歐中經(jīng)貿(mào)商城項目定位方案

1、關于十甫名都歐中經(jīng)貿(mào)商城項目定位方案企業(yè)投資經(jīng)營項目范圍定位：十甫名都的資源優(yōu)勢分析：1、地位優(yōu)勢：地處廣州市荔灣區(qū)西關老城區(qū)，中國十大商業(yè)步行街之一，具有百年歷史的集購物、旅游、貿(mào)易為一體的商業(yè)繁華中心位置，離廣交會老展館、廣州火車站、廣東廣州汽車站、中國大酒店、東方賓館、廣東省政府、北京路商業(yè)步行街等廣州市區(qū)主要休閑旅游景點、辦公地點等活動區(qū)域僅6 7 公里輻射距離抵達。2、地產(chǎn)資源：十甫名都是廣州上下九商業(yè)步行街唯一一座最大的酒店式騎樓商旅建筑商廈，享有雙步行街客源，即上下九步行街和規(guī)劃建設中的清平路步行街客源，以 “假日酒店步行街集群式商鋪”的雙重商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位。地下第三層是全自動化

2、停車場，從地下負一、負二層到地上三層共計五層，為大型集群式商鋪格局裝飾，騎樓上十三層為“280 套客房規(guī)?！钡乃男羌墭藴蕠H假日酒店定位裝飾（計劃2005 年底對外試營業(yè)）；首層長達500 米的環(huán)回式臨街鋪面，將購物、旅游、美食、休閑、娛樂、文化集于一身，國際馳名的“假日酒店 ”的進駐，令十甫名都商廈更具有國際化商旅服務的吸引力。值得注意的是康王路的開通，猶如給這里的車流人流裝上了“加速器”。特別是四周規(guī)劃和正在建設的近千個停車位，讓來客不再為停車頭疼。發(fā)展商對商廈內(nèi)部結構進行了重新建造，吸納了很多高科技元素，如配套有觀光電梯、手扶電梯、高速貨梯、中央空調(diào)、安全監(jiān)控、自動報警、消防噴淋、公共廣

3、播系統(tǒng)、光纖網(wǎng)絡等。3、 商圈優(yōu)勢：十甫名都位于荔灣西關上下九步行街，全長近千米。是廣州的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，過去又叫 西關商廊”，早在6世紀2 0年代，印度高僧達摩在此登岸傳教，這一帶已成了商業(yè)聚集區(qū)，明清時期，隨著接待外國使者和商賈的懷遠驛（在今下九路南側），以及十三行成為廣州對外貿(mào)易口岸之一，這一帶已成了當時廣州最大的商貿(mào)集散地。該步行街無街不店、店店相連，最具特色的是它的“騎樓”建筑結構：所有臨街建筑都在門前臨空寬約四米的走廊，樓上是住宅，樓下為商鋪。漫步其間可悠閑購物，不必擔心日曬雨淋之苦。這里集中了永安公司、廣州服裝店，鶴鳴鞋帽店、大陸鐘表行、錦華床上用品店等一批久負盛名的老字號。廣州著名

4、的玉器街、紅木家私專業(yè)街、清平農(nóng)貿(mào)市場也在此地?；噬匣逝D味店、清平飯店、廣州酒家、陶陶居酒家、蓮香茶樓、趣香餅家等一些著名的酒家、茶樓也聚集在這里。真不愧是融匯古今中外文化特色的“西關商廊”。依據(jù)荔灣商貿(mào)旅游區(qū)建設規(guī)劃綱要，到2010 年，荔灣區(qū)將會建設成為廣州市重要的、富有特色的現(xiàn)代化商貿(mào)旅游區(qū)。 也就是說，上下九商業(yè)區(qū)將擴大范圍，其商業(yè)覆蓋面將由現(xiàn)在的2.5平方公里擴大到34 平方公里。據(jù)悉，近期荔灣區(qū)政府正有計劃有步驟地將龍津東路、龍津西路、恩寧路、第十甫路、下九路、上九路這個交通內(nèi)環(huán)線先搞旺，并分段形成特色經(jīng)營。十甫名都商廈將購物、娛樂、飲食、星級酒店集于一身，從而大大提高了步行街的休

