沈陽五里河商業(yè)市調(diào)報告(57頁)課件

1、五里河購物中心目 錄經(jīng)營環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析消費者調(diào)研項目經(jīng)營定位及策略分析1.0 項目經(jīng)營環(huán)境分析1.0沈陽市整體概況1.1城市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?36.9萬人，市區(qū)人口488.4萬人。 沈陽是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物資基礎和經(jīng)濟基礎，城市規(guī)模居全國第四位，在全國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟信息和科技文化的中心，同時與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成中部城市發(fā)展群和經(jīng)濟集

2、聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟、文化中心。1.0沈陽市整體概況 1.2 宏觀經(jīng)濟 1.2.1人口概況 沈陽市現(xiàn)有總?cè)丝?36.9萬人，近年來呈增長狀態(tài)，市區(qū)人口488.4萬人。其中男性人口為377萬人，占總?cè)丝诘?0.5%，女性人口359萬人，占總?cè)丝诘?8.7%?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口435.7萬人，占總?cè)丝诘?3.2%，農(nóng)業(yè)人口301.2萬人，占總?cè)丝诘?0.8%；居民年齡構(gòu)成以15-64歲比例最大，教育程度偏低沈陽居民年齡構(gòu)成 沈陽市居民教育程度構(gòu)成1.0沈陽市整體概況1.2.2 GDP情況 沈陽市整體經(jīng)濟發(fā)展處于全國大城市中游水平，但其發(fā)展速度較快，已經(jīng)連續(xù)多年保持GDP雙位數(shù)增

3、長。由于國家政策導向?qū)ι蜿柊l(fā)展的支撐，沈陽正進一步夯實東北第一核心的地位，城市發(fā)展前景廣闊，預計城市快速發(fā)展的經(jīng)濟態(tài)勢不會改變。(億元)1.0沈陽市整體概況1.2.3社會消費品情況 2012年，全市社會消費品零售總額2417億元，同比增長2.9%,在東北三省的主要城市中位居首位，可見沈陽的商業(yè)已經(jīng)是東北地區(qū)消費者的首要購物目的地，預計未來隨著沈陽居民收入水平的提高，社會消費品零售總額將進一步增長，從而帶動各類商業(yè)設施面積的需求1.2.4居民收入情況沈陽人均可支配收入一般，但增速較快，居民的消費能力正在增強，上升空間較大1.0沈陽市整體概況1.2.5宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢沈陽作為東北地區(qū)經(jīng)濟重陣，享有

4、在地里交通方面的獨特優(yōu)勢、東北亞經(jīng)濟圈、東北地區(qū)以及遼寧中部城市圈經(jīng)濟的發(fā)展為沈陽帶來豐富給予，也為沈陽的商業(yè)市場提供了良好的支持條件沈陽經(jīng)濟在東北地區(qū)處于龍頭地位，從而使沈陽具有大力發(fā)展金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)的機會，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來長期利好各項經(jīng)濟指標顯示沈陽的經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段，此趨勢意味著沈陽的城市地位有很大的提升潛力，商業(yè)地產(chǎn)也將有較大的升值空間1.0沈陽市整體概況2.0商業(yè)環(huán)境分析2.0商業(yè)環(huán)境分析2.1沈陽市商圈分析沈陽市目前的商業(yè)格局，以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大主力

5、商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強。2.1沈陽市商圈分析商圈級別商圈名稱商圈定位市級商圈太原街商圈都市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心中街商圈4A級商貿(mào)文化旅游區(qū)五愛商圈中國北方最大的商品集散地，全國第二大小商品批發(fā)市場金廊商圈集行政文化中心、政治經(jīng)濟中心和金融文化產(chǎn)業(yè)中心為一體的綜合性區(qū)域區(qū)級商圈鐵百商圈滿足日常需求的區(qū)域型商圈北市商圈傳統(tǒng)民俗、旅游休閑娛樂為特色的商貿(mào)區(qū)長江街商圈中低檔區(qū)域型商圈專業(yè)商圈三好街商圈IT基地，總部平臺，文化中心南塔商圈以鞋類、日雜、電子為主的專業(yè)性批發(fā)零售賣場特色商圈西塔商圈朝鮮族文化特色商貿(mào)區(qū)2.0商業(yè)環(huán)境分析2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2代表性商圈分析2.2.

