青島某地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

1、地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2007-2009）青島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1第一部分 戰(zhàn)略分析第一章行業(yè)動(dòng)態(tài)分析第二章青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析第二部分 整體戰(zhàn)略方案第一章戰(zhàn)略目標(biāo)第二章戰(zhàn)略定位第三章戰(zhàn)略選擇第四章職能戰(zhàn)略第三部分 戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃第一章總體計(jì)劃第二章戰(zhàn)略實(shí)施推進(jìn)分解計(jì)劃第三章保障措施第四部分 其他目 錄2第一部分 戰(zhàn)略分析地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要3第一章 行業(yè)動(dòng)態(tài)分析一、國家政策分析國家政策變革的兩個(gè)階段第一階段（1998-2004）：1998年國家取消福利房分配政策，開始了以商品房為主的全面市場(chǎng)化進(jìn)程，這個(gè)階段的政策目標(biāo)是推動(dòng)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。第二階段（200

2、5至今）：自2005年“國八條”開始，國家開始將“建設(shè)和諧社會(huì)、讓每個(gè)人都有房子住”作為政策目標(biāo)，采取了一系列穩(wěn)定房價(jià)的措施。尤其是2006年國務(wù)院“十五條”的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響甚大。第一部分戰(zhàn)略分析4國家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的目標(biāo)要求第一，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理地確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地與住房供應(yīng)銜接。第二，加快普通商品住宅的建設(shè)，采取綜合措施，增加中小型、中低價(jià)位的住房供應(yīng)。第三，完善金融、信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施。第四，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)各地的分類指導(dǎo)，特別是穩(wěn)住住房價(jià)格，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長效機(jī)制。第一部分戰(zhàn)略分析一、國家政策分析

3、5國家當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)1、土地總量控制土地獲取將面臨更嚴(yán)格的政策；對(duì)閑置土地征收高額閑置費(fèi)。2、住宅結(jié)構(gòu)控制進(jìn)一步加大中低檔政策性住房的開發(fā)量；堅(jiān)持控制別墅及大戶型開發(fā)。3、資金政策控制國家對(duì)開發(fā)商信貸條件將越來越嚴(yán)格；存貸利率將不斷提高。4、稅收控制國家目前正在醞釀出臺(tái)物業(yè)稅，物業(yè)稅如出臺(tái)將抑制投資購房行為。5、信息披露機(jī)制控制為確保需求信息對(duì)稱性，國家正在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制。6、區(qū)域控制房價(jià)增長過快區(qū)域?qū)⒊蔀閲蚁乱徊秸{(diào)控的重點(diǎn)。第一部分戰(zhàn)略分析一、國家政策分析61、房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長的勢(shì)態(tài)，但多集中于東部地區(qū)，并開始向中部和西部地區(qū)階梯式轉(zhuǎn)移。 (商品房投資同

4、比增長22.8 、辦公樓和商業(yè)用房同比下降5.3%、13.5% ；東部房地產(chǎn)投資占全國的64.3、增幅為17.7)2、新增土地開發(fā)面積得到控制，存量土地的開發(fā)力度加大，國家放緩了土地供應(yīng)節(jié)奏。3、普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重逐步上升，別墅、高檔公寓的比重逐步下降。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步實(shí)施。第一部分戰(zhàn)略分析二、06年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析74、房地產(chǎn)開發(fā)信貸增速下降，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力加大。5、限制外資購房取得了一定進(jìn)展，二、三季度約240億美元撤離中國。6、全國房地產(chǎn)施工面積、新開工面積同比增幅持續(xù)下降，竣工面積近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，對(duì)今明年市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)會(huì)帶來一定影響。7、住宅銷售面積增幅下降明

