第二十章個人住房貸款(共49頁)

1、中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊 第二篇 第二十章 個人住房貸款PAGE PAGE 62 第二十章 個人(grn)住房貸款20.1 概述(i sh)20.1.1 定義(dngy)個人住房貸款是指中國建設(shè)銀行向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 20.1.2 貸款對象 具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。 20.1.3 貸款種類 1.按照貸款的資金來源劃分 個人住房貸款可以劃分為自營性個人住房貸款、公積金個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。 （1）自營性個人住房貸款，是指中

2、國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 （2）公積金個人住房委托貸款，是指中國建設(shè)銀行受地方住房基金管理部門委托，利用委托人提供的資金發(fā)放的個人住房貸款，貸款風險由委托人承擔。 （3）個人住房組合貸款，是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設(shè)銀行同時為其發(fā)放公積金個人住房委托貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。鑒于個人住房組合貸款是由公積金個人住房委托貸款和自營性個人住房貸款兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但貸款人、資金來源、利率不同，需要分別簽訂借款合同。 2.按住房交易形態(tài)劃分 （1）個人（首次

3、交易）住房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)住房一級市場購買各類型住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“一手房”個人住房貸款或稱新建房個人住房貸款。（2）個人再交易住房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金(xn di z jn)向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個人(grn)住房貸款。（3）個人住房轉(zhuǎn)讓(zhunrng)貸款，是指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房（含商業(yè)用房）時，中國建設(shè)銀行用信貸資金向購買該住房的自然人發(fā)放的個人住房貸款。所交易住房稱為轉(zhuǎn)讓住房，出售轉(zhuǎn)讓住房的貸款客戶稱為住房轉(zhuǎn)讓人，向銀行

4、申請個人住房貸款用于購買轉(zhuǎn)讓住房的自然人稱為借款人，住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個人住房貸款稱為原借款。個人住房轉(zhuǎn)讓貸款俗稱“轉(zhuǎn)按貸款”。 3.按貸款的用途劃分 （1）個人住房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。 （2）個人商業(yè)用房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。所稱商業(yè)用房是指借款人購置的用于盈利的經(jīng)營性房屋。 （3）個人自建房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)自行建造各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。（4）集資建房個人住房貸款，是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向參加單

5、位集資建房的職工發(fā)放的住房貸款。（5）個人組合貸款，是個人在申請購買住房貸款時，同時申請其他品種的個人貸款。目前主要有住房與購車組合貸款、住房與裝修組合貸款等。個人組合貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款辦法，按照不同的期限、金額、利率等規(guī)定執(zhí)行。20.1.4 貸款條件 申請個人住房貸款的借款人應(yīng)同時具備以下條件： 1.有合法的身份； 2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 3.有合法有效的購買、建造、大修房屋(fngw)的合同、協(xié)議以及建設(shè)銀行要求提供的其他證明文件； 4.有所購（建、大修(d xi)）住房全部價款20%（含）以上(yshng)的自籌資金，并保證用于所購（建、大修

6、）住房的首付款；個人商業(yè)用房貸款自籌資金需達到所購商業(yè)用房的40以上。 5.能提供有建設(shè)銀行認可的有效、足額擔保；6.建設(shè)銀行規(guī)定的其他條件。20.1.5 貸款金額 1. 借款人申請個人住房貸款購買或集資建造第一套自住住房，且以所購住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購房款、個人實際應(yīng)出資部分（集資建房）或者住房評估價值（以兩者較低額為準）的80%；對貸款購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)當提高首付款比例。 2. 借款人申請個人商業(yè)用房貸款用于購買商業(yè)用房，貸款金額最高不得超過購房款或評估價值（以兩者較低額為準）的60%。 3. 借款人申請個人住房貸款用于自建、大修住房的，貸款金額一

7、般不超過建造（修理）費用的70%。 4. 以符合條件的有價證券(包括財政部發(fā)行的憑證式國債、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存款存單)質(zhì)押的個人住房貸款，貸款金額最高不得超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90%； 5. 以建設(shè)銀行認可的除住房和有價證券以外的其他財產(chǎn)抵押的個人住房貸款，貸款金額最高不得超過抵押物價值的70%； 6. 以住房置業(yè)擔保公司提供擔保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款金額最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%； 7. 對由住房置業(yè)擔保公司提供擔保的個人住房組合貸款、自營性個人住房貸款和公積金個人住房委托貸款金額之和最高不得超過所購住房價值的80；對

8、由住房置業(yè)擔保公司提供擔保的單一的自營性個人住房貸款，貸款金額最高不得超過所購住房價值的70。 8.委托性個人住房貸款的金額按照當?shù)刈》抠Y金(zjn)管理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。20.1.6 貸款(di kun)期限 個人(grn)住房貸款期限最長為30年。 1. 以住房置業(yè)擔保公司提供擔保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款期限一般不得超過5年； 2. 以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，貸款期限不得超過所抵押房產(chǎn)的使用年限； 3. 用有價證券質(zhì)押的，貸款期限最長不得超過有價證券的到期日。若用不同期限的有價證券作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限；4. 對住房置業(yè)擔保公司提供擔保的個人住房組合貸款，其中自營

