全套南京中海物業(yè)管理公司工作流程圖

1、目錄管理工作流程圖1文件控制流程圖2記錄控制流程圖 3人員和培訓管理流程圖 4采購管理流程圖 5物業(yè)服務管理流程圖 6 顧客滿意管理流程圖 7不合格品（服務）管理流程圖8 業(yè)主投訴處理流程圖 安保工作流程圖1安保管理流程圖 2物業(yè)管理部工作流程圖 3安保主管工作流程圖 4班長日檢查工作流程圖 5樣板房安保員崗位工作流程圖 6側(cè)門崗安保員工作流程圖 7巡樓安保員操作流程圖 8業(yè)主搬遷操作流程圖 9外來人員出入管理流程圖 10消防應急方案出來流程圖 11突發(fā)事件處理流程圖 12安保工作重大事項處置流程圖 13電梯困人處理流程圖 意外停電處理流程圖 意外停水處理流程圖 意外停氣處理流程圖 14管理處

2、火災處理流程圖 15車庫（場）崗位工作流程圖 16車庫（場）收繳費管理流程圖 17車庫（場）異常情況處置流程圖18車輛沖卡處理流程圖19可疑車輛出場處置流程圖清潔綠化工作流程圖1清潔管理流程圖 2清潔不合格處理流程圖 3綠化管理流程圖 4綠化不合格處理流程圖 5清潔綠化主管檢查流程圖 工程工作管理流程圖 1基礎(chǔ)設施和工作環(huán)境管理流程圖 2機電設備管理流程圖 3業(yè)主報修接待處理流程圖 4消防報警信號處理流程圖 5電梯故障處理流程圖 6恒壓變頻生活供水系統(tǒng)操作流程圖 7低壓變配電設備維修保養(yǎng)流程圖 8新接樓宇入伙管理流程圖 9業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程圖 10房屋裝修管理流程圖 11物業(yè)接管驗收流程圖

3、12業(yè)主看房收樓流程圖編 號：ZH/NJ 05版號/ 狀態(tài)：C/0發(fā) 放 號： 中海物業(yè)管理有限公司 南京公司 工作流程圖 編制： 物業(yè)管理部日期： 2005年 9月 日審核： 質(zhì)量管理部日期： 2005年 9月 日批準：日期：13非頁C常/0規(guī)共 設 1 計頁開6編制、評審標文件受控章責任部門：物業(yè)管理部 聲 明：未經(jīng)許可，不得翻印中海物業(yè)管理有限公司南京公文件號ZH/IB7.5-0-2005中海物業(yè)管理有限公司南京公文件號2005年 月 日發(fā)布2005年 月 日實施司作 業(yè) 指 導 書版號/ 狀態(tài)C/0標 題 1 物顧業(yè)客管需理求服務流程圖 2 新頁接物業(yè)數(shù)第 13 非頁常規(guī)共設 1 計頁

4、開4非招標文5招投標文6 編制、評審標31 過 程、 服 務 巡 視27監(jiān)視測量裝26顧客財產(chǎn)管25延伸服務24突發(fā)事件處23安保服務22綠化服務21清潔服務20基 礎(chǔ) 設 施 工 作 環(huán)境19房屋裝修 管7新樓樓宇接30顧客滿意服務28 不合格品 （ 服務） 控中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB4.2.3-0-2005版號/ 狀態(tài)C/0標題文件控制流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁編寫 審核/評審批準分發(fā)范圍分發(fā)號發(fā)放登記編號發(fā)放外來文件來文登記審批編號發(fā)放使用文件清單歸檔保管使用對外提供檢查/ 平審提供更改更改實施評審歸檔作廢文件批準保留標識更改狀態(tài)銷毀更換識別作業(yè)指導書

5、標題記錄控制流程圖文件號ZH/IB4.2.4-0-2005版號/ 狀態(tài)C/0頁數(shù)第1 頁 共 1 頁中海物業(yè)管理有限公司南京公標題中海物表格設計審核標識編制成表使用傳遞匯集裝訂貯存/保護檢索更改保存期銷毀作業(yè)指導書人員和培訓管理流程圖外來記錄文件號ZH/IB6.2-0-2005版號/ 狀態(tài)C/0頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁業(yè)管理有限公司南京公編錄 合格供 目錄新方海物業(yè)管理 有限公司南 京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.4-0-2005版 號 / 狀 態(tài)C/0標題采購管 理流程 圖頁數(shù)第 2 頁 共 2 頁物品需求計劃采購計劃初審、會簽勞務采購申請、采購控制流程圖審批采購實施直接采購合同、協(xié)議

