天津LOFT產(chǎn)品專(zhuān)項(xiàng)研究_102PPT

1、LOFT專(zhuān)項(xiàng)研究?jī)?nèi)容A. 當(dāng)今LOFT定義B. 土地性質(zhì)研判C. LOFT產(chǎn)品流程 D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究 E. 產(chǎn)品建議 F. 附件 2LOFT核心發(fā)現(xiàn)1432土地：LOFT是一種因地制宜的，適宜在公建用地上開(kāi)發(fā)的小眾產(chǎn)品銷(xiāo)售：LOFT最大的賣(mài)點(diǎn)是雙層面積單層計(jì)算的小戶型設(shè)計(jì)：LOFT據(jù)土地分類(lèi)最佳層高為4.8米和5.1米； LOFT根據(jù)客戶購(gòu)買(mǎi)力，最佳面積方案是30平方米左右未來(lái)發(fā)展：LOFT中短期仍有生存空間，但隨著國(guó)家監(jiān)管力度的加強(qiáng)，生存空間變得很小3LOFT優(yōu)勢(shì)1.可以將公建用地開(kāi)發(fā)成為回款相對(duì)較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地“住宅化”；2.可以針對(duì)性的滿足細(xì)分市場(chǎng)中小戶型群體的需求；3.LO

2、FT產(chǎn)品具有戶型面積小、總價(jià)低的特點(diǎn)；4.LOFT產(chǎn)品采取精裝修可以“模糊價(jià)格”， 規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)；5.LOFT作為復(fù)式產(chǎn)品單層計(jì)算面積利于銷(xiāo)售推廣；6、特有的立體感及時(shí)尚藝術(shù)氣息容易打動(dòng)年輕時(shí)尚人群；劣勢(shì)1.舒適度差影響推廣：敞開(kāi)式廚房不便使用； 沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)設(shè)置； 單層戶數(shù)密度大； 沒(méi)有日照時(shí)間保證 電梯配比低2.審批監(jiān)管環(huán)節(jié)多，提升項(xiàng)目難度： 消防要求高（噴淋管線入戶）； 層高受到限制3.銷(xiāo)售具有相對(duì)抗性：首付5成； 不能公積金貸款 水電價(jià)格貴，無(wú)燃?xì)猓?不能落戶口；4.政策監(jiān)管趨向細(xì)化，未來(lái)該產(chǎn)品附加值（贈(zèng)送面積）優(yōu)勢(shì)將減少LOFT產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比4 A. 當(dāng)今LOFT定義 LOFT的演變過(guò)程 L

3、OFT的發(fā)展階段 LOFT與其他個(gè)性化小戶型區(qū)分 LOFT與躍層、錯(cuò)層產(chǎn)品的區(qū)分5四方面定義LOFT 建筑結(jié)構(gòu)開(kāi)敞式復(fù)式小戶型住宅戶型結(jié)構(gòu)有挑高空間，功能區(qū)動(dòng)靜分離、可自由分割，樓下客廳、廚衛(wèi)；樓上書(shū)房及臥室消費(fèi)群體前衛(wèi)、高收入、追求時(shí)尚的白領(lǐng)階層、商務(wù)人士以及投資客坐落位置市中心或者稍遠(yuǎn)但交通便捷的公建用地6現(xiàn)代LOFT產(chǎn)品SOHO 現(xiàn)代城北京798近一段時(shí)期以復(fù)式住宅為主（居住為主）1996年居住與辦公為一體（辦公居?。┥鲜兰o(jì)90年代廠房形式（文化藝術(shù)居?。㎜OFT的演變過(guò)程在產(chǎn)品理念上，從具有藝術(shù)特征的類(lèi)廠房產(chǎn)品，發(fā)展成為 “純居住型產(chǎn)品”7LOFT的發(fā)展階段從國(guó)外傳入，在我國(guó)幾個(gè)大城市

4、逐漸演變成為一種居住或居住辦公一體的產(chǎn)品8LOFT與其他個(gè)性化小戶型區(qū)別是眾多小戶型中個(gè)性化復(fù)式居住空間的一種形式9產(chǎn)品概念布局躍層一套住宅占有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層，層高相同，僅由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等二層為私密性較強(qiáng)的臥室、書(shū)房等.錯(cuò)層一套住宅地面不處于同一標(biāo)高，但房間的層高是相同的一般是公共開(kāi)放的空間位于一個(gè)標(biāo)高的平面上，如客廳、餐廳、廚房等；私密性較強(qiáng)的房間處于另一個(gè)平面，如臥室、書(shū)房等，兩個(gè)部分之間通過(guò)臺(tái)階聯(lián)系.復(fù)式復(fù)式住宅在建造上每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)層高經(jīng)常低于躍層式住宅，兩層層高不同；一般有挑空共享的部分常見(jiàn)于住宅用地產(chǎn)品復(fù)式住宅的下層供起居

5、用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板LOFT復(fù)式地面不僅不處于同一平面，而且房間的層高也有差異；公建用地產(chǎn)品不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅，不僅通過(guò)地面的高差進(jìn)行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸loft可以理解為復(fù)式的一種，一般層高在4.8米或以上，一層層高較高且有共享空間；二層層高相對(duì)較低或有贈(zèng)送空間loft產(chǎn)品立體感較強(qiáng)，舒適度稍差，一般以公寓形式出現(xiàn)，戶型沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，以高大玻璃或飄窗形式出現(xiàn)。一層一般為開(kāi)放式廚房和衛(wèi)生間及會(huì)客廳；二層為臥室，部分產(chǎn)品以敞開(kāi)形式出現(xiàn)。LOFT與躍層、錯(cuò)層、

6、復(fù)式的區(qū)別LOFT是一種帶有挑空共享空間的復(fù)式住宅躍層錯(cuò)層復(fù)式10LOFT是復(fù)式居住產(chǎn)品類(lèi)型123LOFT的演變過(guò)程LOFT的發(fā)展階段LOFT與其他個(gè)性化小戶型區(qū)別LOFT與躍層、錯(cuò)層產(chǎn)品的區(qū)別小結(jié)LOFT是一種不同標(biāo)高的復(fù)式居住小戶型產(chǎn)品1112 B. LOFT土地性質(zhì)研判土地類(lèi)型分析土地級(jí)別分析12 土地類(lèi)型分析B. LOFT土地性質(zhì)研判13住宅用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地及工業(yè)用地適宜做loft產(chǎn)品不經(jīng)濟(jì)可行可行居住用地不經(jīng)濟(jì)原因：1、在總高度一定的情況下，LOFT產(chǎn)品層數(shù)較少；2、在單層面積一定的情況下，LOFT產(chǎn)品出房率較低，公攤面積較高。3、從舒適度方面，LOFT產(chǎn)品沒(méi)有陽(yáng)

7、臺(tái)、朝向等保證。14注：層高標(biāo)準(zhǔn)參照關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知及天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法住宅產(chǎn)品、居住公寓70年混合公寓50年酒店式公寓40年寫(xiě)字樓50年商鋪用地40年工業(yè)用地50年3.6X4.8米， 1.5倍4.8X5.4米， 2倍4.8X5.4米， 1.5倍5.4X6.6米， 2倍4.8X5.4米， 1.5倍5.4X6.6米， 2倍5.1X6.0米， 1.5倍6.0X7.8米， 2倍不經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)可行可行可行可行3.6X4.8米， 1.5倍4.8X5.4米， 2倍住宅用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地特殊政策下出現(xiàn)公寓產(chǎn)品3.6米無(wú)法有效分割4.8米層高經(jīng)濟(jì)可行5.1米層高經(jīng)

