專(zhuān)題九 傷心的房?jī)r(jià)

1、專(zhuān)題(zhunt)九 傷心的房?jī)r(jià)共四十六頁(yè)中國(guó)(zhn u)的房?jī)r(jià)到底高到什么程度2008年，美國(guó)人均年收入（全美國(guó)民）為3.76萬(wàn)美元（世界排名第4）、中國(guó)2008年人均年收入（全國(guó)居民）僅1100美元（世界排名109位），美國(guó)人均收入是中國(guó)的34倍。當(dāng)然，這樣算可能會(huì)讓一些人不爽，脾氣大點(diǎn)的可能會(huì)“忍無(wú)可忍”，伸長(zhǎng)腦袋讓你摸，以折磨你善良的內(nèi)心。 我們退讓一步比較(bjio)吧。中國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入差距很大。2008年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入15781元，約折合2300美元；2008年，全年全國(guó)農(nóng)村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國(guó)城鎮(zhèn)的人均收入與美國(guó)（含農(nóng)村）的人均收入

2、對(duì)比，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均年收入也僅相當(dāng)于美國(guó)的6%，或者說(shuō)，美國(guó)（含農(nóng)村）的人均收入是中國(guó)城鎮(zhèn)居民（不包括農(nóng)村）人均年收入的16.3倍。另外別忘記了，美國(guó)有健全的社會(huì)保障，并且，物價(jià)水平低于中國(guó) 共四十六頁(yè)2009年10月28日，美國(guó)商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)9月份的新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套20.48萬(wàn)美元，折合人民幣約140萬(wàn)元（美國(guó)所發(fā)布的房屋中間價(jià)是比平均價(jià)更能反映房屋平均價(jià)格水平的指標(biāo)）。換句話說(shuō)，在美國(guó)每套約20萬(wàn)美元的房子，是絕對(duì)的主流。需要強(qiáng)調(diào)的是，這指的是美國(guó)的新房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)格的中位數(shù)一般要比新房中間價(jià)低4萬(wàn)美元左右。 美國(guó)的新房指的是什么樣的房子呢？上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)

3、測(cè)研究室主任劉熀松先生曾經(jīng)撰文指出(zh ch)：美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。 這樣計(jì)算出來(lái)，美國(guó)住房的單價(jià)折合成人民幣大約6800元/平方米。共四十六頁(yè)中國(guó)房子和美國(guó)(mi u)房子的區(qū)別美國(guó)的住房不像中國(guó)這樣按照(nzho)所謂建筑面積計(jì)算，美國(guó)是按照(nzho)使用面積計(jì)算的，而且，諸如車(chē)庫(kù)、陽(yáng)臺(tái)、地下室、儲(chǔ)藏室這樣的都不算入面積，綜合折算下來(lái)，美國(guó)200平方米的房子差不多相當(dāng)于中國(guó)400平方米左右的房子（這也顯出中國(guó)既得利益者用建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的高明）。即便這樣，還沒(méi)有考慮前后院，美國(guó)住房的前后院也是不算入面積的。共四十六頁(yè)另外，還有四點(diǎn)不同：其一，美國(guó)的房

4、子在中國(guó)被稱(chēng)為別墅，而中國(guó)被稱(chēng)為房子的住房(zhfng)在美國(guó)只是公寓。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)與中國(guó)的別墅價(jià)格相比才是恰當(dāng)?shù)?。那樣的話，差距就更離譜了中國(guó)公寓的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了美國(guó)的別墅價(jià)格。其二，中國(guó)的房子不包括土地，相當(dāng)于一次繳納了70年的租金，而美國(guó)的房子是包括土地的，永遠(yuǎn)歸其所有。其三，中國(guó)的是毛胚房，美國(guó)的是精裝修房。其四，美國(guó)的住房(zhfng)質(zhì)量和品質(zhì)更好，美國(guó)的住宅平均壽命是80年100年，而中國(guó)是30年。共四十六頁(yè)在中國(guó)，許多普通人，用花費(fèi)畢生心血積累的財(cái)富，換取的是價(jià)高質(zhì)次的商品房。美國(guó)(mi u)中低收入者花費(fèi)幾萬(wàn)美元就可以買(mǎi)一套房，房屋質(zhì)量雖然不能跟幾十萬(wàn)美元的房子相比，