5、閑功能。加上荔灣區(qū)政府透過建設購物街、食街和西關風情文化街，把上下九步行街與荔枝灣風情旅游區(qū)連接起來，歷史文化的遺痕、古商都文明的底蘊，令上下九商圈具備了天賜優(yōu)勢，以商帶旅，以旅促商，從而加快了整個荔灣區(qū)的經(jīng)濟騰飛。隨著上下九步行街的整飾和改造，越來越多的香港、澳門、臺灣人喜歡上了這個老字號云集、物美價廉的好地方，十分看好西關的商機。步行街自實現(xiàn)全天候步行之后，生意好了，人流量、交易量等成倍上升。據(jù)市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前在廣州數(shù)個購物熱點區(qū)域中，節(jié)假日曾創(chuàng)下日均人流量 80 萬人次的紀錄，人均消費值仍以上下九步行街為最高。自非典時期過后以來，上下九人流量和消費水平已回升到以往的水平，人流量平

6、均每天上升到35 萬人次。年人流量超過7600萬以上。(2005年 2 月 16日【廣州日報】根據(jù)權威機構核實數(shù)據(jù)統(tǒng)計報道：春節(jié)期間7 天日人流量在47 萬以上，總人流量統(tǒng)計是366萬人來上下九休閑購物)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十甫名都商廈一層平均每分鐘進場1 7 4人次。據(jù)統(tǒng)計，上下班及節(jié)假日人流更旺，日均人流量可達50萬以上人次。2、歐中聯(lián)合商會歐中經(jīng)貿(mào)資源優(yōu)勢分析：歐中聯(lián)合商會(ECCU在法國巴黎注冊成立，由歐盟委員會前主席、盧森堡前首相桑特(Mr.Jacques SAnter )，比利時前首相、現(xiàn)歐盟制憲委員會副主席德阿納( Mr.Jean- Luc Deheane )擔任共同主席，是最高層

7、次的商會法人社團組織。歐中聯(lián)合商會以與歐盟所屬的“歐洲企業(yè)聯(lián)合會”等組織機構建立合作 關系；并通過歐中經(jīng)貿(mào)中英文雙月刊、公關招商活動，全面推動歐中雙邊發(fā)展經(jīng)貿(mào)合作與交流，促進歐中雙邊建立發(fā)展戰(zhàn)略伙伴關系。現(xiàn)以王海曦社長中新社 背景為代表的歐中經(jīng)貿(mào)雜志社及歐中聯(lián)合商會廣州辦事處的平臺優(yōu)勢， 搭建的“歐洲中國一港粵澳”之國際商務互動平臺橋梁，為緊密鏈接歐中貿(mào)易 與歐中商務關系打開了中國市場的歐洲大門；當今世界新格局，需要歐盟-中國重新認識對方。歐盟是當今世界最大的發(fā)達國家集團，也是全球第一大市場，擁有充裕的資金、先進的技術，眾多的企業(yè)，豐富的經(jīng)濟管理經(jīng)驗；中國保持著20多年的經(jīng)濟快速增長，成為全球

8、第五大國際貿(mào)易國，在21世紀成功地加入了世界貿(mào)易組織，迅速融入經(jīng)濟全球一體化。因此，歐中聯(lián)合商會的成立無疑是雙邊經(jīng)貿(mào) 領域的重大事件。該商會本著熱情歡迎有志于開括歐中經(jīng)貿(mào)合作與交流、有志于引進歐盟投 資、有志于把自己推上國際經(jīng)貿(mào)大舞臺的中國企業(yè)加入這一大家庭的運營宗旨，與 合作伙伴一起，共同攜手協(xié)力創(chuàng)造“歐洲中國”貿(mào)易的世紀輝煌。歐中聯(lián)合商會的主要職能：建立歐中雙邊最權威的國際合作與交流平臺為雙邊高層提供決策參考意見，積極推動歐中戰(zhàn)略伙伴關系的發(fā)展協(xié)助歐盟成員國與中國省市、自治區(qū)締結伙伴關系組織高規(guī)格主題年會、重要報告會、研討會和國際論壇組織歐中雙邊民間互訪交流活動組織承擔歐中雙邊政府委托的調(diào)