8、濟(jì)可行LOFT用地一般為公建用地，4.8米及5.1米是層高關(guān)鍵點(diǎn)15居住用地LOFT產(chǎn)品都有其產(chǎn)生的特殊原因，如嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范，出現(xiàn)loft的可能性較小注：土地類(lèi)別及子項(xiàng)細(xì)分依據(jù)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 16城市建設(shè)用地分類(lèi)類(lèi)別細(xì)分（C1C8）類(lèi)別子項(xiàng)（C11C65）層高規(guī)定現(xiàn)有項(xiàng)目土地市場(chǎng)狀況（基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別規(guī)定附后）考慮因素公共設(shè)施用地（C）C1行政辦公用地寫(xiě)字樓用地50年C12非市屬辦公用地4.8X5.4米 1.5 倍；5.4X6.6米 2倍上城豪苑：老城廂區(qū)域，寫(xiě)字樓50年層高4.8米4、5級(jí)土地LOFT潛在用地：層高4.8米，可按單層面積計(jì)算，在一定容積率下，保證出房率，有很大市場(chǎng)

9、賣(mài)點(diǎn)。寫(xiě)字樓資金回款慢，商住兩用LOFT去化率較高。商鋪用地層高5.1米，按單層計(jì)算，具有很大賣(mài)點(diǎn)。C2商業(yè)金融業(yè)用地（商業(yè)用地公寓產(chǎn)品：不受土地性質(zhì)限制可租可售）C21酒店式公寓用地40年4.8X5.4米 1.5 倍；5.4X6.6米 2倍第六大道6維極景：商業(yè)40年層高4.8米7級(jí)用地C21商鋪用地40年5.1X6.0米 1.5 倍；6.0X7.8米 2倍天津DE小洋樓：商業(yè)40年，層高5.1米C21混合式公寓50年C3文化娛樂(lè)用地 C4體育用地C5醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6教育科研用地C7文物古跡用地 C8公共設(shè)施用地LOFT產(chǎn)品通常出現(xiàn)在公建用地中的辦公及商業(yè)用地注：土地類(lèi)別及子項(xiàng)細(xì)分依據(jù)城市

10、用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 17城市建設(shè)用地分類(lèi)類(lèi)型細(xì)分(M1E8)類(lèi)別子項(xiàng)(T21E69)層高規(guī)定市場(chǎng)狀況考慮因素工業(yè)用地（M）M1一類(lèi)工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施無(wú)影響 以職工宿舍報(bào)建公寓,財(cái)智領(lǐng)地：50年；層高5.1米；出現(xiàn)酒店式公寓，但只能租，不能銷(xiāo)售有一定的優(yōu)惠政策M(jìn)2二類(lèi)工業(yè)用地：對(duì)居住及公共設(shè)施有一定影響M3三類(lèi)工業(yè)用地：有嚴(yán)重干擾和污染 非loft潛在用地倉(cāng)儲(chǔ)用地(W)W1普通倉(cāng)儲(chǔ)用地W2危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)用地W3堆場(chǎng)用地 非loft潛在用地對(duì)外交通用地(T)T1鐵路用地T2公路用地T3管道運(yùn)輸用地T4港口用地T5機(jī)場(chǎng)用地2142 非loft潛在用地道路廣場(chǎng)用地(S)S1道路用地S2廣場(chǎng)

11、用地S3社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地1132 非loft潛在用地市政公用設(shè)施用地(U)U1供應(yīng)設(shè)施用地U2交通設(shè)施用地U3郵電設(shè)施用地U4環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地U5施工與維修設(shè)施用地U6殯葬設(shè)施用地U7其他市政公用設(shè)施用地1142 非loft潛在用地綠地(G)G1公共綠地G2生產(chǎn)防護(hù)綠地1122 非loft潛在用地特殊用地(D)D1D3（略） 非loft潛在用地水域和其它用地（E）E1E8（略）2169工業(yè)用地在特殊政策下，會(huì)出現(xiàn)LOFT產(chǎn)品注：土地類(lèi)別及子項(xiàng)細(xì)分依據(jù)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 18土地級(jí)別分析B. LOFT土地性質(zhì)研判19集中區(qū)域：地級(jí)級(jí)別為35級(jí)間的中心城區(qū)分散區(qū)域：地級(jí)級(jí)別較高68級(jí)之

12、間，交通便利但較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域補(bǔ)充：一些較偏遠(yuǎn)的北辰、東麗等區(qū)政府附近以及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的商服用地，地級(jí)屬于78級(jí)，但是商業(yè)氛圍較濃，同樣適合做loft產(chǎn)品。注：數(shù)據(jù)來(lái)源2007年5月關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 級(jí)別商業(yè)（元/平方米)12300920072505350400031502600215016701290LOFT可能出現(xiàn)35級(jí)商業(yè)用地現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布的商業(yè)用地:20綠色區(qū)域38級(jí)用地可出現(xiàn)loft白色區(qū)域未出現(xiàn)loft產(chǎn)品21目前，這些項(xiàng)目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft產(chǎn)品，且沒(méi)有執(zhí)行天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法中的層高規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行“暫行辦法”住宅

13、用地建loft產(chǎn)品不可行注：數(shù)據(jù)來(lái)源2007年5月關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 級(jí)別居?。ㄔ?平方米)598052004200335028002250181014001060850中心城區(qū)現(xiàn)有在售的loft產(chǎn)品集中在地級(jí)為23級(jí)之間的居住用地居住用地:222級(jí)用地出現(xiàn)誠(chéng)基中心3級(jí)用地出現(xiàn)都市斕軒23頁(yè)碼 C. LOFT產(chǎn)品流程常規(guī)報(bào)建流程及LOFT流程關(guān)鍵要素上城豪苑報(bào)建關(guān)鍵環(huán)節(jié)24常規(guī)報(bào)建流程及LOFT流程關(guān)鍵要素C. LOFT產(chǎn)品流程25LOFT相關(guān)流程19要素4. 確定LOFT單體用地性質(zhì)；5. 確定層高6. 確定LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例；7. 確定功能分區(qū)：廚

14、房設(shè)計(jì)一般是開(kāi)放式廚房；8. 確定配套設(shè)施寫(xiě)字樓備案無(wú)煤氣；9. 確定水電暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；10.確定公寓外檐一般為玻璃幕墻；11.確定空調(diào)室外機(jī)擺位設(shè)計(jì)；12.LOFT公寓無(wú)室外陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；13.確定噴淋管線設(shè)計(jì)方案；14.確定其承載力； 15.確定LOFT戶型、戶數(shù)密度、電梯個(gè)數(shù)及位置；16.確定戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積；17.確定人防設(shè)施方案；1.確定土地性質(zhì)2.確定大配套煤水電供應(yīng)量配比3.能否增加容積率18.根據(jù)施工地基情況確定設(shè)計(jì)方案19.單層驗(yàn)收，雙層收房國(guó)有土地使用證階段（土地合法性確定）建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（確定建筑是否違章）施工許可證階段（確定是否開(kāi)工）銷(xiāo)售許可證階段（實(shí)測(cè)數(shù)與規(guī)范

15、面積數(shù)對(duì)比）準(zhǔn)入證階段產(chǎn)權(quán)證階段可能會(huì)出現(xiàn)土地性質(zhì)及報(bào)建流程變更“詳規(guī)”及“單體“報(bào)建階段是流程中的關(guān)鍵施工前地質(zhì)條件審查按施工圖紙單層驗(yàn)收26頁(yè)碼在簽訂土地合同時(shí)存在改變土地性質(zhì)及容積率等指標(biāo)的可能，但均屬于特殊情況國(guó)有土地使用證階段（一）27居住及商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)不同，同時(shí)公建用地不需要日照分析國(guó)有土地使用證階段（二）28LOFT一般層高為4.8米，單層計(jì)算具有經(jīng)濟(jì)性，但其在密度、戶型設(shè)計(jì)上舒適性受限建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（一）29報(bào)建流程關(guān)鍵因素LOFT產(chǎn)品涉及問(wèn)題個(gè)案分析職能部門(mén) 人防、消防設(shè)計(jì)審批層高、層數(shù)影響消防設(shè)施以及電梯個(gè)數(shù)、樓梯寬度、坡度等確定人防面積根據(jù)人口密度LOFT戶型、戶

