[上海]皇家花園居住小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計方案文本

1、啟東皇家花園二期規(guī)劃設(shè)計方案(初稿）2015.04基地梳理1設(shè)計難點(diǎn)2競爭樓盤3規(guī)劃思路4規(guī)劃設(shè)計5產(chǎn)品設(shè)計6立面設(shè)計7目 錄基 地 梳 理1主城區(qū)基地位置啟東：生產(chǎn)在沿海生活在主城本案：位于主城區(qū)梳理 宏觀區(qū)位啟東市政府本案（二期）（一期已建）江海中路牡丹江中路松花江中路牡丹江中路廠區(qū)廠區(qū)住區(qū)住區(qū)順天路空地空地與市政府一路之隔東，臨住區(qū)南，臨現(xiàn)狀空地西，臨現(xiàn)狀廠區(qū)北，臨已建一期牡丹江中路及江海中路均為城市快速路梳理 微觀區(qū)位梳理 結(jié)論1、項目位于啟東市中心位置；2、基地周邊環(huán)境一般；3、本項目面向本地客戶群為主。一期二期梳理 規(guī)劃設(shè)計條件原規(guī)劃方案產(chǎn)品類型：全高層住宅建筑；容積率（綜合）：1

2、容積率3一期已建成30F30F30F30F30F30F主要出入口地下車庫出入口地下車庫出入口梳理 規(guī)劃設(shè)計條件現(xiàn)規(guī)劃方案產(chǎn)品類型：低層建筑（住宅+配套）；容積率：1容積率3宗地規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、居住用地，用地面積約72.3畝二期需考慮一期補(bǔ)充車庫：一期北區(qū)1098戶,現(xiàn)有地下停車位747個，地上停車位40個，缺311個車位序號項目原規(guī)劃條件現(xiàn)規(guī)劃條件1用地面積87687（以實測為主）二期：72.3畝（約48224.1）2容積率一二期綜合：1容積率3二期：04-0.53建筑密度不大于30%不大于30%4綠地率不小于35%不小于35%5用地性質(zhì)商業(yè)、居住、辦公二期：住宅、商業(yè)等配套6建筑控

3、高上限100m，下限-10m上限100m，下限-10m7建筑層數(shù)低層建筑或七層以上中高層或高層建筑，不得建設(shè)多層住宅二期：低層建筑，不得建設(shè)多層住宅8主入口方向出入口設(shè)于松花江路寬度不小于30米，次出入口設(shè)與西側(cè)城市支路和牡丹江路，寬度不小于25米；出入口設(shè)于松花江路寬度不小于30米，次出入口設(shè)與西側(cè)城市支路和牡丹江路，寬度不小于25米；9停車數(shù)量機(jī)動停車每戶不少于1.0輛機(jī)動車位：居住建筑：按每戶2.0輛，需 設(shè)置訪客集中車位商業(yè)車位：沿西側(cè)廣場10退界要求按江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。牡丹江路、西側(cè)道路建筑退線在江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的低值基礎(chǔ)上增加3米。按江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。

4、牡丹江路、西側(cè)道路建筑退線在江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的低值基礎(chǔ)上增加3米。二期主干道寬度原則上不小于10米，次干道寬度不小于5米。圍墻退讓用地距離不少于0.5米。委托方初步建議梳理 規(guī)劃設(shè)計條件設(shè) 計 難 點(diǎn)2設(shè)計難點(diǎn) 甲方訴求1、車庫：一期北區(qū)1098戶,現(xiàn)有地下停車位747個，地上停車位40只，缺311只車位；2、配套：西側(cè)沿街為3層商辦（進(jìn)深約20米）。底層為凈菜市場及店鋪并設(shè)置一層室內(nèi)游泳池，二層為餐飲類，三層為賓館類設(shè)計難點(diǎn) 總結(jié) 1- 功能分區(qū)2- 產(chǎn)品類型及面積段3- 停車4- 交通組織5- 戶型賣點(diǎn)6- 成本控制北一期缺311輛，二期停車如何考慮成本？規(guī)劃條件400-500低

