項(xiàng)目項(xiàng)目研究報(bào)告課件

1、濰坊濱海項(xiàng)目組2019.08濰坊濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（初稿）LOCATION OF COASTAL ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE,WEIFANGPART1 城市背景及政策研究PART2 項(xiàng)目本體分析研究PART3 各物業(yè)市場(chǎng)分析PART4 項(xiàng)目整體定位思考PART6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估6大匯報(bào)溝通體系PART5 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議PART1城市背景及政策研究Research on Urban Background1.1 城市宏觀背景1.2 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析1.3 區(qū)域劣勢(shì)分析【城市概況】濰坊是山東半島城市群中部城市，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要節(jié)點(diǎn)城市，“風(fēng)箏之都”，現(xiàn)納入青島都市圈范

2、疇，推動(dòng)濰青一體化進(jìn)程城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |濰坊 2014-2018年濰坊市全年生產(chǎn)總值（億元） 2014-2018年濰坊市人口總數(shù)（萬(wàn)人） 2018年山東主要城市GDP排名（億元）【房地產(chǎn)發(fā)展】濰坊市屬于全國(guó)二線(xiàn)城市價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)低于GDP同水平城市，且城市具備房地產(chǎn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)價(jià)值及價(jià)格亟待釋放，未來(lái)城市房?jī)r(jià)將進(jìn)一步增長(zhǎng) 城市GDP與房?jī)r(jià)關(guān)系 城市每平方公里GDP與房?jī)r(jià)關(guān)系 城市人口與房?jī)r(jià)關(guān)系 城市人口密度與房?jī)r(jià)關(guān)系城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【人均可支配收入】濰坊人均可支配收入處于穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期，具備足夠的消費(fèi)力支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

3、，濰坊房地產(chǎn)價(jià)格仍存在較大的增長(zhǎng)空間 濰坊人均可支配收入及增長(zhǎng)率 濰坊人均消費(fèi)性支出及增長(zhǎng)率 山東主要城市人均可支配收入排名 濰坊人均可支配收入及增長(zhǎng)率城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【住宅地產(chǎn)發(fā)展】濰坊全市GDP年均增長(zhǎng)率超7.78%，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展到穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，剛需市場(chǎng)為主，改善需求并存，客戶(hù)逐漸重視項(xiàng)目品質(zhì)及產(chǎn)品舒適度宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展2014-2018年 濰坊市GDP年均增長(zhǎng)速度高達(dá)7.78%，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r為穩(wěn)定發(fā)展期。2018年濰坊人均GDP為6.5萬(wàn)元，約為96

4、20美元，相對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4000-8,500US$8500-12,000US$12000US$以上800-4000US$備注：房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。生存需求生存、剛需需求，兼有少量剛改剛需為主，改善需求并存改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以品質(zhì)為主，數(shù)量與質(zhì)量并重，園林需求緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】濰坊二三產(chǎn)雙軸并進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展，

5、其中第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在奎文區(qū)，濱海開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)階段有待提升2014-2018年濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2016-2017年濰坊各行業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)名稱(chēng)2017年2016年增長(zhǎng)（%）工業(yè)2307.5423.29.435.80%建筑業(yè)364.58325.236.10%信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè)108.8485.6624.10%批發(fā)和零售業(yè)541.66502.8210.20%金融業(yè)332.88310.686.50%房地產(chǎn)274.27245.710%文化、體育和娛樂(lè)25.3122.4714.2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)391.25354.5111.90%住宿和餐飲業(yè)541.66

6、502.828.40%2014-2018年濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況2017年濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【濰坊產(chǎn)業(yè)】石油化工、鹽化工、金屬及非金屬制造等5大產(chǎn)業(yè)為濰坊經(jīng)濟(jì)支柱，濱海區(qū)以鹽、鹽化工及海洋生物醫(yī)藥等行業(yè)驅(qū)動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一、海洋產(chǎn)業(yè)出具規(guī)模1、濰坊海岸帶經(jīng)濟(jì)鹽及鹽化工、海洋生物醫(yī)藥、船舶制造、海洋專(zhuān)用設(shè)備制造突破10億占規(guī)模以上企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入三分之一。2、濰坊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀規(guī)模以上企業(yè)主營(yíng)物業(yè)收入超過(guò)50億元的七大產(chǎn)業(yè)中，有3項(xiàng)化工業(yè)、2項(xiàng)目金屬及機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)狀主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有：石油及鹽化工、金屬及非金屬制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工、橡膠塑料、裝備制造等。行業(yè)分類(lèi)

7、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比（%）化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)449054830.48%石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)303510420.60%金屬制品業(yè)167793811.39%農(nóng)副食品加工業(yè)14691549.97%橡膠和塑料制品業(yè)8999646.11%非金屬礦物制品業(yè)8726445.92%專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)8202995.57%非金屬礦采集業(yè)3609532.45%紡織業(yè)2279731.55%醫(yī)藥制造業(yè)2216571.50%電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)1918041.30%船舶制造業(yè)1775601.21%國(guó)家濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：（1995年8月）國(guó)際科技興貿(mào)創(chuàng)新基地國(guó)際生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)國(guó)家職業(yè)教育創(chuàng)

8、新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)全國(guó)科技興海示范區(qū)山東科學(xué)發(fā)展園區(qū)、循環(huán)積極示范區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【濱海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】濰坊市海岸帶規(guī)劃打造五基地九園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)分類(lèi)聚集，規(guī)模化、園區(qū)化發(fā)展，項(xiàng)目位于濱海科教創(chuàng)新園區(qū)，未來(lái)主要依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)人流導(dǎo)入濱海中央城區(qū)本案地塊央子片區(qū)羊口片區(qū)大家洼片區(qū)柳疃片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃：五基地九園區(qū)五基地：1、化工基地（94.9平方公里）2、裝備制造基地（25.5平方公里）3、先進(jìn)制造業(yè)基地（100.1平方公里）4、科教和應(yīng)用創(chuàng)新基地（10.4平方公里）5、鹽業(yè)生產(chǎn)基地（328.8平方公里）九園區(qū)：1、科教創(chuàng)新園區(qū)2、濱海先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)3、海洋

