超級(jí)市場(chǎng)選址理論研究畢業(yè)論文

1、 超市選址的理論研究畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)原件及使用授權(quán)說(shuō)明原創(chuàng)性聲明我保證我提交的畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)是我在導(dǎo)師指導(dǎo)下的研究工作和成果。據(jù)我所知，除文中特別標(biāo)注和注明的地方外，不包含其他人或組織已發(fā)表的研究成果，也不包含我曾用來(lái)與其他教育機(jī)構(gòu)取得學(xué)位或?qū)W歷的材料。對(duì)本研究有所幫助和貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，都做出了明確的解釋，并表達(dá)了對(duì)本文的興趣。作者簽名:日期:講師簽名:日期:授權(quán)說(shuō)明本人完全理解學(xué)校關(guān)于畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)收集、保存和使用的規(guī)定，即按照學(xué)校的要求提交畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)的印刷版和電子版；學(xué)校有權(quán)保留畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)的印刷版和電子版，并提供目錄檢索和閱讀服務(wù)；學(xué)校可以采用影印、減印、數(shù)字化或其他復(fù)制

2、方式保存論文；在不盈利的前提下，學(xué)?？梢园l(fā)表論文的部分或全部?jī)?nèi)容。簽名:日期:目錄TOC o 1-3 u1導(dǎo)言 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240816 11.1本文的背景和意義 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240817 11.1.1本文的背景。 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240818 11.1.2本課題的研究意義 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240819 11.2本課題的研究現(xiàn)狀 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240820 21.3論

3、文的基本內(nèi)容和框架 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240821 22超市選址問(wèn)題的相關(guān)理論及現(xiàn)狀 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240822 32.1國(guó)外零售企業(yè)區(qū)位理論概述 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240823 32.1.1中心地帶理論 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240824 32.1.2區(qū)域互動(dòng)理論 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240825 42.1.3土地價(jià)值理論(競(jìng)爭(zhēng)租金理論) HYPERLINK l _RefHeading_

4、Toc107240826 4最小差異理論 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240827 52.2目前，國(guó)外超市選址的方法和程序 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240828 52.2.1國(guó)外超市的選址方法 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240829 52.2.2外資超市選址程序 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240830 53個(gè)超市選址步驟 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240831 73.1選址方法 HYPERLINK l _RefHeading_

5、Toc107240832 73.1.1商圈商鋪選址調(diào)查要點(diǎn)及評(píng)估 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240833 73.1.2區(qū)域選址 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240834 8位置選擇 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240835 83.2選址業(yè)務(wù) HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240836 103.2.1分行發(fā)展政策 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240837 103.2.2分行的位置 HYPERLINK l _RefHeading_Toc10

6、7240838 113.2.3選擇存儲(chǔ)位置的程序 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240839 123.2.4商圈設(shè)置要素 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240840 133.2.5商業(yè)區(qū)的設(shè)置方法 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240841 153.3分公司發(fā)展計(jì)劃 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240842 153.3.1商圈調(diào)查 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240843 153.3.2銷售預(yù)測(cè) HYPERLINK l _RefHeading

7、_Toc107240844 15損益計(jì)劃 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240845 164結(jié)論 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240846 17給作注解 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240847 19參考 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240848 21發(fā)表演講 HYPERLINK l _RefHeading_Toc107240849 231導(dǎo)言1.1本文的背景和意義1.1.1本文的背景。中國(guó)零售業(yè)于2004年底全面開(kāi)放，外資超市進(jìn)入中國(guó)與本土零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。近兩年，美國(guó)沃爾

8、瑪超市的年銷售額在世界500強(qiáng)中排名第一，家樂(lè)福、麥德龍、7-11也成績(jī)斐然。2到目前為止，中國(guó)還沒(méi)有一家零售商能夠進(jìn)入這個(gè)排名。麥肯錫預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)60%的市場(chǎng)將被沃爾瑪?shù)韧赓Y超市占據(jù)，而民族零售業(yè)只能占剩下的40%。“最大的問(wèn)題是中國(guó)的零售企業(yè)仍然缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)現(xiàn)全球采購(gòu)和物流配送的完全掌控，才是國(guó)外零售企業(yè)真正在打造的競(jìng)爭(zhēng)力?！?“中國(guó)零售業(yè)的普遍問(wèn)題是整體規(guī)模小，集約化程度低，管理水平落后，信息化程度不高，供應(yīng)鏈雜亂。要解決多業(yè)態(tài)發(fā)展中的組織體系和資源共享問(wèn)題?！?但是國(guó)外超市也不是沒(méi)有缺點(diǎn)。外資企業(yè)很難融入當(dāng)?shù)匚幕?，缺乏與媒體溝通的經(jīng)驗(yàn)和方式，導(dǎo)致他們處于不利的輿論環(huán)境。一旦有

9、問(wèn)題，中國(guó)媒體就會(huì)曝光。比如美國(guó)人和中國(guó)人的口味不同，南方和北方的消費(fèi)習(xí)慣不同，這是中國(guó)零售商比較熟悉的。比如，近年來(lái)外資超市在中國(guó)市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的問(wèn)題，大多與銷售不合格產(chǎn)品有關(guān)，要么銷售假貨，要么銷售過(guò)期變質(zhì)商品，這反映了外資零售企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題5。1.1.2本課題的研究意義零售企業(yè)制定分店發(fā)展政策后，選址成為分店發(fā)展的關(guān)鍵。這是因?yàn)榱闶蹣I(yè)是一個(gè)“選址行業(yè)”，經(jīng)營(yíng)者的成功在很大程度上取決于店鋪選址。在零售行業(yè)，門店選址必須緊密配合消費(fèi)者的身份、地域性等因素。因此，在現(xiàn)代連鎖經(jīng)營(yíng)中，如何避免選擇錯(cuò)誤的店面位置，并使開(kāi)設(shè)的分店適應(yīng)所在地的實(shí)際市場(chǎng)情況，從而發(fā)揮最大的經(jīng)營(yíng)潛力，是連鎖經(jīng)

