北京奧體新城項目整體規(guī)劃設計概念稿_195PPT

1、奧體新城項 目 整 體 規(guī) 劃 設 計 概 念 稿設計管理中心1一 、項目用地周邊環(huán)境分析二 、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷三 、土地SWOT（深層次）分析四 、項目市場定位五 、項目價值分析六 、開發(fā)節(jié)奏建議一 、總體規(guī)劃二 、建筑風格定位三 、主力戶型選擇分析篇規(guī)劃篇目 錄2一、 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環(huán)境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇3一、 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環(huán)境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇4奧體新城項目地理位置項目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍

2、崗13.4萬平方公里的奧體中心，東、南、西三面環(huán)山，北隔龍平西路望鳳崗鎮(zhèn)管井頭水庫。項目總占地40萬平方米， 總建筑面積84.9萬平方米。56項目地理位置7地質地貌8土地面積及紅線圖 A地塊(R2) C地塊(R2) B地塊(R2)9七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開始。10一、 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環(huán)境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇11周邊建筑：加油站周邊廠房12自然綠化景觀：水庫A地塊13A地塊14B地塊15C地塊16交通噪音高壓電線電磁場輻射環(huán)境污染狀況：17一、

3、 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環(huán)境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇1850余公里東莞市區(qū)項目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序號項目內容123備注距離深圳市中心約40公里距離龍崗區(qū)中心約3公里距離東莞市中心約50公里19地鐵三號線的開通，大運城與深圳直接相接，給項目帶來機會點。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號線20城域交通規(guī)劃21A地塊.B號地塊.C地塊.官井頭水庫龍崗北通道龍平快線龍平南路奧體中心舊廠房城域交通規(guī)劃博深高速22博深高速從地塊東南端經(jīng)過，將對項目產(chǎn)生一定的噪音影響，此外，北通道幾乎與其并行而過，成為項

4、目的主要威脅點。23龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車道，作為區(qū)域紐帶，車流量大，重車多，對A地塊有很大的噪音和交通干擾，并且目前道路品質較差，打斷了用地與官井頭水庫的聯(lián)系，削弱了水庫絕佳景觀資源的利用價值。并且通達性差，難以形成商業(yè)氛圍。24龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車道未來預計有較大交通流量，極大削弱了AB地塊的聯(lián)系和用地的整體性，并有較大的噪音和交通干擾，但在未來幾年內為斷頭路。25園區(qū)大道車流量較小，對用的干擾很小。用地南側的規(guī)劃路對用地與山體的聯(lián)系有一定的影響。26一、 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環(huán)境調查 3、地塊交通條件調查

5、4、周邊市政配套設施調查 分析篇27周邊公共設施圖龍崗中心城核心幅射區(qū)域英才學校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都28二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)3、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異4、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)5、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 分析篇29二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 分析篇30珠三角發(fā)展規(guī)劃31項目區(qū)域特征-東莞經(jīng)

6、濟定位32二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況政府相關的政策法規(guī)3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 分析篇33東莞地產(chǎn)市場概況1. 東莞市的新開發(fā)樓盤主要集中在中央生活區(qū)，主要實在南城、萬江、東城；莞城作為老城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)重點主要是舊城改造，主要集中虎門、沙田、寮步、塘廈、洪梅、中堂、黃江等鎮(zhèn)區(qū)。地價的快速上漲，加上東莞低容積率（1.52.5）的控制，成為后市房價上漲的推動力。2. 2007年上半年東莞商品房均價為5620元/，同比增長51.5%，環(huán) 比增長25.3%。非住宅均價為9571元/，其中非

7、住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業(yè)。34東莞鳳崗地產(chǎn)相關政策2.由于可以執(zhí)行套內90/70的建筑規(guī)劃政策，使項目凸顯出其特殊的市場優(yōu)勢。1.住宅在總體規(guī)劃上仍然執(zhí)行國家的90/70政策。3.此外，東莞在建筑面積細則方面尚未有嚴格措施出臺，使得項目在建筑面積贈送方面游刃有余，建筑造型及規(guī)劃相對比較自由。35二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 分析篇36住宅價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)37二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況2、項目所在地房地產(chǎn)

8、市場概況及政府相關的政策法規(guī)3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 分析篇38各種檔次商品住宅客戶分析39客戶購買行為分析40三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇41三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇42鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。位于珠三角城市發(fā)展腹地的新興城市次中心。比鄰深圳奧體新城，據(jù)具有良好的發(fā)展前景和地塊增值潛力。山環(huán)水繞的城市中心處女地，具有不可

