養(yǎng)老中心項目投資方案計劃書

1、XX養(yǎng)老服務(wù)中心 投資方案PAGE XXX養(yǎng)老服務(wù)中心項目投資方案計劃書 XXXXX項目管理有限公司20XX年X月XX日目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc393826646 一、項目背景 PAGEREF _Toc393826646 h 3 HYPERLINK l _Toc393826647 1、投資單位 PAGEREF _Toc393826647 h 3 HYPERLINK l _Toc393826648 2、項目已取得的建設(shè)審批手續(xù) PAGEREF _Toc393826648 h 3 HYPERLINK l _Toc393826649 3股東、股份分配及

2、出資 PAGEREF _Toc393826649 h 4 HYPERLINK l _Toc393826650 二、項目概況 PAGEREF _Toc393826650 h 5 HYPERLINK l _Toc393826651 1.地塊坐落位置及環(huán)境 PAGEREF _Toc393826651 h 5 HYPERLINK l _Toc393826652 2. 宗地區(qū)位及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc393826652 h 5 HYPERLINK l _Toc393826653 3、規(guī)劃控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc393826653 h 6 HYPERLINK l _Toc39382665

3、4 三、用地拆遷及移民安置分析6 HYPERLINK l _Toc393826655 四、人口老齡化和產(chǎn)業(yè)政策分析6 HYPERLINK l _Toc393826656 1、人口老齡化速度加快6 HYPERLINK l _Toc393826657 2、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc393826657 h 8 HYPERLINK l _Toc393826658 五、市場分析 PAGEREF _Toc393826658 h 13 HYPERLINK l _Toc393826659 1、養(yǎng)老地產(chǎn)情況 PAGEREF _Toc393826659 h 14 HYPERLINK l _To

4、c393826660 2、地價分析 PAGEREF _Toc393826660 h 15 HYPERLINK l _Toc393826661 六、項目定位 PAGEREF _Toc393826661 h 15 HYPERLINK l _Toc393826662 1、轄區(qū)及周邊人口 PAGEREF _Toc393826662 h 15 HYPERLINK l _Toc393826663 2、項目整體定位 PAGEREF _Toc393826663 h 15 HYPERLINK l _Toc393826664 七、規(guī)劃設(shè)計 PAGEREF _Toc393826664 h 15 HYPERLINK

5、l _Toc393826665 1、規(guī)劃設(shè)計考慮老年人的需求 PAGEREF _Toc393826665 h 16 HYPERLINK l _Toc393826666 2、房屋功能面積分配 PAGEREF _Toc393826666 h 16 HYPERLINK l _Toc393826667 八、項目收入測算 PAGEREF _Toc393826667 h 17 HYPERLINK l _Toc393826668 1、項目收入分析 PAGEREF _Toc393826668 h 19 HYPERLINK l _Toc393826669 2、項目分年收入預(yù)測20 HYPERLINK l _To

6、c393826670 九、 總投資測算與資金籌措2 PAGEREF _Toc393826670 h 1 HYPERLINK l _Toc393826671 1、 估算依據(jù)2 PAGEREF _Toc393826671 h 1 HYPERLINK l _Toc393826672 2、 總投資測算2 PAGEREF _Toc393826672 h 1 HYPERLINK l _Toc393826673 3、項目總投資及來源 PAGEREF _Toc393826673 h 24 HYPERLINK l _Toc393826674 4. 年總投資和成本費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc39382667

7、4 h 24 HYPERLINK l _Toc393826675 十、現(xiàn)金流量分析表 PAGEREF _Toc393826675 h 25 HYPERLINK l _Toc393826676 十一、項目財務(wù)評價 PAGEREF _Toc393826676 h 27 HYPERLINK l _Toc393826677 1、盈利能力分析 PAGEREF _Toc393826677 h 27 HYPERLINK l _Toc393826678 2、償債能力分析 PAGEREF _Toc393826678 h 28 HYPERLINK l _Toc393826679 十二、項目風(fēng)險及應(yīng)對策略 PAGE

