某公司廣告策略與市場(chǎng)分析報(bào)告

1、WORD.49/49古北首席廣告企劃書(shū)日創(chuàng)廣告目 錄第一部分：市場(chǎng)分析一區(qū)域背景分析4二區(qū)域背景對(duì)項(xiàng)目的影響18三區(qū)域類比樓盤.19四項(xiàng)目分析.39五客戶分析.40第二部分：廣告策略古北首席的三大訴求點(diǎn).42古北首席的訴求重點(diǎn)43廣告主題.44第三部分：廣告計(jì)劃廣告時(shí)間.51媒體選擇標(biāo)準(zhǔn).51媒體選擇.52推廣進(jìn)程表53第一部分：市場(chǎng)分析一區(qū)域背景分析1古北新區(qū)（一）古北新區(qū)概覽古北新區(qū)座落與西區(qū)黃金地段，西起虹許路，東至虹路，南臨古羊路，北沿虹橋路（路高架）與虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)相依，是以涉外的高標(biāo)準(zhǔn)住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能。新區(qū)交通便利，環(huán)境幽雅。新區(qū)占地136.6公頃，總建筑面積300萬(wàn)平方米

2、，分三個(gè)區(qū)、 24個(gè)街坊。一區(qū)以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)；二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)領(lǐng)館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。整個(gè)新區(qū)布局獨(dú)特，設(shè)施齊全，是環(huán)境優(yōu)美的新型高級(jí)住宅區(qū)。1995年5月被評(píng)為90年代十大新景觀之一。古北新區(qū)一期古北新區(qū)一期位于古北新區(qū)水城南路以東地塊，建筑面積約58.5萬(wàn)M2左右，從九二年下半年起公司著手開(kāi)發(fā)建設(shè)至九六年十月區(qū)規(guī)劃建設(shè)的維多利亞大廈、維也納廣場(chǎng)、巴黎花園、馬賽花園、鹿特丹花園、里昂花園與雅典花苑等高級(jí)公寓大廈陸續(xù)竣工并交付使用。建筑風(fēng)格獨(dú)特、色彩和諧，更顯古北新區(qū)之典雅氣派。古北新區(qū)二期古北新區(qū)二期占地面積82公頃，規(guī)劃建筑面積約173萬(wàn)平方米。進(jìn)入新的世紀(jì)，

3、古北新區(qū)二期的規(guī)劃在一期業(yè)已取得成功的基礎(chǔ)上，立足于更高的要求，著眼于未來(lái)的發(fā)展，以更科學(xué)的態(tài)度規(guī)劃設(shè)計(jì)新世紀(jì)的藍(lán)圖，展現(xiàn)出現(xiàn)代的建筑文化和強(qiáng)烈的時(shí)代特征。古北新區(qū)二期既有規(guī)劃建成具有濃郁文化和現(xiàn)代都市氣息的商業(yè)、辦公、娛樂(lè)的商務(wù)區(qū)，又有規(guī)劃建成適應(yīng)新世紀(jì)高層次海外人士生活和休息的高檔住宅區(qū)，使古北新區(qū)成為乃至中國(guó)具有國(guó)際化特征的社區(qū)。古北新區(qū)二期居住分區(qū)圍繞整個(gè)古北新區(qū)中軸線黃金城道進(jìn)行布局，突出和強(qiáng)化中軸線的中心和氣勢(shì)，黃金城道寬50-80米，串聯(lián)了區(qū)綠地、廣場(chǎng)，在其重心位置布置38層地標(biāo)建筑，在主要街道空間兩側(cè)建筑底層布置尺度較小的商業(yè)建筑，既為社區(qū)居民提供必要的商業(yè)配套服務(wù)，又緩解了高