6、1太原街商圈2.2.1.1商圈概況太原街商圈位于和平區(qū)，是沈陽市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)商圈集中了千余間商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)區(qū) 2.2.1.2太原街商圈配套設施情況配套設施名稱購物中興 新世界百貨 新瑪特 伊勢丹 百盛 萬達 聯(lián)營 北京華聯(lián) 時尚地下 沃爾瑪超市 大潤發(fā)超市銀行建設銀行 招商銀行 廣東發(fā)展銀行 工商 農(nóng)業(yè) 廣大 中信學校中國醫(yī)科 38中 23中

7、育才 108中 文化小學 沈鐵四校醫(yī)院和平中醫(yī)院 醫(yī)大一院 肛腸醫(yī)院 二零二醫(yī)院酒店和平賓館 商貿(mào)飯店 金三角飯店 新世界酒店 假日酒店 洲際寫字樓總統(tǒng)大廈 聯(lián)營大廈 城市廣場 華利大廈公寓磚石星座 萬錦和平里 泰元中心政府機關沈陽市公安局 和平區(qū)委 電業(yè)局交通203/204/205/207/208/210/220/225/232/237/243/248/249/254/257/281/263/環(huán)路/地鐵/火車站2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.1.3太原街業(yè)態(tài)比例分布太原街商圈主力目標客戶群是25-50歲的中高端消費群。太原街商圈主要業(yè)態(tài)包括百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、便利店、

8、專業(yè)市場以及商務寫字樓、公寓等。經(jīng)營服裝、名表、飾品、電器、餐飲、百貨及專業(yè)性商品2.0商業(yè)環(huán)境分析各商業(yè)項目比例分布百貨占比高達57%2.2.1.4代表商場情況項目名稱中興-沈陽商業(yè)大廈規(guī)模建筑面積約14萬平經(jīng)營模式商鋪租賃業(yè)態(tài)組合1F:化妝品、高檔鐘表、金店、名品店2F：超市、皮具、鐘表（中、低檔）3F：通訊、家電、鞋帽4F：服裝5F：針織品、家居用品、運動服裝6F：服裝、名品廣場7F：電影院、兒童用品、風味廣場品牌檔次中檔為主 中高檔為輔經(jīng)營定位中興百貨的宣傳為“中興消費，時尚品位”，表明其作為大型的綜合型百貨，通過走時尚、品位的道路，圈定追求品質(zhì)生活的中高收入消費群體消費對象主要集中在

9、3050歲，以中年為主的消費群體2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.1.4代表商場情況項目名稱新世界百貨一店規(guī)模建筑面積2萬平方米硬件設施設施齊全 內(nèi)部裝修較好樓層1F:化妝品、皮具、國際品牌服裝 2F：國際、國內(nèi)品牌服裝 3F：國內(nèi)品牌服裝 4F:國內(nèi)品牌服裝 品牌檔次產(chǎn)品業(yè)態(tài)的類型較少，主要是圈定高檔消費群體較為關注的產(chǎn)品消費對象高收入的高檔消費群體項目優(yōu)勢周邊星級酒店、大型商廈、超市林立，地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，客流量大，極具消費潛力項目名稱新世界百貨三店規(guī)模建筑面積4.4萬平方米樓層1F:金店、化妝品、鞋、飾品 2F：國際、國內(nèi)品牌服裝 3F：少淑女裝、內(nèi)衣 4F:男裝 5F：休閑、運動裝 6F

10、：床品、家居用品 B1：港仔茶餐廳、美食廣場、通訊、特賣場綜合評價商品時尚豐富、購物環(huán)境好、服務好2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2代表性商圈分析2.2.2中街商圈2.2.2.1商圈概況2.0商業(yè)環(huán)境分析中街商圈是沈陽市歷史最悠久的商業(yè)中心，消費者認可度極高，商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成中街商圈服務半徑輻射整個沈陽市，該商圈服務日客流量約30 萬人次。其中，本地消費者約占80%，外地消費者約占20。中街大型零售業(yè)有沈陽春天、商業(yè)城、興隆大家庭、蘇寧電器、國美電器、新瑪特等，離著名的沈陽故宮博物院（世界

