項目簡介-入職培訓(xùn)

1、管理處員工入職培訓(xùn)大廈名稱：國家體育場1議程了解您的客戶公司組織圖：總部及大廈在管理合同下我們需負(fù)責(zé)什么工作?大廈簡介維修承包商指定裝修承包商緊急應(yīng)變，準(zhǔn)備/應(yīng)變：緊急程序事件管理采購 執(zhí)照管理裝修管理保安管理財務(wù)管理公司的信息科技系統(tǒng)2客戶信息大廈客戶介紹在以下的組織圖里，您的客戶代表是誰?3物業(yè)管理處人員架構(gòu)4在管理合同下我們需負(fù)責(zé)什么工作?公共區(qū)域管理 維修及保養(yǎng)保安清潔營運綠化財務(wù)管理裝修管理禮賓采購承包商管理緊急事故處理5在管理合同下我們需負(fù)責(zé)什么工作?（如適用） 租務(wù)管理 租賃管理代收租金匯款維修保養(yǎng)單位交收支付開支保安清潔設(shè)施管理6管理合同：主要考評指標(biāo)(舉例) 服務(wù)元素服務(wù)特質(zhì)

2、主要表現(xiàn) 1. 清潔服務(wù)有關(guān)清潔服務(wù)的傾倒處理在工作時間的三十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 在非工作時間的六十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場2. 保安服務(wù)緊急來電在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場按原定時間表巿排巡邏路線和次數(shù)100%按原定時間表安排遙控監(jiān)視100%系統(tǒng)組件的正常運作95% 先定的維修除外錄像帶的更換少于一分鐘 (能被捕捉的彩像)保安審計每年一次門禁密碼的更換每季一次7仲量聯(lián)行xx管理處情況簡介8一般大廈數(shù)據(jù)大廈高度層樓(地面以上)層樓(地面以下)總面積樓層總面積樓層與樓層之間的高度樓層負(fù)荷分區(qū)安排停車場的樓層位置避難層的位置大廈墻幕種類大廈特別的地方大廈所得獎項大廈主要客戶名稱9大廈資料 中央空調(diào)系統(tǒng)10大廈數(shù)據(jù) 在租戶

3、內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)11大廈資料-電力供應(yīng)和分配系統(tǒng)變壓器的數(shù)目20臺變壓器等級1級緊急發(fā)電機數(shù)目 2臺 卡特彼勒（美國）緊急發(fā)電機等級1級可提供租戶的緊急電力供應(yīng)3有/無每層的標(biāo)準(zhǔn)供電標(biāo)準(zhǔn)安培/3相12大廈資料-火警服務(wù)系統(tǒng)13大廈資料-電梯14大廈資料-自動扶手電梯15大廈資料 ： CABD & SMATV電信服務(wù)供應(yīng)商名稱：中國網(wǎng)通通訊公司可使用的電視渠道：歌華有限公司16大廈資料：大廈運作時段17維修承包商18指定維修承包商19仲量聯(lián)行緊急準(zhǔn)備應(yīng)變20緊急準(zhǔn)備/應(yīng)變：緊急程序 在以下情況下閣下應(yīng)怎樣做什么呢？水浸火警電力中斷電梯故障氣體泄漏炸彈威脅犯罪行為自殺交通意外公眾媒體化學(xué)物泄漏21緊急

4、準(zhǔn)備/應(yīng)變：緊急聯(lián)絡(luò)名單(員工/承包商/公共設(shè)施)請立即把以下電話輸入到手機內(nèi)！22緊急準(zhǔn)備和應(yīng)變23緊急準(zhǔn)備/應(yīng)變： 演習(xí)火警演習(xí)會在 月舉行舉行演習(xí)由如真實緊急程況熟悉逃生路線并依從該逃生進(jìn)行演習(xí)幫助維持秩序及在演習(xí)中引領(lǐng)參加者到 在大廈主管領(lǐng)導(dǎo)下為參加者點名24緊急準(zhǔn)備/應(yīng)變： 主要閥門位置25仲量聯(lián)行事件管理261.目的確保公司有一個一致及協(xié)調(diào)的方向去認(rèn)知，通知，優(yōu)先處理，調(diào)查，分析和行動及事故回饋 讓公司每一位成員都能分享有關(guān)經(jīng)驗 支持符合良好公司管治標(biāo)準(zhǔn) 確保通知實時相關(guān)人仕加強公司處理事故的能力27所有亞太區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理部的同事都必須遵守事故管理政策。有關(guān)事故通報范圍覆蓋，以如