5、顯，市場(chǎng)出現(xiàn)一定的觀望氣氛濃厚。 8、商品住宅價(jià)格漲幅回落，部份地區(qū)大戶型價(jià)格漲幅依然明顯。第一部分戰(zhàn)略分析二、06年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析81、國家城市化發(fā)展進(jìn)程加快、人口年齡結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)較長時(shí)間將是剛性需求，并逐步趨于理性發(fā)展。2、住宅產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨于合理。3、宏觀調(diào)控的深入及調(diào)控體系的建立將使房價(jià)水平逐步趨于平穩(wěn)。4、節(jié)能住宅、環(huán)保住宅將是今后我國在各項(xiàng)政策上鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀總體走趨第一部分戰(zhàn)略分析9一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析 1、2003-2005年青島市房地產(chǎn)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 例表如下：指標(biāo)施工面積增長竣工面積增長商銷售面積增長03年總面積

6、1747.723.1537.82.8453.25.6住宅141731.4%453.318.1%402.79.1%04年總面積2101.320.2635.218.1516.313.9住宅1689.819.3%50411.2%446.510.9%05年總面積2362.713.5811.213.1%739.927%住宅1862.813.5%678.320.2%650.129.5%2、2006-2007年青島市住宅開發(fā)計(jì)劃 例表如下：年度總計(jì)市區(qū)城陽黃島嶗山膠州即墨膠南萊西平度2006108228687141218971039240182007126142715513920697691104810第一

7、部分戰(zhàn)略分析第二章青島地區(qū)市場(chǎng)分析(單位：萬平方米)103、十一五期間青島市內(nèi)四區(qū)住宅規(guī)劃 例表如下：住宅類別2006年2007年2008年2009年2010年商品房（萬平）168315/政策性住房普通商品房（萬平）4574100120161經(jīng)濟(jì)適用房（萬平）7978505043廉租住房（套）/投資額（萬元）/200/3800250/4750250/4750300/5700城市化居住房城中村改造（萬平）49186245283238舊城區(qū)改造（萬平）8117151144183第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析114、十一五期間黃島區(qū)住宅開發(fā)計(jì)劃 例表如下：住宅類別至2010年總投放量2

8、0062010年各年投放量20062007200820092010政策性住房外來務(wù)工公寓4510.29.38.58.58.5廉租住房5-3.02.0-經(jīng)濟(jì)適用房8-6.02.0-農(nóng)民安置房408.08.010.08.06.0普通商品房1505332192521商品房中檔商品房40057.24102.9197.379.3663.19高檔商品房1001030302010城市化居住房45090901009080合 計(jì)1198228.44278.21269.8232.86188.69第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析12 5、開發(fā)量分析（1）2003-2006年青島地區(qū)住宅開發(fā)量穩(wěn)步增長。（

9、2）07年青島市內(nèi)四區(qū)的政策性住房占20%、村莊和舊城改造占40%、商品房占40%。（3）07年黃島區(qū)政策性住房占32%、村莊和舊城改造占20%、商品房占48%。（4）自07年開始青島地區(qū)的商品房開發(fā)比重已經(jīng)低于住宅總開發(fā)面積的50%。（5）除市區(qū)外，嶗山、黃島、膠南等地區(qū)07-09年房地產(chǎn)開發(fā)量計(jì)劃仍然排在前列。（6）區(qū)域性差異仍然存在。一、青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量分析第一部分戰(zhàn)略分析131、經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊2、2008年奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3、市民生活水平提高，住房需求市場(chǎng)旺盛4、宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯，消費(fèi)者購房行為趨于理性5、一橋一隧建設(shè)將促使西海房價(jià)進(jìn)入一個(gè)新的