11、級文化遺產(chǎn)）不到2000米。是旅游、購物、休閑、文化、娛樂的中心中街整體檔次不高，但符合絕大部分中低收入人群的需求，擁有較大的客流量2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.2.2中街業(yè)態(tài)比例分布中街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)中80%為服裝服飾類商家；另由于中街商圈擁有較多的購物中心和百貨公司項目，因此區(qū)域內(nèi)的餐飲和娛樂業(yè)態(tài)比例也比較高，分別是5%和4%2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.2.3代表商場情況項目名稱沈陽興隆大家庭地理位置位于“東北第一街”-中街，與沈陽故宮一墻之隔商業(yè)性質(zhì)沈陽首家摩爾，巨型購物中心，沈陽人的休閑廣場，全天候購物消費的理念基本形成，目前沈陽經(jīng)營最好的商場之一硬件設施設施齊全，內(nèi)部裝修一般，7層，地上5層

12、，地下2層經(jīng)營規(guī)模面積19.7萬平方米購物環(huán)境店鋪組合，略顯凌亂樓層地下二層，地上五層業(yè)態(tài)組合由二大主力店（興隆百貨、興隆超市）、四大廣場（運動休閑廣場、各店廣場、旗艦店廣場、現(xiàn)代電器廣場）、五大輔助功能（美食天地、室內(nèi)公園、旅游市場、屋頂運動場、室內(nèi)外三大停車場）組成品牌檔次中檔為主，高低兼有消費對象城市中層收入群體，家庭式消費為主2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.2.3代表商場情況項目名稱新瑪特地理位置中街 黃金商圈商業(yè)性質(zhì)一站式購物中心硬件設施設施齊全，裝修中檔，9層，地上7層，地下2層業(yè)態(tài)組合男女服飾、鞋、化妝品、珠寶眼鏡、家電、超市、休閑廣場優(yōu)勢分析1.休閑廣場占據(jù)大比例面積，顯示其良好的休

13、閑娛樂環(huán)境，吸引消費者，適合現(xiàn)代商業(yè)購物消費環(huán)境的規(guī)劃布局2.在業(yè)態(tài)種類中，以男裝、女裝、家電和超市為主要構(gòu)成，表明其將目標消費者圈定為家庭式消費為主的群體3.商場的業(yè)態(tài)布局是綜合型的現(xiàn)代百貨商業(yè)形式2.0商業(yè)環(huán)境分析2.2.2.3代表商場情況項目中糧大悅城地理位置中街商圈 商業(yè)性質(zhì)購物中心硬件設施由ABCD四館和沃爾瑪超市構(gòu)成業(yè)態(tài)組合服飾 餐飲 娛樂 休閑 一站式購物中心主力消費客群18-35歲中等收入群體優(yōu)勢1.沈陽第一家真正的Shopping MALL2.地鐵一號線直通購物中心內(nèi)部3.沈陽最國際化的建筑風格及設計空間4.沈陽最多國際冠軍時尚品牌的聚集地2.3沈陽商圈現(xiàn)狀總結(jié) 沈陽商業(yè)正處

14、于一個新的發(fā)展時期，傳統(tǒng)百貨（如中興、聯(lián)營公司）努力通過改造購物環(huán)境增強競爭實力，鞏固商業(yè)地位；同時大量外來百貨和超市進入沈陽加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。人們消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化 先進的商業(yè)經(jīng)濟模式給沈陽人民帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為沈陽人的消費趨勢。以中街、太原街為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對城市建設布局的重新規(guī)劃，促進沈陽商業(yè)市場的進一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過太原街和中街兩大商業(yè)街的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射

15、力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費需求 目前，在沈陽大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少，甚至沒有；但隨著沈陽地區(qū)人們生活水平的不斷提高，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對休閑、娛樂、餐飲的需求。規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應量不斷增大 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，以及沈陽“金廊”工程的進行，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)，由于其具有相當高的商業(yè)價值，促使更多的開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)，使得沈陽的商業(yè)競爭越來越激烈。2.0商業(yè)環(huán)境分析2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4項目所在商圈分析2.4.1項目所在商圈概況我項目位于金廊商圈

