房地產(chǎn)法案例分析課件

1、26 七月 2022房地產(chǎn)法案例分析案例分析一案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰來承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】2002 年 5月，陳先生從某開發(fā)商手中購買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對房屋進行修補，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院?！痉治觥勘景钢?，出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設(shè)部保修辦法第14條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋

2、所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開發(fā)商修補房屋并給予賠償。當(dāng)然，如果該質(zhì)量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例分析二案例：因開發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項目的建設(shè)單位，甲公司將該項目發(fā)包給乙建筑公司進行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購買了大量國家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院?！痉治觥亢Ｉ畴m然潔

3、凈了但鹽分高，對建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料海沙不符合國家的強制性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)最高人民法院施工合同解釋第12條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強制性標(biāo)準(zhǔn)，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯責(zé)任。故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因為施工方有檢驗建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義務(wù)。案例分析三案例：竣工驗收合格的建筑工程，是否就不會出質(zhì)量問題【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達(dá)成施工協(xié)議，雙方約定：由被

4、告為原告完成廠房土建整改等工程的施工。之后，雙方開始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進行了結(jié)算，工程總造價為1 522 656.10元，扣除應(yīng)上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計470 017.20元。2001年3月19日被告起訴原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，

5、其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。2002年7月17日杜蒙縣安全委員會辦公室下發(fā)“隱患整改通知書”，認(rèn)定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，請求判令被告賠償拆除重建費55.9萬元，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤40萬元?！九袥Q】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，當(dāng)時原告未提出質(zhì)量問題而是簽署了結(jié)算書并接受房屋使用達(dá)3年之久，而且在接受房屋兩年后的2000年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。

6、原告不能提出被告將工程交付時就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟損失95。9萬元，沒有事實和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)建筑法第61條及建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法第14條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求?！痉治觥拷ㄖǖ诹畻l建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。說明在合理使用壽命內(nèi)，沒有確保主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，開發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開了這個規(guī)定。拖欠

7、工程款和質(zhì)量保證責(zé)任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析四案例：出賣人不能因出賣時未取得所有權(quán)，主張合同無效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該

8、予以解除。【分析】顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。因為，辦理產(chǎn)權(quán)證不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時再履行過戶登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同。開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。案例分析五案例分析陳麗麗訴北京海潤房地產(chǎn)有限、北京順城拆遷服務(wù)有限辦司、陳杰對產(chǎn)所有權(quán)利紛案【案由概述】2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，

9、陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補償協(xié)議的，為此訴至法院。【原告訴稱】陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。現(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費?！颈桓孓q稱】海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)

10、居住并經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應(yīng)成為本案的被告。現(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請求。陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴建而成，故擴建部分

11、的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請求?！疽粚彴讣聦嵓白C據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項中含電器移機費925元、搬家費1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)

12、營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實施。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補償協(xié)議，拆遷補償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問 題：一、本案房屋征收補償款1250000元包含了對哪些方面的補償？如何在被征收人中分配？ 二、本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？三、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議的效力如何？四、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？五、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？兩者應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？六、本案中順城拆遷公司

13、應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？七、常見的效力待定合同有哪些？八、本案該如何判決？參考答案：一、二、根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例第2、17、25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人。三、屬無權(quán)代理，因為陳杰并未獲得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以

14、外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。但本案并不能確認(rèn)補償協(xié)議全部無效，因為陳杰雖無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無效。合同法第五十六條規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！彼?、狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越

15、化理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。根據(jù)我國合同法第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見代理：是指代理人雖無代理權(quán)，在其實施代理行為時，如果善意的相對人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。五、海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。共同侵權(quán)：是指兩個或者兩個以上的行為人，由于共同的過錯

16、致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。民法通則第130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！惫餐謾?quán)行為具有如下特征：（1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個或者兩個以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯，即加害人對損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失。（3）是指數(shù)個加害人的侵權(quán)行為造成一個、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（4）責(zé)任的連帶性。 本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同

17、，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協(xié)議?？陀^上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。六、本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。 根據(jù)合同法第396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接鬼海潤房地

18、產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。七、狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨立仃立的合同與無權(quán)處分合同。合同法第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效?！焙贤ǖ?1條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！卑恕⒎ㄔ赫J(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。海潤房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益

19、，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)履行案例分析六楊正文訴北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限商品房預(yù)德合同利紛案【案由概述】2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。【原告訴稱】楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺區(qū)豐北路麗澤新星1層23號房屋，單價8500元建筑平方米，總價款245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付

20、清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我簽訂正式商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金?！颈桓孓q稱】鼎恒公司辯稱： 這里的認(rèn)購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請求給付相應(yīng)利息。 【案件事實及證據(jù)】2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。約定：鼎恒公司將其開發(fā)建設(shè)的位于豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤

21、新星1層23號房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價8500元建筑平方米，房價款計245735元。雙方約定，楊正文簽訂認(rèn)購書時支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認(rèn)購書同時附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認(rèn)購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發(fā)建設(shè)的位于豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤新星項目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預(yù)

22、售許可證，但1一4層至今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購書、購房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書證在案證明。問題：1.何謂認(rèn)購書？本案當(dāng)中的認(rèn)購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？2.本案中的認(rèn)購書是否有效？為什么？3.本案的被告應(yīng)否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？4.本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？1、（1）商品房認(rèn)購書是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價款計算

23、、簽署契約的時限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。（2）本案的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！鄙唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷

24、售方式 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式 （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法 （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項。 就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價款及總價款、支付方式、付款時間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合商品房銷售管理

25、辦法第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個條件。在認(rèn)購書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。2、本案中的認(rèn)購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購書。本案的認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無效，因為：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)

26、的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 又根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購書可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合

27、同。無效合同從本質(zhì)上說，違反了法律的規(guī)定，因此國家不承認(rèn)此類合同的法律效力 3、認(rèn)購書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)合同法的規(guī)定，合同沒有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購房款。同時由于被告沒有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計算時間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付楊正文該款利息。(合同法第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，

28、應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)4、原告不能要求支付違約金。因為當(dāng)事人對違約金沒有約定。 案例分析七案情：甲公司簽發(fā)金額為1 000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。其后，甲公司以A樓房作價1 000萬元、丙公司以現(xiàn)金1 000萬元，出資共同設(shè)立丁有限公司。某會計師事務(wù)所將未過戶的A樓房作為甲公司對丁公司的出資予以驗資。丁公司成立后占有、使用A樓房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退

29、款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50的股份，名義上仍由丙公司持有40，其余10由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10的股權(quán)。丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50、40和10的股權(quán)；注冊資本仍為 2 000萬元。丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔(dān)保，在丙公司代表未到會、賈某反對的情況下，丁公司股東會通過了該擔(dān)保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某要求丁公司提供

30、擔(dān)保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔(dān)保，但A樓房應(yīng)過戶到本公司?！标惸诚虼鬂M公司提示承兌該匯票時，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款?！?006年6月5日，丁公司向法院申請破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報債權(quán)，B銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報債權(quán)并要求對A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。同時，乙公司就A樓房向清算組申請行使取回權(quán)。（思考）問題：(1)丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？ (2)丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？ (3)丁公司股東會關(guān)于為甲公司提供擔(dān)保的決議是否有效？為什么？ (4)陳某和賈某所申

31、報的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么？ (5) B銀行和乙公司的請求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？ (6)各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？案例參考答案：1.有效。甲承擔(dān)出資不實的責(zé)任。2.不合法。丙公司實為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。3.無效。（第十六條 公司為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。 前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。）4.陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資。5.B銀行可以申

32、報破產(chǎn)債權(quán)，但不享有優(yōu)先受償權(quán)。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人，可以要求取回。 6.向甲公司、丙公司和會計師事務(wù)所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；會計師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時，甲公司出資不實，仍驗資，應(yīng)在虛假驗資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。見公司法第208條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例分析八商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開房地產(chǎn)集團公司商品房買賣合同糾紛案 【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設(shè)的被拆

33、遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以下簡稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房購銷合同。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號院2#一4一603室商品房一套，房屋單價每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地南路6號院房屋所有權(quán)證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權(quán)證。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于對上地6號

34、院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內(nèi)?！驹嬖V稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實真相、欺騙的手段，即把北京市計劃委員會批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海

35、開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的規(guī)定，要求解除商品房購銷合同，海開公司雙倍返還我購房款763680元及銀行利息170606元?！颈桓孓q

36、稱】海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請求?！締栴}】 一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：參考答案：懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購房款

37、，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2003年最高人民法院頒布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買

38、賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實 二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？參考答案：不能。因為本案的被告不存在原告所說的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實現(xiàn)合同目的行為。三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？ 參考答案：第一問：商品房先

39、出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的 商品房

40、解釋第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問：為了加速經(jīng)濟流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財產(chǎn)的功能，法律允許財產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)必須受到一定的限制。 擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于適用擔(dān)保法若千問題的解釋第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押

41、權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 四、我國立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案：1、消費者權(quán)益保護法（1999年1月）第四十九條規(guī)定：

42、“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接受服務(wù)的費用一倍?！边@一條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河。2、合同法(1999年10月)第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照中華人民共和國消費者權(quán)益保護法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”這是我國現(xiàn)行法律對懲罰性賠償進一步確定。 合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。3、商品房銷售管理辦法（2001年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積

43、小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。4、關(guān)于審理商品忘記買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月）的第八條、第九條的規(guī)定，見上文。 案例分析九案例：多重抵押權(quán)與土地出讓金債權(quán)，如何排序 【案情】1999年6月，某國有企業(yè)因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款500萬元。2000年3月，又以招待所為抵鉀物向某銀行某分理處貨款500萬元。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評估公司評佑了該招待所，價值為1 020萬元，遂發(fā)放了借