10、提升階段。6、內(nèi)地人到沿海購房比例的持續(xù)增長，將進(jìn)一步拉動(dòng)市場(chǎng)需求。二、青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析第一部分戰(zhàn)略分析14開發(fā)商07年待開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)魯澤置業(yè)唐島灣：25萬M2公司開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)廣告推廣到位樓盤地段不錯(cuò)同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈福瀛地產(chǎn)長江路以北：18萬M2集團(tuán)綜合實(shí)力強(qiáng)開發(fā)類型數(shù)量較多樓盤定位地段不錯(cuò)周邊配套設(shè)施少集力集團(tuán)長江路以北：19萬M2集團(tuán)綜合實(shí)力強(qiáng)樓盤位置不錯(cuò)第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目一直未開發(fā)華歐集團(tuán)積米崖：20萬M2母公司資金實(shí)力雄厚開發(fā)區(qū)域廣經(jīng)驗(yàn)足年開發(fā)量大類型多定向安置多經(jīng)典樓盤少中南置業(yè)區(qū)政府以南：12萬M2建筑行業(yè)出身品質(zhì)較高地段好起點(diǎn)高開發(fā)區(qū)第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目信達(dá)榮昌長江路居住示

11、范區(qū)：30萬M2公司開發(fā)實(shí)力強(qiáng)傲海星城前期鋪墊位置較偏第三章行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第一部分戰(zhàn)略分析一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手初步評(píng)價(jià)151、企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 魯澤、城發(fā)、華歐、福瀛等開發(fā)區(qū)本土企業(yè)在行業(yè)內(nèi)已有不小影響，集力等新入行者也實(shí)力雄厚，專業(yè)地產(chǎn)更是專業(yè)化水平高，項(xiàng)目影響大。所開發(fā)項(xiàng)目無論規(guī)模、地段還是定位都比較接近，惡戰(zhàn)在所難免。2、專業(yè)地產(chǎn)，影響甚深 直到現(xiàn)在，作為開發(fā)區(qū)的三大代表型樓盤“陽光海岸”、“千禧龍花園”及“傲海星城”，皆為青島市區(qū)企業(yè)所為。而如今，上實(shí)、中南、海信、天泰等專業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作更是不小，其影響將對(duì)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)勁旋風(fēng)。3、本土企業(yè)，多元經(jīng)營本地開發(fā)企業(yè)，如華歐、福瀛、集

12、力、歐美等，多為多元化經(jīng)營。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)而言，優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)也很明顯。4、地產(chǎn)，差異運(yùn)作我們的優(yōu)勢(shì)是有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，有一定的隊(duì)伍建設(shè)，有一定的品牌和口碑，有集團(tuán)的資金后盾。我們的劣勢(shì)是專業(yè)化程度及專業(yè)化意識(shí)還沒有深入到各個(gè)層面，產(chǎn)品的差異化不強(qiáng)。所以地產(chǎn)必須做精、做強(qiáng)、做出特色，避開同質(zhì)化。二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步分析第一部分戰(zhàn)略分析16一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì) 1、2004-2006年開工、竣工、銷售面積及回款統(tǒng)計(jì)匯總項(xiàng) 目2004年2005年2006年(1-11月)合計(jì)開工面積（萬）1.820.4815.537.78竣工面積（萬）11.72.79.7824.18銷售

13、面積（萬）4.465.736.7816.97回款額（億元）2.12.3237.42第一部分戰(zhàn)略分析第四章企業(yè)內(nèi)部核心業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析172、房屋存量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目庫存面積(單位：萬）庫存套數(shù)庫存金額（單位：萬）庫存均價(jià)風(fēng)和日麗一期0.41272117.25164風(fēng)和日麗二期4.8729325455.15227廣場(chǎng)2.171967454.73306海港苑一期0.029378.92721新城公寓2.215679203600總計(jì)9.767543025.9第一部分戰(zhàn)略分析一、地產(chǎn)前三年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)18 從投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和銷售管理等六大環(huán)節(jié)形成了企業(yè)價(jià)值鏈，進(jìn)行內(nèi)部環(huán)境

