科研院新區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

1、有研院新區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案一、項目概況 ：科研院新區(qū)是個新建小區(qū)。地上建筑面積約17.9 萬平方米， 15棟住宅樓，住宅總套數(shù)1298套。地下建筑面積約9.8 萬平米，主要功能為儲藏間、設(shè)備間、地下車庫，共有地下停車位約1860個，實現(xiàn)人車分流。 小區(qū)配套有線電視、 電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、紅外幕簾系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)。小區(qū)共有兩個主入 口，作為車輛和行人出入口。二、客戶群分析小區(qū)業(yè)主以高知群體、中老年群體為主。文化素質(zhì)高，法律意識 強，客觀上對小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的要求高于一般客戶群體，對物業(yè)管理服務(wù)的水準期望值較高。 注重小區(qū)管理的安全有序、 環(huán)境的整潔、優(yōu)雅、寧靜和服

2、務(wù)的周到、 細致、高效是小區(qū)業(yè)主對公司物業(yè)管理的基本要求。結(jié)合客戶群分析，物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)在以下幾方面著力建設(shè)：安全、私密安防人防、技防、物防外來人員管理物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)便利、舒適物業(yè)服務(wù)流程體現(xiàn)出快捷、迅速設(shè)備設(shè)施維護與保養(yǎng)細致、周到環(huán)境整潔、舒適尊崇、溫暖特殊時點服務(wù)（如喬遷、婚娶等）園區(qū)的氛圍感受社區(qū)文化豐富多樣 三、物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)方式服務(wù)定位更高工作人員素質(zhì)要求高、工作標準高更快響應(yīng)速度快、處理問題速度快更多針對性服務(wù)多、社區(qū)文化多物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）房屋共用部位的維護和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、 內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道

3、、通風窗、大門入口、 廣場、行人道、行車道、綠化區(qū)、中水站及各類設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等。（二）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、高低壓配電設(shè)備、電梯、地下室排水系統(tǒng)、中水處理設(shè)施、閉路電視線、供電線路、通訊線路、供氣管道、消防設(shè)施、公共照明、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、智能化設(shè)施、郵政信箱、垃圾衛(wèi)生設(shè)施、圍墻等。（三）環(huán)境衛(wèi)生1、制定環(huán)境衛(wèi)生、清潔衛(wèi)生的標準及綠化園林工作標準和管理制度；2、公共環(huán)境衛(wèi)生，道路、地下停車場、公共采光頂、公共室外路燈的經(jīng)常性保潔；3、綠化環(huán)境含公共綠地、園林、建

4、筑小品等養(yǎng)護、修剪、蟲害消殺；4、二次供水符合國家衛(wèi)生標準；5、業(yè)主生活垃圾收集清運；6、清理化糞池及消毒工作；7、定期安排滅四害的工作。（四）公共秩序維護1、內(nèi)容協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域的公共秩序；建立專職管理隊伍，開展園區(qū)公共場所的秩序維護管理，發(fā)生治安事故時，及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助或事后調(diào)查工作；安排二十四小時管理員監(jiān)控中心值班及對本項目重點公共區(qū)域進行定時、定點巡邏檢查；建立完善的消防管理制度，在消防部門的指導(dǎo)下開展小區(qū)消防管理，貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針，定期開展日常消防檢查及巡邏工作。2、責任維護公共區(qū)域正常秩序，盡力減少或杜絕閑雜人員進入小區(qū)， 對業(yè)戶裝修、搬家等大

5、件物品的進出進行控制；提供公共秩序管理服務(wù)，進行巡邏并作記錄，協(xié)助公安機關(guān)減少或杜絕公共區(qū)域內(nèi)治安、刑事案件的發(fā)生；開展消防安全日常管理，減少或消除消防隱患。（五）交通秩序與車輛停放1、內(nèi)容建立并不斷完善停車場(庫)管理制度，對停車場 (庫)依法管理， 依法經(jīng)營；指引各種車輛有序停放，規(guī)勸違規(guī)行駛及停泊行為；提供停車場 (庫)場地清潔、停車場設(shè)施維修，指引標識養(yǎng)護。2、責任車位屬業(yè)主個人所有，實行有償管理和使用，發(fā)生車輛丟失的相關(guān)責任通過法律途徑解決；取得停車場 (庫)合法經(jīng)營權(quán)，參照政府批準的指導(dǎo)價格，對停車者依法收取車位使用費和管理服務(wù)費；對非機動車實行指定地點停放。（六）房屋裝飾裝修管理

