影響園區(qū)發(fā)展的10個(gè)主要因素

1、影響園區(qū)發(fā)展的10個(gè)主要因素導(dǎo)讀：園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，注重以下10個(gè)點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)正處于高質(zhì)量發(fā)展的新階段，園區(qū)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主平臺(tái)、主陣地，被提升到極為重要的戰(zhàn)略地位之上。園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，取決于多個(gè)方面的共同作用，其中既包括交通區(qū)位、物理空間、物業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)因素，也包括產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)招商能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平等產(chǎn)業(yè)方面因素，結(jié)合目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，以下10個(gè)因素的影響最為突出。正文：區(qū)位地段建筑可以復(fù)制，但地段無(wú)法復(fù)制。如果用經(jīng)濟(jì)學(xué)的杠桿原理解釋，杠桿的支點(diǎn)就是地段。當(dāng)市場(chǎng)陷入低迷時(shí)，占據(jù)城市核心地段的園區(qū)就是市場(chǎng)最佳的避風(fēng)港；而當(dāng)市場(chǎng)回暖，核心區(qū)的園區(qū)又會(huì)率先吹響反擊的集結(jié)號(hào)。

2、從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講，好地段往往意味著優(yōu)勢(shì)資源，而優(yōu)勢(shì)資源對(duì)人才、資金、產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的吸附力；此外，地處商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)中心，也有利于企業(yè)迅速開(kāi)展業(yè)務(wù)；從投資的角度看，核心地段是整個(gè)城市的稀缺資源，各類成熟的商業(yè)配套、濃厚的商務(wù)氛圍、便捷的生活條件、發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng) / 公共出行，都是園區(qū)增值的重要條件。如今，隨著城市土地供應(yīng)緊缺，好區(qū)位的園區(qū)，價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，進(jìn)一步成為市場(chǎng)上的搶手貨。重要性：供需狀況供需狀況是影響園區(qū)發(fā)展的另一個(gè)非常重要的因素。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)園區(qū)供給一定時(shí)，企業(yè)需求增加，成交量就會(huì)上升，需求減少，成交量就會(huì)下降；而當(dāng)需求一定時(shí)，若供給增加，成交量就會(huì)下降，供給減少，成交量就會(huì)

3、上升。站在企業(yè)的角度，企業(yè)的選址需求往往與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)掛鉤，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，企業(yè)信心十足，擴(kuò)張腳步加快，辦公需求隨之增長(zhǎng)；反之，若貿(mào)易爭(zhēng)端和新冠疫情等黑天鵝導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，就會(huì)出現(xiàn)大量的企業(yè)和租客退租，一些原有的擴(kuò)張計(jì)劃也會(huì)擱置。由于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)定恢復(fù)階段，可以預(yù)見(jiàn)，企業(yè)的需求短期內(nèi)并不會(huì)有太大變化。真正的壓力來(lái)自供給端。近幾年，隨著土地集中入市，園區(qū)供給處于一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。整個(gè)行業(yè)只有進(jìn)口，沒(méi)有出口。而企業(yè)選址又是一個(gè)非常理性、明確性的需求，不可能無(wú)中生有，所以，需求在萎縮，供給量又在持續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈。當(dāng)然，壓力對(duì)每個(gè)園區(qū)都是公平的，要么在內(nèi)卷中勝出，要么調(diào)低預(yù)期、徹底躺

4、平。重要性：領(lǐng)導(dǎo)重視領(lǐng)導(dǎo)重視，是園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的一條普遍經(jīng)驗(yàn)。園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要解決的問(wèn)題很多，要處理的關(guān)系很復(fù)雜，一家龍頭企業(yè)能不能最終落地、一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈能不能做大做強(qiáng)，基層人員只能起輔助作用，關(guān)鍵還是看一把手是否有超越他人的思想高度和工作魄力。如果一把手高度重視，投入更多的精力與資源，園區(qū)發(fā)展就會(huì)取得實(shí)實(shí)在在的效果。反之，若領(lǐng)導(dǎo)不重視，園區(qū)便很難取得什么成效。重要性：樓宇形象品質(zhì)園區(qū)是企業(yè)的第二形象，所以樓宇的形象品質(zhì)對(duì)招引企業(yè)入園至關(guān)重要。首先，企業(yè)選址與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力密切掛鉤，實(shí)力企業(yè)必然鐘愛(ài)高端樓宇、花園辦公、獨(dú)棟辦公，臟亂差的園區(qū)幾乎不可能吸引到優(yōu)質(zhì)企業(yè)；第二、辦公

5、環(huán)境如今已經(jīng)成為企業(yè)招不進(jìn)人、留不住人的重要原因。尤其是當(dāng)90后、00后邁入職場(chǎng)，從求職者的角度，在一座形象俱佳、辦公條件優(yōu)質(zhì)的園區(qū)辦公的吸引，必定遠(yuǎn)大于樓體陳舊、設(shè)施簡(jiǎn)陋的園區(qū)；第三，常言道：與其千金置業(yè)，不如千金買鄰，高顏值的園區(qū)吸引到的都是相對(duì)高端的圈層，往往能給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。重要性：產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的核心，在筆者看來(lái)，園區(qū)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)不僅是物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，更是基于產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)。從園區(qū)角度看，設(shè)定一個(gè)科學(xué)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，要注意以下五個(gè)方面。1、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不宜過(guò)多（不超過(guò)三個(gè)），否則極易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)混雜，發(fā)展不聚焦；2、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇必須符合國(guó)家及地方政策，同時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項(xiàng)

