無錫君悅豪景苑營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、 君悅豪景苑報(bào)告一、無錫住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀12005年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，中央宏觀調(diào)控意志堅(jiān)決，政府出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。開發(fā)商，購房者，中介在膠著中比拼著。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，比去年同期上漲18.93%，比今年二季度增長(zhǎng)0.98%，漲幅環(huán)比下降1.09%，增幅為三年以來同期最低。2市場(chǎng)供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。監(jiān)測(cè)信息顯示，今年前三季度無錫市區(qū)新增上市預(yù)售商品房348.62萬平方米，其中住宅269.12萬平方米。預(yù)計(jì)今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。商品住宅供應(yīng)品種

2、、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)，今年第三季度市區(qū)150平方米以下的商品住宅供應(yīng)比例達(dá)85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供應(yīng)比例達(dá)11.44%。有關(guān)專家預(yù)計(jì)今年年底將上市的樓盤中，中低價(jià)位樓盤供應(yīng)數(shù)量比例將進(jìn)一步加大。 3二手房市場(chǎng)同樣上演了一起跌宕起伏的行情：國(guó)家今年通過稅收等經(jīng)濟(jì)手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，交易量在6月份大幅下挫后市場(chǎng)出現(xiàn)觀望現(xiàn)象，7月份出現(xiàn)回升，至9月份交易量基本持平。有關(guān)人士分析認(rèn)為，在無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期理性發(fā)展的大環(huán)境下，二手房市場(chǎng)仍保持平穩(wěn)發(fā)展的局面，但住宅成交量有所下降。 房?jī)r(jià) HYPERLINK /n?k=房?jī)r(jià) o 房?jī)r(jià) t _blank 相對(duì)平穩(wěn)，漲幅繼續(xù)回落。從今

3、年前9個(gè)月全市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)看，房?jī)r(jià)依然保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個(gè)，加權(quán)平均單價(jià)為每平方米3840元，其中中低價(jià)位樓盤供應(yīng)數(shù)量合理。4年關(guān)將近，新盤不斷推出，眾多開發(fā)商也面臨年底資金回籠的壓力，使得有相當(dāng)?shù)臉潜P進(jìn)行了促銷，并取得了一些較為顯著的效果。因?yàn)榻咏觋P(guān)，購房者的購房意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)力減弱。近期會(huì)有更多的開發(fā)商進(jìn)行降價(jià)促銷活動(dòng)。二、05年秋季房展會(huì)本次房交會(huì)是無錫經(jīng)歷6.1新政之后的第一個(gè)房交會(huì)，眾多開發(fā)商在熬過慘淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交會(huì)上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會(huì)上搶的滿堂紅。在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應(yīng)

4、量到此次房交會(huì)增加一倍展位面積等措施 眾多開發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也比前一段時(shí)期樂觀一些，在本次房展會(huì)上也有幾個(gè)樓盤因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢(shì)銷售狀況良好。但同時(shí)這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個(gè)市場(chǎng)的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個(gè)樓市的復(fù)蘇。 多個(gè)新案浮出水面，首次曝光在民眾面前（king紫金門，圣芭芭拉，百大春城）。King紫金門為20042地塊，總建32萬m2，號(hào)稱市中心人民東路上個(gè)案，圣芭芭拉為香港風(fēng)水隆在馬山的個(gè)案，在現(xiàn)場(chǎng)為形象展示，產(chǎn)品沒有曝光，只知道為T-H，獨(dú)棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個(gè)案，在站前步行街設(shè)立了市區(qū)接待處?；萆叫鲁?2個(gè)樓盤集體亮相，幾乎可成

5、立惠山新城專場(chǎng)房交會(huì)。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長(zhǎng)安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復(fù)地公園城，理想城市惠山新城個(gè)案面臨最大的問題就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴(yán)重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個(gè)惠山新城的住宅供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新區(qū)近幾年來土地供應(yīng)量的總和。此次房交會(huì)參展樓盤數(shù)量為60個(gè)比春季房交會(huì)多10個(gè)，參會(huì)的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個(gè)，房源面積約215萬平方米，參展數(shù)量已超過春季房交會(huì)。形象展示樓盤有近20個(gè)超越以往房交會(huì)。有些樓盤還未開始動(dòng)工，卻花大筆費(fèi)用購買展位前來參展。其目的不