9、多的良好景觀生態(tài)條件。項目用地具有良好的空間獨立性。獨有的超大占地規(guī)模及建筑規(guī)模，具有強大的區(qū)域影響力。地塊優(yōu)勢43有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達性。居住、休閑、購物、娛樂多功能復合居住項目。亞熱帶氣候，陽光充足空氣溫潤。44三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇451.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生活配套設施較差。 2.地塊為剛轉為住宅用地的農(nóng)業(yè)用地，影響力弱。 3.被市政道路分割的地塊，分期交付，開發(fā)周期較長。 4.地塊具有明顯的景觀等級差，綜合利用有一定的

10、難度。5.地塊南端被高壓線包圍。6.由于博深高速和北通道沿東南側通過，地塊東南端存在比較嚴重的噪音問題。 地塊劣勢46三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇471.應結合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項目自身及周邊環(huán)境，提升及展示項目形象，樹立“品質高尚、無出其右”的項目整體素質；2.通過利用分期開發(fā)及自身社區(qū)商業(yè)配套及景觀等的設計來帶動人氣，在開發(fā)的同時不斷利用未開發(fā)地塊，通過設計經(jīng)營使其由生地變熟地；3.設計應切實考慮“整體規(guī)劃、分期實施”的便捷性與合理性；4.設計開放空間，強化社區(qū)內部的景觀質素

11、及內外景觀的引導呼應。地塊機會點48三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇491.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。2.高壓線的輻射危害。3.規(guī)劃道路龍平路與龍崗的接駁開發(fā)影響整個社區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃道路級別較低，無法滿足大量的人流和車流。4.龍平南路無法有效直達社區(qū)，需與政府協(xié)商開辟紅綠燈。地塊威脅與困難點50四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇51四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇52周邊樓盤調查一、龍崗片區(qū)開發(fā)樓盤1.天健現(xiàn)代城 項目綜述： 天健現(xiàn)代城位于龍崗中心城西區(qū)

12、，清林路和黃閣路交會處，距離水官高速出口僅1公里，緊鄰規(guī)劃中的3號地鐵站出口。總占地6.3萬多平方米，總建筑面積約14萬平方米，共規(guī)劃8棟16-18層高層，將能提供960多套住宅，戶型以3房(約130平方米)、4房(140平方米)為主。53 項目特點： 產(chǎn)品采用板式結構，線性排布，南北通透，有很好的通風性和采光性，并充分的、合理的利用了景觀資源，提升項目的品質內涵； 戶型設計上采用大面積空中花園陽臺、大面積凸窗和錯層露臺； 主力戶型為三室二廳二衛(wèi)及四室二廳二衛(wèi)，還有部分兩房及少量復式單位； 園林為深圳首創(chuàng)的現(xiàn)代結構園林。54 樓盤尚未竣工，從模型和效果圖看，建筑呈現(xiàn)代風格。55 園林設計時尚而

13、又簡潔，突出了現(xiàn)代這一主題。56 項目不足分析： 緊鄰慢性病醫(yī)院，導致部分客戶流失，售樓時回避此問題。 與主要道路相鄰，造成噪音干擾，利用中空玻璃技術措施解決，市場反應尚可。 57 樓盤間距親身體會時與模型顯示的 空間大尺度有出入，感覺后一排建筑較為壓抑。 現(xiàn)代式園林尚未完全竣工，設計上顯示出一定水平，但感覺比較生硬，大眾更樂意接受宜人尺度的環(huán)境景觀設計。 58 戶型細節(jié)處理不夠，空間設計不當，入戶感覺壓抑，廚房和餐廳過于局促，但是尺寸偏大的客廳也顯得不大氣，樣板房及戶型設計不夠成熟。 戶型贈送面積較多，做樣板房時作為突出提示會之參觀者，但是在設計時欠缺考慮怎么使贈送的面積合理的得到使用，結構

14、上設計欠佳。 59602.招商依山郡 項目綜述： 招商依山郡，地處龍崗中心城，緊鄰規(guī)劃中的深圳奧體新城。28萬m2低密度社區(qū)，依山而建、依林而居，并充分享受奧體新城和中心城雙重城市配套。 項目地處龍崗中心城西區(qū)龍盛大道與黃閣北路交匯處。 總建筑面積28萬平米，分三期開發(fā)。 分別為4層高花園洋房和11、18層高小高層。61 項目特點： 項目秉承招商一貫的親地風格，充分利用規(guī)劃中的奧體新城、高速路網(wǎng)、地鐵3號線等客觀優(yōu)勢，以豪宅的高度、造城的氣度，引領時代的影響力，選擇國際化的地段、打造國際化的房屋，以成就國際化的居住品質。 戶型設計上采用入戶花園、大面積凸窗，橫廳設計等； 主力戶型為花園洋房和兩