16、數(shù)密度決定電梯個(gè)數(shù)及位置確定人防設(shè)施建設(shè)方案:酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商鋪需噴淋設(shè)施入戶人防可采取地下車(chē)庫(kù)或交納異地建設(shè)費(fèi)都市斕軒：住宅用地，因一層20幾戶消防不允許設(shè)有燃?xì)馀涮咨铣呛涝罚哼\(yùn)作后噴淋未入戶、室內(nèi)設(shè)燃?xì)馊朔擂k、公安消防支隊(duì)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定建筑是否違章規(guī)劃局項(xiàng)目備案、工程報(bào)建備案流程 建委勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)確定地基深度據(jù)地質(zhì)條件出勘察報(bào)告根據(jù)施工地基情況確定限高、層高設(shè)計(jì)公司施工圖審查審核全套施工圖審批建筑結(jié)構(gòu)建委施工招標(biāo)審批附加水暖電施工圖職能部門(mén)監(jiān)督執(zhí)行施工許可證確定是否開(kāi)工建委公建用地消防設(shè)計(jì)要有噴淋入戶且不允許有燃?xì)?，但在?shí)際運(yùn)作中存在一定的變數(shù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階

17、段（二）施工許可證階段304.8米為單層計(jì)算面積的最佳層高，為了規(guī)避2.2米超高規(guī)定，采取單層驗(yàn)收雙層收房銷(xiāo)售許可證階段31上城豪苑報(bào)建關(guān)鍵環(huán)節(jié)C. LOFT產(chǎn)品流程32寫(xiě)字樓立項(xiàng)兩套圖紙，按4.8米單層報(bào)建單層驗(yàn)收雙層收房上城豪苑項(xiàng)目報(bào)建五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)有煤氣，噴淋不入戶LOFT內(nèi)部文件33報(bào)建階段報(bào)建環(huán)節(jié)常規(guī)報(bào)建流程上城豪苑報(bào)建流程國(guó)有土地使用證階段可能會(huì)出現(xiàn)土地性質(zhì)及報(bào)建流程變更1. 土地變性：存在可能商業(yè)用地2. 確定大配套煤水電供應(yīng)量配比據(jù)容積率確定3. 能否突破限高改變?nèi)莘e率沒(méi)有改限高建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段“詳規(guī)”及“單體“報(bào)建階段是流程中的關(guān)鍵4. 確定LOFT單體用地性質(zhì)寫(xiě)字樓報(bào)建

18、5. 確定LOFT的層高層高4.8米6. 確定LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例面積，52137平米，主力戶型50平；20層，每層22戶7. 確定功能分區(qū)：廚房設(shè)計(jì)一般是開(kāi)放式廚房開(kāi)放式廚房8. 確定配套設(shè)施寫(xiě)字樓備案無(wú)煤氣有煤氣9. 確定水電暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商用標(biāo)準(zhǔn)(比民用高一倍左右)10.確定公寓外檐一般為玻璃幕墻玻璃幕墻11.確定空調(diào)室外機(jī)擺位設(shè)計(jì)隱藏12.LOFT公寓無(wú)室外陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)無(wú)陽(yáng)臺(tái)13.商業(yè)性質(zhì)LOFT需設(shè)置噴淋管線噴淋管線不入戶14.確定其承載力框架剪力墻15.根據(jù)戶型、戶數(shù)密度確定電梯個(gè)數(shù)及位置；20層，每層22戶，每層4梯16.確定戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積；買(mǎi)一層贈(zèng)一層17.人防設(shè)施一般

19、是地下車(chē)庫(kù)或交一定費(fèi)用采取異地建設(shè)1：2（與住宅共用）施工許可證階段施工前地質(zhì)條件審查18.根據(jù)施工地基情況確定限高參照相關(guān)規(guī)范銷(xiāo)售許可證階段按施工圖紙單層驗(yàn)收19.單層驗(yàn)收，雙層收房驗(yàn)收后再做夾層精裝修上城豪苑LOFT報(bào)建19要素34 D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究天津LOFT產(chǎn)品的共性、差異性在售LOFT項(xiàng)目信息35天津LOFT產(chǎn)品的共性、差異性D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究36天津loft產(chǎn)品共性6方面市內(nèi)復(fù)式產(chǎn)品，戶型面積在 3780平方米之間總價(jià)也一般在100萬(wàn)以下挑高一般在4.8米以上，可以進(jìn)行自由分割按單層面積收費(fèi)動(dòng)靜分離項(xiàng)目大都位于市中心稍偏遠(yuǎn)但交通便捷的地段周邊配套比較完善Loft產(chǎn)品一般先不做夾層

20、，驗(yàn)收后施工；可以模糊價(jià)格；減少自己分割的不便與鄰里之間的相互影響；迎合時(shí)尚人群需求，體現(xiàn)生活品質(zhì)有共享空間開(kāi)放式廚房無(wú)陽(yáng)臺(tái)年輕人（主要作為婚房）商務(wù)人事投資者（不存在購(gòu)房落戶者）一般采用精裝修小戶型總價(jià)低復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活戶型結(jié)構(gòu)三特征地段佳投資價(jià)值大客群以年輕置業(yè)者為主Loft共性公建用地類(lèi)住宅小眾產(chǎn)品，以酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商鋪形式出現(xiàn)371、loft產(chǎn)品大都有其特殊的產(chǎn)生原因普通居住用地上建復(fù)式產(chǎn)品不經(jīng)濟(jì)；其他用途用地上又有層高規(guī)定與配套限制2、Loft產(chǎn)品大多有其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)戶型結(jié)構(gòu)、層高、建筑形式等方面面積單層計(jì)算3、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各不同單層驗(yàn)收，驗(yàn)收后采取客戶委托施工方的方法做夾層；也有可

21、能雙層驗(yàn)收（例如4.8米復(fù)式，單層計(jì)算面積，層高2.2米以下部分不計(jì)入面積）天津loft產(chǎn)品差異性3方面38項(xiàng)目名（執(zhí)行情況） 產(chǎn)生原因土地性質(zhì) 層高（賣(mài)點(diǎn)）天津規(guī)定誠(chéng)基中心（未執(zhí)行新規(guī)）居住用地填補(bǔ)區(qū)域空白，以商業(yè)報(bào)建做居住產(chǎn)品居住公寓（70年）5.1米(上2.5、下2.6），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍都市斕軒（未執(zhí)行新規(guī)）原18層規(guī)劃遮擋附近居住區(qū)陽(yáng)光，擱置后改7層loft居住用地（70年）4.5米(上2.1、下2.22.3），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍金盛國(guó)際（未執(zhí)行新規(guī)）同意在其對(duì)面建寫(xiě)字樓，公建用地改居住居住用地（70年）4.4米(上2.1，下

