金茂產(chǎn)品線專題研究

1、武漢新景祥策略中心 2017/122017品牌房企TOP20產(chǎn)品線研究專題之金茂篇中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10上市企業(yè)，證券代碼： 839977企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)品線研究典型案例分析一二三目錄contents一/企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展【1.企業(yè)發(fā)展|1.1品牌發(fā)展】中國(guó)金茂是世界五百?gòu)?qiáng)中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)，2017年，以186.58億元的品牌價(jià)值位居第198位?！?.企業(yè)發(fā)展|1.1品牌發(fā)展】中國(guó)金茂充分利用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、綜合體開發(fā)、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì) ，通過規(guī)劃引導(dǎo)、資源整合、地產(chǎn)開發(fā)、配套建設(shè)與客戶服務(wù)。2004公司在香港正式成立2007香港聯(lián)交所主板上市2010全國(guó)

2、范圍布局2014更名“中國(guó)金茂”，版圖擴(kuò)張核心一二線城市2015躋身房企第二梯隊(duì)，轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”，實(shí)施戰(zhàn)略升級(jí)金茂大廈 上海上海虹口金茂府 上海西郊金茂府 上海東灘金茂逸墅 上海大寧金茂府港國(guó)際客運(yùn)中心 上海崇明金茂凱悅酒店 上海金茂君悅大酒店武漢武漢楊泗港項(xiàng)目 武漢東湖金茂府南京南京玄武湖金茂府 南京河西金茂府 南京東城金茂悅重慶重慶大坪金茂瓏悅 重慶盤龍金茂悅 重慶金茂國(guó)際生態(tài)新城 重慶龍興地中海地塊長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙梅溪湖F-13超高層項(xiàng)目 長(zhǎng)沙梅溪湖金茂灣 長(zhǎng)沙梅溪湖金茂府 長(zhǎng)沙梅溪湖金茂悅廣州廣州珠江金茂府 廣州南沙金茂灣 廣州天河金茂廣場(chǎng)【1.企業(yè)發(fā)展|1.1品牌發(fā)展】中國(guó)金茂目前已成功

3、進(jìn)駐華北、華東、華南、華中、西南5大區(qū)域，20余座核心城市，并打造了以“金茂”品牌為核心的高端系列產(chǎn)品。北京北京亦莊金茂府 北京金茂府 北京亦莊金茂悅 中化大廈 北京望京金茂府北京亦莊金茂逸墅 北京亞奧金茂悅 北京廣渠金茂府 北京豐臺(tái)金茂廣場(chǎng)天津天津東麗成湖項(xiàng)目 田徑梅河金茂府青島青島東方伊甸園 青島市南金茂灣 青島中歐國(guó)際城 青島金茂灣購(gòu)物中心上海酒店經(jīng)營(yíng)核心業(yè)務(wù)234地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)租賃Factor3零售商業(yè)北京凱晨世貿(mào)中心中化大廈上海金茂大廈上海崇明金茂凱悅酒店北京金茂萬(wàn)麗酒店南京威斯汀大酒店麗江金茂君悅酒店三亞金茂生活時(shí)尚中心南京金茂匯長(zhǎng)沙覽秀城青島金茂灣購(gòu)物中心【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展

4、戰(zhàn)略】中國(guó)金茂業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)租賃、酒店投資與經(jīng)營(yíng)、零售商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，以高端住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)見長(zhǎng)。1210億開復(fù)工面積 500億開復(fù)工面積 800億開復(fù)工面積【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】為了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，力爭(zhēng)2018年銷售簽約金額超過800億，開復(fù)工面積超過1000萬(wàn)方，接近行業(yè)第一梯隊(duì)規(guī)模，開發(fā)效率全面達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平。30毛利潤(rùn)30%以上10拿地后10個(gè)月開盤2020個(gè)月收回股東投入提升效率，按照“102030”標(biāo)準(zhǔn)，圍繞有限資源最大化利用目標(biāo)，加快項(xiàng)目開發(fā)速度，提高資金效率，提升凈資產(chǎn)收益率水平金茂“102030”原則擴(kuò)大規(guī)模，在目前快速發(fā)展階段，加強(qiáng)

5、多項(xiàng)目開發(fā)協(xié)同運(yùn)作能力，充分整合、調(diào)動(dòng)、利用好各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制和公司規(guī)模的迅速擴(kuò)大。2013銷售金額 2018295萬(wàn)方2016銷售金額800萬(wàn)方銷售金額1000萬(wàn)方【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】中國(guó)金茂通過以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心，計(jì)劃管控為主線，資源配置做保障，專業(yè)協(xié)同為支撐，績(jī)效激勵(lì)為驅(qū)動(dòng)力，整體提升運(yùn)營(yíng)效率，加快周轉(zhuǎn)。 區(qū)域公司：重點(diǎn)做強(qiáng)，突出平臺(tái)價(jià)值。主要從業(yè)務(wù)支持、業(yè)績(jī)統(tǒng)籌、資源整合、人才培育的角度給予城市公司最大的平臺(tái)支持。 城市公司：突出管理重點(diǎn)，承接成熟職能的授權(quán)，并且構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系，加快效率和做實(shí)能力。 項(xiàng)目公司：管理半徑聚焦，重點(diǎn)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)?？偛繎?zhàn)略管控