15、到四房，一期還有公寓。 園林為結合水景的普通園林。62 建筑立面設計具有后工業(yè)化特點，較為時尚，材料搭配較為豐富。 景觀設計與建筑之間形成互動，尺度非常宜人。 63 樣板房設計較為成功，空間尺度和顏色搭配宜人。 室內設計中較多的細節(jié)體現(xiàn)出一定的人文關懷。 64 項目不足分析： 一期國際公寓建筑風格和后面的住宅社區(qū)風格完全背離，打斷了項目風格的一致性，缺乏識別度。 項目整體較為成熟，但是建筑單體略顯重復和單調，戶型門窗設計有失推敲。 65663.中央悅城 項目綜述： 中央悅城位于“龍城中央生活區(qū)”核心地段。項目總占地面積約7萬m;總建筑面積約24.3萬m;規(guī)劃為多層、HOUSE、小高層及高層，分

16、3期開發(fā)。 其中壓軸之作3期戶型優(yōu)勢： 1、景觀好，俯視私家公園； 2、高檔社區(qū)的稀缺大宅理 念； 3、南向通透，超寬樓間距； 4、人性化設計、戶戶贈送入 戶花園、空中花園。67 項目特點： 由13棟多層（最高五層）、2棟18層小高層、5棟25-31層的高層組成，產(chǎn)品類型有合院別墅、聯(lián)院別墅、庭院別墅、疊院別墅、小高層、高層。 小區(qū)配套完善，擁有水景商業(yè)街、幼兒園、水岸會所、私家泳池等。 建筑設計風格較為現(xiàn)代，體現(xiàn)出一定的品質。68 多層建筑設計較為細膩，細部及尺寸感覺得當，具有一定的建筑觀賞性。 商業(yè)內街尺度恰當，商業(yè)氣氛增添了小區(qū)的凝聚力。 69 最大特點，每期都跟隨政策變化送面積 一期的

17、面積也送得不少，利用率都高達94 。 二期“偷面積”新招：露臺+法式陽臺 在不算凸窗等情況下，每套送28平米以上 。 70 項目不足分析： 目前交通暫時不方便，周邊缺少配套，外部環(huán)境差； 小區(qū)入口不夠大氣，建筑感覺很密。 樣板房設計一般，無法體現(xiàn)項目特點，客廳設計采光面小，部分使用空間顯得急促。 71724.公園大地 項目綜述： 項目位于龍崗區(qū)中心城龍翔大道，東臨吉祥路，北達清林中路，距離海關大廈不到一分鐘車程。 其項目定位為都市成功人士的理想居所。其獨擁189公頃的龍崗中心城城市公園龍城公園，堪稱城市中央的絕版地塊。 總建筑面積82.6萬平米，分4年開發(fā)。 住宅類型分別為別墅、花園洋房和高層

18、。73 項目特點： 項目北靠余石嶺公園，余石嶺公園是深圳市重點景觀建設項目，此公園成為本地塊天然的后花園，景觀資源非常豐富。 74 公園大地將成為“中央”+“山水”生活的最好寫照，作為龍崗中心城首席豪宅，項目園林由著名景觀公司香港貝爾高林傾力打造,引入世界著名經(jīng)典水景園林元素使使園林具有更深厚的文化韻味。 75 整個小區(qū)規(guī)劃布局采用建筑形體高、中、低相結合，并根據(jù)地形、地勢、組織各功能地塊位置，形成豐富的天際線，在小區(qū)內部創(chuàng)造最大的中心花園，同時保證高層實現(xiàn)距離的最大化。入口一側為低層建筑物，形成了入口開闊感覺，住宅之間以大的間距布局為特點。 76 鴻榮源憑借多年的開發(fā)理念,力將本項目打造成深