9、性個人住房貸款的貸款期限最長不超過公積金個人住房貸款期限；對有住房置業(yè)擔保公司提供擔保的單一的自營性個人住房貸款，其貸款期限最長不得超過15年；5.對借款人已離退休或即將離退休的，貸款期限不應(yīng)過長，一般男性自然人，其還款年限不能超過65歲，女性自然人，其還款年限不能超過60歲；6. 借款人申請貸款的金額較大的，貸款期限一般不宜采用1年或1年以下的貸款期限；7. 個人商業(yè)用房貸款，貸款期限最長為10年；8委托性個人住房貸款期限按照當?shù)刈》抠Y金管理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。20.1.7 貸款利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1. 貸款購買房改房或購（建）第一套自住住房的（高檔商品房、

10、別墅除外），貸款利率按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行。 2. 貸款購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行(zhxng)（可浮動）。 3. 貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。目前個人(grn)住房貸款利率調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行： （1）貸款(di kun)期限在1年以內(nèi)（含1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率；（2）貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。20.2 操作程序和要求個人住房貸款操作流程與信貸業(yè)務(wù)基本操作流程基本相

11、同，但新建房（“一手房”）個人住房貸款和公積金個人住房委托貸款比一般的貸款程序多一個貸前準備階段，其業(yè)務(wù)流程如下所示：貸前準備貸前咨詢貸款受理貸前調(diào)查貸款審核貸款審批貸款發(fā)放貸后管理20.2.1 貸前準備20.2.1.1 個人住房貸款項目審查銀行在對借款人購買的期房發(fā)放個人住房貸款時，在該住房的房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責任保證。因此，在銀行為購房人提供個人住房貸款前，應(yīng)對貸款項目及開發(fā)商進行全面審查，確定合作項目。下面即以普通的商品住房為例，來說明對個人住房貸款項目的審查。 20.2.1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信審查 1.應(yīng)審查的企業(yè)資料（1）經(jīng)國

12、家工商行政管理機關(guān)年審?fù)ㄟ^的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證； （3）企業(yè)資信等級證書； （4）企業(yè)稅務(wù)登記證明； （5）企業(yè)財務(wù)會計報表； （6）貸款(di kun)證（卡）； （7）企業(yè)(qy)領(lǐng)導(dǎo)者情況介紹； （8）商品房銷售貸款(di kun)合作申請書；（9）企業(yè)董事會同意辦理商品房銷售貸款合作的決議（有符合規(guī)定人數(shù)的董事簽字的原件，其內(nèi)容應(yīng)包括同意對向銀行申請個人住房貸款的購房者提供連帶責任擔保）； （10）建設(shè)銀行認為其他需要的資料。2.企業(yè)資信審查（1）通過審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營是否合法，掌握企業(yè)的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍，了解企業(yè)注冊資本和

13、法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)；（2）資質(zhì)等級是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標，通過審核資質(zhì)等級可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術(shù)力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息；（3）資信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過審查資信等級證書，可了解企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力；（4）通過稅務(wù)登記證明，了解企業(yè)按期納稅的情況，會同企業(yè)的會計報表，可較準確地掌握企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和依法納稅情況；（5）通過審查企業(yè)會計報表，了解企業(yè)一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，了解企業(yè)的財務(wù)狀況和資金實力，從而對企業(yè)的擔保能力作出判斷；（6）通過審查貸款證（卡），了解企業(yè)借款和為其他債權(quán)人提供擔保的情況，判斷

14、企業(yè)的擔保能力、融資能力，為判斷項目能否按期竣工提供參考；（7）通過審查企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者情況，可以對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的履歷、資信狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、學歷等情況進行了解，對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的結(jié)構(gòu)、凝聚力、信譽、決策能力進行分析，為今后能否合作以及怎樣合作作好準備；（8）審查商品房銷售貸款合作申請書及企業(yè)董事會關(guān)于同意辦理商品房銷售貸款合作的決議，了解企業(yè)申請的按揭金額，以及企業(yè)董事會對進行銷售貸款合作的態(tài)度。20.2.1.1.2 項目審查1. 應(yīng)審查的項目資料（1）土地使用權(quán)證；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程開工許可證；（5）商品房銷（預(yù)）售許可證；（6）項目(xingm)開

15、發(fā)合作協(xié)議書（開發(fā)項目由兩個以上企業(yè)進行合作開發(fā)經(jīng)營時提供）；（7）工程竣工驗收(ynshu)合格證（現(xiàn)樓提供）；（8）建設(shè)銀行認為需要審查的其他(qt)資料。在對上述項目資料的進行審查時，要對資料的復(fù)印件與原件進行對照，對原件所蓋印章進行審查，檢查資料的真實性；查看資料上有關(guān)部門規(guī)定的有效期限，確定項目資料是否有效。2.項目的合法性審查（1）項目開發(fā)的合法性審查通過審查開發(fā)商的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確定開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納土地出讓金，土地使用是否經(jīng)批準，工程建筑時間是否在有效期間內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，從而確定項目的開發(fā)是否合法。其中應(yīng)注意

16、土地使用權(quán)是否已被抵押，對土地使用權(quán)已被其他銀行抵押的項目，建設(shè)銀行一般不應(yīng)再為該項目提供商品房銷售貸款。（2）項目銷售的合法性審查通過審查項目的商品房銷（預(yù)）售許可證，確定項目的銷售是否經(jīng)當?shù)卣抗懿块T批準、銷售的商品房是否被抵押、銷售的對象是否符合規(guī)定，外銷房是否經(jīng)過有關(guān)批準程序等。3.項目工程進度審查由于商品房的預(yù)售都需經(jīng)過當?shù)卣课莨芾聿块T的同意，一般政府部門對商品房預(yù)售時的工程進度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進行商品房銷售貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關(guān)規(guī)定作出判斷。4.項目資金到位情況審查：審查開發(fā)企業(yè)自籌資金是否到位。5.實地考察在對

