從化御湖城營(yíng)銷(xiāo)策劃案(定)ppt課件

1、元邦山清水秀價(jià)錢(qián)及推盤(pán)建議御湖城營(yíng)銷(xiāo)謀劃案Chapter 1:定位思索競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析工程簡(jiǎn)介及SWOT分析價(jià)錢(qián)建議營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略推盤(pán)戰(zhàn)略前言Chapter 2:Chapter 3:Chapter 4:Chapter 5:Chapter 6:Chapter 7:思想導(dǎo)圖中原地產(chǎn)效力優(yōu)勢(shì) Chapter 8 :前言Part 1前言市場(chǎng)背景2021年從化區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2021年從化住宅市場(chǎng)供應(yīng)100萬(wàn)平米，成交面84萬(wàn)平米環(huán)比上漲55%，市場(chǎng)吸納率為84%，整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供略大于求。 2021年從化住宅成交金額為60億元環(huán)比上漲62%，均價(jià)為7105元/平米環(huán)比上漲4%，漲幅有限。 從化市2021年

2、市場(chǎng)表現(xiàn)突出需求進(jìn)一步放大，均價(jià)低、上漲幅度較小，是廣州十區(qū)二市的價(jià)值低洼區(qū)域，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)安康。前言政策背景從化區(qū)入戶政策 2021年1月12日從化市人民政府下發(fā)紅頭文件，買(mǎi)家所購(gòu)商品房的土地運(yùn)用權(quán)在2021年12月31日前獲得，并在2021年12月31日前進(jìn)展網(wǎng)簽，可辦理落戶。該文件表示，7095平方米可申辦一個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口，95144平方米可申辦兩個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口。144平方米以上可申辦三個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口，申辦入戶者需為房屋一切權(quán)人或直系家屬。另外，購(gòu)房者在享用其入戶目的辦理有關(guān)入戶手續(xù)后三年內(nèi)，可為直系親屬辦理“家庭聚會(huì)類入戶。 本來(lái)將延期兩年的從化購(gòu)房入戶政策自4月1日起又被暫停，而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，

3、在2月9日傳出“有條件延期入戶2年的音訊之前，從化1月1日-2月8日僅成交了98套單位，與去年同期相比暴跌近90%。但隨著入戶延期音訊的刺激，2月9日-4月22日從化共成交了668套住宅，前后成交量的對(duì)比非常明顯；而在成交均價(jià)方面，1月5月呈下降趨勢(shì)。由此可見(jiàn)入戶對(duì)于從化樓市的影響尤其艱苦。入戶政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響前言 在利好政策暫行的大環(huán)境下，如何在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)領(lǐng)先位置是當(dāng)前必需處理的課題。工程簡(jiǎn)介及SWOT分析Part 2項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化灌村路399號(hào)開(kāi)發(fā)商廣州君源置業(yè)有限公司物業(yè)管理廣州金致源物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積117362平方米建筑面積222984平方米綜合容

4、積率1.5綠化率45%物業(yè)類型洋房 別墅戶型面積78-100兩房至三房N+1戶型單位物業(yè)配套幼兒園、商業(yè)設(shè)施、山頂公園、燒烤場(chǎng)等價(jià)格毛坯售價(jià)6800元/，總價(jià)54萬(wàn)起核心價(jià)值擁有廣州最稀缺原生山湖資源的無(wú)塵之城銷(xiāo)售情況已售1007套工程情況優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）11萬(wàn)平方米從化最大私家活水湖、2000米湖岸線、400畝私家山頂公園，項(xiàng)目景觀資源豐富；項(xiàng)目規(guī)模較大，成熟社區(qū)可以預(yù)期；項(xiàng)目在售產(chǎn)品為中小戶型，占據(jù)市場(chǎng)有利地位；位于國(guó)際山水走廊，項(xiàng)目周邊有流溪河森林公園等五星級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目位置不理想，交通不便項(xiàng)目屬剛需盤(pán)，但項(xiàng)目自身配套及周邊配套未能滿足客戶需求機(jī)會(huì)（