5、但有院子，可以種花草，是一片屬于自己的世界。而且，位置稍遠(yuǎn)一些的房子，幾萬(wàn)美元的照樣舒適地令人感慨！共四十六頁(yè)正因?yàn)槊绹?guó)的房子品質(zhì)好價(jià)格低，所以，才有那么多的官員、商人，悄悄地在國(guó)外買(mǎi)房，心甘情愿地把家人送到水深火熱的資本主義國(guó)家體驗(yàn)生活，基本上都是“一去不復(fù)還”。最聰明的當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商，他們一邊說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)低，美國(guó)的房?jī)r(jià)高，一邊又悄悄地把財(cái)富轉(zhuǎn)移走，去國(guó)外買(mǎi)房。據(jù)一位開(kāi)發(fā)商職業(yè)(zhy)經(jīng)理人估計(jì)，至少超過(guò)一半的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，把財(cái)富和子女轉(zhuǎn)移到了國(guó)外。他們自己則既不買(mǎi)也不住他們所聲稱(chēng)的由他們自己建造的“絕對(duì)物有所值”的房子。共四十六頁(yè)美國(guó)對(duì)公眾購(gòu)房尤其自住房有很多優(yōu)惠政策。美國(guó)自住房住滿兩年以

6、上出售時(shí)享有增值稅減免優(yōu)惠，自住房貸款利息可抵消個(gè)人所得稅等等政策。其實(shí)，還有更多。美國(guó)建立住房體系過(guò)程中，有兩大主題：一是自有房。為了讓民眾買(mǎi)得起房，美國(guó)政府采取補(bǔ)貼等措施，幫助民眾買(mǎi)房?！奥?lián)邦和州政府長(zhǎng)期以來(lái)一直通過(guò)降低抵押貸款的利率來(lái)減少自有房的費(fèi)用。更近些的辦法對(duì)低收入住戶(hù)的本息還貸支出進(jìn)行補(bǔ)貼，使得他們可以獲得購(gòu)房所需的抵押貸款到1972年為止(wizh)幫助40萬(wàn)戶(hù)家庭成為了有房戶(hù)。后來(lái)，聯(lián)邦政府又通過(guò)發(fā)行抵押貸款收益券等方式，為購(gòu)房者提供補(bǔ)助?！俺俗》康盅嘿J款利息支出免交個(gè)人所得稅之外，其他針對(duì)有房者的稅收政策還包括不動(dòng)產(chǎn)稅減免、出售住房所得的資本收益減免，以及由免稅債券資助的

7、面向首次購(gòu)房者的低利率貸款共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)看兩個(gè)(lin )憤青們的帖子近日，一篇名為房子讓80后成為垮掉的一代的網(wǎng)絡(luò)帖迅速在全國(guó)各知名網(wǎng)站轉(zhuǎn)載并引起熱烈討論，帖子直指高房?jī)r(jià)對(duì)年輕人創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)業(yè)精神的打擊。帖子稱(chēng)，“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的時(shí)間才能買(mǎi)套房。因?yàn)榉孔樱覀?w men)害怕失業(yè)；因?yàn)榉孔?，我?w men)不敢創(chuàng)業(yè)；因?yàn)榉孔?，我?w men)被迫啃老；因?yàn)榉孔樱覀?w men)不敢養(yǎng)育下一代。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，很多80后的抱負(fù)只是盡快擁有一套房子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)，80后淪落為最沒(méi)有