6、外乎，一、對(duì)市場(chǎng)走向不清楚，把案子早點(diǎn)曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產(chǎn)品已經(jīng)定位，前期工程已經(jīng)完畢，即將進(jìn)入施工階段，想通過這次房交會(huì)把產(chǎn)品拿到現(xiàn)場(chǎng)來觀測(cè)市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)，試探價(jià)格。外地參展樓盤消失在上次春季房交會(huì)上，還有多個(gè)外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會(huì)上，竟然一個(gè)都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關(guān)系，再加上本身無錫民眾的保守心態(tài)以致此次房交會(huì)上沒有一個(gè)外地樓盤前來參展。參展商展位設(shè)計(jì)花俏，力求能吸引客人眼球。年底將至，開發(fā)商面臨還貸和還款壓力，加上房產(chǎn)市場(chǎng)景氣度比新政之前低了很多，眾多開發(fā)商都已經(jīng)著急了，所以在這次的房交會(huì)上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望

7、客戶能夠認(rèn)可自身樓盤。象尚城特意邀請(qǐng)菲律賓樂隊(duì)表演，紫金門請(qǐng)來魔術(shù)師現(xiàn)場(chǎng)表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術(shù)表演等。新區(qū)參展樓盤數(shù)量達(dá)到8個(gè)，長(zhǎng)江綠島二期、新港國(guó)際、香溪美林、第一國(guó)際、吳越之星、星洲映象、新都會(huì)、新地假日廣場(chǎng)。在新區(qū)板塊中，市場(chǎng)上銷售較旺的樓盤在房展會(huì)上會(huì)也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會(huì)等個(gè)案，顯得較為冷清，沒有民眾在現(xiàn)場(chǎng)提問咨詢。濱湖板塊只見拍地，不見動(dòng)靜，在04-05年度，整個(gè)蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應(yīng)量在無錫位列三甲（另兩個(gè)為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會(huì)上還是只有以前的幾

8、個(gè)老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國(guó)海外地塊，江陰陽光的蠡湖一號(hào)地塊等都沒有現(xiàn)身房交會(huì)?，F(xiàn)在濱湖區(qū)域房?jī)r(jià)最高的新梁溪人家在5380元，但這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國(guó)海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡(jiǎn)單價(jià)格跟風(fēng)的話，肯定無法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時(shí)機(jī)。本次除了長(zhǎng)安鎮(zhèn)有一個(gè)樓盤參展外，并無其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤參展。無錫市區(qū)人的購房意向還是以城區(qū)內(nèi)樓盤為主，但是有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶選擇市區(qū)房源。三、安鎮(zhèn)及周邊樓盤概況 一、安鎮(zhèn)1、華夏-新時(shí)代華夏-新時(shí)代有十?dāng)?shù)種戶型，房型大

9、、中、小相結(jié)合，部分住宅頂層采用躍層退臺(tái)式設(shè)計(jì)。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風(fēng)良好，采用“全明設(shè)計(jì)”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進(jìn)深設(shè)計(jì)，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)大廳活動(dòng)空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)。公有樓梯間及活動(dòng)空間遠(yuǎn)離入戶口。陽臺(tái)功能設(shè)置為復(fù)合陽臺(tái)。主推戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，其他戶型還有三室兩廳一衛(wèi),兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳兩衛(wèi)，四室二廳二衛(wèi)，疊加別墅等。多層平均價(jià)格為2400元/平方米左右（起價(jià)2300元），小高層平均價(jià)格為2600元/平方米，疊加別墅價(jià)格3500元/平方米，、車位售價(jià)未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個(gè)。華夏-新時(shí)代初期訂金多層600

10、00元/戶，小高層80000元/戶，預(yù)定顧客多為安鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用?。該?月17日已開盤，開盤當(dāng)天場(chǎng)面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，現(xiàn)銷售進(jìn)度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客戶。華夏-新時(shí)代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮(zhèn)有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹于錫東大道與安國(guó)路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國(guó)路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。隨著該項(xiàng)目的開盤，已開始在報(bào)紙上做廣告。其廣告量及廣告效果對(duì)本案保持著絕對(duì)的壓迫力，這在人口本來就很少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)客戶心里的影響也是無法想象的。2、錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價(jià)格在2749元/平

11、方米，按錦滬花園層差價(jià)30元/平方米計(jì)算，目前該案小高層均價(jià)在2900元/平方米左右。3、長(zhǎng)江國(guó)際。機(jī)電五金城位于錫滬路錫山區(qū)東部開發(fā)園區(qū)的長(zhǎng)江國(guó)際機(jī)電五金城，由無錫杰利企業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，無錫市晟瑞房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司代理，總投資10億元，占地577畝，已開工建設(shè)的一期工程占地222畝，建筑面積26萬平方米；機(jī)電五金城大都為小面積商鋪，價(jià)格大約5000元/平米左右。共1500戶，地下停車位，1200多個(gè)。華夏新時(shí)代建筑、戶型、面積一覽表：層數(shù)幢數(shù)總戶數(shù)建筑配比戶型戶型戶數(shù)面積范圍面積戶數(shù)13+143642幢每層4單元，2幢每層3單元二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；

