遷安天洋城商業(yè)可行性報(bào)告課件

1、天洋城商業(yè)可行性報(bào)告商業(yè)步行街定位原則1、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對(duì)建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺(jué)得親切、放松平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是以勢(shì)壓人。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，而不是以高速過(guò)往機(jī)動(dòng)車為參照。購(gòu)物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對(duì)一層以上的范圍幾乎是視而不見(jiàn)。這恰好說(shuō)明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)層面上。商業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本。2、空間的限定 人在商業(yè)街內(nèi)的活動(dòng)和感知空間是三維的。商業(yè)街的長(zhǎng)度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒(méi)有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的積極空

2、間和發(fā)散的、通過(guò)性的、難以聚合人氣的消極空間。作為商業(yè)街這樣一個(gè)有聚合要求。需要行人購(gòu)物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個(gè)通過(guò)建筑手段塑形成的積極空間。3、交通的組織 項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、

3、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。4、業(yè)態(tài)組合方式：在首層面積超過(guò)1萬(wàn)，層數(shù)為4層，總建超過(guò)4萬(wàn)的商業(yè)因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：-1F為大型超市與電器商城的組合，1F-3F為大型百貨公司，4F作為觀景休閑娛樂(lè)餐飲。 總建規(guī)模達(dá)到4萬(wàn)以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn), 服務(wù)功能齊全

4、，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 5、經(jīng)營(yíng)策略： 很多商業(yè)步行街就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。這種商業(yè)街的店鋪出售后會(huì)帶來(lái)很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目缺乏品位。 發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險(xiǎn)，但以后投資者的風(fēng)險(xiǎn)增大了，該商業(yè)的價(jià)值就很難提升，還有可能成為死鋪。 出售包租方案;本方案現(xiàn)在應(yīng)用很多，主要是針對(duì)投資客、炒鋪人。最簡(jiǎn)單操作是將三權(quán)分立;有所有權(quán)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，有經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，有管

5、理權(quán)沒(méi)有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購(gòu)買(mǎi)的商鋪全部簽約包租下來(lái)，包租時(shí)間一般2-5年，時(shí)間太短，投資人有風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間太長(zhǎng)，發(fā)展商有風(fēng)險(xiǎn)。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，年終統(tǒng)一給投資者一個(gè)固定回報(bào)，回報(bào)率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時(shí)也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報(bào)率是5%-6%，高的回報(bào)率是10%-12%。過(guò)高的回報(bào)率也是一種風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)選取通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行搭配。業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過(guò)周邊區(qū)域

6、的詳細(xì)調(diào)研，綜合市場(chǎng)狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，本項(xiàng)目將選取時(shí)尚專賣店、折扣店賣場(chǎng)及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。為了后期帶來(lái)充足的外來(lái)消費(fèi)人流，增加其銷售可實(shí)施性，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設(shè)置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相對(duì)較強(qiáng)，是商業(yè)項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項(xiàng)目的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本項(xiàng)目中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂(lè)及

7、休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設(shè)置于本案之中。業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項(xiàng)目雖然所在位置較好，但是周邊在建待建項(xiàng)目較多，區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研，將本項(xiàng)目的主力型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置為30%。大型商業(yè)均設(shè)有主力型業(yè)態(tài)，其所占比例多控制在30%40%之間，說(shuō)明市場(chǎng)中的大型商業(yè)項(xiàng)目，為保證后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，對(duì)主力型業(yè)態(tài)的比例有著較大的權(quán)重。而本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，為了提供良好的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，增加投資者及經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)本項(xiàng)目信心，降低本案后期的租售難度，故將本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立30%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)