17、項目有關(guān)資料進行審查的基礎(chǔ)上，還應(yīng)對項目進行實地考察，主要調(diào)查了解以下情況：（1）項目有關(guān)資料和數(shù)據(jù)是否與實際一致，有關(guān)文件是否經(jīng)過政府有權(quán)批準部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。（2）進一步認定開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)活動的資格：一是檢查工程的結(jié)構(gòu)是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證相符，確保工程非違規(guī)施工；二是檢查項目的工程進度是否到達政府部門規(guī)定預(yù)售的形象進度。（3）檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場實際，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。20.2.1.1.3 撰寫(zhun xi)調(diào)查報告信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查(dio ch)、項目有關(guān)資料審查以及實地

18、考察后，撰寫出項目調(diào)查報告，報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信(z xn)狀況。2.開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景。3.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風險。4.項目合作的可行性結(jié)論和可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及成數(shù)的建議。20.2.1.1.4 審核與核準項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準。20.2.1.1.5 合作關(guān)系的確定及合作協(xié)議的執(zhí)行1.簽訂合作協(xié)議項目經(jīng)過審查批準，同意提供商品房銷售貸款的，即納入各行個

19、人住房貸款項目庫。在辦理各項目購房人的個人住房貸款業(yè)務(wù)前，建設(shè)銀行要與開發(fā)商協(xié)商，盡量爭取與開發(fā)商簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書，以明確雙方合作事項、職責等。商品房銷售貸款合作協(xié)議書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：（1）合作雙方的名稱；（2）雙方合作的房地產(chǎn)項目；（3）銀行提供商品房銷售貸款的規(guī)模、期限、成數(shù)；（4）企業(yè)同意對向銀行申請個人住房貸款的購房者提供階段性連帶責任擔保，并保證在為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證后，及時協(xié)助銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)；（5）企業(yè)在建設(shè)銀行開立保證金賬戶或住房結(jié)算賬戶，并承諾保留一定存款余額，當借款人未按時還款時，經(jīng)辦行可按合同約定，直接從保證金賬戶或住房結(jié)算賬戶中扣收借款人欠付的貸款本

20、息。2.簽訂協(xié)議后的管理銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目進行管理工作，具體包括：（1）在開發(fā)商預(yù)售樓宇未竣工前，設(shè)置商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶，以保證?？顚Ｓ茫促彿咳说慕杩钊坑糜陧椖康慕ㄔO(shè)；（2）及時了解開發(fā)項目的工程進度，防止(fngzh)爛尾工程；（3）定期考察開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況，了解企業(yè)擔保責任的履行(lxng)能力；（4）檢查對項目(xingm)發(fā)放的個人住房貸款是否超過按揭總規(guī)模；（5）了解借款人的入住情況及住房的使用情況等；（6）發(fā)現(xiàn)借款人違約后應(yīng)及時通知開發(fā)商履行擔保責任；（7）密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等等。銀行批準的商品房貸款規(guī)模用完之后，開發(fā)企

21、業(yè)如需要增加規(guī)模，應(yīng)再向銀行提出申請，銀行將根據(jù)以往與其合作的情況和自身的資金狀況，決定是否繼續(xù)合作。20.2.1.2 公積金個人住房貸款委托合同的審查由于公積金個人住房貸款的資金來源主要為職工繳存的住房公積金，根據(jù)住房公積金管理條例，委托性個人住房貸款是銀行的一項委托貸款業(yè)務(wù)，銀行必須受當?shù)刈》抠Y金管理中心（以下簡稱資金中心）的委托，才能辦理此項業(yè)務(wù)。因此，在受理公積金個人住房貸款申請前，應(yīng)首先審查資金中心是否與我行簽訂了辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的委托貸款合同，并審查委托貸款合同中是否已經(jīng)明確了以下事項：1.由資金中心負責貸款的審查和審批；2.委托性個人住房貸款的風險由資金中心承擔；3.資金中心不

22、得強令受托銀行違規(guī)發(fā)放委托性個人住房貸款；4.受托銀行未按委托貸款合同的約定發(fā)放的委托性個人住房貸款形成的風險由受托銀行承擔。20.2.2 貸前咨詢20.2.2.1 貸前咨詢的渠道和方式各級分支機構(gòu)應(yīng)通過網(wǎng)上銀行、電話銀行、客戶服務(wù)中心、現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、業(yè)務(wù)宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。20.2.2.2 個人住房貸款貸前咨詢的主要內(nèi)容1.個人住房貸款產(chǎn)品介紹；2.申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件；3.申請個人住房貸款需提供的資料；4.辦理個人(grn)住房貸款的程序；5.個人住房貸款利率、還款方式(fngsh)及還款額參考表；6.與個人住房貸款有關(guān)(yu