4、層建筑對(duì)行人產(chǎn)生的壓抑和不安全感。在建筑空間中布置多處大型的集中綠地，以黃金城道規(guī)劃為景觀步行道，成片的綠地、樹(shù)林、水景，游戲、商店等點(diǎn)綴其中，人和自然和諧相處，為居住者提供了交流、休閑、活動(dòng)和購(gòu)物的空間，延續(xù)和提升了古北新區(qū)獨(dú)特的社區(qū)人文環(huán)境，建筑、環(huán)境、社區(qū)、人成為和諧的整體。古北新區(qū)二期中生活配套設(shè)施齊全，規(guī)劃九年一貫制小學(xué)、幼兒園、托兒所，保留區(qū)現(xiàn)有的醫(yī)院，商業(yè)設(shè)施集中和分散相結(jié)合，綜合規(guī)劃智能化設(shè)施、環(huán)保設(shè)施、市政設(shè)施。（二）.古北新區(qū)的住客 2002年春天，林憶蓮沒(méi)有帶她的先生宗盛，也沒(méi)有帶她的Baby，一個(gè)人悄悄來(lái)到了名都城。名都城位于古北新區(qū)，一處高尚豪宅區(qū)。據(jù)一位娛樂(lè)記者介紹

5、，林憶蓮其實(shí)是人，在的親戚很多，她的父母早于10年前就在定居，為此，林憶蓮經(jīng)常回探望父母。眼見(jiàn)越來(lái)越繁華，就動(dòng)了在置業(yè)的念頭。這樣的明星已越來(lái)越多地入住，并在富人區(qū)購(gòu)房居住，成為一種趨勢(shì)和時(shí)尚。薇和胡慧中也在名都城置業(yè)，江珊住在紫藤花園，呂良偉的前妻恬妞住在羅馬花 園，著名的電視主持人袁鳴也住在古北。著名的畫家逸飛，住在古北世貿(mào)商城對(duì)面的一個(gè)花園中。對(duì)上述感性資料稍作總結(jié)延伸，便可得出以下人群是豪宅區(qū)的主人：影視明星；外籍高管人員；有錢的企業(yè)主；4新興CEO。2虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（一）虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于市西部，虹橋機(jī)場(chǎng)通往市中心的主干道兩側(cè)。在仙霞路、路、路、古北路之間，占地65

6、.2公頃。交通便利，建筑物造型豐富多彩，已建成近20幢高層大樓，其中四星級(jí)以上賓館5座，高級(jí)公寓4幢。投資環(huán)境好，以外貿(mào)為主要功能。虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批十四個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)已發(fā)展成為以外貿(mào)中心為特征的集展覽、展銷、辦公、商務(wù)、居注餐飲、購(gòu)物等一體的新興商貿(mào)區(qū)，并專設(shè)了涉外領(lǐng)館區(qū)。地理位置虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地處市區(qū)西部，東起中路、西至古北路、北臨仙霞路、南界虹橋路。距市中心人民廣場(chǎng)6.5公里，離虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)5.5公里。建筑規(guī)劃虹橋虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)占地面積0.65平方公里，建筑用地31.09公頃，綠化用地19.54公頃，道路用地14.39

7、公頃。規(guī)劃建造展覽展示場(chǎng)地30萬(wàn)平方米，辦公樓30萬(wàn)平方米，賓館飯店30萬(wàn)平方米，商住樓30萬(wàn)平方米，配套設(shè)施與外國(guó)駐滬領(lǐng)事館30萬(wàn)平方米。引進(jìn)外資經(jīng)政府批準(zhǔn)，注冊(cè)在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)共計(jì)108家，合同投資總額27.25億美元。其中三資企業(yè)101家，合同外資金額22.38億美元。主要特點(diǎn)為：外商投資比例高，投資者國(guó)別與地區(qū)分布廣，國(guó)際跨國(guó)公司多，投資圍多元化。建成樓宇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)已建成25個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積共132.67萬(wàn)平方米，合同投資總額13.42億美元。展覽場(chǎng)所3個(gè)：世界貿(mào)易商城、國(guó)際展覽中心、國(guó)際貿(mào)易中心，展覽面積為22.03萬(wàn)平方米。其中：世界貿(mào)易商城建筑面積28萬(wàn)平方米，設(shè)有常年展