14、分析：投資策劃 土地獲取 土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理銷售管理人力資源融資能力組織機(jī)構(gòu)研發(fā)能力 利潤 投資策劃能力、區(qū)域內(nèi)土地獲取能力較強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)、規(guī)劃和施工管理能力較弱銷售管理能力一般第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開發(fā)運(yùn)營能力分析191、有較好的地域品牌、2、適應(yīng)發(fā)展的土地儲(chǔ)備、3、較強(qiáng)的資金實(shí)力 4、有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)S：優(yōu) 勢(shì)1、國家宏觀政策指導(dǎo)樓市良性發(fā)展2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)強(qiáng)勁市場(chǎng)需求3、西海岸自然及人文環(huán)境優(yōu)越4、橋隧建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)活躍5、西海岸為青島市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域6、公司實(shí)力品牌占得市場(chǎng)先機(jī)O：機(jī) 會(huì)1、規(guī)范化管理不足2、專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作程度不高3、運(yùn)營能力不強(qiáng)4、人力資源、企業(yè)團(tuán)隊(duì)

15、建設(shè)薄弱W：不足1、國家政策影響2、客戶持幣待購3、投資外地客戶偏重入住率低4、開發(fā)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇T：風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)戰(zhàn)略地位第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開發(fā)運(yùn)營能力分析20房地產(chǎn)開發(fā)建筑內(nèi)接工程為主營銷以本地座銷為主物業(yè)二、現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)狀況：依托房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、營銷、物業(yè)，基本上形成了一條自開發(fā)至物業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)為現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)，以原有工業(yè)土地變更和自主開發(fā)為主，土地獲取能力較強(qiáng)，主要依靠政府政策支持，但專業(yè)化程度不高。建筑產(chǎn)業(yè)正逐步推向外部市場(chǎng)，內(nèi)部機(jī)制影響整體運(yùn)營能力提升，市場(chǎng)化運(yùn)作程度不高，外接工程能力弱。營銷主要以本地售樓處座銷為主，無差異化營銷策略?，F(xiàn)有

16、樓盤全部由物業(yè)公司承接，物業(yè)沒有形成真正的服務(wù)品牌。但從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，現(xiàn)有業(yè)務(wù)中物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)在現(xiàn)實(shí)資源、核心能力和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度上相關(guān)度均較大，風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度較小，應(yīng)強(qiáng)化其戰(zhàn)略地位。第一部分戰(zhàn)略分析21地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)商一樣面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)又面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，要使地產(chǎn)能夠穩(wěn)健快速發(fā)展，必須解決速度與規(guī)模、品質(zhì)與創(chuàng)新的問題。也就是說：要在提高產(chǎn)品品質(zhì)和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)?；@取高收益，并推動(dòng)地產(chǎn)的快速發(fā)展(生存點(diǎn)) 。面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)：地產(chǎn)要在研發(fā)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、工程管理、建筑施工、物業(yè)服務(wù)上不斷創(chuàng)新，確立“健康住宅”的地產(chǎn)品牌(發(fā)展點(diǎn))。小結(jié)第一部分戰(zhàn)略分析22第二部分

17、戰(zhàn)略方案地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要23地產(chǎn)要不斷穩(wěn)步健康發(fā)展，確立地產(chǎn)的品牌地位，必須打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，推進(jìn)企業(yè)五大能力的平衡發(fā)展，本部份從四個(gè)方面對(duì)此加以論述。第二部分戰(zhàn)略方案品 牌核心競(jìng)爭(zhēng)力整合提升投資把握能力研發(fā)定位能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力管理控制能力市場(chǎng)營銷能力導(dǎo)引24第一章戰(zhàn)略目標(biāo)一、共同愿景集團(tuán)共同愿景創(chuàng)造健康生活地產(chǎn)共同愿景成為中國開發(fā)高品質(zhì)住宅的地產(chǎn)企業(yè)二、使命集團(tuán)使命為世界的家庭提供高品質(zhì)生活享受地產(chǎn)使命健康環(huán)境健康材料健康住宅 創(chuàng)造健康綠色家園健康社區(qū)健康服務(wù)第二部分戰(zhàn)略方案25以房地產(chǎn)開發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)(建筑、物業(yè)等)依托核心產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。通過理順內(nèi)部管理機(jī)制，堅(jiān)持項(xiàng)目