9、裝備制造業(yè)園區(qū)4、濱海綠色化工園區(qū)5、羊口濱?；@區(qū)6、羊口先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)7、下?tīng)I(yíng)化工園區(qū)8、侯鎮(zhèn)海洋化工園區(qū)9、柳疃龍池工業(yè)園區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【城市規(guī)劃】濰坊市海岸帶規(guī)劃形成一體兩翼，一帶兩廊的發(fā)展規(guī)劃，與濰坊中心區(qū)實(shí)現(xiàn)南北雙城聯(lián)動(dòng)，受規(guī)劃利好帶動(dòng)，向北發(fā)展趨勢(shì)明顯1、區(qū)域合作，突出節(jié)點(diǎn)積極對(duì)接“一帶一路”國(guó)家戰(zhàn)略與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、山東半島城市群，以便捷的交通通廊入?yún)^(qū)域發(fā)展，突出節(jié)點(diǎn)和樞紐地位。2、雙城聯(lián)動(dòng)，輻射組群雙城：濱海主城區(qū)、濰坊中心城區(qū)組群：周邊縣市、城鎮(zhèn)3、空間規(guī)劃：空間布局結(jié)構(gòu)：一體兩翼，一帶兩廊雙城聯(lián)動(dòng)規(guī)劃圖濱海板塊功能定位圖城市屬性界定

10、 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域規(guī)劃】濰坊市濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)構(gòu)建15分鐘生活圈，以城市中心為引導(dǎo)驅(qū)動(dòng)周邊板塊發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)功能聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建沿海區(qū)域和市域的綜合服務(wù)中心設(shè)施空間布局-均等化公服設(shè)施、構(gòu)筑15分鐘生活圈；形成由“城市中心、片區(qū)中心、社區(qū)中心”構(gòu)成公共服務(wù)體系；城市中心：重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、創(chuàng)新創(chuàng)意、旅游觀光等功能，是面向沿海區(qū)域和市域的綜合服務(wù)中心；片區(qū)中心：商業(yè)服務(wù)、休閑旅游。面向本片區(qū)和周邊鎮(zhèn)村的綜合服務(wù)中心城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)1】濰坊市濱海基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，規(guī)劃高鐵、輕軌、濰坊新機(jī)場(chǎng)推動(dòng)濱海交通體系

11、完善，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)騰飛7km濰坊新機(jī)場(chǎng)（規(guī)劃2019年開(kāi)工建設(shè)）27.8km一、綜合交通利好帶動(dòng)1、構(gòu)建一小時(shí)交通圈高鐵+高速路+城際鐵路縱橫山東，通達(dá)環(huán)渤海重點(diǎn)城市天、大連2、半小時(shí)通勤圈濱海與濰坊主城區(qū)：輕軌+BRT+快速路+交通干道濱海鈺壽光、昌邑：BRT+交通干道濱海一體兩翼之間：BRT+交通干道+輕軌輕軌海洋大學(xué)站（規(guī)劃2020年開(kāi)工一號(hào)線(xiàn)）本案濰坊濱海站（規(guī)劃）暫無(wú)開(kāi)工計(jì)劃城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)2】濰坊市濱海進(jìn)入高速發(fā)展建設(shè)期，大量產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目逐步入駐濱海并集中開(kāi)工，預(yù)計(jì)未來(lái)4-5年將初具雛形，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)大量人口導(dǎo)入，人口吸附力將逐步

12、增強(qiáng)濰坊濱海部分重點(diǎn)項(xiàng)目表序號(hào)項(xiàng)目擬投資額（億元）擬規(guī)劃總占地面積（畝）1亞琦物流商貿(mào)城5510002國(guó)際青年足球培訓(xùn)基地21403天錦汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園0.852404邁特萊斯激光智能再制造基地61205冀凱智能化采掘裝備基地102236中化弘潤(rùn)高端化工產(chǎn)業(yè)基地13010007新和成蛋氨酸53.720008濰坊瑞馳汽車(chē)系統(tǒng)項(xiàng)目20020009濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園60100010濰柴配套產(chǎn)業(yè)園40300011華春醫(yī)藥基地30200012華誼兄弟星劇場(chǎng)10010013國(guó)藥健康城項(xiàng)目100150014華芯集成電路項(xiàng)目100100015波特城300900016數(shù)字小鎮(zhèn)項(xiàng)目21.841.14合計(jì)1209.35243

13、64.142018年3月28日和9月8日，總投資1169億元的43個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目與總投資1095億元的30個(gè)重大項(xiàng)目先后集中開(kāi)工。目前，濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)培育發(fā)展的海洋化工、石油化工、海洋裝備、生物醫(yī)藥4個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群與新能源、新材料、電子信息、智能醫(yī)藥4個(gè)500億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)初具規(guī)模，將在此后的2-3年內(nèi)，進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃面積160平方公里，主要發(fā)展先進(jìn)裝備制造、機(jī)械電子、生物醫(yī)藥、新型材料等項(xiàng)目。已有投資100億元的汽車(chē)城、50億元的濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園、30億元的華春醫(yī)藥基地等近200家企業(yè)落戶(hù)。2017年濰坊各區(qū)固定資產(chǎn)投資情況城市合計(jì)一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)總數(shù)工業(yè)總數(shù)房地產(chǎn)

14、濰坊48554903141665842717350826231497199648115041173濱海開(kāi)發(fā)區(qū)445568017614016261591490134265338165460 濰城區(qū)16059540731139556901874815452367寒亭區(qū)19781235885955607951389528306062坊子區(qū)159601450727763408735508781879281617高新開(kāi)發(fā)區(qū)17087075790796562793962906355436955城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)2】濰坊市濱海已開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目距離本案較近，產(chǎn)業(yè)人口集

15、聚增加置業(yè)需求，未來(lái)本案或?qū)⒊蔀樵搮^(qū)域地緣性客群置業(yè)首選波特城數(shù)字小鎮(zhèn)濰坊瑞馳汽車(chē)系統(tǒng)項(xiàng)目冀凱智能化采掘裝備基地山東榮和國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)天錦汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園亞琦物流商貿(mào)城中化弘潤(rùn)高端化工產(chǎn)業(yè)基地新和成蛋氨酸地塊二地塊一序號(hào)項(xiàng)目擬投資額（億元）擬規(guī)劃總占地面積（畝）1亞琦物流商貿(mào)城5510002國(guó)際青年足球培訓(xùn)基地21403天錦汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園0.852404邁特萊斯激光智能再制造基地61205冀凱智能化采掘裝備基地102236中化弘潤(rùn)高端化工產(chǎn)業(yè)基地13010007新和成蛋氨酸53.720008濰坊瑞馳汽車(chē)系統(tǒng)項(xiàng)目20020009濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園60100010濰柴配套產(chǎn)業(yè)園40300011華春醫(yī)藥基地30200

