昆明市西市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況市場調(diào)研

1、.：.；昆明市西市區(qū)房地產(chǎn)開展情況市場調(diào)研一、調(diào)查區(qū)域范圍及根本情況此次市場調(diào)研范圍以西市區(qū)房地產(chǎn)市場興隆區(qū)域?yàn)橹鳎何鬟呉圆绰窞榻?，北邊以學(xué)府路為界，東邊以一二一大街為界，南邊以人民西路為界的圍內(nèi)進(jìn)展為期三天的市場調(diào)查，利用訪問法、察看法、探測性調(diào)查、因果性調(diào)查，對區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)微觀市場進(jìn)展調(diào)研及分析。該區(qū)域房地產(chǎn)市場特征被二環(huán)西路一分為二，東邊是80、90年代房屋建筑風(fēng)格，西邊是以高新區(qū)為代表的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。二、市場調(diào)研1、昆明市房地產(chǎn)市場走勢分析宏觀中國參與WTO已有5年，各項政策制度的完善及落實(shí)著實(shí)給消費(fèi)帶來了實(shí)惠，我國GDP開展速度以每年10%以上的速度增長，云南去年的GDP增長也

2、達(dá)7%的速度，國家及地產(chǎn)政策環(huán)境穩(wěn)定，對房地產(chǎn)業(yè)影響較大的金融業(yè)也獲得了較大提高，金融市場堅持穩(wěn)定，加之昆明三大開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策，不斷有全球知明企業(yè)進(jìn)住昆明，外匯貯藏不斷提高?？茖W(xué)技術(shù)的快速開展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了數(shù)字時代、網(wǎng)絡(luò)時代的全新概念，去年國家出臺了“831土地限制政策及央行緊縮銀根，調(diào)高商品房貸款利率，目的出于給沿海房地產(chǎn)炒房景象降溫，還市場一個理性。2、昆明房地產(chǎn)市場走勢分析中觀近期出臺的政策法規(guī)：1、 云南省建立廳文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件的通知；2、 關(guān)于征訂的通知；3、 商品房購銷合同樣本116頁；4、建立部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知。2004年中國最具投資價

3、值的100個二、三線城市排名中昆明位于第33位，其中房地產(chǎn)投資程度為0.21，位居第28位，整體潛在需求為0.63，位居第7位。全市總面積21111平方公里，轄5區(qū)市8縣，市區(qū)百積約98平方公里，總?cè)丝?78萬，平均氣溫14.2度，03年國內(nèi)消費(fèi)總值812億元，社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，其中房地產(chǎn)投資達(dá)68億元，城市是房地產(chǎn)的載體，城市的擴(kuò)張重新定位，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了宏大開展契機(jī)，隨“住在昆明號角的吹響，新一輪城市化進(jìn)程曾經(jīng)全面啟動。昆明樓市逐年攀升昆明房地產(chǎn)市場起步于上世紀(jì)80年代中后期，經(jīng)過10多年的逐漸培育，自90年代末開展明顯加快，近三年已進(jìn)入一個穩(wěn)步增長的新階段，過去5年，昆

4、明房產(chǎn)市場投資穩(wěn)定在70億元左右，占全市固定投資的18.9%，經(jīng)過幾年的開展，昆明市個人購房占市民所購商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已到達(dá)70%以上。房地產(chǎn)開發(fā)總量穩(wěn)中有升，02年68.34億元、03年為70.07億元、04年為80億元，開發(fā)面積為02年731萬、03年748.9萬、04年9月末已達(dá)658.6萬，其中住宅商品房分別占80.12%、89.90%和88.32%，開工面積02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房開工面積占九成左右。市場需求不斷擴(kuò)展商品戶預(yù)售面積02年為120萬、03年為140萬，實(shí)踐成交面積02年為179.68萬、03年為220.62

5、萬，經(jīng)過二三級市場完成的買賣面積02年為142.18萬、03年為516.14萬，空置房消化較快，分別從02年的116.3萬，降至03年的88.9萬，04年僅乘34.4萬，置商品房中住宅占45%。市場價錢逐年提高02、03年昆明新增商品房平均成交價每年以10%的比例遞增。二手房成交價分別為1071.01元/和1264.52元/。產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)展從房地產(chǎn)企業(yè)的登記戶數(shù)看，02年357家，03年為452家，04年9月已達(dá)499家。04年1月至12月30日，昆明市新開樓盤60多個，商品房成交面積達(dá)492萬，同比增長43%，交金額133.9億元，同比增長33%，商品房住宅平均價錢為2711元/，同比增長