8、主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本項(xiàng)目在后期的經(jīng)濟(jì)收益，故將主力業(yè)態(tài)與適配型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置在1：1.7的比例范圍內(nèi)，即適配型業(yè)態(tài)占據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)50%的比例分額。本案的主力業(yè)態(tài)占有30%的比例，在后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段，可以為本項(xiàng)目提供充足的消費(fèi)人流，同時(shí)也提高了其周邊位置的商業(yè)價(jià)值。而適配型業(yè)態(tài)的租金承受能力較高，為保證項(xiàng)目整體的后期收益，權(quán)衡因主力業(yè)態(tài)引入而拉低的租金收益，故將本案中的適配型業(yè)態(tài)比例設(shè)置為50%。功能型業(yè)態(tài)其合理的引入可以進(jìn)一步完善項(xiàng)目的功能性，擴(kuò)大消費(fèi)群，同時(shí)可以拉高期周邊適配型業(yè)態(tài)的租金價(jià)值，所以將剩余的20%設(shè)置為功能型業(yè)態(tài)。功能型業(yè)態(tài)在租金價(jià)格及樓層選取方面較為靈活，

9、同時(shí)也可以吸引了一定的目標(biāo)消費(fèi)群。同時(shí)增加的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)定后期的整體資金收益，現(xiàn)將剩余20%的面積設(shè)置為功能型業(yè)態(tài)總結(jié) 通過(guò)上述的分析，在本宗地的業(yè)態(tài)選取上，著重于后期的可實(shí)施（市場(chǎng)生命力），將其業(yè)態(tài)設(shè)置為適配型業(yè)態(tài)、主力型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)三類；在業(yè)態(tài)搭配上，采取5：3：2的業(yè)態(tài)比例分配，將三者之間的消費(fèi)人流及經(jīng)濟(jì)價(jià)值相互權(quán)衡，最終達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)方向：集中商業(yè)和延街底商1、根據(jù)調(diào)研得知，項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)無(wú)中大型商業(yè)設(shè)施，只有 幾個(gè)小型超市，居民購(gòu)物需要乘坐城區(qū)公交到核心區(qū)購(gòu)物；項(xiàng)目具 備開(kāi)發(fā)集中商業(yè)的條件，可定位商場(chǎng)、超市中大型商業(yè)配套設(shè)施。2、周邊缺乏特色餐飲和服

10、裝服飾店等日常消費(fèi)場(chǎng)所，銀行、醫(yī)療和運(yùn)動(dòng) 休閑場(chǎng)所不足，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，周邊餐飲設(shè)施普遍定位不高，以小餐館 服務(wù)為主，故可以在底商中考慮一些特色餐飲，更能增加一些商業(yè)氛 圍； 根據(jù)市場(chǎng)市調(diào)分析，建議項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)分兩種形式：集中商業(yè)和沿街底商。商業(yè)規(guī)模適度性中國(guó)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居住區(qū)1 2m2/人類別合理服務(wù)半徑1000-2000m 國(guó)外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.054 ：1(商業(yè)面積：住宅面積)項(xiàng)目區(qū)域集中商業(yè)合理規(guī)模： 合理服務(wù)半徑：項(xiàng)目周邊1.5公里 客群總?cè)萘浚?5000戶3人/戶=45000人 合理集中商業(yè)規(guī)模：4.59萬(wàn)平米（1-2平米/人）現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中：集中商業(yè)規(guī)模為10萬(wàn)平米商業(yè)配套規(guī)模符合區(qū)域合理商業(yè)規(guī)模的范圍 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃規(guī)模面積處于區(qū)域市場(chǎng)合理的規(guī)模區(qū)間范圍內(nèi)業(yè)態(tài)類型及布局建議四層美食廣場(chǎng)、電子游藝、臺(tái)球、健身美容中心三層男裝、運(yùn)動(dòng)休閑二層女裝、床上用品、鞋帽、內(nèi)衣一層 首飾飾品、化妝品、家具及精品專營(yíng)店地下一層大型超市、電器賣場(chǎng)業(yè)態(tài)類型建議：1、選取周邊2公里半徑范圍相對(duì)比較缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)；2、借鑒核心商圈經(jīng)營(yíng)狀況比較好的綜合超市的樓層業(yè)態(tài)排布情況；3、考慮項(xiàng)目周邊客群的消費(fèi)水平和消費(fèi)層次。地下一層首層休閑餐飲休閑餐飲二層三層四層柜臺(tái)區(qū)攤位區(qū)服務(wù)項(xiàng)目及取費(fèi)1、負(fù)責(zé)引薦家樂(lè)福等一線品牌大型超市，推介