8、REF _Toc393826679 h 28 HYPERLINK l _Toc393826680 1、市場風(fēng)險 PAGEREF _Toc393826680 h 28 HYPERLINK l _Toc393826681 2、經(jīng)營風(fēng)險 PAGEREF _Toc393826681 h 28 HYPERLINK l _Toc393826682 3、資金風(fēng)險 PAGEREF _Toc393826682 h 29 HYPERLINK l _Toc393826683 4、產(chǎn)品風(fēng)險 PAGEREF _Toc393826683 h 29 PAGE 21XX養(yǎng)老服務(wù)中心投資方案一、項目背景1、投資單位項目名稱：X

9、X養(yǎng)老服務(wù)中心投資單位：XXX服務(wù)有限公司法人代表：XXX注冊資金：1000萬元住址：XX市XX區(qū)XX街路XX號XX服務(wù)有限公司成立于20XX年X月，在XX省內(nèi)擁有50余家直營店，正式員工XX余人，20XX年X月通過國家ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。公司主要經(jīng)營家政服務(wù)、清潔服務(wù)、人力資源外包、人力資源勞務(wù)派遣、清潔用品、嬰兒用品銷售等等。2、項目已取得的建設(shè)審批手續(xù)（1）X規(guī)（X）選20XXX號建設(shè)項目選址意見書；（2）X環(huán)審20XXX號項目環(huán)境影響報告批復(fù)；(3) X發(fā)改20XXX號XX區(qū)發(fā)改委關(guān)于XX養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項目核準(zhǔn)的批復(fù)；（4）X土資函20XXX號省國土資源廳關(guān)于批準(zhǔn)XX區(qū)XX養(yǎng)

10、老服務(wù)中心項目建設(shè)用地的函；（5）XX區(qū)國土資源規(guī)劃局向區(qū)政府發(fā)出的關(guān)于XX區(qū)XX養(yǎng)老服務(wù)中心項目供地價格的請示，區(qū)政府辦公室來文處理單載明XX區(qū)區(qū)長已批示同意。（6）X規(guī)條字21XXXX號XX區(qū)國土資源規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件。3股東、股份分配及出資（1）股東組成： 本項目投資由3個股東組成，項目法人XX占51的股份，其余2個股東分別占X%、X%的股份。（2）項目股東出資項目資本金組成股東股份比例出資合計（萬元）出資方式現(xiàn)金 （萬元）無形資產(chǎn)（萬元）前期手續(xù)開支（萬元）法人51%24.49100股東甲X%股東乙X%合計100%二、項目概況1.地塊坐落位置及環(huán)境XX養(yǎng)老服務(wù)中心位于XX市

11、XX區(qū)，XX區(qū)全境地勢低平，地形以崗壟臺地為主，河湖交錯，地面高程多在2040米，中部散列有海拔60200米的山丘。XX山主峰海拔276米，是全區(qū)最高點(diǎn)。河流主要有長江、XX河、XX河等，湖泊主要有XX湖、XX湖等。XX國道橫貫東西，境內(nèi)公路形成網(wǎng)絡(luò)，南面長江，北靠漢江，水運(yùn)暢通。名勝古跡有XX和XX古城遺址等。2. 宗地區(qū)位及現(xiàn)狀（1）宗地區(qū)位XX養(yǎng)老服務(wù)中心位于XX市XX區(qū)X街X村，東面鄰公園路，北面為規(guī)劃道路，與XX公園相鄰，距XX直線距離只有約1000米，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，是老人休養(yǎng)生息，居家養(yǎng)老的理想地方。本地塊距XX軌道交通X號線XX站5公里。附圖：（2）宗地現(xiàn)狀a.宗地地勢較

12、為平坦，無拆遷還建。b.地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠等。c.兩邊臨街，施工用地寬裕。3、規(guī)劃控制要點(diǎn)（1）規(guī)劃用地總面積：19171； 其中：凈用地面積13806 綠化用地面積5095（2）容積率：不高于2.96；（3）總建筑面積：50826 ；（4）建筑密度：不高于30 %；（5）規(guī)劃用地性質(zhì)：社會福利用地；（6）土地分類：醫(yī)療慈善用地；三、用地拆遷及移民安置分析本項目用地地塊上無建筑物，故不存在拆遷安置等問題。四、人口老齡化和產(chǎn)業(yè)政策分析1、人口老齡化速度加快20XX年末，XX省65歲及以上老年人口為X萬人，比上年的X萬人增加X萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫閄%，比上年的X%提高X個

