廣東某高檔項(xiàng)目市場調(diào)查及營銷提報(bào)ppt

1、*市場營銷提報(bào)匯報(bào)內(nèi)容消費(fèi)者分析宏觀區(qū)域市場分析項(xiàng)目媒體建議附加值建議宏觀市場分析-深圳:6月房價(jià)狂降36% 深圳樓盤跌幅最高達(dá)40% 斷供現(xiàn)象開始出現(xiàn) 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告顯示，深圳市6月份商品住宅銷售均價(jià)為11159元平方米，比去年全市房價(jià)最高點(diǎn)下降了36。 2008上半年，深圳市各區(qū)大部分樓盤均就銷售價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整,關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)的樓盤降價(jià)幅度較大，區(qū)域內(nèi)多數(shù)在售樓盤降價(jià)30%以上，其中有的項(xiàng)目降價(jià)幅度高達(dá)40%。關(guān)內(nèi)的項(xiàng)目調(diào)整幅度較小，但南山、鹽田也有降價(jià)近30%的樓盤。 宏觀市場分析-北京房地產(chǎn)市場需求情況： 房地產(chǎn)市

2、場觀望情緒依然較濃，銷售持續(xù)低迷。上半年，北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)。其中，期房銷售面積為313.7萬平方米，現(xiàn)房銷售143.4萬平方米，分別下降52%和31.9%。房屋銷售價(jià)格情況： 房屋銷售價(jià)格漲幅呈回落趨勢，環(huán)比漲幅為2005年以來最低。6月份，北京市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.2%，漲幅比上月回落1.2個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)，為2005年以來的最低漲幅。 北京房地產(chǎn)市場上半年銷售低迷、銷售價(jià)格漲幅降至2005年以來的最低水平，受奧運(yùn)會的影響，北京樓市成交低迷的狀況仍會繼續(xù)。宏觀市場分

3、析-上海典型個案：中遠(yuǎn)兩灣城位置：軌道交通3號線中譚路站預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：21000元/平米實(shí)際銷售價(jià)格：16000元/平米銷售成果：該批房源全部售罄啟示：上海房地產(chǎn)市場07年上漲過快，存在泡沫成分，08年價(jià)格開始向價(jià)值理性回歸。從6月中旬開始，一向堅(jiān)挺的上海房價(jià)也開始出現(xiàn)松動，連續(xù)五周均呈現(xiàn)出明顯下滑的跡象。宏觀市場分析-昆山 從上圖可以明顯看出昆山2008年2-4月份呈明顯上升趨勢，從5月份開始市場出現(xiàn)波動，與去年同期相比更是出現(xiàn)了20%左右的降幅，這與去年上半年的持續(xù)上升趨勢形成了明顯反差。昆山08年1月至6月別墅成交量 2008年昆山整個別墅市場共成交428套，陽澄湖板塊和南部水鄉(xiāng)作為昆山

4、別墅供應(yīng)的兩大區(qū)域，也是別墅成交的主力,分別占到總成交量的33.6%和28.3%。與07年同期相比 陽澄湖07.08年持續(xù)在售的樓盤中，2008年上半年的成交量為98套，與去年同期147套相比減少了49套，降幅為33.3%。由此可見昆山2008年的別墅市場受全國房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。區(qū)域競爭項(xiàng)目2龍城卡布琪諾6.2萬,純疊加1錦繡藍(lán)灣占地13.8萬,聯(lián)體.雙拼3天倫隨園6萬獨(dú)棟6檀香園11萬,獨(dú)棟4豐澤園17萬平米,獨(dú)棟、雙拼5天使灣11萬,獨(dú)棟7克拉水城5萬, 獨(dú)棟、聯(lián)體8泰泓花園30萬, 雙拼、聯(lián)體、疊加9鼎園美墅13萬, 獨(dú)棟10品院8.6萬，聯(lián)排10菏塘月色蘇園金湖銀灘區(qū)域板塊競爭