16、沿線，金廊工程是沈陽市政府規(guī)劃的重要經(jīng)濟帶之一，未來將會是沈陽城市發(fā)展最快和最有影響力的區(qū)域之一。金廊商圈位于沈陽市區(qū)中部，是沈陽城市中軸線的拓展。商圈以沈陽南北向城市軸線“北陵大街-北京街-青年大街”為軸線向東西側(cè)拓展， 其平均寬度12 公里，全長約12 公里，總面積約7.7 平方公里。商圈共由四大核心區(qū)段組成，第一區(qū)段從渾河北岸至文化路立交橋，以華新國際大廈、擬建的五里河大廈、科學宮為核心，形成商務、酒店、娛樂區(qū)；第二區(qū)段從文化路立交橋至西濱河路與青年大街交匯口，以遼寧展覽館、科技館、省新華書店為核心，形成文化、會展區(qū)；第三區(qū)段從西濱河路與青年大街交匯口至十一緯路與青年大街交匯口，以兩側(cè)的

17、餐飲酒店為主，形成商住、娛樂區(qū)；第四區(qū)段從十一緯路與青年大街交匯口至與皇姑區(qū)交界處，為商貿(mào)、金融、商務區(qū)。沈陽共有42條公交線路途經(jīng)金廊，日運送人數(shù)544,320人，日運行班車6048班次，成為沈陽公交系統(tǒng)分部密度最高，運力最強，輻射最廣的公交系統(tǒng)核心樞紐之一。除公交系統(tǒng)外，地鐵二號線也與金廊并線運行，使金廊沿線的交通出行更加便捷金廊商圈主力目標客戶群以沈陽市高級白領、企事業(yè)單位中高層管理人員及個體工商戶為主。2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.1項目所在商圈概況2.0商業(yè)環(huán)境分析附表：金廊現(xiàn)有百貨公司和購物中心項目列表序號項目名稱開業(yè)時間商業(yè)類型商業(yè)面積檔次代表品牌據(jù)項目距離1卓展購物中心2006百貨

18、91000高檔LV GUCCI CELIN LOEWE4.8k2茂業(yè)百貨2010百貨82000中高端周大福 JACK&JONES ECCO 0.05k3華府新天地2008購物中心240000中檔偏高華臣影院 金錢豹 一茶一坐3.2k4百聯(lián)購物中心2008購物中心110000中檔家樂福 KFC 屈臣氏 艾格2.5k5泛華商業(yè)廣場2009購物中心112000中檔沃爾瑪 蘇寧 金逸影城3.4k6億豐時代廣場2010購物中心160000中檔居然之家 嘉禾影城 樂購3.9k7華潤萬象城2011購物中心250000高檔尚泰百貨、 美嘉歡樂影城、超市、萬象滑冰場1.1k2.4.2商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目情況2.0

19、商業(yè)環(huán)境分析2.4.2商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目情況2.0商業(yè)環(huán)境分析項目卓展購物中心地理位置金廊”三鉑金地帶商業(yè)性質(zhì)購物中心硬件設施9萬余平米 劃恢弘大氣、配套設施完善合理。硬件方面已經(jīng)完全達到國際先進百貨公司的水平。業(yè)態(tài)組合一層主要經(jīng)營國際一線品牌服裝服飾、化妝品、珠寶等。二層以男正裝，休閑裝、皮具，皮鞋為主。三層經(jīng)營時尚女裝、職業(yè)裝、女鞋和女包。四層主要經(jīng)營少女裝、流行時裝。五層以運動和兒童為主。六樓是卓展的會員中心、文化中心和美食街。地下一層主要經(jīng)營進口廚具、家具用品和精品超市。主力消費客群以女性為主高薪白領 優(yōu)勢1.匯集了世界頂級奢飾品，定位高端，客層明確2.國際化得裝修水準，提供愉悅的購物