13、百分點(diǎn)，比20XX年第X次全國人口普查的X%提高了X個百分點(diǎn)。這是65歲及以上老年人口比重首次突破X%，表明我省XX老齡化已經(jīng)非常嚴(yán)重了。隨著0-14歲年齡人口的不斷下降，人口平均預(yù)期壽命延長，今后XX的人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。據(jù)預(yù)測，到20XX年XX65歲及以上老年人口將達(dá)到XX萬人，比20XX年增加XX萬人，占總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到X%，比20XX年提高X個百分點(diǎn)。老年人口的總量不斷增加，與此同時，全省15-64歲勞動年齡人口在減少，到20XX年人口總撫養(yǎng)比將達(dá)到X%，這對湖北未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將產(chǎn)生很大影響，也會對XX的養(yǎng)老保障等一系列問題提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！笆奈濉逼陂g，XX市老年人口增長

14、進(jìn)入“快跑期”，年均增加X萬人。而未來，XX市老齡化步伐還將加快：預(yù)計到20XX年，XX市老年人口將達(dá)到X萬，年均增加X萬人。家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)逐年加重。據(jù)統(tǒng)計，XX市家庭養(yǎng)老人口達(dá)到X萬，占比X%，且近年來新增老年人口七成以上為獨(dú)生子女父母，“4-2-1”金字塔型家庭結(jié)構(gòu)格局出現(xiàn)?？粘怖先思彝ヒ苍诳焖僭鲩L。數(shù)據(jù)顯示，近5年，XX市空巢老人年均遞增X萬人，去年底總數(shù)達(dá)到X萬人，占老年人口的X?？粘怖先嗣媾R著生活照料、健康醫(yī)療和精神慰藉等方面的嚴(yán)峻挑戰(zhàn).截止20XX年底，XX市養(yǎng)老設(shè)施機(jī)構(gòu)達(dá)X家，總床位數(shù)X萬張。盡管如此，仍無法滿足養(yǎng)老需求。據(jù)統(tǒng)計，XX市去年底入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的失能和半失能老年人口不到X

15、萬人，僅占XX市失能和半失能老人總數(shù)的一成；XX市270家全托型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，僅有X%的公辦機(jī)構(gòu)和大型民辦機(jī)構(gòu)可以提供醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、休閑、餐飲等較為全面的養(yǎng)老服務(wù)功能，其余機(jī)構(gòu)僅能提供護(hù)理、照料等基本功能。2、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)政策分析國務(wù)院“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃：以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局，協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，立足新發(fā)展階段，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社會參與、全民行動，實(shí)施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，以加快完善

16、社會保障、養(yǎng)老服務(wù)、健康支撐體系為重點(diǎn)，把積極老齡觀、健康老齡化理念融入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全過程，盡力而為、量力而行，深化改革、綜合施策，加大制度創(chuàng)新、政策供給、財政投入力度，推動老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，在老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂上不斷取得新進(jìn)展，讓老年人共享改革發(fā)展成果、安享幸福晚年。X政發(fā)20XXX號省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見提出以下實(shí)施意見：立足XX省情，充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用和社會力量的主體作用以及家庭的基礎(chǔ)性作用，加快建立健全養(yǎng)老服務(wù)體系，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足日益增長的多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)需求，積極應(yīng)對人口老齡化，努力保障和改善民生，推動

17、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，加快建設(shè)“幸福XX”。發(fā)展目標(biāo)：到20XX年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的，功能完善、規(guī)模適度、服務(wù)優(yōu)良、運(yùn)行規(guī)范、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老年人，符合標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心、老年人活動中心等服務(wù)設(shè)施覆蓋所有城市社區(qū)，90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的綜合服務(wù)設(shè)施，60%以上的農(nóng)村社區(qū)建立農(nóng)村老年人互助照料活動中心或托老所。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)。日間照料床位新建和改擴(kuò)建X萬張以上，養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老年人X張。初步形成涵蓋養(yǎng)老、醫(yī)療、家政、金融、教育、文化、體育、旅游等行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)品更加豐富，市場機(jī)制不斷完善，產(chǎn)業(yè)集群初步