22、2.3），1倍3.64.8，1.5倍4.8 5.4，2倍上城豪苑(按單層執(zhí)行)住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍寫(xiě)字樓（40年）4.8米(上2.3，下2.5），1倍4.8X5.4， 1.5倍；5.4X6.6， 2 倍第6大道6維極景住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍酒店式公寓（40年）4.8米，1倍，單層驗(yàn)收、收房4.8X5.4，1.5 倍；5.42.2M)上層層高2.2M可雙層驗(yàn)收上層層高2.2M需單層驗(yàn)收4.8單層可有夾層(上層層高2.2M) 或驗(yàn)收后客戶委托做夾層(上層層高2.2M)上層層高2.2M可雙層驗(yàn)收上層層高2.2M需單層驗(yàn)收4.85.41.5倍可有夾層可雙層驗(yàn)收5.4X6.62

23、倍可有夾層可雙層驗(yàn)收寫(xiě)字樓小于4.8單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓4.8單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓4.8X5.41.5倍可有夾層雙層驗(yàn)收5.4X6.62倍可有夾層雙層驗(yàn)收商鋪小于5.1 單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓5.1單層情況同酒店式公寓情況同酒店式公寓5.1X6.01.5倍可有夾層雙層驗(yàn)收6.0X7.82倍可有夾層雙層驗(yàn)收l(shuí)oft產(chǎn)品在驗(yàn)收上通過(guò)一定的方法規(guī)避相關(guān)規(guī)定注：1、如果客戶購(gòu)房用以注冊(cè)公司，單層收房驗(yàn)收合格后，還需經(jīng)過(guò)消防部門(mén)的第二次檢查， 如有夾層或沒(méi)有噴淋設(shè)施屬于違規(guī)；2、根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，（房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.

24、20m以上部位計(jì)算建筑面積。3、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各不同40在售LOFT信息D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究41天津市現(xiàn)有LOFT項(xiàng)目共7個(gè)，其中財(cái)智領(lǐng)地公寓部分已經(jīng)售磬，君臨天下因其面積上的隱蔽性，目前已責(zé)令封盤(pán)，另五個(gè)項(xiàng)目在售中天津DE小洋樓誠(chéng)基中心都市斕軒君臨天下金盛國(guó)際上城豪苑LOFT財(cái)智領(lǐng)地此項(xiàng)目已封盤(pán)辦公、居住兩用公寓已售罄42誠(chéng)基中心（一）：核心商圈中的高密度復(fù)式住宅項(xiàng)目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住公寓28.5萬(wàn)平米10.525.1米100處于南京路多以商業(yè)用地為主，缺少居住用地；開(kāi)發(fā)大戶型總價(jià)過(guò)高，以復(fù)式loft物業(yè)形式出現(xiàn)；報(bào)建曾有酒店及酒店式公寓，后均

25、改為住宅；樓間距小，出房率高，住宅標(biāo)準(zhǔn)擦邊球LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況LOFT目前均價(jià)住宅70年民用雙層驗(yàn)收10850 元平米起產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間主力戶型亮點(diǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與其他產(chǎn)品精裝差異一室兩室比例1：0.054（參考）4790平米4798萬(wàn)，均價(jià)：18300元/平方米 （一次性優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)可以選擇特惠房）附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)增加附加值毛坯交房項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖：南京路耀華中學(xué)對(duì)面共三棟LOFT，一棟47層，兩棟28層43銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價(jià)區(qū)間2005年9月至今已售9547平米68平米4771萬(wàn)元推廣訴

26、求LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容與住宅同期銷(xiāo)售推廣差異點(diǎn)推廣中遇到的問(wèn)題鉆石商圈，首付8萬(wàn)元，月供1800元起，津門(mén)投資神話；58平米精致豪宅，保值、升值潛力無(wú)限，租金回報(bào)無(wú)可比擬 主推小戶型的投資價(jià)值，同區(qū)域主打高端住宅高密度（一層40戶），多項(xiàng)消防標(biāo)準(zhǔn)不合格；篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷(xiāo)售；部分公攤被分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計(jì)算公攤；配套停車(chē)位受質(zhì)疑被媒體曝光后，開(kāi)發(fā)商美譽(yù)度下降，推廣受阻客戶反饋是否認(rèn)可精裝對(duì)哪些細(xì)節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對(duì)推廣內(nèi)容的反饋毛坯交房隔音、承重、方便孩子附近就學(xué)目前來(lái)看，68平米精裝實(shí)現(xiàn)租金1800元/月，沒(méi)有達(dá)到期望值誠(chéng)基中心（二）：銷(xiāo)售情況良好，推廣中篡改規(guī)劃受質(zhì)疑項(xiàng)目周邊以商

27、業(yè)為主，名校聚集，投資價(jià)值大4458平米戶型圖陽(yáng)臺(tái)增加了面積附加值；提高舒適性挑空客廳形成較好的視覺(jué)沖擊力8梯40戶高密度，舒適性差80平米戶型圖：首層平面圖（二層設(shè)有書(shū)房、主臥、共享空間、主衛(wèi)）誠(chéng)基中心（三）：戶型密度大、樓間距窄，舒適性差45首付比例月供金額（元月）可否公積金貸款貸款年限2成：2122802359可以30年項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息客戶支付情況潛在目標(biāo)客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力白領(lǐng)人士婚房；用于出租投資客；教育投資；單身白領(lǐng)年輕人誠(chéng)基中心（四）：客戶群為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人及投資客46天津DE小洋樓（一）：主體以LOFT為主，雙錯(cuò)層形式項(xiàng)目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建

28、筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因酒店式公寓3.7萬(wàn)平米15.1米（4.2及3.3米雙錯(cuò)層）80處于“創(chuàng)業(yè)商務(wù)區(qū)”，所處交通路況稍差；商務(wù)氛圍不強(qiáng)，且地塊為商業(yè)用地；區(qū)別周邊高密度高層項(xiàng)目，以雙錯(cuò)層類(lèi)住宅產(chǎn)品出現(xiàn)，與周邊形成差異化LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況LOFT目前均價(jià)商業(yè)40年商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)雙層驗(yàn)收8000元平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價(jià)格區(qū)間主力戶型亮點(diǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與其他產(chǎn)品精裝差異19棟3層低層，2棟4層多層，2棟5層多層；戶型比例未獲得一室6080平米；兩室8497平米；三室：111142平米42萬(wàn)98萬(wàn)（首付5成，一次性優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn) ）附贈(zèng)陽(yáng)

29、臺(tái)、露臺(tái)增加附加值；雙錯(cuò)層，二層空間可自由分割雙衛(wèi)設(shè)計(jì)毛坯交房二期LOFT單體效果圖項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖47銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價(jià)區(qū)間2008.4（一期）；08.7.26（二期）至今平均去化率為26套/月二期60多平米幾十套已售磬；剩余幾十套70多及8090平米戶型74平方米78平方米5255萬(wàn)元推廣訴求LOFT產(chǎn)品推廣內(nèi)容與住宅同期銷(xiāo)售推廣差異點(diǎn)推廣中遇到的問(wèn)題低層低密花園式兩層商務(wù)寓所星級(jí)酒店級(jí)別的管家式物業(yè)服務(wù) 沒(méi)有刻意區(qū)分，銷(xiāo)售以LOFT為主商業(yè)用地，不能辦落戶40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電認(rèn)可度低客戶反饋是否認(rèn)可精裝對(duì)哪些細(xì)節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對(duì)推廣內(nèi)容的反饋毛坯交房

30、贈(zèng)送面積花園式景觀沒(méi)有體現(xiàn)天津DE小洋樓（二）：小戶型銷(xiāo)售情況較好位于塘沽區(qū)上北板塊，周邊商務(wù)氛圍不強(qiáng)周邊高密度、高層項(xiàng)目為主48商業(yè)用地、雙錯(cuò)層提高了舒適度贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)提高面積附加值層高51.米2.7米2.4米商業(yè)用地層高為5.1米，雙錯(cuò)層形式層高分別為5.1米、4.2米、3.3米；5.1米層高，單層面積計(jì)算贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)或小露臺(tái)；動(dòng)靜分離；南北朝向，明廚明廁，雙衛(wèi)生間；商住兩用可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照戶型單體沙盤(pán)3.3米挑空4.2米層高51.米主力戶型圖：天津DE小洋樓（三）：南北向、明廚明衛(wèi)優(yōu)于或接近住宅宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)49項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元平方米）主力戶型面積(平方米)總房款DE小洋樓800076608000首

