物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)課件

1、29 七月 20221第二章物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)第1頁，共41頁。第二章 物業(yè)管理的實際基礎(chǔ)學(xué)習(xí)目的 經(jīng)過對本章的學(xué)習(xí)，先生應(yīng)掌握如下內(nèi)容：1修建物區(qū)分一切權(quán)實際的基本內(nèi)容；2委托代理實際的基本內(nèi)容及在物業(yè)管理中的運用；3公共選擇實際的基本內(nèi)容及在物業(yè)管理中的運用；4項目管理實際的基本內(nèi)容及在物業(yè)管理中的運用。第2頁，共41頁。第一節(jié) 修建物區(qū)分一切權(quán)實際一、修建物區(qū)分一切權(quán)概念的來源 在中國，修建物區(qū)分一切權(quán)概念及制度的正式提出是在物權(quán)法中，但其實，早在1989年樹立部發(fā)布的城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)則和1998年樹立部、財政部結(jié)合公布的住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)備維修基金管理方法中已表達出修建物區(qū)分

2、一切權(quán)的基本原那么。第3頁，共41頁。 修建物區(qū)分一切權(quán)是一個法學(xué)概念，以區(qū)分一切修建物的權(quán)益來源、權(quán)益構(gòu)成、行權(quán)規(guī)那么和侵權(quán)處置為研討內(nèi)容，是現(xiàn)代不動產(chǎn)物權(quán)實際的重要組成局部。從國際下去看，英美法稱修建物區(qū)分一切權(quán)為condominium，德國法稱為寓居一切權(quán)，法國法稱之為住宅分層一切權(quán)，日本和中國臺灣地域稱之為修建物區(qū)分一切權(quán)，中國也采用了修建物區(qū)分一切權(quán)的概念。 對修建物區(qū)分一切權(quán)的概念學(xué)術(shù)界尚有爭議，主要有一元論說、二元論說和三元論說。 中國物權(quán)法基本采用了三元論說，以為業(yè)主對專有局部享有一切權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)益。 第4頁，共41頁。二、專有局部一切權(quán)

3、物權(quán)法第六章第70條、第71條規(guī)則：業(yè)主對修建物內(nèi)的住宅、運營性用房等專有局部享有一切權(quán)。、業(yè)主對其修建物專有局部享有占有、運用、收益和獎勵的權(quán)益。業(yè)主行使權(quán)益不得危及修建物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 因此，專有局部一切權(quán)指得是業(yè)主對專有局部的享有占有、運用、受益和獎勵的權(quán)益。 第5頁，共41頁。一專有局部的界定 對專有局部的邊界如何劃分，以后主要有四種觀念：1壁心說 該學(xué)說以日本學(xué)者山田幸二與河村貢為代表。以為專有局部的范圍到達其與修建物其他局部相隔的墻壁、地板、柱、天花板等境界局部厚度的中心。 2空間說 該學(xué)說以日本學(xué)者右近健男、舟橋淳一及中國臺灣學(xué)者史尚寬、李肇偉、黃越欽等為代

4、表?？找娬f以為專有局部的范圍僅限于由墻壁、地板和天花板圍成的空間，分隔局部如墻壁等那么為全體或局部區(qū)分一切權(quán)人共有。第6頁，共41頁。 3最后粉刷表層說 該學(xué)說以日本學(xué)者玉田弘毅為代表，以為專有局部包括壁、柱天花板、地板等邊界局部表層所粉刷的局部，邊界本體那么屬于共同一切局部。4壁心和最后粉刷表層說 該學(xué)說以日本學(xué)者島川一郎、丸山英氣為代表，對以上三說停止了折中，以為專有局部的范圍應(yīng)區(qū)別外部關(guān)系與外部關(guān)系而定。在區(qū)分一切人之間的外部關(guān)系上，尤其是有關(guān)修建物的維持、管理關(guān)系上，專有局部應(yīng)包括壁、柱、地板和天花板等邊界局部表層所粉刷的局部；但在外部關(guān)系，尤其是對第三人如買賣、保險、稅金等的關(guān)系上，