19、圳東部第一頂端豪宅。 其推廣宣傳手法多樣而且具有一定的效益性。77 戶型設計繼續(xù)延續(xù)了大面積贈送的特點。 樣板房設計大氣,做工考究，符合其產(chǎn)品定位的高檔性特點。78 顯示樓盤豪宅定位的樣板房設計。79 項目不足分析： 戶型設計時出現(xiàn)部分戶型設計不合理，無法合理利用入戶花園，用戶反饋意見較大。 贈送花園用固定窗分割，須用戶使用時自行打掉，欠考慮（其他小區(qū)用門分割，可節(jié)省用戶后期開銷） 8081 5.奧林華府項目綜述:奧林華府位于龍崗中心城黃閣中路與如意路交匯處、深圳教苑中學對面。奧林華府總建筑面積約40萬平方米，分三期開發(fā)，主要為高層建筑。 一期由3大棟21-28層的高層住宅組成，共有600余戶

20、。戶型2房到5房，面積區(qū)間73230 ，戶戶朝南，戶戶擁有大型景觀露臺。 82項目特點:奧林華府東北向緊鄰余石嶺生態(tài)公園 ，西向與奧林匹克生態(tài)體育公園隔路相望，是處于龍崗行政文化中心和奧體新城兩大核心區(qū)域交匯處的第一個樓盤。 項目坐擁16.82平方公里奧體新城配套，同時享受行政文化中心帶來的購物、娛樂、小孩上學的便利。項目周邊規(guī)劃全部為住宅、商業(yè) 。83奧林華府，采用“園中筑宅”的規(guī)劃，摒棄面狀集中綠地的做法，避免了過于突出中心花園造成綠化面積相對集中，影響其它區(qū)域景觀的缺陷，讓景觀實現(xiàn)充分共享。 住宅建筑之間的間距足夠大，為綠化和休閑用地留出足夠的空間。84 奧林華府產(chǎn)品最顯著的特點就是“生

21、態(tài)露臺和入戶花園”的設計。“生態(tài)露臺及入戶花園”，實際上是產(chǎn)品創(chuàng)新體系的一個符號，使人獲得了自然與建筑的銜接。 85 樣板房做的簡潔，設計中做到100%單位朝南、100%單位擁有四個陽臺、100%單位附送陽光房、100%單位擁有景觀。 86 項目不足分析：項目周邊的配套設施尚未啟動,不方便居民生活需求。項目北邊的如意路行車量較大，容易對住戶造成噪音影響。8788四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇89市場定位市場定位：中高端地產(chǎn)項目區(qū)域定位：前期以鳳崗及龍崗中心城客戶為主，后期有望擴展至深圳關內及珠三角地區(qū)區(qū)域定位90主力客戶定位91功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店

22、、商業(yè)為一體的復合型城邦建筑風格定位建筑風格：有創(chuàng)新精神的現(xiàn)代主義風格建筑92五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇93五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇94項目周邊客觀價值1.交通方面價值 項目基地目前僅有龍平路與城市相連，其他尚需自行建設，道路建設 量較大，市政交通價值較小。2.周邊環(huán)境差異性 項目周邊環(huán)境差異性較大，造成地塊資源費配不均，需要在規(guī)劃中統(tǒng)一調整，實現(xiàn)價值最大化。3.市政配套便利性 由于大運城與地塊距離較近，可以利用此部分市政設施，但是東莞其他的配套設施等級較低，且距離不算很近，需在項目內部自身解

23、決，以便提升其住宅整體價值。95五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇96項目自身可提升價值1.豎立獨特的建筑風格，注重立面的設計和材質的使用。2.設立單體戶型研究專篇，力求做到既成熟又有創(chuàng)新的戶型設計。3.打造復合型地產(chǎn)開發(fā)模式，通過商業(yè)及酒店等公共配套設施提升項目整體優(yōu)勢。4.注重建筑空間布局和環(huán)藝設計，營造出突出規(guī)劃理念的環(huán)境。5.完善小區(qū)配套，重視物業(yè)管理。6.通過形象包裝和營銷策劃來進一步提升項目價值。6.益田公司品牌和實力作為項目建設的價值起點，項目的開發(fā)應注重與公司品牌的互動，相互提升各自的價值。97六、開發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基

24、本因素2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測分析篇98六、開發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測分析篇99影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素1.交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀及規(guī)劃開發(fā)期2.項目開發(fā)的產(chǎn)品定位3.周圍環(huán)境的綜合影響4.每期開發(fā)的力度及資金投入5.復合型社區(qū)不同功能產(chǎn)品開發(fā)的復雜性6.客戶群的合理定位100六、開發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測分析篇101開發(fā)節(jié)奏及結果預測1.由于該項目的定位為中高端產(chǎn)品，客戶定位為本地高級白領及深圳管理者，所以在項目的初期開發(fā)至少要推出社區(qū)的中端產(chǎn)品，以獲得穩(wěn)定的客戶以及未來的潛在客戶。2.在地塊的開發(fā)順序方面，應以