31、付比例月供金額（元月）可否公積金貸款貸款年限5成：3040002533否10年項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息客戶支付情況潛在目標(biāo)客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較大面積針對(duì)改善型客戶；辦公及居??；投資客有改善需求的中年客群DE小洋樓（四）：潛在客群為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且有改善需求的中年人及辦公、居住為一體的投資客50金盛國(guó)際（一）：錯(cuò)躍、平躍LOFT增強(qiáng)戶型立體感，弱化層高缺陷項(xiàng)目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住型公寓8萬(wàn)平米11.34.4米（上層2.1米，下層2.3米）36最初是公建用地，后來(lái)附帶條件將此地塊對(duì)面的土地上建寫(xiě)字樓，才將此公建用地報(bào)批為居住

32、用地周邊住宅，商務(wù)氛圍欠缺LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況LOFT目前均價(jià)住宅70年民用單層驗(yàn)收，委托可做夾層13500元平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價(jià)格區(qū)間主力戶型亮點(diǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與其他產(chǎn)品精裝差異一室、兩室比例：1：0.25一室：50m2兩室：6080m2 65104萬(wàn)；1萬(wàn)起價(jià)（目前有特惠），均價(jià)13500元錯(cuò)躍自然形成功能分區(qū)，且增強(qiáng)室內(nèi)立體感1800元/平方米項(xiàng)目共兩棟樓，分別為40層和23層。兩棟樓都有LOFT產(chǎn)品，以23層為主。51銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價(jià)區(qū)間2007.12.15至今整體去化率為37套/月，LOFT占總銷(xiāo)

33、售套數(shù)的三成；目前， 70多平米只剩一套，5060平米剩10套5080平方米65104萬(wàn)推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷(xiāo)售推廣差異點(diǎn)推廣中遇到的問(wèn)題絕版錯(cuò)層小戶型主推賣(mài)點(diǎn)雙地鐵上蓋，精裝小戶型超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多，同時(shí)室內(nèi)較低矮客戶反饋是否認(rèn)可精裝對(duì)哪些細(xì)節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容對(duì)推廣內(nèi)容的反饋認(rèn)可利用樓梯正面設(shè)計(jì)成影視墻，減少占用空間；錯(cuò)躍大落地窗感覺(jué)通透面積：是否買(mǎi)一層贈(zèng)一層認(rèn)可金盛國(guó)際（二）：LOFT銷(xiāo)售情況一般，錯(cuò)躍戶型增加新意位于西馬路與南馬路交口老城廂板塊認(rèn)可度較高地鐵上蓋，交通便利521.9米2.3米1.9米2.3米3.6米4.4米8米層高落地飄窗增強(qiáng)室內(nèi)通透性63平米戶型圖77平

34、米戶型圖金盛國(guó)際（三）：錯(cuò)躍層增強(qiáng)室內(nèi)立體感，落地窗增強(qiáng)通透性平躍戶型圖53項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元平方米）主力戶型面積(平方米)總房款金盛國(guó)際1200054646320首付比例月供金額（元月）可否公積金貸款貸款年限2成：1292641436可以30年項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息客戶支付情況潛在目標(biāo)客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況要求不高，普通年輕人婚房；單身白領(lǐng)；投資性購(gòu)房年輕人金盛國(guó)際（四）：潛在客群為普通年輕人及一些投資客54上城豪苑（一）：小戶型巧設(shè)計(jì)，步入式衣帽間增加新意項(xiàng)目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因?qū)懽謽?.4萬(wàn)平米4.54.8米(上層2.3米，下層2.

35、5米)20在其自身報(bào)批的公建用地上選取其中一部分以寫(xiě)字樓立項(xiàng)；在周邊大片住宅情況下，類(lèi)住宅產(chǎn)品歡迎程度會(huì)較高LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況LOFT目前均價(jià)辦公40年商業(yè)單層驗(yàn)收后做夾層14000元平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價(jià)格區(qū)間主力戶型亮點(diǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與其他產(chǎn)品精裝差異一室：50兩室：35三室：1553、88、140平米74196萬(wàn)；均價(jià)1.31.5萬(wàn)平方米主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計(jì)緩解小面積局促感2000元/平米略高于項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅產(chǎn)品項(xiàng)目位置圖上西區(qū)上東區(qū)LOFT所在位置上城豪苑地鐵一號(hào)線（已通車(chē)）地鐵四號(hào)線（規(guī)劃中）南馬路東馬路北馬路地鐵二號(hào)線（已開(kāi)工）西馬路

36、項(xiàng)目沙盤(pán)圖55銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價(jià)區(qū)間2008年2月至今LOFT共兩棟樓，目前開(kāi)了一棟，已經(jīng)銷(xiāo)售70，多是朝陽(yáng)、樓層佳的戶型5388平米74123萬(wàn)推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷(xiāo)售推廣差異點(diǎn)推廣中遇到的問(wèn)題精裝復(fù)式公寓，買(mǎi)一層得兩層；精裝LOFT宜商宜住整個(gè)項(xiàng)目以住宅部分宣傳為主，帶動(dòng)LOFT的銷(xiāo)售(LOFT熱銷(xiāo)期會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行階段性宣傳)前期訴求“4.8精裝LOFT，買(mǎi)1得2”和“4.8精裝LOFT，宜商宜住”市場(chǎng)反映冷淡，后期以“熱點(diǎn)地段的低總價(jià)”作為訴求，受到客戶的認(rèn)可客戶反饋是否認(rèn)可精裝對(duì)哪些細(xì)節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容推廣內(nèi)容反饋認(rèn)可樓梯占空間小，自然

37、分割，比較時(shí)尚精裝是否符合交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于低總價(jià)的反饋更加敏感上城豪苑（二）：LOFT銷(xiāo)售情況較好，且多是性價(jià)比高的小戶型前期推廣訴求后期推廣訴求56雙臥設(shè)計(jì)提高舒適度隱藏空調(diào)機(jī)位戶型圖層高2.1米2.5米4.8米步入式衣帽間時(shí)尚，提高方便性戶型空間展示開(kāi)敞式書(shū)房合理利用空間上城豪苑（三）：步入式衣帽間、開(kāi)敞式書(shū)房及雙臥設(shè)計(jì)增加LOFT新意57項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元平方米）主力戶型面積(平方米)總房款上城豪苑1450053768500首付比例月供金額（元月）可否公積金貸款貸款年限5成：3842503202否10年項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息客戶支付情況潛在目標(biāo)客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資客

38、；商務(wù)人士；高級(jí)白領(lǐng)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕人上城豪苑（四）：潛在客群為投資客及有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的商務(wù)人士58都市斕軒（一）：中心城區(qū)7層高密度精裝小戶型項(xiàng)目基本參數(shù)產(chǎn)品形式建筑面積容積率層高LOFT產(chǎn)品所占比重LOFT規(guī)劃原因居住型公寓1.7萬(wàn)平米2.24.5米(上層2.1米；下層2.2至2.3)100最初報(bào)批18層住宅項(xiàng)目，由于此規(guī)劃對(duì)其后面的建筑有遮擋，項(xiàng)目被擱置1年后，重新規(guī)劃；按居住型公寓進(jìn)行報(bào)批，規(guī)劃建7層loft產(chǎn)品LOFT產(chǎn)品基本參數(shù)土地屬性產(chǎn)權(quán)年限水電配套標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況LOFT目前均價(jià)民用70年民用雙層驗(yàn)收17615元平米產(chǎn)品介紹戶型配比面積區(qū)間總價(jià)格區(qū)間主力戶型亮點(diǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與其他產(chǎn)品精裝

