策劃流程及各階段輸出文件文定

1、階段,業(yè)務,工作流程,對應流程,標準化輸出文件模板,標準表格（已有）,指引文件,完成情況階段1,獲取項目信息,確定合作意向,1,公司各崗位人員采集項目信息 ,項目合作意向評估,開發(fā)商信息登記表 項目收益評估表,2,公司領導指定事業(yè)部專員了解項目投標信息要求及開發(fā)商背景調(diào)查,3,指定事業(yè)部項目承接收益分析,4,領導根據(jù)調(diào)查及分析情況確定是否投標,5,由品牌部對開發(fā)商進行回函,客戶回函,6,策劃管理部進行信息分析，發(fā)布投標信息，并進行內(nèi)部競標,項目投標流程,內(nèi)部競標通知,7,事業(yè)部與開發(fā)商溝通洽談工作重點,客戶需求分析表,8,確定工作進度及工作分工,項目投標工作進度表 人員工作分配表,9,業(yè)內(nèi)訪談

2、,業(yè)內(nèi)訪談分析表,10,目標客戶調(diào)查,目標客戶調(diào)查表,11,市場調(diào)查,12,投標對手研究,投標競爭對手分析表,13,開發(fā)商歷史項目研究,開發(fā)商背景調(diào)查表,14,報告初步思路整理及大綱,15,內(nèi)部務虛會,16,報告撰寫,項目投標報告,投標策略指引文件,17,報告評審,18,商務標評審,代理商務標書顧問商務標書,19,提案彩排,20,投標,公司介紹演示ppt,21,投標總結,投標案例總結,22,投標資料、案例匯總、備案,階段2,項目合同談判,1,合同審批、簽訂,顧問合同、代理合同,2,合同喜報的撰寫、通知發(fā)布,3,項目投標獎申請,投標獎勵審批表,階段3,項目團隊組建及工作啟動,1,項目團隊組建,項

3、目啟動流程,項目組成員職能分工表,2,項目提成方式確定（銷售、策劃）,項目提成核算表,3,3. 管理大綱制定,3.1 項目服務內(nèi)容清單確定,項目服務內(nèi)容清單,3.2 開發(fā)商溝通方式確認,3.3 全案項目總進度計劃模板,全案項目總進度計劃模板,3.4 項目啟動會議程確定,項目啟動會議程模板,階段4,市場調(diào)研,1,1. 組織市場調(diào)研人員、確定調(diào)研項目及工作計劃,市場調(diào)研流程,2,2. 市場實地調(diào)研,階段5,前期策劃,1,1. 項目組撰寫評審稿，內(nèi)部自審,1.1 撰寫項目可行性研究報告,項目可行性研究報告,投資估算表、市場調(diào)研表、客戶調(diào)研表,1.2 撰寫項目定位報告,項目定位報告,客戶分類與客戶模型

4、定位及應用,1.3 撰寫物業(yè)發(fā)展建議報告,物業(yè)發(fā)展建議報告,1.4 撰寫營銷策略報告,營銷策略報告,階段6,銷售準備,1,1. 售樓部選址、臨時外展點選址,售樓部、臨時外展點選址建議,3,2. 現(xiàn)場包裝、展示建議,售樓部包裝操作指引售樓部氛圍營造工作指引,2.1 營銷中心包裝及功能區(qū)分建議,營銷中心包裝及功能分區(qū)建議（包含重大節(jié)點及節(jié)假日）,營銷中心物品使用清單,2.1.1 品牌形象展示區(qū),2.1.2 材料工藝展示,2.1.3 工地包裝建議,工地包裝建議,工地包裝操作指引,2.1.4 示范園林包裝,園林包裝建議,園林包裝操作指引,2.1.5 現(xiàn)場示范區(qū)包裝建議,2.1.6 樣板房包裝建議,樣板

5、房包裝及風格建議,樣板房包裝操作指引,2.1.7 看樓通道包裝建議,看樓通道包裝建議,看樓通道包裝操作指引,2.2 銷售物料設計、制作,2.2.1. vi系統(tǒng)物料設計、制作（紙杯、檔案袋、便簽紙、手提袋、銷售名片、玻璃貼）,2.2.2 戶型單張、折頁、樓書、生活手冊、產(chǎn)品手冊、DM單張、設計及制作建議,區(qū)位圖設計及制作建議,區(qū)位圖設計及制作操作指引,樓書設計及制作建議,單張設計及制作建議,戶型單張操作指引,2.3 展示類物料設計、制作,2.3.1 模型設計及制作建議,模型制作,模型設計及制作建議,模型制作操作指引,2.3.2 電子宣傳片、3D片制作建議,電子宣傳片、3D片制作建議,電子宣傳片、

6、3D片制作操作指引,2.3.3 售樓處展板設計及制作建議,2.3.4 項目網(wǎng)站制作,2.3.5 智能觸摸演示系統(tǒng),智能觸摸演示系統(tǒng)操作指引,3,3. 銷售內(nèi)部資料（房型、房號及面積對照表、銷控展牌、價格表）,4,4. 提交項目外部資源名單（廣告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活動公司）,供方管理,供方清單,5,5. 售樓處公示物料,售樓處公示物料清單及制作標準,5.1 前期物業(yè)管理協(xié)議,前期物業(yè)管理協(xié)議,5.2 合同,合同,5.3 五證物料,五證,5.4 限購公示,相關法律法規(guī)文本,5.5 一房一價公示,項目銷售價格公示表,5.6 風險提示,6,6. 交房標準,6.1 毛坯交房標準確定,毛