5、下事件為例，但不限制于下列事件： 不道德行為 違法事情 欺詐 盜用 炸彈威脅 恐怖分子攻擊 導(dǎo)致客戶或租戶有實在或潛在財務(wù)損失的事故或險失事故 導(dǎo)致實在或潛在的保險索償事故或險失事故 導(dǎo)致實在或潛在的人體傷害或死亡事故或險失事故導(dǎo)致無法履行合約的事故或險失事故 重要設(shè)備環(huán)境管理事故 1.應(yīng)用范圍28事故等級(ISL)評估Incident Severity Level (ISL)意為“事故等級”，其適用于所有事故，包括項目內(nèi)或公司內(nèi)所發(fā)生的事故。當(dāng)ISL等級被評定及輸入“事件報告網(wǎng)上平臺” 系統(tǒng)內(nèi)，它會被作為一個依據(jù)去執(zhí)行所需之呈報。2.事故等級 29一級事故 (ISL 1) 滑倒或高處墮下的事

6、故中受傷 ,中度的醫(yī)務(wù)治療 , 受傷引致暈倒 , 大樓部份地方需進(jìn)行疏散 ,輕微事故 - 由現(xiàn)場處理需采取適當(dāng)舉動控制損失。按當(dāng)?shù)匾笊壋蕡?，盡快制定計劃并準(zhǔn)備做逐漸升級呈報。事故類型如：3.事故等級分類 30二級事故 (ISL 2)嚴(yán)重受傷且需送至醫(yī)院 引致當(dāng)?shù)貍髅截?fù)面報導(dǎo)之事故 違規(guī)的環(huán)境傷害(如污染) 整座大樓需要進(jìn)行疏散事故類型如 中級事故 營運單位負(fù)責(zé)跟進(jìn)行動 呈報按有關(guān)營運單位政策進(jìn)行。當(dāng)補救行動落實后需立即通報及進(jìn)行升級呈報。 3.事故等級分類 31三級事故 (ISL 3)員工或公眾人事死亡 , 違規(guī)的重大環(huán)境污染 , 災(zāi)難事故引致公眾注意 , 嚴(yán)重的數(shù)據(jù)中心事故 , 有可能導(dǎo)

7、致失去重要客戶 , 嚴(yán)重事故 需要進(jìn)行區(qū)域性的通報 事故應(yīng)盡快通報及呈報 事故類型如 3.事故等級分類324.報告時限所有事故應(yīng)按下列時限通報:非涉及重要設(shè)備環(huán)境管理之一級事故：在事故發(fā)生后一個工作日內(nèi)非涉及重要設(shè)備環(huán)境管理之二級事故：在事故發(fā)生后十六個小時內(nèi)非涉及重要設(shè)備環(huán)境管理之三級事故：在事故發(fā)生后八個小時內(nèi) 涉及重要設(shè)備環(huán)境管理之一、二級事故：在事故發(fā)生后十二小時內(nèi)涉及重要設(shè)備環(huán)境管理之三級事故：在事故發(fā)生后六小時內(nèi) 33采購34選擇供貨商/承包商除以下情況外，你必須選用在公司合格供貨商名錄內(nèi)的供貨商/承包商進(jìn)行采購工作：客戶自行進(jìn)行的采購，或；客戶所指定的供貨商/承包商，或；在某些合

8、約內(nèi)，指定的供貨商/承包商（例：生產(chǎn)廠家、特約經(jīng)銷商）政府指定的專署部門現(xiàn)有供應(yīng)商名錄中，不能提供此項服務(wù)的或現(xiàn)有供應(yīng)商數(shù)量不能滿足比價要求采購者必須保留所有采購記錄35選擇供貨商/承包商（續(xù)） 管理中心在實施采購前，應(yīng)優(yōu)先在合格供應(yīng)方名錄中擇取供應(yīng)方；名錄中已有的供應(yīng)方無需審核則可直接將其列為報價方之一。如所需的物資或服務(wù)在現(xiàn)有的供應(yīng)方名錄中確實無法滿足，則須申請新的合格供應(yīng)方。須填制供應(yīng)方調(diào)查登記表及合格供應(yīng)方評價表以供選擇和評價。36采購的分類物資類采購各現(xiàn)場管理中心下屬需求部門按本部門月度工作計劃于月底前一周提交本部門月 度物料申購單至倉庫管理員/現(xiàn)場行政人員/其他相同職能人員處。倉庫

9、管理員、現(xiàn)場行政人員等相關(guān)人員參照后文采購驗證內(nèi)容，有倉庫的依據(jù)倉庫庫存臺帳、最低庫存清單；沒有倉庫的根據(jù)最低備品清單、備品使用記錄等審核月度物料申購單并在此基礎(chǔ)上制作月度采購計劃-物資類。各現(xiàn)場管理中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)上述采購計劃。并于月底前遞交寫字樓主管及業(yè)務(wù)小組組長審批。寫字樓主管及業(yè)務(wù)小組組長根據(jù)年度預(yù)算審批采購計劃后，原件交現(xiàn)場執(zhí)行，留存一副本，另一副本交財務(wù)備案。請注意月度采購計劃-物資類的必備附件為月度物料申購單。37采購的分類（續(xù)）服務(wù)類采購此處服務(wù)類采購指服務(wù)的首次采購，應(yīng)由各現(xiàn)場管理中心下屬外委項目需求部門根據(jù)工作計劃于月底前一周提交月度服務(wù)申購單予管理中心負(fù)責(zé)人。管理中心負(fù)責(zé)人