10、營(yíng)成功的條件。嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)效率和結(jié)果，甚至決定生存的一個(gè)主要原因，就是分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的選擇。經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，店鋪選址的成敗系數(shù)越大。對(duì)于零售商來(lái)說(shuō)，最重要的決定是選址。因此，選址是超市生存的前提。如果選址錯(cuò)誤，超市就很難生存，更不可能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。比如美國(guó)第三大超市Puls Matt在中國(guó)的選址策略就出了問(wèn)題:店鋪選址時(shí)位于禁摩區(qū)，導(dǎo)致大量以摩托車為交通工具的顧客難以方便到達(dá)，影響了客流，很快停業(yè)整頓。Puls Matt店，位于東陵區(qū)長(zhǎng)青街，定位中高檔，消費(fèi)群體定位中高檔。但其位置相對(duì)于城市中心區(qū)來(lái)說(shuō)比較偏僻，周邊社區(qū)居民以大眾消費(fèi)為主。然而，該地區(qū)私家車的低普及率很難保證大量開(kāi)車和購(gòu)物的人會(huì)

11、光顧商店。石景山的會(huì)員店6由于選址不當(dāng)，最后改成了非會(huì)員店。因?yàn)檫x址的重要性，一些超市在選址上進(jìn)退兩難。比如沃爾瑪在老西門店的選址，因?yàn)樵械牡昝嫖恢茫呀?jīng)決定改造商品房，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的上漲，在老西門這樣的繁華地段建設(shè)商品房，可以獲得比建設(shè)門店更多的收益。有的超市甚至選擇“嫁接”的方式，如7-117直接與“燕莎望京購(gòu)物中心”、“小白羊超市”合作。1.2本課題的研究現(xiàn)狀我國(guó)超市選址的理論方面還是空白，只有交通條件是否便利、商業(yè)街區(qū)是否繁華等一些初步的方法論構(gòu)建，沒(méi)有形成完整的理論框架。鑒于此，本文擬以一個(gè)實(shí)際的選址案例來(lái)說(shuō)明中國(guó)超市的選址方法。1.3論文的基本內(nèi)容和框架在總結(jié)國(guó)外選址理論和現(xiàn)狀的

12、基礎(chǔ)上，探討了選址的理論和方法，并用具體實(shí)例說(shuō)明了選址中的注意事項(xiàng)。本文首先論述了超市選址的意義，然后追溯了超市選址的理論淵源和現(xiàn)狀。最后，本文在總結(jié)國(guó)外區(qū)位選擇理論的基礎(chǔ)上，以樂(lè)嘉超市(二環(huán)店和實(shí)達(dá)店)的成功區(qū)位選擇為例，闡述了本土大型綜合超市的區(qū)位選擇方法和注意事項(xiàng)。2超市選址問(wèn)題的相關(guān)理論及現(xiàn)狀國(guó)外零售區(qū)位理論起源于20世紀(jì)30年代，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展逐漸成熟。以下是國(guó)外理論界關(guān)于大型綜合的理論成果，希望能為我國(guó)零售企業(yè)的選址提供一些參考。2.1國(guó)外零售企業(yè)區(qū)位理論概述國(guó)外關(guān)于零售企業(yè)區(qū)位的理論主要有四種，即:中心區(qū)理論、區(qū)域互動(dòng)理論、土地價(jià)值理論和最小差異理論。2.1.1中心地帶理論中心

13、區(qū)理論是最完善、最標(biāo)準(zhǔn)的零售區(qū)位理論。這一理論由德國(guó)人克里斯特爾于1953年提出，后經(jīng)羅斯等人進(jìn)一步發(fā)展?？死锼固貭柼岢隽诉@個(gè)理論的兩個(gè)基本概念，有限距離和有限需求。極限(也叫上限)是指消費(fèi)者愿意為購(gòu)買某種商品而旅行的最遠(yuǎn)距離，即某一商店的最大市場(chǎng)面積。有限需求(也叫下限)是指一個(gè)商店能夠維持收支平衡的最低需求，也就是它所擁有的最小顧客數(shù)量。從空間概念來(lái)看，相當(dāng)于能滿足最低需求(通常指人口)的市場(chǎng)面積。相信克里斯特爾的任何一家店都必須保證距離限制超過(guò)需求限制才能收支平衡。在上述概念的基礎(chǔ)上，克里斯特爾和羅斯提出了他們著名的商圈理論，即在理想的完全統(tǒng)一的市場(chǎng)環(huán)境中，銷售某種商品的店鋪會(huì)均勻分布，

14、每個(gè)零售商服務(wù)的商圈是一個(gè)等邊六邊形。除了商圈六邊形理論，該派早期學(xué)者還提出了中心區(qū)(城鎮(zhèn))的等級(jí)理論。克里斯特爾根據(jù)商品品種的數(shù)量分為不同的區(qū)域。最底層是代表最小中心區(qū)的區(qū)域，提供最基本的商品品種和服務(wù)，即生活必需品。上層是更大的中心區(qū)，既管理必需品，也管理非必需品。羅斯的層次理論更靈活。他提出了聚集法則，認(rèn)為中心地區(qū)的商品和服務(wù)可以多樣化。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中有很多外部影響因素，這些零售店會(huì)被模糊整合。根據(jù)中心區(qū)理論，如果顧客去更高一級(jí)的中心區(qū)一次性購(gòu)買他們需要的一切，他們不可能在附近更低的中心區(qū)購(gòu)物。這一理論的意義在于，它將消費(fèi)者行為與零售企業(yè)的區(qū)域分布聯(lián)系起來(lái)。這位理論家認(rèn)為，商品的“真實(shí)價(jià)格”