18、管理制，通過三年的努力，將地產(chǎn)打造為對(duì)外適應(yīng)市場(chǎng)、對(duì)內(nèi)高效運(yùn)作的綜合性專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1、房地產(chǎn)公司三年內(nèi)達(dá)到一級(jí)開發(fā)資質(zhì)條件，爭(zhēng)創(chuàng)青島市地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，成為山東省知名房地產(chǎn)企業(yè)。三年累計(jì)開工面積70萬平方米以上、可售面積70萬平方米以上、銷售收入實(shí)現(xiàn)30億元。2、建筑公司三年內(nèi)發(fā)展為膠南市建筑行業(yè)第一梯隊(duì)，每年承接工程量按30%以上的速度增長，三年承接工程量萬平方米。3、物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)，三年內(nèi)成為青島市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，基本確立物業(yè)服務(wù)品牌。 二、總體目標(biāo)第二部分戰(zhàn)略方案26第三層面確立健康住宅地產(chǎn)的品牌地位第二層面鞏固住宅地產(chǎn)地位涉足經(jīng)營地產(chǎn)第一層面確保核心業(yè)務(wù)住宅地產(chǎn)開發(fā)

19、三年 五年 五至十年地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖第二章戰(zhàn)略定位第二部分戰(zhàn)略方案一、地產(chǎn)三個(gè)層面戰(zhàn)略示意圖271、房地產(chǎn)開發(fā)定位以健康住宅開發(fā)為主。通過塑造“綠色、健康住宅”的社會(huì)形象，成為青島地區(qū)健康住宅的引領(lǐng)者。立足青島西海岸，適時(shí)向其他區(qū)域發(fā)展。在現(xiàn)有品牌樓盤“風(fēng)和日麗”的基礎(chǔ)上，集中優(yōu)勢(shì)資源開發(fā)西海岸精品樓盤，打造西海岸第一品牌，09年考慮在青島購買土地為 “大廈”的籌建做好準(zhǔn)備。2、建筑公司定位由個(gè)體承包，調(diào)整為項(xiàng)目管理承包運(yùn)作模式。首先做強(qiáng)膠南地區(qū)，其次立足青島地區(qū)，而后涉足省內(nèi)其他地區(qū)?！跋壬?，再做強(qiáng)，后做大，逐步全面走向市場(chǎng)?！?、營銷定位以自主銷售為主，適時(shí)引進(jìn)專業(yè)公司實(shí)行策劃銷售

20、代理。4、物業(yè)定位以服務(wù)為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。第二部分戰(zhàn)略方案二、各業(yè)務(wù)領(lǐng)域定位28第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略1、以標(biāo)桿企業(yè)為跟進(jìn)學(xué)習(xí)的目標(biāo)，追求專業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新（跟）。2、與優(yōu)秀專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（靠）。3、開發(fā)健康住宅，注入綠色健康理念，引領(lǐng)健康住宅新潮流（創(chuàng)）。4、以存量土地開發(fā)為主，參與市場(chǎng)拿地為輔（穩(wěn)）。二、營銷戰(zhàn)略1、強(qiáng)化前期策劃定位，由關(guān)注客戶需求過渡至引導(dǎo)客戶需求。2、從“整合營銷”“體驗(yàn)營銷”，最終實(shí)現(xiàn)“主題營銷”的模式.3、推行“孔雀開屏”戰(zhàn)略，注重產(chǎn)品品質(zhì)，展示自身優(yōu)點(diǎn)，引導(dǎo)客戶消 費(fèi)，促進(jìn)客戶成交（即先建設(shè)社區(qū)