5、Opportunities）威脅（Threats）不限購(gòu)央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率及人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，對(duì)樓市利好房地產(chǎn)業(yè)仍將維持高速發(fā)展從化未來(lái)5年將打造以生態(tài)休閑旅游為龍頭的廣州城市副中心，規(guī)劃利好入戶政策尚未明朗，市場(chǎng)觀望情緒濃厚限貸政策取消遙遙無(wú)期周邊在售項(xiàng)目貨量較大，且有價(jià)格優(yōu)勢(shì)工程SWOT分析定位思索Part 3 求變工程長(zhǎng)期以“山、水、園林作為推行元素，客戶開(kāi)場(chǎng)審美疲勞；與周邊競(jìng)爭(zhēng)工程定位雷同，工程難以突圍；入戶政策暫行，從化成交受困；工程價(jià)值點(diǎn)再梳理私藏城央最稀缺的山水11萬(wàn)M2 從化最大私家活水湖 2000米 湖岸線400畝 私家山頂公園12萬(wàn)M2 濱水園林 流溪河森林公園、石門(mén)

6、國(guó)家森林公園； 白水寨風(fēng)景名勝區(qū)； 1. 度假環(huán)境 3. 生態(tài)環(huán)境 原生森林公園/負(fù)離子氧吧/私密感/專享 4. 度假工程采摘/登山/垂釣/游泳/科普/踏青/觀光/溫泉 2. 度假資源山+湖+林+瀑布+漂流+溫泉+果園工程價(jià)值點(diǎn)再梳理生態(tài)度假氣氛濃重 御湖城選址于天然山嶺之中，丘陵的屏障隔開(kāi)了外界的喧嘩和浮躁。地處兩大國(guó)家級(jí)森林公園的包圍之間，漫山遍野的原生態(tài)植物發(fā)明了居住的綠肺，讓空氣更清新，負(fù)離子含量更是到達(dá)了驚人的100000個(gè)/cm3，而都市公園里可以到達(dá)維持安康根本需求的規(guī)范也只需1千2千個(gè)/cm3。呼吸天然氧吧的負(fù)離子，享用天然森林浴帶來(lái)的消除疲勞、加強(qiáng)抵抗力的效果，堅(jiān)持良好的安康

7、形狀，與自然調(diào)和相處。 負(fù)離子氧吧100000個(gè)/ cm3 御湖城地處北回歸線的森林環(huán)境之間，溫度、濕度均在非常合宜的范圍，靠本身的體溫調(diào)理就可以堅(jiān)持體溫的恒定，不僅覺(jué)得溫馨，而且精神形狀好，思想矯捷。 無(wú)塵的水質(zhì)也是優(yōu)質(zhì)“無(wú)塵生活的標(biāo)桿之一，御湖城引進(jìn)了目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的“全密閉無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備，以全密閉構(gòu)造的高度純真平安保證，切具有節(jié)電50%90%的高節(jié)能全自動(dòng)智能化運(yùn)作，為每一位對(duì)生活具有高度安康、高質(zhì)量要求的業(yè)主，每天源源供應(yīng)干凈并去用方便的無(wú)塵凈化飲用水。適宜溫度、濕度無(wú)塵凈化飲用水 “無(wú)塵之城全新養(yǎng)生住宅體驗(yàn)工程價(jià)值點(diǎn)再梳理首席位置工程價(jià)值點(diǎn)再梳理私藏城央最稀缺的山水“無(wú)塵之城全新養(yǎng)生

8、住宅體驗(yàn)生態(tài)度假氣氛濃重廣州北首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地度假領(lǐng)地塵囂之外，生活深處工程定位養(yǎng)生工程定位 廣州北 首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析Part 4競(jìng)品分布圖6圖 例12345智杰雅筑盛唐翰林國(guó)際新時(shí)代家園萊茵水岸名城御景綠洲從化區(qū)中心城區(qū)6海逸半島花園623145項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化城郊街向陽(yáng)一路32號(hào)開(kāi)發(fā)商廣州市宏誠(chéng)企業(yè)有限公司物業(yè)管理廣州市家偉物業(yè)管理公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積29757平方米建筑面積84948平方米綜合容積率2.85綠化率30%物業(yè)類型小高層戶型面積只剩166四房單位物業(yè)配套擁有20000方現(xiàn)代風(fēng)情園林，內(nèi)有大型水景噴泉、親水廣場(chǎng)、燈炮廣場(chǎng)；景觀大道、兒童游樂(lè)區(qū)、架空層休閑區(qū)、成熟