6、10%以上。非住宅平均價錢為4502元/。二手房成交面積602.6萬，同比增長15%，成交金額74.48億元，同比增長25%，二手房均價為1304元，同比增長10%。03年、04年，昆明市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量分別為5418畝和9236畝，03年相應(yīng)較少，04年那么大幅度添加，04年添加的土地供應(yīng)量將在1至3年內(nèi)逐漸開發(fā)，05年房價走勢將在04年根底估計上幅5%10%之間。以下統(tǒng)計數(shù)字是昆明市近二年的房地產(chǎn)市場調(diào)查報告：主要有以下幾項要素1、居民住房私有化比例已達(dá)59.3；2、預(yù)購房以經(jīng)濟(jì)適用房為主和商品房為主；3、居民可接受的房價以每平方米10002000元為主；4、2534歲的人占購房人群的36

7、%；5、預(yù)購面積80100平方米的需求量最高；6、主要房屋預(yù)購者家庭月收入在10004000元間，工薪階層購房依然難，價錢是最大瓶勁；高收者將是市場生力軍。調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍來看，昆明城市居民以居住樓房為主，87.7%的家庭住房為無電梯式樓房，只需3.7%的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2%住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住形狀。由于房改的不斷深化，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超越半數(shù)；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住單位的房子；住房面積和多數(shù)在4080平方米之間。多少都市人預(yù)備買房，據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)預(yù)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9%，其中以經(jīng)濟(jì)適

8、用房和商品為，預(yù)購面積在70150平方米之間，可接受價錢以每平方米10002000元為主體，輔之以每平方米5001000元及20003000元的價錢。購房資將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎？數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在2080平方米不等，多為2、4或4口之家，其中以居住面積在5080平方米所占比例最高，2050平方米居住面積位居其次。還有小部分家門或個人從單位或私人處租房。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家門中，23.3%估計在五年內(nèi)購房，20.1%估計明后購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)位置。調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家門主要希望

9、購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為處理生活問題，而已擁有產(chǎn)權(quán)的家門那么希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量，方案5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于方案1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而方案1年內(nèi)購房的比例也高于方案2年購房的經(jīng)例，闡明購房群體要么已持幣在手，有比較詳細(xì)的購買方案，要么預(yù)備一個較長時間的資金積累，再進(jìn)展置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。另處，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家門預(yù)購比例達(dá)55.6%，遠(yuǎn)無高于其他住房群體，預(yù)購面積以81100平方米的需求為最高，達(dá)30.5%；而在100150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家門預(yù)購比例高達(dá)62.3%，可購房在這個

10、群體中的市場潛力非常可觀。調(diào)查顯示，其中家門月收入在2000元至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5%；6000元以上的高薪家門比例最小。希望房價在10002000元的比例最高，為30.4%；5001000元的占22.3%；20003000元的占21.6%；希望房價在6000元以上的缺乏1%。在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1%希望運(yùn)用家庭存款來購房，31.4%希望政府貸款，16.1%計劃向銀行貸款?？磥?，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良好性增長。購房是什么樣的人？數(shù)據(jù)顯示，2534歲的人占購房人群的36%，位居榜首，而3544歲的人群比例為20.3%，位居第二?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷

11、為主流，半數(shù)以上為全職任務(wù)者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)/效力人員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在10002000元范圍內(nèi)為主體購房者。目前，中國的家庭構(gòu)造以三品之前家或四口之家為主，購房方案多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7%和39.2%；預(yù)購面積在70150平方米間不等，以80100平方米的需量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在10004000元間，居民購房接受才干有多大？誰更急于購房？中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，以為“只需真正擁有本人的房了，才會覺得穩(wěn)定和可靠的人占總體調(diào)查人口的75.6%