21、環(huán)境，裝修示范單位，將產(chǎn)品最好的一面展示客戶）。29第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇三、建筑戰(zhàn)略 以建筑品質(zhì)、施工速度為突破口，實(shí)行集約化管理，提升品牌知名度。四、物業(yè)戰(zhàn)略 真誠服務(wù)、主動(dòng)服務(wù)、全員服務(wù)，服務(wù)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。30第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略一、提升投資把握能力策略1、提高投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力:建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制機(jī)制。規(guī)范土地操作，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。2、提高投資盈利把握能力:堅(jiān)持“關(guān)注市場(chǎng)、關(guān)注成本、關(guān)注贏利”，建立以項(xiàng)目管理為主的成本控制中心，逐步實(shí)現(xiàn)利潤核算。進(jìn)行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)成本的事前控制。31第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略二、提升研發(fā)定位能力策略1、從產(chǎn)品市場(chǎng)定位逐步實(shí)現(xiàn)

22、依據(jù)市場(chǎng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位，打造自己的健康住宅品牌；2、與設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)單位建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將公司戰(zhàn)略意圖、價(jià)值觀、開發(fā)理念貫徹到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中；3、在社會(huì)資源的整合與合作中快速提高自身的研發(fā)能力，培育自己的研發(fā)隊(duì)伍，適時(shí)成立產(chǎn)品研發(fā)中心。三、提升項(xiàng)目管理控制能力策略1、實(shí)行項(xiàng)目利潤核算；2、將以年為周期改為以項(xiàng)目為周期考核；3、以新開發(fā)項(xiàng)目為試點(diǎn)，推行項(xiàng)目管理制。32第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略 重點(diǎn)抓好一個(gè)規(guī)劃、四個(gè)體系。 一個(gè)規(guī)劃 建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導(dǎo)向的職業(yè)生涯規(guī)劃，全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。 為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)應(yīng)確立以下四個(gè)體系：人

23、才選拔體系既重視內(nèi)部人才培養(yǎng)選拔，又重視企業(yè)奇缺人才的引進(jìn)；績效管理體系建立以貢獻(xiàn)度和業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的績效管理體系；薪酬福利體系建立短期激勵(lì)與長期激勵(lì)相結(jié)合的薪酬福利體系；培養(yǎng)培訓(xùn)體系通過主題年活動(dòng)，培養(yǎng)一批培訓(xùn)師骨干，帶動(dòng)整體隊(duì)伍的綜合水平，建立起學(xué)習(xí)型組織。33第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略五、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提升財(cái)務(wù)核算職能，三年內(nèi)完成向管理型財(cái)務(wù)過渡。重視事前、事中控制，推行全面預(yù)算管理。培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)、會(huì)管理的復(fù)合型人才。六、提升市場(chǎng)營銷能力策略建立一支公開、公平、專業(yè)、學(xué)習(xí)型營銷團(tuán)隊(duì)。建立一套清晰、高效的營銷作業(yè)流程。銷售模式由目前自行銷售逐步過度至自行銷售+專業(yè)代理銷售，由此縮短項(xiàng)目銷售周期。3

24、4第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略1、品牌結(jié)構(gòu)選擇以公司品牌+產(chǎn)品系列品牌為主導(dǎo)的品牌戰(zhàn)略，在“風(fēng)和日麗”品牌已具有一定影響力的前提下，以開發(fā)系列精品樓盤提升公司品牌。2、品牌定位以“創(chuàng)造健康綠色家園”為核心定位，確定“健康”系列的生活理念品牌。3、品牌目標(biāo)三年內(nèi)發(fā)展為青島市知名健康品牌。4、品牌舉措圍繞“健康”主題，推出產(chǎn)品系列，重塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。以超值的物業(yè)服務(wù)，滿足客戶安全、方便、舒適等心理需求，打造服務(wù)品牌。以產(chǎn)品項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌。通過整合投資把握能力、研發(fā)定位能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、管理控制能力、市場(chǎng)營銷能力，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升品牌知名度。35第三部分 實(shí)施計(jì)劃