9、商業(yè)長(zhǎng)廊等等 價(jià)格毛坯售價(jià)7000元/起，均價(jià)7500元/核心價(jià)值城市中央、生態(tài)享受、教育氛圍濃厚。銷(xiāo)售情況已售402套智杰雅筑 項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化市街口街新村北路52-56號(hào)開(kāi)發(fā)商廣州市盛唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理廣州盛唐物業(yè)管理公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積15000平方米建筑面積40000平方米綜合容積率2.50綠化率35%物業(yè)類型洋房 公寓戶型面積128-151的三房至四房的壓軸樓王單位物業(yè)配套游泳池、紅酒窖、品茶館、會(huì)所價(jià)格6300元/，毛坯核心價(jià)值詩(shī)意人居環(huán)境、人和景觀詩(shī)性對(duì)話銷(xiāo)售情況已售145套盛唐翰林國(guó)際 項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化江浦街從城大道33號(hào)（從化汽車(chē)站正對(duì)面）開(kāi)發(fā)商從化興利房地

10、產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理廣州市昌茂物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積242289平方米建筑面積438446平方米綜合容積率1.50 綠化率45.21% 物業(yè)類型洋房，別墅戶型面積116的三房二廳單位。260的別墅，帶車(chē)庫(kù)和100-150的前后花園物業(yè)配套四大主題會(huì)所，大型健身室，5大主題公園價(jià)格均價(jià)6900元/，送1000元/簡(jiǎn)單裝修，別墅毛坯均價(jià)14500元/核心價(jià)值流溪河畔、一河兩岸山清水秀銷(xiāo)售情況1000套萊茵水岸 項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化江浦區(qū)從城大道與105國(guó)道交匯處，從化市汽車(chē)站旁開(kāi)發(fā)商從化國(guó)泰天彤房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理從化國(guó)泰物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積132000平方米建筑面積 5

11、60000平方米綜合容積率3.60綠化率30.7%物業(yè)類型洋房、別墅戶型面積在售108兩房、120-145三房到四房物業(yè)配套1990的五星級(jí)會(huì)所，項(xiàng)目自身有22000多的商業(yè)配套，項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。價(jià)格毛坯均價(jià)6800元/，最低價(jià)僅5800元/起核心價(jià)值廣州北60萬(wàn)平榮耀城邦銷(xiāo)售情況已售258套名城御景綠洲 項(xiàng)目概要所處區(qū)位從化江埔街環(huán)市東路開(kāi)發(fā)商廣州從化興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理廣州市尚城物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積66600平方米建筑面積44930平方米綜合容積率0.82綠化率32.50%物業(yè)類型洋房

12、別墅戶型面積僅有120-147三房至四房?jī)蓮d, 4套面積為258-316的聯(lián)排別墅物業(yè)配套會(huì)所價(jià)格洋房均價(jià)7500元/起，別墅均價(jià)11000元/,毛坯交樓;核心價(jià)值與流溪河零距離的別墅項(xiàng)目，“離塵不離城”的現(xiàn)代都市健康生活銷(xiāo)售情況124套海逸半島花園 對(duì)比分析競(jìng)品情況對(duì)比表區(qū)域名稱物業(yè)類型開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)戶型開(kāi)盤(pán)時(shí)間現(xiàn)推貨量君源御湖城洋房、別墅毛坯售價(jià)6800元/，總價(jià)54萬(wàn)起78-100兩房至三房N+1戶型單位2011.1.26324套從化城區(qū)中心智杰雅筑 洋房毛坯售價(jià)7000元/起均價(jià)7500元/只剩166四房單位2011.1.826套盛唐翰林國(guó)際 洋房 公寓6300元/，毛坯128-151的三