5、層產(chǎn)品，去化率如何？配套有商業(yè)、餐飲、菜市場，如何有效利用場地？戶型布置不僅要合理，最大賣點(diǎn)是什么？快捷、通暢、安靜的交通如何做到私密？立面的選材及風(fēng)格如何彰顯品質(zhì)別墅？競 爭 樓 盤3同中求異競爭樓盤 同城市同地段，尋求新突破本案設(shè)計原則：他優(yōu)我精他有我優(yōu)他無我有！注明：因本案為低密度別墅，案例均以低密度產(chǎn)品調(diào)查為主競爭樓盤 同中求異4-恒大海上威尼斯5-綠地長島6-瀛海花墅7-龍豪海景灣同城市同地段5公里范圍：3-上海莊園20公里范圍：同城同地段更具競爭力屬沿海度假別墅可比性較弱求突破！2公里范圍：1-中邦上海城2-北上海至尊3-紫園距離不占優(yōu)勢457612本案5公里20公里33別墅區(qū)產(chǎn)品

6、獨(dú)棟：64套 聯(lián)排：86套 帶電梯雙拼：21套 1-中邦上海城（規(guī)劃）高層小高層小高層公建類配套開盤時間：2012年11月銷售現(xiàn)狀：售完規(guī)劃特點(diǎn)：核心區(qū)為別墅，水系環(huán)繞，外圍均是高層及公建類。停車方式：1:1 綠化率：超過35%容積率0.35 0.70 0.61用地面積約8.23萬平米 約3.56萬平米 約1.38萬平米競爭樓盤 1競爭樓盤 11-中邦上海城（戶型）二層平面圖地下室平面產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳三衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)深大地上建筑面積480占地面積380長*寬24*16院子格局三院落，內(nèi)庭院地下室功能150，贈送停車一層2車位贈送面積餐廳上空，頂層露臺銷售情況售罄立面風(fēng)格現(xiàn)代 獨(dú)

7、棟缺點(diǎn)：1.無電梯 2.套間無衣帽間 3.無儀式入口 4.無西廚 5.無書房競爭樓盤 11-中邦上海城（戶型） 雙 拼產(chǎn)品類型雙拼房間布局三房兩廳四衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)長方地上建筑面積270-300占地面積200長*寬16*12院子格局南下沉院落，側(cè)院地下室功能80，贈送停車一層2車位贈送面積餐廳上空，頂層露臺銷售情況售罄立面風(fēng)格現(xiàn)代地下一層平面一層平面二層平面三層平面夾層平面缺點(diǎn)：1.樓電梯未分開 2.一層無老人房 3.夾層廚房使用不便 競爭樓盤 11-中邦上海城（立面）競爭樓盤 2/3別墅區(qū)產(chǎn)品獨(dú)棟：30套 1-紫園（規(guī)劃）規(guī)劃特點(diǎn)：純別墅規(guī)整排列綠化率：30%容積率0.57 用地面積約2.55

8、萬平米 競爭樓盤 22-紫園（戶型）產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房三廳五衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)對稱方正地上建筑面積480占地面積約630長*寬30*21院子格局南大院，其他三小院地下室功能240，贈送停車一層2車位贈送面積客廳空，頂層雙露臺銷售情況售罄立面風(fēng)格簡法半地下室平面一層平面圖二層平面圖三層平面圖客廳挑空露臺贈送 獨(dú) 棟缺點(diǎn)：1.樓電梯未分開 2.一層無臥室 3.入口儀式感弱 4.三層樓交通面積大開盤時間：2013年7月交房時間：2014年一期銷售現(xiàn)狀：預(yù)售規(guī)劃特點(diǎn)：暫未找到整體規(guī)劃圖。別墅區(qū)產(chǎn)品獨(dú)棟： 66套 停車方式：1:2 綠化率：超過50%容積率0.30用地面積約13.54萬平米 !暫搜索不

