房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

1、芁薁肀羄蠆薀衿膀薅 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧發(fā)布時(shí)間：2009-01-08文章來源：投稿 文章作者：Ranbo 一、中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展30年回顧 從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程，但是，即便如此，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而是一個(gè)以政策為主導(dǎo)的政府市場(chǎng)。 2003年以來，隨著中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也逐漸處在一個(gè)更為廣闊的政治、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，以及各級(jí)市場(chǎng)在不斷博弈中發(fā)展和成熟。 1、房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段 19781991年的理論突破與起步階段 土地法、規(guī)劃法

2、的制定與實(shí)施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù)； 深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的示范作用，開始逐漸向全國(guó)推廣。 19911995年非理性炒作與調(diào)整階段 以鄧小平南巡為標(biāo)志，中國(guó)南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴(yán)重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨后經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的低迷期。 19952003年相對(duì)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段 整體說來，這一階段是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得最好得一個(gè)時(shí)期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場(chǎng)價(jià)格與銷售量平穩(wěn)增長(zhǎng)，各地市場(chǎng)全面穩(wěn)步地成長(zhǎng)，中國(guó)得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。 1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)萎縮的狀態(tài)

3、。隨著中國(guó)的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動(dòng)商品房市場(chǎng)以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍(lán)印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。 2000年初，中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動(dòng)，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時(shí)也直接刺激了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 20032007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段 2003年中后期，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而20052006年則是政策出臺(tái)最為密集的階段。 在這一時(shí)期，政府先后出臺(tái)了10多項(xiàng)政策

4、措施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實(shí)處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。 20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。 2007年2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段 2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房?jī)r(jià)開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。 2008年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信

5、貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。 從近期的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時(shí)間，最快會(huì)在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠(yuǎn)的未來。 2、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國(guó)商品房市場(chǎng)的全面啟動(dòng)和發(fā)展的時(shí)限并不長(zhǎng)，期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時(shí)，中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行存在一些區(qū)別于成熟市場(chǎng)的特點(diǎn)。 2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道

6、，市場(chǎng)向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進(jìn)。 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和運(yùn)行的主要特點(diǎn)和變化： 房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一 整體來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對(duì)資金市場(chǎng)的變化敏感。 隨著信貸政策的改變，國(guó)內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力正在增強(qiáng)。 圈地的可能性依然存在 由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場(chǎng)，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國(guó)內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，

7、現(xiàn)階段進(jìn)行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國(guó)有大型地產(chǎn)集團(tuán)等。 住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理 宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫的同時(shí)，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對(duì)普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。 住房保障制度尚不健全 國(guó)內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國(guó)內(nèi)各地逐漸加大對(duì)各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善。 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負(fù)債率較高 到2007年底，全國(guó)有各級(jí)

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中度較低，而平均的負(fù)債率則高達(dá)80%。 隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而行業(yè)的資源將央企集團(tuán)、外資地產(chǎn)集團(tuán)和各地國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場(chǎng)占有率將可能超過50%。 另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負(fù)債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場(chǎng)融資和再融資的能力明顯減弱，但長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)對(duì)于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利能力與市場(chǎng)占有率，更將成為各類資金追逐的對(duì)象。 房地產(chǎn)交易體系不夠完善 在房地產(chǎn)交易體系中，一二級(jí)市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等，存在較多的不

9、規(guī)范行為，同時(shí)交易誠(chéng)信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。 隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在的問題將逐步得到解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可能加速這一市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的進(jìn)程。 拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題 國(guó)內(nèi)很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進(jìn)程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一定的限制。 隨著國(guó)內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的相繼出臺(tái)，之前存在的問題和其他可能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。 二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一，其公共的屬性決定了政府必須發(fā)揮干預(yù)、管理和調(diào)控的職能