6、采購驗證進貨 現(xiàn)場驗證進貨驗勞務驗證證備案入定勞務合整格判定 改南京公司物品合格標題作業(yè)指導書安保管理流程圖文 件 號 ZH/IB7.5 （5）-0-2005版號/ 狀態(tài)C/0頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁管理有限公司規(guī)范及規(guī)程培訓上崗安保員基本要求物業(yè)監(jiān)控消防安車輛管理監(jiān)控中心 出租車管 進出停放 指示標識安保監(jiān)控執(zhí)消行防法設規(guī)施檢全消防工作巡邏巡視交接班工作交接班要求設備、工作交接消防訓練未到崗安封閉 理管封 閉 時 間人 員 管 理監(jiān) 控 跟 蹤物 品 管 理狀態(tài)標識排安保工作檢查各級人員檢查主管工作 匯報中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件 號ZH/IB7.5（5）-2-2005版號

7、 / 狀態(tài)C / 0標 題物管部工作檢查流程圖頁數(shù)第 1頁 共1頁根據(jù)年初工作計劃，物管部每月對公司各管理處工程、安保、清潔綠化工在管理處有關(guān)人員陪同下，依據(jù)檢查項目和標準進行檢查 檢查時，檢查人須認真記錄發(fā)現(xiàn)的問題，交當值人員確認簽字。 檢查完畢，檢查人將檢查結(jié)果向管理處領(lǐng)導通報，并由領(lǐng)導簽 月度檢字查確工認作。完如成問后題，較檢多查，人管將作進行全面檢查。提留交整部改門。辦公會討論評分，爾后擬發(fā)通報，提交部門經(jīng)理審核。部門經(jīng)理核簽后，報主管領(lǐng)導審核。主管領(lǐng)導審簽后，返回部門。部門再將材料送行政公關(guān)部報總經(jīng)理，總經(jīng)理審簽后，由行政公關(guān)部負責編號、排版、打印、發(fā)放，社區(qū)環(huán)境管理部備存一組份?？?/p>

8、 部門 人 員，根據(jù)檢查 管理處按照通報的內(nèi)容及時組織整改，于收文后一周內(nèi)，將整 將改管情理況處以反書饋的面整的改形情式?jīng)r反進行饋整物理管歸部納。， 為下季度檢查時進行復查提供依 對能夠解決而未解決的問題須據(jù)作。好記錄，在下一次評分時增加 扣分值，并提出處理意見。中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5 （ 5）-3-2005版號 / 狀態(tài)C / 0標 題 安保主管工作流程圖頁數(shù)第 1頁共 1 頁目的：檢查、監(jiān)督崗位安保員工作情況；全面貫徹、落實公司各項規(guī)章制度；及時發(fā)現(xiàn)工作中出現(xiàn)的問題并采取整改措施；為量化考核提供依據(jù)。日：對各崗位安保員工作情況不定時（至少）檢查一遍；組

9、織安保員對各裝修點進行檢查；對小區(qū)安全、消防設施和員工宿舍、崗亭的內(nèi)務衛(wèi)生、清潔綠化情況 進行檢查；及時處理突發(fā)性事件，且做好記錄，重要情況及時上報；整理歸納檔 作費部現(xiàn)署金；進布行置日各結(jié)班算召。開一次周：組織召開一次班長會議， 案資料；組織車管員十班天務：會；督組促織中兩班次的軍事護訓衛(wèi)練員，對兩小次時區(qū)事紅政外 每記錄月，：通對知小維區(qū)修各班巡進更行點修進復行。一次全面檢查； 參與管理處組織的消防工作檢查， 發(fā)季度現(xiàn)：問組題織及進時行安糾保正員；季度月訓末練對考全核；月進工行作一情次況消防進出行水一演次戲檢；組討織，安保擬員定開展下月工作計劃； 對表現(xiàn)優(yōu)秀或違紀的安保員進行一表次文彰化、

10、體處育理活，動。并整理、歸檔、上報。 半年：擬制半年工作總結(jié)。一年：組織管理處安保員參加公司組織的消防演習；年底利用一周時間，對安保 中員海全物年業(yè)工作管進理行有總限結(jié)公、評司比南、京表公彰司、獎罰，制文定翌年件工作號規(guī)劃。ZH/IB7.5 （ 5）-4-2005 作業(yè)指導書標題案資班長日檢查工作流程圖1、提前一刻鐘到崗； 2、整理著裝長1. 提每小出時工巡查作各要崗求位一，次安，同排時當負班責臨工時作頂班 ；;長2.1、3交. 對接值班勤記過錄程有中本班發(fā)生1的、事維件持、門問崗題交要通及秩時序處，理無并交做接好清記錄楚 并; 簽保證道口暢通無阻； 2、崗位的值班、值勤情況進行大認3.務射學