8、志氣的一代?！惫菜氖?yè)左巴 (/) 在美國(guó)的房?jī)r(jià)上后面寫(xiě)道： “在此為時(shí)先生補(bǔ)充一點(diǎn)，在美國(guó)，如果(rgu)一個(gè)男人工作，養(yǎng)活太太和一個(gè)孩子，按揭一套約23萬(wàn)美金的HOUSE（休斯敦市郊中產(chǎn)社區(qū)的均價(jià)），那么這個(gè)家庭將享受的稅收優(yōu)惠是很多的，基本上可以抵消掉物業(yè)說(shuō)。如果(rgu)養(yǎng)育兩個(gè)孩子，優(yōu)惠更多。目前中國(guó)最大的問(wèn)題是，比如在深圳，如果(rgu)夫妻一方失業(yè)，家庭經(jīng)濟(jì)可能立即陷入危機(jī)，所以中國(guó)的妻子是比較辛苦的，這也是深圳30出頭的女人很多看起來(lái)都像40多的原因。在深圳可能幸福指數(shù)最高的是公務(wù)員了，公務(wù)員里幸福指數(shù)的最高的是夫妻均為公務(wù)員，永遠(yuǎn)不用擔(dān)心失業(yè)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好壞?！?共四十六頁(yè)而

9、在中國(guó)，最大的問(wèn)題是住房的最大受益者是地方政府，他們?yōu)榱肆ν品績(jī)r(jià)以把地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，建設(shè)保障性住房的動(dòng)力嚴(yán)重不足。保障性住房跟不上，任何調(diào)整房?jī)r(jià)的措施都必然失敗。實(shí)際上，許多調(diào)控手段被巧妙(qiomio)地扭曲成了推高房?jī)r(jià)的手段。 美國(guó)建立住房體系的第二大主題是收入融合（Income Integration），簡(jiǎn)言之就是化解貧富對(duì)立，建設(shè)和諧社會(huì)。兩個(gè)辦法，一是“分散”，幫助公共住房居民和其他極低收入住房搬入中等收入、通常位于郊區(qū)的社區(qū)，二是“收入融合型住房”，即把不同收入階層的住房置于同一建筑或同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。共四十六頁(yè)中國(guó)(zhn u)的房?jī)r(jià)是這樣煉成的房地產(chǎn)業(yè)的大嘴任志強(qiáng)同志曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“公

10、開(kāi)房屋成本，就如同讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)自己老婆的胸部有多大”?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)成本對(duì)于(duy)房地產(chǎn)商而言隱秘到何種程度。確實(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)，由于房?jī)r(jià)成本的不公開(kāi)，房?jī)r(jià)成本完全成了一筆糊涂賬。雖然社會(huì)盛傳房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高到讓開(kāi)發(fā)商都感到“不好意思”的程度，但由于缺乏權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)和公布，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)到底有多高成了一個(gè)迷。共四十六頁(yè)無(wú)論任何一座城市、任何一個(gè)時(shí)期，“房?jī)r(jià)成本(chngbn)”都是業(yè)內(nèi)一個(gè)諱莫如深的話題，開(kāi)發(fā)商和地方政府在這一點(diǎn)上，態(tài)度是趨同的。一些開(kāi)發(fā)商曾公開(kāi)表示，讓企業(yè)公開(kāi)成本(chngbn)構(gòu)成，等于逼人去做裸體表演。共四十六頁(yè)剛剛過(guò)去的8月，全國(guó)一線城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)回暖，除