12、四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅二室共198戶；三室共450戶；四室共122戶；疊加別墅共12戶二室97117平方米97m2有22戶；101m2有52戶；111.9m2有26戶；113.3m2有24戶；117m2有74戶11+142863幢每層3單元，1幢每層4單元三室124-136平方米124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450戶621202幢每層4單元，1幢每層2單元四室142-152平方米142m2有22戶；147m2有22戶；152m2有78戶；4（疊加）212每幢6戶疊加面積較大每戶200-300平方米總計(jì)1378278297-

13、300平方米782面積戶數(shù)配比二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；疊加別墅占1.5%二、查橋 查橋距安鎮(zhèn)約3公里，主要道路為錫滬路。1、江南-清華坊一期由遠(yuǎn)森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。該案總占地30000平方米左右,由64座聯(lián)棟別墅組成.已基本銷售完畢:只剩一棟毛坯房和一棟樣板房.毛坯房?jī)r(jià)格為4300元/平方米,樣板房?jī)r(jià)格為260萬元左右。消費(fèi)者所在區(qū)域主要為查橋鎮(zhèn)以及一部分市區(qū)居民與上海人。2、江南-清華坊二期該案正在規(guī)劃中，位于 LINK Word.Document.8 /Soft/UploadSoft/200512/200

14、51212155704417.doc OLE_LINK1 a r * MERGEFORMAT 查橋鎮(zhèn)中心位置，占地100000平方米,規(guī)劃由小高層及聯(lián)排別墅組成。三、厚橋厚橋距安鎮(zhèn)約3.5公里，主要道路為錫東大道，交通暢通。1、隆達(dá)苑該案位于厚蕩路以北，由隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，無代理公司，總建筑面積40596平方米，10幢多層（5層或6層），總共298戶，建筑密度27.5%，綠化率38%，容積率1.48，機(jī)動(dòng)車位156個(gè)（地下車位）。該案均價(jià)1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺(tái)算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預(yù)定）。戶型有兩室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)（

15、90-110平方米）50套左右，三室兩廳兩衛(wèi)150多套（120-135平方米），四室兩廳兩衛(wèi)（140-150平方米）80多套。小區(qū)已全部是現(xiàn)房。小區(qū)實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，應(yīng)用先進(jìn)的科技設(shè)備，如電子巡更系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等。小區(qū)保安素質(zhì)尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但一樓和二樓窗戶、陽臺(tái)均無防盜設(shè)施。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。小區(qū)南面將開發(fā)為別墅，與該小區(qū)僅一條厚蕩路之隔。四、羊尖 羊尖鎮(zhèn)距安鎮(zhèn)7公里（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。 1、羊尖中央公園（育才花苑）該案東臨

16、羊勤路（擬建新街），南臨育才東路，與羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)僅隔一條育才東路，北臨在建市民廣場(chǎng)。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計(jì)均價(jià)2200-2300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計(jì)均價(jià)在4000元/平米左右，戶型預(yù)計(jì)有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。2007年底交房。該案采用雙公園概念（市民廣場(chǎng)及小區(qū)內(nèi)部公園）、教育社區(qū)概念（羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）。該案售樓處整體形象較好，戶外廣告為育才東路刀旗；目前尚未開盤。2、羊尖安居房小區(qū)：總占地：69658平方米，容積率：1.33，總建：72770平方米，綠化：38。2%，建筑密度：24%，停車位：205個(gè)

17、。3、規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價(jià)格暫時(shí)未確定，但預(yù)計(jì)多層2200元起，小高層2400元起。五、八士八士距離安鎮(zhèn)直線距離7公里，無主干道直通。1、華夏星辰（一期、二期）該項(xiàng)目位于八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由盛世地業(yè)行銷企劃。該項(xiàng)目一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）；二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）。一期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110-125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140-150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）；二期戶型為兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110-120）、三室兩廳

18、兩衛(wèi)（122150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多層比小高層稍貴）。銷售情況：一期約70-80%已售出，二期中的兩室兩廳一衛(wèi)基本售完。售樓處（一期和二期共同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高。宣傳方式：一期為沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告以價(jià)格、八士首座小高層為賣點(diǎn)該；二期為只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報(bào)紙還是一期廣告）。項(xiàng)目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價(jià)格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)），但八士鎮(zhèn)