11、系習統(tǒng)；進至行少組一織次一全次面檢查，并作查好夜。版號/ 狀態(tài)1.第1頁共1頁3、隊列訓練 10 分鐘；4、. 處各理崗問，題的完基成本原交則接：班.。依法辦事，執(zhí)行規(guī)定，監(jiān)控中油.漏水 .車門C（窗）等情況 C是否第及時1通頁知/ 0 2. 出 現(xiàn) 報 警 / 0 信號時能否 共及1時頁發(fā)現(xiàn)并 取00正5確 處 方法 ； 3.室內(nèi)有無存并禁止無版證號人/員狀進入； 2. 對搬出的物否完好；標3 、責題任區(qū)內(nèi)有無樣板房安是保否仔員細崗觀察位進工場作車流程圖品是否按頁規(guī)定驗證數(shù) 閑雜可疑人員；中4、海 小區(qū)內(nèi)的車輛是 否完好 . 有無亂停 亂放； 5 、小區(qū)內(nèi) 的綠化地帶有無 人員踐踏； 6、禮

12、 儀 禮節(jié)是否到位； 7、每查、刷卡、登記；3、業(yè)輛管準，理時有損交有壞接限時 車主（駕駛員）執(zhí)進行場交后 按規(guī)定路線行駛求、；泊 車； 5、對門崗附近泊 車. 擺攤者是否進行勸是否提3.無違禁車輛進入或停放； 4. 摩托車和自行 車是否有未按班京長公或司副并是收否班取熟長放悉行大對文廈條當；內(nèi)件值各3情.號況有班按要求巡樓二次； 8 、樓層內(nèi)有無其他異常 情況； 9、其他安全隱患；10、值班人員儀容儀表是否符合要求；11、對業(yè)主、住戶反映的問題和投訴是否進行記錄并處理。行場交后接班業(yè)基主本、業(yè)主戶人員情本 況及交往的主要社 會關(guān)系； 4. 值班記 錄和各種登記是否放易燃易爆 等違禁品； 4.

13、 是否有用值阻； 6、私家車位是否按 嚴格控制外來車輛進 崗 入； 7、是否按規(guī)定標 準收取費用， 并出具票 據(jù)；8、交接是檢否明查確崗；位時 按接規(guī)定填寫，對業(yè)主、住戶存放的物品交接是否清楚；5. 站立 勢服務時間內(nèi) 是施否、按規(guī)設定執(zhí)行；6. 禮9. 在發(fā)卡或收卡備過情程況； 中是否使用文明用語； 10、是否按規(guī)定雨著裝天并在醒目笑處打設鬧情立況； 佩戴車場管理員“遇禮上緊小崗貌急心接情地待滑況主按”來.立突領(lǐng)訪導牌發(fā)客. ，同 人事并按要，規(guī)對件謝定求 錄管崗冠行不；位照整人明燈員入具；內(nèi)；節(jié)禮貌是否周到；無與閑雜人員閑聊7.有.嬉8. 回答業(yè)證。指定位置停放 的情況； 5. 有 無車主

14、使用消 防水源洗車的 情況； 6. 是否 按規(guī)定著裝和 佩戴上崗證； 7. 收費時有無 不給票據(jù)或亂 收費的情況。班室的消防 電話處理個 人 事 務 ； 5. 室 內(nèi)是 否 保 持肅靜整潔， 值班員是否 盡職盡責； 6. 錄 象帶 是 否 按時更換， 認 真保管。作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C/0標題側(cè)門崗安保員工作流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5（5）-20-2005版號 / 狀態(tài)C / 0標題巡邏崗安保員操作流程圖頁數(shù)第 1頁 共 1 頁小區(qū)外圍檢查（每班1、小區(qū) 檢查；2、維小修區(qū)外班圍或紅線 ；維管以理修內(nèi)處班地面或完好 情況檢查