23、gun)的保險、抵押登記、公證等事項；7.合作樓盤及開發(fā)商、合作中介機構(gòu)的有關(guān)情況；8.獲取個人住房借款申請書等申請表格及有關(guān)信息的渠道；9.個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。20.2.3 貸款受理20.2.3.1 受理部門和人員各行個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)負責受理個人住房貸款申請，并設(shè)立貸款受理崗。成立個人住房貸款中心集中辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的行，為妥善處理集中辦理業(yè)務(wù)與客戶分散的關(guān)系，各城區(qū)支行可接受個人住房貸款中心委托受理個人住房貸款申請，并對客戶提交的材料是否齊全進行初審后送個人住房貸款中心進行調(diào)查、審批等。20.2.3.2 受理程序20.2.3.2.1 接受申請借款人通過咨詢了解

24、，明確其貸款的種類后，可分別根據(jù)不同的貸款種類，辦理個人住房貸款申請手續(xù)。若借款人按時足額交存了住房公積金，可以向當?shù)刈》抗e金管理中心提出貸款申請，獲得批準后，持當?shù)刈》抗e金管理中心出具的公積金個人住房貸款委托通知單，向我行申請住房公積金貸款（具體操作按照當?shù)刈》抠Y金管理中心的有關(guān)規(guī)定辦理）；若個人住房公積金貸款未能滿足借款人的購（建、大修）住房資金需求或借款人不符合個人住房公積金貸款條件的，可以申請我行自營性個人住房貸款。若借款人申請自營性個人住房貸款，貸款受理人應(yīng)要求其填寫中國建設(shè)銀行個人住房借款申請書，并按申請的貸款品種提交申請材料。對于有共同申請人的，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申

25、請材料。1.個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款申請材料清單（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等； （3）合法有效的購房合同； （4）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明； （5）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等；保證人為

26、法人且與我行簽訂商品房銷售合作(hzu)協(xié)議的，不需要針對單筆個人住房貸款提供上述材料； （6）借款人已付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)(shuj)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；（7）建設(shè)銀行規(guī)定(gudng)的其他文件和資料。2.個人(grn)再交易住房貸款申請材料清單（1）合法(hf)有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明；（3）與房屋產(chǎn)權(quán)

27、所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。 （4）交易房屋的權(quán)屬證書，即房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證。共有的房屋，還包括房屋共有權(quán)證或房地產(chǎn)共有權(quán)證； （5）自籌資金證明，借款人提出申請時必須擁有所購再交易住房交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶； （6）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。以所購再交易住房或其他抵押物抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認可的評估機構(gòu)出具的對交易房產(chǎn)或其他抵押物的評估報告；（7）涉及保證擔保的，需提供保

28、證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等；（8）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件資料。3.個人住房轉(zhuǎn)讓貸款申請材料清單 （1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件。 （2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明。 （3）借款人與住房轉(zhuǎn)讓人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議。轉(zhuǎn)讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。 （4）住房轉(zhuǎn)讓人的原借款合同原件和復(fù)印件（

29、復(fù)印件與原件核對無誤后，原件退還住房轉(zhuǎn)讓人）。 （5）所轉(zhuǎn)讓住房已辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)提供有關(guān)(yugun)房屋權(quán)屬證書（房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋，還包括房屋共有權(quán)證或房地產(chǎn)共有權(quán)證,下同）。未辦妥房屋權(quán)屬證書的，需提供住房轉(zhuǎn)讓人的原購房合同復(fù)印件。 （6）如轉(zhuǎn)讓(zhunrng)住房為原借款的抵押物，且個人住房轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原借款的建設(shè)銀行不一致的，則應(yīng)出具原借款建設(shè)銀行同意該房產(chǎn)出售的書面證明。（7）轉(zhuǎn)讓住房為期房或轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房但未辦妥抵押登記，尚處于開發(fā)商或擔保機構(gòu)擔保階段的，須向建設(shè)銀行提供開發(fā)商或擔保機構(gòu)出具的同意(tngy)為該房產(chǎn)項下新的貸款

30、繼續(xù)提供擔保的書面文件。（8）借款人以所購轉(zhuǎn)讓住房抵押，且轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房并作為原借款抵押物已辦妥抵押登記手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓住房未辦妥過戶手續(xù)及抵押登記手續(xù)前，需提供建設(shè)銀行認可的其他貸款擔保方式作為階段性擔保，至住房轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到借款人名下，借款人取得住房權(quán)屬證明，并辦妥貸款抵押登記手續(xù)為止。如果轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原建設(shè)銀行為同一經(jīng)辦行，借款人可不提供其他階段性擔保，但借款人、住房轉(zhuǎn)讓人必須向建設(shè)銀行出具承諾函，承諾原借款抵押登記注銷、房產(chǎn)過戶、新貸款抵押登記必須由住房轉(zhuǎn)讓人、借款人和建設(shè)銀行經(jīng)辦人員一起到房地產(chǎn)管理部門一并辦理。 （9）自籌資金證明，借款人提出申請時必須擁有所購住房

31、交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶。（10）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。以所購住房抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認可的評估機構(gòu)出具的對交易房產(chǎn)（抵押物）的評估報告。（11）涉及保證擔保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等。（12）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。4.集資建房個人住房貸款申請材料清單（1）有權(quán)部門批準的集資建房計劃和批文； （2）單位集資方案； （3）參加集資建房的職工基本情況表；