9、到北上海至尊的總體規(guī)劃圖資料！別墅+高層備注：據(jù)委托方提供信息，203畝，66棟，目前開賣16棟現(xiàn)房。城南每棟占地面積1.24.5畝在建。競爭樓盤 3/33-北上海至尊競爭樓盤 33-北上海至尊（戶型） 獨(dú) 棟地下層平面圖一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳五衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)方正地上建筑面積355占地面積800長*寬18*20院子格局四面院落地下室功能180，贈送停車一層1車位贈送面積客廳上空銷售情況預(yù)售立面風(fēng)格法式缺點(diǎn)：1.樓梯少梯井 2.地上單車位 3. 無下沉庭院 競爭樓盤 33-北上海至尊（戶型） 獨(dú) 棟地下層平面圖一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳六衛(wèi)兩廚產(chǎn)品

10、特點(diǎn)方正地上建筑面積433占地面積900長*寬20*22院子格局四面院落地下室功能240，贈送停車一層2車位贈送面積客廳上空銷售情況預(yù)售立面風(fēng)格法式缺點(diǎn)：1.一層臥室無衣帽間 2. 無下沉庭院 競爭樓盤 33-北上海至尊（立面）競爭樓盤 規(guī)劃結(jié)論序號項目1 中邦上海城（低層區(qū)）2 紫園3 北上海至尊（低層區(qū)）1用地面積約13.18萬約2.55萬約13.54萬2建筑面積約6.22萬約1.45萬約4.92萬3容積率約0.47約0.57約0.304規(guī)劃結(jié)構(gòu)品質(zhì)最佳置于核心區(qū)規(guī)整排列暫未明確5產(chǎn)品類型獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟6產(chǎn)品面積獨(dú)棟480、聯(lián)排290、雙拼300480355、4507去化率已售完

11、預(yù)售預(yù)售8市場均價獨(dú)棟17000元/聯(lián)排12000元/雙拼15000元/25000元/25000元/結(jié)論：1-均為低密度住宅 2-產(chǎn)品類型為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排（因聯(lián)排為高密度產(chǎn)品，本案暫不考慮） 3-產(chǎn)品面積段為獨(dú)棟：355450480,雙拼：300，聯(lián)排：290名稱1-中邦上海城2-紫園3-北上海至尊產(chǎn)品類型獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟1獨(dú)棟2房間布局四房兩廳三衛(wèi)一廚三房兩廳四衛(wèi)一廚五房兩廳五衛(wèi)一廚四房兩廳五衛(wèi)一廚四房兩廳六衛(wèi)兩廚產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)深大規(guī)整對稱方正方正對稱方正地上建筑面積480-500270-300480355450占地面積380200630800900長*寬24*1616*1230*2127*2

12、430*30院子格局三院落，內(nèi)庭院南下沉院落，側(cè)院落南大院，其他三小院四面院落四面院落地下室功能贈送150贈送80贈送240贈送180贈送240停車一層雙停車一層雙停車一層雙停車一層1車位一層2車位贈送面積餐廳上空，頂層露臺餐廳上空，頂層露臺客廳空，頂層雙露臺客廳上空客廳上空競爭樓盤 戶型結(jié)論結(jié)論：1-以四房為主，布局方正； 2-南院最大，中邦的有南下沉院落； 3-贈送地下室、挑空空間、露臺； 4-均地上車庫停車，2車位為主。項目1 中邦上海城（低層區(qū)）2 紫園3 北上海至尊（低層區(qū)）基地周邊建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡法式純法式雜亂競爭樓盤 立面結(jié)論結(jié)論：風(fēng)格：現(xiàn)代、法式材料：別墅樓盤立面以石材為