10、應(yīng)參照預(yù)算內(nèi)容審批申購單后匯總成月度采購計劃-服務(wù)類于每月月末前遞交寫字樓主管及業(yè)務(wù)小組組長審批。寫字樓主管及業(yè)務(wù)小組組長審批根據(jù)年度預(yù)算、公司其他采購決策等審批采購計劃后，原件交現(xiàn)場執(zhí)行，留存一副本，另一副本交財務(wù)備案。請注意月度采購計劃-服務(wù)類的必備附件為月度服務(wù)申購單。已簽訂服務(wù)合同、承攬合同等的服務(wù)類采購不列入月度采購計劃范圍而直接進(jìn)入采購驗證流程。38采購的分類（續(xù)）其他采購急用物資采購填寫其他采購計劃表，此計劃表可于緊急采購后補齊。公共事業(yè)費、人員開支等指向特定供應(yīng)方的采購行為無需納入計劃。預(yù)算外采購?fù)瑯舆m用月度采購計劃。所不同的是，預(yù)算外采購其金額如按照物業(yè)管理合同載明或與客戶商

11、定的流程應(yīng)取得客戶批準(zhǔn)的，則必備附件除常規(guī)項外，還應(yīng)包括客戶批文。39仲量聯(lián)行裝修管理40裝修管理：需要由住戶/承包商所提供的文件(如果適用)提供圖紙供批核承包商員工一覽表工人執(zhí)照副本緊急聯(lián)絡(luò)表焊工操作證風(fēng)險評估報告工業(yè)健康及安全計劃安全施工計劃承包商工程全保保險或公眾責(zé)任險 物料安全數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)裝修押金41裝修管理-施工期間請確保以下情況能夠遵守：所有施工工人都配戴由管理處發(fā)出的工作證為受影響區(qū)域作出適當(dāng)保護提供輕便的滅火器設(shè)置急救箱在未經(jīng)許可前不得自行中斷/隔離電源、空調(diào)或消防服務(wù)；在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性切割、鉆鑿不準(zhǔn)做有噪音產(chǎn)生的工作 不準(zhǔn)對其他租戶造成騷擾或厭性的行為每天清理地盤內(nèi)的

12、垃圾運送東西應(yīng)按照管理處審批程序、批準(zhǔn)時間或渠道遵照所有裝修條例42裝修管理： 消防系統(tǒng)隔離通知消防或主要系統(tǒng)的隔離工作必須先經(jīng)大廈管理處的預(yù)先安排在任何絕源前系統(tǒng)損壞通知必須完全及適當(dāng)?shù)叵冉?jīng)批準(zhǔn)在隔離消防系統(tǒng)或主要系統(tǒng)前必須發(fā)出預(yù)先的通知并被適當(dāng)批核43裝修管理： 裝修工程完成確保大廈內(nèi)設(shè)施如閥門，卷動扇及電力分發(fā)組件的功能是否正常確保依照已批準(zhǔn)圖紙施工確保所有被發(fā)現(xiàn)的缺陷/瑕疵已被清除確保其它租戶并沒有在該工程中有任何影響/損失確保所有工具/已從施工場地帶走確保所有受影響的范圍已被清理在上述事項未被清理前，裝修按金將不會退還44仲量聯(lián)行保安管理45保安管理：非辦公時間的管理任何人員不得在大廈內(nèi)過夜請把門/從 時至 時關(guān)好及鎖上在 時后，記錄所有離開大廈人事的數(shù)據(jù)在 時后，檢查所有搬運出大廈的貨物，并核證它們是否有通行文件詢問個別游蕩或行為可疑人員把部份載客電梯或載貨電梯鎖上業(yè)戶須提供有關(guān)留在其單位內(nèi)的人數(shù)及其工作時間在非辦公時間內(nèi)登記訪客的個人數(shù)據(jù)(如身份證編號或工作證編號)保安管理-訪客登記46保安管理：鑰匙所有鑰匙都應(yīng)該有適當(dāng)標(biāo)識請把所屬大廈的鑰匙全放在大廈鑰匙柜內(nèi)不得將萬能鑰匙交與非大廈員工任何鑰匙在交于借用者前須先在鑰匙登記簿內(nèi)登記鑰匙借用者須在同一天內(nèi)把鑰匙帶回機房鑰匙在任何時候應(yīng)鎖在鑰匙柜內(nèi)臨時通行卡需設(shè)定編號并作登記47保安管理：車輛檢查