我國的住房融資體系

1、我國的住房融資體系 主講人: : 澤翁索朗 樊江泳 徐榮龍 諶潔 田雪 皮文惠 李杰 李亞平 楊天宇 唐正毅 我國現(xiàn)有購房融資體系中，有以下方式:公積金個人住房貸款商業(yè)銀行的商業(yè)性個人住房貸款住房儲蓄 公積金個人住房貸款 住房公積金是職工及其所在單位按規(guī)定繳存的具有保障性、互助性、長期性的屬職工個人所有的住房儲金。1994年11月23日，財政部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了建立住房公積金制度的暫行規(guī)定，標(biāo)志著我國住房公積金制度的建立。建立住房公積金制度，是我國住房制度改革的重要內(nèi)容，對改善城鎮(zhèn)居民居住條件，提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，具有重要意義。是目前發(fā)展較成功的制度 .商

2、業(yè)銀行的商業(yè)性個人住房貸款 我國從1998年開始取消原先的單位福利房，制定了個人住房貸款管理辦法，實行住房商品化。這樣，居民通過個人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。因此這種住房貸款的快速增長是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經(jīng)濟(jì)層面分析，我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的開支，更重要的是增加了居民未來收入增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。住房儲蓄 住房儲蓄作為一項市場化的個人住房融資行為，可以擴(kuò)大住房金融體系的服務(wù)范圍和服務(wù)能力，是對我國住房及金融市場的有益補充。人們與住房儲蓄銀行簽署住房儲蓄合同后，先在住房儲蓄銀行進(jìn)行存款，存款期內(nèi)客戶除獲得存款利息外，

3、還能得到政府獎勵。在完成存款義務(wù)后，即可從住房儲蓄銀行獲得低于目前市場個人住房貸款利率的住房儲蓄貸款。 住房儲蓄與公積金貸款 在本質(zhì)上，兩者先存后貸的原則相同，即借款人必須先儲蓄，然后才有借款的資格。不同的是公積金的儲存是強(qiáng)制性的，而住房儲蓄則完全由借款人自主決定。另外，存貸的比例也不同，公積金貸款的貸款比例較高，比如上海公積金貸款額一般是儲存余額的15倍，并且受到最高貸款限額的限定；而住房儲蓄貸款比例的確定方式則是，客戶被要求與銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同，客戶按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的50以上時，儲戶才可向銀行申請合同全額的購房貸款。因此，其最高貸款限額將根據(jù)客戶的儲蓄

4、金額而不同。住房儲蓄貸款與商業(yè)性住房貸款 不同之處:住房儲蓄銀行的資金是封閉運作的，它只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲戶放貸。而客戶申請商業(yè)性貸款，是不需要在銀行有任何存款的。另外，住房儲蓄貸款的利率也是封閉的，即存款利率和貸款利率在合同期內(nèi)保持不變，借款人基本沒有任何風(fēng)險。而商業(yè)性貸款和公積金貸款的利率則是浮動利率，即利率按照人民銀行公布的利率變化而變化，對借款人來說，風(fēng)險相對較大。三種貸款另一重要的差別是貸款最長期限的不同。公積金和商業(yè)性貸款均長達(dá)30年，而住房儲蓄貸款最長期限僅為8年，借款人的每月還款壓力相對較大。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士分析，今后，公積金貸款仍然是購房者借款的首選，當(dāng)借款

5、額不足時，住房儲蓄貸款和住房商業(yè)性貸款將成為有效的補充。對部分不能參加公積金制度的購房者來說，住房儲蓄貸款將成為其享受低利率貸款的唯一選擇。其他的融資渠道產(chǎn)權(quán)房融資抵押房再融資存單憑證融資憑證式國債質(zhì)押貸款產(chǎn)權(quán)房融資之典當(dāng)融資典當(dāng)融資的特點是快速、便捷，可以幫助購房者完成短期融資的需求。比如，不少購房者通常需要賣了自己原有的舊房再買新房，可以通過典當(dāng)舊房獲得貸款，以此支付新房的首付款及更多成數(shù)的款項，從而降低新房貸款額度，順利獲得銀行貸款。典當(dāng)期間，可以委托典當(dāng)行將舊房掛牌交易。舊房成交獲得房款后可償還典當(dāng)款。這樣，可以同時完成賣舊房、買新房兩個步驟，順利實現(xiàn)以舊換新的購房計劃。產(chǎn)權(quán)房融資之房