20、環(huán)境3.優(yōu)秀的管理團隊，高端的營銷模式2.4.3代表商場情況2.0商業(yè)環(huán)境分析項目茂業(yè)百貨金廊店地理位置金廊黃金節(jié)點和五里河CBD核心位置商業(yè)性質(zhì)百貨店硬件設施地下一層至地上七層業(yè)態(tài)組合國際精品、男女服飾、化妝品、珠寶首飾、運動服裝、皮具、餐飲娛樂等定位精品、時尚、潮流、概念 高端精品百貨主力消費客群 中高檔消費群體2.4.3代表商場情況茂業(yè)百貨內(nèi)部裝修高檔，購物環(huán)境舒適，但目前大部分專柜撤柜，客流不佳2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.3代表商場情況項目華府新天地地理位置金廊商圈商業(yè)性質(zhì)都市型購物中心硬件設施項目地下一層至地上五層貫通，2800 個停車位主力消費客群收入中高檔白領 小資優(yōu)勢1.中國最大

21、美式購物中心之一2.交通優(yōu)勢：南北貫穿的青年大街與東西快速干道交匯處。與北站距離僅有800米；沈陽地鐵2號線車站近在咫尺；城市2/3公交線路在項目周邊，直通各大商圈2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.3代表商場情況項目沈陽百聯(lián)購物中心優(yōu)勢1.領先國際最為符合項目，包括寫字樓、公寓及商業(yè)，寫字樓和公寓部分的人群將為佰利聯(lián)提供潛在的消費群2.百聯(lián)的運營商為上海百聯(lián)集團，最為國內(nèi)知名的商業(yè)集團，擁有豐富的經(jīng)驗和資源3.百聯(lián)周邊的公共交通系統(tǒng)發(fā)達，便于消費者到達4.百聯(lián)所在的青年大街與大西路車流和人流量較大，且作為狹長型項目，有較好的對外展示面劣勢1.百聯(lián)周邊道路系統(tǒng)復雜，自駕車或打車前往停車不便，影響部分消費

22、者前往2.百聯(lián)定位為家庭型消費場所，但周邊多為老舊住宅，居民消費力有限，不利于商業(yè)發(fā)展3.百聯(lián)所在的區(qū)域商業(yè)范圍較弱4.百聯(lián)引入的品牌為市場常規(guī)品牌，無特色2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.3代表商場情況項目沈陽萬象城簡介沈陽華潤中心.萬象城，總建筑面積25萬平方米，擁有地下三層和地上六層商業(yè)樓面，容納了超過200家各類店鋪，集品牌零售、特色餐飲、娛樂休閑等多種業(yè)態(tài)于一體共9層，地下三層至地上六層（B2、B3：停車場、約2000個停車位業(yè)態(tài)組合B1：尚泰百貨、Ole超市、餐飲及配套功能店F1：尚泰百貨、國際一線品牌服飾F2：尚泰百貨、國際一二線品牌服飾F3：尚泰百貨、時尚品牌服飾F4：尚泰百貨、時尚品

23、牌服飾、主題餐飲F5：尚泰百貨、韓國影院、真冰場、休閑餐飲F6：尚泰百貨、零售、餐飲 優(yōu)勢1.項目自身是綜合體項目，為本項目提供一定數(shù)量的潛在人群2.商業(yè)中擁有豐富的業(yè)態(tài)，功能齊全3.華潤集團有豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，品牌資源豐富4.項目交通便利，臨近地鐵站5.引進的品牌檔次高，很多品牌是第一次進駐沈陽市場2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.3代表商場情況項目泛華時代廣場地理位置渾南大道與沈營路十字路口交匯處 緊鄰地鐵2號線商業(yè)性質(zhì)購物中心硬件設施6層業(yè)態(tài)組合室內(nèi)主題樂園（娛樂中心）、國際影院、時尚健身會館、美食廣場、運動休閑主題館、流行名品等多種業(yè)態(tài)經(jīng)營定位社區(qū)型MALL主力消費客群年輕人的時尚購物 餐飲