16、012華誼兄弟星劇場(chǎng)10010013國(guó)藥健康城項(xiàng)目100150014華芯集成電路項(xiàng)目100100015波特城300900016數(shù)字小鎮(zhèn)項(xiàng)目21.841.14合計(jì)1209.3524364.14城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)3】濰坊市濱海海岸居住空間規(guī)劃形成一區(qū)四片七團(tuán)布局，總居住面積299.21公頃，占比陸域面積不足0.12%，主要集中在中央商務(wù)區(qū)，住宅用地較為集中且稀缺一、濱海海岸規(guī)劃區(qū)總面積1.1規(guī)劃區(qū)總面積3676平方公里，其中：陸域面積：2681平方公里海域面積：995平方公里二、居住空間布局：一區(qū)四片七團(tuán)規(guī)劃形成一區(qū)、四片、八團(tuán)多點(diǎn)的居住用地布局城市居住

17、總用地299.21公頃，占比不足0.12%，居住用地稀缺。未來(lái)可容納80萬(wàn)人。中央商務(wù)區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)4】濰坊市濱海海岸教育資源豐富，周邊現(xiàn)狀分布有15所高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校，未來(lái)大量高素質(zhì)人才導(dǎo)入，對(duì)區(qū)域發(fā)展有較大的推動(dòng)作用山東神舟重工工程機(jī)械技工學(xué)校山東科技職業(yè)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊永盛職業(yè)中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校山東化工職業(yè)學(xué)院山東海洋科技大學(xué)濰坊市實(shí)驗(yàn)學(xué)校山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校山東海事職業(yè)學(xué)院濰坊職業(yè)學(xué)院濰坊北海高級(jí)技工學(xué)校濰坊創(chuàng)業(yè)大學(xué)濰坊市技師學(xué)院（濱海分院）濰坊海運(yùn)職業(yè)中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校地塊二地塊一濱海重點(diǎn)教育資源：山東神舟重工工程

18、機(jī)械技工學(xué)校山東科技職業(yè)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊市技師學(xué)院（濱海分院）濰坊海運(yùn)職業(yè)中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校山東海事職業(yè)學(xué)院山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校濰坊創(chuàng)業(yè)大學(xué)濰坊北海高級(jí)技工學(xué)校濰坊職業(yè)學(xué)院濰坊市實(shí)驗(yàn)學(xué)校濰坊永盛職業(yè)中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校山東海洋科技大學(xué)山東化工職業(yè)學(xué)院城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)5】濰坊市濱海技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿白浪河旅游及景觀資源豐富，項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境優(yōu)越，具備打造高端居住空間的條件弘潤(rùn)水世界地塊二渤海之眼摩天輪濰坊歡樂(lè)海景區(qū)國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)地塊一白浪河景區(qū)濱海重點(diǎn)旅游景點(diǎn)：渤海之眼摩天輪白浪河景區(qū)弘潤(rùn)水世界濰坊歡樂(lè)海景區(qū)國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)城市屬性界定 | 區(qū)

19、域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域優(yōu)勢(shì)6】濰坊市濱海區(qū)2018年GDP排名全市六區(qū)第二名，2018濱海區(qū)房屋成交均價(jià)排名全市倒數(shù)第一，濰坊濱海具備房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2018年濰坊各區(qū)GDP統(tǒng)計(jì)分析分區(qū)2017年GDP（億元）2018年GDP（億元）總量排名總量占比名義增速增速排名濰城區(qū)283.96302.5316.2%6.53%4寒亭區(qū)寒亭區(qū)233.36250.3513.4%7.26%3濱海區(qū)321.76337.2218.1%4.8%7坊子區(qū)坊子區(qū)165.73179.169.6%8.07%2峽山區(qū)28.5734.171.8%19.36%1奎文區(qū)奎文區(qū)266.29281.1415.1%5.5

20、6%6高新區(qū)451.19480.2125.8%6.43%5合計(jì)1750.861864.56.49%2018年濰坊各區(qū)房?jī)r(jià)排名2018年1-5月2017年1-5月同比漲跌奎文區(qū)6778543324.76%濰城區(qū)6684489536.55%坊子區(qū)6869513633.74%寒亭區(qū)5784430534.36%高新區(qū)7747576034.50%濱海區(qū)3702299923.44%據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，截止至2018年，濰坊濱海區(qū)實(shí)現(xiàn)全年GDP為337.2億元，名義增長(zhǎng)4.8%；據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，截止至2018年5月，濰坊濱海區(qū)房?jī)r(jià)僅有3702億元，增長(zhǎng)23.44%城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |

21、【區(qū)域劣勢(shì)1】濰坊市濱海區(qū)距離濰坊核心老城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)階段難以實(shí)現(xiàn)主城區(qū)人口導(dǎo)入，房地產(chǎn)以周邊地緣客戶(hù)為主，未來(lái)隨著交通規(guī)劃落地將實(shí)現(xiàn)一定緩解濰坊濱海區(qū)(規(guī)劃新區(qū)）濰坊老城區(qū)（老城市中心）北海路48KM市場(chǎng)調(diào)研： 濱海買(mǎi)房主要是本地客戶(hù)為主，以周邊的老師、入駐濱海的企業(yè)員工及住宅周邊的居民居多，投資客戶(hù)來(lái)源青島和濟(jì)南等地； 弘潤(rùn)金茂府置業(yè)顧問(wèn)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |【區(qū)域劣勢(shì)2】濰坊市濱海區(qū)總?cè)丝趦H有10.2萬(wàn)人，占比全市總?cè)丝?.1%，遠(yuǎn)低于濰坊中心區(qū)其他區(qū)域人口，人口不足對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)需求產(chǎn)生一定的抑制作用NASA夜景地圖從NASA夜景圖上看，無(wú)論青島或者

22、濟(jì)南或者煙臺(tái)、淄博都屬于市區(qū)亮度集中，轄區(qū)內(nèi)縣市區(qū)比較暗淡；但是唯獨(dú)濰坊，是中心城區(qū)一個(gè)中型亮度，四周有不小的五個(gè)大衛(wèi)星亮度，亮度區(qū)域面積差別不大。2017年濰坊市各縣區(qū)市常住人口中心區(qū)人口數(shù)濰坊總?cè)丝诩s為864.5人，核心區(qū)人口191.6萬(wàn)人，占比全市總?cè)丝?2%，縣市區(qū)人口均高于中心城區(qū)各區(qū)人口。濰坊濱?？?cè)丝诩s為10.2萬(wàn)人，占比全市總?cè)丝?.1%，嚴(yán)重制約濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展。濰坊呈現(xiàn)周邊縣市人口高于市區(qū)的現(xiàn)象，隨著城市發(fā)展，濰坊市區(qū)的吸附力將逐步增強(qiáng)。城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |市場(chǎng)調(diào)研： 濱海新城湖光山舍位于海域用地范圍內(nèi)，現(xiàn)階段辦理房產(chǎn)證都比較艱難。未來(lái)辦理出來(lái)的