15、是包含運(yùn)輸成本的價(jià)格。所以客戶去中心區(qū)的時(shí)間是決定中心區(qū)位置的關(guān)鍵因素。2.1.2區(qū)域互動(dòng)理論零售區(qū)域互動(dòng)理論的創(chuàng)始人是威廉雷利。他模仿牛頓的物理學(xué)理論，提出了“零售引力定律”，認(rèn)為兩個(gè)城市從中間地帶吸引的顧客數(shù)量與兩個(gè)城市的人口數(shù)量成正比，與兩個(gè)城市之間距離的平方成反比?？稻S斯修正了羅利定律，試圖確定城市交易區(qū)域的分割線，即兩個(gè)城市的顧客可以在任意一個(gè)城市購(gòu)物的分界點(diǎn)。賴?yán)珊涂稻S斯修正理論的假設(shè)是:第一，兩個(gè)區(qū)域同樣靠近主干道；第二，兩個(gè)城市可以使用的商品或服務(wù)的數(shù)量以城市人口數(shù)量為標(biāo)志；第三，兩個(gè)地區(qū)的零售商經(jīng)營(yíng)能力相當(dāng)。顧客被吸引到人口眾多的城鎮(zhèn)，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳痰旰蜕唐贩N類繁多，

16、值得在那里多花些時(shí)間。這兩個(gè)理論可以用于不同城市商業(yè)區(qū)的定量分析，也可以用于同一城市不同商業(yè)區(qū)的定量分析。而且計(jì)算簡(jiǎn)單，對(duì)數(shù)據(jù)要求不是很高。所以在歐美和日本被廣泛使用。但是，它的使用有一定的局限性。它只是把人口和距離作為分界點(diǎn)的影響因素，距離方面考慮的是里程距離，沒(méi)有考慮具體的出行距離給顧客帶來(lái)的心理感受。從零售類型來(lái)說(shuō)，只適合賣日用品的店鋪，不適合選擇性強(qiáng)的賣高檔消費(fèi)品的店鋪。另外，如果有廣告的影響，或者顧客對(duì)某一家店比較忠誠(chéng)，有些店有特殊的吸引力，那么效果就會(huì)減弱。20世紀(jì)60年代，美國(guó)零售學(xué)者大衛(wèi)哈夫(David Huff)繼賴?yán)涂稻S斯(Reilly and Convis)之后，提出了

17、城市區(qū)域商圈預(yù)測(cè)的空間模型，為區(qū)域互動(dòng)的理論體系注入了新鮮血液。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)幾個(gè)商圈(或商鋪)集中在一個(gè)地方時(shí)，客戶會(huì)使用哪個(gè)商圈(或商鋪)的概率是由商圈(或商鋪)的大小和客戶到該商圈(或商鋪)的距離決定的。2.1.3土地價(jià)值理論(競(jìng)爭(zhēng)租金理論)土地價(jià)值理論(競(jìng)爭(zhēng)地租理論)最早是由海格在1926年提出的。他認(rèn)為城市中所有可選擇的地方都會(huì)被支付最高租金的商家占據(jù)，這樣土地資源才能得到最好的利用，體現(xiàn)其最高價(jià)值。這一理論假設(shè)不同零售業(yè)態(tài)的選址取決于它們競(jìng)標(biāo)的租金價(jià)格。后來(lái)，基于這一理論，阿倫索提出了租金競(jìng)爭(zhēng)曲線，認(rèn)為一個(gè)城市最中心的位置，因?yàn)榭梢晕麄€(gè)城市的游客，所以租金競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格最高，但隨著距離

18、的增加，價(jià)格逐漸降低。真正將這一理論應(yīng)用于零售領(lǐng)域的是費(fèi)里和卡納。費(fèi)里認(rèn)為，在零售商擁有完全信息、不存在法律和社會(huì)障礙的假設(shè)下，系統(tǒng)化的零售布局模式應(yīng)該由零售商能夠支付和愿意支付的最高租金價(jià)格決定。卡納認(rèn)為，中心地段的高地價(jià)體現(xiàn)了高競(jìng)爭(zhēng)性租金能力，而這種高競(jìng)爭(zhēng)性租金能力類似于中心區(qū)理論中的需求限制，設(shè)置了最低準(zhǔn)入條件。所以證明了中小區(qū)域和社區(qū)的商業(yè)類型應(yīng)該是不一樣的。最小差異理論最小差異理論將哈羅德霍特林的競(jìng)爭(zhēng)模型應(yīng)用于零售環(huán)境。根據(jù)這一理論，如果同一市場(chǎng)環(huán)境下一定數(shù)量的店鋪聚集在一起，將會(huì)獲得最佳的經(jīng)營(yíng)效果。不同國(guó)家的一些實(shí)證研究已經(jīng)證明了這一理論的假設(shè)，即經(jīng)營(yíng)相同或相似商品的企業(yè)傾向于緊密

19、聚集在一起。然而，這一理論在不同零售業(yè)態(tài)中的適用性是不同的。通常情況下，較高層次的業(yè)態(tài)，如女裝時(shí)裝店，特色明顯，而較低層次的業(yè)態(tài)，如便利店、私服等，不傾向于聚集。而且對(duì)于郊區(qū)超市的興起，其經(jīng)營(yíng)狀況通常比聚集在市中心超市的要好，這一理論缺乏足夠的解釋。2.2目前，國(guó)外超市選址的方法和程序2.2.1國(guó)外超市的選址方法圖表分析。零售商使用的圖表通常包括一些相關(guān)因素，如人口、便利性、競(jìng)爭(zhēng)和成本。一般來(lái)說(shuō)，圖表法是一種非正式的方法，只在調(diào)查者的頭腦中形成。類比。這種方法試圖通過(guò)比較現(xiàn)有商店和預(yù)選商店的差異，在現(xiàn)有商店的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)預(yù)選商店的銷售額。主要內(nèi)容包括客戶調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)分析以及地理、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)信息收集

20、。最近，地理信息系統(tǒng)和積分卡數(shù)據(jù)已經(jīng)被用于這種方法。財(cái)務(wù)分析。店鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)分析，將成本(包括地價(jià)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本)與預(yù)期銷售額進(jìn)行比較。這種方法不能單獨(dú)使用，因?yàn)樗鼪](méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和消費(fèi)者行為模式，一般作為輔助分析使用。回歸模型。多元回歸模型常用于確定超市門店的選址，如競(jìng)爭(zhēng)、商圈的構(gòu)成和特點(diǎn)、門店選址的便利性、門店的物理特征、區(qū)域人口的分析等，從而預(yù)測(cè)潛在銷售額。回歸模型通常需要分析至少30家商店，因此限制了小型零售企業(yè)的使用。重力模型。這套模型基本上是在羅利的零售引力模型基礎(chǔ)上修正形成的。零售商在實(shí)踐中使用的上述五種方法中，只有引力模型直接來(lái)源于上述區(qū)域相互作用理論，但其他方法似乎與該