19、市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。六、東亭賽維拉位于錫滬路，紅星美凱龍斜對(duì)面，由無錫賽維拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地12萬平米。是以廚衛(wèi)，五金為主的商城，以售完現(xiàn)正招商中明年1月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。商鋪均價(jià)在7000元左右，形態(tài)為三層每層面積在97平米左右，雙開間。租金一年6萬左右。七、豪景苑周邊主要樓盤綜合分析豪景苑周邊主要樓盤情況1：區(qū)域樓盤名稱總建（平方米）建筑類型戶型均價(jià)（元/平方米）安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代54941（占地）多層、小高層、疊加二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅多層2400左右，小高層2

20、600左右，疊加別墅3500左右；（車位約80000-100000元/個(gè)，20平方米/個(gè)）查橋江南清華坊二期（暫定）10萬（占地）多層、小高層、別墅（暫定）規(guī)劃中（一期有64棟別墅）未定（一期4300左右，只剩一套）厚橋隆達(dá)苑4059610幢多層（5層或6層）總共298戶兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)1900羊尖羊尖中央公園30000左右（占地）多層、小高層、聯(lián)排或疊加售樓處無任何資料，具體不詳結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及該項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)計(jì)在2200-2400左右，商鋪4000元左右八士華夏星辰一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一

21、衛(wèi)（110-125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140-150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）2200左右華夏星辰二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110-120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）2350（多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤情況2：區(qū)域樓盤名稱開盤/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時(shí)代6月17日開盤，開盤現(xiàn)場(chǎng)比較熱烈；預(yù)訂訂金多層6萬元/戶，小高層8萬元/戶售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)較好，整體形象較好；無戶型模型，無樣板房錫東大道與安國(guó)路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；

22、安國(guó)路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預(yù)計(jì)年底動(dòng)工該地塊尚無售樓處，開發(fā)信息尚未公開目前無任何廣告宣傳厚橋隆達(dá)苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是介紹戶型的單張）；無樣板房無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；售樓處看板、模型；沒有報(bào)紙廣告羊尖羊尖中央公園開盤日期未定（預(yù)計(jì)年底以后），目前還未接受預(yù)訂售樓處裝修標(biāo)準(zhǔn)較好，無任何樓書、資料、宣傳板、沙盤、模型等；無樣板房育才路沿路刀旗；圍墻廣告八士華

23、夏星辰一期去化約70-80%一期、二期同一售樓處，面積較大，裝修好，銷售程序完善、人員素質(zhì)較高；沙盤、資料齊全，但無戶型模型；有展示樣板房沿路刀旗；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報(bào)紙廣告以價(jià)格、八士首座小高層為賣點(diǎn)華夏星辰二期兩室兩廳一衛(wèi)基本售完，其余在銷只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報(bào)紙還是一期廣告）君悅景苑周邊主要樓盤情況3：區(qū)域樓盤名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)安鎮(zhèn)豪景苑安靜；離中學(xué)近；周邊配套齊全；外部（膠山、安鎮(zhèn)公園）景觀較好；小區(qū)內(nèi)部綠化、景觀好；戶型合理；周邊道路較好；售樓處裝修設(shè)計(jì)好，售樓員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)、能力足；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好與華夏新時(shí)代相比的后發(fā)劣勢(shì)（包括）；旁邊手套廠的噪音及空氣

24、污染較重；小區(qū)離安鎮(zhèn)對(duì)外主干道較遠(yuǎn)，曝光率受影響；通往小區(qū)的錦安路較窄且路中間有兩排背靠背店面，使從錦安路、錫滬路口看小區(qū)的視線受阻；目前安鎮(zhèn)中心幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院離項(xiàng)目較遠(yuǎn)華夏新時(shí)代周圍無工廠，錫東大道道路寬闊,車輛眾多，小區(qū)的曝光率高；醫(yī)院、小學(xué)將搬至該案附近；小區(qū)內(nèi)各檔次住宅均有；臥室均朝南，頂層送閣樓；先發(fā)優(yōu)勢(shì)，宣傳較早；安鎮(zhèn)規(guī)劃利好錫東大道車輛噪音；小區(qū)北側(cè)河道如治理不好，會(huì)造成污染；旁邊安居房小區(qū)住戶整體素質(zhì)不高；戶型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無獨(dú)立衛(wèi)生間；收取的訂金高；售樓員經(jīng)驗(yàn)、能力不足查橋江南清華坊二期地塊離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；周邊生活、教育等配套較好

