構(gòu)混合建筑年代2006/2007法定用途工業(yè)成新90%房屋總層數(shù)01-03房屋所在層數(shù)01-03估價(jià)對(duì)象概述現(xiàn)狀之一：外墻裝飾為普通粉飾，房屋主體為鋼架結(jié)構(gòu),層高為七米左右,彩綱瓦屋頂.卷閘門,鐵門,鋁合金窗, 水泥地面，部分地板磚地面?，F(xiàn)狀之二：外墻裝飾為普通粉飾,內(nèi)墻為粉白面層,鋁合金窗，包門，地板磚地面，通水電。總體公共設(shè)施較配套,基礎(chǔ)設(shè)施較完備, 廠區(qū)規(guī)劃較整齊。土地使用權(quán)證號(hào)望國(guó)用（2005）第150號(hào)土地使用權(quán)人安徽省聯(lián)河米業(yè)有限

13、公司土地使用權(quán)性質(zhì)出讓土地面積（）20015.10土地用途工業(yè)年期2055年8月12日四、估價(jià)(gji)目的：為確定房地產(chǎn)抵押(dy)貸款額度提供參考(cnko)依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2014年07月23日六、價(jià)值定義：為被評(píng)估房地產(chǎn)無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)：（一）中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法（二）中華人民共和國(guó)土地管理法（三）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（四）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（五）房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（六）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（七）望江縣城規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)表（八）委托方提供的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)資料及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托書（九）估價(jià)方掌握

14、的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地(shd)勘察調(diào)查所獲取的資料等。（十）房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)(yugun)資料八、估價(jià)(gji)原則1、合法原則合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。在無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)過(guò)程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。2、最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)力人帶來(lái)不同的收效，且房產(chǎn)權(quán)利人都期望以其所占有的房地產(chǎn)獲得更多的收效，并以能滿足這一目的為確定利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該宗房地產(chǎn)的合法效用前提下作最有

15、效發(fā)揮為前提的。3、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較決定。房地產(chǎn)也屬于商品，其價(jià)格也遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格的影響，替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體的日期(rq)，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。估價(jià)實(shí)際上只是求取房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)

16、象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。5、收效(shu xio)原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估(pn )，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。房地產(chǎn)也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)將來(lái)所能帶來(lái)的收效或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收效狀況，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收效價(jià)格。6、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)房

17、地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有收效還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，因此進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接受于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。九、估價(jià)(gji)方法經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域及個(gè)別因素(yn s)條件分析，估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，結(jié)合安慶市望江縣該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，選擇適

18、當(dāng)(shdng)的估價(jià)方法：1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等）。以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。2、成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，在此估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論或替代原理。十、估價(jià)結(jié)果：見下表估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)類型用途建筑面積（m2）單價(jià)（元/m2）總價(jià)混合工業(yè)6864.65200113736165元合計(jì)13736165元十一、估價(jià)人員簽字：十二、估價(jià)作業(yè)(zuy)日期：2014年07月23日至(

19、r zh)2014年07月25日十三、估價(jià)報(bào)告(bogo)應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起壹年止。法人代表簽章：XXX評(píng)估有限責(zé)任公司 二0一四年七月二十五日 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象是位于安慶市望江縣華陽(yáng)鎮(zhèn)望華路工業(yè)園區(qū)，該樓共01-03層，委估對(duì)象位于01-03層，用途為工業(yè)，混合結(jié)構(gòu)，總建筑面積為6864.65m2。該樓建成于2006年，2007年，水、電等配套設(shè)施齊全，其產(chǎn)權(quán)為安徽省聯(lián)河米業(yè)有限公司所有，權(quán)證字號(hào)為：房地權(quán)華陽(yáng)鎮(zhèn)字第20070890號(hào)，房地權(quán)望公房字第0429-1號(hào)0429-2號(hào)，第0500號(hào)二、區(qū)域因素分析：估價(jià)(gji)對(duì)

20、象位于安慶市望江縣華陽(yáng)鎮(zhèn)望華路工業(yè)園區(qū)， 附近(fjn)有學(xué)校(xuxio)、工廠等，亦近在咫尺，其所在區(qū)域自然景觀、人文景觀較好，商業(yè)集聚程度高，配套設(shè)施齊全。三、市場(chǎng)背景分析：目前安慶市望江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，商品房出現(xiàn)供需兩旺的局面，價(jià)格穩(wěn)中有升。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，在近期內(nèi)安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)無(wú)大的變化；隨著投資主體的多元化、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的日益繁榮、本縣的房地產(chǎn)行情看好。四、最高最佳使用分析：該估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)為工業(yè)用房，該用途是在法律上允許且能獲利最大、最有效，故以維持估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀而持續(xù)使用為前提來(lái)進(jìn)行評(píng)估，即估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途為其目前所處的現(xiàn)狀。五、估價(jià)方法選用：根據(jù)房地