5、專有局部的范圍那么包括壁、柱、地板及天花板局部厚度的中心線。目前，人們較多采用此觀念。 中國實際中也運用了第四種觀念，在房地產(chǎn)買賣計算專有局部面積時，采用壁心原那么；在物業(yè)管理中采用最后粉刷表層原那么。第7頁，共41頁。二權(quán)益和義務(wù) 業(yè)主對其專有局部享有獨自一切權(quán)，即對該局部享有占有、運用、收益和獎勵的排他性支配權(quán)，在性質(zhì)上與普通一切權(quán)并無不同。但此項專有局部與修建物上其他專有局部有親密的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此區(qū)分一切權(quán)人就專有局部的運用、收益、獎勵不得違犯各區(qū)分一切權(quán)人的共同利益。討論：住改商效果 第8頁，共41頁。三、共有局部共有權(quán) 共有局部共有權(quán)指修建物區(qū)分一切權(quán)人依照

6、法律或管理規(guī)約的規(guī)則，對區(qū)分一切修建物的共有局部所享有的占有、運用和收益的權(quán)益。 共有局部共有權(quán)的三個層次： 第一，業(yè)主對修建物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)益，承當義務(wù)，不得以堅持權(quán)益不實行義務(wù)。 第二，規(guī)則其他共有的范圍，修建區(qū)劃內(nèi)的路途，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共路途的除外。 第三，關(guān)于車位和車庫，分為三點：修建區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需求。修建區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權(quán)屬，由當事人經(jīng)過出售、附贈或許出租等方式商定。占用業(yè)主共有的路途或許其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第9頁，共41頁。一共有局部的界定 共有局部的性質(zhì)包括兩個方面

7、。一方面，共有局部具有附屬性。共有局部在法律上為同時隸屬于數(shù)個專有局部而存在的隸屬物，區(qū)分一切人取得專有局部一切權(quán)，必需附帶地取得共有一切權(quán)；另一方面，共有局部具有不可聯(lián)系性。共有局部為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得聯(lián)系，也不得獨自轉(zhuǎn)讓。 區(qū)分一切權(quán)人的共有局部可細分為兩類： 1局部業(yè)主共有 2全體業(yè)主共有第10頁，共41頁。二權(quán)益和義務(wù) 權(quán)益包括兩方面：第一，對共有局部具有運用權(quán)，此為共有權(quán)人的一項基本權(quán)益；第二，對共有局部具有收益權(quán)，即共有權(quán)人可以取得因共有局部所生的收益的權(quán)益。義務(wù)主要包括以下兩種：一是依共有局部的原本用途運用共有局部；二是分擔共同費用和擔負。 第11頁，共41頁。四、共同管理權(quán)

8、一共同管理權(quán)的發(fā)生 從實質(zhì)上講，共同管理權(quán)屬業(yè)主成員權(quán)的范圍，是業(yè)主基于一棟修建物的結(jié)構(gòu)、權(quán)益歸屬及運用上的親密關(guān)系而構(gòu)成的作為修建物管理集團之一成員而享有的權(quán)益和承當?shù)牧x務(wù)。假設(shè)說專有一切權(quán)和共有局部共有權(quán)是修建物區(qū)分一切權(quán)的外部權(quán)益，那么成員權(quán)那么構(gòu)成它的外部權(quán)益。第12頁，共41頁。 物權(quán)法對共同管理權(quán)的規(guī)則最多，從第75條到第83條。共觸及到六個方面。第一明白管理的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；第二明白業(yè)主大會決議的事項和順序；第三明白業(yè)主大會決議的效能，即業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議對全體業(yè)主有約束力；第四明白維修基金和費用的運用與分攤原那么；第五明白業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系；第六明白物業(yè)效勞企

9、業(yè)對修建物區(qū)分一切權(quán)的管理。第13頁，共41頁。二共同管理權(quán)的特征1共同管理權(quán)是獨立于專有一切權(quán)和共有局部共有權(quán)之外的權(quán)益2共同管理權(quán)是基于區(qū)分一切權(quán)人之間的共同關(guān)系而發(fā)生的權(quán)益3共同管理權(quán)具有附屬性4共同管理權(quán)是一種永續(xù)性的權(quán)益第14頁，共41頁。三權(quán)益和義務(wù)1區(qū)分一切權(quán)人的權(quán)益1表決權(quán)2管理規(guī)約制定權(quán)3選舉及接觸管理者的權(quán)益4央求權(quán)5監(jiān)視權(quán)和知情權(quán)第15頁，共41頁。2區(qū)分一切權(quán)人的義務(wù)1執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會所做出的決議，遵守管理規(guī)約2接受管理者管理3支付共同管理費用第16頁，共41頁。第二節(jié) 委托代理實際一、委托代理實際概述 一委托代理關(guān)系與委托代理效果 1. 委托代理關(guān)系：依照詹森