8、示場(chǎng)館19萬(wàn)平方米，共2500間，多種類型會(huì)議室20間，無(wú)柱型大多功能廳2000平方米，短期展覽場(chǎng)館3萬(wàn)平方米，高級(jí)辦公樓6萬(wàn)平方米。常年展示，亞洲之最，商貿(mào)橋梁服務(wù)全國(guó)。賓館4個(gè)：虹橋賓館、銀河賓館、揚(yáng)子江大酒店、太平洋大飯店，共有客房2515間。辦公樓9幢：國(guó)際貿(mào)易中心、新虹橋大廈、新虹橋中心大廈、國(guó)際大廈、協(xié)泰中心、仲盛金融中心、世界貿(mào)易商城、天虹中心、萬(wàn)都中心。商住樓7幢：太陽(yáng)廣場(chǎng)（雙塔）、金橋大廈、錦明公寓（雙座）、麗晶大廈、新世紀(jì)廣常配套設(shè)施7個(gè)：建筑面積5.61萬(wàn)平方米。新虹橋俱樂(lè)部、虹橋友誼商城、吉盛偉邦國(guó)際家具博覽中心、加油站、新虹橋中心花園、新虹橋廣嘗新虹橋停車庫(kù)。領(lǐng)事館區(qū)

9、領(lǐng)事館區(qū)除已建成并投入使用的日本領(lǐng)館和澳大利亞領(lǐng)館官員公寓外，美國(guó)、國(guó)、新加坡、巴基斯坦等已簽訂了借地建館合同或互換外交用地協(xié)議。另外，還有荷蘭、印度、古巴、以色列、羅馬尼亞、丹麥、瑞士、阿根廷等國(guó)駐滬總領(lǐng)事館館址設(shè)在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)。土地批租1988年以2800萬(wàn)美元成功出讓虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊1.29萬(wàn)平方米50年的土地使用權(quán)。迄今，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)共出讓土地11塊，面積7.2萬(wàn)平方米。土地批租的成功是我國(guó)土地使用制度改革的重大突破，為國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)辟了引進(jìn)外資的新途徑。經(jīng)貿(mào)活動(dòng)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)到2001年，已成功舉辦各類展覽會(huì)340個(gè)，其中國(guó)際展250個(gè)，國(guó)展90個(gè)，參展中外客商達(dá)900多萬(wàn)人次。已有

10、千余家中外工商機(jī)構(gòu)在開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立公司或開(kāi)設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。展覽薈萃，客商云集，商貿(mào)活動(dòng)日益繁榮。經(jīng)濟(jì)效益全區(qū)累計(jì)營(yíng)業(yè)收入29.79億人民幣，上繳稅金17億元人民幣，利潤(rùn)總額25.15億元人民幣，創(chuàng)匯28.60億美元。（二）. 虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分為三個(gè)區(qū)。仙霞路、西路、古北路圍為第一區(qū)，面積為34.49公頃。規(guī)劃興建貿(mào)易中心展覽中心貿(mào)易商城各1幢，高層寫字樓7幢，高層商住樓7幢，高層賓館飯店2幢，購(gòu)物中心2幢，俱樂(lè)部1幢。另外還有領(lǐng)事館區(qū)，規(guī)劃建館基地10余塊。虹橋路、伊犁路、西路圍為第二區(qū)，面積為22.11公頃。規(guī)劃興建地下停車庫(kù)與公共綠地。中路、西路、伊犁路部分圍為第三區(qū)

11、，面積為8.6公頃。規(guī)劃興建高層商住樓5幢，高層賓館飯店2幢。3漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)是全國(guó)唯一同時(shí)享受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區(qū)。漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)展新興技術(shù)為主的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)位于市區(qū)的西南部，園區(qū)致力發(fā)展的高新技術(shù)有：微電子、計(jì)算機(jī)（軟、硬件）、通訊、激光、生物工程、新材料與科技含量高的傳統(tǒng)工業(yè)。目前，漕涇開(kāi)發(fā)區(qū)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)與軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群，研究開(kāi)發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；擁有中外高科技企業(yè)800多家，其中外商投資企業(yè)