18、顯現(xiàn)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提供就業(yè)崗位X萬個以上。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃：各地在制定完善城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃時，必須按照人均用地不少于X平方米的標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。凡新建城區(qū)和新建居住（?。﹨^(qū)，按每百戶不少于X平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用；凡老城區(qū)和已建成居住（?。﹨^(qū)無養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或現(xiàn)有設(shè)施沒有達(dá)到規(guī)劃和建設(shè)指標(biāo)要求的，要限期通過購置、置換、租賃等方式，開辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，不得挪作他用。社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)：制定出臺相關(guān)扶持政策，通過購買服務(wù)、項目委托、以獎代補(bǔ)等多種措施，積極培育居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，上門為居家老年人提供

19、助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)等定制服務(wù)；大力發(fā)展家政服務(wù)，為居家老年人提供規(guī)范化、個性化服務(wù)。支持社區(qū)建立健全居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，鼓勵社會組織和家政、物業(yè)等企業(yè)興辦或運(yùn)營老年供餐、社區(qū)日間照料、老年活動中心等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)項目。發(fā)展老年人文體娛樂服務(wù)：支持社區(qū)利用社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和社會場所組織開展適合老年人的群眾性文化體育娛樂活動，并發(fā)揮群眾組織和個人積極性。鼓勵專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)利用自身資源優(yōu)勢，培訓(xùn)和指導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和人員。發(fā)展居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)：支持企業(yè)和機(jī)構(gòu)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段創(chuàng)新居家養(yǎng)老服務(wù)模式，發(fā)展老年電子商務(wù)，建設(shè)居家服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，提供緊急呼叫、家政預(yù)約、健康咨詢

20、、物品代購、服務(wù)繳費(fèi)等適合老年人的服務(wù)項目。開發(fā)老年產(chǎn)品市場：各地要鼓勵和引導(dǎo)相關(guān)行業(yè)積極拓展適合老年人特點(diǎn)的文化娛樂、體育健身、休閑旅游、健康服務(wù)、精神慰藉、法律幫助等服務(wù)，加強(qiáng)殘障、失能老年人專業(yè)化服務(wù)。支持企業(yè)積極開發(fā)安全有效的康復(fù)輔具、食品藥品、服裝服飾、圖書音像等老年用品用具和服務(wù)產(chǎn)品，引導(dǎo)商場、超市、批發(fā)市場、電子商務(wù)行業(yè)設(shè)立老年用品專區(qū)專柜；開發(fā)老年住宅、老年公寓等老年生活設(shè)施，提高老年人生活質(zhì)量。培育養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群：各地和相關(guān)行業(yè)部門要加強(qiáng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)中小企業(yè)，扶持發(fā)展龍頭企業(yè)，加快形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群。健全市場規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量，營造安全、

21、便利、誠信的消費(fèi)環(huán)境。加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合：衛(wèi)生計生部門要支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為其注冊登記提供便利；支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與周邊醫(yī)院、基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)資源共享；加強(qiáng)二級以上綜合醫(yī)院老年病科建設(shè)，做好老年慢病防治和康復(fù)護(hù)理；積極支持基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)向老年護(hù)理院、老年康復(fù)醫(yī)院轉(zhuǎn)型；支持社會力量舉辦老人護(hù)理院、老年康復(fù)醫(yī)院和提供臨終關(guān)懷服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。積極探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為老年人建立健康檔案，推動社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與老年人家庭建立醫(yī)療契約服務(wù)關(guān)系，開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務(wù)，加快推進(jìn)面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)試點(diǎn)。建立健

22、全補(bǔ)貼支持政策：各地要加快建立80歲以上老人高齡津貼制度；全面建立重點(diǎn)針對分散居住“三無”老人、享受最低生活保障的高齡老人等經(jīng)濟(jì)困難老年人的養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，采取向社會購買服務(wù)等方式，每人每天提供不少于1小時的服務(wù)；鼓勵有條件的地方積極探索建立經(jīng)濟(jì)困難失能半失能老年人護(hù)理補(bǔ)貼制度。各地要在20XX年底前，對經(jīng)民政部門許可、符合相關(guān)條件的非營利性社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建立建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營補(bǔ)貼制度，對新建機(jī)構(gòu)每張床位給予不低于X元、改造和租賃用房每張床位給予不低于X元一次性補(bǔ)助（每個機(jī)構(gòu)最高補(bǔ)貼不超過X張床位），對正常運(yùn)營X年以上的，按收住失能對象每人每年不低于X元、其他對象每人每年不低于X元給予運(yùn)營補(bǔ)貼