13、主，本案周邊多涂料，品質(zhì)一般周邊_世紀(jì)佳園周邊_寶島花園周邊_城河新村中邦上海城北上海至尊紫園競爭樓盤 設(shè)計分析建議設(shè)計建議：本案1- 產(chǎn)品類型及面積段2- 停車3- 戶型賣點(diǎn)4- 立面成本別墅區(qū)均地上停車庫獨(dú)棟355-450平米，雙拼350平米以內(nèi)四房為主，局部挑空，贈送地下室、露臺以石材為主規(guī) 劃 思 路4規(guī)劃思路 方案生成過程1組合及測算驗證產(chǎn)品組合模式及面積段規(guī)劃思路 方案測算方案一 純獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積3.28 2.08 1.20 0.43 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）0.

14、00 0.00 0.00 1.36 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）0.00 0.00 0.00 3.40 1.08 銷售總額（億元）4.48 單方成本（元/m2）16013 總成本（億元）3.33 單方利潤（元）5525.58 總利潤（億元）1.15 利潤率34.51%成本計算表土地單方成本6966 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.55 地庫單方成本2200 地庫成本0.26 其他單方成本5123 其他成本1.07 前

15、期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用538 銷售額的2-3%管理費(fèi)用538 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加1185 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1777 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)960地下車庫0.00 0.26 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.20 0.220.26 2200 規(guī)劃思路 方案測算方案二 獨(dú)棟+聯(lián)排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.19 2

16、.89 1.30 0.60 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）1.57 0.00 0.00 0.60 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）1.88 0.00 0.00 1.50 1.08 銷售總額（億元）4.46 單方成本（元/m2）12736 總成本（億元）3.68 單方利潤（元）2710.85 總利潤（億元）0.78 利潤率21.29%成本計算表土地單方成本5014 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+

17、疊加）3000建安成本0.80 地庫單方成本2200 地庫成本0.29 其他單方成本3981 其他成本1.15 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用386 銷售額的2-3%管理費(fèi)用386 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加850 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1274 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.30 0.29 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 規(guī)劃思路

18、方案測算方案三 獨(dú)棟+雙拼經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.15 2.85 1.30 0.59 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）0.00 0.00 1.53 0.60 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）0.00 0.00 2.30 1.50 1.08 銷售總額（億元）4.88 單方成本（元/m2）13127 總成本（億元）3.74 單方利潤（元）3977.94 總利潤（億元）1.13 利潤率30.30%成本計算表土地單方成本5084 分項總成本（億

19、元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.78 地庫單方成本2200 地庫成本0.29 其他單方成本4292 其他成本1.22 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用428 銷售額的2-3%管理費(fèi)用428 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加941 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1411 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.30 0

20、.29 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 規(guī)劃思路 方案測算方案四 純雙拼經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.68 3.28 1.40 0.68 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）0.00 0.00 2.56 0.00 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）0.00 0.00 3.84 0.00 1.08 銷售總額（億元）4.92 單方成本（元/m2）12035 總成本（億元）3.95 單方利潤（元

21、）2965.30 總利潤（億元）0.97 利潤率24.64%成本計算表土地單方成本4418 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.91 地庫單方成本2200 地庫成本0.31 其他單方成本3898 其他成本1.28 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用375 銷售額的2-3%管理費(fèi)用375 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加825 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1238 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3

22、.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.40 0.31 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.40 0.220.31 2200 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.42 3.12 1.30 0.65 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）0.00 1.80 0.00 0.60 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）0.00 2.43 0.00 1.02 1.08 銷售總額（億元）4.