12、300多家；經(jīng)市政府認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá)186家，全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的16。在國(guó)家級(jí)外經(jīng)貿(mào)部對(duì)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)體系之中漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)名列第四名。即將創(chuàng)建完成的質(zhì)量和環(huán)境雙優(yōu)園區(qū)、數(shù)字園區(qū)、國(guó)際園區(qū)等三大園區(qū)更將會(huì)大大改善開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境。4徐家匯商業(yè)圈徐家匯商城是的城市副中心之一。通過(guò)幾年的改造和建設(shè)，徐家匯已成為大變樣的標(biāo)志性區(qū)域之一。地鐵一號(hào)線和環(huán)線的通車，虹橋路、肇嘉浜路的竣工，以與正在建設(shè)的華山路、軌道交通明珠線，顯示了徐家匯獨(dú)具的交通優(yōu)勢(shì)。在空間結(jié)構(gòu)上辟筑了一個(gè)直徑為200米、精心綠化的中心廣場(chǎng)，沿廣場(chǎng)輻射出去的五條干道，布置了高低錯(cuò)落的建筑物，其中較為和諧地保留

13、了該區(qū)域的學(xué)校，有歷史價(jià)值的文化、場(chǎng)所，形成了豐富多變的天際輪廓線。在功能分區(qū)上，廣場(chǎng)四周以商業(yè)、餐欽、娛樂(lè)與開(kāi)放空間為主，如已形成明顯錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的商廈、太平洋百貨、六百匯金廣場(chǎng)、匯聯(lián)商廈、美羅城等，其外側(cè)以高層商務(wù)區(qū)為主，其中包括相當(dāng)數(shù)量的商住樓。商務(wù)區(qū)的外側(cè)以高層公寓與公共活動(dòng)區(qū)域?yàn)橹鳌Ｉ虡I(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動(dòng)中心有機(jī)地結(jié)合在一起，共同支撐起徐家匯商城獨(dú)具特色的城市中心功能。 現(xiàn)在，1999年底開(kāi)業(yè)的港匯廣場(chǎng)已是浦區(qū)最大，且很有特色的大型購(gòu)物中心，吸引著各地的游客和各區(qū)的市民購(gòu)物觀光。二區(qū)域背景對(duì)項(xiàng)目的影響古北首席項(xiàng)目位于吳中路429弄17號(hào)，貫通后的虹西路路口。本項(xiàng)目雖然地處閔行境

14、，但同時(shí)又與長(zhǎng)寧、徐匯兩區(qū)接壤，并且被長(zhǎng)寧、徐匯兩區(qū)三面包圍。正因?yàn)楣疟笔紫姓邩O為特殊的地理背景，因此，需要對(duì)上述幾個(gè)區(qū)域的背景做一述，進(jìn)而對(duì)本項(xiàng)目的環(huán)境有更為深刻的把握。與古北新區(qū)毗鄰為本項(xiàng)目提升了生活的高貴品質(zhì)預(yù)期效應(yīng)，古北新區(qū)的發(fā)展為本項(xiàng)目的未來(lái)提供了一個(gè)美好的前景；虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為本項(xiàng)目奠定了市場(chǎng)購(gòu)買力的基礎(chǔ)，使本項(xiàng)目的客戶群有著明顯的階層特征，這些既減低了銷售的風(fēng)險(xiǎn)，還同時(shí)增加了升值的潛力；徐家匯商業(yè)圈則為本項(xiàng)目提供了完善高檔的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，使購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)的客戶體驗(yàn)到離城不離塵的舒適生活。三區(qū)域類比樓盤閔行區(qū)古北新城二期 世紀(jì)新作樓盤名稱：古北新城二期世

15、紀(jì)新作發(fā)展商：復(fù)馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)系： 54778818；54778828 所在城市：-閔行樓盤位置：吳中路555號(hào)房屋狀況：期房開(kāi)盤日期： 2002年9月28日入住日期： 2003年6月30日最高均價(jià)： 6000元最低均價(jià)： 5000元裝修情況：毛胚占地面積： 26平方米綠化率： 36% 物業(yè)管理費(fèi)： 1.5元/平方米/月設(shè)計(jì)公司：佛來(lái)明環(huán)境與建筑（國(guó)際）發(fā)展?fàn)I銷策劃：策源RESIURCE 浩潤(rùn)苑物業(yè)類別普通住宅建筑類別多層、小高層開(kāi)發(fā)商浩潤(rùn)苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓熱線 54778611 54778622 價(jià)格圍 12000-15000元/平方米物業(yè)地址長(zhǎng)寧伊犁南路65弄(古羊路口) 交通狀況 72、1