9、查研究項目組織雙邊多種產(chǎn)業(yè)的投資論證活動，為雙邊投資項目提供配套服務為會員提供符合國際規(guī)范的商務中介和高層公關服務為會員提供雙邊政府最新政策專業(yè)分析促進會員之間的交流、合作；維護會員合法權益特別注重為中小企業(yè)提供服務為會員編輯出版系列中英文刊物關于歐中聯(lián)合商會歐中經(jīng)貿(mào)特別提示分析：由于近期國際上愈演愈烈的“反傾銷法”對中國出口商品貿(mào)易的影響，中國政府不斷在積極應對重視國際上對中國商品出口貿(mào)易方面的對抗策略；尤其是歐盟方面的多次雙邊會談，為我們在廣州開辦“國際進口商品貿(mào)易博覽城”提供了一個極 好的政府對話平臺，同時，我們搭建這個巨大的中國市場國際交易平臺，也為國際 商戶及商品進入中國市場有了一個

10、常年服務交易平臺；借助WTO!貿(mào)協(xié)定的全球化開放中國市場趨勢的到來，與歐中聯(lián)合商會歐中經(jīng)貿(mào)的合作，是我們打開政 府扶持與市場主導地位，以及進口商品交易的一個理想通道；3、中國廣州（香港）進口商品交易會有限公司資源優(yōu)勢分析：“廣州進口商品交易會”于2002年10月22日正式在廣州保稅區(qū)掛牌成立， 國務院發(fā)展研究中心領導、廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)管委會領導、美國舊金 山、洛杉磯、安大略、弗里蒙市的市長代表及各屆人士共500余人，一齊出席了隆重的掛牌成立儀式。廣州日報等國內(nèi)媒體，洛杉磯時報等國外主流媒體均以大版面刊發(fā)了 交易會掛牌成立的消息。？與此同時，“廣州進口商品交易會”項目的正式主管單位“廣

11、州保稅區(qū)進口 商品交易會有限公司”也于2003年6月正式獲準注冊。廣州進口商品交易會現(xiàn)擁有展廳面積近 30000平方米。交易會”是廣州經(jīng)濟 技術開發(fā)區(qū)保稅業(yè)務管理局重點扶植的項目。與國內(nèi)眾多大中型國際會展中心不 同的是，廣州進口商品交易會是唯一建立在保稅區(qū)內(nèi)的大型進口商品交易場所。它依托廣州保稅區(qū)所獨有的政策優(yōu)勢，可為海外生產(chǎn)商、貿(mào)易商進入中國市場提 供極為便捷、系統(tǒng)、周到、全面的服務。？為有效引進國外先進產(chǎn)品和技術進入中國市場，與交易會配套的海外市場公 司，“中國廣州（香港）進口商品交易會有限公司”、“中國廣州（美國）進口 商品交易會有限公司”已先后正式設立。而“中國廣州（歐洲）進口商品交易

12、會 有限公司”、“中國廣州（澳洲）進口商品交易會有限公司”也正在積極籌辦中。 計劃組建一個覆蓋全球的招商貿(mào)易網(wǎng)絡。？由美國政府非盈利組織“美國國際貿(mào)易基金組織”組建的全球性招商網(wǎng)絡也 正在形成中，并正式作為“廣州進口商品交易會”的海外招商機構。？“開展國際貿(mào)易的窗口，進入中國市場的橋梁。” 一個中國最大最專業(yè)最規(guī)范 的進口平臺正在搭建，并將產(chǎn)生世界性影響。關于進口交易會特別提示分析:a、因為“廣州（保稅區(qū)）地處偏遠，周邊商業(yè)與消費環(huán)境在數(shù)年內(nèi)尚不成熟，進入廣 州市區(qū)很不方便”；因此，在該區(qū)域舉辦“進口商品交易會”難以聚集人氣與商圈 效應；同時，在（保稅區(qū)）開發(fā)區(qū)的產(chǎn)權方面還要很多遺留問題尚無法