15、；，3、小區(qū)圍墻路燈 后方 完好檢查。地面、車庫 （ 場）樓層、地下室巡邏（每班少巡查臺巡，查從2天次臺）走后樓梯 室，每 5 層到巡更點巡1、檢填1寫次Q： 1、看：公共照明情況、2、電填梯寫班按長Q鈕 險隱患、可疑人員及物品、裝一修遍、，公后共每 2 設施、衛(wèi)生、住戶 設備房等；執(zhí)2行、車嗅庫 氣味等； 3定、，聽檢：查 異常響動、品求、助對聲閑 可疑人； 入5 內(nèi)、；作 相應的反映。乘電梯到至臺，急，、或每發(fā)現(xiàn)問題及時做出1樓、記有序；檢寫查表小時巡記查錄；各崗一況的巡3、處樓維來置記護訪管參錄區(qū)人見表內(nèi)員：正常進秩3行確認4事、巡件征查處公得共理業(yè)設程主施序、同場意?？傻亍⒎沤ㄐ兄?，；

16、并記錄；5、每 10 天對紅外對射系統(tǒng)功能進行一次1圍次墻）護欄根據(jù)交接班要求進行交接班；填寫車輛進出登 記表；來訪登記 表；值班記錄； 定時開啟、關(guān)閉 崗位照明；遇緊急情況執(zhí)行 突發(fā)事件處理程 序；中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5（5）-25-2005版號 / 狀態(tài)C / 0標題業(yè)主搬遷物品操作流程頁數(shù)第 1頁 共 1 頁業(yè)主、住戶遷 入 大件物品搬出 遷入入 老業(yè)主伙搬家工人登轉(zhuǎn)讓，新業(yè)主入 記、搬入業(yè)主入 住。 辦理入住手續(xù)知巡邏護 衛(wèi)檢查 有無公共 設施損 壞情況；業(yè)主、住 戶或受委 托搬運 人簽字；放行；值 班護衛(wèi)作好記錄， 在出門證 上簽 核對字搬；家工

17、出人門退證場情留況新業(yè)主將入住通知單交大堂（道口）驗 證大，堂遷（入大。易門燃）易崗爆每、周五下 理處。有毒有害中物海品物禁業(yè)入。管理有限公理司處南處。京備公存司。作業(yè)指導書理處。證。搬家工人登記、搬出1周7五：前30交前回將管各類出門證上交（同管“理大件文 件 號 ZH/物IB品7搬.5（出”5）-26-2005程序）版號 / 狀態(tài)標題第1頁 通知巡邏崗檢查有無損壞作公業(yè)物人情況員，出 如有則令外來人員出入管理流程圖共1頁送貨、 送餐、送票 等服務人員 用對講機與業(yè) 主、住戶聯(lián)系確拒絕無禁止入 內(nèi)裝修作業(yè)人員 檢查施工許 可證和出入做好必要的解有工啟電效作證，子件門請鎖，其，出在 有效證件，

18、在 來許訪進入登記本 業(yè)做完好成記錄，離開 大廈如有疑問視情況由自己觀察或通知其他人員提供信息通知巡邏人員跟蹤監(jiān)視，通知監(jiān)控中心注意監(jiān)視及疑錄點像排，除報或告處班理長完或畢管理中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5(5)-31-2005版號 / 狀態(tài)C / 0標題消防應急方案流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁做好相關(guān)記確定火災情況，向監(jiān)控中心、總值班或管理處報告。成立救火領(lǐng)導小組， 統(tǒng)動一用大指揮樓，消防各大設施堂、自 門救滅崗火安，組保織員維堅持秩守崗 序位，等其待余公人安員搶消救防車生 到命財來產(chǎn)。標題火1. 消防災中心報警2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火 安排值班電工切中海物業(yè)值

19、班人員呼叫班長 , 防中誤巡心報邏報人警員到現(xiàn)場查 查消明控誤中報 中警心信報號告 司保護現(xiàn)場文， 位版號警向消京完畢公，完畢，維護秩序，協(xié)助調(diào)查據(jù)報警數(shù)據(jù)確定報警地心看因消向除消控報，。儀號器復ZH/ 狀態(tài)IB火警苗子 確總定值情班況、管, 理向處消負控中責 心人安總排、值值班班長班報電急告工赴切現(xiàn)斷場指失圖址流頁數(shù)管理處領(lǐng)導迅即到出事現(xiàn)場，通過內(nèi)實情況。協(xié)助業(yè)主通知公安機關(guān)或相部或外部了解事件發(fā)生的真 關(guān)部門，控制事態(tài)發(fā)展。實情況。協(xié)助業(yè)主通知公安機關(guān)或相關(guān)部門，控制事態(tài)發(fā)展。的安物保事業(yè)主項管管及理必時部須接在到第書一面時材間料將后事系，件，派性人隨質(zhì)到、管目理前處事調(diào)態(tài)查、事請件，求的