5、激烈項(xiàng)目名稱8月份銷售量產(chǎn)品面積/銷售套數(shù)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排錦繡藍(lán)灣11雙拼200/1、聯(lián)排168/1檀香園1獨(dú)棟509/1豐澤園1獨(dú)棟230/1泰泓花園-1獨(dú)棟233/1天使灣無成交天倫隨園無成交玉山勝境1獨(dú)棟468/1鼎園美墅-1雙拼235/1品院無成交中大易墅4獨(dú)棟221/1、252/1、238/2總計(jì)7118月份別墅銷售情況表注：截止至9月4日陽澄湖板塊內(nèi)8月銷售情況，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。項(xiàng)目名稱獨(dú)棟(總/售)雙拼(總/售)聯(lián)排(總/售)疊加(總/售)未來供應(yīng)(戶)錦繡藍(lán)灣/80/57108/86/蘇園/聯(lián)排249（一期47）品院/87/20/聯(lián)排220少量雙拼檀香園

6、93/5920/1/豐澤園137/11028/25/雙拼66泰泓花園112/60/獨(dú)棟99天使灣84/39/獨(dú)棟20天倫隨園40/22/獨(dú)棟38玉山勝境43/14/鼎園美墅51/122/0/中大易墅107/5042/8/獨(dú)棟77金湖銀灘/雙拼8/聯(lián)排292/疊加156河塘月色/獨(dú)棟74澄湖水岸/聯(lián)排77金喬項(xiàng)目/獨(dú)棟78總計(jì)667/355192/91195/106/聯(lián)排838/雙拼74/獨(dú)棟386/疊加156別墅去化表：7、8月別墅成交對比圖7、8月份成交對比可以看出獨(dú)棟聯(lián)排成交下降是8月別墅成交量下降的主要原因，小面積經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品受波及相對較小。陽澄湖別墅未來供應(yīng)量未來區(qū)域市場以獨(dú)棟、聯(lián)

7、排別墅為主競爭比較激烈。雙拼、疊加別墅未來供應(yīng)量不多，競爭相對平緩。未來新盤澄湖水岸將有77戶的獨(dú)棟推出，故獨(dú)棟別墅供應(yīng)量有所上升。產(chǎn)品分析:陽澄湖度假型別墅區(qū)物業(yè)類型以獨(dú)棟別墅為主，及少量雙拼和聯(lián)排部分項(xiàng)目指標(biāo)：天倫隨園 0.32 獨(dú)棟玉山勝境 0.39 獨(dú)棟 天使灣 0.6 獨(dú)棟 豐澤園 0.36 獨(dú)棟、雙拼品院 0.66 聯(lián)排檀香園 0.38 獨(dú)棟、雙拼清風(fēng)華院 0.68 聯(lián)排、小高層中大易墅 0.36 獨(dú)棟、雙拼豐澤園西班牙風(fēng)格 地中海風(fēng)格泛濫，陽澄湖周邊 度假別墅群近1/3為此風(fēng)格，極少數(shù)的中式現(xiàn)代和蘇式園林風(fēng)格，局限頗大。容積率從0.3到0.6，面積從200到600平方米，從獨(dú)棟、

8、小獨(dú)棟、雙拼到聯(lián)排等類低密度產(chǎn)品。 西班牙風(fēng)格清風(fēng)華院建筑風(fēng)格天使灣歐洲各式風(fēng)格中式現(xiàn)代風(fēng)格蘇式風(fēng)格檀香園天倫隨園綜合分析:項(xiàng)目總規(guī)劃套數(shù)主力戶型價(jià)格（元/）容積率綠化率本項(xiàng)目建筑面積：180000 226套雙拼：198獨(dú)棟：230-330 8600-120000.3640.2%天倫隨園建筑面積：19446.674套獨(dú)棟：250-280 獨(dú)棟：17000- 180000.3265%玉山勝境建筑面積：25073 43套獨(dú)棟：300-500 獨(dú)棟：200000.3963.6%豐澤園建筑面積：60000多247套獨(dú)棟：230-330雙拼：7500- 8000獨(dú)棟：110000.3652%天使灣建筑面

9、積：60014 230套獨(dú)棟：9200-9500獨(dú)棟：9200- 95000.645%品院建筑面積：300000 328套聯(lián)排：190-280 聯(lián)排：6800- 80000.6640%檀香園建筑面積：50000 106套地上層面積：283- 424 地下層面積：160- 238 雙拼：9000獨(dú)棟：12000地下室：40000.3870%競爭分析:慢銷快銷競爭矩陣(高端)(低端)玉山勝境天倫隨園檀香園豐澤園清風(fēng)華院品院天使灣中大易墅15000以上90001300070009000荷塘月色玉山勝境地 址 ： 巴城鎮(zhèn)臨湖路88號價(jià) 格 ： 獨(dú)棟20000元/ 左右 主力面積： 300-500 主力