6、區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)管控型項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)操作性中大決策中心資源配置中心共享服務(wù)中心運(yùn)營(yíng)管控資源拓展產(chǎn)品力打造客服管控報(bào)批報(bào)建工程管控銷售管控住宅產(chǎn)品開發(fā)主要面對(duì)發(fā)達(dá)城市中高端客戶的改善性需求，堅(jiān)持以高端精品定位為主，努力為客戶打造高品質(zhì)的人居體驗(yàn)。案例：上海大寧金茂府作為中國(guó)綠標(biāo)三星和中國(guó)首個(gè)BREEAM認(rèn)證住宅項(xiàng)目，嚴(yán)格遵照金茂科技住宅的標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶享受“恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光、無塵、無污染、低能耗”的高舒適度健康科技住宅。住宅產(chǎn)品發(fā)展方向：專注于綠色、科技兩個(gè)領(lǐng)域，并確立了綠金戰(zhàn)略，即綠色科技+金茂品質(zhì)，堅(jiān)持精工優(yōu)質(zhì)、綠色健康、智慧科技的產(chǎn)品定位。金茂的產(chǎn)品核心； 做改善，不做金字塔頂端 強(qiáng)調(diào)

7、設(shè)計(jì)感和國(guó)際化 講究實(shí)用和舒適?！?.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】住宅產(chǎn)品實(shí)行80/20原則，即 80%標(biāo)準(zhǔn)化，20%創(chuàng)新，圍繞人打造產(chǎn)品。1. 產(chǎn)品特質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行傳承；2. 根據(jù)不同城市、不同區(qū)域進(jìn)行因地制宜的創(chuàng)新。3. 通過建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)序列，固化產(chǎn)品特質(zhì)；戶型立面科技示范區(qū)戶型立面示范區(qū)科技 別墅/高層/多層方案戶型庫(kù)2.0 風(fēng)格不變 ，局部細(xì)節(jié)提升 示范區(qū)景觀營(yíng)造，精裝風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化 科技系統(tǒng)迭代，智能化提升城市可持續(xù)發(fā)展的前瞻意識(shí)不夠，導(dǎo)致 房地“大城市病”、“土地供需矛盾”。房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代的不可持續(xù)，土地的不斷增值為地產(chǎn)企業(yè)帶來了充足的溢價(jià)，“誰(shuí)拿地

8、誰(shuí)就賺錢”。但這個(gè)過程不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，作為生息資產(chǎn)的土地紅利會(huì)逐步消退。不能單純地追求住宅銷售快周轉(zhuǎn)帶來的短期效益，而是從供給端出發(fā)，致力于滿足高品質(zhì)改善性的市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)地發(fā)展。中國(guó)金茂總裁李從瑞先生2015年，中國(guó)金茂轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”，基于對(duì)城市潛能的遠(yuǎn)見，引進(jìn)合理互生的城市規(guī)劃理念，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能和城市活力的全面提升。【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】【1.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】中國(guó)金茂創(chuàng)新“雙輪兩翼”的城市運(yùn)營(yíng)模式，以規(guī)劃驅(qū)動(dòng)為牽引，推動(dòng)城市升級(jí)，以資本驅(qū)動(dòng)為基石，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，助力政府打造城市新核心。 雙輪即開發(fā)+持有開發(fā)指的是住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)，持有則是指地標(biāo)商業(yè)、五星級(jí)酒

9、店等；之所以如此，是因?yàn)榻鹈粗氐氖俏磥碇辽傥宓绞甑膬r(jià)值。 兩翼指服務(wù)+金融即持續(xù)的客戶服務(wù)與金融創(chuàng)新。金茂借助金融及服務(wù)創(chuàng)新，推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)更好更快地發(fā)展。 規(guī)劃驅(qū)動(dòng)方面：多年與知名國(guó)際機(jī)構(gòu)阿特金斯、AECOM、德勤等保持長(zhǎng)期合作； 資本驅(qū)動(dòng)方面：2016年中國(guó)金茂與麥格理共同發(fā)起組建金茂資本，打造產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域有重要影響力的資產(chǎn)管理公司。目前已經(jīng)有6支在管基金，9個(gè)在管項(xiàng)目，在管理和已簽約的基金規(guī)模達(dá)150億； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面：中國(guó)金茂已經(jīng)在全國(guó)乃至全球范圍整合優(yōu)質(zhì)資源，形成大文化、大健康、大科技三大產(chǎn)業(yè)體系；金茂的城市運(yùn)營(yíng)可以理解為成片開發(fā)。 從空間上來說，是總建面大于500萬(wàn) 或占地大于1