24、 休閑娛樂中心 2.0商業(yè)環(huán)境分析序號項目名稱開業(yè)時間商業(yè)類型商業(yè)面積檔次1沈陽新世界國際會展中心2013購物中心140000中檔2新華國際金融中心二期2013購物中心41000中高檔3菲律賓裕景廣場-購物中心-中高檔4遠東集團-購物中心-中高檔5夏宮項目-購物中心-中高檔6沈陽嘉里中心-購物中心-中高檔7世茂地產(chǎn)五里河項目-購物中心-8泛華商業(yè)廣場二期-購物中心-9沈陽中匯廣場二期-購物中心-10恒大地產(chǎn)金廊項目-購物中心-11保利達集團商業(yè)項目-購物中心-12沈陽國際金廊中心-購物中心-13沈陽環(huán)球國際大廈-購物中心-14沈陽東北世貿(mào)廣場-購物中心-15首創(chuàng)國際城-商業(yè)街-2.4.4商圈內(nèi)

25、未來商業(yè)項目情況金廊沿線未來將有眾多的商業(yè)項目建成；金廊沿線的未來項目主要以購物中心為主；隨著這些項目的建成開業(yè)，本項目的商業(yè)面臨很大的競爭壓力2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.5商圈內(nèi)住宅小區(qū)情況項目名稱總套數(shù)沈陽首創(chuàng)國際城總套數(shù)泰宸湖畔佳園826新世界花園2500領先國際1470渾河灣1800雅都苑120泛華美庭1033誠大數(shù)碼數(shù)碼國際廣場653新華國際公寓300未來城800金水花城1100泊岸華庭640億豐南奧國際1500昌鑫置地962名流印象1300瑞寶國際花園500沿海賽洛城4983五里河城500坤泰新界1400盛華苑1206銀基銀河麗灣6000茂業(yè)五里河1200河畔新城8000世紀華豐文化

26、廣場1967步陽國際500沈陽茂業(yè)新天地675富景華庭300華潤中心悅府500群升沈陽新天地600沈陽華強廣場805第五大道花園500浦江苑2000城建乾元566假日伊麗特灣903沈陽首創(chuàng)國際城4000SR新城5372總套數(shù)57481區(qū)域住宅人口172443以上數(shù)據(jù)選取了區(qū)域內(nèi)建成時間較短的住宅物業(yè)，對于遺留的低層陳舊物業(yè)沒有納入統(tǒng)計之中，區(qū)域?qū)嶋H居住人口會較本數(shù)字大2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.6商圈內(nèi)辦公物業(yè)情況項目名稱建筑面積項目名稱建筑面積昌鑫置地廣場46000金科大廈31300世紀華豐文化廣場87445地王國際大廈19000茂業(yè)中心70000中潤國際30000華潤中心70000五里河城5

27、0000物產(chǎn)科技大廈42000艾特國際公寓110000華新國際大廈33000北方國際傳媒大廈40000罕王大廈14000皇朝萬鑫大廈35000信息產(chǎn)業(yè)大廈39600泛華80000百腦匯科技大廈52000沈陽華強廣場30000奉天硅谷大廈16000誠大數(shù)碼國際廣場25000總辦公面積920345辦公人員76695 以上數(shù)據(jù)是對區(qū)域內(nèi)檔次相對較高的寫字樓進行統(tǒng)計，對于比較破的寫字樓沒有納入統(tǒng)計之中，區(qū)域?qū)懽謽堑娜司娣e按照12平米計算，區(qū)域?qū)嶋H辦公人口會較本數(shù)字大 區(qū)域潛在高質(zhì)量消費人口已經(jīng)達到249138人，其中大部分是居住人口，不包含政府機關和酒店的潛在消費客群，區(qū)域內(nèi)的消費支撐基礎較好，如何

28、吸引著部分優(yōu)質(zhì)消費者是我們需要考慮的要點2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.7項目交通情況項目周邊公共交通發(fā)達，公交線路科覆蓋全市各主要地區(qū)2.0商業(yè)環(huán)境分析2.4.7項目交通情況公交線路站點客流來源方向214共23站，渾南管委會-北站北廣場青年大街 渾南 蘇家屯 城郊272共24站，前榆新村-南十三緯路117共30站，騰飛二街-小北邊門鐵西 中街 五愛239共26站，泉園小區(qū)-康利汽車公司于洪 泉園282共31站，東北玩具城-沈陽環(huán)科院北陵135共32站，南塔鞋城-沈陽機床城于洪 南塔244共21站，東北大學-沈陽北站北站225共22站，南一馬路-東塔機場太原街265共30站，銀山小區(qū)-豐樂二街北陵8