21、理論有一定的相似性。中心區(qū)理論認(rèn)為顧客會(huì)光顧最近的商店，而類比法也認(rèn)為光顧商店的顧客大多是最近的顧客。但是，財(cái)務(wù)分析對(duì)店鋪選址的評(píng)估在某些方面與土地價(jià)值理論相似。2.2.2外資超市選址程序第一，國(guó)外零售商通常采用圖表分析，包括地圖來(lái)仔細(xì)分析和研究預(yù)選地址及其周邊地區(qū)，該地區(qū)的道路系統(tǒng)，城市建設(shè)，其他超市的分布和物流系統(tǒng)。通過(guò)這一級(jí)別的分析，零售商最初選擇了大量的可選地址，并為下一次分析選擇了潛在的地址。雖然圖表法無(wú)法預(yù)測(cè)銷量，但初步篩選降低了選址評(píng)估成本。其次，通過(guò)圖表法初步判斷后，零售商會(huì)用類比法分析商圈。首先，零售商會(huì)收集其現(xiàn)有門店的門店訪談數(shù)據(jù)。通常會(huì)有上千人參加面試，這種面試每?jī)赡昱e行

22、一次，從未間斷。通過(guò)這些調(diào)查，零售商可以了解商圈顧客的消費(fèi)特征、人口構(gòu)成、購(gòu)買行為和媒體選擇習(xí)慣。問(wèn)卷一般包括以下問(wèn)題:客戶的家庭住址、客戶的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征(年齡、收入、職業(yè)、國(guó)籍等。)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手店鋪的光顧情況(確定主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)、購(gòu)買行為(頻次、購(gòu)買金額)、媒體選擇(廣告認(rèn)知度)等。).其次，零售商會(huì)識(shí)別現(xiàn)有的和可能的競(jìng)爭(zhēng)店鋪，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的店鋪進(jìn)行定性和定量分析。在定量方面，計(jì)算預(yù)選地址與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離，以及競(jìng)爭(zhēng)店鋪的銷售面積。定性分析，從店面外觀、商品清單、質(zhì)量和服務(wù)水平等方面。第三步:零售商收集待選店鋪周邊地區(qū)的人口統(tǒng)計(jì)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)信息。零售商通常可以掌握趨勢(shì)，并通過(guò)結(jié)合商店中的客戶調(diào)查使

23、用這些信息來(lái)預(yù)測(cè)潛在的市場(chǎng)份額和投資回報(bào)?？梢?jiàn)，國(guó)外超市企業(yè)在選址過(guò)程中并不是依賴一種方法，而是多種方法組合使用。這種組合方法降低了選址評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。3個(gè)超市選址步驟3.1選址方法3.1.1商圈商鋪選址調(diào)查要點(diǎn)及評(píng)估對(duì)商圈的實(shí)地考察和準(zhǔn)確評(píng)估非常重要。在開(kāi)店之前，樂(lè)嘉超市進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地調(diào)查。包括考慮商品的容量，物價(jià)水平，人口流動(dòng)，附近幾家類似的店或者不同的店等等。首先，在商業(yè)區(qū)實(shí)地調(diào)查。一、商鋪位置周邊居民的情況所謂居民的居住狀況，可以分為兩類:房屋類型和居民構(gòu)成。比如二環(huán)店附近有一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)，附近有電子科技大學(xué)、音樂(lè)學(xué)院、長(zhǎng)安大學(xué)等多所高校。師范大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、西北政法大學(xué)密集分布在

24、門店附近。至于家庭構(gòu)成，市政府小區(qū)的居民購(gòu)買力強(qiáng)，附近大學(xué)的學(xué)生是18到26歲的年輕人，也有很強(qiáng)的購(gòu)買力。其次，商業(yè)區(qū)有助于超市設(shè)立的設(shè)施。樂(lè)嘉超市兩家店附近都有公交車站，方便顧客到達(dá)。第二，評(píng)估評(píng)價(jià)對(duì)超市選址的成敗影響很大。一般情況下，評(píng)價(jià)是第一位的，是開(kāi)店前必須要做的工作。就中國(guó)而言，多由有經(jīng)驗(yàn)人員的經(jīng)驗(yàn)決定，所以評(píng)價(jià)結(jié)果可能會(huì)有所不同。但一般認(rèn)為，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手比剛加入評(píng)估工作的新人更準(zhǔn)確。在評(píng)價(jià)過(guò)程中，將評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)數(shù)字化、量化尤為重要，可以最大限度地減少人為干擾的因素。在位置的詳細(xì)地圖中，可以顯示250m周邊的交通、道路、房屋、公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷店鋪的位置是否合適。該方法如

25、下:以一般超市的位置為中心點(diǎn)，從外面用三個(gè)虛線圓，分別代表50米、150米、250米的周長(zhǎng)。地圖上可以標(biāo)注250米的道路、房屋、公共場(chǎng)所。師大店50米內(nèi)有師大，150米是外國(guó)語(yǔ)學(xué)院，250米是西北政法大學(xué)。二環(huán)店距離市政府小區(qū)250米。把車輛的動(dòng)線弄清楚，然后在位置附近設(shè)置相關(guān)的位置，這樣你就可以清楚的判斷哪個(gè)點(diǎn)更有利，車輛的動(dòng)線聚集在哪里，哪個(gè)的廣告效果最好，哪里停車更方便等等。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，師大店的選址是比較理想的。師大和外國(guó)語(yǔ)學(xué)院就在街的東側(cè)，和超市是同一側(cè)。3.1.2區(qū)域選址適應(yīng)人流方向和人口分布，方便顧客購(gòu)物是超市選址的原則。在擴(kuò)大銷售原則的指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店鋪選址在城市的