11、了上海商品住宅成交量創(chuàng)下21個(gè)月以來(lái)的新高，深圳房?jī)r(jià)也在投資客的拉動(dòng)下，同比漲幅為37.6%。在高房?jī)r(jià)“壓迫(yp)”下的購(gòu)房人憤憤地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是最暴利的行業(yè)；一些開(kāi)發(fā)商則委屈地表示，錢(qián)大部分被政府拿走了。究竟房地產(chǎn)商能從開(kāi)發(fā)房子上賺多少錢(qián)？一位北京地產(chǎn)界資深人士昨天向CBN記者詳解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和盈利。 共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)以北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)商品住宅項(xiàng)目（下稱(chēng)“朝陽(yáng)項(xiàng)目”）為例，這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約32萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米。第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)在12500元/平方米（按銷(xiāo)售面積算，以下皆同）左右。這是一個(gè)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，目前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)(shugu)項(xiàng)目公司從其他企業(yè)獲得了這個(gè)項(xiàng)目

12、，當(dāng)時(shí)核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于這種項(xiàng)目不走“招拍掛”程序有點(diǎn)遺留問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商又追加了一些拆遷補(bǔ)償，最終土地成本達(dá)3500元/平方米。 共四十六頁(yè)和大多數(shù)北方項(xiàng)目差不多，朝陽(yáng)(choyng)項(xiàng)目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）約750元/平方米，由于代征綠地較大，且開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)高品質(zhì)的綠化來(lái)提高小區(qū)品質(zhì)，以支撐其售價(jià)，園林成本約為250元/平方米。 共四十六頁(yè)完全用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有，為達(dá)到高杠桿率，開(kāi)發(fā)商往往愿付出高昂的融資(rn z)成本。銀行開(kāi)發(fā)貸款占總投入的80%，而占總投入20%的自

13、有資金，其中很大一部分也不是開(kāi)發(fā)商投入的，而是信托或其他資金以資本金投入的形式投入。這些以資本金形式投入的資金，開(kāi)發(fā)商付出的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行貸款的資金成本。在銀行資金收緊的2008年，年利率可達(dá)到25%40%，甚至更高。朝陽(yáng)項(xiàng)目的融資成本達(dá)1500元/平方米。另外，銷(xiāo)售費(fèi)用也是項(xiàng)目的成本之一，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部收入的3%4%為銷(xiāo)售費(fèi)用。朝陽(yáng)項(xiàng)目在這方面的成本大約為400元/平方米。 共四十六頁(yè)綜合以上各項(xiàng)費(fèi)用，朝陽(yáng)項(xiàng)目的成本達(dá)8000元/平方米，但這些并不是開(kāi)發(fā)商所需要付出的全部成本，開(kāi)發(fā)商還有很多稅要付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)被征收的稅主要有三種，第一種是營(yíng)業(yè)稅及附加，按照

14、銷(xiāo)售收入的5%5.5%進(jìn)行征收，換句話說(shuō)，朝陽(yáng)項(xiàng)目平均到每平方米的營(yíng)業(yè)稅為605元。第二種稅為土地增值稅，土地增值稅是一個(gè)非常特殊的稅種，計(jì)算方式非常復(fù)雜。按照土地增值率的不同，稅率分別為土地增值額30%、40%、50%，甚至60%。土地增值額的大致計(jì)算方式為“收入-開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)成本=土地、拆遷、建安、市政配套成本合計(jì)）1.3-營(yíng)業(yè)稅”，而土地增值率則等于土地增值額除以開(kāi)發(fā)成本的1.3倍和營(yíng)業(yè)稅之和。幸運(yùn)的是，朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值率不高，其土地增值稅的稅率可以按照30%的最低稅率計(jì)算。去除各項(xiàng)成本和營(yíng)業(yè)稅，朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值額為1945元/平方米12500元-（3500+2000+950+55

15、0）1.3-990元，其平均到每平方米的土地增值稅為2584元。第三種稅則是所得稅，按照稅前利潤(rùn)的25%進(jìn)行征收，朝陽(yáng)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為2180元/平方米（12500-8000-950-550元），則需要繳納的所得稅為628元/平方米。 共四十六頁(yè)綜合三種稅種，朝陽(yáng)(choyng)項(xiàng)目需要繳納的稅金達(dá)1730元/平方米，結(jié)合項(xiàng)目均價(jià)12500元/平方米，以及各項(xiàng)成本8000元/平方米，開(kāi)發(fā)商最終能剩下的錢(qián)只有2350元/平方米。按上面的計(jì)算，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率為23.7%。但值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，杠桿之高，很難有其他行業(yè)可匹敵。上述人士介紹，23萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的自

