寫字樓房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案資料

1、寫字樓房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案（最新）房地產(chǎn)活動(dòng)能為房地產(chǎn)的推介起到很好的幫襯作用，以起到很好的宣傳效果。 下面就給大家準(zhǔn)備了關(guān)于寫字樓房地產(chǎn)活動(dòng)的策劃方案，大家可以來參考一下。一、 前言就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”。二、市場(chǎng)分析寫字樓宏觀市場(chǎng)分析在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品 （ 住宅、商鋪、寫字樓、廠房） 中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此， 購(gòu)買 （ 或租用 ） 寫字樓的客戶群最理性， 寫字樓開發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在

2、 92、 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中， 寫字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語， 在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以 96 年以后的廣州寫字樓市場(chǎng)為例， 環(huán)市東路、 天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%且空置率仍相當(dāng)高。 寫字樓的蕭條直至 98 年底。 1999 年至 2000 年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近， 部分省市寫字樓租售市場(chǎng)開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40%。 2000 年以

3、后， 隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)， 國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓將有較大的需求， 尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多。武漢寫字樓現(xiàn)狀分析要分析武漢寫字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ M2

4、之間，租價(jià)基本在40-70元/ M2月之間，管理費(fèi)基本在10-15元/ M2月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例， 招銀大廈、 泰合廣場(chǎng)等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫字樓入住率都在40%以下。武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r， 在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和 * 在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命， 注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力， 也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢， 武漢寫字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。2 、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析同質(zhì)同檔寫字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （見附表 1）因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它

5、區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源， 故全面分析武漢寫字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。武昌區(qū)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%，而亞貿(mào)廣場(chǎng) B 座入住率達(dá)100%， 江天大廈入住率為80%， 以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán) * 力和號(hào)召力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。 因此， 中商廣場(chǎng)面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628 號(hào)開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司總占地面積： 12000 M2總建筑面積

6、：120000 M2,其中A座建面36000 M2規(guī)劃：由A B二幢塔樓和裙樓連體而成層高：A座28層B座32層功能：底樓美食城、肯德基、停車場(chǎng)一樓五樓為商場(chǎng)A 座 8-17 層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓A 座 18-28 層為高檔寫字樓B 座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價(jià)：均價(jià)4800元/M2,整體購(gòu)買還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策租價(jià)：均價(jià)70元/M2,大面積出租可優(yōu)惠（以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買方式的采用的策略）以租代售：120元/ M2 月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清（ 選擇此種方式的客戶也不會(huì)多，以 100M2面積計(jì)

7、算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70 萬元，而采用按揭形式購(gòu)買僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的 70%）管理費(fèi)：5.5元/ M2 月入住率：B座100% A座尚未入住配套：具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙樓大型商場(chǎng) （全市第四 ） ， 200泊位停車場(chǎng)、新加坡美食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡球館、美發(fā)美容中心等。實(shí)用率： 69%外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺藍(lán)色玻璃內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 IDD 電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A座共 6 部電梯內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面優(yōu)惠政策：三、 項(xiàng)目分析、項(xiàng)目理解項(xiàng)目名稱：中商廣場(chǎng)地點(diǎn)：武昌

8、區(qū)中南路占地面積： 6700M2建筑面積：規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成樓高： 180 米樓層：A座49層B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場(chǎng)地上1-6 層為購(gòu)物中心地上7-9 層為飲食娛樂、休閑、健身中心地上 10-49 層為寫字樓實(shí)用率： 62%室內(nèi)交通：寫字樓11 部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯， 2 部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3 條，寬 1.2 米室外交通： 46 條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車智能化：中商廣場(chǎng)具備5A 功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BAS）、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FAS)

9、、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào)警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第 10 、 23、 36層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè)2 部直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)停車場(chǎng)：地下兩層共180 多個(gè)泊車位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪

10、地，公共走道采用高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯租售方式：可售、可租售價(jià)：均價(jià)7000元/M2月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2,均價(jià)約為55元/M2開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司建筑商：武漢建工集團(tuán)、過往推廣策劃過往市場(chǎng)定位：5A智能大廈過往目標(biāo)客戶群定位： IT 行業(yè)過往銷售價(jià)格：7000元/M2、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫字樓同樣受惠。國(guó)家開始西部大開發(fā)， 武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通發(fā)

11、達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強(qiáng)的吸客能力中商廣場(chǎng)為武漢上市公司中商集團(tuán)開發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢(shì)，中商品牌可供挖掘和利用中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通發(fā)達(dá)，周邊眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無可替代。中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活優(yōu)惠的租售政策，

12、通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當(dāng)大。中商廣場(chǎng)為5A智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必備功能和發(fā)展趨勢(shì)， 中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能。中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手30%勺率下降到20溢右，即從7000元/M2調(diào)整為5600元/M2,價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng)、靈活應(yīng)變。中商廣場(chǎng)內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設(shè)地毯，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒有，進(jìn)一步拉近了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤的附加值。中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于租場(chǎng)辦公的企業(yè)來說，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。、項(xiàng)目

13、問題及劣勢(shì)分析中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近， 但尚未正式加入，因此，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，檔次雖略低，但以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比較來講仍無任何優(yōu)勢(shì)。中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此，要想樹立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是

14、馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對(duì)愛炒期樓的投資客已無空間。中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%， 為同區(qū)域最低， 且配套設(shè)施不完善。中商廣場(chǎng)已作過宣傳推廣， 盡管原因很多， 但從業(yè)績(jī)來講，應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目，需付出雙倍的努力。四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析， 本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下：1 、市場(chǎng)形象定位中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣， 也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來， 敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位， 以下是敝司通過對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)

15、環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位支持點(diǎn)：. 1 該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑，高度為 180 米，這是中商廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。中商廣場(chǎng)擁有5A 級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處，即權(quán)威性。、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。領(lǐng)袖風(fēng)范， 表達(dá)的