26、繁華中心、人們必經(jīng)的主要道路和交通樞紐、城市居民區(qū)附近的購(gòu)物區(qū)，如與郊區(qū)、村鎮(zhèn)、居民樓等的主干道。從而形成以下四種類型的企業(yè)集團(tuán)。一是城市居住區(qū)的商業(yè)街和邊緣地區(qū)的商業(yè)中心。居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近的居民，在這些地方開(kāi)設(shè)店鋪，方便附近的居民購(gòu)買雜貨、百貨等。二環(huán)店靠近市政府小區(qū)就是這個(gè)原因。二是城市交通動(dòng)脈和樞紐，包括城市的直達(dá)街道、地下鐵路的大型中轉(zhuǎn)站等。這些地方是人們必經(jīng)之地，節(jié)假日和上下班時(shí)間人流如潮。店鋪選址都選在這些地方，方便人們購(gòu)物。店鋪位于市南郊交通主干道長(zhǎng)安南路，人流量大，保證了顧客數(shù)量；二環(huán)店位于南二環(huán)路口，含燈路，車流量大。方便到達(dá)，保證充足的交通流量。第三，城市的中

27、央商務(wù)區(qū)。城市的主要街道貫穿其中，有許多著名的百貨公司和各種專賣商店、豪華酒店、劇院和寫字樓。比如城市的鐘樓附近，但是這里的地價(jià)明顯太高了。第四，郊區(qū)購(gòu)物中心。隨著城市停車難，交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重，隨著私家車的增加和高速公路的發(fā)展，部分城市居民前往郊區(qū)。為了滿足郊區(qū)居民的購(gòu)物需求，很多超市都把店面改在了郊區(qū)居民區(qū)附近，形成了郊區(qū)購(gòu)物中心。比如電視塔附近的麥德龍超市。位置選擇分析交通狀況能夠決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買行為順利實(shí)現(xiàn)的交通條件也是影響店鋪選址的關(guān)鍵因素。從企業(yè)管理的角度來(lái)看，交通狀況的評(píng)價(jià)有以下兩個(gè)方面:開(kāi)幕式現(xiàn)場(chǎng)或附近有足夠的停車場(chǎng)嗎？大部分購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)與銷售場(chǎng)所

28、的一般比例是4:1。根據(jù)城市的具體經(jīng)濟(jì)情況，有些超市沒(méi)有汽車的停車場(chǎng)，只有自行車的停車場(chǎng)。貨物運(yùn)輸?shù)介T店是否容易，取決于門店可利用的運(yùn)輸大動(dòng)脈是否能滿足貨運(yùn)量的要求，是否便于裝卸。影響經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)主要原因是運(yùn)費(fèi)成本明顯增加。因?yàn)榭拷鞲傻溃瑯?lè)嘉超市的貨物運(yùn)輸非常方便。為了方便顧客購(gòu)買，促進(jìn)購(gòu)買行為的實(shí)現(xiàn)，交通狀況具體分析如下:從車站的距離和方向分析，商店位于商業(yè)中心的邊緣地帶。一般距離越近，乘客越多，購(gòu)買越方便。樂(lè)嘉超市的兩家店都在車站附近，符合要求。位置也要考慮客流走向，比如朝向車站的位置，以后面車廂的客流為主。二環(huán)店在光祿路路口，多輛公交車經(jīng)過(guò)店址。分析公交車站的性質(zhì)，是中途站還是始發(fā)站

29、還是終點(diǎn)站，是主停車站還是一般停車站，這也是樂(lè)嘉超市做的選址工作。因?yàn)橛新房冢h(huán)店附近有308路、608路公交車的主要?？空?。師范大學(xué)附近有一個(gè)多班車的始發(fā)站。這些都是有利條件。有必要分析一下市場(chǎng)交通管理帶來(lái)的利弊。比如遠(yuǎn)離人行橫道會(huì)在一定程度上減少客流，單行道和禁止車輛通行的街道也會(huì)遇到類似情況。二環(huán)店前面有人行道。師大店離人行道遠(yuǎn)，有點(diǎn)不方便。不過(guò)這家店主要靠街道東側(cè)的人流量，影響不大。分析客流規(guī)律客流量的大小是超市成功的關(guān)鍵因素。包括現(xiàn)有客流和潛在客流，超市選址總是盡量在潛在客流最大、最集中的地方，讓大多數(shù)人就近購(gòu)買商品。樂(lè)嘉超市二環(huán)店附近的客流主要是附近的居民或?qū)W生，即現(xiàn)有客流；由于

30、附近有新學(xué)校，師大潛在客流有所增加。分析客流的目的、速度、停留時(shí)間。不同地區(qū)的客流規(guī)?？赡芟嗤淠康?、速度、停留時(shí)間不同。在進(jìn)行最佳地址選擇之前，有必要進(jìn)行具體分析。比如師大店客流以附近高校的學(xué)生為主，客流的目的是買生活用品，消磨時(shí)間。二環(huán)店的客流主要來(lái)自附近居民，目的是采購(gòu)生活用品。分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模同一條街，很多情況下，由于采光條件、公共場(chǎng)所、交通設(shè)施的影響，兩邊的客流規(guī)模是不一樣的。此外，人們?cè)诘缆酚覀?cè)騎車、步行或開(kāi)車，往往習(xí)慣于光顧行駛方向右側(cè)的店鋪。所以開(kāi)業(yè)地點(diǎn)盡量在客流較多的臨街一側(cè)。典型位置是二環(huán)路店，光路比二環(huán)路窄。二環(huán)路的公交站要過(guò)路口，所以在路口東南角開(kāi)店是最好的選

31、擇。分析街道特征在選擇門店選址時(shí)，還需要分析街道特征與客流規(guī)模的關(guān)系。客流集中、知名度高的路口是最好開(kāi)的地方，比如二環(huán)店的位置。有些街道因?yàn)榻煌顩r不同或出入?yún)^(qū)域不同，客流主要來(lái)自街道的一端；其特點(diǎn)是一端客流集中，深度逐漸減小。這時(shí)候門店應(yīng)該位于客流集中的一端，師大店就是這種情況。分析地形特征在選擇超市的位置時(shí)，我們應(yīng)該分析地理特征。地點(diǎn)之所以盡量設(shè)在沿街，是為了選擇知名度高的地點(diǎn)開(kāi)店，盡量選擇兩三面臨街的路口，提升知名度。我們還可以設(shè)置更多的出入口，沿街設(shè)置更多的宣傳窗口。而且一些大型的公共場(chǎng)所，前面的知名度也很高。樂(lè)嘉超市的兩家商店都符合這一要求。城市規(guī)劃分析超市選址要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，