10、000畝的成片區(qū)的、具備一定規(guī)模的綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)； 從時(shí)間上來說，是從片區(qū)規(guī)劃到一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)和持有，以及城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)一條龍； 從類型上來說，則涵蓋了城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮(zhèn)等?！?.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】長(zhǎng)沙梅溪湖是金茂最早啟動(dòng)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，通過整合產(chǎn)業(yè)、旅游、文化、服務(wù)等各類資源以及公司在高端住宅開發(fā)和物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在長(zhǎng)沙打造了一個(gè)綠色宜居、產(chǎn)城融合、智慧科技的新核心區(qū)。隨著湘江新區(qū)戰(zhàn)略升級(jí)，包括覽秀城購(gòu)物中心與金茂府梅溪湖國(guó)際新城也成為湘江新區(qū)的中心城區(qū)。其中，金茂府的售價(jià)已超過 2 萬(wàn)/ ，被稱為長(zhǎng)沙新的富人區(qū)。城市運(yùn)營(yíng)成片開發(fā)項(xiàng)目需要短期內(nèi)強(qiáng)大的資

11、源整合能力以及資金投入能力，金茂有著品質(zhì)、速度、融資能力三大優(yōu)勢(shì)?！?.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】從城市布局來看：堅(jiān)持聚焦一線及核心二線城市，不會(huì)為一個(gè)地塊進(jìn)入三四線城市。 在城市布局的選擇上，金茂有著自己的堅(jiān)持和標(biāo)準(zhǔn)。概括來說，就是堅(jiān)持一二線城市以及環(huán)一線的衛(wèi)星城市；一線城市就是指北上廣深四個(gè)城市，二線城市的標(biāo)準(zhǔn)則是人口凈流入、GDP 增長(zhǎng)超過全國(guó)平均水平、供需平衡以及住宅庫(kù)存去化周期在 9 個(gè)月以內(nèi)。從拿地策略來看：并非只愛拿“地王”，但熱衷大項(xiàng)目、核心項(xiàng)目、稀缺項(xiàng)目 金茂看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期，賬周期也是會(huì)比其他企業(yè)放得長(zhǎng)，目前金茂全國(guó)有6大區(qū)域，23座核心城市。未來5年，金茂進(jìn)駐城市將從

12、目前的23個(gè)擴(kuò)張到40個(gè)，簽約額從500億提升到2000億，持有物業(yè)從50多萬(wàn)平方米提高到200多萬(wàn)平方米，綜合實(shí)力進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)。中國(guó)金茂看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)周期，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品力，堅(jiān)持布局和深耕一二線核心城市，未來5年目標(biāo)，擴(kuò)張到40城、簽約2000億?！?.企業(yè)發(fā)展|1.2發(fā)展戰(zhàn)略】為了確保2022年的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，金茂調(diào)整了投資邏輯：精選城市、深耕聚焦。投資策略：大小項(xiàng)目相結(jié)合，中心與郊區(qū)相結(jié)合；優(yōu)化合作：操盤為主，聯(lián)合操盤為輔，少量參股跟隨；重點(diǎn)推進(jìn)：大項(xiàng)目獲取，尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。2016年，中國(guó)金茂共實(shí)現(xiàn)273億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)54%。毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為102億元和46億元，同比分別

13、增長(zhǎng)48.5%和11.5%。毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為37.4%和16.8%2011-2016年房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入（億元）2011-2016年公司項(xiàng)目銷售均價(jià)（萬(wàn)元）情況二/產(chǎn)品線研究客戶土地產(chǎn)品線品類土地(容積率、高度、景觀)區(qū)域配套區(qū)域交通客戶生命周期（生命周期家庭人口財(cái)富積累）產(chǎn)品【2.產(chǎn)品線研究|2.1產(chǎn)品線概述】金茂已具備相對(duì)豐富的住宅產(chǎn)品線，已建設(shè)相對(duì)完善的“戶型庫(kù)，立面、精裝、園林、機(jī)電”設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)。 “產(chǎn)品線”建立了基于“土地屬性”的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，以客戶為焦點(diǎn)實(shí)現(xiàn)“客戶價(jià)值”導(dǎo)向產(chǎn)品 “產(chǎn)品線”滿足企業(yè)發(fā)展對(duì)“效率和規(guī)模”的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客

14、戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)定位，獲取更高的開發(fā)效率）實(shí)現(xiàn)成熟產(chǎn)品線的“規(guī)?；a(chǎn)”；產(chǎn)品系列【2.產(chǎn)品線研究|2.1產(chǎn)品線概述】住宅產(chǎn)品按“年齡時(shí)間”及“財(cái)富積累”兩個(gè)維度細(xì)分為六大類人群，金茂契合不同的土地空間屬性，結(jié)合不同人群的居住空間進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)。府悅墅山湖灣產(chǎn)品定位城市核心地段頂級(jí)豪宅城市黃金地段全家庭優(yōu)配社區(qū)占有城市核心圈絕版景觀資源的改善社區(qū)旅游景區(qū)高端度假?gòu)?fù)合體升值潛力巨大新城核心，高端精品住宅濱海城市綜合城，綠色人居經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，彰顯地位的成功家庭注重自我享受的社會(huì)新銳關(guān)心健康的老齡化家庭注重享受，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的小資家庭注重家庭的望子成龍家庭價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭客戶定