23、53 單方成本（元/m2）12137 總成本（億元）3.79 單方利潤（元）3631.75 總利潤（億元）1.12 利潤率29.32%成本計算表土地單方成本4644 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.86 地庫單方成本2200 地庫成本0.29 其他單方成本3807 其他成本1.19 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用363 銷售額的2-3%管理費(fèi)用363 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加799 銷售

24、額的5.5%土地增值稅及所得稅1198 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.30 0.29 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 規(guī)劃思路 方案測算方案五 獨(dú)棟+四合院規(guī)劃思路 方案測算方案六 獨(dú)棟+十合院經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積6.24 3.24 3.00 0.67 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）0.00 1.92 0.00 0.60 0.72

25、售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）0.00 2.59 0.00 1.50 1.08 銷售總額（億元）5.17 單方成本（元/m2）13365 總成本（億元）4.33 單方利潤（元）2597.87 總利潤（億元）0.84 利潤率19.44%成本計算表土地單方成本4472 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.90 地庫單方成本2200 地庫成本0.66 其他單方成本4078 其他成本1.32 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配

26、套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用399 銷售額的2-3%管理費(fèi)用399 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加878 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1317 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫3.00 0.66 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防3.00 0.220.66 2200 規(guī)劃思路 方案測算方案七 雙拼+聯(lián)排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.71 3.31 1.40 0.69 4.83 建筑類別聯(lián)排

27、合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）1.57 0.00 1.02 0.00 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）1.88 0.00 1.53 0.00 1.08 銷售總額（億元）4.49 單方成本（元/m2）11721 總成本（億元）3.88 單方利潤（元）1855.71 總利潤（億元）0.61 利潤率15.83%成本計算表土地單方成本4378 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.92 地庫單方成本220

28、0 地庫成本0.31 其他單方成本3631 其他成本1.20 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用339 銷售額的2-3%管理費(fèi)用339 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加747 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1120 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.40 0.31 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0 非人防1.40 0.220.31 2200 規(guī)劃思路 方案測算方案八 純聯(lián)排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng) 濟(jì)

29、預(yù) 算 表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.88 3.38 1.50 0.70 4.83 建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他用地面積（萬m2）/可售面積（萬m2）2.66 0.00 0.00 0.00 0.72 售價（元/m2）1200013500150002500015000銷售額（億元）3.19 0.00 0.00 0.00 1.08 銷售總額（億元）4.27 單方成本（元/m2）11505 總成本（億元）3.89 單方利潤（元）1133.93 總利潤（億元）0.38 利潤率9.86%成本計算表土地單方成本4287 分項總成本（億元）土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本

30、（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.94 地庫單方成本2200 地庫成本0.33 其他單方成本3455 其他成本1.17 前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200 基礎(chǔ)設(shè)施及配套350 開發(fā)間接費(fèi)55 不可預(yù)見費(fèi)用100 銷售費(fèi)用316 銷售額的2-3%管理費(fèi)用316 銷售額的2-3%財務(wù)費(fèi)用380 營業(yè)稅及附加695 銷售額的5.5%土地增值稅及所得稅1043 銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)00地下車庫1.50 0.33 0 人防（機(jī)械）0.00 0.280.00 0

31、非人防1.50 0.220.33 2200 方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八產(chǎn)品類型純獨(dú)棟獨(dú)棟+聯(lián)排獨(dú)棟+雙拼純雙拼獨(dú)棟+四合院獨(dú)棟+十合院雙拼+聯(lián)排純聯(lián)排地上建筑面積2.08萬2.89萬2.85萬3.28萬3.12萬3.24萬3.31萬3.38萬地下建筑面積1.20萬1.30萬1.30萬1.401.30萬3.00萬1.40萬1.50萬容積率0.430.600.590.680.650.670.690.70戶數(shù)32戶69戶64戶80戶84戶92戶89戶96戶利潤（粗算）1.15億元0.39億元1.13億元0.97億元1.12億元0.45億元0.61萬元0.38億元利潤率34.51