29、00共29站，新世界花園-陵園西街北站222共21站，長白二街-大北門長白 五愛238共21站，天泰翰宇苑-五愛市場渾南286共36站，龍之夢亞太城-萬科新榆公關大東333共41站，沈陽北站-蘇家屯客運站北站 蘇家屯 城郊334共33站，沈陽北站-百荷灣北站132共25站，科普公園-沈陽工貿(mào)學校五愛212共28站點，科普公園-東機正門五愛地鐵共19站三臺子-全運路3.0商圈消費者調(diào)研3.0商圈消費者調(diào)研年齡構(gòu)成:年輕客層為主,23-30歲占57%,40歲以內(nèi)達到85%.性別構(gòu)成:男性顧客的占比比沈陽其他地區(qū)要高.3.0商圈消費者調(diào)研職業(yè)結(jié)構(gòu): 公司職員和學生是消費的主體，占比57%3.0商圈消

30、費者調(diào)研收入情況: 商圈收入中等偏高:年個人收入集中在3萬-4萬。家庭收入5-6萬3.0商圈消費者調(diào)研消費能力 個人每次購物平均花費金額300元以內(nèi)占比70% 家庭月均消費支出3000元以內(nèi)居多3.0商圈消費者調(diào)研購物習慣 選擇周六消費的人群比較多，占比53% 消費時間段集中在12:00-18:00 每次購物時間一般在1-2小時3.0商圈消費者調(diào)研來店交通分析: 公交車 出租車 私家車的來店購物的人比例較大。3.0商圈消費者調(diào)研購物習慣-消費場所顧客喜歡在3類場所消費，購物中心、超市、百貨3.0商圈消費者調(diào)研購物習慣-業(yè)態(tài)調(diào)查 服飾、電器、食品需求量大，花店、茶葉店等小的專業(yè)店鋪需求量小3.0

31、商圈消費者調(diào)研購物習慣-地方小吃、火鍋店、燒烤店、西式快餐店需求量大3.0商圈消費者調(diào)研購物習慣-娛樂設施調(diào)查 電影院、KTV、電子游戲廳、酒吧、健身、美容美發(fā)需求量大3.0商圈消費者調(diào)研購物習慣-服務設施調(diào)查 銀行、旅行社、通訊營業(yè)廳、洗衣店需求量大3.0商圈消費者調(diào)研顧客群基本信息 已婚比例略高于未婚，私家車擁有比例較高，項目區(qū)域?qū)W歷水平較高，一半以上本科學歷3.0商圈消費者調(diào)研消費者調(diào)研分析商圈總體情況 項目因地處正在建設的金廊商圈，商業(yè)氛圍還未形成，商圈內(nèi)客源不飽滿。必須采取措施吸引核心商圈以外的顧客。交通受限制因素較多，極大限度制約了人們來店的方便性。 青年大街屬沈城唯一的暢通馬路，車流量大車速快，限制了青年大街以東購物者70%不愿意橫穿馬路。 青年大街項目前機動車不允許左調(diào)頭或轉(zhuǎn)彎，限制了新世界花園和渾南高消費客層來店的便利性，極易因為道路的限制把顧客逼到競爭店。所以要在五里河轉(zhuǎn)彎區(qū)做出來華聯(lián)的路線指引標識。文萃路東西向單行也給有車的購物者帶來諸多不便。商圈內(nèi)主要消費者特征 家庭結(jié)構(gòu)以1-3口之家為主，占77%。教育背景好。購物習慣特點 顧客購物時間段集中在周六及下午，1-2小時，我們要考慮利用活動延長顧客場內(nèi)逗留時間 顧客以學生、職員為主，對影院、電玩/KTV等項目比較熱衷，營銷活動上應側(cè)重與場內(nèi)幾個業(yè)態(tài)