44、款。2000年9月，該單位因不能償還兩家銀行借款，招待所被強制拍賣。獲得拍賣款1 050萬元。其中550萬元償還某商業(yè)銀行的借款，剩余500萬元償還了某分理處的借款。同年10月，國有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將300萬元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕。國有資產(chǎn)管理局訴至法院，要求判令兩家銀行從拍賣價款中繳納300萬元土地出讓金。 【判決】審理過程中，土地使用權(quán)評估價值289萬元。經(jīng)審理，法院判令分理處支付289萬元土地出讓金，某商業(yè)銀行承擔(dān)連帶責(zé)任。 【分析】在本案中，招待所的土地以劃撥方式獲得，因此，抵鉀權(quán)人在拍賣抵鉀房屋時，應(yīng)該按照擔(dān)保法第56條：“ 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納

45、相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑咐治鍪咐旱盅涸谙瘸凶庠诤?，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán) 【案情】趙某退休后想在縣城開一藥店，便向好友朱某借款3萬元，雙方于1998年10月簽仃了借款協(xié)議，約定：趙某向朱某借款3萬元，以其閑置的兩間房屋作抵押，借款月息0.8%，最遲于2000年年底連本帶利還清。如到期未還，加息0.2%，延期兩個月；延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房屋，從房款中受償。趙某拿到借款后便在縣城租了兩間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正式開業(yè)。1999年6月，趙將設(shè)定抵鉀的兩間房屋租給陳某居住，租期2年，陳某知道該房已設(shè)定抵鉀。2000年10月，趙某因銷售假藥

46、被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵鉀的房屋用來還款，趙的家屬沒有異議。但承租人陳某不同意，認(rèn)為自己租賃期限未滿不能變賣，朱某說買主已找到而且出價很高，怕錯過機會，陳某萬不得已愿以同樣價格購買該房，但朱某仍不同意，認(rèn)為自己已與買主商定，執(zhí)意要陳某搬出，雙方爭執(zhí)不下，陳某向法院提起訴訟，請求優(yōu)先購買該房崖并要求趙某賠償損失。 【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實，支持了陳某的優(yōu)先購買權(quán)，駁回了陳某要求趙某賠償?shù)脑V訟請求。案例分析十一案例：雙方代理是否導(dǎo)致買賣合同無效【案情】黃某和袁某原本是同事，2003年7月，黃某移民加拿大，在出國前，其將房產(chǎn)證以及委托書等資料交給

47、袁某，委托袁某將其位于某小區(qū)的住房按照市場價出售。2003年8月，袁某的朋友葛某想來該市發(fā)展，就委托袁某幫助其購買住房一套。袁某就將黃某委托他售房一事告訴了葛某，葛某表示愿意以當(dāng)時的市場價40萬元購買。同時，袁某也將此事告訴了黃某，黃某表示同意。2003年10月，袁某將黃某的房屋過戶到葛某名下，并將葛某交付的房款按照黃某的要求給了黃某的父母。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無能為力。葛某遂以袁某雙方代理為由，訴至法院，請求法院判令買賣關(guān)系無效，并要求返還購房款40萬元。【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實，駁回了葛某的訴訟請求。【分析】法律

48、禁止雙方代理，但這種禁止并非是絕對的，只要事先得到雙方當(dāng)事人的同意或者事后得到雙方當(dāng)事人的追認(rèn)，此類雙方代理具有法律效力。本案中，袁某是黃某和葛某的代理人，存在雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認(rèn)可。案例分析十二中海雅園物業(yè)管理委員會訴北京中海世紀(jì)物業(yè)管理有限公司排除妨礙糾紛案【案情介紹】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)公司報經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會的權(quán)利第二項約定：采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請物

49、業(yè)管理公司對本物業(yè)進行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項約定：前款規(guī)定的事項，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會通過；物業(yè)管理委員會成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對本物業(yè)進行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會，第一屆物業(yè)管理委員會任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實際履行。

50、第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會，選舉新的管委會委員。2003年3月28日，中海雅園管委會又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進人中海雅園小區(qū)進行物業(yè)管理。中海雅園管委會在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會通過并授權(quán)。2003年，中海雅園管委會訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會的權(quán)利，不是業(yè)主委員會的權(quán)利，在沒有業(yè)主大會委托的情況下，業(yè)主委員會無權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已

51、經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進行物

52、業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見。故不同意原告的訴訟請求。 問題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？參考答案：能。有效。雖然通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。但實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。不但這個過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管

53、理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的前期介人了。這個階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。本案中，中海世紀(jì)公司是因為在前期物業(yè)管理階段接受開發(fā)商的委托與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)的。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會選聘之后，和業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。1994年建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)