16、有資金投入只有2個(gè)億，而不包括各項(xiàng)稅，該項(xiàng)目的總投資額達(dá)22.8個(gè)億。考慮到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)因素，該項(xiàng)目需要的資金達(dá)13個(gè)億。折算到每平方米，開(kāi)發(fā)商自有資金投入只有1090元/平方米，但最終實(shí)際利潤(rùn)則達(dá)2350元/平方米，實(shí)際凈利潤(rùn)率達(dá)240%。 共四十六頁(yè)共四十六頁(yè)當(dāng)然，一個(gè)23萬(wàn)平方米的項(xiàng)目銷(xiāo)售非一日之功，在實(shí)際銷(xiāo)售中，朝陽(yáng)項(xiàng)目已幾次提價(jià)，開(kāi)發(fā)商最終凈利潤(rùn)率超過(guò)240%。不過(guò)，也由于一個(gè)項(xiàng)目從拿地到售罄往往需要幾年時(shí)間，按4年周期計(jì)算，實(shí)際上開(kāi)發(fā)企業(yè)年投資回報(bào)率是34.5%。貪官。中國(guó)各種古怪離奇惡心傷感憤怒無(wú)聊無(wú)奈的事情，都可以歸結(jié)到這兩個(gè)字。這兩個(gè)字，說(shuō)得學(xué)術(shù)一點(diǎn)是人事制度。在中國(guó)，說(shuō)無(wú)官不貪

17、，雖然有些過(guò),但還是有些道理的。 開(kāi)發(fā)商、炒家、銀行將房?jī)r(jià)炒高，雖然導(dǎo)致房?jī)r(jià)奇高，但人總得有住得地方??！為了買(mǎi)房子住，大家只能拼命工作(gngzu)，客觀上推動(dòng)了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展了，創(chuàng)造的財(cái)富的分配嚴(yán)重錯(cuò)位：廣大拼命工作(gngzu)的百姓發(fā)現(xiàn)掙錢(qián)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的攀升速度，在國(guó)家一片經(jīng)濟(jì)發(fā)展叫好聲中，人們憔悴不堪，早年白發(fā)。他們茫然地看著不斷攀升的房?jī)r(jià)，不知所措；他們不知道地產(chǎn)商和官僚正一點(diǎn)點(diǎn)地榨取著他們的汗和血。 共四十六頁(yè)未來(lái)(wili)的房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)總體來(lái)看,它是隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),隨著我們財(cái)富的增長(zhǎng),整個(gè)市場(chǎng)始終不渝的在一個(gè)向上的發(fā)展趨勢(shì)走高。但是這個(gè)過(guò)程中,房?jī)r(jià)也

18、可能在短期內(nèi)出現(xiàn)區(qū)域性的瘋漲，這也是正常,它也會(huì)有回調(diào)、回落、波動(dòng)；但在中國(guó)，總體向上趨勢(shì)應(yīng)該(ynggi)說(shuō)三十年不會(huì)變。共四十六頁(yè)一中國(guó)城市化進(jìn)程(jnchng)剛剛拉開(kāi)帷幕，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中、城鎮(zhèn)人口向大中城市集中的的趨勢(shì)還將持續(xù)二十年以上；今后的大中城市規(guī)模會(huì)成倍擴(kuò)大，城市房屋質(zhì)量和居住環(huán)境將大幅提高。需求決定房?jī)r(jià)，大需求必推高房?jī)r(jià)。共四十六頁(yè)二中國(guó)市場(chǎng)真正要滿足實(shí)效性的內(nèi)需過(guò)程緩慢，實(shí)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到合理約需要再經(jīng)歷十年左右的時(shí)間。其間，國(guó)家要保發(fā)展，會(huì)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)進(jìn)行持續(xù)的規(guī)模投入和進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)(gumnjngj)的支柱地位也不會(huì)在十年內(nèi)改變。考慮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(