32、%10.96%30.30%24.64%29.23%10.65%15.83%9.86%單方利潤5525元1361.37元3978元2965元3632元1394元1856元1134元比選利潤率最高，去化可能存在風(fēng)險聯(lián)排品質(zhì)低，利潤低品質(zhì)較高，開發(fā)周期快，利潤率高產(chǎn)品單一有一定風(fēng)險利潤率高，啟東未有產(chǎn)品，市場接受度未知地庫開發(fā)面積大，周期長，利潤低品質(zhì)不高聯(lián)排品質(zhì)低，利潤低因成本計算及市場行情看，聯(lián)排產(chǎn)品不適合在本案操作規(guī)劃思路 方案測算規(guī)劃思路 方案生成過程測算一：得出品質(zhì)最高的獨(dú)棟產(chǎn)品測算二：排除聯(lián)排的可能性（聯(lián)排及與其他產(chǎn)品的組合品質(zhì)會降低，利潤率低）測算三：得出品質(zhì)相對保證，收益較高，同時容

33、積率突破，獨(dú)棟+雙拼結(jié)論：方案一方案三規(guī)劃思路 方案生成過程2構(gòu) 思先總體規(guī)劃，后具體設(shè)計規(guī)劃思路 方案生成過程第一步 兩個利用：緊鄰2條城市快速路，利于形象打造東側(cè)有城市綠化帶，利用其景觀第二步 解決地下車庫位置：綠化帶可給住宅用，所以補(bǔ)一期車庫的位置應(yīng)該設(shè)置在西側(cè)第三步 合理分區(qū)：地庫上布置商業(yè)配套，其他均別墅用地第四步 確定出入口位置：一期現(xiàn)僅有一個出入口，二期應(yīng)綜合考慮共用的出入口位置規(guī)劃思路 方案生成過程第五步 與一期互動：一期有超大景觀，二期可以利用，并形成互動主軸一期二期規(guī)劃思路 方案生成過程第六步 與主軸互動：主軸再次橫向延伸滲透，形成多個組團(tuán),第七步 生成節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)處也是物管

34、設(shè)置處與城市道路管控與一期共用管控規(guī)劃思路 方案生成過程第八步 整合交通：一條主環(huán)路聯(lián)系若干組團(tuán)規(guī) 劃 設(shè)計5規(guī)劃設(shè)計 方案一總圖規(guī)劃設(shè)計 方案一總圖規(guī)劃設(shè)計 方案一空間模型規(guī)劃設(shè)計 方案一空間模型規(guī)劃設(shè)計 方案一空間模型商業(yè)街流線車行出入口小區(qū)車行流線城市道路規(guī)劃設(shè)計 方案一地上車行系統(tǒng)分析訪客停車車庫出入口地下車庫停車系統(tǒng)分析地下兩層車庫規(guī)劃設(shè)計 方案一、二地下一層示意圖(機(jī)械車位290輛，普通車位21輛) 面積：5680141.9米49.2米45.4米97.5米33.2米16.0米規(guī)劃設(shè)計 一層機(jī)械車庫停車系統(tǒng)分析地下一層示意圖(162輛) 面積：5412地下二層示意（149輛）面積：5

35、412141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米規(guī)劃設(shè)計 兩層普通車庫停車系統(tǒng)分析小區(qū)步行流線步行出入口城市道路規(guī)劃設(shè)計 方案一步行系統(tǒng)分析組團(tuán)景觀組團(tuán)節(jié)點(diǎn)入口節(jié)點(diǎn)次要景觀軸主要景觀軸規(guī)劃設(shè)計 方案一景觀系統(tǒng)分析規(guī)劃設(shè)計 方案一450戶型420戶型戶型布置圖規(guī)劃設(shè)計 方案二總圖規(guī)劃設(shè)計 方案二總圖規(guī)劃設(shè)計 方案二空間模型規(guī)劃設(shè)計 方案二空間模型規(guī)劃設(shè)計 方案二空間模型商業(yè)街流線車行出入口小區(qū)車行流線城市道路規(guī)劃設(shè)計 方案二地上車行系統(tǒng)分析訪客停車小區(qū)步行流線步行出入口城市道路規(guī)劃設(shè)計 方案二地上車行系統(tǒng)分析規(guī)