12、。從預(yù)購房者的人群構(gòu)造來看，商業(yè)、效力業(yè)普通職工占預(yù)購總體的11.5%，居第二位，而這其中60.1%的預(yù)購者介于2135歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8%，居首位，這其中46.5%的預(yù)購者介于2135歲之間；而中級公司經(jīng)理介于2135的預(yù)購比例也超越了60%。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6%為已婚，其中介于2135歲的點(diǎn)43.7%，介于3645歲的占30.4%，34.7%為獨(dú)身，其中66.1%介于2135歲之間，僅有1.4%介于3645歲之間。從預(yù)購房者年齡結(jié)、職業(yè)特征及婚姻情況看，已婚中、初級任務(wù)者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的獨(dú)身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要

13、部分。應(yīng)該說，2145歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型依然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50150平方米之間，最好單價在3000元以下，情愿花30004000元/平方米購房的也占一定的比例，這一預(yù)期和市場價錢的差距低于調(diào)查總體對房價的預(yù)期與真正市場情的差距。調(diào)查總體對每平方米的價錢預(yù)期如下：每平方米5001000元的占22 .9%，10002000元的占32%，20003000元的占19.6%，而6000元以上的僅占1.3%。居住環(huán)境對購房有多大影響？調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氣氛等，以為城市輕度污染

14、的占調(diào)查總體的60.9%，在調(diào)查總體中仍有47.1%的人以為本人不懼怕失業(yè)，這些人中26.5%的人估計在五年內(nèi)購房，而他們的收入主要在10003000元之間，另外從調(diào)查中還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越高越傾向于購買商品房。3、昆明市西市區(qū)市場走勢分析微觀一、回想與展望昆明市西市區(qū)受昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁開展影響，區(qū)域內(nèi)各項技術(shù)目的大幅提升，區(qū)域內(nèi)土地已由生地漸變成熟地，房地產(chǎn)業(yè)閱歷了南北熱后，西市日漸成為人們關(guān)目的地域，西市區(qū)不僅土地貯藏量大，而且擁有56萬左右的居住人口，且近年來進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上升趨勢，受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的影響，不斷有公司企業(yè)進(jìn)入，隨城市配套設(shè)備的逐漸完善，綠化規(guī)模的

15、不斷擴(kuò)展，該區(qū)房地產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。調(diào)查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程的根底情況如下：樓盤稱號 開發(fā)商 樓盤地址 樓盤價錢 銷售美麗人生 昆明財興盛房地產(chǎn) 高新區(qū)科醫(yī)路可口可樂公司對面 起價1980 83668366美麗新世界 昆明華信地產(chǎn)西山區(qū)城市投資開發(fā)公司 人民西路轉(zhuǎn)昌源中 起價2060均價2380 82112228211266西華苑 昆明豐澤苑房地產(chǎn)公司 西華園旁 20202550 41725392885396實(shí)力五彩已售完 云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、昆明亙大房地主開發(fā)運(yùn)營公司 西苑立交橋南行200米 均價2500 82228888211266香格里拉盛景 昆明坤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司 興苑路中段

16、 準(zhǔn)現(xiàn)房19.2萬起 82253338229555香頌嵐山 云南百大住宅開發(fā) 黃土坡 均價2600 83668315興盛苑 財興盛房地產(chǎn)限公司 科醫(yī)路 起價1980 83668366左岸公寓 云南鴻源屋業(yè)、高新區(qū)土地房屋開發(fā)運(yùn)營公司 西苑立交橋，人民西路 起價2700 82173268216171新知花園 榮成興業(yè)房地產(chǎn) 高新區(qū)海源中路 起價1880最高價2280 82111198216622千喜龍庭 云南千喜龍庭房地產(chǎn)開發(fā) 西山區(qū)政府后門 起2500 82202188220999燈火闌珊處 昆明市西苑房產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營公司 秋苑二期 8329056陽光果香 云南中產(chǎn)房屋開發(fā) 學(xué)府路 起價250