32、（4）單位出資部分交存在建設(shè)銀行的資金證明； （5）建設(shè)銀行認可的個人已交集資(jz)建房款的憑證； （6）借款(ji kun)申請人與單位簽訂的集資建房合同或協(xié)議； （7）借款人身份證件、償還(chnghun)貸款能力證明材料、貸款擔保有關(guān)材料等比照個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款所需材料。5.個人自建房貸款申請材料清單 （1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證及相關(guān)材料； （2）與工程承建方簽訂的工程承包合同； （3）經(jīng)建設(shè)銀行認可的評估機構(gòu)審定或認可的建造房屋所需資金的工程（材料）預(yù)算書； （4）自籌資金或建設(shè)工程量已達到工程預(yù)算規(guī)定比例的證明，包括自籌資金或已投

33、入資金的有關(guān)證明文件； （5）借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔保有關(guān)材料等比照個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款所需材料。20.2.3.2.2 初審貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果申請人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。20.2.4 貸前調(diào)查 貸前調(diào)查是對借款人提供的全部文件、材料的

34、真實性、合法性、完整性、可行性和對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。20.2.4.1 調(diào)查(dio ch)部門和人員各經(jīng)辦機構(gòu)的個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營部門為個人住房貸款的調(diào)查部門。個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營部門應(yīng)設(shè)立貸前調(diào)查崗，貸前調(diào)查崗位人員與貸款受理崗位人員可以互相(h xing)兼任。20.2.4.2 調(diào)查(dio ch)方式及要求貸前調(diào)查可以采取與借款申請人面談、電話訪談、實地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式進行。貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，面談可以在受理貸款申請的同時進行。貸前調(diào)查人應(yīng)通過面談了解借款申請人的基本情況

35、、借款所購（建）房屋情況以及調(diào)查人員認為應(yīng)調(diào)查的其他內(nèi)容。貸前調(diào)查人與申請人面談應(yīng)作書面記錄，對可能存在真實性風險的內(nèi)容、申請材料中未包含但應(yīng)作為貸款審批依據(jù)的內(nèi)容、以及其他可能對貸款產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容應(yīng)作詳細記錄。書面面談記錄應(yīng)由貸前調(diào)查人和借款申請人當面簽字后存檔作為貸款審批依據(jù)。20.2.4.3 調(diào)查內(nèi)容20.2.4.3.1 對借款人提交的申請材料進行審核貸款調(diào)查人應(yīng)對以下申請材料進行審核。所有文件副本（復(fù)印件）均需由貸款調(diào)查人負責驗證文件正本后于副本蓋章證實。1.審核借款申請人（包括共同申請人、代理人）身份證明 （1）貸前調(diào)查人須驗證借款申請人提交的身份證件與申請人是否一致，原件和復(fù)印

36、件是否一致，是否經(jīng)有權(quán)部門簽發(fā)，是否在有效期內(nèi)； （2）對于借款申請人委托他人辦理購房貸款申請手續(xù)的，還須審核經(jīng)公證的委托書以及代理人的身份證件。2.審核借款申請人償還能力證明借款申請人償還能力證明材料主要包括：（1）穩(wěn)定的工資收入證明，如至少過去三個月的工資單、工資卡或存折、住房公積金繳交清單等；（2）投資經(jīng)營收入證明，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、納稅證明等；（3）財產(chǎn)情況證明，如房產(chǎn)證、存單、股票、債券等； （4）其他收入證明材料。 貸前調(diào)查人應(yīng)結(jié)合借款申請人所從事的行業(yè)、所任職務(wù)等信息對其收入水平及證明材料的真實性作出判斷，必要時進行進一步調(diào)查、取證。3.審核(shnh)首付款證

37、明（1）個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款的首付款證明材料包括開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、借款申請人支付首付款的銀行進賬單等，其中開發(fā)商開出的首付款收據(jù)應(yīng)與銀行進賬單同時使用作為首付款證明材料。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗發(fā)票是否為稅務(wù)局核發(fā)的商品房專用發(fā)票；首付款證明是否由售房單位開具并加蓋售房單位的財務(wù)專用章；首付款證明原件(yun jin)與復(fù)印件是否一致、首付款金額是否達到貸款條件要求、交款單據(jù)上列明的所購房產(chǎn)是否與購房合同或協(xié)議一致；交款人是否與借款人一致。對借款申請人尚沒有交付首付款或沒有足額交付首付款的，必須要求其提供可用于足額支付首付款的存款證明，并確定存款單據(jù)、憑證為借款人所有，真實、有效；存款

38、單據(jù)查驗后，原件退借款人，復(fù)印件留存。（2）對個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓(zhunrng)貸款，借款申請人在建設(shè)銀行開立的專門存款賬戶內(nèi)存入的資金或其他存款憑證可以作為購房自籌資金證明。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款申請人是否有足夠的購房自籌資金，確認借款申請人提供的存款憑證等自籌資金為借款申請人所有。（3）對集資建房個人住房貸款，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗集資建房單位是否已在我行開立集資建房資金賬戶，并已經(jīng)按集資方案中要求將單位應(yīng)出資部分存入該賬戶；個人交付建房款的銀行收款憑證、或者單位開出的收款憑證可以作為首付款證明。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗個人是否已經(jīng)按照規(guī)定比例交付集資建房款（首付款），且已存入集資建房單位