13、房至四房的壓軸樓王單位2011.11.5112套萊茵水岸 洋房，別墅均價(jià)6900元/，送1000元/簡(jiǎn)單裝修，別墅毛坯均價(jià)14500元/116的三房二廳單位260的別墅2011.11.12114套名城御景綠洲 洋房 別墅毛坯均價(jià)6800元/最低價(jià)僅5800元/起在售108兩房、120-145三房到四房2011.11.10572套海逸半島花園 洋房，別墅洋房均價(jià)7500元/起別墅均價(jià)11000元/,毛坯交樓120-147三房至四房?jī)蓮d, 4套面積為258-316的聯(lián)排別墅2011.1.1855套城區(qū)內(nèi)競(jìng)品工程以大戶型產(chǎn)品為主，各競(jìng)品報(bào)價(jià)與本工程相差不大。對(duì)比分析競(jìng)品銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)

14、商 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃總戶數(shù) 已批售數(shù)據(jù) 累計(jì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 已批未售數(shù)據(jù) 當(dāng)前銷(xiāo)售率 整體銷(xiāo)售率 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 御湖城 君源置業(yè) 222984129612568612969447610073121028975%42%從化中心城區(qū)智杰雅筑 宏誠(chéng)企業(yè) 84948428479574284387740240802691%52%盛唐翰林國(guó)際 盛唐房地產(chǎn) 4000025034479257181461451633311253%45%萊茵水岸 興利房地產(chǎn) 4384462814144926111412693210001799411488%29%名城御景綠洲 國(guó)泰天彤 5600001000288

15、076830320242587461657211%6%海逸半島花園 興業(yè)房地產(chǎn) 449301794011717928311124118065570%63%合計(jì) 119212448955652402904255610199312819491164%37% 從各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可知，從化中心城區(qū)內(nèi)競(jìng)品除名城御景綠洲外，其他競(jìng)品銷(xiāo)售率較高。雖本工程銷(xiāo)售率排名前三，但現(xiàn)存貨量為289套，數(shù)量較多。對(duì)比分析競(jìng)品銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表區(qū)域 樓盤(pán)名稱 2012年入戶政策前后價(jià)格對(duì)比 第一季度（13月） 第二季度（4月至今） 總價(jià)（元） 成交量（m2） 成交套數(shù) 均價(jià)（元/m2） 總價(jià)（元） 成交量（m2） 成交套

16、數(shù) 均價(jià)（元/m2） 御湖城 421967569676063254171540746245從化中心城區(qū)智杰雅筑 129260018427025- - - - 盛唐翰林國(guó)際 106422481836135796115836481962135905萊茵水岸 400842005800506911107204400153501306938名城御景綠洲 473788417443596366522085809348765818海逸半島花園 409464541729819104442013018034 2021年第二季度全市乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖，合理定價(jià)的工程二季度銷(xiāo)售情況較理想，根本符合全市乃至全

17、國(guó)趨勢(shì)。小結(jié)從化中心城區(qū)內(nèi)競(jìng)品與本工程的產(chǎn)品差別較大。 競(jìng)品工程產(chǎn)品以100m2以上的大戶型洋房及250m2以上的別墅為主; 本工程以78100m2的中小戶型洋房為主。中心城區(qū)精品工程共享資源豐富，配套完善；本工程區(qū)位條件相對(duì)較差。區(qū)域內(nèi)剩余貨量較多，本工程占比較重，去貨壓力大。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及入戶政策的影響下，合理定價(jià)成為了最為有效營(yíng)銷(xiāo)手段。發(fā)掘工程獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)，實(shí)行行之有效的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，促進(jìn)尾貨銷(xiāo)售。價(jià)錢(qián)建議Part 5參考樓盤(pán)選擇 檔次相當(dāng)本工程單位：御景綠洲萊茵水岸翰林國(guó)際 定位類似 區(qū)位相近 客戶類似 選擇市場(chǎng)近3個(gè)月銷(xiāo)售情況較好的名城御景綠洲、萊茵水岸及盛唐翰林國(guó)際洋房產(chǎn)品進(jìn)展

18、對(duì)比分析, 減去裝修本錢(qián)，以毛坯成交價(jià)錢(qián)進(jìn)展比較：本項(xiàng)目御景綠洲萊茵水岸翰林國(guó)際PXPaPbPc均價(jià)581859385905權(quán)重40%30%30%周邊區(qū)位區(qū)位63545交通63445教育74556配套74566景觀66454周邊環(huán)境75666物業(yè)品質(zhì)銷(xiāo)售環(huán)境97896規(guī)劃規(guī)模76777宣傳包裝75666戶型設(shè)計(jì)1181089使用年限77666品牌形象發(fā)展品牌43333物業(yè)管理55454物業(yè)形象65565工程進(jìn)度55555合計(jì)10076838583 均價(jià) 權(quán)重i均價(jià)iPx /Pi(i=ac) 5345元/建議工程洋房折后均價(jià) 52005400元/備注：詳細(xì)定價(jià)需結(jié)合產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法試