25、交通系統(tǒng)作為指導，沿龍平南路兩側進行首期開發(fā)，以方便的交通系統(tǒng)引導客戶到達社區(qū)，回避地塊龍平路帶來的不良影響，提高客戶信心和品牌知名度。102一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊情況分析 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇103一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇104龍華二線拓展區(qū) 東部旅游區(qū) 龍崗中心城深圳經(jīng)濟特區(qū)寶安中心區(qū)奧體新城地區(qū) 西部物流基地 寶龍碧嶺高新區(qū) 壩光精

26、細化工園區(qū) 龍華觀瀾坂雪崗高新區(qū) 深圳高新區(qū) 平湖物流基地 觀瀾汽車電子工業(yè)園區(qū) 光明高新區(qū) 項目區(qū)域現(xiàn)狀特征-深莞發(fā)展態(tài)勢105項目區(qū)域現(xiàn)狀特征未來城市次中心106項目區(qū)域現(xiàn)狀特征未來體育新城107用地特征分析奧體新城奧體新城將成為龍崗城市新中心，匯聚體育商業(yè)休閑旅游等各種社會功能。本項目與之緊密相鄰，在地理位置上通過北通道的聯(lián)系相互融為一體。龍崗北通道奧體中心108項目臨界四周狀況GIHGIFGF109用地特征分析水體項目北側為管井頭水庫，與用地僅一路之隔。是項目可利用的最佳景觀資源之一。應盡可能與當?shù)卣畢f(xié)商共同將水庫建設成為以水體景觀為主的市民公園，并通過建設結合下沉廣場的地下通道的連

27、通項目與公園，使管井頭水庫成為項目的私家公園，極大地提升項目環(huán)境品質。110用地特征分析山體項目用地周邊三面環(huán)山，雖然山體有一定的破壞并且山上設有高壓線，但仍然是城市當中不可多得的自然山體景觀?？稍谂c奧體新城相連的山體之上建設景觀登山道，并在制高點建設可登高遠望的景觀建筑，使之成為項目在東莞、深圳都能看到的地與標志性建筑，提升項目的品質和知名度。山體的匯水能為項目的水景提供補充水源。111用地經(jīng)濟技術指標表序號類別總指標A地塊B地塊C地塊1總用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982總建筑面積（M2）849200.353536731.888237685

28、.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小學（M2）3321733217002.2.2幼兒園（M2）145335428542036852.2.3商業(yè)（M2）102016707672784934002.2.4會所（M2）85002000350030003容積率1.932.81.51.54公共綠地（%）303030305總戶數(shù)6568404319106156戶均人數(shù)3.53.53.53.57停車位455428511313390112一、總體規(guī)劃 1、

29、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇113 初步規(guī)劃和設想 城邦型規(guī)劃布局：由于地塊占地共計40萬平方米，是一塊極具開發(fā)潛力的完整地塊，因此在規(guī)劃設計中強調社區(qū)自成一體型規(guī)劃布局，形成具有世外桃源環(huán)境及現(xiàn)代運動型社區(qū)的空間。 規(guī)劃主題：具有奧體精神的人文社區(qū) 項目開發(fā)的獨特性：不是單純的住宅運作模式，而是住宅+商業(yè)+酒店的復合型城邦。 114 “奧林匹克”一詞源于希臘的地名“奧林匹亞”，古代奧運會在奧林匹亞山舉行，每四年一次。 公元前776年的古代奧林匹克運動會正式載入史冊,成為古

30、代奧運會的第1屆。 住宅部分的規(guī)劃理念 強調奧體人文精神，將此融入社區(qū)住宅規(guī)劃設計中。 115古奧運精神 渴望和平、尊崇公平、追求健美 116現(xiàn)代奧運精神 “更快（Faster） 、更高（Higher） 、更強（Stronger）”117現(xiàn)代體育精神 信念卓越團隊成功1181.低密度規(guī)劃形式：充分利用建筑限高，采用低覆蓋率（15-17%）的規(guī)劃形式，提高綠化率并使住區(qū)具有更多的環(huán)境空間。2.良好的空間比例：爭取最大的樓間距，既可以保證建筑單體具有良好的采光通風條件，同時避免實現(xiàn)干擾保證住戶的隱私，并形成良好的室外景觀空間。3.適宜的鄰里規(guī)模：鄰里空間規(guī)模一般控制在200-400戶之間，形成相對