10、總價(jià) ： 600-1000萬風(fēng) 格 ： 新蘇式容 積 率： 0.39綠 化 率： 63.6%推售時間： 07年12月推售狀況： 僅43套獨(dú)棟別墅，售出10多套物業(yè)管理費(fèi)：4元/平方米月開 發(fā) 商：天元置業(yè)玉山勝境主要賣點(diǎn)陽澄湖一線湖景、陽澄碧玉公園蘇式建筑風(fēng)格文化概念嫁接檀香園2期地 址 ： 玉山鎮(zhèn)馬鞍山西路末，陽澄湖 公園南側(cè) 價(jià) 格 ： 獨(dú)棟11000元/ 雙拼9000 元/ 地下面積4000元/ 主力面積： 地上層面積為283-424平米,地 下層面積為160-238平米. 主力總價(jià) ： 420-720萬風(fēng) 格 ： 西班牙風(fēng)格容 積 率： 0.38綠 化 率： 70%推售時間： 07年1

11、2月推售狀態(tài)： 89套獨(dú)棟別墅+17棟雙拼別墅， 目前二期在售物業(yè)管理費(fèi)：2.50元/平方米月開 發(fā) 商： 蘇州長德置業(yè)公司檀香園主要賣點(diǎn)純粹西班牙獨(dú)墅、坡景優(yōu)越位置，毗鄰國賓館缺 點(diǎn)現(xiàn)場展示系統(tǒng)薄弱豐澤園一期二期在售三期陽澄湖上、島居別墅、戶戶臨水、伴水而居、星級酒店會所8月二期的230平米獨(dú)棟別墅成交了一套。項(xiàng)目地址巴城鎮(zhèn)湖濱路路與城北路交叉口綠 化 率50%物業(yè)公司昆山志遠(yuǎn)物業(yè)物 業(yè) 費(fèi)1.70元/平方米月開 發(fā) 商龍宇置業(yè)物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼代 理 商新聚仁報(bào) 價(jià)獨(dú)棟11000元/平米 雙拼9000元/平米總建規(guī)模77000平方米主力面積獨(dú)棟230-400平米雙拼210-230平米占地面

12、積170000平方米開盤時間二期07-10容 積 率0.45客源昆山、蘇州、上海豐澤園戶型配比豐澤園獨(dú)棟面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)230-2393025240-2492218260-2693325270-2792719280-2891717310-31954390-39932總計(jì)137110豐澤園雙拼面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)210-2191614220-2291211總計(jì)2825 一、二期都在售。二期湖心島于07年10月開盤，推出75套獨(dú)棟。雙拼別墅198萬起，獨(dú)棟別墅255萬起。豐澤園二期戶型配比豐澤園二期獨(dú)棟面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)2301411240-249128260-2691613270-2

13、79137280-2891414310-31943390-39921總計(jì)7557 在售二期湖心島，推出75套獨(dú)棟，送車庫。07年10月開盤，目前價(jià)格在11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米獨(dú)棟別墅。銷售率達(dá)到76%。蘇園一期項(xiàng)目地址巴城鎮(zhèn)湖濱北路綠 化 率36%開 發(fā) 商昆山通島置業(yè)有限公司物業(yè)類型聯(lián)排、雙拼、小高層代 理 商上海九陽報(bào) 價(jià)預(yù)計(jì)6000-6500元/平米總建規(guī)模110000平方米面積范圍252-313平米占地面積100000平方米開盤時間預(yù)計(jì)9、10月份開盤容 積 率1.1戶 數(shù)一期推出47戶聯(lián)排別墅暫無大力度的宣傳，預(yù)計(jì)價(jià)格會在6500元/平米。目前現(xiàn)場有部分別墅

14、已經(jīng)封頂。結(jié)論：1、一線城市在宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)成交量急劇下降，成交均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的提高，價(jià)格出現(xiàn)了理性回歸，整體的觀望氛圍較重。2、昆山房地產(chǎn)市場也受到了一定的影響，而別墅市場對宏觀政策更為敏感，受到的沖擊也更為明顯。如果下半年市場沒有明顯改觀，昆山別墅市場受到的沖擊程度會更大。3、縱觀整個陽澄湖板塊，作為眾多項(xiàng)目處于持續(xù)銷售期的別墅市場來講，成交量不容樂觀。特別是本項(xiàng)目，面積偏大，單價(jià)偏高，總價(jià)高，其面臨的競爭壓力更是嚴(yán)峻。匯報(bào)內(nèi)容消費(fèi)者分析宏觀市場分析項(xiàng)目媒體意見附加值建議中大易墅客戶分析:來人來電主要集中在市區(qū)/上海客戶/城北A、C、D戶型較受市場關(guān)注150-200萬之間的