6、目落地需要有可行性，避免出現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園搞人工智能這樣的空中樓閣現(xiàn)象；3、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要足夠大。比如互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意等行業(yè)，包容性極大，行業(yè)企業(yè)遍地開(kāi)花，招商工作很好開(kāi)展；反之、如果園區(qū)定位是區(qū)塊鏈、北斗、航空航天這樣專業(yè)化極強(qiáng)、行業(yè)壁壘極高的小眾行業(yè)，發(fā)展壓力可想而知；4、產(chǎn)業(yè)定位差異化，按照一般經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)在某地區(qū)運(yùn)作成功后，其他地區(qū)便會(huì)蜂擁而至、競(jìng)相發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以搶占新項(xiàng)目制高點(diǎn)，這種做法最直接的后果就是導(dǎo)致了大量的重復(fù)建設(shè)。園區(qū)如果不想陷入內(nèi)卷，最好的方法就是避而遠(yuǎn)之，謀求差異化發(fā)展。5、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)與空間規(guī)劃相結(jié)合，同行業(yè)的企業(yè)放在一塊區(qū)域、或者同一棟樓里集中發(fā)展。重要性：

7、園區(qū)政策作為直接影響企業(yè)投資決策的關(guān)鍵因素，園區(qū)政策一直被視為招商引資的攻堅(jiān)利器，畢竟站在企業(yè)的角度，利益是第一生存法則，哪里有錢賺，企業(yè)就會(huì)去哪里。筆者看來(lái)，園區(qū)政策制定與實(shí)施，主要有以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。一是政策制定尋求差異化?，F(xiàn)如今很多園區(qū)為了吸引稅源型企業(yè)入駐，往往在相同領(lǐng)域出臺(tái)相似的政策，這樣只會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加劇，造成不必要的內(nèi)耗；而由于細(xì)分產(chǎn)業(yè)政策的欠缺，產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展也很難被帶動(dòng)。二是因企施政，針對(duì)不同的項(xiàng)目采取不同的打法。比如，招引大項(xiàng)目，單一政策很難起效，需要打政策的組合拳；引進(jìn)創(chuàng)新平臺(tái)和高端人才項(xiàng)目，則要把眼光放長(zhǎng)，要注重長(zhǎng)期收益而非一時(shí)之得失；三是注重落實(shí)。很多園區(qū)許諾給企

8、業(yè)的政策很好，結(jié)果遲遲不能兌現(xiàn)。這樣一來(lái)，不僅會(huì)影響企業(yè)對(duì)園區(qū)的好感度，降低企業(yè)投資的積極性；而且企業(yè)一朝被蛇咬，十年怕井繩，口口相傳下，對(duì)園區(qū)開(kāi)展以商招商極為不利。重要性：招商能力招商能力能在一定程度上彌補(bǔ)園區(qū)硬件上的缺陷，助力園區(qū)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。招商能力主要包括以下幾個(gè)方面：1、刻苦勤奮的能力：園區(qū)招商沒(méi)有捷徑，只能靠自己的雙腳和臉皮去丈量，不斷收集信息并持續(xù)充實(shí)項(xiàng)目庫(kù)；2、招商建渠的能力：招商工作必須建渠，建了多少個(gè)有效渠道，就是找到了多少個(gè)項(xiàng)目來(lái)源的泉眼，一個(gè)個(gè)一手好項(xiàng)目就會(huì)源源不斷地被推薦過(guò)來(lái)；3、項(xiàng)目的解讀能力：招商人員需要在海量的項(xiàng)目信息中做出精準(zhǔn)判斷，哪些是有用信息，哪些是值得關(guān)

9、注和跟蹤的潛在信息、哪些是無(wú)用的信息；4、產(chǎn)業(yè)的理解能力：只有理解產(chǎn)業(yè)，才能和行業(yè)人員交流時(shí)快速拉近距離，增加話題，加深印象，提高招商成功率；5、項(xiàng)目洽談能力：園區(qū)招商是一項(xiàng)以人為本的工作，再好的項(xiàng)目也要人去洽談落地。重要性：服務(wù)水平這里說(shuō)的園區(qū)服務(wù)并不是單一的公共服務(wù)，而是成體系化的、精準(zhǔn)的服務(wù)。需要園區(qū)具備兩種能力：一是資源整合能力，整合企業(yè)所需資源，而且這些資源必須是有效的，有需要就可以隨時(shí)拿來(lái)用的；二是了解每個(gè)企業(yè)的痛點(diǎn)，針對(duì)企業(yè)所欠缺的點(diǎn)匹配相關(guān)資源，對(duì)癥下藥。園區(qū)服務(wù)體系（園區(qū)在線總結(jié)）重要性：園區(qū)品牌近兩年，園區(qū)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目層出不窮，在園區(qū)產(chǎn)品愈發(fā)同質(zhì)化的現(xiàn)狀之下，品牌開(kāi)發(fā)商 / 運(yùn)營(yíng)商高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的兌現(xiàn)成了優(yōu)質(zhì)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。實(shí)力品牌、或政府開(kāi)發(fā)商 / 運(yùn)營(yíng)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)一定程度上能夠保障園區(qū)的建造品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)水平，這樣的產(chǎn)品更容易受到企業(yè)的青睞；此外，在園區(qū)品牌的光環(huán)作用下，企業(yè)也能夠獲得品牌的移植效應(yīng)。當(dāng)品牌積累到一定程度，企業(yè)與品牌間便形成了一種親密的關(guān)系，企業(yè)客戶也愿意為品牌溢價(jià)埋單。重要性：功能配套功能配套分兩種，一