32、既要有近期規(guī)劃，也要有遠(yuǎn)期規(guī)劃。有些地段從目前分析是比較好的地段，但是隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，會(huì)出現(xiàn)新的變化，導(dǎo)致不利于開(kāi)店的因素。相反，有些地段目前還不是理想地段，但從規(guī)模上看會(huì)成為很有前景的新商業(yè)中心。因此，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，在了解區(qū)域內(nèi)交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、房屋等建設(shè)或改造項(xiàng)目規(guī)劃的前提下，做出最佳位置的選擇。比如二環(huán)店的位置好像比師大店優(yōu)越。但由于南郊新建高校和新校區(qū)的增加，帶來(lái)新的購(gòu)買力，師大店未來(lái)發(fā)展?jié)摿赡芨蟆?.2選址業(yè)務(wù)3.2.1分行發(fā)展政策分行發(fā)展方針的制定因行業(yè)、業(yè)態(tài)、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方針的不同而不同。比如超市連鎖店的擴(kuò)張形式，可以采取單店出擊，復(fù)合店或者超市連鎖店。

33、無(wú)論擬開(kāi)設(shè)的分店位于市中心、郊區(qū)住宅區(qū)還是居民區(qū)，分店發(fā)展政策應(yīng)包括商圈、業(yè)態(tài)和規(guī)模、經(jīng)營(yíng)對(duì)策、標(biāo)準(zhǔn)化、選址、競(jìng)爭(zhēng)店鋪對(duì)策、投資和發(fā)展方式等。中心以配送中心為中心，半徑100公里；交貨時(shí)間為3小時(shí)；開(kāi)發(fā)適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境的規(guī)模和形式；開(kāi)分店的目的是增加商圈的市場(chǎng)份額。商圈商圈有6000戶，商圈市場(chǎng)份額按20%計(jì)。一個(gè)3000平米的大超市，其商圈至少要有1000戶。樂(lè)嘉超市的兩家商店都符合這一要求。業(yè)態(tài)和規(guī)模對(duì)應(yīng)消費(fèi)者的多樣化需求，為了與其他企業(yè)的分店進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，增加市場(chǎng)份額，單位面積超過(guò)3000平方米的大型超市將成為未來(lái)將要推出分店的主力之一。事實(shí)上，樂(lè)嘉超市的兩家店都超過(guò)3000平方米。經(jīng)

34、營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃使分店能夠在居民的日常生活中發(fā)揮作用，并根植于他們的店鋪理念。為了使顧客能夠一次性購(gòu)買到所需商品，樂(lè)嘉超市主要準(zhǔn)備了超市的主要商品，如副食、日用雜貨等。為客戶提供豐富、便捷、快樂(lè)、健康的生活。店內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化的樂(lè)嘉超市，有統(tǒng)一的綠色外墻和超市標(biāo)識(shí)，方便顧客識(shí)別。一般店鋪三層，營(yíng)業(yè)面積3000多平米。該地區(qū)最強(qiáng)的商店是超市，樂(lè)嘉超市努力將自己的分店打造成該地區(qū)最強(qiáng)的商店。比如單店的面積，食品和調(diào)料的經(jīng)營(yíng)面積，品種齊全都達(dá)到了要求。競(jìng)爭(zhēng)商店對(duì)策適當(dāng)?shù)囊?guī)模。面上擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)壟斷和大規(guī)模單店。區(qū)分。發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)力。面對(duì)集體化。把握住狹小商圈增加市場(chǎng)份額的秘訣，在保持營(yíng)業(yè)額的同時(shí)，定期對(duì)

35、現(xiàn)有分店進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)靈活經(jīng)營(yíng)。先入為主對(duì)于有很大發(fā)展前景的地區(qū)，能夠成為本地區(qū)最強(qiáng)門店并獲得巨大利益的地區(qū)，要考慮先發(fā)制人，積極搶灘發(fā)展分店，使分店分布均勻，從而抑制其他公司的滲透。商圈的細(xì)分。在成熟的高密度商圈，要注意道路形狀和地形條件，在商圈容易成功的地點(diǎn)開(kāi)新店。投資樂(lè)嘉超市采用了低成本建店的思路。在給顧客提供舒適購(gòu)物環(huán)境的前提下，天花板只做了非常簡(jiǎn)單的裝修，甚至連水泥板都還露在外面。當(dāng)然，這并不影響客戶購(gòu)買。發(fā)展模式以獨(dú)立發(fā)展為主，同時(shí)考慮公司集團(tuán)部門的互聯(lián)互通。至于房產(chǎn)、地產(chǎn)等。，租賃是主要考慮因素。3.2.2分行的位置以下是選擇店鋪位置時(shí)必須注意的事項(xiàng):選址之后，分店的發(fā)展會(huì)有較大

36、的投入，開(kāi)業(yè)后實(shí)際上不可能再改地點(diǎn)。所以選址要慎重。分行的經(jīng)營(yíng)效率和業(yè)績(jī)都受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況的制約。所以即使有華麗的裝飾，精選的商品和優(yōu)秀的人才，甚至追加資金的投入，大部分也彌補(bǔ)不了店鋪位置帶來(lái)的影響。必須定期、持續(xù)、詳細(xì)地分析分支機(jī)構(gòu)的環(huán)境。這時(shí)候，我們不僅要評(píng)估市場(chǎng)效率，還要考慮地段的發(fā)展是否“未來(lái)派”，隨時(shí)關(guān)注環(huán)境的變化，或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，或不斷改變經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)。連鎖企業(yè)之所以要根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)選擇最適合自己條件和決策的區(qū)域，是因?yàn)殚T店選址直接關(guān)系到連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。從世界范圍來(lái)看，連鎖企業(yè)發(fā)展初期，大多以商業(yè)中心為主要選址區(qū)域，希望以較高的客流帶動(dòng)各分店的發(fā)展。發(fā)展到一定規(guī)模后，會(huì)向