17、0 5399998學(xué)府人家 云南匯和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營 學(xué)府路747號 均價2300 53571665357566活力空間 昆瑞路傍 起價2300 803507778351777創(chuàng)意英國 云南杰昌房地產(chǎn)開發(fā) 茭菱路88號 均價3000 53566665357777第一國際 恒安頓地 海源北路 均價2400 8301111豐寧家園 昆明市五華區(qū)房地開發(fā)運(yùn)營總公司 西苑立交橋 均價4000 83336683638074銀領(lǐng)國際 昌源北路 均價2700 二市場特點(diǎn)由歷史緣由區(qū)域調(diào)查范圍被二環(huán)西路一分為二，并構(gòu)成二環(huán)西路以東的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：豐寧小區(qū)、菱角小塘、虹山小區(qū)、學(xué)府路周邊各大專

18、院校的住宅小區(qū)等。這一區(qū)域的商品房消費(fèi)者多屬工薪階層中產(chǎn)階級，戶月收入20003000元，且多帶有末獨(dú)立的子女及長輩，而前兩年該區(qū)出現(xiàn)的新盤是受高新區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，是由于當(dāng)時高新區(qū)內(nèi)生活住宅設(shè)備規(guī)劃不到位緣由所至，故新盤且相對集中于二環(huán)西路兩側(cè)，隨房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特殊緣由，近兩年來在該區(qū)域內(nèi)交叉了部份新盤，如創(chuàng)意英國、春暉小區(qū)、泰和園、豐寧家園、陽光果香、學(xué)府人有、蘇家塘小區(qū)、西景盛典小區(qū)。二環(huán)中路以西構(gòu)成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的優(yōu)秀居住小區(qū)，代表盤有：國際花園、美麗新世界、西香園等，這一區(qū)域的商品房的消費(fèi)者多屬高薪收入，戶月收入在30004000元，年齡2545階段的強(qiáng)勢消費(fèi)群，且賣房的緣由主

19、要集中在距任務(wù)地點(diǎn)近的緣由，并沒有出現(xiàn)市中心移居郊區(qū)人群。就生活配套設(shè)備而言，二環(huán)西路以東范圍較為完善，且擁有大量?？茖W(xué)院，流動人口多，周邊單位密集，顯著表現(xiàn)方式為線狀方式，沿區(qū)內(nèi)三條主干道，學(xué)府路、二環(huán)西路、昆瑞路構(gòu)成線帶開展周邊集聚密度較高，而二環(huán)西路以西那么由高新區(qū)系統(tǒng)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)道路陳列有序，綠化比例較高，生活設(shè)備相對較缺乏，且在售新盤銷售情況不太理想，區(qū)內(nèi)商品房消費(fèi)多以任務(wù)為主，故市場有限，為更明晰的反映市場情況、作“點(diǎn)，單個樓盤的市場反映情況調(diào)研：1、陽光果香該工程由中產(chǎn)房居開發(fā)開發(fā)，工程地處學(xué)府路西端522號，臨近冶金工校，占地23畝，綠化38%左右，總面積33763.6

20、8，容積率2.08，開工日期04年1月6日，整個工程地形屬自然坡地多層，住宅以不同的陳列，彩光較為充分，樓與樓之間的間隔 適中，從平面上看，外形酷似海馬。、產(chǎn)品分析，從地理位置看優(yōu)勢縱多，周邊坐擁昆明市絕對數(shù)量的高專院校，集中度相當(dāng)高，工程位置緊鄰虹山小區(qū)，而虹山小區(qū)經(jīng)長時間入住，周邊以構(gòu)成較完善的根底生活設(shè)備，但商業(yè)設(shè)備落后，地形屬坡地，且坡度比較大，海拔上具有優(yōu)勢，工程內(nèi)50%以上住宅視野效果較佳，均能遠(yuǎn)眺遠(yuǎn)處，工程距主干道間隔 約500左右，受主干道交通汽車流量的影響不大，周邊交通情況，工程外主干道學(xué)府路，黃土坡立交橋距項地點(diǎn)較近，工程周邊交通道路除學(xué)府路東端較擁堵，其他交通道路均暢通，