6、產(chǎn)抵押貸款它是商業(yè)銀行推出的新貸款品種，市民可以將手中已有房產(chǎn)通過抵押給銀行的方式獲得資金的融通。按規(guī)定，貸款的用途可以是購房、購車、添置大件商品、旅游、教育等等。房產(chǎn)抵押給了銀行，房屋所有權(quán)未變，仍能居住或出租獲利，并享有房屋升值的收益。在目前房貸趨緊的形勢下，利用房產(chǎn)抵押貸款，可以提高購買新房首付款的比例，從而順利購房。另外，由于商鋪貸款辦理更加困難，利用房產(chǎn)抵押貸款甚至不需要辦理商鋪按揭，投資人就可以購入商鋪，不必受到銀行商鋪貸款條件的限制，手續(xù)也大大簡化。購房者如何選擇這兩種融資方式 專家建議，貸款金額大、時間長，找銀行；貸款金額小、時間短，找典當(dāng)行。在擁有同樣價值的抵押物情況下，如何

7、低成本融資、如何降低還款的壓力，是購房者最重要考慮因素。銀行的借款金額要高于典當(dāng)行，而且所需付出的手續(xù)費即成本相對較低。在貸款期限上，典當(dāng)最多貸半年，房產(chǎn)抵押貸款最長可到10年。因此，要達(dá)到房產(chǎn)資本最大化，銀行抵押貸款顯然更具吸引力。典當(dāng)融資則適合短期內(nèi)需要資金周轉(zhuǎn)的購房者，比如只需要幾萬元，并且只是短期內(nèi)調(diào)頭寸，那末，通過典當(dāng)來實現(xiàn)短期融資更加方便合算，典當(dāng)?shù)牧硪粌?yōu)勢是放款速度快，而銀行抵押貸款的審核周期則較長。抵押房再融資 如果購房者原有的住房貸款尚未還清，還抵押在銀行，可以用原抵押房產(chǎn)作為抵押，向銀行再次申請貸款。就是銀行將借款人個人住房貸款最高可貸限額與實際貸款余額的差額作為授信額度，

8、提供給借款人，借款人在授信額度和期限內(nèi)，可根據(jù)需要隨時申請不同用途的貸款，如用于購房、子女教育等。每筆貸款歸還時，相應(yīng)的授信額度又自動恢復(fù)。存單憑證融資購房者有尚未到期的儲蓄憑證，而又不愿提前兌取以免損失利息，可以通過以下方式融資。 個人定期存單質(zhì)押貸款:借款人以銀行未到期的個人本外幣定期儲蓄存單設(shè)置質(zhì)押，從銀行取得一定金額貸款。它的特點是隨用隨貸，手續(xù)簡便。 個人保單質(zhì)押貸款:借款人以保險公司簽發(fā)的保單作質(zhì)押，從銀行取得一定金額的貸款。憑證式國債質(zhì)押貸款 借款人以在銀行系統(tǒng)內(nèi)各經(jīng)營機(jī)構(gòu)認(rèn)購的、未到期的憑證式國債作質(zhì)押，從銀行取得貸款。貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日，憑證式國債質(zhì)押貸款利率，按照同期同檔次法定貸款利率（含浮動）和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 個人一般是資金短缺方，需要向銀行按揭貸款來買房。 住房儲蓄作為一項市場化的個人住房融資行為，人們與住房儲蓄銀行簽署住房儲蓄合同后，先在住房儲蓄銀行進(jìn)行存款，存款期內(nèi)客戶除獲得存款利息外，還能得到政府獎勵。在完成存款義務(wù)后，即可從住房儲蓄銀行獲得低于目前市場個人住房貸款利率的住房儲蓄貸款。個人的角色 商業(yè)機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)開發(fā)商）通過向銀行借款建房，銷售出去后償