10、Jensen和威廉麥克林William Meckling的定義，委托代理關(guān)系是指一個或多個行為主體依據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其效勞，同時授予后者一定的決策權(quán)益，并依據(jù)后者提供的效勞數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。第17頁，共41頁。 2. 委托代理效果：委托代理效果，是指由于代理人目的函數(shù)與委托人目的函數(shù)不分歧，加上存在不確定性和信息不對稱，代理人有能夠偏離委托人的目的函數(shù)而委托人難以觀察并監(jiān)視從而出現(xiàn)的代理人損害委托人利益的理想。 3. 兩者關(guān)系：委托代理關(guān)系并不會肯定招致委托代理效果，委托代理效果出現(xiàn)的根源主要在于：一方面由于理

11、性的經(jīng)濟人追求自身利益而非他人利益的最大化，委托人與代理人的目的函數(shù)不能夠完全分歧。因此代理人追求的自身利益最大化不會肯定招致委托人利益的最大化。另一方面由于信息不對稱，招致委托人無法充沛了解和監(jiān)視代理人的行為，因此，代理人就有能夠為了滿足自身利益而損害委托人利益。 第18頁，共41頁。二委托代理效果的典型表現(xiàn) 1逆向選擇 所謂逆向選擇是指在買賣雙方信息不對稱的狀況下，高質(zhì)量商品被低質(zhì)量商品逐出市場的狀況，猶如貨幣流通中劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。逆向選擇是在合同簽署前發(fā)作的委托代理效果。2品德風險 所謂品德風險是指買賣合約中的某一方在合約達成以后，具有自私自利的鼓舞，或做出自私自利的行為。品德風險是

12、在合同簽署后發(fā)作的委托代理效果， 第19頁，共41頁。三委托代理效果的處置設(shè)計鼓舞約束機制外部鼓舞約束機制：1固定租金2目的產(chǎn)量承包3分紅制外部約束機制 ：1資本市場和產(chǎn)品市場的鼓舞約束2職業(yè)經(jīng)理人市場的鼓舞約束3外部董事的監(jiān)視第20頁，共41頁。二、物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系 詳細來說，在物業(yè)管理活動中，存在三級委托代理關(guān)系。 首先，在成立業(yè)主委員會時，業(yè)主大會委托業(yè)主委員會執(zhí)行日常任務(wù)； 其次，業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞； 第三，物業(yè)效勞企業(yè)委派員工或?qū)I(yè)分包公司執(zhí)行詳細任務(wù)。第21頁，共41頁。三、物業(yè)管理中的委托代理效果一業(yè)主大會與業(yè)主委員會 依照委托代理實際的剖析，假設(shè)業(yè)主

13、委員會委員的團體利益與全體業(yè)主的共同利益不完全分歧，而全體業(yè)主又不能充沛監(jiān)視和了解業(yè)主委員會委員的任務(wù)狀況，就能夠發(fā)作委托代理效果，也就是業(yè)主委員會委員能夠?qū)F體志愿強加于全體業(yè)主，損害全體業(yè)主的共同利益。 擔任業(yè)主委員會的任務(wù)要付出時間和精神，而且展開任務(wù)并不容易；在理性人的假定下，就會出現(xiàn)有才干的業(yè)主沒有時間或許沒有愿望為全體業(yè)主效勞，反而那些希望追求某些不正常團體利益的業(yè)主有動力參選業(yè)主委員會委員。 業(yè)主委員會作為小區(qū)權(quán)利機構(gòu)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，雖然法律上沒有賦予其明白的決策權(quán)，但實踐運作中有著相當大的權(quán)利，例如在物業(yè)公司的選聘、公共維修基金的運用、公共局部的運用等方面，業(yè)主委員會都會有

14、一定的決議權(quán)，或?qū)I(yè)主起一定的導(dǎo)向作用，所以理想中，物業(yè)公司、商戶等向業(yè)主委員會行賄的事也經(jīng)常發(fā)作。 第22頁，共41頁。二業(yè)主大會與物業(yè)效勞企業(yè) 物業(yè)效勞企業(yè)接受業(yè)主大會的委托提供物業(yè)管理活動，因此，業(yè)主大會與物業(yè)效勞企業(yè)構(gòu)成物業(yè)管理中的第二層委托代理關(guān)系。 依據(jù)委托代理實際可知，在簽署物業(yè)效勞合同之前，業(yè)主為規(guī)避物業(yè)效勞企業(yè)的隱瞞信息行為會招致逆向選擇；在簽署物業(yè)效勞合同之后，那么會發(fā)作物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)不擔任任、偷懶、故意加大物業(yè)效勞本錢等品德風險效果。 第23頁，共41頁。四、物業(yè)管理中委托代理效果的處置 一對物業(yè)管理停止規(guī)范化來消弭信息不對稱效果 二充沛發(fā)揚外部鼓舞約束機制的作用 1設(shè)