16、41、709、72、48等公交車。開(kāi)盤日期:2002-9-28 竣工日期:2003-3-1 最早入住日期:2003-3-1 占地面積： 50000平方米綠化率： 40% 名都城樓盤價(jià)格(￥/M2): 11520 - 13800 樓盤地址: 虹許路788號(hào)（近古羊路）物業(yè)屬性: 普通商品房房屋現(xiàn)狀: 現(xiàn)房綠化率: 50 %開(kāi)發(fā)商: 仲盛集團(tuán)仲盛房地產(chǎn)公司裝修狀況: 全裝修交通狀況 69、小區(qū)班車房型面積(M2) 三房二廳 139.28 - 157.09 二房二廳107 三房二廳 136 - 167.03 二房二廳 101.92 - 107 明申花園價(jià)格圍 5000-5600元/平方米物業(yè)地址閔行

17、吳中路671弄物業(yè)現(xiàn)狀竣工開(kāi)盤時(shí)間 1998-9-25 綠化率 51% 交通狀況 69、87、548、721、752、757、931、莘仙線、中衛(wèi)線、地鐵一號(hào)線小區(qū)配套超市、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)屬性住宅售樓熱線 64056655 售樓地址吳中路671弄發(fā)展商：天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商: 明申企業(yè)發(fā)展公司得房率 87 % 樓層狀況8幢高層 6層 8幢小高層 4層主要房型：五室二廳二衛(wèi) 191.77 三室二廳二衛(wèi) 146.26 三室二廳二衛(wèi) 142.22 三室二廳二衛(wèi) 123 二室二廳105.4 閔行區(qū)域樓盤小結(jié)：上述樓盤都位于虹許路以東，吳中路兩側(cè)，即位于長(zhǎng)寧、徐匯兩區(qū)三面包含之處。這幾個(gè)樓盤

18、在地理區(qū)位上與本項(xiàng)目有著極為類似之處，可以說(shuō)是地理環(huán)境如出一轍（名都城與浩潤(rùn)苑與古北新區(qū)較為接近）。但售價(jià)卻有著極大的差別：名都城與浩潤(rùn)苑都是單價(jià)萬(wàn)元以上的豪宅，而古北新城、明申花園以與本案都為中檔住宅。顯然，造成這一差別的是各個(gè)物業(yè)的在規(guī)劃定位以與古北與漕河涇在大眾潛意識(shí)中不同評(píng)價(jià)。因此，如何改善本項(xiàng)目所處區(qū)域在大眾意識(shí)中的觀念是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵所在。另外，上述樓盤還有一個(gè)共同特點(diǎn)：房型在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都較大，這既說(shuō)明區(qū)域物業(yè)整體有較高的品質(zhì)，也同時(shí)說(shuō)明區(qū)域物業(yè)存在著較為明顯的同質(zhì)化傾向。長(zhǎng)寧區(qū)中央花園物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層、小高層開(kāi)發(fā)商：銀潤(rùn)投資、一百集團(tuán)房地產(chǎn)有線公司售樓： 62

19、753275 62751111 銷售證：長(zhǎng)房（2002）預(yù)字025號(hào)起價(jià)： 15000元/平方米均價(jià)： 15000元/平方米付款方式：銀行貸款物業(yè)地址：長(zhǎng)寧虹橋路、虹西路（廣播大廈旁）開(kāi)盤時(shí)間： 2002-5-28 虹橋中洋公寓物業(yè)類別：公寓建筑類別：多層、小高層開(kāi)發(fā)商：復(fù)興房地產(chǎn)虹橋售樓： 62613628 62618753 起價(jià)：6700元/平方米均價(jià)： 7000元/平方米付款方式：八成三十年按揭物業(yè)地址：長(zhǎng)寧虹梅路(宋慶齡幼兒園旁) 交通狀況： 71、127、709、57、925、936、519、739等開(kāi)盤時(shí)間： 2002-9-8 入住時(shí)間： 2002-12-31 物管費(fèi)： 2.35元