39、差異一室70；兩室15；三室15一室：3947平方米；兩室：4756平方米；三室：7080平方米66152萬(wàn)/套 ；39平米66萬(wàn)，47平米85萬(wàn)，56平米100萬(wàn)（按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)；一次性3個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)可以再議價(jià)）贈(zèng)送3.57平方米的儲(chǔ)藏間2000元/平米項(xiàng)目位置圖單體效果圖59銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售時(shí)間主力戶型銷(xiāo)售情況主力戶型面積區(qū)間主力戶型總價(jià)區(qū)間2008年3月至今平均去化率為16套/月，高于河西區(qū)平均去化率主力戶型去化率為24套共推案200多套；已售70803947平米6685萬(wàn)推廣訴求LOFT推廣內(nèi)容與住宅同期銷(xiāo)售推廣差異點(diǎn)推廣中遇到的問(wèn)題體北核心區(qū)七層精裝電梯復(fù)式小戶型早期主推投資價(jià)值；后期側(cè)重

40、居住的便捷和舒適性客戶反饋是否認(rèn)可精裝對(duì)哪些細(xì)節(jié)滿意關(guān)注內(nèi)容推廣內(nèi)容反饋比較認(rèn)可家居解決方案、裝修效果檔次較好；采光、戶型搭配適中裝修的質(zhì)量和價(jià)格宣傳投資價(jià)值效果較差對(duì)精裝、復(fù)式結(jié)構(gòu)滿意都市斕軒（二）：主力戶型銷(xiāo)售情況較好，客戶對(duì)精裝滿意度較高較好地段：臨近體育館位于衛(wèi)津南路6037-48m2戶型圖47-50m2戶型圖70-81m2戶型圖層高2.1米2.22.3米4.5米開(kāi)敞式精裝廚房4.5米挑高，增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力都市斕軒（三）：精裝修降低了高密小戶的缺陷，贈(zèng)送壁櫥提高附加值利用公共走道上空做室內(nèi)儲(chǔ)藏室61項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元平方米）主力戶型面積(平方米)總房款都市斕軒1761547827905首付

41、比例月供金額（元月）可否公積金貸款貸款年限2成：1655811840可以30年項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息客戶支付情況潛在目標(biāo)客戶根據(jù)首付情況據(jù)月供情況據(jù)年限情況普通白領(lǐng)婚房；單身白領(lǐng)；投資性購(gòu)房年輕人都市斕軒（四） ：潛在客群為普通白領(lǐng)及一些投資客62小結(jié)（一）：在首付5成的基礎(chǔ)上可通過(guò)降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群商業(yè)用地均為首付5成，增加推廣難度，減少客群；首付5成下，投資客會(huì)及商務(wù)人士比例提高；首付5成下，可通過(guò)減少面積的方法，減少首付款，增加客群比例住宅用地可首付2成，增加了潛在客群；可公積金貸款增加客群；63項(xiàng)目名稱(chēng)土地屬性戶型配比面積區(qū)間（平方米）是否精裝戶型亮點(diǎn)誠(chéng)基中心住宅一

42、室：95；兩室：5 （參考）4790毛坯附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)增加附加值都市斕軒住宅一室70；兩室15；三室15一室：3947；兩室：4756；三室：7080精裝贈(zèng)送3.57平方米的儲(chǔ)藏間上城豪苑辦公一室：50兩室：35；三室：15 （參考）一室：53；兩室：88；三室：140精裝主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計(jì)緩解小面積局促感金盛國(guó)際住宅一室：80兩室：20 （參考）一室：50m2兩室：6080m2 精裝錯(cuò)躍自然形成功能分區(qū)，且增強(qiáng)室內(nèi)立體感天津DE小洋樓商業(yè)一室70；兩室15；三室15一室：3947；兩室：4756；三室：7080毛坯附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)增加附加值；雙錯(cuò)層，二層空間可自由分割雙衛(wèi)設(shè)計(jì)注：因LOFT

43、戶型可自由分割，所以“戶型配比”一欄一室及兩室比例只是參考比例LOFT在戶型配比上一室為主：大多超過(guò)50，約占整體5095之間；兩室及三室戶型配比較少：約550；其中兩室535；三室約15；LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房；戶型亮點(diǎn)以增加面積附加值、提升戶型立體感為主一室面積區(qū)間：3953平米；兩室面積區(qū)間：4788平米；三室面積區(qū)間：70140平米小結(jié)（二）：LOFT產(chǎn)品多是3953平方米之間、附帶精裝修的小戶型64項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售情況推廣內(nèi)容同期平層推廣差異推廣中的問(wèn)題客戶關(guān)注內(nèi)容誠(chéng)基中心主力戶型已售95鉆石商圈，首付8萬(wàn)元，月供1800元起，津門(mén)投資神話；58平米精致豪宅，保值、升值潛

44、力無(wú)限，租金回報(bào)無(wú)可比擬 主推小戶型的投資價(jià)值，同區(qū)域主打高端住宅被媒體曝光后，開(kāi)發(fā)商美譽(yù)度下降高密度（一層40戶），多項(xiàng)消防標(biāo)準(zhǔn)不合格；篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷(xiāo)售；部分公攤被分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計(jì)算公攤；配套停車(chē)位受質(zhì)疑配套；投資回報(bào)；隔音、承重都市斕軒平均去化率16；主力戶型去化率為24體北核心區(qū)七層精裝電梯復(fù)式小戶型早期主推投資價(jià)值；后期側(cè)重居住的便捷和舒適性裝修的質(zhì)量和價(jià)格上城豪苑總套數(shù)已售50；LOFT已經(jīng)銷(xiāo)售70精裝復(fù)式公寓，買(mǎi)一層得兩層；精裝LOFT宜商宜住以項(xiàng)目住宅部分推廣為主前期LOFT概念和可商可住的概念未被市場(chǎng)接受后期主要訴求為熱點(diǎn)地段的低總價(jià)小戶型,受到市場(chǎng)認(rèn)可精

45、裝是否符合交房標(biāo)準(zhǔn)金盛國(guó)際整體去化率為37，LOFT占總銷(xiāo)售套數(shù)的三成絕版錯(cuò)層小戶型主推賣(mài)點(diǎn)地鐵雙上蓋，精裝小戶型超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多是否買(mǎi)一層贈(zèng)一層；隔音問(wèn)題天津DE小洋樓平均去化率為26；主力戶型去化率為40低層低密花園式兩層商務(wù)寓所星級(jí)酒店級(jí)別的管家式物業(yè)服務(wù) 沒(méi)有刻意區(qū)分，銷(xiāo)售以LOFT為主商業(yè)用地，不能辦落戶40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電贈(zèng)送面積，景觀園林總結(jié)LOFT主力小戶型銷(xiāo)售情況較好推廣根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價(jià)值、精裝、商住兩用、小戶型等多數(shù)LOFT產(chǎn)品在推廣中不會(huì)刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵；公建用地的配套情況