23、房產(chǎn)證將是海域用地，不是建設(shè)用地 紫金苑陽(yáng)光海岸置業(yè)顧問(wèn)渤海之眼地塊2地塊1海域范圍新城湖光山舍【區(qū)域劣勢(shì)3】濰坊濱海區(qū)有一部分是國(guó)家海域用地，項(xiàng)目地塊1在海域范圍以?xún)?nèi)，將影響項(xiàng)目未來(lái)辦理房產(chǎn)證，建議提前與政府溝通解除項(xiàng)目隱患城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 | 區(qū)域劣勢(shì)分析 |總結(jié)。城市處于建設(shè)發(fā)展時(shí)期現(xiàn)階段居住人口有限 銷(xiāo)售受限海域范圍限制發(fā)展城市重點(diǎn)打造新區(qū) 長(zhǎng)遠(yuǎn)利好規(guī)劃大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)動(dòng)建設(shè)具有大量教育及景觀資源區(qū)域利好總結(jié)區(qū)域限制總結(jié)城市重點(diǎn)打造新興中心 + 長(zhǎng)遠(yuǎn)利好規(guī)劃PART2項(xiàng)目研究及地塊解析Project research and plot analysis2.1 項(xiàng)目基本情況2

24、.2 地塊優(yōu)劣分析【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于濰坊濱海核心中央居住區(qū)，屬于未來(lái)中央城區(qū)組團(tuán)內(nèi)，是提升濰坊北部整體功能的區(qū)域核心板塊，未來(lái)土地價(jià)值的增長(zhǎng)空間較大項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |地塊1旅游度假區(qū)中央城區(qū)中外合作產(chǎn)業(yè)園科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）地塊2白浪河入?？谏鷳B(tài)示范帶（景觀示范帶）歡樂(lè)海沙灘景區(qū)（沙灘景觀）規(guī)劃打造濱海新城為“未來(lái)渤海新地標(biāo)，現(xiàn)代工業(yè)生態(tài)城”；融合海洋、產(chǎn)業(yè)和人的發(fā)展，以產(chǎn)興城、產(chǎn)城一體、軸帶展開(kāi)、重點(diǎn)突破，以白浪河、北海路為發(fā)展中軸，海濱帶、城鎮(zhèn)帶、產(chǎn)業(yè)帶縱向布局、橫向展開(kāi)，規(guī)劃形成“三市八鎮(zhèn)二十四園”總體布局；八個(gè)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，各具特色，二十

25、四園聯(lián)動(dòng)發(fā)展。到2030年，規(guī)劃濱海新城規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在320平方公里左右，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口規(guī)模為160萬(wàn)人左右；地塊一長(zhǎng)江東路海安路二龍明珠社區(qū)路紫金園陽(yáng)光海岸數(shù)字小鎮(zhèn)【地塊一四至】地塊一南側(cè)為長(zhǎng)江東路，東側(cè)隔社區(qū)路為紫金園陽(yáng)光海岸、二龍明珠等住宅區(qū)，西側(cè)為在建的數(shù)字小鎮(zhèn)，周邊目前整體發(fā)展成熟度較低項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |紫金園陽(yáng)光海岸地塊內(nèi)部地塊南側(cè)長(zhǎng)江東路【地塊一指標(biāo)】項(xiàng)目位于濱海中央城區(qū)核心居住板塊，地形方正中低容積率的住宅地塊，南承教育科教板塊，適合打造城市中心中小型居住項(xiàng)目項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |地塊一長(zhǎng)江東路社區(qū)路海安路地塊一項(xiàng)目基本信息：【項(xiàng)目位置】項(xiàng)目地

26、塊位于濰坊濱海長(zhǎng)江東路與社區(qū)路交匯西北角，緊鄰數(shù)字小鎮(zhèn)【控規(guī)可建設(shè)面積】約150畝（100050）【容積率】小于等于2.0【用地屬性】住宅用地【商業(yè)比例】小于等于10%學(xué)院北路地塊2海安路珠江東四街漢江東路珠江東二街體育學(xué)院匯海路【地塊二四至】地塊北鄰濰坊體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，西側(cè)臨海匯東路，東側(cè)海安路，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀有鹽場(chǎng)分布，周邊基本以空地為主，靠近規(guī)劃工業(yè)區(qū)板塊，未來(lái)將受到一定影響項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |濰坊體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校項(xiàng)目地塊內(nèi)部地塊北側(cè)道路【地塊二指標(biāo)】項(xiàng)目位于濱海中央城區(qū)核心居住板塊，中等容積率的大型商住地塊，地塊平整，遠(yuǎn)離一線(xiàn)江景資源，城市總規(guī)非住宅用地，建議核實(shí)具體情況項(xiàng)目基本

27、情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |項(xiàng)目基本信息：【項(xiàng)目位置】項(xiàng)目地塊位于珠江東四街與海安路交匯處【控規(guī)可建設(shè)面積】約577畝（384859）【容積率】小于等于2.0【用地屬性】商住用地【商業(yè)比例】小于等于20%地塊2海安路珠江東四街漢江東路珠江東二街體育學(xué)院匯海路地塊21.5km【地塊一優(yōu)劣勢(shì)分析】項(xiàng)目地塊占據(jù)濱海核心位置，周邊規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，地塊價(jià)值將逐步提升，但地塊位于海域范圍內(nèi)，將影響后期銷(xiāo)售辦證，影響地塊價(jià)值，且現(xiàn)階段周邊發(fā)展不成熟，消費(fèi)力不足項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |本案地塊存在致命風(fēng)險(xiǎn)，需明確海域范圍問(wèn)題，需提前與政府溝通7大地塊優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃利好推動(dòng)：濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心，規(guī)劃利好；

28、交通規(guī)劃兌現(xiàn)：交通便利，靠近中央商務(wù)區(qū)，未來(lái)高端人口聚集；生活配套規(guī)劃：靠近建設(shè)中數(shù)字小鎮(zhèn)，商業(yè)配套完善；人口逐步聚集：周邊少量已開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，形成一定的聚集效應(yīng)；教育配套完善：周邊學(xué)校密集，教育資源豐富；產(chǎn)業(yè)逐步引進(jìn)：產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入增加區(qū)域置業(yè)需求；景觀資源優(yōu)越：渤海之眼地標(biāo)，白浪河濕地公園景觀資源豐富；VS3大制約劣勢(shì)現(xiàn)階段配套不足：項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段發(fā)展不成熟；客戶(hù)消費(fèi)力不足：客戶(hù)消費(fèi)能力不足，置業(yè)需求受限；地塊存在致命風(fēng)險(xiǎn)：地塊位于海域范圍內(nèi)，建議提前溝通；【地塊二優(yōu)劣勢(shì)分析】項(xiàng)目地塊缺乏景觀及生活氛圍，且用地屬性未明確，需要政府提供土地變性相關(guān)資料，地塊存在一定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目基本情況 | 地塊優(yōu)