19、算得出的本工程折后均價(jià)價(jià)錢(qián)建議價(jià)錢(qián)建議精選特價(jià)單位，4字頭引燃從化市場(chǎng)，吸引關(guān)注；工程現(xiàn)均價(jià)為6800元/，為降低前期購(gòu)房客戶的抗性，建議采用暗降方式折扣優(yōu)惠+購(gòu)房送車(chē)8-10萬(wàn)，可抵房款即一次性付款：面價(jià)9折車(chē)款按揭付款：面價(jià)96折車(chē)款營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略Part 6尾貨何以還要做營(yíng)銷(xiāo)推行貨量貨值大；入戶政策不明朗，張望心情濃；預(yù)熱市場(chǎng)，為別墅產(chǎn)品推行鋪路；如何讓“首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地在御湖城每一個(gè)角落傳送？現(xiàn)場(chǎng)包裝建議工程現(xiàn)狀：昭示性較差，缺乏必要的路牌指引及圍墻包裝；正處于全面施工階段，建筑資料擺放混亂，客戶體驗(yàn)感不強(qiáng)；工程園林尚未完成；建議：對(duì)工地圍墻進(jìn)展包裝；于工程主干道兩端設(shè)置燈旗；設(shè)置高質(zhì)量

20、指示牌，添加小區(qū)裝飾小品整頓施工工地；加快園林建立進(jìn)度；宣傳資料預(yù)備由于據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，售樓部?jī)?nèi)的宣傳資料除戶型圖外，根本上都是別墅的宣傳資料，缺乏洋房相關(guān)宣傳資料。設(shè)計(jì)制造洋房宣傳資料，輸出“廣州北首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地定位及洋房相關(guān)銷(xiāo)售信息；根據(jù)定位及工程銷(xiāo)售信息，制造工程特征小禮品扇子、水杯等； 客戶發(fā)動(dòng)戰(zhàn)略閱歷了2021年的熱銷(xiāo)，御湖城在2021年逐漸淡出客戶視野2021年注定不平凡市場(chǎng)不明朗、尾貨壓力大、別墅產(chǎn)品即將面世是時(shí)候，將工程重新亮相別墅未動(dòng)，洋房先行！客戶發(fā)動(dòng)戰(zhàn)略 1：廣州、從化戶外派單時(shí)間地點(diǎn)6月第3周6月第4周7月第1周7月第2周7月第3周7月第4周本案國(guó)美電器天河正佳廣場(chǎng)廣州逸

21、泉國(guó)際酒店天河宏發(fā)廣場(chǎng)僑宏花園度假村越秀以太廣場(chǎng)家家福購(gòu)物中心盛興百貨商店供銷(xiāo)社購(gòu)物中心美新店客戶發(fā)動(dòng)戰(zhàn)略 2：短信營(yíng)銷(xiāo)選取廣州效力最專業(yè)和數(shù)據(jù)庫(kù)最強(qiáng)大的短信公司進(jìn)展長(zhǎng)期協(xié)作，以獲得最強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持；會(huì)對(duì)短信公司的發(fā)送數(shù)據(jù)和效果進(jìn)展長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)和比較，并以此促進(jìn)短信公司的效力態(tài)度和程度，同時(shí)了解其數(shù)據(jù)特點(diǎn)；每周的短信發(fā)送習(xí)慣：選取2-4家，提供最全的數(shù)據(jù)供我們進(jìn)展數(shù)天的挑選。本錢(qián)低；覆蓋面廣；節(jié)拍性強(qiáng)；客戶發(fā)動(dòng)戰(zhàn)略 3：御湖城交樓體驗(yàn)及樓巴啟動(dòng)儀式目的：加強(qiáng)客戶自信心，建立業(yè)主關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，深化價(jià)值 認(rèn)同，擴(kuò)展口碑傳播，同時(shí)輸出 工程二期即將出賣(mài)的信息。時(shí)間：7月上旬方式：加快工程及園林建立，設(shè)置業(yè)