46、也會(huì)成為障礙關(guān)注面積及裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)小結(jié)（三）：客戶興奮點(diǎn)是LOFT產(chǎn)品的面積與價(jià)格性價(jià)比及裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量65裝修配置附：典型項(xiàng)目裝修明細(xì)列表66 E. 產(chǎn)品建議LOFT開(kāi)發(fā)十三方面LOFT適宜用地LOFT限高要求LOFT可行報(bào)建方案LOFT熱銷(xiāo)戶型關(guān)鍵詞LOFT配套要求LOFT推廣情況LOFT增加客群方法LOFT根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最佳面積區(qū)間LOFT潛在客群LOFT潛在客群核心訴求LOFT潛在客群關(guān)注細(xì)節(jié)LOFT各地發(fā)展空間LOFT發(fā)展空間LOFT空間分布要點(diǎn)LOFT存在缺陷及風(fēng)險(xiǎn)提示67LOFT產(chǎn)品開(kāi)發(fā)十三方面E. 產(chǎn)品建議681. LOFT產(chǎn)品適宜用地為公共設(shè)施用地項(xiàng)目名建筑類(lèi)型土地性質(zhì)誠(chéng)基中

47、心酒店式公寓住宅用地都市斕軒居住公寓住宅用地金盛國(guó)際居住公寓住宅用地上城豪苑酒店式公寓辦公用地第6大道6維極景酒店式公寓商業(yè)用地天津DE小洋樓洋房商業(yè)用地鑫貿(mào)財(cái)智領(lǐng)地公寓工業(yè)用地特殊原因公共設(shè)施用地LOFT產(chǎn)品是解決住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)體量的產(chǎn)品形式之一，其目的是將商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為“居住”性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售和操作。特殊政策下，工業(yè)用地可行69土地類(lèi)別土地類(lèi)別子項(xiàng)限高一般情況市場(chǎng)現(xiàn)象公建用地酒店式公寓目前，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范，但在土地出讓中會(huì)有該地塊的控規(guī)要求，注明建筑物的限高：一般情況下酒店式公寓、寫(xiě)字樓及工業(yè)用地的居住產(chǎn)品可以根據(jù)地塊的容積率確定該建筑的高度；其中，主干道兩邊建筑物不能太高；中心城區(qū)的繁

48、華地塊，據(jù)情況可以出現(xiàn)超高層建筑；商鋪用地的層高一般在7層以下6維極景（酒店式公寓）：高層，90米共21層，頂層為平層，12層為商鋪，LOFT共18層；寫(xiě)字樓上城豪苑（寫(xiě)字樓）： 高層，116米共24層，14層商鋪，LOFT共20層商鋪DE小洋樓（商鋪用地）： 低層、多層， 1530米3層、4層、5層工業(yè)用地一類(lèi)工業(yè)用地財(cái)智領(lǐng)地（工業(yè)用地）： 高層，72米共14層均為L(zhǎng)OFT總結(jié)目前，建筑物限高依據(jù)是，土地出讓中該地塊的控規(guī)要求。一般情況下，酒店式公寓、寫(xiě)字樓及工業(yè)用地為高層LOFT，商鋪用地多為低層及多層LOFT。注：根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ37-87（試行）第1.0.5條民用建筑高度與層

49、數(shù)的劃分1、13層為低層；46層為多層；79層為中高層；10層以上為高層。2、公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24米者為高層（不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑）。3、建筑物高度超過(guò)100米時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。 2. LOFT產(chǎn)品限高要求：在酒店式公寓、寫(xiě)字樓及工業(yè)用地下的LOFT均為高層，商鋪用地為低層及多層70最佳層高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓、酒店式公寓4.8米；商鋪5.1米3.6X4.8米， 1.54.8X5.4米， 2居住公寓70年混合公寓50年4.8X5.4米， 1.55.4X6.6米， 2不經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)寫(xiě)字樓50年4.8X5.4米， 1.5 ；5.4X6.6米， 2可行50年限具

50、有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)40年限短，中央空調(diào)（商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)）酒店式公寓40年商鋪用地40年工業(yè)用地50年3.6X4.8米， 1.54.8X5.4米， 25.1X6.0米， 1.56.0X7.8米， 2政策傾斜下特殊情況可行可行可行商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，居住氛圍差；層高較高，舒適度高工業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，居住氛圍差可行方案3. LOFT產(chǎn)品主要可行報(bào)建方案: 寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商鋪71面積區(qū)間39140一室配比超過(guò)50客戶認(rèn)同精裝及LOFT復(fù)式結(jié)構(gòu)LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房；戶型亮點(diǎn)以增加面積附加值、提升戶型立體感為主家居解決方案以中高檔為主一室面積區(qū)間：3953平米兩室面積區(qū)間：4788平米三室面積

51、區(qū)間：70140平米LOFT在戶型配比上以一室為主：大多超過(guò)50，約占整體5095之間；兩室及三室戶型配比較少：約550；其中兩室535；三室約15；LOFT以40-50平一室精裝小戶型為主LOFT戶型因其復(fù)式可自由分割，所以在比例上以一室為主，且通過(guò)精裝修弱化高密度小戶型的缺點(diǎn)4. LOFT產(chǎn)品熱銷(xiāo)戶型關(guān)鍵詞：40-50平一室 精裝修 立體戶型 戶型面積附加值 72土地類(lèi)型物業(yè)類(lèi)別水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否有燃?xì)馐欠衽溆兄醒肟照{(diào)公建用地酒店式公寓商業(yè)收費(fèi)無(wú)配有中央空調(diào)寫(xiě)字樓商業(yè)收費(fèi)無(wú)針對(duì)LOFT沒(méi)有要求；（一般情況下，5A甲級(jí)寫(xiě)字樓配有中央空調(diào)）商鋪商業(yè)收費(fèi)有沒(méi)有明確要求工業(yè)用地公寓商業(yè)收費(fèi)有沒(méi)有明確

52、要求總結(jié)從配套角度看，LOFT最佳方案為公建用地下的商鋪類(lèi)產(chǎn)品以及工業(yè)用地的公寓產(chǎn)品5. LOFT產(chǎn)品從配套角度來(lái)看，商鋪及工業(yè)公寓具有燃?xì)馀涮?，且沒(méi)有中央空調(diào)配套明確要求，為最佳方案 73推廣內(nèi)容：根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價(jià)值、精裝、商住兩用、小戶型等與平層推廣差異性：多數(shù)LOFT產(chǎn)品在推廣中不會(huì)刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品推廣中問(wèn)題：根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵；公建用地的配套情況也會(huì)成為障礙現(xiàn)有LOFT推廣情況 現(xiàn)有LOFT產(chǎn)品在推廣中仍以同期平層產(chǎn)品為主，營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的選擇根據(jù)地段和居住氛圍進(jìn)行不同選擇 LOFT產(chǎn)品在推廣過(guò)程中，需要明確的內(nèi)容有：是

53、主打概念還是主打性價(jià)比（目前來(lái)看性價(jià)比更利于吸引市場(chǎng)） 是突出投資還是居住需求（視產(chǎn)品情況確定） 盡量消除客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)年限短、商業(yè)配套費(fèi)用的抵觸6. LOFT產(chǎn)品推廣特點(diǎn)74小于百萬(wàn)大于百萬(wàn)總房款減少客群(不考慮)首付2成（貸款年限30年）首付5成（貸款年限10年）增加客群減少客群特殊情況（住宅用地）面積50平方米左右面積30平方米左右減少客群增加客群7.LOFT可通過(guò)降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群白領(lǐng)人士婚房；用于出租投資客；商務(wù)人士；教育投資；單身白領(lǐng)75最佳方案居住用地特殊情況LOFT1. 商業(yè)用地2. 居住用地改善型客群；投資客；辦公及居住客群；商務(wù)人士；首付5成首付2成5