29、劣分析 |本案需明確用地屬性，存在一定風(fēng)險(xiǎn)4大地塊優(yōu)勢(shì)規(guī)劃利好推動(dòng)：濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心，規(guī)劃利好；交通規(guī)劃兌現(xiàn)：交通便利，靠近輕軌1號(hào)線(xiàn)規(guī)劃站臺(tái)，未來(lái)人口容易聚集；教育配套完善：周邊學(xué)校密集，教育資源豐富；產(chǎn)業(yè)逐步引進(jìn)：產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入增加區(qū)域置業(yè)需求；VS6大制約劣勢(shì)現(xiàn)階段配套不足：項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段發(fā)展不成熟；客戶(hù)消費(fèi)力不足：客戶(hù)消費(fèi)能力不足，置業(yè)需求受限；缺乏生活氛圍：周邊基本無(wú)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)居住氛圍；缺乏景觀資源：距離白浪河2.1公里，處于非一線(xiàn)江景區(qū)位；存在工業(yè)污染影響：地塊海安路對(duì)面就是坊捷奧汽車(chē)部件工廠，對(duì)地塊存在一定的影響；地塊用地屬性不明確：地塊用地屬性不明確，需要政府提供土地變性相

30、關(guān)資料；PART3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Real Estate Market Research整體土地市場(chǎng)概況區(qū)域土地市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)3.1 土地市場(chǎng)分析3.2 住宅市場(chǎng)分析【土地成交結(jié)構(gòu)】濰坊土地價(jià)值近兩年增長(zhǎng)較快，2019年上半年全市土地成交樓面均價(jià)為1270元/，濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2014-2019年上半年濰坊土地供應(yīng)規(guī)劃總建筑面積為24422.86萬(wàn)，成交總建面為19843.01萬(wàn)；2014-2019年上半年濰坊土地成交及供應(yīng)較為穩(wěn)定，2019年上半年供應(yīng)土地為1969.78萬(wàn)，成交1480.3

31、9萬(wàn)，成交樓面價(jià)為1270元/；2018年7月-2019年7月濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%，其次，工業(yè)用地成交占比32%。2019年7月住宅用地占比57.9%，比去年同期增長(zhǎng)10.3%；2014-2019年上半年濰坊市土地成交走勢(shì)濰坊市土地成交結(jié)構(gòu)走勢(shì)（按規(guī)劃建面）【土地供求】濰坊市全年共推出土地面積6933.1萬(wàn)，成交5591.9萬(wàn)，成交樓面均價(jià)1025元/，2019年7月成交樓面均價(jià)1395元/，高樓面價(jià)格將推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市土地供求價(jià)格走勢(shì)圖【土地出讓金】2018年7月-2019年7月濰坊市成交土地出讓金達(dá)到

32、573.35億元，平均溢價(jià)率20.9%，2019年7月濰坊市出讓金為54.94億元，同比增長(zhǎng)51%整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市土地出讓金及溢價(jià)率走勢(shì)圖【住宅用地供求】2018年濰坊住宅用地地價(jià)爆漲，成交樓面價(jià)增長(zhǎng)63.5%，帶動(dòng)2019年住宅用地供求高位平穩(wěn)震蕩，樓面價(jià)快速增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，未來(lái)濰坊房?jī)r(jià)處于高位期整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2014-2019年上半年濰坊土地成交及供應(yīng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2019年上半年供應(yīng)土地為1686.45萬(wàn)，成交1257.23萬(wàn)，成交樓面價(jià)為1254元/；2018年7月-201

33、9年7月濰坊市住宅用地成交價(jià)格高位平穩(wěn)震蕩，2019年7月成交樓面價(jià)均價(jià)為1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交總建筑面積為227.95萬(wàn)。2014-2019年上半年濰坊市住宅用地成交走勢(shì)2014-2019年上半年濰坊市住宅樓面地價(jià)走勢(shì)濰坊市住宅土地供求價(jià)走勢(shì)【區(qū)域住宅用地】濰坊奎文區(qū)為濰坊土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交樓面價(jià)為全市最高，寒亭區(qū)土地成交均價(jià)迅速增長(zhǎng)，近三年年均增長(zhǎng)率約為32%整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2016-2019年濰坊市各區(qū)土地成交宗數(shù)2016-2019年濰坊市各區(qū)土地成交均價(jià)分析2016-2019年濰坊市各區(qū)成交土地規(guī)劃

34、建面分析2016年-2019年濰坊主要成交面積集中在奎文區(qū)和寒亭區(qū)；寒亭區(qū)連續(xù)三年大量供應(yīng)土地，未來(lái)3-5年住宅供應(yīng)將來(lái)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增加；2016年-2019年奎文區(qū)為濰坊土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交樓面價(jià)為城市最高；寒亭區(qū)土地成交均價(jià)迅速增長(zhǎng)，近三年年均增長(zhǎng)率約為32%；【濱海住宅用地供求】濰坊市濱海區(qū)在市區(qū)地價(jià)暴漲的帶動(dòng)下迅速增長(zhǎng)，2018年呈現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的現(xiàn)象，2018年濱海住宅用地成交均價(jià)約103.68萬(wàn) /畝整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊濱海區(qū)（濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊&濱海產(chǎn)業(yè)園板塊）年份2015 2016 2017 2018 土地宗數(shù)5.00 17.