37、居民區(qū)和郊區(qū)發(fā)展。但也有連鎖店采取“農(nóng)村包圍城市”的策略。不同行業(yè)的連鎖店在門店選址上有共同的要求，也有不同的要求。常見(jiàn)要求，如方便客戶購(gòu)買、有助于擴(kuò)大影響力、方便供貨、擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面等；不同的要求包括固定客流和流動(dòng)客流，交通便利，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，服務(wù)齊全，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短。所有連鎖店在選擇門店選址時(shí)，都要考慮那些對(duì)經(jīng)營(yíng)成本有影響的因素，也就是土地條件。3.2.3選擇存儲(chǔ)位置的程序連鎖店的選址是綜合考慮各種影響因素的結(jié)果。要讓選擇客觀上各方面都滿意，往往并不容易。因此，應(yīng)高度重視行業(yè)特點(diǎn)、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)、擬設(shè)地點(diǎn)未來(lái)變化、分店延伸及連鎖經(jīng)營(yíng)管理要求。樂(lè)嘉超市的選址經(jīng)過(guò)了以下程序:確認(rèn)前提條件；所謂確

38、認(rèn)前置條件，就是綜合考慮各種相關(guān)因素，制定企業(yè)分支機(jī)構(gòu)選址的標(biāo)準(zhǔn)。例如，樂(lè)嘉超市的分析:城市概況:基本上來(lái)說(shuō)，城市的性質(zhì)和情況就生活用品的配送來(lái)說(shuō)并不是很重要，但最好能與企業(yè)的商品配送體系相適應(yīng)。城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是三次產(chǎn)業(yè)，人口年齡結(jié)構(gòu)是金字塔型，這是最理想的狀態(tài)。經(jīng)營(yíng)狀況:樂(lè)嘉超市建設(shè)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有門店，業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿薮?，分店有望成為?dāng)?shù)刈顝?qiáng)的門店。城市規(guī)劃:樂(lè)嘉超市開(kāi)店的城市規(guī)劃基本是一個(gè)定型的商圈，有一個(gè)成熟的商圈滿足超市的日常經(jīng)營(yíng)。住宅區(qū):購(gòu)買力強(qiáng)的居民在樂(lè)嘉超市附近。地形:樂(lè)嘉超市附近是一個(gè)不間斷的區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域，我們不僅可以獲得足夠的市場(chǎng)場(chǎng)景，還可以擁有廣闊的腹地。道路:樂(lè)嘉超市靠

39、近與日常生活密切相關(guān)的道路，這是建立超市的一個(gè)非常重要的因素。人口和家庭:樂(lè)嘉超市附近2萬(wàn)人以上(約5000至6000戶)的城市可作為商圈。配合分支機(jī)構(gòu)發(fā)展政策:容易形成主導(dǎo)性強(qiáng)的重點(diǎn)區(qū)域，以配合可以向該方向發(fā)展的區(qū)域。樂(lè)嘉超市附近密集的商業(yè)區(qū)可以說(shuō)是建店的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)目標(biāo)客戶選擇分行所在的重心區(qū)域；以目標(biāo)客戶為中心，想象目標(biāo)客戶可能的歸宿，往往能找到商業(yè)成功的機(jī)會(huì)。比如經(jīng)營(yíng)日用品的超市可以跟隨顧客到新的住宅小區(qū)，最好建在新村中心，便利店可以分布在大街小巷。只要居民多，就有很多商機(jī)。最好在街上開(kāi)專賣店，最好在鬧市區(qū)或者專業(yè)街。一個(gè)城市中可供選擇的區(qū)域變窄了。因此，可以根據(jù)目標(biāo)來(lái)劃分原因。當(dāng)然，這

40、種選擇很難一步到位，但往往效果不錯(cuò)。找到最佳結(jié)合點(diǎn)；顯然，這其實(shí)是“縮小包圍圈”過(guò)程之后的一步。最好能畫出上述重心區(qū)域的示意圖，標(biāo)明朝向、競(jìng)爭(zhēng)商鋪、互補(bǔ)商鋪、主要商業(yè)機(jī)構(gòu)、人流走向、主要交通路線、居住區(qū)等各種相關(guān)因素。地圖上的信息越多，就越容易做出決定。然后，選擇比較企業(yè)和周邊環(huán)境最重要的因素，選擇要開(kāi)的核心商圈的位置。選擇一個(gè)特定位置；為了了解客流及其走向、人口和家庭數(shù)量、交通狀況，進(jìn)而決定擬建支線的最佳選址，在上述重點(diǎn)地區(qū)，最好根據(jù)上一步的分析結(jié)果，找?guī)讉€(gè)地方作為實(shí)地調(diào)查的樣本。3.2.4商圈設(shè)置要素如上所述，選擇分店所在的重心區(qū)域，某種程度上就是商圈的設(shè)置?！吧倘Α币辉~在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的意思是

41、“零售市場(chǎng)的空間域”。在商店管理方面，商業(yè)區(qū)是商店或其成就和設(shè)施(如商業(yè)街)吸引顧客的地理區(qū)域。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，商圈可以定義為80%到店的顧客居住(通勤)的區(qū)域。它的周長(zhǎng)大多是以顧客到店的必要時(shí)間來(lái)衡量的。所謂商圈的設(shè)置，就是衡量自己的店鋪對(duì)顧客的吸引力，為了確定其經(jīng)濟(jì)效果而做出分析圖，對(duì)擬選作商圈的區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)分析，以確定是否有可能在該區(qū)域設(shè)立分店。以下幾點(diǎn)是設(shè)定商圈的一般因素，也是日常廣泛的商業(yè)活動(dòng)所必需的基本信息。掌握購(gòu)買力，決定分店規(guī)模；顧客的差異化與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的決策；市場(chǎng)份額的確定；選擇計(jì)劃和重新打開(kāi)的信息；與商業(yè)區(qū)居民生活的差異；商圈的層次(基本的、次要的、邊緣的)區(qū)別；制定與行業(yè)和分