15、位府系悅系墅系湖系灣系山系綜合體城市中心綜合體都市核心豪宅城市新城地標(biāo)旅游景區(qū)度假地 一線湖景稀缺資源公園綠地資源濱海新都會(huì)城市中心地段，優(yōu)配教育及商業(yè)資源，打造高端人居的江山格局，秉承“綠色科技，金茂品質(zhì)”，以智慧筑居，全力打造首席科技住宅典范秉承“城市建筑中的綠金精品”理念的高端地產(chǎn)開發(fā)板塊中的“悅”系列產(chǎn)品，致力于打造城市黃金區(qū)域，高品質(zhì)人群，全家庭生活樣本新地域主義思想，低密墅區(qū)以及私家院落四重園林景觀融匯一體，高爾夫、游艇、馬術(shù)、五星級(jí)酒店等高尚配套于一體的國(guó)際化高端居住板塊“金茂品牌”系列高端度假綜合體，以世界級(jí)實(shí)力樹度假地產(chǎn)標(biāo)范，獨(dú)家精品商業(yè)J-LIFE以及四重境界別墅為一身的高

16、端度假?gòu)?fù)合體坐擁一線湖景生態(tài)景觀資源、江景資源、新城核心便通及完善高端配套，未來將打造成為“科技創(chuàng)新新時(shí)代”下，高端精品住宅標(biāo)桿以國(guó)際視野為標(biāo)桿，以濱海生活為主題，立足于海濱人文環(huán)境和人的行為特征，打造墅級(jí)社區(qū)的居住環(huán)境，整合城市資源，支撐起綠色生活城市發(fā)展區(qū)核心地段，國(guó)際超五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、5A甲級(jí)寫字樓、高檔濱水住宅等諸多業(yè)態(tài)，集金融、政務(wù)等功能于一體城市地標(biāo)【2.產(chǎn)品線研究|2.1產(chǎn)品線概述】金茂擁有六大住宅產(chǎn)品系及綜合體系列，其中以“府系”為最頂級(jí)產(chǎn)品系?！?.產(chǎn)品線研究|2.1產(chǎn)品線概述】金茂引進(jìn)合理互生的城市規(guī)劃理念，整合全資源，從打造健康住宅向營(yíng)造健康的生活方式轉(zhuǎn)變，定義

17、金茂府產(chǎn)品系的全新標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品府悅墅山湖灣規(guī)劃及園林 公園群環(huán)繞；經(jīng)典示范區(qū)園林設(shè)計(jì)； 中央臺(tái)地花園設(shè) 商業(yè)內(nèi)街導(dǎo)入；（重慶） 雙層挑空大堂設(shè)計(jì)；（重慶） 生態(tài)宜居的居住環(huán)境； 濱水產(chǎn)品打造； 利用雪山景觀資源； 湖景、山景、城市公園景觀導(dǎo)入； 分區(qū)規(guī)劃組團(tuán)式布局 充分利用海景資高得房率設(shè)計(jì) 符合當(dāng)?shù)亓?xí)慣的正南正北朝向設(shè)計(jì)；平面功能 高端創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)； 108項(xiàng)人居產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)； 專項(xiàng)戶型精細(xì)化研究； 套內(nèi)附贈(zèng)面積；（重慶） 明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)；（重慶） 創(chuàng)新度假體驗(yàn)戶型設(shè)計(jì)； 尊貴體驗(yàn)與舒適感并重； 利用雪山景觀資源； 大面寬小進(jìn)深套型設(shè)計(jì)； 套內(nèi)附贈(zèng)面積； 南北通透、明廚明衛(wèi)； 高得房率設(shè)計(jì)； 附

18、贈(zèng)套內(nèi)面積； 住宅擔(dān)架梯設(shè)計(jì)；規(guī)劃風(fēng)格 現(xiàn)代Art Deco風(fēng)格設(shè)計(jì)，彰顯豪宅品質(zhì)； “學(xué)院派” 經(jīng)典立面風(fēng)格 地中海田園度假感風(fēng)格； 納西風(fēng)格立面設(shè)計(jì)； 現(xiàn)代Art Deco風(fēng)格設(shè)計(jì)彰顯高端品質(zhì)； Art Deco風(fēng)格設(shè)計(jì)彰顯高端品質(zhì)；綠色建筑 綠色技術(shù)集成應(yīng)用 綠色三星和LEED 24小時(shí)太陽(yáng)能熱水 市政中水入戶； 適宜綠色技術(shù)，合理利用自然資源 適宜綠色技術(shù)，合理利用自然資源 綠建一星、三星標(biāo)準(zhǔn)：地源熱泵、雨水收集、綠色照明 綠建三星標(biāo)準(zhǔn)：綠色能源選用、中水入戶；立面風(fēng)格選址要求 城市核心、區(qū)域核心園林配置宗地容積率條件 中等容積率：1.5-3.0單體選型要求 一個(gè)單元不超過兩戶，一個(gè)樓