39、在我行開立的集資建房資金賬戶。（4）對個人自建房貸款，借款申請人在建設(shè)銀行的存款證明及資金投入證明可以作為自籌資金憑證。貸款調(diào)查人應(yīng)驗證借款申請人提供的自籌資金證明是否真實、足額，自籌資金是否已經(jīng)到位。4.審核購房合同或協(xié)議（1）個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款申請人提交的商品房銷售合同或協(xié)議上的房屋座落地與房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售許可證或售房單位的房地產(chǎn)權(quán)證是否一致，并根據(jù)當?shù)貙嶋H情況審核購房合同的交易鑒證和銷售登記手續(xù)是否辦妥；查驗合同簽署日期是否明確，所購住房是現(xiàn)房還是期房，交房日期明確；所售住房面積、售價是否明確、合理等；核對商品房買賣合同中的賣方是否是該房產(chǎn)的所有人

40、，簽字人是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章是否真實有效；商品房買賣合同中的買方是否與借款人姓名一致等。（2）個人再交易住房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗交易房屋的權(quán)屬證明文件是否為有權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，房屋共有人是否同意將該房屋出售；查驗借款(ji kun)申請人與售房人簽訂的房屋交易合同是否合法、有效，合同簽署日期是否明確，所交易住房面積、售價是否明確、合理，是否在房屋交易管理部門進行銷售登記備案等。（3）個人住房轉(zhuǎn)讓(zhunrng)貸款對未辦妥房屋權(quán)屬證書的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗住房轉(zhuǎn)讓人的原購房合同是否合法、有效，對已經(jīng)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)查驗轉(zhuǎn)讓住房的權(quán)屬證書是否為有權(quán)簽發(fā)部門

41、簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，轉(zhuǎn)讓住房共有人是否同意(tngy)將該房屋出售；查驗借款申請人與住房轉(zhuǎn)讓人簽訂的住房交易合同是否合法、有效。對于個人住房轉(zhuǎn)讓貸款轉(zhuǎn)讓住房為原借款抵押物的，需查驗原借款的建設(shè)銀行是否同意該房產(chǎn)出售等。（4）集資建房個人住房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款人是否在集資建房單位提供的職工名單上，借款人與集資建房單位簽訂的合同或者協(xié)議內(nèi)容是否齊全，是否合法、有效。（5）個人自建房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款申請人提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等材料是否是有權(quán)部門簽發(fā)、是否有效；工程預(yù)算是否合理，是否經(jīng)建設(shè)銀行認可的評估機構(gòu)審定認可；工程合同內(nèi)容是否齊全、是

42、否有效合法。5.審核擔保材料（1）采取抵押或質(zhì)押擔保的，貸前調(diào)查人應(yīng)核查借款申請人提交的抵押物或質(zhì)押權(quán)利憑證的權(quán)屬是否清楚無異議。需要評估抵押物的，應(yīng)審核抵押物估價報告書是否為原件，并加蓋出具部門印章；是否是我行認可的評估機構(gòu)出具的估價報告，報告書是否完整，無缺頁，關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否完整，準確；如借款人以所購住房作為抵押的，報告書中住房價格、面積、地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等關(guān)鍵內(nèi)容是否表述清楚。 （2）采取保證擔保的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗貸款保證人同意提供保證的書面承諾及保證人資信證明材料是否真實、有效等。保證材料的審查要求參見本手冊第三篇第三章信貸擔保。20.2.4.3.2 對借款申請人的資信進行調(diào)查借

43、款申請人資信調(diào)查，主要是對借款申請人的主體資格、償債能力、還款意愿、信用記錄情況等進行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：1.借款人主體資格重點判斷借款人是否(sh fu)具備完全民事行為能力，核實借款人的年齡及健康狀況。2.借款人家庭(jitng)收支情況貸前調(diào)查人通過與借款人面談、電話查詢、審查借款人提供的收入證明材料等方式，按照審慎原則，核實借款人的家庭收入情況，并將借款人家庭的薪資、財產(chǎn)等收入折算成月收入；同時調(diào)查借款人家庭支出情況，了解借款人正常的除購房貸款以外的消費支出、債務(wù)支出情況；以月總收入減去月總支出得到(d do)借款人家庭的月凈收入，確定借款人負債能力。3.調(diào)查借款申請人的信用記錄情

44、況。貸前調(diào)查人要通過訪談、電話調(diào)查、行內(nèi)外信息系統(tǒng)等多渠道調(diào)查借款申請人信用紀錄是否良好、是否有還貸意愿、是否有不良記錄；要充分利用本行共享信息，調(diào)查了解借款申請人與我行的歷史往來，如信用卡對賬單、個人活期儲蓄賬戶往來記錄、貸款償還情況記錄等。4.調(diào)查借款申請人是否已經(jīng)利用個人住房貸款購買住房。對借款人借款購買多套住房或已有其他負債的，要調(diào)查借款人的還款記錄，并對其負債能力進行全面測評；5.對申請個人商業(yè)用房貸款的借款人，在測算其還款能力時，還要對其所購買商業(yè)用房的經(jīng)營前景、經(jīng)營收入進行分析預(yù)測；6.貸前調(diào)查人應(yīng)根據(jù)調(diào)查內(nèi)容，對借款申請人的資信進行測評（個人信貸系統(tǒng)上線后進行）。20.2.4.