13、界定；b、在目前，中國尚未有第一家以“進口商品交易會”形式或常年交易平臺出現(xiàn)，隨著 WTO!貿(mào)協(xié)定的中國民族工業(yè)保護期二年到期后，以及近期國際上愈演愈烈的對中 國“反傾銷法”事件不斷升級，在近年內(nèi)，在中國舉辦“大型進口商品交易會”項 目，是一個必然趨勢和一個巨大的商業(yè)機會；c、在廣州舉辦臨時性的“進口商品交易會”，無法與現(xiàn)有“廣州進出口商品交易會” 相比擬和發(fā)揮影響力；d、基于十甫名都商城的地域優(yōu)勢與資源優(yōu)勢，結合進口商品交易會操作的 企業(yè)平臺具備與國際商業(yè)資源對接的優(yōu)勢，以及借助廣州進出口商品交易會國 際化知名的兩屆國際貿(mào)易交易背景資源優(yōu)勢，在十甫名都二、三層及十三層“國際假如酒店”開辦一個

14、常年“國際進口商品貿(mào)易博覽城”將創(chuàng)造一個中國獨家資 源市場的一個巨大全球商務平臺，同時，以“廣州（保稅區(qū)）”作為國際國內(nèi)大型 設備展示平臺和國際國內(nèi)貿(mào)易倉儲物流平臺，將滿足未來巨大的貿(mào)易運作空間；4、“胡新宜先生”資源整合優(yōu)勢分析：國內(nèi)資深營銷策劃專家資源整合專家資本運營專家職業(yè)經(jīng)理人”一一 胡新宜先生：“優(yōu)雅女人”品牌創(chuàng)始人；“民心網(wǎng)絡”項目知識產(chǎn)權及品牌、技術 創(chuàng)始人；曾經(jīng)受過三個不同專業(yè)的高等教育；曾經(jīng)涉足過幾十個行業(yè)和十幾年多家 大中型企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)歷，精通十幾個專業(yè)領域技術與市場；胡新宜先生于2005年進入十甫名都期間，分別在三個月的周期將負 一層盤活（后因投資商問題離開），并于

15、 2005年6月受十甫名都首層業(yè)主 的委托，將沉寂八個多月的十甫名都首層商鋪盤活；現(xiàn)與“廣州十甫名都商業(yè) 經(jīng)營管理有限公司”簽約（詳見附件）：“由十甫名都發(fā)展商在一至三年內(nèi) 將“二層、三層商鋪”與十甫名都十三層“國際假日酒店部分客房委托胡 新宜先生引進的投資企業(yè)，進行新的商業(yè)定位，統(tǒng)一經(jīng)營管理（近600多個商鋪共8000多平米現(xiàn)按照: 100元/平米-120元/平米給投資經(jīng)營主體企業(yè)保底承包經(jīng) 營）；因此，胡先生現(xiàn)整合了歐中聯(lián)合商會（歐洲聯(lián)盟與歐洲中小企業(yè)商會背 景機構，與中國政府和商界直接對話與經(jīng)貿(mào)合作往來的國際權威機構）資源，同時 整合了中國（廣州）進口商品交易會（具有十幾個歐美及國際貿(mào)易

16、海外交易機 構的權威背景企業(yè)）以及數(shù)家投資機構，于 2005年5月29日到十甫名都徑多 次實地考察、現(xiàn)場經(jīng)充分論證后，現(xiàn)已經(jīng)初步擬定：在十甫名都二層、三層及 十三層“國際假日酒店”投資經(jīng)營一個常年從事國際貿(mào)易兼零售與國際商務服務 的歐中經(jīng)貿(mào)商城項目。二、本項目投資主體企業(yè)進入國際貿(mào)易市場的巨大商業(yè)機會：借助十甫名都中國進出口商品貿(mào)易交易城的大型國際貿(mào)易平臺，將有著 廣泛的國際貿(mào)易資源與優(yōu)勢，蘊藏著巨大的盈利商機。1、十甫名都歐中經(jīng)貿(mào)商城項目收益來源分析：（1）十甫名都二、三層及 100套客房租金收益預算：a、二層：4051.5平米/300套商鋪進口商戶租金收益預算：: 280元/月平米租金X