19、棟不超過 3 個(gè)單元連接90%的戶型銷售面 一線城市不小于200，二線城市不小于140；積 不低于 50%戶型采用“雙主臥套”設(shè)置 一線城市：公建化立面處理，干掛石材幕墻+局部銅合金金屬裝飾二線城市：低區(qū)干掛石材+高區(qū)真石漆，局部銅合金金屬裝飾層高要求 一線城市3.15M；二線城市3.05M 吉博力同層排水系統(tǒng)；機(jī)電配置要求 空調(diào)系統(tǒng)采用“地源熱泵+毛細(xì)管網(wǎng)+置換式新風(fēng)”的恒溫恒濕系統(tǒng)； 提供24小時(shí)集中熱水; 一線城市精裝標(biāo)準(zhǔn)3600元/左右；二線城市精裝標(biāo)準(zhǔn)2600元/左右（套內(nèi)/2014年標(biāo)準(zhǔn)）精裝配置 客、餐廳地面及廚衛(wèi)墻地面以石材配置為主。（二線南方城市：餐廳及客廳可采用實(shí)木復(fù)合地板

20、，廚衛(wèi)墻地面降低為仿石面磚）。 進(jìn)口品牌廚電、潔具配置（成本允許的條件下，建議考慮“全德系”）； ART-DECO園林設(shè)計(jì)風(fēng)格。 軟景不低于70%，硬景不低于30% 一線城市800元/左右；二線城市700元/左右；（2014年標(biāo)準(zhǔn)） “金茂府”產(chǎn)品系最大特點(diǎn)是高舒適性和均好性，體現(xiàn)在全方位的創(chuàng)新性的居住體，經(jīng)典的中軸對(duì)稱規(guī)劃；豪華精致的景觀；五星級(jí)酒店的精裝品質(zhì)；科技住宅全面舒適的室內(nèi)環(huán)境，（溫度、濕度、空氣質(zhì)量、噪聲、水、光環(huán)境控制）；體貼入微的收納空間；實(shí)用的綠色技術(shù)；高端的金茂物業(yè)?！?.產(chǎn)品線研究|2.1產(chǎn)品線概述】“金茂府”產(chǎn)品系關(guān)鍵詞：都市科技精裝豪宅。項(xiàng)目開發(fā)宗旨：秉承“核心城市

21、”，“核心土地”，“核心資源”，“高凈值人群”標(biāo)準(zhǔn)綠色科技人居生活：獨(dú)創(chuàng)12大綠金科技智能精裝系統(tǒng)，英國(guó)Breeam高星認(rèn)證城市運(yùn)營(yíng)商：城市核心地段打造綜合體，在遠(yuǎn)郊區(qū)打造產(chǎn)業(yè)新城，開發(fā)業(yè)務(wù)中引入大文化、大健康、大科技產(chǎn)業(yè)建筑風(fēng)格：新古典主義，運(yùn)用金色干掛石材彰顯尊貴品質(zhì)，經(jīng)典的三段式立面，暗合中國(guó)千年禮制文明，對(duì)稱、均衡、端莊，流露層層遞進(jìn)的禮序性【2.產(chǎn)品線概述|2.2品牌理念】“府系”產(chǎn)品選址城市核心地段，具有高舒適性和均好性。能的復(fù)合性，在一定空間內(nèi)整合居家、工作、購(gòu)物、休閑等多種生活需求，構(gòu)建一個(gè)緊湊的、適合步行的鄰里社區(qū)。樓棟排布：利用景觀中軸線，東方對(duì)稱美學(xué)，隨景觀資源一字排開，

22、擁有一覽無遺的美景。產(chǎn)品規(guī)劃：由低容積率的洋房，別墅+高容積率的高層組成城市規(guī)劃建筑規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃【2.產(chǎn)品線概述|2.3規(guī)劃特點(diǎn)】“府系”產(chǎn)品均秉承景觀都市主義理念，運(yùn)用東方對(duì)稱美學(xué)及豐富的產(chǎn)品線?！熬坝^都市主義”城市規(guī)劃理念：強(qiáng)調(diào)城市功高層產(chǎn)品創(chuàng)新：1.增加了“社交廚房”的概念，設(shè)計(jì)西廚2.南向雙套房設(shè)計(jì)，雙套房被客廳自然分割，保持私密平墅產(chǎn)品創(chuàng)新：1.室內(nèi)空間通過交融式設(shè)計(jì)，開創(chuàng)性地將西廚、餐廳、客廳、端廳相連，實(shí)現(xiàn)12米寬的超大尺度四維空間聯(lián)動(dòng)，家庭活動(dòng)的公共區(qū)域整體面積達(dá)70平米2.門窗系統(tǒng)均為落地設(shè)計(jì)，270觀景設(shè)計(jì)地上二層地上一層地上夾層 地上一層疊墅產(chǎn)品創(chuàng)新：1.地下6.85米奢

23、闊尺度的挑空，同時(shí)用夾層分隔設(shè)置，實(shí)現(xiàn)地下雙層空間的功能區(qū)【2.產(chǎn)品線概述|2.4產(chǎn)品創(chuàng)新】“府系”產(chǎn)品針對(duì)客戶生活變化，在產(chǎn)品線不斷創(chuàng)新完善功能需求。三/典型案例分析項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)區(qū)廣順橋西北500米交通條件：13號(hào)線,14號(hào)線,15號(hào)線,機(jī)場(chǎng)線建筑規(guī)劃：圍合式建筑組團(tuán)，自帶景山學(xué)校建筑形態(tài)：板樓,高層裝修狀況：裝修物業(yè)公司：中化金茂物業(yè)管理(北京)有限公司產(chǎn)權(quán)年限：70年占地面積：37984.5建筑面積：86817停車位：628總戶數(shù)：314戶樓層狀況：1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#；16層板樓【望京金茂府|項(xiàng)目總規(guī)】8