35、00 17.00 4.00 建設(shè)用地面積396617.00 1678113.00 1684762.00 338191.00 規(guī)劃建筑面積805234.00 3712094.00 4276557.00 731015.00 成交樓面均價(jià)439.00 390.80 379.00 718.91 成交土地均價(jià)892.00 864.22 962.00 1554.50 成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）59.50 57.64 64.17 103.68 2015-2018年濰坊濱海區(qū)成交住宅用地分析2015-2018年濰坊濱海區(qū)成交住宅用地樓面地價(jià)分析【濱海成交土地】濰坊市濱海區(qū)以國(guó)企拿地為主，2018年中央商務(wù)板塊成交地價(jià)

36、約為140萬(wàn)/畝，2017年科技板塊成交地價(jià)約為65萬(wàn)元/畝整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成交均價(jià)：63.03萬(wàn)元/畝成交面積：129336成交金額： 12222萬(wàn)元樓面價(jià)： 472元/成交時(shí)間： 2018-6-3用地屬性：住宅用地容積率： 1且2濰坊和成置業(yè)有限公司成交均價(jià)：140萬(wàn)元/畝成交面積：99590成交金額： 20914萬(wàn)元樓面價(jià)：1050元/成交時(shí)間：2018-9-27用地屬性：商住用地容積率：1且2濰坊濱海海安置業(yè)有限公司成交均價(jià)：65萬(wàn)元/畝成交面積：131706成交金額： 12878萬(wàn)元樓面價(jià)：391

37、元/成交時(shí)間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5濰坊濱海海安置業(yè)有限公司成交均價(jià)：65.48萬(wàn)元/畝成交面積：155297成交金額： 15247萬(wàn)元樓面價(jià)：393元/成交時(shí)間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5濰坊濱海投資發(fā)展有限公司成交均價(jià)：65.76萬(wàn)元/畝成交面積：1144037成交金額： 11280萬(wàn)元樓面價(jià)：394元/成交時(shí)間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5地塊1地塊2中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）濰坊瑞馳汽車(chē)系統(tǒng)有限公司成交均價(jià)：140.06萬(wàn)元/畝成交面積：49358成

38、交金額： 10365萬(wàn)元樓面價(jià)：840元/成交時(shí)間：2018-9-27用地屬性：住宅用地容積率：1，2.5科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）地塊用地性質(zhì)建設(shè)用地面積容積率規(guī)劃建筑面積土地出讓金（萬(wàn)元）海逸路以東、規(guī)劃道路以南住宅用地1293361且225867212222海逸路以東、沂河西街以北商住用地995901.2，219918020914海祥路以西、黃河西街以北住宅用地493581，2.512339510365濰坊濱海投資發(fā)展有限公司以南、國(guó)有土地以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1317061.2且2.532926512878長(zhǎng)江東街以北、國(guó)有土地以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1552971.2且

39、2.538824315247長(zhǎng)江東街以北、渤海路以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1389461.2且2.534736513571濰坊濱海海安置業(yè)有限公司以南、渤海路以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1144031.2且2.528600811280長(zhǎng)江東街以北、虞河以西商業(yè)、住宅891811.2，2.52229538789【商辦用地供求】2018年7月-2019年7月濰坊市共推出商辦用地面積1307萬(wàn)，成交面積1145.4萬(wàn)，成交樓面均價(jià)1417元/，商辦土地價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市商辦土地供求價(jià)走勢(shì)2014-2019年上半年濰坊土地成交及

40、供應(yīng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2019年上半年供應(yīng)土地為1686.45萬(wàn)，成交1257.23萬(wàn)，成交樓面價(jià)為1254元/；2018年7月-2019年7月濰坊市住宅用地成交價(jià)格高位平穩(wěn)震蕩，2019年7月成交樓面價(jià)均價(jià)為1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交總建筑面積為227.95萬(wàn)。2014-2019年上半年濰坊市商辦用地成交走勢(shì)2014-2019年上半年濰坊市商辦樓面地價(jià)走勢(shì)【商辦用地成交】2018年7月-2019年7月濰坊市共推出商辦用地面積1307萬(wàn)，成交面積1145.4萬(wàn)，成交樓面均價(jià)1417元/，商辦土地價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 20

41、17-2019年濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊土地出讓情況板塊用地性質(zhì)建設(shè)用地面積（）容積率規(guī)劃建筑面積（）成交時(shí)間土地出讓金（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/）土地價(jià)（萬(wàn)元/畝）受讓單位中央商務(wù)板塊旅館用地644261.2，2.51610652019-5-713529840140.0652376濰坊濱海央城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司科教創(chuàng)新園區(qū)商務(wù)金融用地589621.2且31768862018-9-1516148913182.6721617濰坊濱海新城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司商務(wù)金融用地653351.2且31960052018-9-615092770154.0730696濰坊濱海投資發(fā)展有限公司商務(wù)金融用地814241.2且324

42、42722018-12-2374961535307.1555315濱城建設(shè)集團(tuán)商務(wù)金融用地708931.2且32126792018-12-2325401530306.1540632濰坊濱城建設(shè)集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地808531.2且32425592018-9-618541764152.9547079濰坊濱海投資發(fā)展有限公司商務(wù)金融用地328651.2且2657302018-12-10419063885.03666515濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地268991.2且2537982018-12-10343063785.05186066濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地555351.2且

43、31666052018-12-10708142585.045953濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司中央商務(wù)板塊批發(fā)零售用地425381.2且2850762018-2-25402047263.03399314濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司科教創(chuàng)新園區(qū)商務(wù)金融用地1189031.2且2.52972582017-2-121161839165.17250196濰坊濱海海安置業(yè)有限公司【商辦客戶(hù)需求】 2016-2018年成交商務(wù)辦公用地總建筑面積為562萬(wàn)，未來(lái)將有大量的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓將投入使用，未來(lái)5-8年辦公物業(yè)可容納辦公人群為4-5萬(wàn)人整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濱海商務(wù)經(jīng)

44、濟(jì)板塊序號(hào)項(xiàng)目201620172018合計(jì)1土地宗數(shù)5.00 14.00 11.00 30.00 2建設(shè)用地面積286949.00 1042181.00 651983.00 1981113.00 3規(guī)劃建筑面積670978.00 3098416.00 1853647.00 5623041.00 濱海區(qū)區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)共有6家，分別是濰坊濱海國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司、濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司、濰坊濱城建設(shè)集團(tuán)有限公司、濰坊濱海招商發(fā)展集團(tuán)有限公司、濰坊濱海金融控股集團(tuán)有限公司、濰坊濱海投資發(fā)展有限公司，已全部按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立了“四會(huì)一層”的決策管理體制。6家國(guó)企擁有員工近2100人，黨員25

45、1人。山東天維膜技術(shù)有限公司、中化弘潤(rùn)是有化工有限公司、山東新和成藥業(yè)有限公司、山東海化集團(tuán)有限公司、濰柴重機(jī)股份有限公司等200家企業(yè)入駐，推動(dòng)濱海快速發(fā)展。2017年實(shí)現(xiàn)655.03億元生產(chǎn)總值2017年濰坊濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊辦公樓施工面積2.79萬(wàn)，新增辦公樓施工面積8.92萬(wàn)；2016-2018年濰坊濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板商業(yè)用地出讓總建筑面積為5623041，依照一般新區(qū)的辦公占比商業(yè)建筑面積為30%；依照一般新區(qū)的空置率為50%；一般人均的辦公面積為15計(jì)算；未來(lái)5-8年濰坊濱海將進(jìn)入辦公人群約4-5萬(wàn)人【開(kāi)發(fā)商城市標(biāo)準(zhǔn)】開(kāi)發(fā)商拿地都具備一定的標(biāo)準(zhǔn)，濰坊濱海距離大開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地標(biāo)準(zhǔn)仍存在一定的距