22、主交樓體驗(yàn)區(qū)，讓業(yè)主體驗(yàn)入住后的生活方式，另舉行樓巴啟動(dòng)儀式，開(kāi)設(shè)樓巴接送客戶往返工程及從化市區(qū)。相關(guān)配合： 為了添加活動(dòng)在區(qū)域內(nèi)的影響力，加大客戶拓展的力度 我司建議：1、凡報(bào)名參與本次活動(dòng)的業(yè)主在工程二次購(gòu)房均可享額外優(yōu)惠；2、安排樓巴于從化市區(qū)及從化客運(yùn)站進(jìn)展接送效力；3、經(jīng)過(guò)橫幅、短信、海報(bào)等方式發(fā)布活動(dòng)實(shí)時(shí)信息；4、凡報(bào)名參與活動(dòng)的業(yè)主均可獲得御湖城精巧禮品一份；5、建議于活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品以家電為主；6、建議活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)輔以其他小型活動(dòng)，如馬克杯制造等，同時(shí)提供點(diǎn)心飲料。客戶發(fā)動(dòng)戰(zhàn)略 4：老帶新優(yōu)惠活動(dòng)日期：6月8月方式：舊業(yè)主引見(jiàn)新業(yè)主成交，雙方各送10年管理費(fèi)。目的：充分運(yùn)

23、用工程客戶資源，延伸客戶覆蓋范圍，擴(kuò)展口碑傳播。御湖城水果狂歡節(jié) 其他活動(dòng)參考 1活動(dòng)目的： 結(jié)合從化作為嶺南水果重要產(chǎn)地的優(yōu)勢(shì)，以食得安康為主題，建立工程作為首席養(yǎng)生度假領(lǐng)地的產(chǎn)品籠統(tǒng)?；顒?dòng)細(xì)節(jié)：時(shí)間：7月14日全天活動(dòng)內(nèi)容：1、約請(qǐng)意向客戶，舊業(yè)主及其朋友蒞臨銷(xiāo)售中心，參與水果狂歡節(jié)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)洋房的客戶有特別優(yōu)惠；2、狂歡節(jié)約請(qǐng)著名營(yíng)養(yǎng)師對(duì)各種水果的養(yǎng)生效果進(jìn)展講解；3、活動(dòng)當(dāng)日會(huì)不延續(xù)供應(yīng)各式水果沙律，勝利認(rèn)購(gòu)客戶可參與“買(mǎi)房送家電的抽獎(jiǎng)。御湖城戰(zhàn)勝亞安康負(fù)離子講座活動(dòng)目的：與賽愛(ài)、賽路美兩大負(fù)離子產(chǎn)品品牌協(xié)作，經(jīng)過(guò)客源共享的方式促進(jìn)成交，并深化養(yǎng)生度假領(lǐng)地的工程籠統(tǒng)?；顒?dòng)細(xì)節(jié)：時(shí)間：7

24、月28日活動(dòng)內(nèi)容：1、在銷(xiāo)售中心舉行賽愛(ài)負(fù)離子水機(jī)及賽路美負(fù)離子空氣凈化器的講座，并現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試御湖城水質(zhì)及空氣質(zhì)量，與市區(qū)進(jìn)展比對(duì)，凸顯御湖城優(yōu)越的居住環(huán)境；2、參與活動(dòng)客戶可獲特別折扣優(yōu)惠；3、活動(dòng)當(dāng)天將抽出5名僥幸客戶，送出三臺(tái)負(fù)離子水機(jī)及兩臺(tái)負(fù)離子空氣進(jìn)化器。 其他活動(dòng)參考 2御湖城白水寨自駕游活動(dòng)活動(dòng)目的：向意向客戶展現(xiàn)工程周邊優(yōu)越的旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，與較權(quán)威的自駕游俱樂(lè)部協(xié)作舉行兩日一夜自駕游活動(dòng)?；顒?dòng)細(xì)節(jié)：時(shí)間：8月25日-26日活動(dòng)內(nèi)容：1、以銷(xiāo)售中心作為自駕游活動(dòng)的起點(diǎn)，與汽車(chē)品牌協(xié)作設(shè)立車(chē)輛外展點(diǎn)，并對(duì)選購(gòu)車(chē)輛或認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的客戶進(jìn)展交叉優(yōu)惠；2、下午啟程前往白水寨景區(qū)，爬山看瀑布