20、/平方米/天臻藏元一新苑物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：小高層開(kāi)發(fā)商：元一置業(yè)售樓： 62091010，62092020 銷售證：長(zhǎng)房2001預(yù)字006號(hào)起價(jià)： 7000元/平方米均價(jià)： 7000元/平方米物業(yè)地址：長(zhǎng)寧長(zhǎng)寧中路1039弄交通狀況： 911，855，808，224，909，524，320，328，251，48，72，輕軌開(kāi)盤時(shí)間： 2001-9-1 入住時(shí)間： 2002-6-30 戶型： 3室2廳140.73上城up town（古北新苑）物業(yè)類別：公寓建筑類別：小高層開(kāi)發(fā)商：復(fù)錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓： 62086969 62086363 銷售證：長(zhǎng)房（2002）預(yù)字008號(hào)起價(jià)： 850

21、0元/平方米均價(jià)： 10000元/平方米付款方式：八成三十年按揭物業(yè)地址：長(zhǎng)寧古北路1398弄(近古羊路）開(kāi)盤時(shí)間： 2002-10-1 入住時(shí)間： 2003-8-31 物管費(fèi)： 2.6元/平方米天停車位： 370 戶型： 3室2廳158尚品聯(lián)鑫虹橋苑（售完）物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層、小高層開(kāi)發(fā)商：路358號(hào)近伊犁路口售樓： 62786122 62786166 起價(jià)： 6000元/平方米均價(jià)： 6250元/平方米付款方式：八成30年按揭物業(yè)地址：長(zhǎng)寧路358號(hào)近伊犁路口開(kāi)盤時(shí)間： 2001-12-15 入住時(shí)間： 2002-12-1 長(zhǎng)寧區(qū)域樓盤小結(jié)：上述樓盤都位于古北新區(qū)或者與古北新

22、區(qū)毗鄰。 顯然，該處樓盤整體上的售價(jià)比前述處于閔行區(qū)域的樓盤要搞出一個(gè)檔次，表明市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)物業(yè)的地理區(qū)位較為敏感，由地段帶來(lái)的附加值差別非常大。由此可推斷市場(chǎng)對(duì)前述閔行區(qū)域的樓盤與此處的樓盤有著鮮明的區(qū)分，表明此處樓盤與前述閔行區(qū)域樓盤的市場(chǎng)替代可能性較小，目標(biāo)客戶群有著質(zhì)的差別。徐匯區(qū)時(shí)空公寓（全裝修）物業(yè)類別：公寓建筑類別：小高層開(kāi)發(fā)商：徐匯軟件發(fā)展售樓： 64476862 64476863 銷售證：徐匯（2002）預(yù)字第51號(hào)起價(jià)： 10000元/平方米均價(jià)： 11500元/平方米付款方式： 8成30年物業(yè)地址：長(zhǎng)寧虹橋路628號(hào)(番愚路口) 交通狀況：地鐵、02、43等數(shù)十條公交線路

23、開(kāi)盤時(shí)間： 2002-9-28 入住時(shí)間： 2003-9-1 戶型： 1室1廳44.13 1室1廳61.44 1室1廳74.52虹橋樂(lè)庭物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層、小高層開(kāi)發(fā)商：樂(lè)庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓： 64076699 64079795 銷售證：徐匯（2002）預(yù)字第052號(hào)、053號(hào)起價(jià)： 5500元/平方米均價(jià)： 5500元/平方米付款方式：銀行貸款物業(yè)地址：徐匯虹橋路628號(hào)開(kāi)盤時(shí)間： 2001-12-15 入住時(shí)間： 2002-12-1 凱旋花園物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層開(kāi)發(fā)商：泛偉置業(yè)售樓： 64871111 起價(jià)： 5300元/平方米均價(jià)： 5650元/平方米付款方式：具

24、體方式：一次性付款、分期付款；貸款比例：70%；貸款銀行：建行物業(yè)地址：徐匯中漕路111號(hào)交通狀況： 732 754 89 92 111 戶型： 2室1廳95 2室2廳106 2室2廳119明輝華庭物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：小高層開(kāi)發(fā)商：傳信明輝置業(yè)售樓： 64285555 64695820 64696380 起價(jià)： 6000元/平方米付款方式：八成三十年物業(yè)地址：徐匯宜山路406弄(近蒲匯塘路) 交通狀況：地鐵一號(hào)線、732、754、02、大橋六線等多條公交線路均可到達(dá)。開(kāi)盤時(shí)間： 2001-6-30 入住時(shí)間： 2002-5-30 物管費(fèi)： 1.5元/平方米天戶型： 2室2廳106.76