46、離，現(xiàn)階段難以實(shí)現(xiàn)，未來(lái)5-8年能實(shí)現(xiàn)符合開(kāi)發(fā)商拿地標(biāo)準(zhǔn)整體土地市場(chǎng)概況 | 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 | 開(kāi)發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 企業(yè)寶能集團(tuán)金地集團(tuán)城市篩選標(biāo)準(zhǔn)GDP總量不低于2000億元，GDP增速排名全國(guó)前20名，連續(xù)三年增速不低于10%，人均GDP不低于50000元GDP總量不低于3000億元，GDP增速排名全國(guó)前20名；市區(qū)常住人口不少于100萬(wàn)，人口連續(xù)三年保持增長(zhǎng)；市區(qū)常住人口不少于300萬(wàn)，連續(xù)三年保持增長(zhǎng)；全市寫(xiě)字樓成交不低于50萬(wàn)平米，供求比不小于1.5當(dāng)?shù)刈≌N(xiāo)售均價(jià)不低于7000元/平米區(qū)域選擇指標(biāo)城市中心CBD區(qū)或老商業(yè)中心區(qū)（舊改、凈地出讓?zhuān)┏鞘兄行腃BD區(qū)或老商業(yè)中心區(qū)

47、市政重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的城市商務(wù)新區(qū)市政重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的城市國(guó)家重點(diǎn)城市規(guī)劃高鐵商務(wù)區(qū)國(guó)家重點(diǎn)城市規(guī)劃高鐵商務(wù)區(qū)所在行政區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)不低于1萬(wàn)元/-項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)至少有一側(cè)臨近城市次干道至少有一側(cè)臨近城市次干道項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)規(guī)劃或現(xiàn)有人口不少于15萬(wàn)人-項(xiàng)目自身或另搭配住宅保證項(xiàng)目整體 現(xiàn)金流平衡綜合體用地住宅配比不低于70%項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)配套完備-項(xiàng)目用地面積不低于100畝，北上廣深除外項(xiàng)目用地面積不低于100畝土地總結(jié)。【土地成交結(jié)構(gòu)】濰坊土地價(jià)值近兩年快速增長(zhǎng)，2019年上半年全市土地成交樓面均價(jià)為1270元/，濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%在市區(qū)火熱帶動(dòng)下濱海住宅用地地

48、價(jià)暴漲，呈現(xiàn)量跌價(jià)漲趨勢(shì)；濰坊濱海2018年平均成交地價(jià)約為120萬(wàn)/畝，同比增長(zhǎng)約62%；近三年土地成交規(guī)劃建面約871萬(wàn)，去化周期需約33個(gè)月；近三年住宅用地地價(jià)暴漲，增速高達(dá)65%，將推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高；2019年上半年，土地市場(chǎng)逐步回歸理性，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)；考慮未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)因素，建議項(xiàng)目及早入市占領(lǐng)市場(chǎng)1.濰坊土地供求2.濱海土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)商拿地都具備一定的標(biāo)準(zhǔn)，入駐城市房?jī)r(jià)不低于7000元/；短期內(nèi)賣(mài)地可行性不大；3.濰坊土地供求PART3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Real Estate Market Research房地產(chǎn)市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) 3.1 土地市

49、場(chǎng)分析3.2 住宅市場(chǎng)分析【宏觀政策】中央重申“房住不炒、因城施政”主基調(diào)未變，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期仍是市場(chǎng)主流，2018年底濰坊房地產(chǎn)政策有所收緊，外地購(gòu)房存在困難房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |2019年第一季度政策調(diào)控放松2019年第二季度政策調(diào)控收緊地方繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，深化調(diào)控多城市試點(diǎn)“一城一策”集合市場(chǎng)實(shí)際情況持續(xù)優(yōu)化政策，主要在公積金、落戶(hù)等方面適度放松以往過(guò)嚴(yán)的政策，多數(shù)樓市呈現(xiàn)快速回暖，甚至過(guò)熱的趨勢(shì)，“高溢價(jià)、地王頻出”等現(xiàn)象出現(xiàn)地方收緊公積金政策、調(diào)控土拍條件、升級(jí)限購(gòu)等為樓市降溫，如合肥、西安；因城施策細(xì)化為因區(qū)

50、施策，如南京高淳區(qū)放寬限購(gòu)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始落地，住建部預(yù)警后，蘇州半月4吃調(diào)控，若樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，調(diào)控會(huì)即可加碼限購(gòu)區(qū)域事項(xiàng)限貸濰坊1.首套住房首付不得低于30%；2.第二套住房首付不低于40%；3.首次使用住房公積金貸款已還清（含本市外）的，無(wú)論在本市名下有無(wú)住房，再次使用公積金貸款，按第二套房執(zhí)行。限購(gòu)濰坊1.外地在濰坊購(gòu)房需提供本地人擔(dān)保濰坊發(fā)布關(guān)于推動(dòng)“六穩(wěn)”工作落地見(jiàn)效實(shí)施方案的通知，其中在“穩(wěn)預(yù)期”中提到了“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)為目標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制。”【住宅市場(chǎng)】2017年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，量?jī)r(jià)齊升，2018年市場(chǎng)逐步回

51、歸理性，呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的趨勢(shì)，濱海區(qū)交易量快速增長(zhǎng)，該區(qū)逐步被市場(chǎng)認(rèn)可2014-2018年濰坊商品房及住宅交易情況（單位：萬(wàn)）2018年濰坊各區(qū)商品房及住宅交易情況（單位：套）2017-2019年濰坊新房及二手房?jī)r(jià)格變化（單位：元/）房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |【住宅供求】濰坊住宅市場(chǎng)2018年年去化約為801萬(wàn)，隨著2017年的快速去庫(kù)存導(dǎo)致2018年多項(xiàng)目入市造成庫(kù)存去化周期大幅度提升表1：2014-2018年濰坊住宅交易情況表2：2014-2018年濰坊住宅庫(kù)存及庫(kù)存比2016-2017年濰坊全市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，推動(dòng)房?jī)r(jià)迅