36、劃設(shè)計 方案二景觀系統(tǒng)分析組團(tuán)景觀組團(tuán)節(jié)點(diǎn)入口節(jié)點(diǎn)次要景觀軸主要景觀軸450戶型420戶型320戶型規(guī)劃設(shè)計 方案二戶型布置圖主入口次入口規(guī)劃設(shè)計 出入口示意組團(tuán)一：北入口組團(tuán)10.0m4.5m6.0m11.0m27.0m6.0m27.0m30.0m30.0m33.0m33.0mR=6.0m15.0m20.0m4.0m4.0m4.5m4.5m4.0m3.0m3.0m122.組團(tuán)中心1.入口對景規(guī)劃設(shè)計 組團(tuán)展示組團(tuán)二：南入口組團(tuán)R=6.0m30.0m33.0m30.0m30.0m26.0m26.0m6.0m14.0m3.5m4.0m11.0m8.0m6.0m4.0m5.0m4.5m4.5m2.

37、0m212.宅間綠化1.宅間綠化規(guī)劃設(shè)計 組團(tuán)展示組團(tuán)三：雙拼組團(tuán)30.0m6.0m30.0m15.0m15.0m15.0m15.0m3.0m4.0m8.0m8.0m4.5m4.5m4.5m3.0m3.0m3.0m3.0m4.5m212.訪客車位1.組團(tuán)對景規(guī)劃設(shè)計 組團(tuán)展示規(guī)劃設(shè)計 宅間展示規(guī)劃設(shè)計樣板區(qū)流線示意1.售樓中心123453.花園4.樣板間5.林蔭路2.售樓中心戶 型 設(shè) 計61.面積計算規(guī)范：江蘇省面積計算規(guī)范中，使用中央空調(diào)的住宅建筑層高超過3.3米時要按折算系數(shù)計算計容面積。問題：以100使用面積為例，層高3.6米時，計容面積=100*3.6/3.3=109；層高4.2米時

38、，計容面積=100*4.2/3.3=127。2.本案優(yōu)勢：本地塊綜合容積率為13，二期預(yù)測容積率0.450.65，計容面積有很大富裕，因此可以按使用面積設(shè)計戶型，產(chǎn)證面積大，一戶一價，不影響利潤。產(chǎn)品篇 產(chǎn)品設(shè)計原則利用規(guī)范和地塊優(yōu)勢結(jié)論：以使用面積來設(shè)計戶型產(chǎn)品篇 產(chǎn)品設(shè)計原則425獨(dú)棟設(shè)計原則玄關(guān)(儀式感)車庫(近玄關(guān)，有隔離)書房(私設(shè)，不干擾居住者)工具間 公衛(wèi)人車客廳(大空間，挑空)起居室(較私密)餐廳中/西廚可連通可連通走廊(儀式感，寬不小于1.5米)樓梯(單獨(dú)設(shè)置，有梯井，梯寬不小于1.2米，踏步寬不小于250MM、高不大于160MM)電梯(單獨(dú)設(shè)置，不直接對主功能，0.8t電梯

39、)主臥室(大套間，帶書房、衣帽間，衛(wèi)生間（五件套）)客臥室（2）(套房，帶衣帽間，衛(wèi)生間（四件套）)老人房(一層，朝南，套房，帶衣帽間，衛(wèi)生間（四件套）)下沉庭院(景觀側(cè)邊院下沉，不占用南院)各功能房(娛樂室，影音室，SPA，家庭室，健身室，吧臺，酒窖等（預(yù)留空間）)后勤(傭人房、設(shè)備間等)產(chǎn)品篇 產(chǎn)品設(shè)計原則315雙拼設(shè)計原則玄關(guān)(儀式感)車庫(近玄關(guān)，有隔離)人車客廳(大空間，挑空)餐廳中/西廚走廊(儀式感，寬不小于1.2米)樓梯(單獨(dú)設(shè)置，有梯井，梯寬不小于0.9米，踏步寬不小于240MM、高不大于180MM)電梯(單獨(dú)設(shè)置，不直接對主功能，0.63t電梯)主臥室(大套間，帶書房、衣帽間