20、公將詳司事細幫件情助性的況部發(fā)生門，事分經(jīng)項過析理及、原根時因據(jù)結(jié)果管、理后以及處果，對的責書協(xié)面助任事報管人求的告理是處處和報做理調(diào)告后查意好部在見人防門規(guī)范的填經(jīng)定寫工報理時在告作。間，。內(nèi)提調(diào)突，發(fā)出查事處人將件須理事記意將件錄調(diào)見性質(zhì)、公報司公工主司作管主會領(lǐng)管議導領(lǐng)，審導防。批查止如后表結(jié)類反有論似典饋上實情到型，事況意物報求再義業(yè)告是次，管所報發(fā)理組物告生織部業(yè)部；擬的管門及發(fā)材理經(jīng)時料通部理修，報。改復或文印召件三下份發(fā)，。主分管別由物管部、人力資源部、管理處備存一份。人力資源部，或管理處接到審批文件后，按照公司領(lǐng)導批示，對相關(guān)責任人進及行時處記罰錄。、整理、匯總、存檔有關(guān)資料中

21、海物業(yè)管理有限公司南京公司 文 件 號 ZH/IB7.5 （6）-8-2005作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C / 0標題電梯困人處理流程圖頁數(shù)第 1頁共 1 頁發(fā)現(xiàn)電梯因故障困人通知電梯維修通過電梯對講善言安慰乘客， 穩(wěn) 定情緒，告知故障正在處理中， 不被要困強者行內(nèi)開如門有及小觸孩、動電老梯人內(nèi)、按孕婦 或出現(xiàn)人多供養(yǎng)不足的情況需 特別留意，救必要出向被消困防人員或急 特別留意，必要被心向求困消救防者人情員或急詢救者問中被心求困救者情記錄事件開始況到，結(jié)束表時達間，歉詳意細及情形及維書組織對被困人員進行探望。 書 版號/ 狀標題管理處火災處理流程圖消防監(jiān)控中心NOYES通知巡場NO5 分鐘內(nèi)能否

22、 撲滅通赴知現(xiàn)班場長驗及證管理處是火是否警鈴報警、織疏散業(yè)主、住戶和搶派險人救到災道 口迎接 消防隊緊急集合員工、組撥打“119”報告班長或管如有不適立 即送往 醫(yī)Z院H/觀IB察7.5、（救6）-9-2005YES第1頁共2頁物業(yè)管理 部到現(xiàn)場。向領(lǐng)導匯報清掃現(xiàn)場、進行 總結(jié)公司領(lǐng)導中海物業(yè)管理有限公司南京公司文件號ZH/IB7.5 （ 6）-9-2005作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C / 0標 題 管理處火災處理流程圖頁數(shù)第 2頁共 2 頁物業(yè)管理部一、認真履行交接班制度，對上一班交待的工作進行跟蹤落 實、認真檢查車場車輛停放及運行情況，車輛進場時仔細檢查是否熟悉長住卡的車主、車型、 車牌號，

23、并按規(guī)定指揮泊 車，禁止占用他人車位。 在巡查過程中發(fā)現(xiàn)車門 未鎖，應立即聯(lián)系車主并損損發(fā)生漏油、漏水的情況 應設法告知車主，并通 知清潔人員到場清理。如遇兩車相撞造成事故，護衛(wèi)員及時到場維護秩四、勸阻閑散人員不準進入地下車庫，阻止車輛逆行或隨意 停放序三，、立正即確通導知引領(lǐng)、班指到揮場車，輛進入車場，制止大型暫客時貨代車車、主裝看載管有好易車燃內(nèi)、易 爆等并危通險品知的車車主輛雙進入方停自車行場解，確保車輛不亂、不物碰品、，不防堵止塞丟交失通。，秩序井、按時開關(guān)車場照明，保證車場足夠的照明光度，負責做好車場節(jié)能工作。六、檢查車場內(nèi)消防設施設備和器材，若發(fā)現(xiàn)滅火器已過 期或設備故障，及時聯(lián)系