23、；要加快建立城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營補(bǔ)貼制度，對城市社區(qū)（街道）居家養(yǎng)老服務(wù)中心和農(nóng)村老年人互助照料活動中心，分別給予運(yùn)營補(bǔ)貼和一次性建設(shè)補(bǔ)貼。各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將X%以上用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。省級對經(jīng)濟(jì)困難、建立健全財政補(bǔ)貼制度的地區(qū)，采取“以獎代補(bǔ)”方式，給予養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)補(bǔ)助。人才培養(yǎng)和就業(yè)政策：人社部門要積極組織養(yǎng)老護(hù)理人員參加養(yǎng)老服務(wù)職業(yè)技能培訓(xùn)，并按規(guī)定落實(shí)培訓(xùn)補(bǔ)貼。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要積極吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力、城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員等從事養(yǎng)老服務(wù)工作。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極改善養(yǎng)老護(hù)理員工作條件，加強(qiáng)勞動保護(hù)和職業(yè)防護(hù)，依法繳納養(yǎng)老保險費(fèi)等社會保險費(fèi)，提高職工工資

24、福利待遇。本省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與具有本省戶籍的就業(yè)困難人員簽訂X年以上勞動合同，并按規(guī)定繳納了社會保險費(fèi)的，可按規(guī)定享受社會保險補(bǔ)貼和公益性崗位補(bǔ)貼。對在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。要保障養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員工資福利待遇，對取得國家養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)資格證書、連續(xù)從業(yè)2年以上的人員，各地可給予養(yǎng)老護(hù)理員特殊崗位補(bǔ)貼或一次性獎勵。XX市級財政性資金將通過以獎代補(bǔ)的方式，對社會力量建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，按照每張床位X元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性建設(shè)補(bǔ)貼；對每張養(yǎng)老床位給予每年X元的營運(yùn)補(bǔ)貼；對年檢合格的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心，按每年X萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予運(yùn)營補(bǔ)貼。XX市養(yǎng)老設(shè)施空間

25、布局規(guī)劃明確提出，要將我市建設(shè)成為功能多元、服務(wù)便利、環(huán)境友好、代際和諧、國內(nèi)領(lǐng)先的老齡康樂城市。按照規(guī)劃，到20XX年，養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)X萬張，每百名老人擁有X張床位，實(shí)現(xiàn)“XXX”的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)比例目標(biāo)：即X%的老人為家庭養(yǎng)老，X%的老人享受社區(qū)居家養(yǎng)老，X%的老人享受社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。到20XX年，全市老年人口將達(dá)X萬人，共規(guī)劃布局養(yǎng)老設(shè)施X處，具體包括：市級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)X家，床位數(shù)X萬張；區(qū)級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)X家，床位數(shù)X萬張；居住區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)X處，床位數(shù)X萬張；社區(qū)養(yǎng)老院達(dá)到X家，床位數(shù)X萬張；城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施X處；農(nóng)村老年人互助式照料中心以基層村為單位進(jìn)行布局。其中，為工薪階層服務(wù)的普

26、惠型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將成為發(fā)展重點(diǎn)。五、市場分析1、養(yǎng)老地產(chǎn)情況中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至 20XX年底，我國60歲及以上老年人口已達(dá)XX億，占全國總?cè)丝诘腦%。據(jù)全國老齡委辦公室預(yù)計，到20XX年底，中國老年人口總數(shù)將超過X億，到2025年，老年人口總數(shù)將達(dá)到X億，到2050年我國老年人口總數(shù)將超過X億，即每三個人中就有一個老年人。社會老齡化結(jié)構(gòu)的加劇，使得銀發(fā)經(jīng) 濟(jì)擁有了龐大的市場。資料顯示，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)X萬億元，而養(yǎng)老地產(chǎn)在其中占有著不小的比例，這給房地產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。 據(jù)統(tǒng)計，截止目前全國已有超過X余家中、大型房企高調(diào)宣布進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，如