21、產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主要方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。本報(bào)告估價(jià)方法的選擇按照房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。估價(jià)人員在實(shí)地查勘并結(jié)合實(shí)際狀況的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為工業(yè)物業(yè)，適宜的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、成本法。類似物業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易及租賃實(shí)例較多，故分別采用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，最終得到該抵押房地產(chǎn)本次的市場(chǎng)價(jià)值。1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易(jioy)的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正（交易情況、交

22、易(jioy)日期、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等）。以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種(y zhn)估價(jià)方法。2、成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，在此估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論或替代原理。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：（一）市場(chǎng)法1、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。2、市場(chǎng)法的

23、基本計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)位狀況修正系數(shù)實(shí)物狀況修正系數(shù)權(quán)益狀況修正系數(shù)3、選取可比實(shí)例的基本要求如下：（1）可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；（3）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常(zhngchng)價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。4、求取估價(jià)(gji)對(duì)象工業(yè)(gngy)用途房地產(chǎn)價(jià)格：（1）估價(jià)人員在估價(jià)對(duì)象同一級(jí)別供求區(qū)域內(nèi)選擇了近期發(fā)生交易的與待估房地產(chǎn)條件類似的3個(gè)比較實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象的平均比準(zhǔn)價(jià)格?？杀葘?shí)例A：估價(jià)對(duì)象位于華陽(yáng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，用途為工業(yè)，層數(shù)為01-0

24、3層，結(jié)構(gòu)為混合，建筑面積為3081.78 m2，成新率是90，裝飾狀況一般，成交價(jià)格為2100 元/m2，成交日期為2014年01月20日?？杀葘?shí)例B：估價(jià)對(duì)象位于華陽(yáng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，用途為工業(yè)，層數(shù)為01-03層，結(jié)構(gòu)為混合，建筑面積為4831.15 m2，成新率是90，裝飾狀況一般，成交價(jià)格為2050元/m2，成交日期為2014年03月19日。可比實(shí)例C：估價(jià)對(duì)象位于華陽(yáng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，用途為工業(yè)，層數(shù)為01-03層，結(jié)構(gòu)為混合，建筑面積為4255.91 m2，成新率是90，裝飾狀況一般，成交價(jià)格為2100元/m2，成交日期為2014年05月03日。編制各交易實(shí)例的因素比較表：因素比較表比較因素

25、估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交單價(jià)待估210020502100交易情況正常正常正常正常交易日期2014.7.232014.1.202014.3.192014.05.03區(qū)域狀況配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備繁華程度一般一般一般一般離縣城中心距離較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般樓層1-31-31-31-3朝向南南南南實(shí)物狀況裝修情況較好較好較好較好物業(yè)管理一般一般一般一般成新度90%90%90%90%通風(fēng)、采光較好較好較好較好人流量較少較少較少較少其它一般一般一般一般權(quán)益狀況區(qū)域規(guī)劃一般一般一般一般土地所有權(quán)狀況國(guó)有國(guó)有國(guó)有國(guó)有容積率狀況較

26、大較大較大較大（2）、比較(bjio)因素的選擇根據(jù)待估房地產(chǎn)的條件(tiojin)，影響待估房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：A、交易時(shí)間(shjin)：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；C、區(qū)域因素：主要有交通便捷度、配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度等；D、個(gè)別因素：主要指成新度、層次(cngc)（總層次所在層）朝向等。（3）、根據(jù)因素(yn s)比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算：價(jià)格(jig)修正及評(píng)測(cè)表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域狀況配套設(shè)施15151515繁華程度10101010離縣城中心

27、距離15151515交通便捷度15151515環(huán)境質(zhì)量15151515樓層15151515朝向15151515合計(jì)100100100100實(shí)物狀況裝修情況20202020物業(yè)管理15151515成新度15151515通風(fēng)、采光15151515人流量15151515其它20202020合計(jì)100100100100權(quán)益狀況區(qū)域規(guī)劃30303030土地所有權(quán)狀況40404040容積率狀況30303030合計(jì)100100100100（4）計(jì)算結(jié)果：估價(jià)(gji)結(jié)果如下表：可比實(shí)例成交單價(jià)（元）210020502100交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/10010

28、0/100100/100區(qū)域狀況修正100/100100/100100/100實(shí)物狀況修正100/100100/100100/100權(quán)益狀況修正100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格（元）210020502100權(quán) 重0.30.40.3評(píng)估單價(jià)（元）2080 （二）成本法成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，在此估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)(shngchn)費(fèi)用價(jià)值論或替代原理。重置成本由以下全部或部分(b fen)因素構(gòu)成：（1）土地取得費(fèi)（2）開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）投資利息（5）銷售稅費(fèi)（6）開發(fā)(kif)利潤(rùn)1、土地取得(qd)費(fèi)用：210元/m2土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金(shu jn)等。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為3種情況：通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買