25、 3室2廳131.22文定天下苑物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：小高層、高層開(kāi)發(fā)商：久星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓： 64417222 64417333 起價(jià)： 7000元/平方米均價(jià)： 7500元/平方米付款方式：按揭、一次性付清物業(yè)地址：徐匯文定路288弄(近凱旋路) 交通狀況：地鐵一號(hào)線、地鐵二號(hào)線、輕軌明珠線開(kāi)盤時(shí)間： 2001-8-1 入住時(shí)間： 2002-10-30 徐虹華庭哈佛印象物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層、小高層開(kāi)發(fā)商：凱虹房地產(chǎn)售樓： 64391034 64391277 銷售證：正在辦理中起價(jià)： 5600元/平方米均價(jià)： 6600元/平方米付款方式： 8成30年物業(yè)地址：徐匯徐虹北路3

26、00號(hào)交通狀況： 138，76，548，830，754 開(kāi)盤時(shí)間： 2001-10-1 入住時(shí)間： 2003-12-1 物管費(fèi)： 1.6元/平方米天戶型： 2室2廳101.01 3室2廳155.55徐匯金座物業(yè)類別：公寓建筑類別：高層開(kāi)發(fā)商：新國(guó)際房地產(chǎn)售樓： 64388822 64386343 銷售證：滬房地市字（2001）第006137號(hào)起價(jià)： 7280元/平方米均價(jià)： 8500元/平方米付款方式：八成三十年按揭物業(yè)地址：徐匯凱旋路3500號(hào)（華亭賓館旁）交通狀況： 76、138、126等多條公交線路開(kāi)盤時(shí)間： 2002-9-15 入住時(shí)間： 2003-11-30 戶型： 2室2廳154.

27、28 3室2廳194.04 4室2廳194.04徐家匯景園物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：小高層開(kāi)發(fā)商：佳輝房地產(chǎn)售樓： 54240475 64643768 銷售證：徐匯（2002）預(yù)字012號(hào)起價(jià)： 4900元/平方米均價(jià)： 6000元/平方米付款方式： 8成30年物業(yè)地址：徐匯徐虹北路18弄1號(hào)交通狀況：地鐵一號(hào)線、輕軌明珠線，近凱旋路開(kāi)盤時(shí)間： 2002-3-8 入住時(shí)間： 2003-9-1停車位： 100 戶型圖： 2室1廳112.23 3室1廳130.02徐匯區(qū)域樓盤小結(jié)：此處樓盤所處區(qū)域均位于中路、凱旋路沿線。之所以將該處樓盤與前述閔行區(qū)域的樓盤類比，主要是因?yàn)閮商幍臉潜P在售價(jià)上相近（

28、中路、凱旋路沿線售價(jià)相對(duì)較高），綜觀物業(yè)綜合品質(zhì)也相近（各有所稱道之處），而且此處樓盤的供應(yīng)量很大，因此，市場(chǎng)的替代效應(yīng)廣泛存在。主要區(qū)別在于：此處各項(xiàng)生活配套已經(jīng)成熟；發(fā)展空間相對(duì)較小。四項(xiàng)目分析古北首席項(xiàng)目位于吳中路429弄17號(hào)，貫通后的虹西路路口。在長(zhǎng)寧、徐匯、閔行的接壤地段。此地區(qū)因處于虹橋、漕河涇、徐家匯之間，而吸引、聚居了大量的外企白領(lǐng)。周邊有也有眾多樓盤。古北首席項(xiàng)目總量約30萬(wàn)平方米。目前針對(duì)的是其中的2幢18層的小高層，共172套。二梯二戶，全部為126141平方米的三房。相對(duì)與周邊的其他項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)古北首席本身的項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。而5800元/平方米左右的價(jià)格也與周邊樓盤類似，且由于本次推出的為全三房，