24、工程部更換或到場維修，并做好記 七、服從領(lǐng)班的工作安排，配合其他崗位做好車場管理工作。 中海物業(yè)管理有限公司南京公司 文 件 號 ZH/IB7.5.4-4-2005作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)標 題 停車庫（場）收繳費管理流程圖簽訂停車位租賃協(xié)議第1頁共1頁提交能證明車 輛歸屬的有效 證件意后復標題并核準繳費清單 用完一本定 額中發(fā)海票物及時業(yè)管理有限公司南京公司 繳費領(lǐng)發(fā)票作辦理停車月卡或簽訂免費每月 5 日輸入免費停車卡停車調(diào)協(xié)整議電腦數(shù)據(jù)免費停車繳納停車位月租費業(yè)主、住戶提出辦 租賃理停車卡申請文件號業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)車管員借資置料流程周轉(zhuǎn)圖備用金數(shù)審核同印證件存留ZH/IB7.5.4-

25、6-2005C /0第1頁共1頁出口收費員限領(lǐng)一 加強停車場停車輛場、出交通的工作5管日前將當月停車 本定車額場發(fā)票安并保作員好發(fā)現(xiàn)異常情入況規(guī)及定時程趕到事故現(xiàn)場卡，辦理查情明況整原理因成 記錄。序操作表張貼在車場崗亭出入登記卡1. 通 知班長 或 巡邏安保到 場；2. 通知監(jiān)控中心對現(xiàn)場實施車輛對故出障入車輛按 規(guī)定計時收費 報告安保主管、通知車門、窗財務未人上員鎖每月至少兩次 車輛失火 到停車場檢查， 填寫停 車場當事車主到場。下班時安保主管組中海物業(yè)管理有限公司織南日結(jié)京算公，司填寫日 文 件收費報情告況安抽保查主表管，組織安保員 滅火，火勢無法控制時，按 滅火應急規(guī)程操作。號 ZH/

26、IB7.5.4-8-2005了解事故原因，阻止肇事駕駛員脫當班組收織入安統(tǒng)保計員表到場給予幫助。安排安保員看管好車輛搶救受傷人員， 疏散圍觀群眾。若車主未能到達現(xiàn)場票和停車費收入和日當公司財務部報上月收費員帶發(fā)票存根、廢發(fā)每月 4 日收銀員向作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C / 0標題車輛沖卡處理流程圖頁數(shù)第 1頁共 1 頁車輛沖卡出場車場出口崗車管員及時記錄沖卡車輛的車型，車牌號，顏色及逃走方向。通導知到監(jiān)場控處盜搶沖卡沖（撞）閘查找并通知車 協(xié)助公安 主到場 詢問目擊 按領(lǐng)導要求撥打“ 110” 報案，警， 向 公人員破報案者做、好證善司人后，領(lǐng)工導報告 織做取好證善后工 作，做好值班記錄因車輛

27、故 致沖（撞）班長、護 報告 責成事故車主對車 毀設施進行賠償駕主駛管員因 生 理主原管因?qū)?致 車輛失控 場被值班記錄中海物業(yè)管理有限公采司取南整京改措公施司，繼續(xù)跟文進，件發(fā) 號 作 業(yè) 指 導 書現(xiàn)新的情況及時報版告號/ 狀態(tài)ZH/IB7.5.4-9-2005第1頁車場安保員發(fā)現(xiàn)神色緊張、可疑人員欲開車標 題 發(fā)現(xiàn)可疑車輛出場處置流程圖共1頁及時跟蹤、觀察、確認開車人員，留意車輛車況是否受損通知出口崗車管員做好安全預防工出口崗車管員認真核對開車人員的身份， 出場， 車輛更換駕駛員作是否憑月卡查車輛行駛證、駕駛證與車主之間的關(guān)系。有盜車嫌疑中海物業(yè)管理有限公司南京公司 安機文關(guān)件，通號知車

28、Z主H/到IB場8.2.1-0-2005作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C/0標 題 顧客滿意管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁立即通知班長、巡邏安保員將增 增嫌記錄駕駛員姓名，做好值班記錄核，查向清下楚一，班安交全待放顧客滿意 信息獲取訪 主回 業(yè)修報抽樣回訪計 統(tǒng)析 分進 改過程監(jiān)視發(fā)回回放收復業(yè)主滿意 率問卷調(diào)查中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB8.3-0-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題不合格品（服務）管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁不合格識別不合格服務進貨不合格品標識隔離性質(zhì)判別不合格服務性質(zhì)嚴重不合格處置意見審批輕微、一般不合格合格不合格進貨不合格品性制處置意見處

29、置實施整改、返工讓步接受不合格服務進貨不合格品拒收讓步使用教育、批評經(jīng)濟、行政處罰驗證糾正 / 預防措施報告中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5 （3）-0-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題清潔管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁管理處計劃物管部計劃員工基本要求工作內(nèi)容共用部位清潔垃圾房清外墻清洗潔蓄水池清洗門前清潔三包清潔設備維 護清潔狀態(tài)標識 清潔工作檢查 清潔工作匯總 過程監(jiān)視中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5 (4)-0-2005版號 / 狀態(tài)C/0標 題 綠化管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁室外綠化養(yǎng)護綠化養(yǎng)護計劃審核、審批月工作