42、支機(jī)構(gòu)相關(guān)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。對(duì)于連鎖經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，商圈也是一個(gè)非常重要的概念。日本零售中心認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，商圈是一個(gè)公司努力吸引一半以上購(gòu)買力的區(qū)域，公司的門店都集中在這個(gè)區(qū)域。可見(jiàn)，商圈是眾多商鋪大量聚集，商圈反復(fù)聚集的區(qū)域。決定商圈是連鎖店發(fā)展最重要的方面。零售商圈具有明顯的層級(jí)特征。當(dāng)商務(wù)區(qū)的規(guī)模、形態(tài)和結(jié)構(gòu)逐漸明顯時(shí)，它可以分為三個(gè)層次:基本商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)和邊緣商務(wù)區(qū)?；旧倘κ侵鸽x店鋪?zhàn)罱?，客戶群密度高的區(qū)域。通常該地區(qū)約50%的消費(fèi)者來(lái)我店購(gòu)物；二級(jí)商圈位于基本商圈之外，客戶光顧率低。一般有15-20%這方面的消費(fèi)者來(lái)我們店購(gòu)買；邊緣商圈位于二級(jí)商圈之外，屬于我行的輻射商圈。再次

43、來(lái)商圈的顧客比例更低。我們分行一般有10%左右的客戶來(lái)自邊緣商圈。至于其劃分的標(biāo)準(zhǔn)，具體未來(lái)是商圈規(guī)模是指商圈的地理寬度，根據(jù)業(yè)務(wù)類型、業(yè)態(tài)、分店規(guī)模不同而不同；商圈的地理形態(tài)就是商圈的形態(tài)，取決于交通樞紐、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、行政環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)商鋪、互補(bǔ)效應(yīng)等。商圈結(jié)構(gòu)是指商圈的地理和空間結(jié)構(gòu)，包括三種結(jié)構(gòu)形式:所有商圈指的是從最遠(yuǎn)的地方過(guò)來(lái)的客戶的周邊；復(fù)合商圈是指按商品種類劃分的商圈；相對(duì)商業(yè)區(qū)，根據(jù)使用分行的客戶相對(duì)數(shù)量。這里需要注意的是，雖然每個(gè)商圈都有自己特定的形態(tài)和形狀，由于商業(yè)類型和業(yè)態(tài)的影響而相互排斥和重疊，但各種分類標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于不同的分析目的，不能混淆。因?yàn)閯澏ㄉ倘Φ乃^要素

44、太多，方便了商圈規(guī)模的多樣化和多變性，所以幾乎不可能用一句話來(lái)定義商圈的大小，無(wú)論是哪一類、哪一層次的商圈。這些用來(lái)劃定商圈規(guī)模的基本要素是:分行可經(jīng)營(yíng)商品的品種、規(guī)格和價(jià)格；購(gòu)物場(chǎng)所的交通狀況；地理環(huán)境條件；周邊店鋪的競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)；人口和收入狀況。當(dāng)然，這些因素中哪一個(gè)會(huì)決定商圈呢？哪些項(xiàng)目最重要？一言難盡。比較可行可靠的辦法是通過(guò)調(diào)查了解具體情況后再做認(rèn)定。3.2.5商業(yè)區(qū)的設(shè)置方法商圈的設(shè)置方式有很多種，根據(jù)行業(yè)和門店形式的不同，商圈的設(shè)置會(huì)有些不同。因此，在調(diào)查時(shí)，通常通過(guò)以下方法進(jìn)行判斷:簡(jiǎn)單除法這是最簡(jiǎn)單的方法，就是按照下面的方法知道客戶的地址，然后把客戶的地址標(biāo)在地圖上，再把地圖上

45、最外面的點(diǎn)連接起來(lái)，形成一條閉合的曲線，這條曲線的圓就是商圈所在的地方。但這種方法只有在原店鋪想要獲取自己的商圈信息時(shí)才能使用。另外，它最大的缺陷是這種方式設(shè)定的商圈有限。經(jīng)驗(yàn)，就是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)設(shè)置商圈。3.3分公司發(fā)展計(jì)劃3.3.1商圈調(diào)查分公司發(fā)展計(jì)劃的制定必須在掌握充分市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而獲取這些相關(guān)信息的重要方法之一就是商圈調(diào)查。目前，供需矛盾的主要方面已經(jīng)從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”，使得連鎖經(jīng)營(yíng)中商品的品種構(gòu)成和銷售情況成為決定企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵。不斷開(kāi)發(fā)滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，擴(kuò)大分支機(jī)構(gòu)的規(guī)模，是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的必要任務(wù)。通過(guò)商圈調(diào)查，企業(yè)可以了解消費(fèi)者需求的確切情況。從某種意義上說(shuō)，商圈調(diào)查應(yīng)該是分行發(fā)展規(guī)劃流程的一部分。3.3.2銷售預(yù)測(cè)一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)的大小，或者說(shuō)未來(lái)能否快速增長(zhǎng)，保證分店開(kāi)業(yè)后能夠盈利，往往可以決定一個(gè)連鎖企業(yè)是否會(huì)在這個(gè)地區(qū)開(kāi)新店。因此，通過(guò)對(duì)各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域潛在需求的定量分析，企業(yè)可以找到各個(gè)區(qū)域的預(yù)計(jì)需求以及分公司成立后的盈利可能性，從而幫助企業(yè)選擇分公司的具體位置。此外，通過(guò)銷售預(yù)測(cè)，還可以了解客戶的喜好和心理，進(jìn)一步分析市場(chǎng)商品需求的特點(diǎn)，作為今后經(jīng)營(yíng)中尋找商機(jī)的依據(jù)。因此，銷售預(yù)測(cè)是分公司發(fā)展規(guī)劃過(guò)程中必須考慮的因素之一。所謂銷售金額，就是一家分店開(kāi)業(yè)后可能吸引的客戶數(shù)量與區(qū)域客戶單位購(gòu)買價(jià)格(客戶平均購(gòu)買金額)的乘