6、業(yè)主開展房屋裝修前需要事先向服務(wù)中心提出書面申請， 獲得服務(wù)中心書面同意并辦理齊備裝修施工手續(xù)及簽署 裝修管理協(xié)議 后方可施工。 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（一）房屋外觀房屋外觀基本完好和整潔。 室外防盜護網(wǎng)保持基本統(tǒng)一美觀并進行定期檢查。（二）設(shè)備運行1、電梯由專業(yè)人員維護保養(yǎng)，持證上崗，各種安全檢查審查證件齊全，確保電梯運行良好和安全設(shè)施齊全；2、配備專職的水電工程技術(shù)人員維護設(shè)備設(shè)施，持證上崗；3、制定配電運行和二次 (加壓)供水制度，實行24 小時運行 (市政臨時停電、停水及日常維修保養(yǎng)所需之情況除外，但應(yīng)提前通知)；4、檢查設(shè)備運行情況并進行記錄，監(jiān)管有關(guān)的保養(yǎng)工作，盡力確保設(shè)施的正常運行；5

7、、大型設(shè)備完好率99 以上，中小型設(shè)備完好率96 以上。（三）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理1、公用配套設(shè)備、場所 (地)規(guī)劃標準，避免違章擅改原規(guī)劃要求和侵占設(shè)施或場地的情況，方便居民，公用設(shè)施完好率在96 以上；2、道路通暢，路面平坦整潔，排水暢通；3、供電、供水、供氣、通訊管理及設(shè)施運行正常，二次供水環(huán)境整潔，避免二次污染及隱患；4、公用排污、排雨水管線設(shè)施完好；5、停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好。（四）環(huán)境衛(wèi)生1、清潔衛(wèi)生實行一體化管理，有專職清潔隊伍，落實管理制度；2、衛(wèi)生設(shè)施齊備，有垃圾收集設(shè)施，生活垃圾日產(chǎn)日清；3、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，定

8、期殺蟲滅鼠。（五）綠化1、綠化衛(wèi)生實行一體化管理， 有專職綠化員工， 管理制度落實， 有定期的修剪養(yǎng)護計劃；2、保證花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，減少病蟲害及踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。（六）交通秩序與車輛停放1、落實停車管理制度，有專職人員檢查巡邏；2、落實園區(qū)內(nèi)機動車輛管理制度，規(guī)勸違章行駛及停泊行為；3、落實非機動車輛管理制度，管理有序，停放定點整齊。（七）公共秩序維護管理1、實行公共秩序維護和車輛的一體化管理，設(shè)置專業(yè)化管理隊伍，對園區(qū)進行巡邏值班；2、加強對安保人員的思想教育和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，管理人員統(tǒng)一制服， 熟悉轄區(qū)情況，文明執(zhí)勤。（八）消防1、落實消防監(jiān)控措施和制度，有專職人員

9、管理；2、確保消防設(shè)施完好，按規(guī)定定期對消防設(shè)施設(shè)備檢查，以保持良好的防范狀態(tài)；3、可能危及業(yè)主及行人安全處有警示標識和防范措施。（九）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修小修：1、小修及時率達98 以上；2、維修質(zhì)量返修率不高于1。急修：1、急修及時率達98 以上：2 、維修人員十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。項目總經(jīng)理綜合辦公室主任客服中心經(jīng)理工程部經(jīng)理安保部經(jīng)理客服前臺保潔員綠化工保安員項目組織架構(gòu)出文庫客保綠工運維保中納員管服潔化程行修安控主主隊主工工隊員管管長管長重點難點（一）園區(qū)安全、車場管理1、加強大門出入人員的驗證與盤查，發(fā)揮人防、技防、物防的聯(lián)動作用；2、園區(qū)設(shè)巡邏崗，遇有可疑情況及時判斷解決；3、車場實施 24 小時管理，加強巡視檢查