25、，之后前往南昆山住宿；3、以銷(xiāo)售中心為自駕游活動(dòng)終點(diǎn)，并抽取三名僥幸客戶，贏取出國(guó)游大獎(jiǎng)。 其他活動(dòng)參考 3推盤(pán)戰(zhàn)略Part 7總推貨數(shù)量及暢銷(xiāo)戶型推盤(pán)戰(zhàn)略 工程現(xiàn)推A棟、H1、H2、H3棟洋房，總共238套，主要產(chǎn)品為79-81M2兩房和99-108M2的兩房N+1戶型。 工程主推的四棟洋房中，已售52套，主銷(xiāo)79-81M2兩房。主要是2021年1月1日前，從化購(gòu)房入戶，小戶型更暢銷(xiāo)。剩余貨量分析工程A、H1、H2、H3四棟現(xiàn)余量總數(shù)為186套。其中，A棟73套、H1棟38套、H2棟33套和H3棟42套。A棟73套H1棟38套H2棟33套H3棟42套剩余戶型配比洋房剩余戶型以N+1戶型為主，

26、其中以104方以上的戶型居多，大面積單元將成為本次推貨重點(diǎn)。房管局官方網(wǎng)站顯示，工程近三個(gè)月成交3套，均為N+1戶型。因此可以看出，受入戶政策的影響，郊區(qū)的小面積洋房不再遭到青睞，N+1戶型將是本次推貨的亮點(diǎn)。產(chǎn)品：79-81m2兩房和99-108m2兩房N+1戶型推售時(shí)間：6月下旬-8月推售套數(shù)：186套入市均價(jià)：5200-5400銷(xiāo)售目的：開(kāi)盤(pán)87%6月份下旬，由于產(chǎn)品重新包裝上市，先以比先前較低的價(jià)錢(qián)試探市場(chǎng)，同時(shí)吸引客戶的眼球；7月份，結(jié)合從化地域的特征，以回饋老客戶及模擬收樓等一系列活動(dòng)，引爆銷(xiāo)售。8月份，延續(xù)上一個(gè)月的余熱，清貨。推盤(pán)時(shí)間建議首批：推出A棟和H3棟特價(jià)單位推售時(shí)段：

27、6月下旬和7月推售套數(shù)：70%，約130套入市均價(jià)：特價(jià)單位4字頭起，均價(jià)5200元/銷(xiāo)售目的：開(kāi)盤(pán)80%首批推貨銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，分兩次特價(jià)單位推出，均為15套A棟小面積和15套H3棟N+1戶型的組合?？們r(jià)低和“老帶新優(yōu)惠是其特征。由于小面積滯銷(xiāo)，用小面積單位做特價(jià)，總價(jià)低吸引眼球首批推貨后期：H2、H3棟推售時(shí)間：8月推售套數(shù)：30%，約55套入市均價(jià)： 5400元/方銷(xiāo)售目的：開(kāi)盤(pán)70%首批推貨處理一些難銷(xiāo)戶型，后期的推貨壓力相對(duì)減少。H2、H3棟和部分A棟的單元朝向和景觀相對(duì)較好，可以適當(dāng)提高均價(jià)。后期推貨還為別墅的推出起到宣傳的作用。后期推貨6月下旬7月8月首批：推出A棟和H3棟30%：56套后期：推出H2、H3棟和部分A棟優(yōu)質(zhì)單位銷(xiāo)售進(jìn)度40%：74套總銷(xiāo)售進(jìn)度186套27%：50套63%：117套87%：162套30%：56套階段目的90%：50套90%：67套80%：45套開(kāi)售安排 別墅宣傳蓄客中原地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)Part 8全方位、立體式的中原客戶資源為“君源御湖城工程的客戶積累加持護(hù)航10萬(wàn)豪宅來(lái)訪及成交業(yè)主資源30萬(wàn)中原會(huì)會(huì)員公司成立“中原會(huì)員廣州中原正在代理的珊瑚天峰、“新