40、，衛(wèi)生間（五件套）)客臥室（2）(套房，衛(wèi)生間（三/四件套）)老人房(一層，朝南，套房，衛(wèi)生間（三件套）)各功能房(娛樂室，影音室，桌球室（預(yù)留空間）)后勤(傭人房、設(shè)備間等)工具間 公衛(wèi)戶 型產(chǎn)品篇獨(dú)棟A（方案一)地下一層二層總計使用面積320.30250.20170.06420.26四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.每個房間較為規(guī)整2.雙車位3.門廳和車庫入口處設(shè)計衣帽間4.門廳客廳貫穿5.客廳門廳挑空6中西廚7.樓電梯獨(dú)立8.贈送地下室四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.大套房，書房可分可和2.臥室全套間設(shè)計3.臥室均有露臺產(chǎn)品篇獨(dú)棟A（方案一)地下一層二層總計使用面積320.30250.2017

41、0.06420.26地下一層二層總計使用面積321.00250.82170.03420.85產(chǎn)品篇獨(dú)棟A（方案二)四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.每個房間較為規(guī)整2.雙車位3.門廳和車庫入口處設(shè)計衣帽間4.門廳客廳貫穿5.客廳門廳挑空6中西廚7.樓電梯獨(dú)立8.贈送地下室四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.大套房，書房可分可和2.臥室全套間設(shè)計3.臥室均有露臺產(chǎn)品篇獨(dú)棟A（方案二)地下一層二層總計使用面積321.00250.82170.03420.85產(chǎn)品篇 獨(dú)棟B一層四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.內(nèi)院外院結(jié)合2.雙車位設(shè)計2.主入口做門廊式 豪華大氣3.人行與車行入口分離，更 顯人性化設(shè)計4.客廳挑空

42、5.中西廚6.臥室全套間設(shè)計7.衛(wèi)生間全明設(shè)計8.樓電梯獨(dú)立9.贈送地下室地下一層二層地上總計使用面積317.26223.61205.80433.41一層平面圖四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.客廳挑空2.臥室?guī)杜_3.臥室全套間設(shè)計4.衛(wèi)生間全明設(shè)計二層地下一層二層地上總計使用面積317.26223.61205.80433.41產(chǎn)品篇 獨(dú)棟B二層平面圖地下一層二層總計使用面積320.10255.05175.05430.10四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1較大南院，側(cè)向院落2.雙車位3.門廳和車庫入口處設(shè)計衣帽間4.客廳、會客廳、門廳空間貫穿5.客廳門廳挑空6中西廚7.樓電梯獨(dú)立8.贈送地下室產(chǎn)品篇獨(dú)

43、棟C產(chǎn)品篇獨(dú)棟C四房四廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.大套房，書房可分可和2.臥室全套間設(shè)計3.臥室均有露臺地下一層二層總計使用面積320.10255.05175.05430.10地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98地下室四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計7.樓電梯獨(dú)立8.地下贈送160產(chǎn)品篇 雙拼A產(chǎn)品篇 雙拼A地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98一層四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母

44、車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計7.樓電梯獨(dú)立8.地下贈送160地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98二層四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計7.樓電梯獨(dú)立8.地下贈送160產(chǎn)品篇 雙拼A地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98三層四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3

45、.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計7.樓電梯獨(dú)立8.地下贈送160產(chǎn)品篇 雙拼A地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98地下室四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計7.樓電梯獨(dú)立8.地下贈送160產(chǎn)品篇 雙拼B地下一層二層三層總計使用面積159.89140.4789.8385.68315.98四房兩廳五衛(wèi)兩廚戶型特點(diǎn)：1.C型院落，子母車位2.儀式入口、車行入口分離2.入口隱蔽，私密性強(qiáng)3.客廳挑空4.中西廚5.大露臺6.臥室全套間設(shè)計