45、3.3 對借款申請人購房行為的真實性進行調(diào)查貸款調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請人購房行為的真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。對出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點調(diào)查：1.多個借款申請人具有某一共性。例如，借款申請人為項目開發(fā)商、建筑施工單位、建材供應(yīng)商、銷售代理商的職工、親屬，或者收入證明由同一單位開出，或者來自于異地同一地區(qū)等；2.向借款申請人工作單位調(diào)查其情況時，所提供工作單位不存在或者查無此人；3.申請貸款所購買房屋的價格與該地區(qū)同類樓盤價格相比異常；4.借款申請人對所購買房屋情況不了解；5.借款申請人收入明顯與實際情況不符；6.再交易住房的交易雙方有親屬關(guān)系。20.2.4.3.4對貸款擔保(dnb

46、o)情況進行調(diào)查1.對采取抵押擔保方式(fngsh)的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）抵押物的合法性。包括調(diào)查(dio ch)抵押物是否屬于擔保法及其司法解釋規(guī)定且我行認可的抵押財產(chǎn)范圍； （2）抵押人對抵押物占有的合法性。包括抵押物已設(shè)定抵押權(quán)屬情況，抵押物權(quán)屬情況是否符合設(shè)定抵押的條件，借款申請人提供的抵押物是否為抵押人所擁有，財產(chǎn)共有人是否同意抵押，抵押物所有權(quán)是否完整； （3）抵押物價值與存續(xù)狀況。包括抵押物是否真實存在、存續(xù)狀態(tài)，交易價格是否合理。對于個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款項下的抵押房產(chǎn)，或其他貸款品種中建設(shè)銀行認為需要評估的抵押物，要檢查其是否經(jīng)我行認可的評估機構(gòu)對其抵押

47、物價值進行了評估，以及評估方法是否科學、評估結(jié)果是否合理。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當?shù)仄骄课輧r值或明顯高于當?shù)赝愇飿I(yè)價格的，調(diào)查人可要求經(jīng)建設(shè)銀行認可的兩家以上的評估機構(gòu)重新評估。 2.對采取質(zhì)押擔保方式的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的有價證券是否在我行個人住房貸款辦法規(guī)定的范圍內(nèi)，是否有偽造跡象。可以用于個人住房貸款質(zhì)押的權(quán)利憑證包括1999年以后（含1999年）財政部發(fā)行的憑證式國債、國家重點建設(shè)債券、金融債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單； （2）出質(zhì)人對質(zhì)押權(quán)利占有的合法性。包括調(diào)查權(quán)利憑證上的所有人與出質(zhì)人是否為同一人，出質(zhì)人是

48、否具有處分有價證券的權(quán)利； （3）質(zhì)押權(quán)利條件。包括調(diào)查有價證券的價值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配，質(zhì)物共有人是否同意質(zhì)押。3.對采取保證擔保方式的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）保證人是否符合擔保法及其司法解釋規(guī)定，具備保證資格；（2）保證人與借款人的關(guān)系；（3）核實保證人保證責任的落實，查驗保證人是否具有(jyu)保證意愿并確知其保證責任；（4）保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證人資格、是否具有代償能力。如果保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在我行黑名單之列、有重大違法行為(wi f xn wi)損害我行利益的，不得作為保證人；對住房置業(yè)擔保公司提供保證擔保的，要對住房置業(yè)擔保公司的營業(yè)期

49、限、實有資本、經(jīng)營狀況、或有負債、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進行全面調(diào)查，核實其擔保能力；對開發(fā)商提供階段性保證擔保的，要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況（主要包括履行擔保責任情況、履約情況等）、財務(wù)狀況、高級領(lǐng)導(dǎo)層變動情況、是否卷入糾紛、與我行合作情況（主要包括是否在我行有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、以前合作是否順利等）、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進行調(diào)查。（5）保證人為自然人的，應(yīng)要求保證人提交相關(guān)材料，包括基本情況、經(jīng)濟收入和財產(chǎn)證明等。貸前調(diào)查人可以采取(ciq)與保證人面談、電話訪談、實地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的基本情況、擔保意愿、擔保能力、信用情況等。

50、貸前調(diào)查人必須至少直接與保證人面談一次，通過面談了解情況、告知其擔保責任與履行的方式，并將談話內(nèi)容作書面面談記錄，由貸前調(diào)查人和保證人當面簽字后存檔作為貸款審批依據(jù)。20.2.4.3.4 填寫調(diào)查審批表貸前調(diào)查完成后，貸款調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，填寫中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表，提出是否同意貸款的明確意見及貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、需落實的貸前條件、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料和面談記錄等一并送貸款審核人員進行貸款審核。20.2.5 貸款審核20.2.5.1 審核部門和人員

51、個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營部門設(shè)立貸款審核崗。貸款審核人應(yīng)由經(jīng)營部門信貸主管擔任。20.2.5.2 審核內(nèi)容及要求貸款審核人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性和真實性審查，對貸款調(diào)查人提交的中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審核人認為(rnwi)需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實。貸款審核人對貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，需安排其他貸款調(diào)查人進行核實或重新調(diào)查。貸款審核人審核完畢后（審核時間應(yīng)控制在1個工作日之內(nèi)），應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見(y jin)和貸款建議是否合理、合規(guī)等在中國建設(shè)銀行

52、個人住房貸款調(diào)查審批表上簽署審核意見，連同申請材料、面談記錄、中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表等一并送交貸款審批人進行審批。20.2.6 貸款(di kun)審批20.2.6.1 貸款審批人個人住房貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行專職貸款審批人審批制度。凡轉(zhuǎn)授有個人住房貸款審批權(quán)的分支機構(gòu)，應(yīng)設(shè)立貸款審批崗，按照總行有關(guān)規(guī)定選拔、配備貸款審批牽頭人和專職貸款審批人，嚴格按規(guī)定的程序與權(quán)限審批個人住房貸款。20.2.6.2 審批流程20.2.6.2.1 組織報批材料個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營部門負責報批材料的組織。報批材料具體包括：個人信貸業(yè)務(wù)報批材料清單、個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表、中國建設(shè)銀行個人住房借款申請書、個人住