10、來進(jìn)行調(diào)控，以保證行業(yè)運(yùn)行在正確的軌道之上，否則將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、金融體系，以及普通百姓的生活產(chǎn)生極大的影響。 1998年，隨著住房分配貨幣化政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正式拉開大幕，而伴隨著行業(yè)發(fā)展的，則是一個(gè)持續(xù)了10年的宏觀調(diào)控歷程。（暫缺）圖：宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響 總體說來，中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以分為立法與刺激行業(yè)發(fā)展，以及規(guī)范和調(diào)整行業(yè)運(yùn)行這兩大階段。 【19982003年規(guī)范發(fā)展期】 政府通過法律法規(guī)、行政等方式，從法律依據(jù)等方面，促進(jìn)和刺激國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，出臺(tái)配套的措施，以規(guī)范土地交易、商品房交易、三級(jí)市場(chǎng)交易等行為，整體上給與行業(yè)以各類

11、的支持。 這一時(shí)期出臺(tái)政策中較為重要的有： 1998年7月3日，國(guó)發(fā)(1998)23號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知； 2000年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知；房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范； 2001年，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局的新版商品房買賣合同示范文本；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知； 2002年5月9日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定。 【20032007年的強(qiáng)化調(diào)控期】 隨著各地房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象逐漸明顯，從2003年起，中國(guó)

12、逐漸加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，而之后的20042006年，則被業(yè)界成為房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，其出臺(tái)政策之多、涉及范圍之廣，都是其他行業(yè)所無法比擬的。 最初的調(diào)控從房地產(chǎn)業(yè)的源頭開始，即規(guī)范和整治土地市場(chǎng)，這與當(dāng)時(shí)的“開發(fā)區(qū)圈地?zé)帷泵芮邢嚓P(guān)。 （2003年） 2003年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳先后發(fā)出關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知、關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知。 11月3日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知，提出要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面推

13、行和落實(shí)，土地市場(chǎng)秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。 （2004年） 2004年3月31日，國(guó)土資源部71號(hào)令，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知；這也就是“8.31大限”的由來。 5月13日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式施行。 7月底，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)定自2004年10月1日起施行。 9月2日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%，購(gòu)房者的月供房款不得超過收入

14、的50%，這是繼2003年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號(hào)。 10月29日，中國(guó)人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是九年來的首次加息。 （2005年） 2005年3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。 3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，共有八條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”（即舊國(guó)八條）。 政策內(nèi)容： 1、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； 2、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，

15、控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)； 4、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； 6、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； 7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 8、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)后，出臺(tái)了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的八點(diǎn)意見（即新國(guó)八條）： 1、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)； 2、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理； 3、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低

16、價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)； 4、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求； 5、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度； 6、加強(qiáng)金融監(jiān)管； 7、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序； 8、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 5月17日30日，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知。 該通知要求2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。 （2006年） 2006年5月17日，“國(guó)六條”（即關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見）出臺(tái)。 1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)

17、模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。 4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)），即9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出雙70%（90/70）的標(biāo)準(zhǔn)。此政策旨在通過對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步穩(wěn)定住房

18、價(jià)格。 7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房2006171號(hào)），被稱為“外資限炒令”，旨在加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。 稅收方面 5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)200674號(hào)），對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅，各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。 7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)），從8月1日起，各地稅局將

19、在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅。 9月14日，國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)），加強(qiáng)無償贈(zèng)與行為、受贈(zèng)房屋銷售、贈(zèng)與行為后續(xù)管理的稅收征管。 （2007年） 2007年6月初，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，通知要求各地商務(wù)主管部門嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴(yán)格控制以返程投資方式并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。 8月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國(guó)發(fā)200724號(hào))。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革

20、的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。 同時(shí)，“24號(hào)文”對(duì)各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時(shí)間表，并且明確了政府財(cái)政的支持力度，下半年各城市實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。 9月27日，中國(guó)人民銀行下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知對(duì)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住宅及商業(yè)用房購(gòu)房貸款等都做了限制性規(guī)定，其中明確規(guī)定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會(huì)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 10月8日，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，同時(shí)還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。 與此同時(shí)，2004年2007年央行的持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是非常明顯的。表：20042007年間央行的加息歷程 調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2007年12月20日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.87%提高到4.14%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由7.29%提高到7.47%2007年9月