27、萬科、保利、綠城、遠(yuǎn)洋、花樣年等，有的還專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，中國平安等保險企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，以期沿長保險產(chǎn)類鏈。如今， 在常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)競爭日趨激烈，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)日益顯示出光明前景的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為市場上的新天地。 雖然目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式不斷成熟和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老型地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，并擁有廣闊的市場發(fā)展前景。2、地價分析本項目總建筑面積X平方米，由于土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，出讓供地價格為X萬元/畝，XX養(yǎng)老服務(wù)中心以人民幣X元的

28、價格獲得本項目地塊，樓面地價僅X元/平方米，本項目土地成本十分劃算，從而降低本項目的整體開發(fā)成本。 六、項目定位1、轄區(qū)及周邊人口XX市XX區(qū)現(xiàn)轄轄X個街道、X個鎮(zhèn)、X個鄉(xiāng)。X政府駐X街道X街X號?？?cè)丝赬萬人（20XX年末）。2、項目整體定位根據(jù)XX服務(wù)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)及項目整體發(fā)展需求，本地塊的主要功能為居家養(yǎng)老服務(wù)中心、居家養(yǎng)老及家政服務(wù)教育培訓(xùn)基地、小型康復(fù)醫(yī)院，因此項目規(guī)劃設(shè)計為區(qū)域高端養(yǎng)老服務(wù)小區(qū)，為高齡空巢老人生活照料服務(wù)、康復(fù)保健服務(wù)、體育健身服務(wù)、精神慰藉服務(wù)?？梢越蛹{XX區(qū)有養(yǎng)老需求的客戶入住，也可以吸引XX市城區(qū)有養(yǎng)老需求的客戶入住。對暫時沒有養(yǎng)老需求的人群，也可以作

29、為投資手段，由XX服務(wù)有限公司代為出租管理，投資人獲得租金收入。七、規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃設(shè)計考慮老年人的需求整個項目完全采用無障礙設(shè)計，充分考慮老年 人行動不便、易摔、怕冷、視力不好等特點(diǎn)，在整個建筑的設(shè)計施工中，都作了特殊的處理。在所有低樓層的 公寓中設(shè)置電梯 ，室內(nèi)地板和路面采取防滑處理，浴室、樓道安裝雙扶手，設(shè)置獨(dú)立觀景陽臺，并在照明、通風(fēng)、采光等 方面做了細(xì)致周到的處理。24小時熱水洗浴、冷暖空調(diào)、有線電視、電話、緊急求助鈴、定期換洗的高級床上被服用品、 座式馬桶等設(shè)施的配置， 使老人可在此舒適安全的頤養(yǎng)天年。2、房屋功能面積分配 本項目分二期建設(shè)，第一期建設(shè)一半，即X平方米，視項目經(jīng)營情

30、況開始二期建設(shè)。本方案按5年后開始二期建設(shè)作分析。房屋功能面積分配表序號房屋功能類型 經(jīng)營方式單位一期總建筑面積分配 比例建筑面積1居家養(yǎng)老租期40年出租平方米254132教育培訓(xùn)基地自營 平方米3小型康復(fù)醫(yī)院出租平方米4老年超市出租平方米5小型酒店公寓、食堂、配送自營 平方米6老人娛樂吧非經(jīng)營平方米7服務(wù)管理用房非經(jīng)營平方米合計八、項目收入測算1、項目收入分析項目資金來源主要是居家養(yǎng)老押金收入，這部分收入今后通過經(jīng)營期服務(wù)返還給客戶?？蛻粞航鸬陀谧畹鸵髸r需充值，因此部分沉淀資金可長期利用。居家養(yǎng)老房屋的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或出租，可以吸引一部分社會投資。在XX市住房限購政策下，商鋪、寫字樓等非限