30、計劃員工基本要求工作內(nèi)容作業(yè)時間規(guī) 避室內(nèi)綠化養(yǎng)護機具使用維 護更新、改造農(nóng)藥安全使用溝通與檢查檢查、匯總過程監(jiān)視中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5(3)-22-2005版號 / 狀態(tài)C/0標 題 清潔不合格服務處理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共1 頁清潔不合輕微不合般以上不合格填寫檢查記填寫檢查記錄現(xiàn)場進行整填寫不合格服務處置單對整改進行驗證合格不合格現(xiàn)場進行整 改 對整改進行驗證填寫記錄合格不合格填寫記錄輕微不合規(guī)一般以上不合格填寫檢查記填寫檢查記錄現(xiàn)場進行整填寫不合格服務處置單對整改進行驗證不合格合格現(xiàn)場進行整 改對整改進行驗證填寫記錄合格不合格填寫記錄中海物業(yè)管理有

31、限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5(4)-16-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題清潔綠化主管檢查流程圖中海物業(yè)管理有限公司南京公司作 業(yè) 指 導 書清潔綠化主管基礎(chǔ)設施清和潔工檢作查環(huán)境管理流程圖頁數(shù)文件號版號/狀ZH/IB6.3 6.4-0-2005C/0房屋共用部位日、共檢用設施管理上下午各一次隨機檢查基礎(chǔ)設施識別維求公用設備、服務日器檢具管 理天臺樓層周上下午各一次是否有死苗、缺苗 是否有黃土裸露隨 檢查中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5(4)-15-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題綠化不合格服務處理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁綠化不合工作環(huán)境過

32、程監(jiān)視安 保 巡 邏 檢 查維 修 工 巡 視 檢 查房 屋 完 好 檢 查維 修 及 處 理申 購 管 理使 用 與 保 養(yǎng)建立設備臺帳設備識標資料存 檔登記設備編 號首次清潔、保養(yǎng)管理制度上墻設備運行中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB6.3-2-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題機電設備管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁設備接管、驗收設 日常備保養(yǎng)維修、故 障 記錄設備報廢中海物業(yè)管理有限 公司南京公司作 業(yè)指導 書文件 號ZH/IB6.3-4-2005版號/ 狀態(tài)C/0業(yè)主報修接待處理 標 題 流程圖頁 數(shù)第 1 頁 共 1 頁接待業(yè) 主電話/ 上門報 修；填寫業(yè) 主

33、委托 維修 單，并 說明收 費標準；排維工上維 修； 一時難 以維修 向管理 處匯報， 并向 業(yè)主說 明情況；業(yè)主簽 字確認， 并 收取相 關(guān)費用；工 管 檢 查 認；程主現(xiàn)場，確向管理 處匯報， 提出解決 方案；按要求及時回 訪， 填寫 記 錄；中海物業(yè)管理有限 公司南京公司作 業(yè)指導 書文件 號ZH/IB6.3-17-2005版號/ 狀態(tài)C/0標題消防報警信號處理頁第 1 頁 共 1 頁流程圖數(shù)主機 聲光報 警查看 主機顯 示故障火警報警確查明故原因認位置報修現(xiàn) 場查看排出故障誤報火 災確 認復位見正常運行中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB6.3-20-2005版號/

34、狀態(tài)C/0標題電梯故障處理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁（6）管 理 處火災 處 理流程 圖電梯運行電梯故障確 有 被定 無 困安全防護排出故障通知維運行無 見 ZH/IB7.5 （6） -8-2005電 梯困人處理 流程圖中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB6.3-22-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題恒壓變頻生活供水系統(tǒng)操作流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁開通電源 檢查電源電 壓是否正常否 查明原因， 維修、處理重新設定數(shù)據(jù)正常檢查相關(guān)數(shù)據(jù)是否正常正常確認水池有水排出氣體有控制開關(guān)設 定 自動，水泵工 作確認給水閥打開檢查水泵內(nèi)是否有空氣檢查壓力表 數(shù)據(jù)是否正 常正常查