21、工程周邊公交情況1路、8路、附8路、70路、83路及城市中巴等6條以上公交線路經(jīng)過該工程，工程附近最大醫(yī)院，昆醫(yī)附二院距工程較遠(yuǎn)，工程內(nèi)水、電、煤氣配套均以到位，工程周邊無公園、影劇院、商業(yè)中心、體育館等設(shè)備，工程地點(diǎn)人文環(huán)境的重點(diǎn)是高等院校的學(xué)習(xí)氣味，該工程不臨街，進(jìn)出道路坡度較大，且道路兩側(cè)均是老工業(yè)廠房，現(xiàn)目前還有兩家修繕廠正在營業(yè)，非常刺眼，工程北邊較近處是一塊綠化地，較遠(yuǎn)處是工廠群，均為紅磚剪力墻構(gòu)造加石棉瓦構(gòu)成帶狀，在遠(yuǎn)處均為高山樹林，工程西側(cè)是昆明市第六塑料廠及單位生活區(qū)建筑嚴(yán)重老化，工程東側(cè)是一小型建筑資料加工廠，且現(xiàn)處于營業(yè)形狀，排污煙囪與工程東側(cè)建筑相平行，污染不言而意，工

22、程南側(cè)是兩家中型汽車修繕廠，且兩家的出口與工程正大門平行。從戶型上看，幢與幢之間 間隔適中，由于受地形坡度的影響，戶型彩光問題容易處理，工程建筑共有8幢，分別是華安園14戶，桃李園28戶，杏福園14戶，橙名園28戶，櫻資園12戶，桔祥園28戶，順荔園28戶，榛心園14戶，戶型構(gòu)造均為鋼混構(gòu)造，工程內(nèi)住宅樓下5層均用橙色作外立面，上2層均用黃色作外立面，易構(gòu)成良好的顏色視野美感陽光感，工程內(nèi)綠化大面積采用果林，附帶竹林和桂花林，工程內(nèi)道路均用文化石，自然石鋪成，由于坡度大，間隔10米既有一機(jī)動車減速帶。工程內(nèi)景點(diǎn)以巨石加瀑布附帶石橋構(gòu)成中央景點(diǎn)，另有兩處休閑設(shè)備，區(qū)內(nèi)水塔建于工程內(nèi)地勢最高處，供

23、水容易處理，但妨礙了一個單元住戶的視野，工程對面山頂有一宏大的儲油罐，妨礙了部份視野。、價錢組合工程樓盤戶型的均價為2500元，總價在32萬，價錢在該地段屬高價位，銷售對象為高收入對象，付款方式一次性付清，優(yōu)惠3%，銀行按揭貸款，10、20年。、廣告戰(zhàn)略工程廣告的訴求點(diǎn)，從工程的地理位置、地形及區(qū)內(nèi)設(shè)計部份入手。1、大打教育牌，地理優(yōu)勢名顯；2、地形坡地決議戶型彩光容易，及戶型設(shè)計大量運(yùn)用大面積玻璃，彩光更加充分；3、項內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。從而構(gòu)成安康的生活陽光、果香+學(xué)院，具有概念炒作的味道。以上三點(diǎn)為主，附加個上新建筑資料的運(yùn)用，及設(shè)計上的突破，大膽運(yùn)用木橋作道路的設(shè)

24、計創(chuàng)作，及底樓的設(shè)計成休閑室間，彌補(bǔ)了工程空間的狹小，無各種會所配套設(shè)備及活動空間的缺乏。、銷售執(zhí)行該工程售樓中心設(shè)在工程附近，玻璃廠旁，售樓中心設(shè)計與宣傳主題相互揮映，售樓人員素質(zhì)中上，售樓部周圍街道及戶外廣告均被工程內(nèi)容占據(jù)。銷售情況一期全部售完，購買對象80%以上為學(xué)府路教學(xué)要素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，職業(yè)范圍以高級人才為主，附近教職工群體購買比例很??；二期于05年5月上市預(yù)售，市場反映較為劇烈，開發(fā)商承諾無理由退房，銷售業(yè)績較佳?？偨Y(jié)，該樓盤的地理位置優(yōu)勢宏大，地形利用對于居民在平地上住慣了的居民來說，反倒構(gòu)成了吸引力，周邊院校正工程的影響可謂功不可漠，彩光成了其旺銷的第