31、私密和促進交往的組團空間。在具體的組團空間布置方面，采用點板結合、板板結合、點點結合的靈活方式，以求最大限度地創(chuàng)造優(yōu)良的建筑空間品質感。住宅部分的規(guī)劃組織形式 119 例：天健現(xiàn)代城板式空間組合 例：紅樹西岸120 例：信義錦繡花園 例：公園大地點板式空間組合121點式空間組合 例：陽光帶海濱城 例：鶴翔豪苑 例：蝴蝶谷122商業(yè)+酒店部分的商業(yè)地產(chǎn)模式規(guī)劃設想 借鑒日本Namba park（大阪）開放空間運營模式，將酒店和商業(yè)有機的聯(lián)系在一起。 123124商業(yè)部分 商業(yè)部分由近10萬平米的集中大型商業(yè)和為社區(qū)服務的分散型商業(yè)建 筑組成。 集中式商業(yè)打造成華南地區(qū)的標志性商業(yè)建筑。在建筑設計

32、上應力求創(chuàng)新，創(chuàng)造社區(qū)門戶形象。 例：德國某商業(yè)125 例：曼谷Paragon126 分散式商業(yè)面積應與社區(qū)配套相結合，在保證住區(qū)居住品質的前提下，在項目適當位置如空間軸線、分期地塊交界沿線等處形成外向型商業(yè)休閑街區(qū)，并結合開放小空間、道路局部廣場、景觀等進行設計，形成商業(yè)凝聚力。設計時應加強被市政路劃分的用地之間的聯(lián)系，同時應解決好人流車流的分解及疏散問題。 分散性商業(yè)氛圍的營造以舒適、親切、現(xiàn)代、時尚為主。127 例：上海新天地128 酒店部分 酒店定位為五星級酒店，主要服務范圍為來到東莞及龍崗中心城出差的 商務及政府人員。同樣作為社區(qū)門戶形象，在建筑設計上注意其建筑風 格的獨創(chuàng)性。 例：

33、阿聯(lián)酋朱美拉酒店129 例：威斯汀桃樹酒店 例：亞特蘭大樹酒店130一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇131用地價值分析132住宅密度分析方案一133住宅密度分析方案二134住宅密度分析方案三135136總體規(guī)劃平面水庫加油站龍平快速廠房山體山體未來幾年盡端路龍平路接市區(qū)137學校用地 商業(yè)用地 居住用地項目功能分區(qū)示意138建筑群輪廓線由高到低建筑群輪廓線由低到高建筑天際線示意139140一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局

34、4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇141龍崗北通道、龍平路、龍平南路使地塊具有良好的通達性。園區(qū)大道加強了用地與工業(yè)園區(qū)及水庫的聯(lián)系。龍平南路在目前可作為項目專用道路，提升項目的品質感。南側規(guī)劃路可建設為環(huán)用地的專用景觀休閑路。周邊交通環(huán)境示意142 小區(qū)出入口 商業(yè)出入口 酒店出入口 學校出入口項目主要出入口設置143商業(yè)停車：900輛 居住地下停車：2400輛 居住地面停車：500輛項目停車布置示意144一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng)

35、 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇145周邊環(huán)境優(yōu)勢：不可多得的山水資源優(yōu)勢 + 劣勢：城市交通噪音及高壓線輻射146環(huán)境設計應是項目主題的具體體現(xiàn)，環(huán)境應營造出運動的主題情景。充分利用周邊景觀資源，將大山水的景觀概念引入整個社區(qū)。強調景觀的的實用性，使景觀不僅可賞更應可用可使用的景觀空間。應注重人性化的設計及使用。環(huán)境總體規(guī)劃及風格藝術構思147項目各組團環(huán)境概念設計各組團的環(huán)境設計是整個環(huán)境規(guī)劃的延續(xù)和提升，以分期規(guī)劃的每期地塊中心作為景觀中心，組團空間形成各自相對獨立的主題概念景觀組團空間。148149150項目公建外環(huán)境概念設計在與整體環(huán)境概念相呼應的情況下，充分體現(xiàn)各自的建筑功能特色，注重人性化的設計。151一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇152項目配套功能配置及安排153一、總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規(guī)劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開發(fā) 8、分組團開發(fā)強度 規(guī)劃篇154住宅一期住宅二期住宅三期 酒店