24、.6萬(wàn)方，容積率2.28，規(guī)劃16棟小高層，電梯入戶超大平層，整體定位為高端豪宅項(xiàng)目，于2015年首開售罄。165287景山學(xué)校322020%21810%27210%27520%31020%35020%戶型占比建筑立面景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【望京金茂府|戶型設(shè)計(jì)】項(xiàng)目客群定位為豪宅改善客戶，產(chǎn)品以3005房為主，占比近40%，約30%的220產(chǎn)品配合銷售，豐富產(chǎn)品線，加速資金流。項(xiàng)目房型戶型面積（）套數(shù)面積占比望京金茂府三房220218643220%10%四房五房27227531032646410%20%20%3506420%【望京金茂府|戶型設(shè)計(jì)】戶型平面（3房

25、2廳3衛(wèi)218）戶型平面（4房2廳3衛(wèi)272）戶型平面（3房2廳3衛(wèi)220）戶型平面（4房2廳3衛(wèi)275）戶型平面（4房2廳4衛(wèi)310）戶型平面（5房2廳4衛(wèi)350）戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套純粹art deco風(fēng)格頂級(jí)豪宅立面標(biāo)配高檔石材干掛+大面積玻璃高檔人居環(huán)境，品位不彰自顯中空LOW-E玻璃隔熱透光，高反射中院紅外線【望京金茂府|戶型設(shè)計(jì)】項(xiàng)目使用art-deco建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，立面采用干掛石材，大面積玻璃設(shè)計(jì)增加現(xiàn)代感，極具辨識(shí)度與高品質(zhì)感項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【望京金茂府|景觀設(shè)計(jì)】香港貝爾高林項(xiàng)目整體園林規(guī)劃設(shè)計(jì)北京順

26、景園林金茂府樣板區(qū)北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目總規(guī)徐達(dá)絢籍貫：香港學(xué)歷：加拿大多倫多環(huán)境建筑學(xué)系。職位：貝爾高林總裁兼執(zhí)行董事香港園境師注冊(cè)管理局注冊(cè)園境師香港園境師學(xué)會(huì)注冊(cè)景觀設(shè)計(jì)師英國(guó)環(huán)境學(xué)院注冊(cè)景觀設(shè)計(jì)師新加坡園林建筑學(xué)會(huì)注冊(cè)景觀設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)理念：他帶領(lǐng)貝爾高林深耕香港與內(nèi)地市場(chǎng)，憑借“以人為本，以自然為友”的理念參與設(shè)計(jì)了中海華庭、星河灣、澳門銀河等著名樓盤及建筑。3米臺(tái)地因設(shè)計(jì)規(guī)范和實(shí)際使用要求，多數(shù)小區(qū)地下室均整體開挖。而在地下室樓板上覆土深度決定了成本的大小和可種植的景觀樹種的豐富程度。而這背后就是更深厚的樓板覆土和臺(tái)地空間。臺(tái)地景觀的設(shè)計(jì)除了在整體形象上有了提升，同時(shí)

27、使整體的管線、人防都得到了有效的隱藏，也解決了北京大雨來襲發(fā)生的倒灌現(xiàn)象80米樓間距景觀對(duì)于業(yè)主來說，具備了游憩、觀賞、休閑、接待的功能，它是所有高級(jí)住宅的形象。望京金茂府項(xiàng)目請(qǐng)香港貝爾高林國(guó)際有限公司精心打造園林。望京金茂府擁有80米的超大樓間距，給我們提供打造極致園林充分的空間，整理社區(qū)由臺(tái)地花園、下沉庭院花園、陽(yáng)光花園、活力樂園、藝林花海組成.【望京金茂府|景觀設(shè)計(jì)】中魂西技的景觀設(shè)計(jì)手法金茂府為了擁有中式園林的壯麗，同時(shí)不失西式園林的簡(jiǎn)潔。項(xiàng)目選擇運(yùn)用中魂西技的手法，以四合禪院和坡地園林作為整體園林的靈魂，運(yùn)用小區(qū)全道路純石材的鋪設(shè)和3處噴泉的點(diǎn)綴，讓這種簡(jiǎn)約與壯麗相互交融，不失小橋流

28、水人家的這種傳統(tǒng)之美，在此基礎(chǔ)之上項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了下沉式庭院，更有一種西式皇宮貴族的風(fēng)范項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套電梯廳：私屬電梯廳全部用實(shí)墻體封起，打造完全的私屬空間，墻壁是天然石材打造，高檔水晶燈入戶門：68mm四房鋼木門玄關(guān)：紅酸枝木打造的玄關(guān)柜可視對(duì)講：法國(guó)亮唯可視面板地面：意大利進(jìn)口木紋石、天然大理石衛(wèi)?。?花灑是德國(guó)高儀， 馬桶和吸收盆用的勞芬的， 還有背加熱鏡。 主衛(wèi)TOTO的頂級(jí)智能馬桶全程紅外控制，雙面盆的設(shè)計(jì)，圓形大浴缸廚電設(shè)備：博士全套廚電設(shè)備【望京金茂府|精裝修】望京金茂府專注品質(zhì)，采用世界馳名品牌產(chǎn)品，打造精工軟裝智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套恒