25、；一期的宣傳、口碑效應(yīng)；吼山森林公園一期售樓員整體素質(zhì)不高；查橋離市區(qū)距離雖比安鎮(zhèn)、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮(zhèn)，其將來發(fā)展不如安鎮(zhèn)，同時(shí)需和東亭、八士樓盤競(jìng)爭(zhēng)厚橋隆達(dá)苑價(jià)格；物業(yè)管理尚可；有一些智能化設(shè)施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區(qū)周邊安靜；全部為現(xiàn)房（均可交房）不通公交車；北側(cè)外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質(zhì)不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報(bào)紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低羊尖羊尖中央公園雙公園概念（北側(cè)羊尖市民廣場(chǎng)在建，小區(qū)內(nèi)也有公園），景觀環(huán)境較好；南側(cè)為羊尖高級(jí)重點(diǎn)中學(xué)（省級(jí)重點(diǎn)），附近還有羊尖中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育配套很好；距離錫

26、滬路較近且有市民廣場(chǎng)相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤；羊尖工業(yè)發(fā)達(dá)，居民收入較高，需求及購買力較強(qiáng)東側(cè)羊勤路規(guī)劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業(yè)街較遠(yuǎn)；離市區(qū)較遠(yuǎn)（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質(zhì)有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩八士華夏星辰（一期、二期）離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價(jià)格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)）八士鎮(zhèn)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少；四、安鎮(zhèn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)基本面：規(guī)劃前景雖然安鎮(zhèn)規(guī)劃中有安鎮(zhèn)羊尖組團(tuán)規(guī)劃，高速鐵路站口規(guī)劃等，但是

27、這些都不可能在近期來實(shí)現(xiàn)，這些基本利好消息很難在現(xiàn)階段對(duì)本案起到直接作用。人口基數(shù)相對(duì)于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。而且安鎮(zhèn)外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。工業(yè)產(chǎn)值相當(dāng)于查橋，或者無錫的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯偏低，這樣就導(dǎo)致安鎮(zhèn)的購買力也相對(duì)較低，客戶的購房能力也在一個(gè)很低的水準(zhǔn)。安居房及直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案華夏新時(shí)代為本案的直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它的存在直接分流了本案的準(zhǔn)客戶，原本就很狹小的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。2客戶心里分析： 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)勁導(dǎo)致著客戶就算有良好的購房意向也會(huì)再三的去考慮。 從其它無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案

28、情況來看：個(gè)別人的意見會(huì)影響到周圍相當(dāng)多的動(dòng)向，我們稱之為意見領(lǐng)袖。 作為安鎮(zhèn)一部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者更靠近市區(qū)的地區(qū)去、 而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮(zhèn)上置業(yè)、購房、工作。五、本案營(yíng)銷診斷：診斷項(xiàng)目一：1病癥 總體構(gòu)思的偏差2病況 做任何事情都必須要有一個(gè)總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀篇布局。對(duì)于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因?yàn)閷?duì)無錫市場(chǎng)的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時(shí)候沒有及時(shí)的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險(xiǎn)的。3病因 代理公司的人才流失使得其實(shí)際操案能力名不副實(shí)。 工作缺乏系統(tǒng)性

29、及前瞻性，出現(xiàn)問題不知道如何解決。 太拘泥于所謂臺(tái)灣模式的規(guī)范化模式來現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作，而無任何創(chuàng)新及改變。4影響 降低工作效率；代理公司在市場(chǎng)遇到?jīng)_擊而沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的時(shí)候，工作顯得散亂無序，對(duì)工作中出現(xiàn)的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的解決一下，這樣就勢(shì)必影響工作效率，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，降低開發(fā)利潤(rùn)。 失去控制；出現(xiàn)問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項(xiàng)目開發(fā)難度5處方 從新制定一個(gè)總體方案，指導(dǎo)開發(fā)行為。診斷項(xiàng)目二 1病癥 本案賣點(diǎn)不突出，缺乏買家感興趣的東西2病況 單從營(yíng)銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場(chǎng)的唯一策略。如今在業(yè)界十分重視差異化營(yíng)銷，如營(yíng)銷差異化、產(chǎn)品差異化等。有了差異就等于有了特色，就更容易在市場(chǎng)中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一級(jí)市場(chǎng)，還是在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)微弱的二批市場(chǎng)就更容易主導(dǎo)市場(chǎng)。 然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動(dòng)買家的賣點(diǎn)存在。