31、購房屋漲幅很大，隨著中國人口老齡化日益嚴(yán)重，功能完善的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)有可觀的升值空間，可以吸引社會閑散資金來投資，既可以解決投資人將來的養(yǎng)老問題，在暫時不入住時，也可以對外出租，獲得租收益，將來轉(zhuǎn)讓時，可以獲得使用權(quán)的升值收益。由于養(yǎng)老地產(chǎn)房型較小，一次投入金額不大，按X元/平方米計算，X平方米的小戶型，投入X萬元可以得到優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，解決空巢老人的養(yǎng)老設(shè)施的不足問題。小型康復(fù)醫(yī)院、老年超市出租收取的押金可以長期使用。居家養(yǎng)老、教育培訓(xùn)基地、小型康復(fù)醫(yī)院、老年超市、小型酒店公寓、食堂、配送可以出租，也可以自己經(jīng)營，這部分可以有租金收入，或者有經(jīng)營利潤。教育培訓(xùn)基地可以可以進(jìn)護(hù)理、家政、保母、月

32、嫂、營養(yǎng)師、廚師等專業(yè)培訓(xùn)，這些培訓(xùn)可以得到政府的培訓(xùn)補(bǔ)帖。培訓(xùn)班的優(yōu)秀學(xué)員，本項目可以優(yōu)先錄用，保障本項目對工作人員的長期的大量的需求，減少經(jīng)營風(fēng)險。小型康復(fù)醫(yī)院可以和湖北省榮軍醫(yī)院聯(lián)合開辦，湖北省榮軍醫(yī)院是為抗美援朝傷殘軍人成立的一家專業(yè)護(hù)理醫(yī)院，有豐富的專業(yè)護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，與榮軍醫(yī)院聯(lián)合開辦，既可以得到專業(yè)護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的支持、又可以獲得老品牌對居家養(yǎng)老客戶的吸引力。本項目二期開發(fā)前的閑置土地可以出租獲取租金收入。面向社會老人開放的娛樂吧，消暑納涼室暫時沒有收入，但可以項目的良好口碑，有益于項目的長期經(jīng)營，可以申請政府的補(bǔ)貼，并得到有慈善胸懷的自愿者的支持。項目收入分析表序號項目單位房屋面積收入經(jīng)營

33、方式建筑面積（m2）可經(jīng)營比例可經(jīng)營面積（m2）平均標(biāo)準(zhǔn)單位金額(萬元)一建設(shè)項目押金收入1居家養(yǎng)老平方米租期40年出租3小型康復(fù)醫(yī)院平方米每35年簽一次合同出租,4老年超市平方米每2年簽一次合同出租小計二出租（或自營）年收入1居家養(yǎng)老平方米為租戶提供服務(wù)收入，正常入住率時收入2教育培訓(xùn)基地平方米按每年培訓(xùn)4000人次計算3小型康復(fù)醫(yī)院平方米招商或合辦4老年超市平方米出租，部分自營5小型酒店公寓、食堂、配送平方米自營小計三閑置土地出租年收入二期工程閑置土地出租1閑置土地面積平方米四項目營銷收入合計2、項目分年收入預(yù)測分年銷售（經(jīng)營）收入預(yù)測表 （靜態(tài)分析） 序號項目收入 基數(shù)建設(shè)期經(jīng)營期金額2

34、0XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年(萬元)銷售率金額(萬元)銷售率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)實(shí)現(xiàn)率金額(萬元)一建設(shè)項目押金收入1居家養(yǎng)老2小型康復(fù)醫(yī)院3老年超市小計二出租（或自營）年收入1居家養(yǎng)老2教育培訓(xùn)基地3小型康復(fù)醫(yī)院4老年超市5小型酒店公寓、食堂、配送小計三閑置土地出租1閑置土地面積四項目營銷收入合計XX養(yǎng)老服務(wù)中心 投資方案PAGE 27PAGE 九、 總投資測算與資金籌措依據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，本項目建設(shè)總投資測算的內(nèi)容包括土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用及管理費(fèi)用、財