35、明原 因，維 修，恢復 工作正常運行中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB6.3-27-2005版號 / 狀態(tài)C/0標題低壓變配電設備維修保養(yǎng) 流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁填寫倒閘操 作票 管理處主任 審批人員準 備工具準備標識牌準備按時拉閘斷電實施維修做好接地線驗證確實無電維修結(jié)束、檢查拆掉接地 線、標牌 按時合閘 送電填寫維修 記錄中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書文件 號ZH/IB7.5 （1）-1-2005版號/狀 態(tài)C / 0標題新接樓宇入伙管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 2 頁管理處組建入伙前 3 個編制物品采購計落實管理用人員培訓：從管月組建管理房：包括物業(yè)

36、劃：包括材料、理處成立之日處，主任、工程主管、助理員、維修等人員若干進場，入 伙前 1 個月 所有人員配齊。入伙資料編制、委托方確認：交房手冊； 業(yè)主臨時公約；承諾受；業(yè)主資料登記表等。開荒”工作：入伙前 1 個月入住小區(qū)，對小區(qū)進行全面清潔，逐幢、逐層、逐戶清理、清潔工作， 見清潔標準等。向。辦公用房、員工具、用品、服裝等，報批后根工更衣室、工具房、倉庫、業(yè)委會用房據(jù)采購程序適時 采購。入 準備制定、執(zhí)行收樓工程技術(shù)人員提前 3 個驗收方案，詳見：ZH/IB8.2.3-2物業(yè)接管驗收管理程序、性能，熟悉ZH/IB 8.2.3-3設位置及走水、電、氣管道線路的鋪月到場，參與 設備調(diào)試，了 解設

37、備原理、物業(yè)接管驗收 流程圖。入 展開表等。入伙流轉(zhuǎn)單；入伙手續(xù)辦理主動聯(lián)系走訪 街道辦事處、 警署等政府辦 事機構(gòu)和部門進行溝通，協(xié) 調(diào)關(guān)系。流程圖；入伙收費一覽提前 15 天聯(lián)合發(fā) 出“入伙通知” ， 包括：中海物業(yè)管理有限公司南京公司作業(yè)指導書標題新接樓宇入伙管理流程圖入伙實施起，開始對新進 員工安排培訓， 具體見： QMP6.2 人員和培訓管理程序公用事業(yè)單位聯(lián)系，電話、有線 開通安裝，煤氣 開戶及通郵等事項。文件號ZH/IB7.5 （1）-1-2005版號/狀 態(tài)C / 0頁數(shù)第 2 頁 共 2 頁入伙場景布入伙手續(xù)辦業(yè)主收樓交接：置：理：由物業(yè)維修人員室外花卉擺入伙資料發(fā)陪同業(yè)主到

38、現(xiàn)場設、景觀布放；看房收樓，具體置；填寫登記見：導向路標設表；ZH/IB8.2.3-4置、引導人交納相關(guān)費業(yè)主看房收樓員安排；用；流程圖。室內(nèi)環(huán)境布簽署“承諾置，實行地書”產(chǎn)、物業(yè)、具體見銀行聯(lián)合辦ZH/IB7.5 （ 1）公；-2 業(yè)主入伙 手續(xù)辦理流程 圖。樓宇交接完成后，由文員負 責進行 交樓登記工作，填寫記錄 QR7.5（1）-3 交樓統(tǒng)計表 。中海物業(yè)管理有限公 司南京公司作業(yè)指導書文件號ZH/IB7.5（2）-0-2005版號 / 狀 態(tài)C/0標題房屋裝修管理流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 1 頁裝修宣傳、指導制定相關(guān) 度張貼公告制 口頭告知業(yè)主 裝修前管理裝修申請圖紙審核簽訂裝修協(xié) 議

39、辦理出入 證裝修施工管理裝修時間 制控防火安 全控制巡視監(jiān)督檢 查垃圾清運 制控共用部位 防護違規(guī)處理過程監(jiān)視南京公司中海物業(yè)管理有限公司文件號ZH/IB8.2.3-3-2005作業(yè)指導書版號 / 狀態(tài)C / 0標題物業(yè)接管驗收流程圖頁數(shù)第 1 頁 共 2 頁、實物部分驗收：房間內(nèi)部設備設施驗收對房屋建筑、 給排水、 電氣 等每間、 每項、 每個逐項檢 查驗收， 填寫記錄： QR8.2. 3-8 房屋交接檢查表 。物業(yè)公司接管注： 1。經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準，發(fā)展商不 能排除承擔整改質(zhì)量缺陷的責任；2 在相關(guān)規(guī)定的保修期結(jié)束時， 經(jīng)過物業(yè)公司認可后才能向施工單位支付