15、產(chǎn)品市場需求高內(nèi)部客戶占絕大比例媒體投放效果分析網(wǎng)絡(luò)、工地看板效果突出，而一些媒體如樓宇視頻、報(bào)媒、雜志等效果一般。加大戶外、現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)、老客戶帶看等手段的投放力度。區(qū)域競爭項(xiàng)目購買人群:項(xiàng)目昆山蘇州上海其他私企公務(wù)員白領(lǐng)其他項(xiàng)目賣點(diǎn)廣告通路檀香園42%18%40%65%30%華僑5%關(guān)系客戶最近湖景坡地景觀泛亞易道景觀設(shè)計(jì)下沉庭院高速高炮蘇州昆山房展會產(chǎn)品說明會、業(yè)主活動豐澤園40%15%45%70%20%10%現(xiàn)場效果好社區(qū)環(huán)境樓市、高速高炮蘇州昆山上海段天倫隨園20%30%50%90%10%中式庭院現(xiàn)場營造現(xiàn)場、高炮、網(wǎng)絡(luò)清風(fēng)華院63%22%15%46%42%7%5%低總價(jià)、區(qū)位相對成熟

16、，適合居住，商區(qū)商業(yè)配套地下大面積贈送贊助活動市區(qū)看板展會品院80%16%4%48%40%12%新江南風(fēng)格、位置優(yōu)越、中式庭院設(shè)計(jì)、小面積低總價(jià)社區(qū)內(nèi)有幼兒園展會、贊助活動、現(xiàn)場看板、市場看板購買人群:項(xiàng)目名稱客戶群體分析關(guān)鍵置業(yè)因素客戶來源購買目的職業(yè)特點(diǎn)本項(xiàng)目以上海和昆山本地為主多數(shù)為第二居所使用外商、企業(yè)高管、本地私營業(yè)主水環(huán)境宜人、對建筑特色的喜愛，對投資成本的控制昆山市區(qū)上海巴城陽澄湖的客群占總量的77。匯報(bào)內(nèi)容消費(fèi)者分析宏觀市場分析項(xiàng)目媒體意見附加值建議1、引導(dǎo) 以湖濱路為主軸，進(jìn)行項(xiàng)目看板、燈桿旗宣傳，引導(dǎo)客戶前往現(xiàn)場。2、攔截：1）在滬寧高速昆山出入口、蘇州繞城巴城出口等重要地

17、段，設(shè)置高炮，在潛在客戶進(jìn)入昆山之前即進(jìn)行有效攔截。3、看板封殺在漁家燈火周邊進(jìn)行看板宣傳，對前往湖濱路、古城路看房購房的潛在客戶進(jìn)行封殺。4、精準(zhǔn)點(diǎn)射高檔酒店：在上海人經(jīng)常光顧的昆山各酒店及餐飲、娛樂場所內(nèi)，放置項(xiàng)目廣告展架，進(jìn)行項(xiàng)目展示，實(shí)現(xiàn) “認(rèn)知好感購買”。君豪酒店 昆山賓館 瑞士酒店 在上海，我們選擇適合昆山，具有集群效應(yīng)的媒體通路。 1、上海搜房：廣告條、軟文配合2、租售情報(bào)：硬廣、軟文配合3、在上海各大閘蟹餐飲網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行巡回推廣活動，展示項(xiàng)目。 新光酒家方亮蟹宴王寶和上海餐廳消費(fèi)者分析宏觀市場分析項(xiàng)目媒體意見附加值建議地暖系統(tǒng)恒溫、恒氧、恒濕1、舒適保?。旱夭膳裱嗅t(yī)所提倡的“溫足而涼頂”的理想采暖概念，室內(nèi)溫度分布由下而上逐漸遞減；采暖過程熱量主要以輻射傳熱，室內(nèi)溫度分布合理，無 效熱損失少；避免了室內(nèi)空氣對流所導(dǎo)致的塵埃和揮發(fā)異味；克服了傳統(tǒng)散熱器供暖方式