35、務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用估算。工程費(fèi)用包括：建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用。其他費(fèi)用包括工程監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計勘察費(fèi)用等。1、 估算依據(jù)XX省建設(shè)項目總投資組成及其他費(fèi)用定額20XX2X號文。2、 總投資測算（1）土地成本：土地取得費(fèi)用包括出讓金、稅費(fèi)等，本項目土地取得費(fèi)用為X萬元，樓面地價為X元/平方米，本項目用地地塊上無建筑物，故不存在拆遷安置等問題。（2）建筑工程成本：建筑工程費(fèi)用估算表序號名稱單位數(shù)量單價 （元/）費(fèi)用合計（萬元）1建筑物2道路及硬化工程3綠化工程4設(shè)備用房合計（3）安裝工程成本：工程配套設(shè)施包括給排水工程、消防工程、變電工程、電力照明、綜合布線和空調(diào)通暖工程。上述工程估算按指

36、標(biāo)估算法，根據(jù)類似工程指標(biāo)分別估算。安裝工程費(fèi)用估算表序號安裝工程名稱單位數(shù)量指標(biāo) （元/）安裝費(fèi) （萬元）1給排水工程2消防工程3變電工程4電力照明5綜合布線6空調(diào)通暖合計（4）其它費(fèi)用：其它費(fèi)用X萬元，如下：其它費(fèi)用估算表序號名 稱單方成本 （元/m2）成本合計 （萬元）備 注1建設(shè)管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)另計1.1工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價格20XXX號1.2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)鄂價費(fèi)20XXX號2可行性研究報告編制費(fèi)、評估費(fèi)鄂價房服字20XXX號3工程勘察設(shè)計費(fèi)3.1工程勘察費(fèi)鄂建20XXX號3.2工程勘察文件審查費(fèi)鄂價房服20XXX號3.3工程設(shè)計費(fèi)及施工圖預(yù)算編制費(fèi)計價格20XXX號3.4施工圖設(shè)

37、計及搞震設(shè)計審查費(fèi)鄂價房服20XXX號4建設(shè)工程評價費(fèi)4.1環(huán)境影響報告編制費(fèi)計價格20XXX號4.2環(huán)境影響報告評估費(fèi)計價格20XXX號5場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費(fèi)6工程保險費(fèi)7其他與工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用7.1防雷審查費(fèi)X價房服函20XXX號7.2招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)計價格20XXX號7.3招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)X價房服20XXX號8造價咨詢服務(wù)費(fèi)8.1編制工程量清單及控制價X價工服規(guī)20XXX號8.2結(jié)算審核X價工服規(guī)20XXX號9城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)10垃圾服務(wù)費(fèi)X價費(fèi)字20XXX號11坐標(biāo)放線，紅線定位國測財字20XXX號12竣工圖編制費(fèi)計價格20XXX號13檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)X價房地字20XXX號合計（5）

38、該項目總投資X萬元項目總投資匯總表序號項目名稱單方成本 （元/m2）成本合計 （萬元）備 注1土地成本2建筑工程成本3安裝工程成本4其它費(fèi)用5直接成本1+2+3+46管理費(fèi)用按直接成本的1.57財務(wù)費(fèi)用貸款金額按X萬元，年利率及其它費(fèi)用按108銷售費(fèi)用居家養(yǎng)老銷售額的 19預(yù)備費(fèi)用按建安成本的310稅前總成本3、項目總投資及來源項目建設(shè)總投資估算為X萬元，資金來源為：銀行貸款X萬元，其余企業(yè)自籌。4. 年總投資和成本費(fèi)用估算年總投資和成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號項目總投資建設(shè)期經(jīng)營期合 計20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年一土地出讓金二前期費(fèi)用三房地產(chǎn)開發(fā)成本1建筑安裝費(fèi)用2不可預(yù)見費(fèi)用四房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1銷售費(fèi)用2管理費(fèi)用3財務(wù)費(fèi)用五經(jīng)營期費(fèi)用合計十、現(xiàn)金流量分析表全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號名 稱合計建設(shè)期經(jīng)營期20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年一現(xiàn)金流入1資本金2押金收入3出租（或自營）收入4出租閑置土地收入5貸款二現(xiàn)金流出1土地出讓金2前期費(fèi)用3建筑安裝費(fèi)用4不可預(yù)見費(fèi)用5銷售費(fèi)用6管理費(fèi)用7財務(wù)費(fèi)用8經(jīng)營期費(fèi)用9償還貸款三稅前凈現(xiàn)金流量四經(jīng)