25、一要素，而文化氣味屬第二在要素，第三要素是地形突出在城區(qū)內(nèi)，至于綠化只是配套設(shè)計，倒不是真正熱銷的緣由。加之外立面的顏色艷麗、亮麗，周邊近幾年來無新盤上市等利好要素把學(xué)府路段多年的購買力，集中迸發(fā)出來，構(gòu)成火爆的搶購景象。總結(jié)重點(diǎn)：區(qū)域購買力的集中迸發(fā)。2、美麗新世界該工程由昆明華信地產(chǎn)西山結(jié)合開發(fā)，工程位于昌源路，屬西部市區(qū)最大住宅區(qū)，占地22萬平方米，35%的綠化率，該工程前后分六期1800多戶，工程內(nèi)配套的生活設(shè)備全由開發(fā)商出資建立。、產(chǎn)品分析地理位置：該工程位置在昆明市過境公路昆瑞路和二環(huán)西路之間，屬近郊大盤，南側(cè)臨近人民西路，工程周邊有大量居民自建房，程帶狀成群，昌源中路兩側(cè)環(huán)境屬中

26、度污染，工程區(qū)域地形平整，視野平唱，工程西邊坐擁幾個大型國有工業(yè)企業(yè)，緊鄰工程住宅樓的是工業(yè)企業(yè)的生活住宅樓，南邊那么是田地，北邊是大量的居民自建房及當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)和一部份汽車修繕廠，就地理置而言，間隔 高新區(qū)適中，輻射范圍為高新開發(fā)區(qū)，黑林鋪、小團(tuán)山工業(yè)帶、西山區(qū)政府辦公帶及馬街鎮(zhèn)。工程由于是郊區(qū)新盤，固生活配套，城市功能配套，及道路交通不完善且相對滯后，由于大盤開發(fā)，不同于小盤，過渡是間，普通在5年以上，故部份配套設(shè)備由開發(fā)商處理，如工程內(nèi)增商街、會所、幼兒園、運(yùn)動館、農(nóng)貿(mào)市場、公園等，水、電、煤氣都已到位，工程附近距醫(yī)院相對較近，工程近間隔 無超市、賓館、學(xué)校、公園、影劇院，工程周邊工業(yè)程

27、度處在中下程度，加工廠較多，研發(fā)、消費(fèi)企業(yè)較少，也無學(xué)院社區(qū)，主干道擁有3條，都距工程住宅樓800米以上，對住宅樓影響不大。環(huán)境分析：項周邊工業(yè)單位較多，且干道交通線多，屬中度污染型區(qū)域，多項城市配套設(shè)備面臨改造，工程內(nèi)空氣質(zhì)量也有所程度污染，工程周邊無景觀可借，只需在區(qū)內(nèi)建筑公園，提高綠化來彌補(bǔ)缺乏，區(qū)內(nèi)住宅樓朝向多數(shù)為東西，工程周邊僅有一條公交線，工程內(nèi)綠化設(shè)計多以植物為主，水景較少，工程共分六期，46棟住宅，一期林間花語，二期泉印蘭亭，三期君家橫塘，四期水瀾長汀，五期和熙陽光，六期麗水坪蹤，七期商業(yè)街，戶型有七種，兩室兩廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積78.43，套內(nèi)面積：67.83，公攤面積10.51

28、；三室兩廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積103.53，套內(nèi)面積：91.75，公攤面積11.78；二室二廳一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積85.17，套內(nèi)面積：75.75，公攤面積9.42；三室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積113.71，套內(nèi)面積：101.14，公攤面積12.57；三室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積115.1，套內(nèi)面積：103.51，公攤面積11.59；四室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積140，套內(nèi)面積：126.15，公攤面積13.85；四室兩廳雙衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)面積130.74，套內(nèi)面積：118.02，公攤面積12.72。建筑風(fēng)格，建筑外立面大量運(yùn)用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無頂設(shè)計富有時代感，建筑物與小區(qū)內(nèi)公園相互揮映空間感較強(qiáng)。、價錢組合，起價2060，