15、計合理的補償機制 2樹立迷信的業(yè)主委員會監(jiān)視機制 三充沛發(fā)揚外部鼓舞約束機制的作用 1充沛發(fā)揚第三方的作用，對物業(yè)管理停止有效監(jiān)視與約束 1充沛發(fā)揚銀行對專項維修基金的第三方監(jiān)視與管理作用 2充沛發(fā)揚物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用 3引入物業(yè)第三方監(jiān)理評價機制，化解物業(yè)糾紛 2推進物業(yè)效勞的市場化，增強物業(yè)效勞企業(yè)之間的競爭 3構(gòu)建和完善物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人市場第24頁，共41頁。第三節(jié) 公共選擇實際 一、公共產(chǎn)品的含義 依據(jù)商品或效勞的競爭性和排他性可以將商品或效勞分為兩大基本類別：公家產(chǎn)品和公共產(chǎn)品。同時具有競爭性和排他性的商品或效勞屬于公家產(chǎn)品，而同時具有非競爭性和非排他性的商品或效勞就是純公共產(chǎn)

16、品，只具有非競爭性或非排他性的商品或效勞屬于準公共產(chǎn)品。純公共產(chǎn)品的典型例子是國防，而準公共產(chǎn)品的典型例子比如說公園、高速公路等。 第25頁，共41頁。二、公共選擇實際一公共選擇實際的發(fā)生 公共選擇實際來源于財政實際。20世紀初，瑞典經(jīng)濟學(xué)家威克塞爾Wicksell對財政決策效果停止了研討，成為現(xiàn)代公共選擇實際的先驅(qū)者。美國經(jīng)濟學(xué)家布坎南Buchanan等人在此基礎(chǔ)上將政治決策的剖析同經(jīng)濟實際結(jié)合起來，大大推進、豐厚和完善了公共選擇實際。 所謂公共選擇，是指與團體選擇相區(qū)別的團體選擇，也就是經(jīng)過團體舉動和投票順序來決議資源在公共產(chǎn)品之間如何停止分配。公共選擇實際的中心是對投票及其相關(guān)決策順序的

17、研討，包括直接民主制和直接民主制兩大類。 第26頁，共41頁。二直接民主制下的公共選擇 直接民主制是指團體決策中一切相關(guān)利益的人都能直接參與投票決策的制度。目前，業(yè)主大會議事規(guī)那么采用的由全體業(yè)主直接投票的方式就是直接民主制度的方式。 1投票規(guī)那么 1分歧贊同規(guī)那么 2復(fù)雜少數(shù)規(guī)那么3改良的投票規(guī)那么加權(quán)投票規(guī)那么 否決投票規(guī)那么 第27頁，共41頁。2直接民主制下的效果1投票悖論 投票悖論指的是在經(jīng)過少數(shù)原那么完成團體選擇到團體選擇的轉(zhuǎn)換進程中所遇到的阻礙或非傳遞性，這是阿羅不能夠定理衍生出的難題。 2投票買賣3用腳投票4革命第28頁，共41頁。三直接民主制下的公共選擇 公共選擇實際主要討論

18、了代議制中的3個效果。首先，代表們在競選時期和中選后的行為；其次，選民在選舉代表中的行為；再次，代議制下結(jié)果的特征。依照公共選擇實際一向的假定，代表和選民一樣都是理性的經(jīng)濟人，都一心追求自身成效的最大化。因此，代議制的效果基本上都可以用委托代理實際來剖析。 第29頁，共41頁。三、物業(yè)效勞的公共產(chǎn)品屬性及其招致的效果一公共產(chǎn)品屬性 物業(yè)效勞企業(yè)對一切業(yè)主提供的慣例性公共效勞是一切業(yè)主共同支付的物業(yè)效勞費所包括的效勞內(nèi)容。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，這局部公共效勞具有非競爭性和非排他性。因此，物業(yè)管理在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)是公共產(chǎn)品，與政府提供的公共效勞是相似的。第30頁，共41頁。二效果及處置 1.