25、地產(chǎn)三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要36一、07-09年開工、竣工、回款計(jì)劃第一章開發(fā)計(jì)劃第三部分實(shí)施計(jì)劃年度開工面積竣工面積可售面積銷售回款備注04-06年37.7824.18/742002007年39.718.224.8568402008年10.924.6201061052009年22.224.830.714651607-09年72.867.675.5309461三年累計(jì)增幅93%180%/317%備注：1、07-09年開工計(jì)劃見附件一 幻燈片 372、07-09年竣工計(jì)劃見附件二 幻燈片 383、07年銷售回款計(jì)劃見附件三 幻燈片 394、08年銷售回款計(jì)劃見附件四 幻燈片 405、09年銷售回款計(jì)

26、劃見附件五 幻燈片 4137第三部分實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目名稱07年08年09年備注開工時(shí)間開工面積開工時(shí)間開工面積開工時(shí)間開工面積四方項(xiàng)目207.64風(fēng)和日麗3期52、53、55樓07.56.7鳳凰國際1期07.109.15鳳凰國際2期09.47.2石雀灘07.103新天地1期07.44.4東山小區(qū)07.114.4土地納入儲(chǔ)備后開工西海岸1期07.108西海岸2期08.105.9新項(xiàng)目108.105新項(xiàng)目209.715小計(jì)39.710.922.2附一：07-09年開工進(jìn)度計(jì)劃38第三部分實(shí)施計(jì)劃附二：07-09年竣工進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目名稱07年竣工項(xiàng)目08年開竣工項(xiàng)目09竣工項(xiàng)目備注竣工時(shí)間竣工面積竣工時(shí)間

27、竣工面積竣工時(shí)間竣工面積風(fēng)和日麗二期高層07.48.1廣場(chǎng)07.62.6四方項(xiàng)目107.77.5四方項(xiàng)目208.54風(fēng)和日麗3期56、57樓08.123.8東山小區(qū)08.124.4根據(jù)土地情況建設(shè)新天地1期08.44.4西海岸1期08.128風(fēng)和日麗3期52、53、55樓09.66.7鳳凰國際1期09.109.2石雀灘09.43西海岸2期09.105.9小計(jì)18.224.624.839第三部分實(shí)施計(jì)劃附三：07年預(yù)售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱06年末存量預(yù)售時(shí)間銷售面積銷售價(jià)格去化率回款額海港苑1期78.90.0292721100%78.9廣場(chǎng)7454.7 2.2333338100%7454.7風(fēng)和日

28、麗1期2117.20.3965346100%2117.2風(fēng)和日麗2期25455.13.546531070%18829.2風(fēng)和日麗3期56#57#07.51.52480040%7296新城公寓7920 07.41.76360080%6336新天地1期07.71.76380040%6688風(fēng)和日麗3期52#53#55#07.91.675480025%8040總計(jì)43025.912.9195684040第三部分實(shí)施計(jì)劃附四：08年預(yù)售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱07年末存量預(yù)售時(shí)間銷售面積銷售價(jià)格去化率回款額風(fēng)和日麗2期6621.51.2475310100%6621.5風(fēng)和日麗3期56#57#114002.2

29、85000100%11400新城公寓15840.443600100%1584新天地1期100322.643800100%10032東山小區(qū)08.52.112400080%8448風(fēng)和日麗3期52#53#55#22877.54.52500092.5%22600石雀灘08.52.1700070%14700鳳凰國際1期08.53.32600035%19920西海岸1期08.52.4450050%10800總計(jì)5251521.05910610541第三部分實(shí)施計(jì)劃附五：09年預(yù)售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱08年末存量預(yù)售時(shí)間銷售面積銷售價(jià)格去化率回款額09年末存量東山小區(qū)21120.5284000100%2112風(fēng)和日麗3期52#53#55#2777.50.5055500100%2777.5石雀灘67500.97500100%6750鳳凰國際1期356855.496500100%35685西海岸1期220002.45000100%22000西海岸2期09.32.83500080%141503500鳳凰國際2期09.72.88800040%2304234560其它項(xiàng)目109.62.5700050%1750017500其它項(xiàng)目209.104.550003