53、房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定借款人須提供的材料等。20.2.6.2.2審定申報材料申報審批前，經(jīng)營主責任人應(yīng)認真審閱申報材料，審定報批材料的真實性、完整性和有效性。對同意按照申報方案辦理的個人住房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營主責任人應(yīng)在中國建設(shè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表相應(yīng)位置簽字確認。20.2.6.2.3審批受理各級信貸審批部門負責本級行權(quán)限內(nèi)個人住房貸款業(yè)務(wù)(yw)的審批受理。未專設(shè)信貸審批部門而又有個人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定相應(yīng)信貸管理后臺部門和科室負責個人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。20.2.6.2.4審批(shnp) 貸款審批人依據(jù)建設(shè)銀行各類個人住房貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國

54、家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從建設(shè)銀行利益出發(fā)審查每筆個人住房貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的償付能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況(qngkung)，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計給建設(shè)銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進行審查： 1.借款人資格和條件是否具備；2.借款用途是否符合銀行規(guī)定；3.申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定； 4.借款人提供的材料是否完整、合法、有效； 5.貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及所提貸款建議是否準確、合理； 6.對報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規(guī)有效； 7.其他需要審查的事項。20.2.6.2.5 提

55、出審批意見貸款審批人對個貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為同意、否決二種。1. “同意”表示完全同意按申報的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔保方式等各項要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。2. “否決”表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說明具體理由。3.采用單人審批和雙人審批方式時，貸款審批人直接在個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表上簽署審批意見。采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。4.采用雙人審批方式時，只有當兩名貸款審批人同時簽署“同意”意見時，審批結(jié)論意見方為“同意”。5.信貸審批(shnp)部門負責收集貸款審批人的審批意見，起草貸款批復(fù)文書，由貸款

56、審批牽頭人審定簽發(fā)并負責（采用單人審批方式時，由有權(quán)專職貸款審批人審定簽發(fā)并負責）。貸款批復(fù)文書應(yīng)加蓋審批行印章，一級分行審批的貸款批復(fù)文書應(yīng)采用正式發(fā)文。6.貸款批復(fù)文書應(yīng)明確說明信貸業(yè)務(wù)的借款人、信貸品種(pnzhng)、金額、期限、擔保方式、還款方式等必要的要素信息。在同時有多筆業(yè)務(wù)時，貸款批復(fù)文書可以以表式的形式匯總下達。7.對于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報機構(gòu)（部門）認為有充分的理由時，可向原信貸審批部門提請重新審議(shny)（稱為復(fù)議），但申請復(fù)議時申報機構(gòu)（部門）須針對前次審批提出的不同意理由補充相關(guān)資料，原信貸審批部門有權(quán)決定是否安排對該筆業(yè)務(wù)的復(fù)議。 提請復(fù)議的業(yè)務(wù)，申報及審

57、批流程和新業(yè)務(wù)相同。對原申報業(yè)務(wù)報批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報送。20.2.6.2.6 審批意見落實信貸經(jīng)營部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作： 1.對未獲批準的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；2.對需補充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審核、審批程序； 3.對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。20.2.7 貸款發(fā)放個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)設(shè)立貸款發(fā)放崗，負責已審批同意的貸款的簽約與發(fā)放工作。貸款發(fā)放崗位人員可由貸前調(diào)查人兼任

58、。對經(jīng)審批同意的貸款，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)首先通知借款申請人以及其他有關(guān)簽約人，確認簽約時間。20.2.7.1 填寫合同貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)根據(jù)審批意見確定應(yīng)使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)當注意以下問題： 1.合同文本要統(tǒng)一使用總行制訂底個人住房貸款有關(guān)合同文本；必要時各一級分行可根據(jù)實際情況對總行制定的合同文本個別條款進行統(tǒng)一修改、補充，統(tǒng)一適用于該行所轄區(qū)域，經(jīng)本行法律部門審核后報總行備案，但不得因單筆業(yè)務(wù)對合同文本條款進行修改。對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定。 采取抵押(dy)擔保方式的，要與借款人簽訂個人住房借款合同，與抵押人簽訂個人住房借

59、款抵押合同；采取質(zhì)押擔保(dnbo)方式的，要與借款人簽訂個人住房借款合同，與出質(zhì)人簽訂個人住房借款質(zhì)押合同；采取保證擔保方式的，要與借款人簽訂(qindng)個人住房借款合同，與保證人簽訂個人住房借款保證合同； 采取抵押加階段性保證方式的，要與借款人、保證人簽訂個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）。 2.合同填寫必須做到標準、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改。 3.需要填寫空白欄且空白欄后有備選項的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；對有多個空白欄如“其他約定

60、事項”等，對不填的和未選的空白欄，應(yīng)加蓋“以下空白”字樣的印章。4.貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。 20.2.7.2 審核合同1.合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。 2.合同復(fù)核人員負責根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準確性、合規(guī)性，主要包括：文本書寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否與審批意見一致；合同條款填寫是否齊全、準確；文字表達是否清晰；主從合同及附件是否齊全等。3.合同文本復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合