29、溫系統(tǒng)模型由地緣熱泵+毛細(xì)管網(wǎng)組成，通過這套系統(tǒng)對(duì)溫度進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證室內(nèi)溫度常年保持在22-27攝氏度。高舒適度毛細(xì)管網(wǎng)輻射空調(diào)末端系統(tǒng)60的冷量和熱量都是通過熱輻射的方式進(jìn)行的，因?yàn)檩^其他形式的末端形式舒適度比較高?！就┙鹈畖智能化】實(shí)現(xiàn)高舒適度的核心技術(shù)：地源熱泵+毛細(xì)管網(wǎng)構(gòu)成恒溫系統(tǒng)項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)精裝修最安靜的空調(diào)毛細(xì)管輻射式空調(diào)系統(tǒng)沒有室內(nèi)運(yùn)動(dòng)部件，不會(huì)產(chǎn)生任何室內(nèi)噪音，是最為安靜的空調(diào)系統(tǒng)。精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【望京金茂府|節(jié)能環(huán)保】金茂府12大綠金科技項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)恒溫系統(tǒng)模型以輻射方式調(diào)節(jié)室溫，避免空調(diào)直吹傷害，溫度更接近居者舒適體

30、感循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)利用地下恒溫層進(jìn)行冷熱交替，節(jié)約能源抗霾PM2.5除塵系統(tǒng)（初效過濾+雙級(jí)靜電除塵+中效過濾）多重過濾24小時(shí)新風(fēng)置換系統(tǒng)多次全屋換風(fēng)，實(shí)現(xiàn)全方位空氣置換，保持全屋空氣清新凈水軟水系統(tǒng)高精過濾標(biāo)準(zhǔn)，有效去除有害微顆粒，保留對(duì)人體有益的微量元素外墻、屋頂、地面熱阻隔系統(tǒng)有效避免傳統(tǒng)建筑冬夏兩季冷熱能量流失過快，一樓陰冷、頂樓烤熱等問題精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【望京金茂府|節(jié)能環(huán)?！拷鹈?2大綠金科技項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)防輻射中置百葉遮陽(yáng)系統(tǒng)告別刺眼光照和紫外線輻射,隨心完成晝夜切換,讓家也可以定制光線高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)通過外窗隔熱系統(tǒng)降低能量傳導(dǎo)，降低冬寒夏

31、熱，舒適環(huán)?？垢蓴_隔音降噪系統(tǒng)優(yōu)雅靜謐的室內(nèi)聲環(huán)境，遠(yuǎn)離噪音，告別失眠困擾同層排水系統(tǒng)降低落水噪音煩擾，加大衛(wèi)浴間實(shí)用面積，清潔無死角智能家庭控制系統(tǒng)智能燈光系統(tǒng)控制，便捷操作隨心所欲24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)比肩星級(jí)酒店的全天候恒定生活熱水，隨時(shí)享用，安全無隱患智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套北京景山學(xué)校東城區(qū)排名第一，九年一貫制中最好的名校。優(yōu)質(zhì)教育，多重化國(guó)際社交平臺(tái)3米臺(tái)地主題空中園林由貝爾高林國(guó)際親自操刀,沿用意大利式造園特征【望京金茂府|項(xiàng)目配套】社區(qū)內(nèi)配套親水平臺(tái)、漫步道、全齡生態(tài)社區(qū)營(yíng)造極致歸家享受項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面景觀設(shè)計(jì)精裝修1000業(yè)主私屬西式下沉?xí)叨怂矫軙?huì)所，中產(chǎn)階級(jí)社交平臺(tái)

32、產(chǎn)品設(shè)計(jì)“化繁為簡(jiǎn)”產(chǎn)品定位“有的放矢”產(chǎn)品賣點(diǎn)“軟硬兼施”手：地段：類城市副中心；周邊配套：教、商、交、醫(yī)；建筑面積：8.7萬(wàn)方體量；品質(zhì)生活：園林&精裝修一線品牌；戶型：三-五居室豪宅；科技：節(jié)能環(huán)保、綠色健康。深入客戶研究，鎖定面向客群，針對(duì)豪宅改善性客戶“有的放矢”。整體規(guī)劃呈現(xiàn)“大棟局，超大景觀綠地空間”，充分保障了住宅的私密性，增大景觀空間，提升居住舒適感。220-300奢闊平層，經(jīng)典的art-deco建筑立面，貝爾高林園林景觀設(shè)計(jì)，符合了每個(gè)具備文化品位的富裕人士對(duì)自身定位的理想。產(chǎn)品賣點(diǎn)“軟硬兼施”即“硬性產(chǎn)品”+“軟性服務(wù)”。世界精工品牌配置，恒溫系統(tǒng)，以及英國(guó)BRREEAM