19、gumnjngj)增長(zhǎng)速度和就業(yè)的巨大影響以及對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，促使政府會(huì)在暗箱中、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取優(yōu)惠政策的扶助持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。各種因素作用，推波助瀾提升房?jī)r(jià)。 共四十六頁(yè)三目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，房改時(shí)的前期百姓已有住房所占市場(chǎng)比例達(dá)一半以上，這些存量房在未來(lái)二十來(lái)年的周期內(nèi)大部分會(huì)不適應(yīng)居住條件，必得到改造或升級(jí)換房，造成大量被拆遷的房主急需新購(gòu)置房；同時(shí)，享受房改的大約近半左右的城市居民家庭，再經(jīng)過(guò)(jnggu)五至十年后，普遍進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個(gè)趨勢(shì)非常明顯。顯而易見(jiàn)，需求的天量增加，必會(huì)推進(jìn)房?jī)r(jià)上升。共四十六頁(yè)四中國(guó)社會(huì)開(kāi)始富有，中國(guó)百姓的資本

20、投資和保值資產(chǎn)儲(chǔ)備意識(shí)日益強(qiáng)盛，絕大多數(shù)的百姓將有能力持房屋資產(chǎn)條件，社會(huì)房產(chǎn)投資需求量會(huì)持續(xù)(chx)快速增長(zhǎng)；只有房?jī)r(jià)普漲，才能制約房子的供不應(yīng)求。共四十六頁(yè)五城市居民的收入情形已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性階段(jidun)，他們收入增加一個(gè)點(diǎn)，他們的住房消費(fèi)能力就可以增長(zhǎng)五個(gè)點(diǎn)以上。富裕起來(lái)的中國(guó)百姓都要強(qiáng)烈改善生活質(zhì)量，導(dǎo)致中國(guó)房產(chǎn)需求持續(xù)膨脹性的擴(kuò)大，會(huì)誘導(dǎo)出多輪的改善性剛性需求，百姓住房會(huì)不斷替換升級(jí)，從需求型住房開(kāi)始走向享受型住房，最終達(dá)到奢侈型住房。一輪一輪的需求，推陳出新，必然要推出品質(zhì)更好、價(jià)位更高的住房。共四十六頁(yè)六中心城市土地資源的有限性和不可再生性，決定了

21、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房?jī)r(jià)越高；房子性?xún)r(jià)比梯度落差越來(lái)越明顯。將來(lái)，像北京、上海、深圳這樣一線城市房?jī)r(jià)水平就奇高,最低是每平米幾萬(wàn)元以上,甚至十萬(wàn)元以上，二三十萬(wàn)元以上也不足奇。因?yàn)橹袊?guó)這樣的是國(guó)際化城市、經(jīng)濟(jì)中心城市不多,是由將來(lái)部分的高度財(cái)富(cif)聚集者帶來(lái)的。 共四十六頁(yè)中國(guó)高房?jī)r(jià)為什么沒(méi)有導(dǎo)致(dozh)社會(huì)問(wèn)題一是中國(guó)人的生活習(xí)慣使然(sh rn)。二是中國(guó)房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)實(shí)力太大。三是中國(guó)的房貸是個(gè)人商貸，四是國(guó)企起到穩(wěn)定器的作用。共四十六頁(yè)高房?jī)r(jià)的形成(xngchng)政府難逃其咎政府的“作為”導(dǎo)致了高房?jī)r(jià) 一、高價(jià)土地導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。土地是房屋的必要生產(chǎn)要素，沒(méi)有土地房