54、0平米左右30萬(wàn)以上30平米左右20萬(wàn)左右20萬(wàn)以下50平米左右60平米以上20萬(wàn)以上婚房；投資出租用房；投資教育用房；單身公寓；商務(wù)人士；辦公及居住用房婚房；投資出租用房；投資教育用房；單身公寓；商務(wù)人士；面向客群少戶型面積首付金額潛在客群8. LOFT產(chǎn)品根據(jù)客戶購(gòu)買(mǎi)力，最佳面積方案是30平米左右76Loft潛在客群 核心客群 過(guò)渡性居住 年輕婚房 單身公寓： 追求時(shí)尚的年輕人； 商務(wù)人士； 高級(jí)白領(lǐng) 導(dǎo)入客群 商住兩用用房： 中小企業(yè)辦公用房 投資型9. LOFT產(chǎn)品客群: 以過(guò)渡型和投資型客群為主7710.LOFT潛在客群的核心訴求：是交通便利的區(qū)域，核心客群普遍意義上有房款低，精裝修

55、的要求，而導(dǎo)入客群對(duì)地段有較高的要求78投資型商住兩用單身公寓年輕婚房過(guò)渡型居所挑空客廳通透性強(qiáng)有儲(chǔ)放雜物空間廁所干濕分離挑空客廳,個(gè)性樓梯設(shè)計(jì)臥室層高及私密性開(kāi)放式廚房及餐廳設(shè)計(jì)有贈(zèng)送壁廚有贈(zèng)送壁櫥或陽(yáng)臺(tái)時(shí)尚挑空設(shè)計(jì)開(kāi)放式廚房及臥室個(gè)性化樓梯臥室的挑高有工作的空間有獨(dú)立私密辦公空間客廳挑空開(kāi)敞通透有存放雜物的空間挑空、通透客廳設(shè)計(jì)開(kāi)敞式廚房及臥室11. LOFT潛在客群:關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)高度關(guān)注低度關(guān)注有獨(dú)立小書(shū)房朝向舒適各種配套完善（網(wǎng)線、安防等）房間可針對(duì)不同人群可塑性強(qiáng)較大的客廳79各地政策差異性：北京規(guī)范程度較弱，其他城市較為規(guī)范 從各地建筑規(guī)范的情況看：LOFT生存空間會(huì)越來(lái)越小城市規(guī)

56、范戶型容積率執(zhí)行時(shí)間未來(lái)可行性價(jià)格特征(新規(guī)未執(zhí)行）重慶重慶市小套型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑面積在60平方米以下的小套型住宅限制建“夾層”小套型是面積在37至60平米的住宅，使用面積不小于22平米，在樓層高度上，這類(lèi)小套型住宅層高宜為2.8米，不得高于3.6米。超過(guò)11層的高層通廊式小套型住宅建筑應(yīng)設(shè)防煙樓梯間 2008年9月不可行執(zhí)行“買(mǎi)一層送一層”；價(jià)格比周邊一般戶型售價(jià)高1.31.6倍；相同容積率下，收益較大杭州關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則住宅：大于等于4.5米：1.5倍；2005年6月不可行辦公建筑：大于等于4.8：1.5倍可行性差（小于4.8米舒適度差）商業(yè)：大于等于5米：1.5倍

57、可行上海關(guān)于加強(qiáng)對(duì)公寓式辦公建筑層高規(guī)劃管理的意見(jiàn)注：公寓式辦公商業(yè)用地上分割成小戶型并帶有衛(wèi)生間入戶的寫(xiě)字樓所有公寓式辦公建筑層高控制在4.5米以內(nèi) 即“買(mǎi)一層送一層”的公寓式辦公、酒店式辦公等項(xiàng)目將被叫停 2008年5月12日發(fā)布不可行純商業(yè)辦公類(lèi)物業(yè)層高限制可達(dá)到5.6米（一般在3米左右，衛(wèi)生間不入戶，持有性物業(yè)，很少賣(mài)） 不可行（層高可行，衛(wèi)生間不入戶不可行）北京容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 住宅：4.9 7.6 ，2倍；大于7.6，3倍2006年7月可行（小于4.9米未規(guī)范，存在漏洞）12. LOFT產(chǎn)品各地發(fā)展空間80在政策沒(méi)有細(xì)化，符合用地不斷增加下，仍有存在空間長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一些城市的規(guī)范更

58、加嚴(yán)格，此種產(chǎn)品生存空間很小目前LOFT是一種新的產(chǎn)品形式，迎合一定人群需要短期中短期長(zhǎng)期LOFT中短期內(nèi)仍有生存空間，遠(yuǎn)期并不看好狀況公建用地產(chǎn)品受限層高限制空間有存在空間狀況商業(yè)及綜合用地供給增加受限層高限制，規(guī)范沒(méi)有細(xì)化空間仍有存在空間狀況綜合性地塊供給增加受限規(guī)范更加細(xì)化空間變小13. LOFT產(chǎn)品發(fā)展空間81LOFT產(chǎn)品空間分布要點(diǎn)E. 產(chǎn)品建議82受歡迎的產(chǎn)品Loft產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)應(yīng)遵循四方面方便性舒適度私密性時(shí)尚度83LOFT產(chǎn)品空間分布上遵循：動(dòng)靜分離，提高戶型方便性、實(shí)用性、舒適性關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)計(jì)初衷較好設(shè)計(jì)列舉挑空設(shè)計(jì)達(dá)到視覺(jué)沖擊；避免二層層高受限缺陷；高大的落地窗增加空間擴(kuò)張力都

59、市斕軒：小戶型二層敞開(kāi)式臥室；挑空設(shè)計(jì)減少了封閉、限高的壓抑感客廳設(shè)計(jì)避免客廳凌亂感，保持功能分區(qū)；增加空間擴(kuò)張力通過(guò)層高及樓梯的擺位自然分割餐廳、客廳及臥室廚房設(shè)計(jì)盡量設(shè)計(jì)成明廚；較小廚房設(shè)計(jì)成開(kāi)敞式；有存放雜物空間3040平米小戶型產(chǎn)品：多是西式敞開(kāi)式廚房6080平米大戶型產(chǎn)品：可設(shè)計(jì)成封閉式廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)確定是否需要雙衛(wèi)生間；干濕分離天津DE小洋樓：樓上樓下雙衛(wèi)生間；樓上衛(wèi)生間客戶可選擇是否保留；干濕分離樓梯擺位盡量減小占地空間；其擺位自然融入功能分區(qū)天津DE小洋樓：樓梯成為雙錯(cuò)層的連接橋梁，自然形成高度落差；樓梯的正面設(shè)計(jì)成電視墻，減少占地空間壁櫥、衣帽間、陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）通過(guò)走道、電梯間

60、等空間“借用”部門(mén)面積，增加附加值都市斕軒：贈(zèng)送壁櫥上城豪苑：臥室連接步入式衣帽間天津DE小洋樓：贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)臥室、書(shū)房動(dòng)靜分離大部分戶型設(shè)計(jì)均是樓上臥室（主臥）、書(shū)房（開(kāi)敞式書(shū)房）；樓下（次臥）、起居室、廚衛(wèi)84挑空設(shè)計(jì)：挑空、落地窗設(shè)計(jì)增加視覺(jué)沖擊，降低二層層高受限缺陷挑空設(shè)計(jì)增強(qiáng)高大視覺(jué)沖擊高落地窗增強(qiáng)了空間通透性4.2米挑高85客廳設(shè)計(jì)：通過(guò)層高及樓梯的擺位自然分割客廳、臥室等空間樓梯的擺位自然分割居住空間鏡面設(shè)計(jì)增強(qiáng)室內(nèi)視覺(jué)擴(kuò)張力2.4米層高餐廳及廚房，與客廳4.2米自然區(qū)分，落地窗增加通透性2.4米層高餐廳及廚房，與客廳4.2米自然區(qū)分，落地窗增加通透性86廚房設(shè)計(jì)：較小面積設(shè)計(jì)