29、均價2380，車位不售，只能租用，總價在20萬35萬，如一次性付清優(yōu)惠3%，戶價過30萬可落一昆戶，三樓售價在2600以上，四樓售價在2700以上，物管費(fèi)用0.5元/，6元/月自來水二次加壓費(fèi)由于是西市區(qū)大盤，且地理位置相對獨(dú)立，周邊地域無盤相映競爭，固售價略有所偏高。、廣告戰(zhàn)略：工程廣告的訴求點(diǎn)是該區(qū)域最大住宅社區(qū)，未來生活配套設(shè)備比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建立快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)備完美，相對純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶型設(shè)計上流暢簡約，富有現(xiàn)代感。4銷售執(zhí)行該工程由華信地產(chǎn)屬下銷售公司銷售，售樓中心為獨(dú)立建筑，銷售中心沿街墻壁及戶外廣告均被工程內(nèi)容占據(jù)，且規(guī)模龐大，戶外廣告連系

30、性較強(qiáng)，非常顯眼，位置在工程區(qū)域內(nèi)，一層平面為銷售現(xiàn)場，模型設(shè)計偏小，表達(dá)不出大盤的氣勢，銷售大廳內(nèi)人員混亂，保安、施工人員、辦公人員、售樓人員均有，售樓人員素質(zhì)居中，閑談人員過多，管理不善，售樓人形像良，播放的背景音樂過大，影響看房，銷售現(xiàn)場冷清，銷售人員配置不合理，業(yè)務(wù)執(zhí)行才干普通，銷售情況，一期、二期60%以上銷售量，正在熱賣三期，其中以三室兩廳一衛(wèi)，105.63的戶型最好賣，客戶群特征集中在工薪上班族，手里有部份現(xiàn)金，月收入在20004000元之間，工程輻射范圍內(nèi)任務(wù)者，年齡特征2845歲之間，吸引客戶最主要的地方是價位?？偨Y(jié)，該工程最大的優(yōu)勢是區(qū)域價錢，其次是大盤無形中給人以完全感，

31、這么多人住在哪里，配套設(shè)備一定齊全，該樓盤并沒有出現(xiàn)旺銷的最在要素是地理位置，對于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來說，使終沒那么方便，其周圍治安也是一個大問題，在加上環(huán)境污染，以上要素也是呵斥西市區(qū)以前沒有大盤出現(xiàn)的緣由，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰也不會冒這個險。3豐寧家園該工程由昆明市五華區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營總公司投資開發(fā)，工程位于西苑立交橋東側(cè)，共312戶，50%綠化，開工日期04年2月15號，交房日期05年7月份，總建筑面積41702.52，共七幢，分別為四層、五層、六、九層、十層、十一層、十二層各一幢。、地理位置該工程位于二環(huán)西路和人民西路交匯處，周邊交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性較強(qiáng)，地型平整，城市功能配套設(shè)備完善，

32、城市生活配套設(shè)備完善，工程西側(cè)是四季生活小區(qū)，工程北側(cè)是昆明醫(yī)學(xué)生物中心，工程東側(cè)是豐寧南苑，工程周邊商業(yè)氣味濃重，商務(wù)本錢在該區(qū)較高，周邊坐擁大量酒店及文娛設(shè)備，西紅聯(lián)超市及多個該區(qū)明星樓盤，工程內(nèi)第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車廠，工程周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，工程地理位置優(yōu)勢較佳，從戶型上看，擁有10種戶型，套內(nèi)建筑面積從80.96至201.06，多種面積供客戶選擇，有平層及躍層，一切戶型均為框架剪力墻構(gòu)造，空間可自在分隔，理易突出居家的個性化需求，同樣大膽采用大面積彩光玻璃設(shè)計，充分發(fā)揚(yáng)戶型彩光功能，頂層均設(shè)有露天陽臺，其他戶型均設(shè)有生活陽臺，及景光陽臺，通訊、有線電視及寬帶網(wǎng)均入戶，線路終端較多，工程內(nèi)住宅綠化工程較多，主要以生態(tài)園林、流水景觀、玻璃會所等的設(shè)計均與其位置價值相符。、價錢組合，工程地段由于遭到附近商業(yè)氣味影響，及周邊明星樓盤揮映，期房時均價為3700每平方米，市場調(diào)研時，該盤已處于尾盤階段，價錢飚升至4600元每平方米，201.06帶一車庫，總價已飚升至70萬以上頂樓，物業(yè)管理費(fèi)1.2元每平方米，該盤已根本售完，售銷情況比較理想。、廣告戰(zhàn)略，工程廣告主打擁有西二環(huán)內(nèi)絕版位置，