17、4051.5平米X 12個月X 60%租金差額收益X 70%收租率 = 572萬元年收益b、三層：4067平米/300套商鋪出口商戶租金收益預算：: 220元/月平米租金X 4067平米X 12個月X 55%租金差額收益X 70%收租率 = 413.4萬元年收益c、100套客房收益預測：100套X 20元/10 %收益差額X 360天=72萬元/客房年差額收益d、合計收益預算：572萬元/三層+ 413萬元/三層+ 72萬/客房年費用及稅收20% =846萬元/年利潤 （2）國際國內(nèi)區(qū)域市場進入國際貿(mào)易城一一會員收費預算：a、國內(nèi)區(qū)域市場企業(yè)會員收費預算：30個省X （: 0.6萬元/前三年每

18、個企業(yè)每年交納企業(yè)年會費X 10家企業(yè)/X 10城市/ 每個省區(qū)）=： 1800萬/國內(nèi)企業(yè)年會費收益預測b、國際區(qū)域市場企業(yè)會員收費預算：60個國家X （: 1.2萬元/前三年每個國家每個企業(yè)每年交納企業(yè)年會費X10家企業(yè)/X 10主要城市/每個國家）=: 7200萬元/國際企業(yè)年會費收益預測c、會員收費合計預測：: 9000萬元=1800萬/國內(nèi)企業(yè)年會費收益預測+ 7200萬/國際企業(yè)年會費收益預測31萬戶/年總交易戶x 50%單向收取交易金額X: 100萬元/戶/年保守計算X 1%手 續(xù)費= 5000萬元/年毛利10%的經(jīng)營管理成本與稅收=4500萬元/年收益（4）自營進出口貿(mào)易收益（

19、略）（5）歐中經(jīng)貿(mào)商城年總收益預測：a、租金年U益: 846萬元+會員收費: 9000萬元+交易手續(xù)費: 4500萬=1.44億元/年總收益預測2、英國證券交易所（ AIM ）創(chuàng)業(yè)版上市輔導項目：三、廣州XX （項目投資）主體公司年度投資運營成本計劃與收益預算：1、上半年投資運營成本預算：:100萬元左右1）辦公設施投資：2萬元/桌椅+4萬元/電腦+0.5萬元/電話寬帶打印機等=6.5萬2）工資費用預算：2500元/人均職員工資X 9人+ 7000元/總經(jīng)理月薪X 6月=18萬元左右 3）辦公費用預算：5000元/車貼+ 2000元/電話費+ 3000元/辦公招待費X 6月=6萬元左右 4）招

20、商宣彳費用：3萬元傳口刷費用+ 10萬元廣告招商費用=13萬元5）網(wǎng)站建設費用：1萬元左右6）現(xiàn)場改造及裝?（統(tǒng)一形象）15萬元左右；7）廣告宣傳才t廣費用：40萬左右（略）1、下半年投資運營成本預算： :50萬元左右1）工資費用預算：2.95萬元/月工資X 6個月=17.7萬元左右2）辦公費用：（1萬元/車貼+ 4000元/電話+ 5000元/辦公費用）X 6月=11.4萬元左右；3）招商宣彳費用：3萬元傳口刷費用+ 18萬元廣告招商費用=21萬元左右3、預算外投資：1）預算外投資之一：十甫名都二層大廳”電子顯示屏電腦系統(tǒng)投資預計：50萬左右二顯示屏與電腦系統(tǒng)/大廳裝飾與設施2）預算外投資之二：十甫名都國際進口商品貿(mào)易博覽城”戶外大型招牌8萬元左右；3）下半年公司辦公地點房租：6萬元左右（上半年在十甫名都現(xiàn)有空閑商鋪辦公；后，因商鋪租出，需要另外找辦