房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)

1、.：.；房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動提供決策和實(shí)施的根據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不真實(shí)踐的市場預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判別，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從適用的角度，討論了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出效力于房地產(chǎn)投資決策、工程融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的緣由進(jìn)展分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有效性的途徑。一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場分析的層次房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容偏重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次

2、分析所提供的信息根底之上，它們之間有邏輯聯(lián)絡(luò)。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是市場研討區(qū)域內(nèi)一切的物業(yè)類型及總的地域經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它偏重于地域經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場概略分析等內(nèi)容。專業(yè)房地產(chǎn)市場分析是對市場研討區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的根底上，對特定子市場的供需情況進(jìn)展單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測。它偏重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。工程房地產(chǎn)市場分析是在前兩個(gè)層次的根底上，對特定地點(diǎn)特定工程作競爭才干分析，預(yù)測一定價(jià)錢和特征下的銷售率及市場占有率情況，對工程的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量方案進(jìn)展預(yù)測。它偏重于工程競爭才干分析等內(nèi)容

3、。2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的偏重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全一樣，有的能夠只包含其中的幾項(xiàng)。地域經(jīng)濟(jì)分析是研討地域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含地域經(jīng)濟(jì)的根本趨勢分析；地域根底產(chǎn)業(yè)的開展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用方案部門等機(jī)構(gòu)對地域經(jīng)濟(jì)情況的研討結(jié)果，而不用對地域經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需求根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。區(qū)位分析是某地點(diǎn)的最正確用途分析，它是進(jìn)展投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對工程地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)展比較，發(fā)現(xiàn)市場時(shí)機(jī)；在有兩

4、個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種能夠的用途進(jìn)展分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研討中市場分析的全部內(nèi)容。市場概略分析它包含對地域房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；把工程及其所在的專業(yè)市場放在整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)中，調(diào)查它們的位置和情況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律能否支持該工程。找出影響方案工程勝利的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和偏重點(diǎn)。專業(yè)市場供求分析它包含根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研討區(qū)域；細(xì)分市場，進(jìn)展產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；將供需缺口

5、最大的子市場確定為目的子市場，詳細(xì)求出目的子市場供求缺口量即未滿足的需求量。工程競爭分析它包含：分析目的物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；根據(jù)目的物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；進(jìn)展競爭評價(jià)，確定目的物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價(jià)錢和特征下工程的銷售率及市場占有率市場份額。這里面還包含要得出三個(gè)分析的偏重點(diǎn)，即營銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量方案。當(dāng)然，每個(gè)市場分析不一定都包含一切的偏重點(diǎn)。其中營銷建議是研討銷售較好的競爭工程及戶型，進(jìn)展目的物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目的物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢、弱化優(yōu)勢的措施，并指出它的市場風(fēng)險(xiǎn)來源。售價(jià)和租金預(yù)測是經(jīng)過對比

6、分析，總結(jié)競爭工程歷史上的出賣率、出租率及租金、售價(jià)情況來預(yù)測。吸納量方案是指研討地域、價(jià)錢和市場份額間的關(guān)系，將工程所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進(jìn)展分配。預(yù)測工程的吸納量及吸納量方案、敏感性分析測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保工程滿足投資目的要求的情況下，允許變動的范圍。二、不同運(yùn)用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn)在實(shí)踐運(yùn)用中，某一運(yùn)用者或部門能夠會遇到一切物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需

7、求，對市場分析報(bào)告的偏重點(diǎn)和深度也有差別。1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)工程投資決策的目的是開發(fā)或投資滿足目的收益要求的房地產(chǎn)工程，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資時(shí)機(jī)的把握，它要做的是工程房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保工程的經(jīng)濟(jì)才干，分析市場前景及工程租金預(yù)測。開發(fā)投資決策要決議市場需求和尋覓市場時(shí)機(jī)，選擇正確的位置、適宜的開發(fā)時(shí)間，以保證工程汗發(fā)完成后有良好的市場需求。2、工程融資中的房地產(chǎn)市場分析房地嚴(yán)工程融資中要時(shí)工程進(jìn)展市場評價(jià)，以預(yù)測工程的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需求房地產(chǎn)市場分析作為工程可行性分析的一個(gè)重要都分提供懇求貸款

8、的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評價(jià)工程的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場根底，確保工程的經(jīng)濟(jì)能國，作為貸款工程選擇的重要根據(jù)。3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是協(xié)助 評價(jià)師合理確定抵押物的價(jià)值，協(xié)助 證券商進(jìn)展市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預(yù)期報(bào)答。作為投資者選擇證券類那么的根據(jù)；為政府擔(dān)保方及評級機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)踐價(jià)值的參考，并為進(jìn)展證券構(gòu)造控制提供根據(jù)?？傊瑸樽C券化效力的房地產(chǎn)市場分析目的較復(fù)雜，它根本的偏重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市

9、場前景及工程物業(yè)的收益或報(bào)答率。4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需求確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資戰(zhàn)略，指點(diǎn)選定位置，進(jìn)展產(chǎn)品方案、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃答應(yīng)和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷戰(zhàn)略促進(jìn)工程開發(fā)勝利。如為其提供工程建成后的市場可按納的售價(jià)和租金程度；根據(jù)工程特點(diǎn)進(jìn)展亮點(diǎn)的發(fā)掘，據(jù)此制定營銷戰(zhàn)略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場情況的把握程度，加強(qiáng)了企業(yè)的競爭才干，實(shí)時(shí)調(diào)整營銷戰(zhàn)略。5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏

10、觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場，以指點(diǎn)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供應(yīng)的數(shù)量與構(gòu)造；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理構(gòu)造控制提供根據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的工程類型能獲得公眾的贊同，了解方案開發(fā)工程周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適宜社區(qū)的需求，滿足公眾的需求。研討以上各類活動的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容偏重點(diǎn)如表所示。三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的緣由經(jīng)過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研討，本文以為影響市場分析有效性的緣由有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點(diǎn)的把握程度。只需根

11、據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才干使分析切中要點(diǎn)，到達(dá)一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系能否合理。第三，市場分析所選用的分析方法能否恰當(dāng)；第四，市場分析的數(shù)據(jù)能否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場分析中，如有以上緣由的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。2、提高房地戶市場分析有效性的途徑總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的任務(wù)重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過程中，采用適宜的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。詳細(xì)的要求是：系統(tǒng)完好、邏輯明晰合理；報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)