22、屋無(wú)從談起。但由于中國(guó)的現(xiàn)實(shí)是土地國(guó)有，土地控制在政府手里。政府是土地的唯一壟斷方，使得土地這一生產(chǎn)要素?zé)o法在市場(chǎng)上自由流通。政府掌握土地最低定價(jià)權(quán)，人為的干擾了土地本應(yīng)由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而來(lái)的價(jià)格形成。相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)是，高價(jià)土地導(dǎo)致高價(jià)房，而高價(jià)土地由于土地財(cái)政正成為地方財(cái)政的主要來(lái)源而難以改變。二、銀行房產(chǎn)貸款高利率導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。銀行利率本該是資本自由競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物(chnw)，但在中國(guó)，銀行國(guó)有，控制在政府手里。這一因素導(dǎo)致房地產(chǎn)商面對(duì)壟斷性銀行導(dǎo)致的壟斷性高利率缺少足夠選擇的空間。于是銀行房產(chǎn)貸款高利率導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。由于銀行的背后真正操控方是政府，因此銀行的高利率也屬于政府的不當(dāng)“作為”之一。共四十六頁(yè)

23、三、官商黑色交易導(dǎo)致的額外灰色成本抬高了房?jī)r(jià)。在土地授予、房產(chǎn)審批等相關(guān)環(huán)節(jié)，相關(guān)官員與房地產(chǎn)商相互勾結(jié)，中間產(chǎn)生了大量的灰色成本。如金錢(qián)賄賂即是最普遍的一例，這些灰色成本最終反應(yīng)在房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)。而由于政府官員是政府的有機(jī)組成分子，所以這也屬于政府的破壞自由的市場(chǎng)(shchng)的不當(dāng)“作為”之一。四、房屋的其他生產(chǎn)因素不充分競(jìng)爭(zhēng)抬高房?jī)r(jià)的可能性。如鋼鐵、水泥等。由于這些物資均屬于戰(zhàn)略物資而掌控在政府手里。政府對(duì)這些生產(chǎn)要素的壟斷導(dǎo)致這些要素的價(jià)格沒(méi)有得到充分的市場(chǎng)(shchng)競(jìng)爭(zhēng)的檢驗(yàn)，因而其也存在導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的可能性?。ìF(xiàn)實(shí)中該因素較?。?共四十六頁(yè)政府的“不作為”導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)

24、政府的“不作為”又可以細(xì)分兩個(gè)方面，其一政府不是一個(gè)(y )稱(chēng)職的社會(huì)的“守夜人”，反應(yīng)在商品市場(chǎng)方面，政府沒(méi)有盡到維護(hù)自由市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的責(zé)任。其二是在自由市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下政府作為人民意志的體現(xiàn)，沒(méi)有就增進(jìn)人民住房福利作出足夠努力。共四十六頁(yè)屬于未維護(hù)自由市場(chǎng)(z yu sh chn)公平競(jìng)爭(zhēng)的“不作為”一、即上面種種與政府干擾自由市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)“作為的對(duì)立面，有多少項(xiàng)此類(lèi)“作為”則有多少項(xiàng)“不作為”。其“不作為”相應(yīng)具體表現(xiàn)在沒(méi)有讓土地、銀行利率等進(jìn)行自由公平的競(jìng)爭(zhēng)。也包括政府沒(méi)有有效控制官員的腐敗。（本來(lái)在西方民主國(guó)家，政府的這種“不作為”可以推責(zé)至監(jiān)督政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督的“不作為”，但在中國(guó)，由于政府壟斷一切權(quán)力，因此，這種“不作為”就只能全部的落在政府肩上）二、對(duì)于非政府行為的干擾自由市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，政府也沒(méi)有盡到“守夜人”的責(zé)任。沒(méi)有維護(hù)自由市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。如房地產(chǎn)商虛假宣傳、自賣(mài)自買(mǎi)等行為依舊(yji)存在 共四十六頁(yè)屬于