7、坯交房標準,6.2 精裝修標準,精裝修交房標準,階段7,銷售接待,1,1. 客戶接待、積累和維護,客戶來電接待,來電登記表,客戶維護工作指引、項目接待服務標準體系,客戶來訪接待,來訪登記表、重點客戶分析表、前臺輪序登記表,2,2. 銀行確定,客戶貸款確認函,3,3. 外展,外展和派單標準化流程,外展、團購活動方案,外展分析表,階段8,策劃推廣,1.營銷總綱 ,1.提交營銷總綱及銷售執(zhí)行方案,1.1 協(xié)助項目規(guī)劃建筑等方案確定，并提出建議及修改意見,項目智能化工作指引,1.2 提交項目案名、組團名稱，通過后開始執(zhí)行,1.3 制定項目營銷策略總綱,總體營銷總綱,1.4 制定全案項目總進度計劃表,全

8、案項目總進度計劃表,1.5 制定推廣及活動策略,1.6 制定銷售執(zhí)行報告,1.7 提交項目核心識別系統(tǒng)（LOGO確定、VI系統(tǒng)及延展方案確定）,1.8 進行市場調(diào)查，并組織日常研討會，對客戶及產(chǎn)品進行討論和分析、聚焦銷售重點,市場調(diào)研流程,競爭對手調(diào)研分析,客戶分析報告,2.蓄客期,2. 蓄客期營銷策略制定及實施,蓄客期營銷策略方案,1.項目亮相,營銷活動組織流程,項目亮相方案,2. 售樓部、樣板房開放節(jié)點，組織客戶活動,售樓處、樣板房開放活動方案,售樓處、樣板房開放活動總結,3.認籌期,3. 認籌期營銷策略制定及實施,認籌期營銷策略及方案,3.1 制定項目推盤及價格策略,項目推盤及價格策略,

9、3.2 認籌，收取意向認籌金，發(fā)放會員卡,項目認籌,認籌方案,會員登記表及會員須知,認籌書,3.3 認籌客戶摸排,客戶摸排,開盤客戶及房源梳理,3.4 價格表確定,銷售價格制定及管理,價格表制作,價格表制作操作指引,3.5 價格監(jiān)控與調(diào)整（根據(jù)實際蓄客情況及市場情況在開盤或產(chǎn)品推售前進行價格調(diào)整）,價格調(diào)整建議報告,價格策略制定工作指引,3.6 銷控策略,銷控策略制定,項目銷控操作指引,3.7 車位價格制定及營銷策略,車位價格及營銷策略,3.8 認籌客戶梳理及分析,認籌活動總結,4.開盤期,4.開盤期營銷策略制定及實施,開盤流程,開盤營銷策略方案,4.1開盤活動策略,開盤活動及執(zhí)行方案 ,4.

10、1.1 制定開盤工作計劃模板,4.1.2 確定開盤前人員分工、銷售道具、場所準備、物料清單,選房須知模板,銷售道具整理清單,4.1.3 開盤現(xiàn)場客戶選房,選房流程模板,4.1.4 開盤總結,開盤總結,5.強銷期,5. 強銷期營銷策略制定及實施,強銷期營銷策略方案,5.1 價格調(diào)整策略,銷售價格制定及管理,價格調(diào)整策略,價格調(diào)整操作指引,5.2 老帶新活動,幸福接龍,老帶新活動方案,5.3 項目周報月報撰寫 ,項目月報,項目周報,5.4 客戶答謝活動,營銷活動組織流程,客戶答謝活動方案,5.5 重要節(jié)點及節(jié)假日活動,重要節(jié)點及節(jié)假日活動方案,5.6 周末暖場活動,周末暖場活動方案,5.7 促銷活

11、動,6.尾盤期,6.尾盤期營銷策略制定及實施,尾盤期營銷策略方案,6.1 清盤方案撰寫及執(zhí)行,清盤方案,6.2 結案總結撰寫,結案總結,6.3 項目各項資料存檔、備案,6.4 項目銷售、招商工作問題總結及匯報，指導后期工作,6.5 人員調(diào)動及資遣,7.媒介推廣,7. 項目形象出街，媒介組合應用,7.1 制定項目營銷推廣方案，給出媒體組合建議,項目營銷推廣方案,7.2 推廣渠道投放及物料制作要求,7.2.1 戶外（大牌、車身、候車亭）廣告投放策略,戶外廣告投放,戶外廣告工作指引,7.2.2 報紙、雜志投放策略,報紙、雜志廣告投放,報紙、雜志廣告工作指引,7.2.3 夾報、直郵廣告投放策略,夾報、

12、直郵廣告投放,夾報、直郵工作指引,7.2.4 電視、電臺廣告投放策略,電視、電臺廣告投放,電視、電臺廣告工作指引,7.2.5 網(wǎng)絡廣告投放策略,網(wǎng)絡廣告投放,網(wǎng)絡廣告投放工作指引,7.2.6 外展點選址策略,外展點工作指引,7.2.7 數(shù)據(jù)庫短信投放策略,短信投放,7.2.8 大客戶團購,外展和派單標準化流程,大客戶團購方案,7.2.9 一二手房聯(lián)動,一二手房聯(lián)動合同,7.2.10 項目論壇推廣,論壇維護工作指引,7.2.11 媒介及渠道效果跟蹤,8.對銷售支持,8.策劃對銷售支持工作,策劃師管理流程,8.1 項目月報,8.2 項目周報,8.3 策劃與銷售溝通會,8.4 銷售跟蹤/客戶深度訪談,8.5 競爭樓盤分析培訓,8.6 市場動態(tài)及競爭樓盤培訓,8.7 簡報收集更新,8.8 銷售手冊、現(xiàn)場展示資料或銷售道具的檢查更新,8.9 項目賣點體系提煉,8.10 項目目標客戶分析