52、速增長(zhǎng)，2017年成交面積約為5182萬(wàn)；2017年庫(kù)存去化周期僅剩4.1個(gè)月；2018年市場(chǎng)逐步恢復(fù)理性，由于過(guò)往的房地產(chǎn)火熱，造成市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，表2：2014-2018年濰坊住宅庫(kù)存去化周期房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |【成交戶(hù)型分析】濰坊成交以三房為主，四房為輔助，成交總價(jià)集中在100萬(wàn)以下，70-100萬(wàn)成交占比約為27%，成交面積段集中在110-135，占比約53%2018年濰坊成交住宅戶(hù)型分析2018年濰坊成交住宅總價(jià)分析2018年濰坊成交住宅單價(jià)分析2018年濰坊住宅成交面積段房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅

53、市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |【棚改計(jì)劃】2016-2018年濰坊大面積棚戶(hù)區(qū)改造及貨幣化安置推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，濰坊2019年棚改計(jì)劃為歷年最低，只有9966套，2019年比2018年降幅達(dá)到了85.73%，對(duì)市場(chǎng)將存在一定影響年份2016201720182019棚改計(jì)劃數(shù)據(jù)3891486186698219966實(shí)際開(kāi)工量403149080070273-開(kāi)工率103.60%105.35%100.65%-備注-實(shí)際開(kāi)工數(shù)據(jù)截止2018年11月-2016-2019年濰坊棚改數(shù)量統(tǒng)計(jì)（套）2017-2018年濰坊棚改改造計(jì)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅

54、設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |【住宅市場(chǎng)格局】濰坊濱海住宅市場(chǎng)主要分為三個(gè)板塊，呈現(xiàn)出一路向北的城市發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)階段央子片區(qū)為高價(jià)值區(qū)，依托區(qū)域完善配套及濃厚生活氛圍，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)新城湖光山舍中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）海韻文苑海安在水一方科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）香堤灣濱海弘潤(rùn)府濱海綠洲中央郡龍溪水灣央子片區(qū)（老城區(qū)）城市發(fā)展方向中央商務(wù)區(qū)特征：濰坊濱海規(guī)劃未來(lái)城市CBD，商務(wù)辦公中心，配套逐步完備價(jià)格（在售）：高層價(jià)格：4500-4950元/；面積段：高層面積段：129-259主力客群：本地客戶(hù)及入駐辦公客群占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)代表項(xiàng)目：新城湖光山舍央子片區(qū)特征：濰坊濱海老城區(qū)，居住氛圍濃厚，配套完善

55、，商業(yè)聚集，典型老區(qū)中心地段價(jià)格（在售）：高層價(jià)格：4300-4700元/；洋房?jī)r(jià)格：3900-4900元/；聯(lián)排別墅：9000-9500元/；雙拼別墅：10000-11000元/面積段： 90-400主力客群：本地客戶(hù)為主代表項(xiàng)目：濱海弘潤(rùn)府、濱海綠洲、香堤灣地塊1地塊2紫金苑陽(yáng)光海岸科教創(chuàng)新園區(qū)特征：濰坊濱海規(guī)劃教育創(chuàng)新板塊，教育設(shè)施完備，商業(yè)配套有待完善；價(jià)格（在售）：高層價(jià)格：4300-4500元/；面積段：高層面積段：90-144主力客群：本地剛需客戶(hù)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一部分搬入企業(yè)員工及外地投資客代表項(xiàng)目：紫金苑陽(yáng)光海岸、海韻文苑房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 |

56、住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |【濱海價(jià)格】濰坊濱海近三年新房成交價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為6.8%，2018年濱海市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，2019年價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)率約為12%房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |2018年濰坊各區(qū)商品房及住宅交易情況（單位：套）2017年3月-2019年6月濱海新房成交價(jià)格分析（元/）2017年3月-2019年6月濱海新房成交價(jià)格分析，穩(wěn)定增長(zhǎng)，近三年年均遞增率約為6.8%；2019年上半年班海新房成交價(jià)格強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)12%，整體價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)；2018年濱海全年成交套數(shù)約為2141套，同比2017年

57、增長(zhǎng)259.83%，濱海住宅市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)火熱趨勢(shì)；【濱海供求】濰坊濱海庫(kù)存量巨大，已預(yù)售未網(wǎng)簽房源達(dá)到5072套，可售面積625722.7，按照濰坊2018年去化速度計(jì)算，保守估計(jì)需要2.8年才能將庫(kù)存去化完畢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 | 住宅市場(chǎng)分析 | 別墅市場(chǎng)分析 | 住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) | 別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) |區(qū)域可售面積、套數(shù)（已預(yù)售未網(wǎng)簽）其中住宅面積、套數(shù)奎文區(qū)2765067.47/27860套1599518.21/12703套濰城區(qū)2277362.21/24796套1329586.03/11760套坊子區(qū)1351334.41/11170套999139.43/8537套寒亭區(qū)1474090.2/13

58、043套875568.14/7441套高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3746664.25/26298套2631727.41/20410套濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1164544.71/6484套596541.98/4935套經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)913280.12/6553套588594/4910套峽山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)423435.88/3445套309769.49/2617套綜合保稅區(qū)252687.68/1484套182104.43/1419套濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)430991/4915套277025.48/2466套合計(jì)14799457.93/126048套9389574.76/77198套2018年9月19日濰坊各區(qū)住宅交易情況2019年濰

59、坊各區(qū)住宅交易情況區(qū)域可售面積、套數(shù)（已預(yù)售未網(wǎng)簽）其中住宅面積、套數(shù)奎文區(qū)2867128.99/26954套1728319.19/13252套濰城區(qū)2401570.58/27797套1369308.62/11981套坊子區(qū)1520513.52/12362套1155526.96/9676套寒亭區(qū)1680246.26/14523套1087523.98/8941套高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)4717272.72/33663套3515534.01/27044套濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1235172.43/7179套625722.72/5072套經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1133129.12/8313套821921.54/6766套峽山經(jīng)濟(jì)

60、開(kāi)發(fā)區(qū)418091.83/3459套322017.86/2676套綜合保稅區(qū)250944.28/1461套180485.84/1396套濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)467325.12/5092套285710.64/2502套合計(jì)16703102.72/141009套10990.96/204套截止到2018年9月19日，濰坊市區(qū)共有126048套可售期房，其中住宅77198套可售；濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總可售商品房6484套，總可售住宅4935套，可售面積596541.98；截止到2019年2月28日，濰坊市區(qū)期房可售數(shù)據(jù)為89510套，現(xiàn)房可售數(shù)據(jù)為11970套。濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總可售商品房7179套，總可售住宅50