33、認(rèn)證的12大綠金科技，品質(zhì)與科技無疑是產(chǎn)品熱銷的有力基石。景山學(xué)校、下沉式會(huì)所、空中林臺(tái)等軟性服務(wù)提供附加值?！就┙鹈畖高端系研究總結(jié)】依托金茂府成熟產(chǎn)品線再升級(jí)，深入客戶研究，打造產(chǎn)品核心賣點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)化繁為簡(jiǎn)，依托金茂府系列成熟產(chǎn)品線進(jìn)行升級(jí)。主要從6大類別著項(xiàng)目地址：黃鶴路與明德路交匯處（楊春湖地鐵站旁）交通條件：緊鄰地鐵4號(hào)線楊春湖站和武漢火車站；8趟公交線路周邊公園：北洋橋公園，東湖綠道二期建筑形態(tài)：高層，超高層住宅裝修狀況：精裝修產(chǎn)權(quán)年限：70年占地面積：111571建筑面積： 507500停車位： 5272 （住宅3751個(gè) 商業(yè)1473個(gè) 幼兒園48個(gè)）總戶數(shù)： 2909戶樓

34、層狀況：當(dāng)期地塊由5,6,7,8,9,10#樓組成，首期開5、6#，建面95平三房、116平三房、136平四房，300多套房源項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【東湖金茂府|項(xiàng)目總規(guī)】高鐵商務(wù)區(qū)50萬(wàn)金茂府系產(chǎn)品，容積率4.55，規(guī)劃19棟高層住宅和4棟商辦大樓，預(yù)計(jì)2017年10月底首次開盤項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套94三房116三房138四房一期產(chǎn)品情況：項(xiàng)目5號(hào)樓2T4戶，2個(gè)單元，南北朝向，產(chǎn)品面積段為94、96，97，116，138；6號(hào)樓2T4戶，1個(gè)單元，南北朝向，產(chǎn)品面積段為92，114；劣勢(shì)：5號(hào)樓下面有商業(yè)裙樓，會(huì)

35、有噪音影響【東湖金茂府|戶型設(shè)計(jì)】首期產(chǎn)品面積段齊全，首置和改善產(chǎn)品為主，戶型比較方正，朝南采光性能佳建筑風(fēng)格：art-deco立面材質(zhì)：真石漆項(xiàng)目配套【東湖金茂府|建筑立面】項(xiàng)目使用art-deco建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，立面采用真石漆，窗體采用淺浮雕工藝，極具辨識(shí)度與高品質(zhì)感項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保園林規(guī)劃：大面積設(shè)置私密幽靜體驗(yàn)式園林，清晰景觀層次，中軸水景強(qiáng)調(diào)空間儀式感項(xiàng)目配套【東湖金茂府|園林景觀】清晰景觀層次營(yíng)造不同空間氛圍，中央景觀活動(dòng)區(qū)與體驗(yàn)式園林結(jié)合，注重景觀和居住者的互動(dòng)性項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目

36、配套采暖通風(fēng)系統(tǒng)自然排濕，防霧鏡防 分戶式地暖：分戶壁掛燃?xì)鉅t提供 斷橋鋁合金窗體及雙層中空玻璃加止鏡面水霧 熱源，隨用隨開 low-e膜，阻擋紅外線，隔音降噪二重廚房?jī)羲到y(tǒng)保障用水健康，除霾防PM2.5新風(fēng)系統(tǒng)，過濾空氣廚房垃圾處理器減少?gòu)N余 中85%-90%PM2.5顆粒大金VRV家庭中央空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立除濕，自動(dòng)探測(cè)調(diào)節(jié)室溫【東湖金茂府|精裝修】裝修細(xì)節(jié)彰顯品質(zhì)，科技筑就人居典范，住宅為精裝成品房，可拎包入住項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面社區(qū)安防系統(tǒng)：智能化安防系統(tǒng)，一鍵報(bào)警，電子巡更，紅外幕簾等等智慧社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：新一代信 社區(qū)公共WiFi全覆蓋：室外園息技術(shù)集成應(yīng)用，網(wǎng)上生活繳 區(qū)公共區(qū)域及

37、地下WiFi覆蓋納，快遞輕松收取，智能化停車無需刷卡入庫(kù)智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【東湖金茂府|智能化】智能社區(qū)安防系統(tǒng)、智能社區(qū)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修學(xué)性能穩(wěn)定，不易揮發(fā)分解霉變；良好的耐腐蝕性能 其高效能的保溫隔熱功能，可減少自然資源的消耗；產(chǎn)生的固體廢料可回收處理使用，符合世界可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的要求外墻保溫EPS材料：采用化合纖維為原料，節(jié)能，低碳，達(dá)到國(guó)家工程裝修無毒無害綠色產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，06#樓全部設(shè)有太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，05#，07#，08#，10#樓百分之30的住戶設(shè)有太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)項(xiàng)目總規(guī)戶型設(shè)計(jì)建筑立面園林景觀精裝修智能化節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套【東湖金茂府|節(jié)能環(huán)?！烤G色環(huán)保保溫材料，太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)達(dá)到節(jié)能減排環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)屋面保溫XPS材料：擠塑板板化一期C03地塊內(nèi)配建一所12班幼兒園，12.68萬(wàn)方商業(yè)配套，兒童會(huì)所及成人健身、休閑雙重功能會(huì)所，營(yíng)銷更豐富的交友休閑客廳節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目配套