19、效果1公共產(chǎn)品實際指出，公共產(chǎn)品消費的最大效果在于搭便車行為。在物業(yè)管理行業(yè)那么是指業(yè)主不交物業(yè)效勞費異樣可以享遭到物業(yè)效勞。2公共產(chǎn)品在傳統(tǒng)上是由政府無償提供的，國度經(jīng)過強迫性的稅收完成公共產(chǎn)品的價值補償。物業(yè)效勞具有公共產(chǎn)品的非排他性和非競爭性，卻必需經(jīng)過市場手腕由業(yè)主即受益者提供效勞本錢。 2. 處置 從實際上講，可以采用政府干預(yù)的方法來處置，同時也可以采用市場的手腕來處置。因此，一方面我們要充沛發(fā)揚市場需求、價錢競爭對物業(yè)管理供應(yīng)的調(diào)理作用和要素資源配置作用；另一方面還必需依托政府力氣，在不干預(yù)企業(yè)外部正常運營管理活動的前提下，經(jīng)過追加投入、制定政策、完善機制等來完成。 第31頁，共4

20、1頁。四、物業(yè)管理中的公共選擇效果及處置一物業(yè)管理中的公共選擇效果1業(yè)主的投票冷漠癥2物業(yè)管理嚴重事項的決策難效果二公共選擇實際在物業(yè)管理中的運用 1讓業(yè)主了解和接受民主規(guī)那么 2對業(yè)主自治各項制度停止深化 第32頁，共41頁。第四節(jié) 項目管理實際 一、項目管理實際概述 一相關(guān)概念1項目 美國項目管理學(xué)會對項目下的定義是：為了在規(guī)則的時間、費用和功用參數(shù)下滿足特定的目的而由團體或組織所停止的具有規(guī)則的末尾時間和完畢時間、相互協(xié)調(diào)的、共同的活動的集合。第33頁，共41頁。2項目管理 項目管理是指在一定約束條件下，以高效率地完成項目業(yè)主的目的為目的，以項目經(jīng)理團體擔任制為基礎(chǔ)和以項目為獨立經(jīng)濟核算

21、，并依照項目內(nèi)在規(guī)律，停止有效的方案、組織、協(xié)調(diào)、控制的系統(tǒng)管理活動。3項目經(jīng)理擔任制 項目管理是一件十分復(fù)雜的任務(wù)，因此設(shè)置和明白工程項目擔任人普通稱之為項目經(jīng)理就顯得十分重要。 第34頁，共41頁。二項目管理的主要任務(wù)內(nèi)容 1明白項目組織方式2樹立項目管理制度3設(shè)立合理高效的項目部 4指定項目目的體系 5實施項目6考核項目完成狀況第35頁，共41頁。三項目管理的生命周期啟動計劃執(zhí)行控制收尾批準一個項目；建立目標，估計資源；組成項目組確定項目組織方法，制定基本預(yù)算和進度，為執(zhí)行階段準備項目的實施（設(shè)計、假設(shè)、生產(chǎn)等）通過定期監(jiān)控和測量進度，確定與計劃存在的偏差，以便在必要時候采取糾正措施，從

22、而保證項目目標的實現(xiàn)項目或階段的正式接受并達到有序的結(jié)束第36頁，共41頁。二、項目管理與物業(yè)管理 一項目管理在物業(yè)管理中的可行性1物業(yè)管理與項目管理在外延上的分歧性2物業(yè)管理與項目管理進程的分歧性 3物業(yè)管理和項目管理目的的分歧性 第37頁，共41頁。二物業(yè)效勞企業(yè)采用項目管理的優(yōu)勢1便于資源共享 2便于技術(shù)交流、信息共享 3有利于集中各項目的優(yōu)勢，提高物業(yè)效勞的全體水平 4有利于推行一致的管理規(guī)程和效勞規(guī)范 第38頁，共41頁。三物業(yè)項目管理的周期1立項階段的介入 2項目規(guī)劃設(shè)計階段的介入 3項目實施階段的介入 4接收驗收、日常管理階段 四物業(yè)項目管理的任務(wù)內(nèi)容1只跨越接收驗收、物業(yè)管理階段的物業(yè)項目管理方案2跨越施工介入階段及接收驗收、物業(yè)管理階段兩個階段的物業(yè)項目管理方案3跨越規(guī)劃設(shè)計介入階段、施工介入階段及接收驗收、物業(yè)管理階段三個階段